2 badkamers in een rijtjeswoning

[Aurum]

Beste Tweakers,

Ik en mijn vriend wonen nu ongeveer 2 jaar in een hele ruime rijtjeswoning. we hebben op de eerste verdieping 3 slaapkamers en 1 kleine badkamer.
Nu hebben we het in ons hoofd om op de zolder (ongeveer 3m hoog nokpunt) door middel van 2 grote dakkapelen nog een extra grote slaapkamer met badkamer te creëren. we hebben in sketchup al het een en ander getekend of het qua ruimte wel te doen is een slaapkamer+badkamer. Maar we hebben daar genoeg ruimte voor.

Nu is de vraag, heeft dit wel zin qua investering? Er zijn wel mensen in onze omgeving die zeggen:
"Moet je een rijtjeswoning wel zo'n luxe uitstraling geven? dat heeft totaal geen nut, dat geld haal je er niet meer uit."
En natuurlijk, wie wil er nu 2 badkamers.

Nu gaat het om een woning die +/- 270k waard is en met een investering van 18k (dakkapellen + verbouwing)
dus ook wel weer 288/ 290 zou moeten opbrengen. dat is een beetje de prijs categorie waarin gedacht moet worden.

Ik hoor graag jullie gedachten!

[Verwijderd]

Als je het alleen doet voor de investering dan is je insteek mijn inziens onjuist. Je doet het omdat je het wil en omdat jij het nuttig vind.

[99ruud99]

Wat is de bedoeling van de badkamer? Je huis met winst verkopen? Niet doen.
Is het voor eigen genot? En woon je er nog wel 10+ jaar in? Zeker doen.

[Waaj]

Ga je de verbouwing zelf doen? Anders lijkt 18k mij aan de lage kant.

En verder ben ik het helemaal eens met @Verwijderd en @99ruud99 .

[snmght]

Dat blijft natuurlijk een beetje koffiedik kijken en zal ook deels afhangen van waar de woning zich bevindt. In de randstad is de kans groter dat je deze investering er uit haalt dan in het uiterste noorden of zuiden van ons land.

Laat je in ieder geval niet tegenhouden door 'mensen in je omgeving' die iets roepen. In onze zoektocht naar een nieuw huis begin dit jaar kwamen we een redelijk simpel huis tegen met wel een tweede badkamer op zolder. Leek ons ideaal, een badkamer voor de kinderen en een voor ons. Het is om andere redenen die woning niet geworden maar het kan zeker meerwaarde hebben. Daarbij; het feit dat het niet veel voorkomt maakt het ook een USP bij verkoop van de woning. Niet iedere koper zal er interesse in hebben maar voor sommigen is het juist een enorm pluspunt.

Verder ben ik het eens met @Waaj en de rest;

Waaj schreef op maandag 25 november 2019 @ 14:36:
En verder ben ik het helemaal eens met @Verwijderd en @99ruud99 .

[ Voor 12% gewijzigd door snmght op 25-11-2019 14:39 ]

[kabeltjekabel]

Dus je wilt een 2e badkamer maken voor verkoopwinst? Of omdat je het zelf handig vindt?

Natuurlijk ga je het er niet uithalen.

[Deveon]

Aurum schreef op maandag 25 november 2019 @ 14:32:
En natuurlijk, wie wil er nu 2 badkamers.

Erm, ik denk dat "badkamer gebruik" in bijna elk gezin van 4 of meer een dingetje is, zeker als de kinderen gaan puberen. Houd alleen wel rekening mee (eventueel bij vervanging) dat je wel voldoende warm tapwater hebt voor twee badkamers.

[O88088]

Dus je wil je bij verkoop richten op gezinnen van 5 personen of meer? Is de rest van het huis daar ook geschikt voor, dus plek voor een grote eettafel, een grote bank, tuin? En als je op zolder een ruime slaapkamer + eigen badkamer maakt lijkt het me logisch dat daar de ouders gaan slapen. Hoe praktisch is dat?

Nog los van de praktische kanten van de verbouwing, dus warm water zoals al genoemd is. Maar ook riolering en isolatie.

[Basekid]

Als ik een huis zou zoeken voor 4 personen zou ik dat totaal geen meerwaarde vinden. 2 WCs nog wel, maar maak van de zolder dan eerder een comfortabele studeerkamer. Op die manier heb je beneden weer een logeerkamer extra.

