Familiebank hoe zit dat?

[Tjinta82]

Wie kan mij helpen of dit klopt wat ik berekent heb? :-)


Wij willen onze recreatiewoonark (waar wij gedoogd vast in wonen) verbouwen omdat wij geen hypotheek hiervoor krijgen.

Nu bedachten wij dan lenen we geld van mijn ouders voor de verbouwing met een rente van 8,7% (deze rente rekent santander voor een PL) vanwege risico recreatiewoonark.

Het gaat dus om een bedrag van 50.000,- voor 8,7% voor 5 jaar.
Jaar 1:
Wij betalen een brutobedrag van 1163,-
De rente per jaar is 3948,-
Belastingteruggave per jaar is 1392,-

De rente van 3948,- mogen mijn ouders dan belastingvrij terug schenken.

Klopt dit verhaal? En zijn er nog nadelen voor mijn ouders qua belasting betalen wordt het gezien als een extra inkomen?

Ik hoop dat het een duidelijk verhaal is ;-) en dat iemand mij hierover iets kan vertellen.

[99ruud99]

ja, het klopt , de consumentenbond heeft dit een paar jaar geleden volledig uitgezocht en volledig stap voor stap uitgeschreven.
Maar wat jij zegt is de samenvatting inderdaad


*edit: let op, op een persoonlijke lening krijg je GEEN hypotheekrenteaftrek !

99ruud99 wijzigde deze reactie 22-11-2019 15:56 (19%)

[Tjinta82]

Super Thanks! :-)

[President]

Tjinta82 schreef op vrijdag 22 november 2019 @ 16:06:
Super Thanks! :-)

Let wel op de edit; HRA is op een hypotheek lening. Een percentage van 8,x is sowieso geen gangbaar rentepercentage op het moment.

Vraag is of je überhaupt wel hra mag toepassen in een situatie waarin je woning mogelijk geen 'echte' woning is?

[Rukapul]

99ruud99 schreef op vrijdag 22 november 2019 @ 15:56:
*edit: let op, op een persoonlijke lening krijg je GEEN hypotheekrenteaftrek !

Fout.

Een PL is prima aftrekbaar als het voor de financiering van de eigen woning bedoeld is en aan de overige eisen wordt voldaan zoals minimale afloseisen.

President schreef op vrijdag 22 november 2019 @ 16:10:
Vraag is of je überhaupt wel hra mag toepassen in een situatie waarin je woning mogelijk geen 'echte' woning is?

Op zich kan het wel: https://www.hypotheek-ren...ek-of-watervillahypotheek
Vraag die daarbij niet beantwoord wordt is of het feit dat permanente bewoning formeel niet is toegestaan uitmaakt. Daar is vast wel weer iets over te vinden in het kader van permanente bewoning van vakantiehuisjes.

[Tjinta82]

Rukapul schreef op vrijdag 22 november 2019 @ 16:21:

Op zich kan het wel: https://www.hypotheek-ren...ek-of-watervillahypotheek
Vraag die daarbij niet beantwoord wordt is of het feit dat permanente bewoning formeel niet is toegestaan uitmaakt. Daar is vast wel weer iets over te vinden in het kader van permanente bewoning van vakantiehuisjes.

Dan ga ik dat nog even voor de zekerheid uitzoeken maar als ik de rente van mijn ouders dan wel terug krijg zijn wij al blij 😁. En alles meer natuurlijk meegenomen.

Alleen nog de vraag gaan mijn ouders nog ergens extra voor betalen?

[President]

Tjinta82 schreef op vrijdag 22 november 2019 @ 16:29:

Alleen nog de vraag gaan mijn ouders nog ergens extra voor betalen?

Daarvoor moet je even kijken in het topic over mogelijke nieuwe belasting systeem...

[Saven]

De bank geeft natuurlijk niet voor niets geen hypotheek. Ik zou op zoek gaan naar een normale woning, ik garandeer je dat je je met een woning als deze in de vingers gaat snijden.

[Tjinta82]

Saven schreef op vrijdag 22 november 2019 @ 16:33:
De bank geeft natuurlijk niet voor niets geen hypotheek. Ik zou op zoek gaan naar een normale woning, ik garandeer je dat je je met een woning als deze in de vingers gaat snijden.

