Wat bepaalt de levensduur van een dak?

[Superflip]

Ik ben me momenteel aan het oriënteren naar een nieuw dak. De motivatie hiervoor is voornamelijk de verhoging van het wooncomfort door toevoegen van dakisolatie mede door een klein lek dat we éénmalig gehad hebben.

Momenteel hebben we leien, en dit zijn nog de originele leien van '63 (wellicht asbest). De vorige eigenaars hebben dit dak laten ontmossen en verven in 2016. De levensduur van een leien dak is doorgaands 25 tot 35 jaar. Ons dak heeft dus al 20 jaar zijn levensduur overschreden, dus mijn inziens destijds een gekke beslissing om het dak te laten onderhouden.

Dat brengt mij tot de volgende vraag; wat bepaald de levensduur van een dak?
Het internet brengt wel eenduidig antwoord en zowat alle fabrikanten en dakleggers spreken over volgende levensduren:

• Keramische dakpannen: 70 jaar
• Natuurleien: 80 tot 100 jaar
• Betonvezel leien: 25 tot 35 jaar
• Aluminium dak: 50 jaar

De dakdekkers en fabrikanten laten natuurlijk ook hun economisch belang spreken. Als ik echter rondkijk (in België), dan zijn de meeste daken ver over deze levensduur heen. Dat brengt mij tot de vraag. Wat bepaald de levensduur van een dak? De meeste mensen zullen pas aan vervanging denken op het moment dat het dak begint te lekken of de pannen van het dak vallen.

Het antwoord op deze vraag zal mede mijn keuze voor de nieuwe dakbedekking bepalen.

[Señor Sjon]

Dat is nooit 1-op-1 te zeggen. Dakbedekking werd vaak 10 jaar toegeschreven, toch vervangt niemand het na die periode en is het maar net aan de omstandigheden hoe lang het mee kan gaan. Keramische pannen liggen in oude kernen soms al eeuwen op een dak. Betonpannen worden na een jaar of 20 wel lelijker en valer. Keramiek blijft langer goed. Dakpannen worden bijna eerder als bijvangst vervangen. Als je bv toch alles al open hebt liggen voor isolatie, leg dan nieuwe pannen met hulpstukken erop ipv alle oude pannen proberen te redden. Dat is veel intensiever en je krijgt toch breuk. Je wil ook niet tekort komen.

[analogworm]

Geen expert hier, maarrree heb je het antwoord niet al zelf gegeven? Wanneer het gaat lekker of de pannen van het dak vallen? Lijkt me een uitermate geschikt moment om wat aan het dak te doen.

[D.deJong]

De levensduur van een dak is voor het grootste deel afhankelijk of je er van af blijft of niet, wordt een dak belopen of moet je sleutelen aan een lekkage heb je grote kans dat het kapot gaat.

[GioStyle]

De levensduur van een dak wordt mijn inziens bepaald door de onderhoudskosten. Zodra deze zo hoog zijn/worden dat vervanging rendabeler is, dan is het aan vervanging toe.

[bregweb]

Locatie, kwaliteit, overige onderdelen van de woning, economische situatie eigenaar, je vraagt nogal wat.

En inderdaad, zolang het niet lekt, lekker laten zitten.

[Superflip]

Bedankt voor jullie reacties. Dit loopt in lijn met mijn verwachtingen, maakt de keuze van de dakbedekking er in elk geval niet makkelijker op, we willen eigenlijk gerust zijn tot we het huis moeten verlaten op onze oude dag.

[cryptapix]

Superflip schreef op maandag 9 december 2019 @ 20:24:
Bedankt voor jullie reacties. Dit loopt in lijn met mijn verwachtingen, maakt de keuze van de dakbedekking er in elk geval niet makkelijker op, we willen eigenlijk gerust zijn tot we het huis moeten verlaten op onze oude dag.

Je geeft in je OP post anders aardig wat opties waarvan ik me afvraag of je die overleeft (als in, of je nog zo lang in je woning blijft wonen). Dan maakt de keuze niet zoveel uit toch?

[Superflip]

cryptapix schreef op woensdag 11 december 2019 @ 10:32:
[...]

Je geeft in je OP post anders aardig wat opties waarvan ik me afvraag of je die overleeft (als in, of je nog zo lang in je woning blijft wonen). Dan maakt de keuze niet zoveel uit toch?

Dat klopt, als ik alles kies behalve de kunstleien, maar de prijs is natuurlijk ook doorslaggevend,

[cryptapix]

Superflip schreef op woensdag 11 december 2019 @ 12:13:
[...]