[Milo85]

Ik denk dat het financieel meer oplevert als je 2 nette slaapkamers creëert op zolder. Maar voor het eigen woongenot snap ik het volledig.

[-DarkShadow-]

De dakkapellen haal je er voor de verkoop misschien wel uit, omdat de hoeveelheid vierkante meters toeneemt. De badkamer haal je er nooit uit. Die gaat alleen al €18k kosten, behalve als je heel veel zelf doet.

[pagani]

Twee grote dakkapellen kosten al 18k. De badkamer kost zo maar 18k. Het aftimmeren inclusief wandjes plaatsen, kasten e.d. gaat je ook zo 15k kosten. Volgens mij mist er nog wat in jullie berekening.

En heb je uberhaupt wel het benodigde leidingwerk naar de zolder? En goede verwarming?

[ Voor 18% gewijzigd door pagani op 25-11-2019 15:15 ]

[Kju]

@Aurum Er zijn genoeg situaties waarin je investering verantwoord is maar dat is wel afhankelijk van de oppervlakte die je wint (op 1.50m hoog, NEN2580) en afhankelijk van de aard van de investering zelf. Vraag je dus af: staat de nieuwe badkamer qua niveau en kosten wel in verhouding tot de waarde van de woning?
Verder kan ik je vertellen dat het wel degelijk een grote plus is als je twee badkamers hebt. Veel gezinnen kunnen niet meer zonder. Het zal, afhankelijk van de locatie, zeker bijdragen aan het verhogen van de verkoopbaarheid van de woning.
Als je het zeker wil weten: Geef 500 euro uit aan een taxateur voordat je geld gaat steken in een verbouwing en misschien ook financieringskosten.

[Aurum]

Bedankt voor de reacties!

Ik denk dat we het beste met een taxateur om tafel moeten gaan zitten en hem/haar het plan voor te leggen.

Wat betreft de kosten, we zijn van plan alles zelf te doen en we hebben een offerte van 11.000 liggen voor 2 dakkapellen. we gaan ervan uit dat het ons in dat geval max 20k gaat kosten. Daar zit dan de badkamer + inbouwkasten + vloer bij in. We hebben 2 jaar geleden zelf ook het hele huis verbouwd incl. badkamer keuken dus genoeg ervaring Ik vind het wel interessant dat de meningen zo uiteen lopen wat betreft de kosten.

[Ivow85]

De afweging of je 'de kosten er wel uithaalt bij verkoop' is op geen enkele verbouwing van toepassing wanneer je ergens nog lang wil blijven wonen. Je doet de verbouwing dan voor je eigen wooncomfort.

Een 'nieuwe' keuken of badkamer heeft na een jaar of 10 immers sowieso nauwelijks waarde. Het is dan hooguit leuk dat er een (tweede) badkamer is die nog een paar jaar gebruikt kan worden.

Het budget klinkt me persoonlijk wat krap. Ook met zelf verbouwen. Ik heb ook mijn badkamer zelf gebouwd op een plek waar nog geen leidingen aanwezig waren. Kostte alles bij elkaar bijna 5000 euro en dat is gewoon met tegels van 25 euro/m2 en een bruynzeel douchecabine, zwevend toilet en Ikea wastafelmeubel. Verlichting en installatiemateriaal via mijn werk tegen groothandelsprijzen. Wel kwaliteitsspul.

Jij denkt voor maximaal 4000 euro de rest van je zolder te kunnen afwerken. Daar zou ik voor tekenen. Isolatie, tengels, dampwerende folie , gips, metalstud of houtskelet wanden, achterhout, nog meer gips voor de wanden, deurkozijnen, deuren, elektra, schakelmateriaal, schroeven, stuc, plamuur, schuurpapier, verf, plinten, ondervloer, vloer, hout voor knieschotten, rails of scharnieren om de ruimte achter de knieschotten te kunnen bereiken, cv-leidingen en koppelingen/hulpstukken, radiator met toebehoren. En natuurlijk nog veel meer schroeven, want je onderschat altijd de benodigde hoeveelheid. Mijn bovenverdieping van 35m2 telt bijna 3000 schroeven (a gemiddeld zo'n 5ct per stuk) , ik heb de lege verpakkingen de hele verbouwing bewaard om het aan het eind eens op te kunnen tellen.

