Extra aflossen op woning

[Pakhaas]

Hallo,

Wij willen voor de 2e keer extra aflossen op de woning. Vorig jaar 4k extra afgelost in december en we willen dit jaar weer ongeveer zo'n bedrag doen. Onze hypotheek is 2.6% en heb berekend dat de netto hypotheek (met aftrek van HRA) 1,56% is. Niet veel, maar goed meer dan op onze spaarrekening.

Ik probeer nu te berekenen wat het effect is van een extra aflossing. Eerst betaalden wij 857 euro hypotheek per maand (aflossing en rente) en na de eerste keer 4k ging daar 17 euro vanaf en werd dus 840 per maand. Wanneer wij nu weer 4k extra aflossen gaat er bruto weer 17 euro per maand af. Dus 823 per maand. Het scheelt dus 204 euro bruto rente per jaar.

Maar je zou toch denken dat het bruto bedrag 104 euro per jaar is (2.6% van 4000) en het netto bedrag 62,40 per jaar.

Die 17 euro kan ik dus niet helemaal plaatsen, wat doe ik verkeerd?

[Neobuq]

Pakhaas schreef op donderdag 14 november 2019 @ 16:46:
Maar je zou toch denken dat het bruto bedrag 104 euro per jaar is (2.6% van 4000) en het netto bedrag 62,40 per jaar.

In deze berekening hou je alleen rekening met de rente die je niet meer hoeft te betalen.
Echter hoef je na je extra aflossing ook nog maar een kleiner gedeelte van de hypotheekschuld zelf terug te betalen.

De maandelijkse 17 euro bestaat dus uit aflossing én rente.

[KabouterSuper]

Wat voor hypotheek is het? Annuitiair, lineair of aflossingsvrij? Bij de eerste twee wordt de maandelijkse aflossing gewoonlijk aangepast na een extra storting. En wat is de hoofdsom? Met wat extra info is het geen rocket science on de berekeningen de maken.

[Pakhaas]

KabouterSuper schreef op donderdag 14 november 2019 @ 16:52:
Wat voor hypotheek is het? Annuitiair, lineair of aflossingsvrij? Bij de eerste twee wordt de maandelijkse aflossing gewoonlijk aangepast na een extra storting. En wat is de hoofdsom? Met wat extra info is het geen rocket science on de berekeningen de maken.

Hoofdsom 214.200 afgesloten juni 2016. Annuitiair. Eind 2018 4k extra afgelost.

Ik wil graag weten wat het bruto en netto voordeel is wat wij per jaar minder aan rente gaan betalen.

[KabouterSuper]

De annuitaire bedrag van een hypotheek van 214200 met rente 2.6% is 858,-, (ter controle: de eerste maand is dit 484,- rente en 393,- aflossing). De formule voor de aflossing kan je vinden op wikipedia waarbij je looptijd 360 maanden is, en je maandelijkse rente 2.6%/12.

Na 32 maanden is er nog 210599 over. Dan los je 4000 af. De hoofdsom wordt dan 206599. Je resterende looptijd is nog 360-32=328 maanden. Je maandelijkse bedrag wordt nu met de wiki-formule 842,- (waarvan de eerste maand 428,- rente en 414,- aflossing).

Na 12 maanden is er dan 192570 over. Dan is je plan om weer 4000 aflossen. Je hoofdsom wordt dan 188570. Je resterende looptijd is 328-12=316 maanden. Je maandelijkse bedrag wordt nu met de wiki-formule 825,- (waarvan de eerste maand 409,- rente en 416,- aflossing). Je totale rente voor 2019 zal ongeveer 12*409=4908,- worden (het precieze getal voor 2019 is 4843, want bij annuitaire hypotheken ga je geleidelijker meer aflossen en minder rente betalen). Het netto bedrag zal afhangen van je belastingschijf.

Disclaimer: ik heb het even snel in Excel gegooid voor je. Ik zal de getallen nog even dubbelchecken dat er ik niet af en toe een maandje naast zit.


Overigens, om antwoord te geven op je eigenlijke vraag:

Je maandbedrag bestaat in jouw geval voor de helft uit aflossing en de helft uit rente. Als je dus een aflossing doet (bijvoorbeeld van 10%), dan gaat je rentebetaling logischerwijs 10% naar beneden. Echter, je aflossing gaat ook naar beneden met datzelfde percentage. De 104,- die je noemt is alleen het rentegedeelte. De aflossing vermindert met ongeveer 100,- per maandjaar.

ps. Banken gaan ervan uit dat je je annuitaire aflossing opnieuw bepaalt na een extra aflossing, zodat je op je oorspronkelijke einddatum precies je hypotheek hebt afgelost. Je kunt natuurlijk ook je aflossing constant houden (in jouw geval: 100,- per maand extra aflossen), maar dan ben je dus eerder klaar met aflossen.

[ Voor 26% gewijzigd door KabouterSuper op 14-11-2019 18:48 ]

[Firestorm]

https://support.office.co...63-4996-bc20-214433fa6441
excel heeft een functie waarmee je je annuïteit kunt berekenen.

[Pakhaas]

@KabouterSuper heel erg bedankt voor je uitgebreide uitleg! Stuk duidelijker zo!

Als ik dus 4k aflos scheelt mij dat 104 euro op jaarbasis aan rente. Netto (na aftrek HRA) zou dat dus € 62,40 aan rente schelen.

[KabouterSuper]

Pakhaas schreef op vrijdag 15 november 2019 @ 09:24:
@KabouterSuper heel erg bedankt voor je uitgebreide uitleg! Stuk duidelijker zo!