Dat klopt, als ik alles kies behalve de kunstleien, maar de prijs is natuurlijk ook doorslaggevend,

Dat maakt de keuze dan toch nog makkelijker? Wat ik daarbij wel nog zou laten meespelen is de “restwaarde” van het dak tegen de tijd dat je verwacht de woning te zullen verlaten. Het maakt het natuurlijk wel een verschil of de nieuwe bewoners hun dak moeten vervangen binnen enkele jaren of pas na tientallen jaren.

Maar je hebt mijn leeftijd zie ik. Ben je echt van plan in je hudige woning te blijven wonen totdat je naar een bejaardenwoning moet? Als ik naar mezelf kijk sluit ik niet uit in mijn hudige woning te blijven wonen tot ik 80 ben, maar zeker is dat ook allerminst.

[Verwijderd]

De dakdekker.

Als hij het verprutst dan kan je het snel genoeg nog een keer laten leggen

En als hij het goed doet heb je je leven lang plezier van wat er ook op je dat komt (uitzondering is riet)

[Superflip]

cryptapix schreef op woensdag 11 december 2019 @ 13:13:
[...]

Dat maakt de keuze dan toch nog makkelijker? Wat ik daarbij wel nog zou laten meespelen is de “restwaarde” van het dak tegen de tijd dat je verwacht de woning te zullen verlaten. Het maakt het natuurlijk wel een verschil of de nieuwe bewoners hun dak moeten vervangen binnen enkele jaren of pas na tientallen jaren.

Maar je hebt mijn leeftijd zie ik. Ben je echt van plan in je hudige woning te blijven wonen totdat je naar een bejaardenwoning moet? Als ik naar mezelf kijk sluit ik niet uit in mijn hudige woning te blijven wonen tot ik 80 ben, maar zeker is dat ook allerminst.

De restwaarde is inderdaad lastig, we hebben deze woning gekocht met oog om hier te blijven wonen. Deze woning heeft alles om ons de komende 50 jaar hier te houden en doorverkopen zou nu ook al lastig zijn vanwege de prijsklasse, ik kan me inbeelden dat over 50 jaar ons type huis helemaal onbetaalbaar wordt voor het gros en dus nog moeilijker in de markt valt.

We gaan er uiteraard alles aan doen om het huis tip-top te houden over al die tijd om de marktwaarde ten allen tijde optimaal te houden.

Verwijderd schreef op woensdag 11 december 2019 @ 13:17:
De dakdekker.

Als hij het verprutst dan kan je het snel genoeg nog een keer laten leggen
his
En als hij het goed doet heb je je leven lang plezier van wat er ook op je dat komt (uitzondering is riet)

Klopt, het plan is om een 10-tal dakdekkers aan te schrijven voor offertes, waarbij ik ook graag referenties van elke dakdekker ga bekijken voor gelijkaardig werk. Dit gaat wat van mijn tijd kosten, maar het is een van de belangrijkste stukken van je huis, daar wil je niet dat het fout loopt.

[cryptapix]

Superflip schreef op woensdag 11 december 2019 @ 13:28:
[...]


De restwaarde is inderdaad lastig, we hebben deze woning gekocht met oog om hier te blijven wonen. Deze woning heeft alles om ons de komende 50 jaar hier te houden en doorverkopen zou nu ook al lastig zijn vanwege de prijsklasse, ik kan me inbeelden dat over 50 jaar ons type huis helemaal onbetaalbaar wordt voor het gros en dus nog moeilijker in de markt valt.

We gaan er uiteraard alles aan doen om het huis tip-top te houden over al die tijd om de marktwaarde ten allen tijde optimaal te houden.


[...]


Klopt, het plan is om een 10-tal dakdekkers aan te schrijven voor offertes, waarbij ik ook graag referenties van elke dakdekker ga bekijken voor gelijkaardig werk. Dit gaat wat van mijn tijd kosten, maar het is een van de belangrijkste stukken van je huis, daar wil je niet dat het fout loopt.

Ben wel benieuwd wat voor huis je dan hebt. Ik kan me de situatie die je schetst alleen voorstellen als je een unieke woning hebt die later iedereen wil (laten we zeggen je hebt nu een stacaravan midden in de bossen en dat wil over 50 jaar ineens iedereen). Een gewone woning (een miljoenenvilla op een gigantisch perceel grond is in beginsel ook een gewone woning, maar dan groter en luxer) zal over 50 jaar misschien wel meer waard zijn, maar daarom niet per se minder verkoopbaar (de vijver van potentiële kopers is wel kleiner). Natuurlijk schommelt de markt en zijn het ene moment appartementen niet aan te slepen en het andere moment starterswoningen, etc., maar over een langere periode komt alles wel weer een keer aan bod.