Met een paar mille extra zal het haalbaar zijn wanneer je echt alles zelf doet. Met het huidige budget zul je waarschijnlijk in de uitvoering flink moeten bezuinigen op de uitvoering, gebruikte materialen en/of afwerken. Denk aan gemiste kansen zoals het weglaten van isolatie 'omdat je er straks toch niks meer van ziet' of een goedkope douchewand omdat die duurdere die je zo mooi vindt buiten het budget valt. Dat zijn in mijn ogen foute keuzes/bezuinigingen die je vervolgens nauwelijks nog recht kunt zetten, maar waarvan je dagelijks met de gevolgen wordt geconfronteerd.

[Vanoverdegrens]

Aurum schreef op maandag 25 november 2019 @ 17:09:
Wat betreft de kosten, we zijn van plan alles zelf te doen
We hebben 2 jaar geleden zelf ook het hele huis verbouwd incl. badkamer keuken dus genoeg ervaring

Ook het leggen van de leidingen en afvoer naar de zolder kunnen jullie zelf?
Zo ja, is ~20k idd haalbaar. (met, zoals @Ivow85 hierboven aangeeft, een eenvoudige uitvoering)

En een 2e badkamer zou ik persoonlijk niet meer willen missen. Zelfs met z'n drieen ontstaat er anders al snel file 's morgens. En met 4 gezinsleden die allemaal om 8 uur op school/werk moeten zijn, is één badkamer helemaal knudde. In Duitsland hebben veel huizen 2 badkamers, terwijl het er in Nederland zelfs in grote/dure huizen met 4 of 5 slaapkamers vaak slechts één is. Blijf ik een vreemd "cultuurverschil" vinden.

[ Voor 4% gewijzigd door Vanoverdegrens op 25-11-2019 17:54 ]

[Kju]

Ivow85 schreef op maandag 25 november 2019 @ 17:44:
De afweging of je 'de kosten er wel uithaalt bij verkoop' is op geen enkele verbouwing van toepassing wanneer je ergens nog lang wil blijven wonen. Je doet de verbouwing dan voor je eigen wooncomfort.

Op de lange termijn haal je juist meestal wel de kosten er uit. Als je extra m2's creëert blijft dat tot op zekere hoogte wel degelijk waardevast, ook op korte termijn. Als op een woning die bijvoorbeeld € 2500/m2 (ex. grondwaarde) waard is 10 m2 extra realiseert voor € 10.000 heb je al direct een meerwaarde. Alleen op een heel goedkope locatie zal het op de korte termijn niet veel zin hebben, dan zijn de realisatiekosten immers hoger dan de waardestijging, maar ook op de lange termijn zal je daar niet veel van merken omdat je dan al hebt afgelost of de woning al voldoende in waarde is gestegen.

[Tommie12]

Een huis verbouwen doe je voor jezelf. Als jij genot hebt van die badkamer, dan is het toch goed?

Een vuistregeld die ik hanteer is dat bij een verbouwing het huis ten hoogste 50% van de kosten meer waard wordt. (er zijn altijd uitzonderingen)

Hoe lang wil je daar nog wonen?

[Purzelbaum]

Voor verkoopbaarheid even de buurt in de gaten houden. Hoelang staan soortgelijke huizen binnen redelijke straal te koop, hebben die een extra badkamer of 2 extra slaapkamers en voor welke prijs gaan ze ongeveer.

Verder kijken waar die 18k naartoe gaat. Woongenot mag iets kosten dus afhankelijk van de tijd dat jullie nog verwachten er te wonen kan daar een deel naartoe.
Hobby, geeft het jullie ontspanning om die badkamer te maken? Zoja, dan mag dat ook wel iets kosten.
Kijk dan hoeveel meerwaarde de verbouwing 'moet' realiseren en hoeveel het volgens de prognoses doet.

Ik heb voor de zomer 1000 euro stuk geslagen op mijn huur-balkon waar ik nog maar een jaar denk te wonen. Aangezien ik het onder hobby schrijf vind ik dat het elke euro waard was.

