Huis kopen; voorwaarde tegenpartij van financiering / huis

[Dannydekr]

We zijn bezig met de aankoop van een huis van kennissen van ons. Aan de ene kant makkelijk, aan de andere kant lastiger.

We zijn nu aan het onderhandelen over het koopcontract. Zij zouden graag in het contract opnemen dat het niet doorgaat als zij de financiering voor hun nieuwe huis niet rond krijgen. Echter zijn er kosten waar wij mee te maken krijgen, zoals de taxateur, een bouwkundig rapport, het hypotheek advies en misschien zelfs al een stuk met betrekking tot de notaris.

Stel dat zij als verkopende partij hun financiering niet rond krijgen. Hoe kan ik dan opnemen dat wij niet voor de gemaakte kosten hoeven op te draaien? Of is er een bepaalde regel / mogelijkheid waarmee we pas kosten maken op het moment dat het koopcontract definitief is?

Volgens mij is het best gangbaar dat een verkopende partij dit doet. Maar ben dan benieuwd hoe het met de kosten van de koper zit:

"De no risk-clausule heeft ook een variant voor de verkoper. Ben je bijvoorbeeld van plan een nieuwe woning aan te kopen, maar heb je de financiering voor je nieuwe woning nog niet rond, dan kan in de koopovereenkomst worden opgenomen dat je het recht hebt de koopovereenkomst te ontbinden indien het je voor een bepaalde datum niet gelukt is de nieuwe woning onvoorwaardelijk aan te kopen. Op deze manier word je er als verkoper voor behoed dat je zonder woning komt te zitten."

[ Voor 29% gewijzigd door Dannydekr op 11-11-2019 16:55 ]

[Longcat]

Waarom kopen ze niet eerst een huis en regelen ze de financiering vóórdat jij hun huis koopt?

[Dannydekr]

Longcat schreef op maandag 11 november 2019 @ 17:13:
Waarom kopen ze niet eerst een huis en regelen ze de financiering vóórdat jij hun huis koopt?

Ik vermoed dat ze de verkoop (en overwaarde) willen meenemen als onderhandelingsmiddel met de bank, door ze een koopcontract te laten zien.

[GforceNL]

Misschien voor jezelf nagaan wanneer je die kosten gaat maken, dan kun je dat als deadline gebruiken. Die dingen hoeven vaak allemaal pas veel verder in het traject.

[Longcat]

Dannydekr schreef op maandag 11 november 2019 @ 17:17:
[...]


Ik vermoed dat ze de verkoop (en overwaarde) willen meenemen als onderhandelingsmiddel met de bank, door ze een koopcontract te laten zien.

Als ze overwaarde nodig hebben, kunnen ze ook gewoon een taxatie laten doen en dat inbrengen als marktwaarde. Dat accepteren de meeste (alle?) verstrekkers.

Als zij een offerte hebben ontvangen van de verstrekker en deze tekenen, dan weet jij dat ze het kunnen financieren en kun je beginnen met de koop van hun huis. Dat lijkt mij de eenvoudigste route.

[ Voor 19% gewijzigd door Longcat op 11-11-2019 18:12 ]

[Sen]

Longcat schreef op maandag 11 november 2019 @ 18:11:
[...]

Als ze overwaarde nodig hebben, kunnen ze ook gewoon een taxatie laten doen en dat inbrengen als marktwaarde. Dat accepteren de meeste (alle?) verstrekkers.

Als zij een offerte hebben ontvangen van de verstrekker en deze tekenen, dan weet jij dat ze het kunnen financieren en kun je beginnen met de koop van hun huis. Dat lijkt mij de eenvoudigste route.

Bij de Rabobank krijg je 10% minder dan de taxatie. En als je die nodig hebt dan kan het wel logisch zijn. Maar ik zou gewoon vragen om een vaste vergoeding als het niet doorgaat. En geen daadwerkelijke kosten dat geeft alleen maar gesteggel op etc.

[ Voor 10% gewijzigd door Sen op 11-11-2019 20:24 ]

[fgd007]

Zou je zelf ook niet dergelijke voorwaarden kunnen inbrengen? Dus:
- onder voorbehoud van financiering
- onder voorbehoud van taxatiewaarde
- onder voorbehoud van bouwkundige keuring
Dit geeft jou de mogelijkheid om er toch nog van af te zien NA tekenen koopcontract als je de financiering niet rond krijgt, de taxatiewaarde onder een bepaald afgesproken drempelbedrag ligt (weet niet hoe gebruikelijk deze voorwaarde is maar lijkt me te doen onder kennissen) of als uit de bouwkundige keuring problemen blijken die kosten hoger dan Y met zich meebrengen.
Op deze manier hoef je niet perse vooraf al die kosten te maken en kun je rustig tekenen. De vraag is natuurlijk wel of de bank van je kennis genoegen neemt met te veel voorwaarden van de koper. Notariskosten komen sowieso pas later.

