Hypotheek oversluiten in twee stappen zonder boeterente

[Tilliebillie]

Mijn vraag
...
Ik ben van plan om in januari 2021 mijn hypotheek over te sluiten.
Van belang is om te weten dat voor mij belastingaftrek daarna niet meer interessant is.
De huidige lening loopt tot 2038 tegen 5.3% en was 230 k groot, de WOZ is rond de 400 k.
Ik mag per jaar 46 k boetevrij aflossen.(20%)
In december 2019 zal de lenig tot 92 k afgelost zijn.
Mijn plan is om in december 2020 46 k af te lossen, en de laatste aflossing van 46 k in januari 2021 met een nieuwe hypotheek van 100 k te financieren. Ik ga er van uit dat de rente dan nog steeds laag is.
Nu verwacht ik in december 2020 nog niet de benodigde 46 k helemaal uit eigen middelen te kunnen financieren.
En dan nu mijn vraag : Ik heb een overbrugging van ongeveer 25 k nodig van december 2020 tot jan 2021.
Weet iemand of er hypotheek verstrekkers zijn die aan dit soort constructies meewerken?
Het probleem is kort samengevat dat er voor de overbrugging geen hypothecaire zekerheid is waarbij de nieuwe verstrekker op de eerste plaats komt. De oude hypotheek loopt dan immers nog.
Het alternatief is om het geld binnen de familie te financieren, maar dat heeft niet mijn voorkeur.
Het is geen standaard situatie, en ik verwacht ook geen standaard oplossingen.

[naitsoezn]

25k kun je toch op een andere manier financieren? Persoonlijke lening, doorlopend krediet, 2e hypotheek. Afhankelijk van je inkomen, maar met een dergelijk aflossingsschema zal dat wel goed zitten. Waarom moet het per se een lening zijn van een hypotheekboer?

[StevenK]

Met deze overwaarde zal een tweede hypotheek toch geen probleem zijn?

[BB-One]

Let op dat veel hypotheekverstrekkers (officieel) niet toestaan dat je boetevrij aflost met een (andere) lening. Het is vaak alleen toegestaan om dit te doen uit eigen middelen. Dus een 2e hypotheek gaat je dan niet lukken (want daar moet de eerste toestemming voor geven/op de hoogte gesteld worden.
Dus dan blijft alleen bij een andere partij (familie etc) financieren over.

[Maaark]

Tilliebillie schreef op zaterdag 16 november 2019 @ 17:15:
Mijn vraag
...
Ik ben van plan om in januari 2021 mijn hypotheek over te sluiten.
Van belang is om te weten dat voor mij belastingaftrek daarna niet meer interessant is.
De huidige lening loopt tot 2038 tegen 5.3% en was 230 k groot, de WOZ is rond de 400 k.
Ik mag per jaar 46 k boetevrij aflossen.(20%)
In december 2019 zal de lenig tot 92 k afgelost zijn.
Mijn plan is om in december 2020 46 k af te lossen, en de laatste aflossing van 46 k in januari 2021 met een nieuwe hypotheek van 100 k te financieren. Ik ga er van uit dat de rente dan nog steeds laag is.
Nu verwacht ik in december 2020 nog niet de benodigde 46 k helemaal uit eigen middelen te kunnen financieren.
En dan nu mijn vraag : Ik heb een overbrugging van ongeveer 25 k nodig van december 2020 tot jan 2021.
Weet iemand of er hypotheek verstrekkers zijn die aan dit soort constructies meewerken?
Het probleem is kort samengevat dat er voor de overbrugging geen hypothecaire zekerheid is waarbij de nieuwe verstrekker op de eerste plaats komt. De oude hypotheek loopt dan immers nog.
Het alternatief is om het geld binnen de familie te financieren, maar dat heeft niet mijn voorkeur.
Het is geen standaard situatie, en ik verwacht ook geen standaard oplossingen.

Wat is je doel precies? Wil je het geld uit je woning krijgen voor bijv een vastgoed hypo?

[Tilliebillie]

Het doel is om de kosten van de hypotheek te verlagen, van zo'n 400 euro per maand nu, naar ongeveer 150 euro straks. Ik wil minder gaan werken , maar daarvoor moet ik mijn vaste lasten eerst nog wat omlaag brengen.

[Maasluip]

Tilliebillie schreef op zaterdag 16 november 2019 @ 17:15:

Weet iemand of er hypotheek verstrekkers zijn die aan dit soort constructies meewerken?