[Zandhaas]

Hoe groot is je badkamer eigenlijk en aangegrensd kamer?
Onze badkamer waren door vorige bewoners vergroten door de tussenwand verplaatsen. Echt veel verbeterd tov mijn burens badkamers. Misschien zou je dit ook mee overwegen. Want dan heb je extra kamers meer na verbouwen van je dakkapels.

[Verwijderd]

Willen jullie de woning na de verbouwing weer verkopen of blijven jullie er in wonen? Wij hebben vorig jaar zo'n beetje dezelfde verbouwing gedaan. Wij zijn er wel blijven wonen en hebben er nog steeds plezier van. De badkamer is misschien wel de duurste ruimte per m2, voor de verkoop zou ik er ook geen 2 maken. Voor de luxe zeer zeker wel, ook handig met wat oudere kinderen.

Ondanks dat de huizen voor de meest gekke prijzen verkocht worden denk ik dat je er niet veel aan kunt verdienen.

Ik zou even na moeten kijken wat alles gekost heeft. Maar hier wat tips voor de spullen.

*snip* Welkom op GoT. Als allereerste post naar andere sites gaan linken zien wij als spam.

[ Voor 11% gewijzigd door Señor Sjon op 16-12-2019 15:57 ]

[Wuursj]

Grove cijfers van een makelaar die ik vorige week over de vloer had om mijn opknap huis te taxeren in een zwaar oververhitte woning markt:

• Investeringen die vierkante meters toevoegen (uitbouwen, aanbouwen): brengt ~120 tot 150% op en rendeert dus wel volgens hem.
• Renovatie van gedateerde keukens/badkamers: ~80/70% (mensen willen nu graag instapklaar huis)
• Keukens/badkamers die wel nog goed zijn maar alleen vanwege smaak worden verbouwt na een vrij algemene smaak: ~20-50%
• Gehele renovatie die je als particulier moet uitbesteden van een 'opknaphuis' (mijn situatie): 0-25%

Alles afhankelijk van hoe meer je een 'universele smaak' toepast en hoeveel je zelf kan uiteraard. Maar afwerkingsgraad moet wel netjes worden wil het renderen. Instapklare huizen zijn vooral in trek.

Huisjes die worden opgeknapt door investeerders renderen wat meer omdat ze vaak de juiste mensen/ connecties weten waardoor de kostprijs van een renovatie daalt en ze nog wel eens shortcuts nemen (alleen zichtbare dingen worden aangepakt). Maar ook daar worden zoveel mogelijk vierkante meters toegevoegd want die renderen het harst.

Jouw geval: Dakkapellen brengen wel meer (bruikbare en adverteerderbare) vierkante meters toe maar zijn doorgaans erg prijzige vierkante meters.
Kijk (buiten je badkamer om) hoeveel euro/m2 je extra bruikbare m2 kosten en wat de gemiddelde €/m2 is in je wijk in funda en je hebt een beeld.

In mijn geval doet mijn huis in huidige staat nu zo'n 3800€/m^2 en uitbreiding kost maar ~2000€/m^2. Dus een no-brainer qua rendement. In een ander deel van het land zou de verbouwing echter niet veel goedkoper zijn maar ligt de €/m^2 prijs wel een stuk lager.

Extra badkamer: voor alleen het geld zou ik dus de gok niet nemen. Maar reële kans dat je het er wel grotendeels of zelfs helemaal uithaalt omdat het meer is dan alleen renoveren. Dus als je zelf enigszins genot er uit haalt: doen!

[ Voor 3% gewijzigd door Wuursj op 18-12-2019 11:03 ]

[jadjong]

Een extra badkamer zou ik waarderen tijdens het verbouwen van de andere Verder alleen als er ook zo goed als volwassen kinderen zijn die allemaal om acht uur de deur uit moeten.

[Steamwitz]

Voor een gezin zie ik er het nut niet zo in van een tweede badkamer in een rijtjeshuis. Ik ken ook niemand die zoiets zou willen of heeft.
Voor twee personen die geen kinderen willen of hebben zie ik meer nut, maar dan zou ik niet gaan voor twee badkamers, maar zou ik een slaapkamer naast de badkamer opofferen voor een extra grote badkamer met extra luxe (stoomcabine / sauna / bubbelbad). Daar hebben mensen misschien meer geld voor over, maar je mikt dan wel op een kleine groep kopers.

Ik zou het in ieder geval niet doen tenzij ik het voor mijzelf zou willen.