Lekkend rookkanaal schoorsteen, verborgen gebrek?

[Mole]

Ik hoop dat jullie mij kunnadviseren met het volgende. Eind september hebben we een jaren 80 woning gekocht. Een van de doorslaggevende redenen van de koop was de aanwezigheid van een openhaard.

Omdat dit zo'n belangrijke reden is geweest hebben wij expliciet naar de werking ervan gevraagd. Toenmalige bewoners hebben aangegeven deze nooit gebruikt te hebben in de 6 jaar dat ze er gewoond hebben.

We hebben een bouwtechnische keuring uit laten voeren waaruit bleek dat de schoorsteenkap verouderd was, voor ons een acceptabele investering mocht dat echt nodig zijn.

Een dag na de sleuteloverdracht hebben we het kanaal en de kap laten inspecteren. Deze werden, op wat roestplekken na, goedgekeurd.

Bij het stoken van het eerste vuurtje hing er een ontzettend nare rooklucht in huis, zo erg dat het zelfs op je longen sloeg. De trek was prima en er stond geen rook in de woonkamer waar de haard staat.

Schoorsteenveger terug laten komen en nu blijkt dat de roestplekken in het kanaal (2 meter onder het dak achter een stenen koof) gaten zijn waar rook door lekt, waardoor het zeer brandgevaarlijk is en we de haard niet mogen gebruiken.

Is dit een geborgen gebrek waarvoor we de verkopende partij aansprakelijk kunnen stellen?

-Verkopende partij geeft aan de haard nooit gebruikt te hebben
-Bij de bouwtechnische keuring is het gebrek niet gevonden
-Er zit een ouderdomsclausule in het koopcontract

[Question Mark]

Het lijkt mij een lastig verhaal, zeker gelet op de ouderdomsclausule. Wat is de letterlijke tekst van die clausule?

Heb je al contact gehad met de partij die de bouwkundige keuring heeft uitgevoerd? Als de schoorsteenveger dit defect zonder breek- of sloopwerken kan constateren had hun bouwkundige dit eigenlijk ook moeten zien.

[99ruud99]

Op het eerste gezicht lijkt het op een ouderdoms-klacht (langzame slijtage). Bovendien geven de vorige bewoners aan dat ze hem nooit gebruikt hebben, en hebben jullie een onafhankelijk bouwtechnische keuring laten doen. Dus ik vind persoonlijk niet dat de verkopende partij schuld betreft. (Zij hadden niet kunnen weten dat de open haard niet werkt).
Vraag is eerder: bouwtechnische keuring laat zien dat de schoorsteenkap verouderd was, en daarna hebben jullie kanaal laten inspecteren. Deze werd goed gekeurd, op roestplekken na. Nu blijken de roestplekken een probleem te zijn. Dan zou je denken dat dit onder de "acceptabele investering" valt.

Welke reden zou er zijn dat de verkoper aansprakelijk is?

[redfoxert]

Mole schreef op woensdag 11 december 2019 @ 13:35:
-Er zit een ouderdomsclausule in het koopcontract

Je kunt het proberen maar door die ouderdomsclausule denk ik dat je pech hebt. Een gebrek aan het rookkanaal beinvloed immers de bewoonbaarheid van de woning niet, enkel het gebruik van de openhaard.

[Omni superens]

Het lijkt mij niet. De verkoper heeft aangegeven de openhaard nooit gebruikt te hebben, dus dan zou je al moeten bewijzen dat het een leugen is. En een lekkend rookkanaal staat normaal gebruik van de woning niet in de weg.

[mathy_]

Maar wat een werk voor iets wat gewoon te maken valt. Het is niet dat je een investering van 50k moet doen.

Hoort gewoon bij het kopen van een ouder huis.

En daarnaast, de vorige bewoners geven aan hem niet te hebben gebruikt. Dus hoe zo verbergen hun de onjuiste werking van de haard/afvoer?

[Tsurany]

Je hebt de woning gekocht met alle eigenschappen die de woning bezit, inclusief alle gebreken. De enige uitzonderingen daarop zijn verborgen gebreken en ernstige gebreken, daar is in dit geval geen sprake van.

De verkopers waren er niet van op de hoogte dus dan konden ze het gebrek ook niet verbergen. Ze hebben zelfs aangegeven dat rookkanaal nooit gebruikt te hebben en daarom dus niet weten of hij überhaupt functioneert. Ze hebben jou ook in de gelegenheid gesteld deze te inspecteren en ook daar heeft jouw bouwkundige geen gebreken geconstateerd. Geen verborgen gebrek dus.

Daarnaast is het geen ernstig gebrek dat normaal gebruik in de weg staat, je kan enkel niet de openhaard gebruiken maar de woning is verder prima geschikt om te bewonen.