Als ik dus 4k aflos scheelt mij dat 104 euro op jaarbasis aan rente. Netto (na aftrek HRA) zou dat dus € 62,40 aan rente schelen.

Mooi dat de uitleg je helpt, graag gedaan. Het blijft lastige materie (tenzij je zoals ik op de renterisico afdeling van een bank heb gewerkt).

[Sovieto]

Pakhaas schreef op vrijdag 15 november 2019 @ 09:24:
@KabouterSuper heel erg bedankt voor je uitgebreide uitleg! Stuk duidelijker zo!

Als ik dus 4k aflos scheelt mij dat 104 euro op jaarbasis aan rente. Netto (na aftrek HRA) zou dat dus € 62,40 aan rente schelen.

Voor het eerste jaar klopt dat ongeveer.
Let wel op dat in het jaren daarop minder scheelt. Omdat je relatief gezien minder gaat aflossen doordat je je annuiteit hebt aangepast.

[KatirZan]

Misschien een leuke tip extra :

Waarom leg je het verschil niet in je hypotheek?

Na een extra aflossing hou je meer geld over aangezien je maand/jaarbedrag omlaag gaat, dit verschil kan je wederom in je hypotheek steken (mits je verstrekker deze bedragen accepteert) bovenop je jaarlijkse extra aflossing. Zo spaar je in een relatief korte tijd nog meer maandlasten uit....

Ik doe hetzelfde, los jaarlijks tussen de 10 en 20k af op mijn hypotheek als extra aflossing en stort hier het verschil in maandbedrag extra bij. Mijn maandlasten blijven dan nagenoeg hetzelfde (exclusief renteaftrek eigen woning) en de hypotheek daalt jaarlijks sneller....

[Ted038]

KatirZan schreef op vrijdag 15 november 2019 @ 12:47:

Ik doe hetzelfde, los jaarlijks tussen de 10 en 20k af op mijn hypotheek als extra aflossing

Niet iedereen heeft zo'n grote geldboom

[RM-rf]

KatirZan schreef op vrijdag 15 november 2019 @ 12:47:

...en de hypotheek daalt jaarlijks sneller....

Het nadeel van het idee alles op zo snel mogelijk aflossen van alleen je hypotheek te zetten, is juist dat het rendement eigenlijk nog best laag is.

Het extra aflossen is een goed idee als je net begonnen bent met aflossen en ook weinig eigen geld om te beginnen kon inleggen, je dus zit met een totale hypotheekschuld die dicht tegen de totale pandwaarde aanzit.
In dat geval is extra aflossen een erg goed manier om je eventuele risico snel te doen dalen en financiele speelruimte creeren voor een mogelijke 'tegenvaller'.

Maar als je op een gegeven moment al een LTV van onder de 70/60% hebt (en nog een looptijd van minimaal 20 jaar), is extra aflossen eigenlijk zelf niet eens zo enom 'gunstig'...
natuurlijk, qua rentelast levert het je vaak meer besparing op dat dat geld op een bankkonto te zetten, en wat dat betreft is het zeker gunstiger om geld dat anders ine en direkt beschikbare 'buffer' zit, maar nooit werkelijk benut wordt voor onvoorziene kortetermijnslasten, en dus eigenlijk gewoon voor de lange termijn vastgezet kan worden.

Op een bepaald moment is het vaak eerder zinnig om dan op zoek te gaan voor andere beleggingsmogelijkheden voor dat geld...
Mits bv het rendement daarvan hoger is dan je netto-rente (in het geval van de TS is dat 1,5%), is het dan slimmer dat te doen dan enkel alles het zo snel mogelijk aflossen van je hypotheek maar geen ander vermogen op te bouwen.

Let wel op, ik raad zeker aan dat enkel te doen als je al wel eerst een goede leenpositie hebt gekregen, en zeker nadat je eerst wat extra aflost op je hypotheek.
maar ik raad wel aan om niet het aflossen van je hypotheek als enige vermogensopbouw te zien.

Op een gegeven moment als je LTV al redelijk goed is, is het veel slimmer en beter renderend je geld in andere dingen te beleggen dan je hypotheeklening die al een relatief laag nettorentepercentage zal hebben, weg te krijgen.

Wat dat betreft zou ik de TS gewoon aanraden eerst een paar keer misschien een extra aflossing te doen, waardoor zn schuldpositie beter wordt en zn maandlasten lager...
en dan op een gegeven moment eens te kijken of er bepaalde beleggingsplannen op de lange termijn zijn, die waarschijnlijk dan een rendement zouden opleveren dat boven de 1,5% nettorente ligt die hij op zn hypotheek betaald.

[ Voor 9% gewijzigd door RM-rf op 15-11-2019 13:22 ]

[Pakhaas]

@KatirZan dat waren wij ook van plan. Om de besparing per jaar weer bij de extra aflossing op te gooien, zodat onze maandlasten gemiddeld gelijk blijven.

@RM-rf bedankt voor je uitleg! Wij beleggen momenteel al ongeveer 5k per jaar in een lang lopende ETF (VWRL) en de aflossing op de woning doen wij nu omdat de rente niets opbrengt en omdat ons spaargeld boven de VRH komt. Wanneer straks bijvoorbeeld de VRH omhoog gaat naar 800k ofzo, kan het zo zijn dat wij niet meer extra aflossen. Dit kijken wij dus per jaar. Voor nu is het prima en inderdaad is het fijn om ons risico te verlagen. Verder hebben we afgelopen jaren ook veel geïnvesteerd in zonnepanelen en isolerende maatregelen.