[kabeltjekabel]

Superflip schreef op maandag 9 december 2019 @ 16:09:
Dat brengt mij tot de volgende vraag; wat bepaald de levensduur van een dak?
Het internet brengt wel eenduidig antwoord en zowat alle fabrikanten en dakleggers spreken over volgende levensduren:

• [b]
• Keramische dakpannen: 70 jaar
• [/b]
• Natuurleien: 80 tot 100 jaar
• Betonvezel leien: 25 tot 35 jaar
• Aluminium dak: 50 jaar

Hier in de jaren '30 straat liggen de oorspronkelijk dakpannen er nog op, her en der wel aangevuld met wat (niet passende) vervangingsexemplaren. Ziet er nog steeds 10x beter uit dan de jaren '80 betonpannen van de rij er achter. En technisch ook nog steeds goed. Wel wat nokvorsten opnieuw bevestigd met van dat flexicement.

Bij een nieuw dak zou je meer pannen vast schroeven.

Verder hangt het denk erg af van belasting, van zoninstraling, vorstschade, etc. En platte daken gaan sowieso minder lang mee, net zoals verticale daken; dat is ook altijd ellende

[ Voor 7% gewijzigd door kabeltjekabel op 11-12-2019 15:44 ]

[Yucon]

Vind je het niet logischer het dak gewoon te laten liggen en wel te isoleren? Als het prima is, dan is het een beetje zinloos het te laten vervangen. Dan kun je dat beter over 20 jaar ofzo doen. Je kunt toch niet 50 jaar zonder onderhoud in een huis zitten dus wat geklus tussendoor heb je toch, en als je het zo doet hoef je tzt niet een huis met een versleten dat te verkopen. Dat maakt de verkoopbaarheid er ook niet beter op.

[Superflip]

Yucon schreef op woensdag 11 december 2019 @ 17:15:
Vind je het niet logischer het dak gewoon te laten liggen en wel te isoleren? Als het prima is, dan is het een beetje zinloos het te laten vervangen. Dan kun je dat beter over 20 jaar ofzo doen. Je kunt toch niet 50 jaar zonder onderhoud in een huis zitten dus wat geklus tussendoor heb je toch, en als je het zo doet hoef je tzt niet een huis met een versleten dat te verkopen. Dat maakt de verkoopbaarheid er ook niet beter op.

De kamers zijn allemaal afgewerkt een liggen partieel onder het dak. Dat zou veel breekwerk betekenen en ruimteverlies als je optimaal wil isoleren. Langs buiten isoleren heeft bovendien als voordeel dat je het volledig luchtdicht kan maken.

kabeltjekabel schreef op woensdag 11 december 2019 @ 15:32:
[...]


Hier in de jaren '30 straat liggen de oorspronkelijk dakpannen er nog op, her en der wel aangevuld met wat (niet passende) vervangingsexemplaren. Ziet er nog steeds 10x beter uit dan de jaren '80 betonpannen van de rij er achter. En technisch ook nog steeds goed. Wel wat nokvorsten opnieuw bevestigd met van dat flexicement.

Die betonpannen van de jaren 80 staan er inderdaad niet echt om bekend supergoed te zijn, naar het schijnt (zo heb ik gelezen) zijn deze vaak al zo poreus de dag van vandaag dat ze doorslagend vocht geven.

cryptapix schreef op woensdag 11 december 2019 @ 15:17:
[...]

Ben wel benieuwd wat voor huis je dan hebt. Ik kan me de situatie die je schetst alleen voorstellen als je een unieke woning hebt die later iedereen wil (laten we zeggen je hebt nu een stacaravan midden in de bossen en dat wil over 50 jaar ineens iedereen). Een gewone woning (een miljoenenvilla op een gigantisch perceel grond is in beginsel ook een gewone woning, maar dan groter en luxer) zal over 50 jaar misschien wel meer waard zijn, maar daarom niet per se minder verkoopbaar (de vijver van potentiële kopers is wel kleiner). Natuurlijk schommelt de markt en zijn het ene moment appartementen niet aan te slepen en het andere moment starterswoningen, etc., maar over een langere periode komt alles wel weer een keer aan bod.

