Opbouw gerealiseerd, afwatering slecht, wie verantwoordelijk

[Spitfire123]

Achtergrond:

wij wonen op de 5e en tevens hoogste etage van een klein appartementencomplex met in totaal tien woningen. Afgelopen zomer hebben wij een opbouw van zo'n 42m2 laten realiseren. Deze opbouw is gerealiseerd naar het ontwerp van een architect en constructieberekeningen van de constructeur.

Probleem:

Het dak waarop de opbouw staat, is een plat dak afgewerkt met bitumen en daaroverheen kiezels. Dit dak is op afschot gebouwd voor de waterafvoer. Nu is de opbouw zodanig gepositioneerd dat de opbouw midden in het afschot staat, waardoor er aan 1 zijde van de opbouw water blijft staan. De opbouw staat dus in een soort halve komvorm.

Hypothese:

Doordat er veel water blijft staan, voorzie ik een aantal (toekomstige) problemen:
- lekkage (al gehad tijdens oplevering door slechte lasverbinding bitumen)
- muggen (in de zomer)
- kapotvriezen dakbedekking/schade

Ik heb al een vijverpomp gekocht die ik wil plaatsen om het overtollige water af en toe weg te kunnen pompen.

Vraag:

Welke partij is verantwoordelijk, als er al een partij verantwoordelijk is, om met een dergelijk issue rekening te houden:
- de architect tijdens de ontwerpfase
- de constructeur tijdens de constructieberekening
- de aannemer tijdens realisatie
- ikzelf en moet het dus ook fixen

Het gaat me dus niet zo om de schuldvraag maar meer wil ik een goede oplossing waarbij de partijen verantwoordelijkheid nemen en helpen een oplossing te zoeken.

Iemand ideeen?

[chaoscontrol]

Foto?

[Rukapul]

Wie had de regie?
Indien je dat zelf was, wat waren de opdrachten die je hebt uitgezet?

[Señor Sjon]

Ah, dat is handig. De aannemer werkt in principe volgens tekening, dus die lijkt mij niet de partij. Ik neig naar de architect, maar hoe kwam hij aan welke informatie?

Is er ooit gesproken over het afschot van het bestaande dak?

[DonChaot]

Ik zie in je verhaal nergens de rol van de vve terugkomen? Dat lijkt me het eerste aanspreekpunt.

[Señor Sjon]

Denk dat de VvE hem zijn gang liet gaan. Maar het is in algemeenheid niet zo handig om de waterhuishouding van het dak niet mee te nemen als je een doos in het midden neer gaat zetten. Het afschot zal daaromheen geleid moeten worden.

[Illusion]

De architect had daar over na moeten denken, en dat in z’n tekeningen moeten verwerken.
De constructeur had moeten controleren of er kans op significante waterophoping is(zodanig dat dat een constructief gevaar vormt), en daar (op zijn minst) melding van moeten maken.
De aannemer had op zij minst waarschuwingsplicht, maar dient ook “kwalitatief”werk af te leveren.

In de praktijk betekent helaas vaak dat als iedereen er schuld aan heeft, niemand zich verantwoordelijk voelt. (Zie “problem of many hands”)

[Spitfire123]

Dank voor de feedback tot nu.

- ik zal morgen wat foto's toevoegen
- moeilijk om te duiden wie de regie had, daar ik het werk heb uitbesteed dus lag de regie per fase ergens anders. Opdrachten uitgezet:
1. ontwerp en technische tekening: architect
2. constructieberekening: constructeur
3. indienen tbv vergunningaanvraag: architect
4. goedkeuring VvE: ikzelf (goedgekeurd)
5. realisatie: aannemer

- ontwerp a.d.h.v alle originele ontwerpen, tekeningen en berekeningen van het gebouw zoals beschikbaar in gemeentearchief
- er is nooit vooraf gesproken over het afschot, pas gedurende de laatste fase van de oplevering viel het water me op
- rol vve nihil: die hebben slecht goedkeuring voor onze plannen verleend en ingestemd met het verbouwings protocol

Ik vrees ook idd voor een gevalletje 'problem of many hands'.

Achteraf verbaas ik me eigenlijk hoe miniem/slecht er meegedacht wordt door partijen aan wie je het werk uitbesteed. Zo hebben zowel de architect als de aannemer een zeer ruime ervaring met de realisatie van dakopbouwen. Ik niet. Dan lijkt me een dergelijk issue toch nogal voor de hand liggend?