Ik woon hier al 2 jaar in deze woonark die mijn opa en oma heeft gebouwd en heb daarbij een eigen perceel grond van 350m2 In de jachthaven van mijn ouders. Ik lijk wel gek om een huis van 300.000 te kopen en een hypotheek van 30 jaar af te sluiten. ;-)

[Tjinta82]

President schreef op vrijdag 22 november 2019 @ 16:32:
[...]

Daarvoor moet je even kijken in het topic over mogelijke nieuwe belasting systeem...

Ok ga ik even opzoeken. Thanks. :-)

[99ruud99]

@Rukapul Je mocht toch alleen HRA doen als het vergelijkbaar met hypotheekrente was? althans, dat is wat de consumentenbond-pagina beweerd. Als je een hypotheek van 8% hebt dan is er iets mis. Ik dacht dat ze atm rond de 3% zitten.
https://www.consumentenbo...-lening-binnen-de-familie
@Tjinta82 ik weet dat ze sowieso vermogensbelasting moeten betalen. Want ze bezitten nog steeds die 50k.

edit:
https://www.belastingdien.../hypotheekrente-aftrekken

stelt dat het om een woning moet gaan waar je in woont, en volgens mij is een woonboot ook een woning? Hoe zit dat precies? Ik neem aan dat jij dat beter weet tjinta

99ruud99 wijzigde deze reactie 22-11-2019 17:15 (24%)

[Tjinta82]

99ruud99 schreef op vrijdag 22 november 2019 @ 17:13:
@Rukapul Je mocht toch alleen HRA doen als het vergelijkbaar met hypotheekrente was? althans, dat is wat de consumentenbond-pagina beweerd. Als je een hypotheek van 8% hebt dan is er iets mis. Ik dacht dat ze atm rond de 3% zitten.
https://www.consumentenbo...-lening-binnen-de-familie


Dat zou ook zomaar kunnen zo kunnen zijn. Dacht omdat wij officieel geen hypotheek krijgen vanwege recreatie en dus een risico is (zoals banken dat zien) dat ik misschien wel de rente van een PL zou kunnen rekenen en de PL rente bij Santander is 8,7% 🤔 ik heb gelezen in de uitspraak van een rechter dat je een hogere rente mag rekenen maar dan moet er wel een risicofactor zijn. Misschien heb in het wel fout hoor.

@Tjinta82 ik weet dat ze sowieso vermogensbelasting moeten betalen. Want ze bezitten nog steeds die 50k.

Maar dat is eigenlijk het zelfde als wat ze nu dan zouden betalen toch?


edit:
https://www.belastingdien.../hypotheekrente-aftrekken

stelt dat het om een woning moet gaan waar je in woont, en volgens mij is een woonboot ook een woning? Hoe zit dat precies? Ik neem aan dat jij dat beter weet tjinta

Het staat bij de gemeente bekend als woonark en dit wordt als gewone woning gezien. :-)

[99ruud99]

Oke, op je eerste opmerking, geen idee. Als een rechter dat heeft bepaald dan zal het zo zijn. Ik kende enkel deze opsomming, dus zou je voor zekerheid moeten nalezen.

2e: ja, nu betalen ze ook vermogensbelasting
Kijk even goed hoe jullie relatie is (en mocht je vriend(in) hebben die mede eigenaar wordt: hoeveel mogen ze je belastingvrij schenken per jaar. Ik weet dat ze ook eenmalig een hoger bedrag mogen schenken om een huis te kopen/verbouwen.

Eventjes uitzoeken, scheelt je hoop hoofdpijn straks

[Honesty]

Jouw ouders moeten inderdaad over die 50k belasting betalen, zal mooi zijn als ze onder de vrijstelling blijven dan natuurlijk niet, volgens mij ziet de fiscus familiehypotheken ook niet als banksparen maar als een belegging dus mogelijk gaat de fiscus vanaf 2022 dat zwaarder heffen. Neemt niet weg als je ouders het willen schenken dat een familiehypotheek ook een fijne manier is om te schenken.
Ze kunnen de gehele rente vaak kwijtschelden terwijl jij wel HRA hebt, maar volgens mij moet je sowieso een akte opmaken dus vraag het een en ander na bij de notaris.