Je had er in dit geval rekening mee moeten houden dat een verouderde schoorsteenkap kon betekenen dat andere onderdelen mogelijk ook verouderd zouden zijn en ook vervangen moeten worden.

[ Voor 11% gewijzigd door Tsurany op 11-12-2019 13:54 ]

[Question Mark]

Omni superens schreef op woensdag 11 december 2019 @ 13:42:
Het lijkt mij niet. De verkoper heeft aangegeven de openhaard nooit gebruikt te hebben, dus dan zou je al moeten bewijzen dat het een leugen is.

Dat hoeft niet. Iets kan prima een verborgen gebrek zijn zonder dat de verkopers daarvan op de hoogte waren. Of zij wel-of-niet op de hoogte waren van dit gebrek maakt voor een verborgen gebrek niets uit. (hence de term "verborgen")

De verkoper kan bij een ernstig gebrek aansprakelijk zijn, als het gebrek al voor de overdracht aanwezig was en het gebrek niet zichtbaar was voor de koper bij de bezichtiging. Dit geldt ook als de verkoper niet van het gebrek op de hoogte was.

Als een verkoper wél op de hoogte was van het gebrek, dan was hij verplicht om dit te melden. Maar dan wordt niet meer gesproken over een verborgen gebrek.

[Verwijderd]

Leuk om te zien dat in ieder topic over een verborgen gebrek (zijn er inmiddels heel wat...) een hele riedel mensen komt vertellen dat verborgen terugslaat op kennis van de verkoper van het gebrek tot weer iemand komt verduidelijken dat een verborgen gebrek niet bekend hoeft te zijn bij de verkoper......Iets voor een sticky misschien?

[Omni superens]

Question Mark schreef op woensdag 11 december 2019 @ 14:00:
[...]

Dat hoeft niet. Iets kan prima een verborgen gebrek zijn zonder dat de verkopers daarvan op de hoogte waren. Of zij wel-of-niet op de hoogte waren van dit gebrek maakt voor een verborgen gebrek niets uit. (hence de term "verborgen")


[...]

Als een verkoper wél op de hoogte was van het gebrek, dan was hij verplicht om dit te melden. Maar dan wordt niet meer gesproken over een verborgen gebrek.

Daarom stel ik er ook bij dat een lekkend rookkanaal een normaal gebruik van de woning niet in de weg staat. Het gaat namelijk om de combinatie.

[Mole]

Question Mark schreef op woensdag 11 december 2019 @ 13:40:
Het lijkt mij een lastig verhaal, zeker gelet op de ouderdomsclausule. Wat is de letterlijke tekst van die clausule?

Heb je al contact gehad met de partij die de bouwkundige keuring heeft uitgevoerd? Als de schoorsteenveger dit defect zonder breek- of sloopwerken kan constateren had hun bouwkundige dit eigenlijk ook moeten zien.

Tekst van de clausule: Gelet op het bouwjaar van het verkochte is koper ermee bekend dat de eisen die aan de bouwkundige kwaliteit van het verkochte gesteld mogen worden lager liggen dan bij nieuwe(re) woningen. Koper is in de gelegenheid gesteld hiertoe nader onder te (doen) laten uitvoeren. Tenzij de verkoper de kwaliteit ervan heeft gegarandeerd staat hij of zij niet in voor de vloeren, de leidingen voor elektriciteit, water en gas, de riolering en de afwezigheid van doorsaag of optrekkend vocht. Bouwkundige kwaliteitsgevreken worden geacht niet belemmerend te werken op het woongebruik. Bij het tot stand komen van een koop verklaart de koper genoegzaam bekend te zijn met de bouwkundige staat van de onroerende zaak.

De bouwkundige is het dak niet op geweest. Het is alleen te van boven te zien met een camerakop.

Verder iedereen bedankt voor de antwoorden en het meedenken.
Mijn vermoeden was al dat ik ze niet aansprakelijk kon stellen.
De vorige bewoners zijn, naar onze mening, erg nalatig geweest in het onderhoud/gebruik van de woning. Het leek ze gewoon niets te interesseren en hebben dit huis gewoon uitgewoond en doorverkocht. Had ik sceptischer tegenover moeten staan maar heb nu eenmaal een koopcontract ondertekend.

Edit: Wat betreft oplossingen van het rookkanaal, zonder sloopwerkzaamheden is het niet te repareren. De schoorsteenveger schatte de totale kosten (van slopen, renoveren en het gesloopte weer in goede staat brengen) op een kleine €10k.
Een mogelijkheid is een RVS flexibele buis, maar ik vermoed dat de diameter dan te klein wordt om een goede trek te genereren. Dit zal ik nog uit moeten laten zoeken.

