Bankrekening voor VVE met twee eigenaren

[sumac]

Ik heb een woning die 50/50 gesplitst is met een tweede eigenaar. We delen dus een boven- en benedenwoning, en horen dus een VVE te hebben. Ik heb me ooit ingeschreven bij de KvK, maar verder hebben we nooit iets ermee gedaan. Nu willen we hier toch verandering in brengen, een reservefonds opzetten, en de opstalverzekering gezamenlijk doen. In het reservefonds gaan we gezamenlijk een paar duizend euro storten. Dat is een aardige basis voor bv een lekkage aan het dak oid. Er ligt een offerte voor een opstalverzekering inclusief rechtsbijstand, maar nu moeten we nog beslissen over de bank.

Ik heb zonet zitten zoeken naar zakelijke rekeningen, kwam bij KNAB uit als goedkoopste met €5 per maand voor een zakelijke rekening, maar nu blijkt dat zij geen VVE accepteren. Alle banken rekenen ongeveer €10 per maand, en ik denk niet dat goedkoper lukt bij de bekende namen.

Hoe hebben jullie het geregeld? Is dat een rekening met twee passen, of volstaat een pas? Er moeten twee personen kunnen inloggen en zo mogelijk ook kunnen overboeken. De pas gaat niet gebruikt worden om te betalen, maar bij sommige banken heb je een pas nodig om in te loggen. Er zal alleen online overgeboekt worden. Ik denk aan ING omdat je daar in kunt loggen zonder pas. Je logt voornamelijk in ter controle. Betalingen gaan per incasso. Mogelijk heb ik zelf dus al het antwoord gegeven, maar misschien hebben jullie nog tips of een andere kijk erop?

[Nieknikey]

Je kijkt wel veel naar de praktische kant. Bestaat de VvE ook op papier? Zijn verplichtingen van de eigenaars van de beneden- en bovenwoning notarieël vastgelegd? Wellicht vind je dit nu niet zo belangrijk, maar als jouw boven-/onderbuurman zijn woning verkoopt en de nieuwe eigenaar wil niet meedoen met je VvE die niet op papier is vastgelegd, dan ga je een vervelende periode tegemoet.

[sumac]

Ik heb eigenlijk geen idee wat voor problemen dat zou kunnen geven. Wat voor verplichtingen zijn er, behalve de verzekering betalen? Mijn insteek is inderdaad praktisch, want ik zie niet in wat voor problemen er zouden kunnen komen. We hebben geen gezamenlijke ruimtes. De verzekering is inclusief rechtsbijstand, dus als een van de twee iets uithaalt (bv geld van de rekening haalt), dan kun je daarop terugvallen. Er staat zo weinig op de rekening (relatief tot de waarde van de woning) dat het ook niet loont om dat geld te verduisteren, want uiteindelijk zou het leiden tot beslag op de woning van de ander.

Maar het kan goed dat ik vanalles over het hoofd zie, dus tips zijn welkom. Ik zal ook bij een notaris gaan informeren, en bij Vereniging Eigen Huis.

Ik bedenk me wel iets wat tot problemen zou kunnen leiden: Airbnb. Als een nieuwe bewoner de woning gaat verhuren, dan kan dat echt tot overlast leiden. Mogelijk kan dat verboden worden?

[ Voor 11% gewijzigd door sumac op 08-12-2019 00:40 ]

[dreamscape]

Ik heb destijds (in mijn vorige huis) hetzelfde probleem gehad met zakelijke rekeningen. We hebben toen gewoon een particuliere en/of rekening geopend op naam van mijzelf en de bovenbuurvrouw.

Toen we (toevallig ongeveer tegelijkertijd) de woningen gingen verkopen zijn we overgestapt naar Bunq. Daar was een VVE rekening tegen schappelijke maandlasten wel mogelijk. Wellicht voor TS ook interessant om eens te bekijken.

[downtime]

Volgens mij hoort een VvE een bestuur te hebben en zit een bestuur met aansprakelijkheidsissues waarvoor je weer verzekerd kunt (en moet) worden.