Verder qua rente is er afgelopen jaar wel een arrest geweest maar die maakte het ook wel bont:

De fiscus is van mening dat de rente op een familiehypotheek niet hoger mag zijn dan anderhalf keer de rente op een vergelijkbare lening. Een hogere rente is alleen bedoeld om fiscaal voordeel te halen en wordt door de fiscus niet geaccepteerd. Hoe zit dat nu precies met die rente op een familiehypotheek?

fiscaal voordeel familiehypotheek
Een stel leent bij de ouders in 2015 een bedrag van € 271.000 voor de aankoop van een eigen woning. Er wordt keurig een hypotheek afgesloten en het stel spreekt af dat ze een rente van 9% gaan betalen aan de ouders. Dat is een hele hoge rente want de rente voor een vergelijkbare hypotheek is in 2015 3%. De fiscus is het niet eens met de hoge rente en stelt dat die alleen is afgesproken om zoveel mogelijk fiscaal voordeel te behalen. Er volgt een rechtszaak in 2018 en uiteindelijk stelt het Hof in 2019 de fiscus in het gelijk. De rente op een familiehypotheek mag niet hoger zijn dan anderhalf keer het gangbare tarief. De rente op deze hypotheek had dus anderhalf keer 3% is maximaal 4,5% mogen bedragen.
Bron:
https://weblog.moneywise....ak-de-rente-niet-te-hoog/

[daan!]

Tjinta82 schreef op vrijdag 22 november 2019 @ 15:55:
Wij willen onze recreatiewoonark (waar wij gedoogd vast in wonen) verbouwen omdat wij geen hypotheek hiervoor krijgen.

Dus jullie mogen het officieel niet gebruiken als hoofdverblijf?
Hoe wordt dit dan gedoogd?

Want voor HRA moet, dacht ik, de woning ook het hoofdverblijf zijn.

Als lees ik dat het dan soms wel kan met een recreatiewoning.

[Tjinta82]

[quote]daan! schreef op vrijdag 22 november 2019 @ 18:45:
[...]

Dus jullie mogen het officieel niet gebruiken als hoofdverblijf?
Hoe wordt dit dan gedoogd?

Want voor HRA moet, dacht ik, de woning ook het hoofdverblijf zijn.

Ik heb een persoonsgebonden verblijf die in 2007 is uitgegeven. En mag hier van de gemeente officieel wonen.

Alleen de banken zien dat toch weer anders. Als wij bv. een normale recreatiewoning hadden gehad op het land dan hadden we wel een hypotheek kunnen afsluiten nu het om een recreatiewoonark gaat vinden ze dat dat te veel risico is. Terwijl wij veel meer vermogen hebben dan de evt hypotheek Die wij wilde afsluiten, heel krom Is dat we kunnen zelfs niet wegvaren met de woonark ligt gewoon vast aan wal.

Of als wij van de gemeente een “woonbestemming” krijgen dan krijgen we wel gewoon een hypotheek. Ze zijn daar nu wel mee bezig maar duurt nog 3-5 jaar omdat het hele bestemmingsplan aangepast gaat worden en meerdere mensen In dit gebied dan ook een woonbestemming krijgen.

Maar wij hebben nu besloten om te gaan verbouwen en dan wonen we ook prima en met 5 jaartjes zijn we schuldenvrij. 🤔 ook niet verkeerd toch? 🤪

[Teaubiasch]

Ik heb onlangs een familiebank-lening bij mijn ouders afgesloten voor de aankoop van een recreatiewoning. Ook met de intentie om daar permanent te wonen, en met gedoogbeleid van de gemeente. Hypotheekadviseur en belastingdienst hebben mij verteld dat je wel HRA kunt krijgen mits het je hoofdverblijf is, en je er ingeschreven staat.

[Tjinta82]

Teaubiasch schreef op vrijdag 22 november 2019 @ 20:31:
Ik heb onlangs een familiebank-lening bij mijn ouders afgesloten voor de aankoop van een recreatiewoning. Ook met de intentie om daar permanent te wonen, en met gedoogbeleid van de gemeente. Hypotheekadviseur en belastingdienst hebben mij verteld dat je wel HRA kunt krijgen mits het je hoofdverblijf is, en je er ingeschreven staat.

Duidelijk. :-)

[Hielko]

Klopt dit verhaal? En zijn er nog nadelen voor mijn ouders qua belasting betalen wordt het gezien als een extra inkomen?