[Wilke]

Señor Sjon schreef op donderdag 21 november 2019 @ 14:35:
Is er ooit gesproken over het afschot van het bestaande dak?

Maar dat een plat dak afschot heeft mag een architect toch behoren te weten, right? Ik bedoel, waarvoor huur je anders een architect (en een constructeur) in?

[Spitfire123]

Wilke schreef op donderdag 21 november 2019 @ 15:37:
[...]


Maar dat een plat dak afschot heeft mag een architect toch behoren te weten, right? Ik bedoel, waarvoor huur je anders een architect (en een constructeur) in?

ja, exact dit gevoel bekruipt me ook.

[AllSeeyinEye]

Architect:
Hangt er helemaal vanaf wat de opdracht aan de architect geweest is. Als hij alleen een ontwerp heeft gemaakt, dan kijkt hij niet of in mindere mate naar de precieze detaillering. Verder is van belang wat zijn opdracht geweest is. Als het geen volledige opdracht was (inclusief toezicht houden etc), hetgeen je in zijn overeenkomst terug kan vinden, dan is zijn aansprakelijkheid sowieso contractueel beperkt tot de hoogte van zijn honorarium.

Constructeur:
Wat is de opdracht aan de constructeur geweest? Ik vermoed alleen kijken of de nieuwe constructie voldoet aan het bouwbesluit en of de bestaande constructie de extra belasting kan dragen. De constructeur houdt zich niet bezig met detaillering van dergelijke issues.

Aannemer:
Zal al snel verwijzen naar het ontwerp en de opdracht. Al dunkt me dat het hier ook thuis kan horen. Sowieso lijkt het me een easy fix door de dakbedekking open te halen, afschotcorrectie toe te passen en dakbedekking weer aan te brengen. Dat neemt niet weg dat er wel kosten mee verbonden zullen zijn, die dan weer afhankelijk zijn van de oppervlakte.

Ik zou beginnen met de architect en de aannemer beiden aan te spreken. Als je een rechtsbijstandverzekering hebt dan is dit het moment die te activeren!

[Kaasplank]

De architect hoort zich bewust te moeten zijn wat de uitbreiding doet met de betrekking tot het afvoeren van bestaand en nieuw hemelwater. Normaliter wordt dat aangegeven met een peil wat de afschotrichting is of duidelijk aangegeven in een doorsnede. Staat daar iets van op je tekening? Als dat zo is en het is anders uitgevoerd door de aannemer dan zou ik de aannemer aanschrijven. Staat er niets op tekening dan de architect aan de jas trekken.

De constructeur houdt zich zeker bezig met afschot en waterophoping maar neemt over het algemeen afschotrichting van architect aan.

[ Voor 3% gewijzigd door Kaasplank op 21-11-2019 16:04 ]

[Yucon]

Wat is een 'opbouw' precies? Heb je als het ware een schuurtje op het dak laten zetten?

[D.deJong]

Water op dakbedekking kan in het geheel geen kwaad, als het water nog onder het niveau van de hoogte van het grind staat zal het met de muggen wel los lopen, dakbedekking vriest niet kapot door water wat er op staat.

[Spitfire123]

Yucon schreef op donderdag 21 november 2019 @ 15:50:
Wat is een 'opbouw' precies? Heb je als het ware een schuurtje op het dak laten zetten?

een schuurtje dan met badkamer, slaapkamer en werkruimte Nee, eigenlijk een volledige verdieping op ons appartement, inclusief trap naar boven. Prefab houtbouwconstructie: stond binnen een dag, inclusief gat voor de trap gezaagd. Ruwbouw dan he:)

[Spitfire123]

AllSeeyinEye schreef op donderdag 21 november 2019 @ 15:45:
Architect:
Hangt er helemaal vanaf wat de opdracht aan de architect geweest is. Als hij alleen een ontwerp heeft gemaakt, dan kijkt hij niet of in mindere mate naar de precieze detaillering. Verder is van belang wat zijn opdracht geweest is. Als het geen volledige opdracht was (inclusief toezicht houden etc), hetgeen je in zijn overeenkomst terug kan vinden, dan is zijn aansprakelijkheid sowieso contractueel beperkt tot de hoogte van zijn honorarium.

Constructeur:
Wat is de opdracht aan de constructeur geweest? Ik vermoed alleen kijken of de nieuwe constructie voldoet aan het bouwbesluit en of de bestaande constructie de extra belasting kan dragen. De constructeur houdt zich niet bezig met detaillering van dergelijke issues.