[karel-jacobse]

Een VVE is een vereniging die rechtsgeldig opgericht moet worden. Een notaris is daarbij ontontbeerlijk gezien de belangen van de (verplichte) leden van die VVE.

De splitsingsakte (ik neem aan dat die er is) staat al e.e. maar in de oprichtingsakte van de VVE en het huishoudelijk reglement kun je overige zaken opnemen, oa. zaken als verhuur en airbnb.

[Nieknikey]

sumac schreef op zondag 8 december 2019 @ 00:26:
Ik heb eigenlijk geen idee wat voor problemen dat zou kunnen geven. Wat voor verplichtingen zijn er, behalve de verzekering betalen? Mijn insteek is inderdaad praktisch, want ik zie niet in wat voor problemen er zouden kunnen komen.

Het moet voor de eigenaar van de woning een verplichting zijn om lid te zijn van de VvE en om naar evenredigheid bij te dragen in de kosten van de VvE. Als dat niet is vastgelegd (in bijvoorbeeld de splitsingsakte) dan kan een nieuwe bewoner gewoon zeggen "bekijk het maar met je VvE, ik doe niet mee", en heb jij weinig munitie om hen ertoe te dwingen lid te worden.

Ook wil je vastleggen dat de VvE bijvoorbeeld verantwoordelijk is voor het uitvoeren van onderhoud aan de woning, en bepaalde verzekeringen die gebruikelijk zijn. Je mag dan wellicht geen gemeenschappelijke ruimten hebben, maar je deelt wel een dak met je buurman, leidingen van je buurman lopen onder hetzelfde dak en kunnen tot lekkages leiden, etc etc.

Bij een grote VvE heb je (hopelijk) de "common sense" van de meerderheid van de deelgenoten die bijvoorbeeld over voorstellen voor onderhoud kan beslissen, maar in jouw situatie gaat dat niet op. Als jij vindt dat het tijd wordt om een lekkage aan te pakken van het dak (bijvoorbeeld), of om de kozijnen te schilderen (bijvoorbeeld), en je buurman vindt van niet, dan heb je geen meerderheid om deze beslissing te nemen en gaat het feest niet door. Wellicht zie je dit probleem niet gebeuren met je huidige buur, maar je hebt geen controle over aan wie hij zijn woning eventueel verkoopt. Als er lakse tokkies bij je wonen die het allemaal niets interesseert dan wil je alsnog dat het ondhoud doorgaat ook al interesseert het hun niets, toch?

Ik wil je echt op het hart drukken om dit goed (notarieel) vast te leggen samen met je buurman. Het is niet bepaald goed voor de waarde van je woning als er een zogenoemde slapende VvE aan vast zit.

[Helixes]

dreamscape schreef op zondag 8 december 2019 @ 00:41:
Ik heb destijds (in mijn vorige huis) hetzelfde probleem gehad met zakelijke rekeningen. We hebben toen gewoon een particuliere en/of rekening geopend op naam van mijzelf en de bovenbuurvrouw.

Dit is niet echt een aanrader. Mocht blijken dat de ander schulden heeft bij dezelfde bank, dan zal deze en/of rekening gewoon worden gebruikt om die schulden in te lossen.

Een en/of rekening levert nu eenmaal een bepaalde financiële verwevenheid op die je eigenlijk wilt voorkomen.

Ik wil je aanraden dit gewoon goed te regelen: vve regisgreren bij KvK, met die gegevens een rekening openen. Wellicht is het de moeite waard bij KvK iets vast te leggen over tekenbevoegdheden. Maar, het internet voorziet in heel veel voorbeelden van statuten voor vve's.

[PetervdM]

- zie splitsingsakte. als "appartementseigenaar" heb je alleen kubieke meters, de VvE heeft de vierkante meters - binnenmuren uitgezonderd.
- is de VvE notarieel opgericht? zo niet alsnog doen en inschriven bij de KvK
- alle opstalverzekeringen en andere verplichtingen van de VvE op naam van de VvE zetten.
- bankrekeningen ( minimaal twee ) op naam VvE openen, een voor lopende uitgaven, de andere tbv onderhoud. de toegang tot die rekeningen is verschillend geregeld - zie splitsingsakte
- MJOP vaststellen, of 0.5% van waarde pand reserveren voor onderhoud ( wettelijk verplicht! )

[dreamscape]

Helixes schreef op zondag 8 december 2019 @ 09:35:
[...]