Als het voorgestelde plan van de vermogensbelasting te veranderen zal de familiebankconstructie negatieve effecten hebben voor je ouders qua vermogensbelasting. De lening die ze hebben uitstaan zal immers niet aangemerkt worden als een spaartegoed, en daardoor zullen ze er 1.75% per jaar over moeten betalen ipv 0,09%, en dat kost dus E830 per jaar extra aan belasting onder het nieuwe stelsel. Dat doet dus voor een groot deel het belastingvoordeel dat jullie krijgen door de HRA teniet.

Daarnaast is het maar de vraag of de belastingdienst akkoord gaat met een rentepercentage van 8.7%. Gebruikelijker is om 5 a 6 procent te rekenen. Als je zekerheid wilt raad ik je aan om van te voren contact op te nemen met de inspecteur.

Oftewel, de kans is groot dat de familiebankconstructie dood is over een paar jaar slash compleet zinloos is.

[Sander B]

99ruud99 schreef op vrijdag 22 november 2019 @ 17:13:
@Rukapul Je mocht toch alleen HRA doen als het vergelijkbaar met hypotheekrente was? althans, dat is wat de consumentenbond-pagina beweerd. Als je een hypotheek van 8% hebt dan is er iets mis. Ik dacht dat ze atm rond de 3% zitten.

De rente moet inderdaad 'zakelijk' zijn om hem te mogen aftrekken zoals in dat artikel staat, maar je hebt daar nog een keuze in. Voor een hypotheek (d.w.z. lening met onderpand) is die inderdaad rond de 2-3%, maar voor een lening zonder onderpand is die een paar procent hoger - wat gunstig uitpakt voor de aftrek van TS. Zowel een hypotheek als een gewone lening mogen gewoon worden afgetrokken zolang het gebruikt wordt voor de aankoop of verbouwing van de woning en hij lineair of annuitair in max. 30 jaar wordt afgelost.

8,7% lijkt me inderdaad erg hoog. Een persoonlijke lening bij de Rabobank kost je 5,3%. Wat wordt er bedoeld met "risico recreatiewoonark"?

[Yoicaa]

Wij gaan een stuk grond van onze buren (tevens schoonouders) kopen en hebben ook e.e.a. uitgezocht m.b.t. familiehypotheek/-lening en HRA.

Er zijn de afgelopen jaren een tweetal rechtelijke uitspraken geweest over dit onderwerp. 1 in het voordeel van de familie and 1 in het nadeel.

In beide gevallen hadden de families een hoge rente percentage (8-9%) en jaarlijks gaven de ouders een gifte. Het verschil tussen de twee families was de leningsvorm.

1 had familiehypotheek (met onderpand vastgelegd in leningsovereenkomst) en de andere had een familielening (zonder onderpand). De belastingdienst won de rechtzaak over de familiehypotheek en verloor de rechtzaak over de familielening.
Bij een familiehypotheek moet je rekening houden met marktconform* hypotheek rentes en bij een familielening mag je kijken naar marktconform* persoonlijke lening rentes.

Zorg ook dat je het rentebedrag volledige overmaakt naar je ouders en niet gelijk met de gifte verrekend. Om zoveel mogelijk schijn te voorkomen is het beste om maandelijk je ouders te betalen en de gifte maar 1 keer jaar te doen.

Zoals eerder genoemd moet de lening lineair of annuitair zijn in max 30 jaar afgelost.

*marktconform is niet de hoogste aanbeider. Marktconform is niet exact gedefineerd maar ga uit van het gemiddelde rentepercentage voor hypotheek/persoonlijke leningen. Daar mag je nog iets van afwijken, maar niet teveel. Let ook op dat persoonlijke leningen over het algemeen een lagere rente hebben bij hogere geldbedragen en (vaak) maar tot EUR 75000,- gaan.

[Sander B]

Wel, als ik lees dat de belastingdienst het de moeite waard vindt om een rechtszaak aan te gaan bij 8-9% zou ik het wel weten hoor zeker aangezien de rentes de laatste jaren flink gezakt zijn en een zaak over een lening die een x aantal jaren geleden is aangegaan je nu waarschijnlijk niet verder gaat helpen.

Sander B wijzigde deze reactie 25-11-2019 16:38 (3%)