Ik heb niet zo lang geleden een hypotheekgesprek bij de hypotheker gehad en toen ik deze constructie opbracht werd ik nog net niet in mijn gezicht uitgelachen.
Nee, er zijn geen hypotheekverstrekkers die hieraan willen meewerken. Probleem is blijkbaar dat een tweede hypotheekverstrekker altijd achtergesteld is als het op schulden aankomt. Die krijgt dus waarschijnlijk niets als jij de boel verprutst en de hypotheekverstrekker het huis moet gaan verkopen. En daarom zal die tweede er niet aan willen meewerken, zelfs niet als je het op papier probeert te zetten.

Een andere optie is een persoonlijke lening aangaan, die zijn meestal direkt zonder boeterente af te lossen, maar de rente daarvan is meestal zo hoog dat het (ook omdat je er geen HRA op hebt) niet interessant is die route te gaan.

Ik weet niet of je elk jaar zoveel kunt aflossen, als dat zo is dan zou ik de moeite helemaal niet nemen. Als het je een jaar extra kost om die 25k te sparen dan is dat ook peanuts wat betreft kosten die je bespaart met een lagere hypotheek.

[leuk_he]

Ik zou denken aan een persoonlijke lening. Bij bedragen boven 25.000 is dat nu 3.9% Aangezien het bedoeld is om een andere lening te verlagen verwacht ik eigenlijk geen problemen.

Probeer het gewoon eens, ga iets verder dan de eerste test, want dan is nog niet duidelijk wat je moet doen om aan te tonen dat je het af kunt lossen.

[Maasluip]

Maar met 3,9% rente betaal je meer dan met 5,3% en HRA (3,3% effectief). Dat lijkt me geen aantrekkelijke constructie.

[Blabla13]

Even kijken dat ik het snap:

Je hebt eind dit jaar nog een hypotheek van 92k euro.
Deze wil je in 2020 en 2021 eigenlijk volledig aflossen en daarnaast 100k hypotheek opnemen, maar daarvoor kom je nog wat tekort.

Is het te kort door de bocht om te stellen dat als je nu tegen historisch lage tarieven oversluit, eigenlijk hetzelfde plaatje hebt ±100k hypotheek tegen lage lasten, maar dan zonder 'rare' dingen te hoeven regelen?

Je sluit daarmee ook het risico op rentestijging uit.
(Wellicht dat de oversluitboete akelig hoog is, maar dat valt door te rekenen. Tegenwoordig moeten de hypotheekverstrekkers bij deze berekening ook rekening houden met de maximale mogelijke aflossing. Een goeie adviseur moet je dit kunnen voorrekenen of die opgave technisch klopt (als je oversluitboete hebt opgevraagd))

[ Voor 24% gewijzigd door Blabla13 op 18-11-2019 15:51 . Reden: aanvulling oversluitboete ]

[Tilliebillie]

De boeterente is aanzienlijk. Zo’n 13k. Gewoon doorgaan met aflossen is een optie, maar ik wilde eigenlijk juist wat minder opzij gaan zetten. Het geld waarmee ik nu aflos is deels "oud" spaargeld. Wat ook meespeelt is dat ik graag wat goedkoop geld achter de hand heb om leuke dingen mee te gaan doen...
Een kortlopende P.L. is misschien wel een goed idee. Ik ga eens uitzoeken wat daar voor kosten mee ge
moeid zijn en of dat niet op andere bezwaren stuit. De HRA is nu al vrij laag door een fors huurwaarde forfait. Effectief betaal ik nu 4,2 procent.

[ Voor 9% gewijzigd door Tilliebillie op 18-11-2019 21:07 ]

[no1san]

Maasluip schreef op maandag 18 november 2019 @ 08:41:
[...]

Ik heb niet zo lang geleden een hypotheekgesprek bij de hypotheker gehad en toen ik deze constructie opbracht werd ik nog net niet in mijn gezicht uitgelachen.

idem hier.
Ik zou nu het verhaal splitsen. 31-12 en 01-01 maximaal aflossen evt met PL.
Voor die tijd een hypotheek offerte opvragen voor een huis zonder hypotheek en incl PL.
Om de PL zo kort mogelijk te houden zou ik aandringen op urgentie vanwege de verbouwing die start (al gestart is)

[Tilliebillie]

Ik heb nul ervaring met een P.L. Het urgentie verhaal snap ik daarom niet helemaal. Ik heb dat geld pas in december 2020 nodig tot en met begin 2021....