Het huis (vrijstaande villa op groot perceel in de voorstad met beschermdd natuurgebied in achtertuin) dankt zijn waarde aan de grootte en de ligging. Grote percelen zijn hier zeer schaars zo dicht bij het centrum en de uitvalswegen, aangrenzend natuurgebied geeft nog een extra waarde (en prachtig uitzicht). Uiteraard zullen de behoeften van de markt anders liggen over 50 jaar, maar ik verwacht wel dat luxe, duurdere woningen het altijd goed zullen blijven doen in de markt.

[kabeltjekabel]

Als je de buitenkant van het dak toch moet vervangen is het het mooist om dan ook van buiten te isoleren. Woningbouwverenigingen doen dat ook op grote schaal. Isolatie is dan beter en zonder ruimteverlies binnen.

[CVTTPD2DQ]

Superflip schreef op maandag 9 december 2019 @ 16:09:
Momenteel hebben we leien, en dit zijn nog de originele leien van '63 (wellicht asbest).

De doemsdatum voor asbestdaken wordt wel telkens vooruit geschoven, maar dat lijkt me al wat gewicht in de schaal leggen voor dakvervanging.

Ik begrijp ook dat steeds meer mensen, in verband met stijgende zomertemperaturen, voor dakbedekking met een lichtere kleur kiezen.

[Sannr2]

Als je dan toch gaat vervangen, neem dan meteen dakpannen met zonnepanelen. Dat verdiend zichzelf terug en maakt je woning echt significant meer waard.

[Divak]

Mijn huis komt uit 1920 en de originele dakpannen liggen er nog op. Ik heb de afgelopen 5 jaar één keer een lekkage gehad na een storm, door de pannen weer even recht te leggen was dit weer in orde. Omdat er in de loop der jaren wel dakbapellen zijn aangebracht liggen er ook genoeg reserve-dakpannen, waarvan je ziet dat er een paar wel gebroken en vervangen zijn de afgelopen 100 jaar na misschien een fikse hagelbui.

Dus ja, wie zal het zeggen. Ik schat dat ze er nog wel voorlopig op blijven liggen, de buren hebben ook geen problemen met de daken (zelfde dakpannen).

Net als met platte daken, wat daar voorgeschreven wordt, wordt natuurlijk ook niet opgevolgd. Mijn platte daken komen uit de jaren 90 en heb ik ook geen enkel probleem mee. Gewoon af en toe inspecteren, eventueel blad weghalen bij de afwatering/dakgoot en that's it.

[ Voor 24% gewijzigd door Divak op 12-12-2019 08:08 ]

[CVTTPD2DQ]

Sannr2 schreef op donderdag 12 december 2019 @ 07:55:
Als je dan toch gaat vervangen, neem dan meteen dakpannen met zonnepanelen. Dat verdiend zichzelf terug en maakt je woning echt significant meer waard.

Dat argument snap ik nooit zo. Je huis wordt misschien iets meer waard voor iemand die sowieso al zonnepanelen wou laten leggen (maar nooit meer dan de kosten van plaatsen, dus dat verdien je met de verkoop echt niet terug), maar ik hoor ook veel mensen zeggen dat ze zonnepanelen ontsierend vinden. Verder wordt het ongemakkelijker voor een potentiële koper om een dakkapel te laten plaatsen.

[Maasluip]

CVTTPD2DQ schreef op donderdag 12 december 2019 @ 09:08:
[...]

Dat argument snap ik nooit zo. Je huis wordt misschien iets meer waard voor iemand die sowieso al zonnepanelen wou laten leggen (maar nooit meer dan de kosten van plaatsen, dus dat verdien je met de verkoop echt niet terug),

Nee, je verdient het terug in de stroomrekening die omlaag gaat.

maar ik hoor ook veel mensen zeggen dat ze zonnepanelen ontsierend vinden.

Daar is maar één antwoord op: "How DARE you!". Als je de referentie niet begrijpt dan zou ik me eens inlezen in de klimaatproblemen die er zijn.

Verder wordt het ongemakkelijker voor een potentiële koper om een dakkapel te laten plaatsen.

Nou en? Moet ik voor verbouwingen aan mijn huis die voor mij belangrijk zijn aan een eventuele volgende bewoner denken?

[CVTTPD2DQ]

Maasluip schreef op donderdag 12 december 2019 @ 09:12:
Nou en? Moet ik voor verbouwingen aan mijn huis die voor mij belangrijk zijn aan een eventuele volgende bewoner denken?