[ Voor 10% gewijzigd door Mole op 11-12-2019 15:36 ]

[Tsurany]

Verwijderd schreef op woensdag 11 december 2019 @ 14:15:
Leuk om te zien dat in ieder topic over een verborgen gebrek (zijn er inmiddels heel wat...) een hele riedel mensen komt vertellen dat verborgen terugslaat op kennis van de verkoper van het gebrek tot weer iemand komt verduidelijken dat een verborgen gebrek niet bekend hoeft te zijn bij de verkoper......Iets voor een sticky misschien?

Zullen we dan naar de wetteksten verwijzen? De term verborgen gebreken zal je niet in het wetboek terug vinden en is puur een interpretatie van de wet.

[Verwijderd]

Tsurany schreef op woensdag 11 december 2019 @ 15:42:
[...]

Zullen we dan naar de wetteksten verwijzen? De term verborgen gebreken zal je niet in het wetboek terug vinden en is puur een interpretatie van de wet.

Ik kan je een riedel uitspraken linken over non-conformiteit als je daar vrolijk van wordt. Het is een ingewikkeld juridisch vraagstuk waar mensen in de topics steeds hetzelfde rondje maken. Sowieso leent het onderwerp zich zelden voor een topic, want je dient er een ervaren jurist voor in te schakelen en een lange adem te hebben.

[Tsurany]

Verwijderd schreef op woensdag 11 december 2019 @ 15:46:
[...]

Ik kan je een riedel uitspraken linken over non-conformiteit als je daar vrolijk van wordt. Het is een ingewikkeld juridisch vraagstuk waar mensen in de topics steeds hetzelfde rondje maken. Sowieso leent het onderwerp zich zelden voor een topic, want je dient er een ervaren jurist voor in te schakelen en een lange adem te hebben.

Het staat je vrij een positieve bijdrage te leveren. Maar enkel blijven herhalen dat sommigen verkeerde uitspraken plaatsen zonder aan te geven wie dat zijn en wat er dan niet aan klopt voegt simpelweg niks toe.

[Verwijderd]

Tsurany schreef op woensdag 11 december 2019 @ 15:48:
[...]

Het staat je vrij een positieve bijdrage te leveren. Maar enkel blijven herhalen dat sommigen verkeerde uitspraken plaatsen zonder aan te geven wie dat zijn en wat er dan niet aan klopt voegt simpelweg niks toe.

Als je in mijn bericht niet kunt lezen dat een verborgen gebrek niet bekend hoeft te zijn bij de verkoper dan ligt dat niet aan mij.

[Verwijderd]

Oude bewoners hebben verklaard het nooit gebruikt te hebben, wat m.i. best een plausibel verhaal is, en er is bij de bouwkeuring en na aankoop (dus twee instanties) naar gekeken waar ook geen problemen geconstateerd zijn.

Volgens mij heb je gewoon pech.

Voor een verborgen gebrek moet je het volgens mij op zijn minst aannemelijk maken dat de verkopers dit gewoon willens en wetens buiten objectomschrijving hebben gehouden anders wordt er al snel met een ouderdomsclausule gewapperd.

[ Voor 4% gewijzigd door Verwijderd op 11-12-2019 16:07 ]

[cryptapix]

Verwijderd schreef op woensdag 11 december 2019 @ 16:06:
[…]

Voor een verborgen gebrek moet je het volgens mij op zijn minst aannemelijk maken dat de verkopers dit gewoon willens en wetens buiten objectomschrijving hebben gehouden anders wordt er al snel met een ouderdomsclausule gewapperd.

Anders lees je even de post boven je

[SlaadjeBla]

heel veel mensen schreven op woensdag 11 december 2019:
volgens mij

Ik wil een forum feature die een automatische topic waarschuwing geeft als iemand juridisch advies probeert te geven en deze woorden gebruikt.

[Verwijderd]

SlaadjeBla schreef op woensdag 11 december 2019 @ 16:12:
[...]


Ik wil een forum feature die een automatische topic waarschuwing geeft als iemand juridisch advies probeert te geven en deze woorden gebruikt.

Volgens mij heb je op een internet forum voor feitelijk juridisch advies sowieso niets te zoeken.

[kabeltjekabel]

Natuurlijk niet.

1) Ouderdomsclausule
2) Verkoper wist het niet (oke, doet weinig terzake)
maar vooral;
3) Het staat normale bewoning op geen enkele manier in de weg. Open haard stoken is gewoon een perverse hobby, niet meer, niet minder.

Los daarvan; niemand gaat een ongebruikt rookkanaal onderhouden... die laat je gewoon zitten tot je het zat bent. Dan sloop je hem volledig er uit.