[BB-One]

Tilliebillie schreef op maandag 18 november 2019 @ 21:02:
De boeterente is aanzienlijk. Zo’n 13k. Gewoon doorgaan met aflossen is een optie, maar ik wilde eigenlijk juist wat minder opzij gaan zetten. Het geld waarmee ik nu aflos is deels "oud" spaargeld. Wat ook meespeelt is dat ik graag wat goedkoop geld achter de hand heb om leuke dingen mee te gaan doen...
Een kortlopende P.L. is misschien wel een goed idee. Ik ga eens uitzoeken wat daar voor kosten mee ge
moeid zijn en of dat niet op andere bezwaren stuit. De HRA is nu al vrij laag door een fors huurwaarde forfait. Effectief betaal ik nu 4,2 procent.

Boeterente is aftrekbaar, dus dan heb je daar per saldo een voordeel mee zeker gezien je relatief hoge huurwaardeforfait.

klopt het dat de boeterente zoveel bedraagt. Is er wel rekening mee gehouden dat je de helft al boetevrij mag aflossen? Feitelijk zou de boete rente dus berekend moeten worden over 46k.

[Tilliebillie]

Die boeterente is echt heel hoog. 13k is een netto schatting omdat ik de vergelijkings rente niet zeker weet.

[ACM]

Als je blijkbaar nu in staat bent 46k af te lossen (en 'straks' niet meer), waarom is het dan voor jou gunstiger om een nieuwe hypotheek van 100k te krijgen ipv de laatste 46k wat langzamer af te lossen? De rente op die 100k zal allicht lager zijn, maar je moet ook weer betalen om de nieuwe hypotheek te kunnen krijgen; zelfs als je dat allemaal zelf doet is dat al gauw een paar honderd euro.

Verder zie ik ook niet zo goed waarom je voor die 25k die je straks 'mist' zou moeten gaan lenen. Je kan toch ook gewoon 2x een deel van die 46k aflossen in een jaar? Dat zou zomaar goedkoper kunnen zijn - en sowieso eenvoudiger - dan daar vervolgens weer voor te lenen en daarvan weer rente en aflossing te moeten betalen.

Kortom; je kan ruwweg hetzelfde plan toch ook hanteren als je simpelweg aflost wat je kan/wil aflossen op de momenten dat het uitkomt, maar zonder allerlei constructies met tijdelijk lenen om af te lossen en/of een nieuwe hypotheek af te sluiten na dat je alles al hebt afgelost.
En eventueel zodra je dicht bij de laatste 20% bent, dan alsnog oversluiten naar iets met een veel lagere rente - maar dan zonder boeterente.

Ik zou in ieder geval goed doorrekenen waarom jouw constructie gunstiger is dan simpelweg nu juist stoppen met versneld aflossen - of minder snel vernseld aflossen - en de 100k die je blijkbaar al hebt te gebruiken als leefgeld.

[ Voor 5% gewijzigd door ACM op 19-11-2019 07:30 ]

[Tilliebillie]

Even terug naar de vraag, is het mogelijk om een hypotheek zo in te steken dat in dec.2020 25 k beschikbaar is voor een vervroegde aflossing, en in Jan 2021 deze 25k plus de rest van de oude schuld, 46k, af te lossen vanuit een nieuwe hypothecaire lening van 100 k.
Als het lukt levert dit een besparing van 250 euro per maand op, bij de huidige tarieven.
In mijn ogen zeker de moeite van het proberen waard.

[Maasluip]

Ik snap niet helemaal wat je bedoelt, maar ik denk dat je er van uit kunt gaan dat als je je huidige hypotheek niet volledig kunt aflossen, een nieuwe hypothecaire lening alleen mogelijk is bij je huidige hypotheekverstrekker, en dat je dan dus vast zit aan hun regels m.b.t. boeterentes.

Bedoel je misschien de huidige maandelijkse betalingen omlaag brengen zodat je meer kunt sparen? Het zal denk ik nooit voordeliger zijn om per maand minder te betalen, dat op te sparen en op een later tijdstip in bulk gebruiken om de hypotheek af te lossen. Dan ben je namelijk de maanden ervoor meer rente aan het betalen dan als je dat niet doet.

Wat is het trouwens voor hypotheek? Annuitair? Lineair? Spaar?