Aannemer:
Zal al snel verwijzen naar het ontwerp en de opdracht. Al dunkt me dat het hier ook thuis kan horen. Sowieso lijkt het me een easy fix door de dakbedekking open te halen, afschotcorrectie toe te passen en dakbedekking weer aan te brengen. Dat neemt niet weg dat er wel kosten mee verbonden zullen zijn, die dan weer afhankelijk zijn van de oppervlakte.

Ik zou beginnen met de architect en de aannemer beiden aan te spreken. Als je een rechtsbijstandverzekering hebt dan is dit het moment die te activeren!

Opdracht architect:
zowel ontwerp ALS technische tekening en constructieberekening tbv vergunningprocedure. ZONDER toezicht houden NA verlenen vergunningen, daar de architect aangaf dit niet langer te doen.

Opdracht constructeur:
ja, dat is opdracht geweest. Althans, zoals initieel gegeven door architect, daar deze partijen met elkaar werken.

Aannemer:
ja die zal snel naar aangeleverd ontwerp kijken inderdaad.

Ik ga contact met alle partijen opnemen.

[Ernemmer]

Het is eigenlijk de architect die de fout heeft gemaakt, aangezien hij/zij de bestaande situatie goed had moeten inmeten en het afschot van de daken controleren zodat het water weg zou kunnen.
Maar je mag van een goede aannemer ook wel verwachten dat hij/zij dit soort dingen tijdens de uitvoering ziet.

De constructeur heeft er niks mee te maken, die hoef je niet te bellen.

[ Voor 34% gewijzigd door Ernemmer op 21-11-2019 20:15 ]

[miciel]

weet je zeker dat het oude dak bestaat uit bitumen ?
hebben ze niet toevallig aangehecht op mastiek ?
bitumen aanhechtenop bitumen kan niet zoveel mee misgaan tenzij het door een leek wordt uitgevoerdt.

[Spitfire123]

miciel schreef op donderdag 21 november 2019 @ 20:40:
weet je zeker dat het oude dak bestaat uit bitumen ?
hebben ze niet toevallig aangehecht op mastiek ?
bitumen aanhechtenop bitumen kan niet zoveel mee misgaan tenzij het door een leek wordt uitgevoerdt.

ik moest even google'en naar wat mastiek is
Ik denk idd mastiek>bitumen rand>bitumen dak

Het lekt inderdaad nu ook zeker niet (meer): eerder wel door gaatje in 'lasnaad?' tussen twee stukken bitumen.

Ik dacht meer aan dat er bij vorst meer schade kon onstaatn

[miciel]

Spitfire123 schreef op donderdag 21 november 2019 @ 21:24:
[...]


ik moest even google'en naar wat mastiek is
Ik denk idd mastiek>bitumen rand>bitumen dak

Het lekt inderdaad nu ook zeker niet (meer): eerder wel door gaatje in 'lasnaad?' tussen twee stukken bitumen.

Ik dacht meer aan dat er bij vorst meer schade kon onstaatn

als de oude dakbedeking van mastiek is dan moeten ze eerst het oude dak vervangen om het waterdicht te krijgen. er bestaan oplossingen zoals sbs banen ed. maar het blijft lastig om mastiek en btumen aan elkaar te hechten. wat ook kan is dat de oude dakbeddiking is verouderd ook dan is het aanhechten lastig.
(gecalqureerd)

verder gaatje in de lasnaad kan gebeuren als je iet goed brandt.
bij een oude rot in het vak is het onmogenlijk. ik heb samen met zo,n rot gewerkt we hoefden nooit terug.

als er water in een kier zit en het gaat vriezen zet het uit en wordt de kier groter. en heb je een lekkage.
echter de voorwaarde is wel dat het water in een kier/naad moet zitten. als het op het dak ligt is er niks aan de handt.

eventueel kan wat grindt weghalen en daar een foto van maken het verschil tussen mastiek en bitumen kan je zo zien. mastiek is glasachtig. buigt niet maar breekt. bitumen is stugger maar buigt wel.
om je helemaal van de kaart te maken er bestaan meerdere soorten bitumen.

[TheGhostInc]

Spitfire123 schreef op donderdag 21 november 2019 @ 14:05:
Het gaat me dus niet zo om de schuldvraag maar meer wil ik een goede oplossing waarbij de partijen verantwoordelijkheid nemen en helpen een oplossing te zoeken.

Hoeveel 'dakwerk' is er gedaan?