Verwijderd schreef op woensdag 11 december 2019 @ 16:06:
Oude bewoners hebben verklaard het nooit gebruikt te hebben, wat m.i. best een plausibel verhaal is, en er is bij de bouwkeuring en na aankoop (dus twee instanties) naar gekeken waar ook geen problemen geconstateerd zijn.

Volgens mij heb je gewoon pech.

Voor een verborgen gebrek moet je het volgens mij op zijn minst aannemelijk maken dat de verkopers dit gewoon willens en wetens buiten objectomschrijving hebben gehouden anders wordt er al snel met een ouderdomsclausule gewapperd.

Nee hoor. Jurisprudentie heeft allang uitgemaakt dat ook al wist de verkoper niet van het gebrek, hij alsnog aansprakelijk is. Bijvoorbeeld voor geknutselde elektra met verkeerd kleurgebruikt etc.

[ Voor 6% gewijzigd door kabeltjekabel op 11-12-2019 16:18 ]

[Sabbi]

Mole schreef op woensdag 11 december 2019 @ 15:34:
[...]

Edit: Wat betreft oplossingen van het rookkanaal, zonder sloopwerkzaamheden is het niet te repareren. De schoorsteenveger schatte de totale kosten (van slopen, renoveren en het gesloopte weer in goede staat brengen) op een kleine €10k.
Een mogelijkheid is een RVS flexibele buis, maar ik vermoed dat de diameter dan te klein wordt om een goede trek te genereren. Dit zal ik nog uit moeten laten zoeken.

Ik heb bij ons (jaren 20 huis) ook een RVS flexibele buis laten plaatsen, geen problemen met trek voor m'n houtkachel. Je kan voor extra trek altijd nog een rotorvent bovenop plaatsen.

[Verwijderd]

kabeltjekabel schreef op woensdag 11 december 2019 @ 16:17:


Nee hoor. Jurisprudentie heeft allang uitgemaakt dat ook al wist de verkoper niet van het gebrek, hij alsnog aansprakelijk is. Bijvoorbeeld voor geknutselde elektra met verkeerd kleurgebruikt etc.

Ik wist dat dit zo was voor dingen die het huis onbewoonbaar maken maar niet op iets wat verder een klein gebrek is.
Interessant.

[kabeltjekabel]

Verwijderd schreef op woensdag 11 december 2019 @ 16:34:
[...]


Ik wist dat dit zo was voor dingen die het huis onbewoonbaar maken maar niet op iets wat verder een klein gebrek is.
Interessant.

Geknutselde elektra is geen klein gebrek. Een lekkend overbodig rookkanaal wel.

[theHoff]

Voor een paar honderd euro heb je er een dunwandige pijp in. Ik zie het probleem niet helemaal.

[w00d]

Mole schreef op woensdag 11 december 2019 @ 15:34:
[...]

Edit: Wat betreft oplossingen van het rookkanaal, zonder sloopwerkzaamheden is het niet te repareren. De schoorsteenveger schatte de totale kosten (van slopen, renoveren en het gesloopte weer in goede staat brengen) op een kleine €10k.
Een mogelijkheid is een RVS flexibele buis, maar ik vermoed dat de diameter dan te klein wordt om een goede trek te genereren. Dit zal ik nog uit moeten laten zoeken.

Je kan ook eens kijken of het met een glijmortelsysteem te herstellen is.

[Mole]

Ik wil iedereen bedanken voor de bijdragen, het loopt nu uit op suggesties om het rookkanaal te repareren. Heel vriendelijk, ik ga er naar kijken maar daar is dit topic niet voor.

[Señor Sjon]

Dat komt omdat de kosten wellicht zo laag zijn, dat het de moeite van het andere niet waard is.

[ Voor 3% gewijzigd door Señor Sjon op 17-12-2019 13:21 ]

[-DarkShadow-]

Mole schreef op woensdag 11 december 2019 @ 17:46:
Ik wil iedereen bedanken voor de bijdragen, het loopt nu uit op suggesties om het rookkanaal te repareren. Heel vriendelijk, ik ga er naar kijken maar daar is dit topic niet voor.

Also het met een goedkope reparatie niet lukt zou je kunnen overwegen om het reparatiebudget om te zetten in "dak vervang budget", want die klus komt er ook een keer aan. Als je het dak toch vervangt, sloop je voor relatief weinig geld de hele schoorsteen er af en kun je die vervangen door een pijp of iets dergelijks. Een schoorsteen is toch een relatief duur ding om op je dak te hebben en om in goede staat te houden.

[ Voor 9% gewijzigd door -DarkShadow- op 19-12-2019 15:42 ]

[meermarco]

Hier een vergelijkbare casus.
https://www.bvd-advocaten...ule-en-verborgen-gebreken

Alle goed bedoelde adviezen hier ten spijt. Voor zo’n groot bedrag zou ik gewoon een advocaat vragen en/of je juridische bijstand.