Nee, je bent die volgende bewoner niets verschuldigd. Daar staat tegenover dat-ie jouw huis ook niet 'significant meer waard' hoeft te vinden. Investeren om met saldering geld te verdienen of het milieu te sparen (hoewel ik persoonlijk vind dat je maar naar buiten hoeft te kijken om te beseffen dat diezelfde panelen beter benéden de 50e breedtegraad kunnen staan) mag je helemaal zelf weten. Of het de waarde van je huis vermeerdert is altijd een gok.

[Jellabie]

Misschien een beetje off-topic, maar als je voor betonnen pannen kiest, wat het goedkoopste is, moet je wel je dak laten berekenen of het dak dat gewicht kan houden.

Ik heb onlangs mijn dak laten vervangen door keramische pannen. Het oude dak was opzich nog waterdicht maar je zag dat de voetjes van de pannen broos waren en afbrokkelden.

[kabeltjekabel]

De enige reden om voor betonpannen te kiezen is dat je nu nieuwe pannen moet hebben maar nu geen geld hebt.

CVTTPD2DQ schreef op donderdag 12 december 2019 @ 09:08:
[...]


Dat argument snap ik nooit zo. Je huis wordt misschien iets meer waard voor iemand die sowieso al zonnepanelen wou laten leggen (maar nooit meer dan de kosten van plaatsen, dus dat verdien je met de verkoop echt niet terug), maar ik hoor ook veel mensen zeggen dat ze zonnepanelen ontsierend vinden. Verder wordt het ongemakkelijker voor een potentiële koper om een dakkapel te laten plaatsen.

Het is gewoon een besparing in werk om dat tegelijk te doen.

[Sannr2]

CVTTPD2DQ schreef op donderdag 12 december 2019 @ 09:08:
[...]


Dat argument snap ik nooit zo. Je huis wordt misschien iets meer waard voor iemand die sowieso al zonnepanelen wou laten leggen (maar nooit meer dan de kosten van plaatsen, dus dat verdien je met de verkoop echt niet terug), maar ik hoor ook veel mensen zeggen dat ze zonnepanelen ontsierend vinden. Verder wordt het ongemakkelijker voor een potentiële koper om een dakkapel te laten plaatsen.

Je bespaart ook de kosten van reguliere dakpannen. Als je achteraf je normale dakpannen omruilt ben je het geld van die normale kwijt. Dan zal de keuze later al snel vallen op een normaal zonnepaneel, maar dat is niet fraai op je dak. Dat maakt een huis met zonnedakpannen dus veel aantrekkelijker voor een potentiele koper dan een huis waar nog een normaal zonnepaneel op kan. Maar als je nu je dakpannen gaat vervangen dan zijn zonnedakpannen sowieso een slimme keuze, juist ook omdat reguliere zonnepanelen lelijk zijn en je dus de dubbele kosten uitspaart. En je dakpannen verdienen dan zichzelf terug, dus ook daarom economisch verstandig. In tegenstelling tot mensen die een zonnepaneel willen maar lelijk vinden kun je de kosten van reguliere dakpannen nu aftrekken van de aankoopprijs, want die heb je niet meer nodig.

[Roenie]

Maasluip schreef op donderdag 12 december 2019 @ 09:12:
[...]

Nee, je verdient het terug in de stroomrekening die omlaag gaat.


[...]

Daar is maar één antwoord op: "How DARE you!". Als je de referentie niet begrijpt dan zou ik me eens inlezen in de klimaatproblemen die er zijn.


[...]
Nou en? Moet ik voor verbouwingen aan mijn huis die voor mij belangrijk zijn aan een eventuele volgende bewoner denken?

Gelukkig bepaalt iedereen welke pannen hij/zij mooi vindt: met of zonder zonnecellen.

Ik zou gewoon aankijken en als er problemen gaan komen kun je altijd nog vervangen. Wie weet duurt dat nog vele jaren.

[Joey117]

Ik zou inderdaad wat offertes opvragen. Dan zie je wat het je gaat kosten en of je dat eventueel nu al wilt laten doen.

Zelf zou ik het geld opzij zetten, zodat als je echt aan vervanging toe bent (lekkage, schade, etc.) je dan de dakpannen kunt kopen die je graag wilt hebben en niet de goedkoopste, omdat het geld er niet is en je toch echt NU nieuwe dakpannen nodig hebt.

Als je denkt dat het isoleren je veel geld gaat besparen of het comfort drastisch verbeteren, dan zou ik het wel nu doen.