Als je hele dak gedaan is, dan is er dus een forse misser gemaakt en moet er werk opnieuw.
Is er slechts wat aan de rand bij de opbouw aangehecht, dan zijn de kosten van het aanpassen van het afschot (mogelijk) nooit in de offerte opgenomen.

De reden waarom dit belangrijk is, is omdat de extra kosten dan alsnog gewoon voor jouw rekening zijn. De architect kan zijn tekening en plan erop aanpassen (paar uurtjes werk), maar de aannemer heeft het dan niet zo aangenomen, die gaat dat niet voor nop doen.
En dan moet er ook nog iets 'mis' zijn, als dit nog enigszins acceptabel is, heb je weinig meer in te brengen.

Het aanpassen van het afschot is trouwens vrij eenvoudig voor een beetje dakdekker met afschotplaten. Overweeg je energie te steken in een voordelige (goede) oplossing van je probleem, ipv. de verantwoordelijke te vinden. En volgens mij heb je dan alleen een dakdekker nodig, die kan dat prima zelf.

[De Rikster]

Ik denk dat de conclusie is dat jij als opdrachtgever geen coördinatie hebt gehouden over het 'project', danwel hebt laten houden in verband met het niet ,voldoende ter zake, deskundig zijn.

Mocht je het willen (laten) oplossen zou ik je zonder foto's en tekenwerk gezien te hebben adviseren om een nieuw en juist afschot te smeren met Betopor of soortgelijks en dat te overlagen.

[Cheesy]

De aannemer is vaak de gebeten hond, ook al hebben opdrachtgever, architect en constructeur fouten gemaakt. Heeft de aannemer je gewaarschuwd voor deze situatie? Zie ook:

quote: https://www.amsadvocaten....-een-waarschuwingsplicht/

De aannemer is namelijk bij het aangaan of het uitvoeren van een overeenkomst verplicht de opdrachtgever te waarschuwen voor onjuistheden in de opdracht voor zover hij deze kende of redelijkerwijs behoorde te kennen. Doet hij dit niet, dan kan hij aansprakelijk worden gehouden voor de schade.

[Spitfire123]

[img]Ik ben nog even het dak opgegaan voor een 3-tal foto's.
- Een tweetal overzichtsfoto's waarop te zien is wat de omvang van de 'plas' water is. Ik schat in dat op het diepste punt de plas een centimeter of 8-10 diep is.
- Een detailfoto van de overgang originele dakbedekking naar de opbouw. (ik realiseer me overigens dat ik even de 'flap' had moeten omslaan om te zien hoe de opbouwconstructie met de originele dakbedekking is samengevoegd.

De waterafvoer zit dus aan de andere kant (rechterzijde op de foto) van de opbouw.
Duidelijk is ook het afschot te zien.







Ik probeer dus in te schatten wat het risico op lekkage ed is door deze plas.

[FRANQ]

als je langs je opbouw een strook grindvrij maakt tot aan de andere kant, zodat het water vrij kan stromen.
Stroomt het water dan wel netjes weg?

[Pizza_Boom]

Lijkt al langer slecht af te wateren, behoorlijk wat algengroei.

[Spitfire123]

FrankBlom schreef op maandag 25 november 2019 @ 12:59:
als je langs je opbouw een strook grindvrij maakt tot aan de andere kant, zodat het water vrij kan stromen.
Stroomt het water dan wel netjes weg?

Volgens de aannemer was het beter om juist geen strook vrij te maken, daar de cappilairewerking van het grind voor een betere afwatering zou zorgen.

Ik ga je suggestie wel uitproberen, maar ik denk dat het niets uitmaakt omdat water helaas niet omhoog stroomt. (althansm, in deze situatie dan )

[Spitfire123]

Pizza_Boom schreef op maandag 25 november 2019 @ 13:53:
Lijkt al langer slecht af te wateren, behoorlijk wat algengroei.

Opbouw staat er sinds een half jaar. Inderdaad veel rode algengroei te zien.
Op andere plaatsen dak wel herender algengroei.

Is dat slecht, algengroei?

[FRANQ]

bij algengroei staat he water lang stil.

Vind vreemde redenatie dat grind water sneller afvoert dan geen grind, sneller dan beton ja.
Anders hadden ze alle kanalen en sloten wel vol grind gestort.

Als het grind vervuild is en de kleine doorstroming door het grind heen geblokkeerd raakt stroomt het niet meer en is het een soort dijk.
Heb je 30cm breedte kaal, dan heb je een kanaal waar het water door stroomt.

Ik zeg niet dat het de oplossing is, maar je moet ergens beginnen.