Dit is niet echt een aanrader. Mocht blijken dat de ander schulden heeft bij dezelfde bank, dan zal deze en/of rekening gewoon worden gebruikt om die schulden in te lossen.

Een en/of rekening levert nu eenmaal een bepaalde financiële verwevenheid op die je eigenlijk wilt voorkomen.

Ik wil je aanraden dit gewoon goed te regelen: vve regisgreren bij KvK, met die gegevens een rekening openen. Wellicht is het de moeite waard bij KvK iets vast te leggen over tekenbevoegdheden. Maar, het internet voorziet in heel veel voorbeelden van statuten voor vve's.

Je hebt helemaal gelijk. Ik had destijds met mijn bovenbuurvrouw een uitstekende band, maar je weet inderdaad niet wat er daarna komt te wonen. Vandaar ook de overstap naar de zakelijke rekening met voordat we de huizen hebben verkocht.

[wortelsoft]

Kijk eens rond op https://www.vve010.nl/faq.html, deze is in Rotterdam opgericht precies voor dit soort vve’s. Tegenwoordig ben je verplicht een vve met reservefonds of een mjob met een goede onderbouwing anders is je woning vrijwel onverkoopbaar (lees koper krijgt geen hypotheek).

[sumac]

Bedankt voor alle tips!

Bij de opstalverzekering zit een rechtsbijstandsverzekering, en die is er ook voor achterstallige betalingen van de leden. Dus als de een niet betaalt, kan de ander een incasso opstarten. We hebben het hier over twee leden, niet over een appartementencomplex met tientallen eigenaren, waarbij het veel belangrijker is dat het reglement dichtgetimmerd is.

Bunq is misschien wel een goede keus. Je bent overal ongeveer €10/maand kwijt, en bij Bunq Joint zit daar wel alles in, tenzij dat €10 pp is. Dat is me nog niet helemaal duidelijk, en dat ga ik morgen uitzoeken.

Verder is het wel duidelijk dat ik contact ga zoeken met een notaris en dit snel ga oppakken. Er is natuurlijk al een splitsingsacte, er is ook al een inschrijving bij de KvK, en er zijn gemaakte afspraken, maar notaris en bank moet wel gebeuren.

[VW-Arjan]

Voor de wet maakt het niet uit dat het maar om 2 wooneenheden gaat.

Met een vof met 2 man in dienst betaal je net zo goed belasting als een bv met 6 kantoren en 3000 man personeel.

Ik ken de regels niet, maar feit dat iemand zegt dat een potentiele koper geen hypotheek krijgt ivm geen juist opgerichte vve... ik zou er nog eens goed over nadenken.

[FrankHe]

@sumac Kun je aangeven welke datum er op de splitsingsakte staat? Voor zover ik kan nagaan moeten de akten officieel zijn gewaarmerkt wanneer deze op of na 1 juli 2008 zijn opgemaakt. Is het voor die tijd geweest of zijn ze reeds gewaarmerkt dan hoef je kennelijk niet nog een keer naar de notaris. De splitsingsakte staat aan de basis van de VVE. Dit is het juridische document waarin de rechten en plichten zijn vastgelegd, eventueel aangevuld met een huishoudelijk reglement.

Een gezonde VVE is van meerwaarde voor een woongebouw, of deze nu uit twee of tweeduizend woningen bestaat doet er niet toe. Een gezonde onderhoudsreserve is zeer aan te raden zodat je niet onverwacht geld moet ophoesten wanneer er iets gerepareerd of vervangen moet worden. Dan is het geld al aanwezig en dat geeft financiële zekerheid voor alle betrokkenen. (aanvulling) Hypotheekverstrekkers worden daar ook altijd erg blij van.

Een gezamenlijke opstalverzekering, denk ook aan glasverzekering, is handiger dan het ieder afzonderlijk te doen. Het is doorgaans goedkoper omdat er maar 'een' polis hoeft te worden opgemaakt en omdat er maar 'een' verzekeraar is kunnen verschillende verzekeraars niet naar elkaar gaan wijzen.

(aanvulling) Wat betreft de bankzaken komen er inderdaad wat kosten bij, die 10 euro per maand lijkt gebruikelijk te zijn. Dat zijn inderdaad extra kosten waar je denk ik niet onderuit komt.

[ Voor 10% gewijzigd door FrankHe op 08-12-2019 22:43 . Reden: bankzaken ]

[sumac]

De splitsingsakte is van 1979 en qua inhoud echt gedateerd. Als ik je goed begrijp dan is een notaris op zich niet nodig. Er zijn alleen een paar dingen die ik wel vast wil leggen, zoals bv een verbod op tijdelijke verhuur tbv toerisme. Ik ga morgen advies inwinnen wat ermee moet gebeuren.

[Freakertje]

Als het goed is staat er ook in die splitsingsakte al iets opgenomen over verhuur. Uit mijn hoofd moet de VvE akkoord geven hiervoor. Als een pand continue voor toerisme gebruikt wordt, doet dit ook iets met de bestemming van het pand, die is dan feitelijk als hotel in gebruik.
Je zou eens hier naar kunnen kijken in jouw splitsingsreglement hoe dat erin staat.

Ik lees dat je contact gaat opnemen met een notaris... waarom precies? Als er een splitsingsakte is, dan zal die ook verleden zijn bij een notaris. Alleen als je hem per se wilt bijwerken, is een gang naar de notaris nodig.

[nokiaan958GB]

https://www.amsteladvocat...n-de-vve-hoe-zit-het-nou/

[sumac]

Ik wil nog even laten weten hoe het is afgelopen. Ik heb uiteindelijk geen notaris ingeschakeld. Dat bleek onnodig. Er was immers al een splitsingsakte, en hoewel die oud is, volstaat ie voor deze situatie. Als je in een groot appartementencomplex zou zitten, dan kan een update geen kwaad, maar dan zijn het de kosten ook niet. Nu vond ik €900 onnodig duur, en alle wijzigingen zijn ook zo te regelen.

Ik heb naar Bunq gekeken, maar vond het geen prettige ervaring. Online alles regelen is prima en heb ik nu ook gedaan, maar alles op je smartphone regelen is niet aan mij besteed. Het feit dat je niet naar een helpdesk kan bellen vind ik ook een minpunt. De website van Bunq bevat geen bruikbare informatie - alles loopt via de app.

Uiteindelijk is het ABN AMRO geworden. Qua kosten maakt het allemaal niet veel uit. Je bent overal een tientje per maand kwijt, maar er zijn geen verborgen kosten voor extra gebruikers, en je kunt het gebruik beperken, limieten instellen etc.

Na lang zoeken en wikken en wegen heb ik toch een volledig pakket verzekeringen afgesloten. Eerst dacht ik dat een aansprakelijkheidsverzekering niet nodig was, maar opeens blijkt dat mijn normale aansprakelijkheidsverzekering niet alles dekt. Valt er een dakpan op iemands hoofd op straat, dan wordt dat blijkbaar niet gedekt door m'n normale aansprakelijkheidsverzekering. Idem de rechtsbijstandsverzekering - als er onderling een conflict is, of als er een conflict is met een dakdekker (die in opdracht van de VVE werkt want het dak is gezamelijk) of met de opstalverzekeraar, als een van de eigenaren een betalingsachterstand heeft, dan kun je geen beroep doen op de eigen rechtsbijstanverzekering.

Nu blijkt dus dat we al die jaren niet fatsoenlijk verzekerd waren, en dat heeft behoorlijk wat geld bespaard. De kans dat er iets gebeurt is zeer klein, maar de kosten kunnen zeer hoog zijn, dus het is beter zo.

Bedankt voor alle feedback!

[ Voor 3% gewijzigd door sumac op 11-03-2020 18:49 ]