Ander idee is nog om ze zelf een bouwkundige keuring te laten doen / betalen, en dat bij passeren deze kosten alsnog met je verrekend worden bij de notaris.

[marshallq]

fgd007 schreef op dinsdag 12 november 2019 @ 01:05:
Zou je zelf ook niet dergelijke voorwaarden kunnen inbrengen?

Dan krijg je toch een kip-ei verhaal?

Ik zou 50% van de gemaakte kosten delen indien de boel niet door kan gaan.

[MikeyMan]

Ik zou hier absoluut niet mee akkoord gaan. Je bent totaal afhankelijk van de ander.

Tenzij ze ook voor de gemaakte kosten opdraaien, dus wellicht is dat een overweging..

Hoewel het verzamelen van het papierwerk, en je zaakjes goed voor elkaar hebben om het huis uiteindelijk nog niet te krijgen door andermans falen al vervelend genoeg is natuurlijk.

[ Voor 61% gewijzigd door MikeyMan op 12-11-2019 08:00 ]

[ACM]

Dannydekr schreef op maandag 11 november 2019 @ 16:53:
Zij zouden graag in het contract opnemen dat het niet doorgaat als zij de financiering voor hun nieuwe huis niet rond krijgen.

Willen ze dit omdat ze twijfelen of ze e.e.a. rond gaan krijgen of omdat je simpelweg nooit helemaal zeker kunt zijn tot de bindende hypotheekofferte er is?

Want in het eerste geval zit er natuurlijk meer risico aan de constructie dan in de tweede situatie.

Echter zijn er kosten waar wij mee te maken krijgen, zoals de taxateur, een bouwkundig rapport, het hypotheek advies en misschien zelfs al een stuk met betrekking tot de notaris.

Het lijkt me dat jullie beide baat hebben bij de taxatie om de financiën rond te krijgen. Je zou kunnen overwegen op die manier in ieder geval een deel van de risico's bij heb te leggen; de taxatie en bouwkundige keuring zijn zaken die voor jou natuurlijk in ieder geval de te accepteren prijs nog kunnen beïnvloeden, maar ook eventuele te verwachten onderhouds- en verbouwingskosten.

Je zou kunnen kijken in hoeverre zij de kosten daarvan deels kunnen dragen en/of dit in ieder geval voor het koopcontract getekend wordt al uit laten voeren. Of voorschieten, zoals @fgd007 ook aangaf

Stel dat zij als verkopende partij hun financiering niet rond krijgen. Hoe kan ik dan opnemen dat wij niet voor de gemaakte kosten hoeven op te draaien? Of is er een bepaalde regel / mogelijkheid waarmee we pas kosten maken op het moment dat het koopcontract definitief is?

In principe kan je zo'n beetje alles wat je maar wilt in een contract laten opnemen. Je zou dus ook kunnen laten opnemen dat zij je (gedeeltelijk) schadeloos moeten stellen (al dan niet gespecificeerd wat dat dan is) als het onverhoopt toch niet lukt. Of in ieder geval als zij niet hun best hebben gedaan e.e.a. rond te krijgen. Zoals @marshallq ook al aangeeft.

MikeyMan schreef op dinsdag 12 november 2019 @ 07:58:
Ik zou hier absoluut niet mee akkoord gaan. Je bent totaal afhankelijk van de ander.

Omgekeerd zijn zij dat natuurlijk ook, als @Dannydekr een voorbehoud van financiering inbakt

[ Voor 7% gewijzigd door ACM op 12-11-2019 07:59 ]

[MikeyMan]

@ACM dat kan, en dan heb je het nog over de transactie waar je wederzijds mee bezig bent. Deze voorwaarde maakt je afhankelijk van iets waar je in feite helemaal niks mee te maken hebt.

[smurfinmark]

Het is ook een beetje inherent aan het handelen met kennissen

Dit is een feite gewoon een onderhandeling. Ontbindende voorwaarden, meestal voor de koper, zijn ten faveure van de koper. Andersom is dat zo voor de verkoper.

Simpel gezegd landt hiermee een groter deel van het risico bij jou, immers, jij maakt kosten zonder zeker te zijn van het kunnen kopen van de woning.

Zie het wat zakelijker, je accepteert dit of niet, en ga er niet mee akkoord als je het niet acceptabel vindt.
Je kunt immers ook aangeven dat je die clausule eruit wilt hebben.
Verder zou je, zoals eerder aangegeven, een afspraak over de kosten kunnen maken.

[Hankie0412]

Je kan toch een voorlopige koopcontract laten opstellen, met daarin de ontbindende voorwaarde voor jullie dat zij de financiering rond moeten hebben voor hun nieuwe huis? Ik zou daarom nog geen kosten maken, maar hun eerst op basis van deze intentie het nieuwe huis laten regelen.

[BastaRhymez]

In welke fase van de onderhandeling zitten jullie? Zijn jullie al een prijs overeengekomen met elkaar? Of is dat nog niet bekend? Niet dat jullie bijv. nu een prijs van 250k zijn overeengekomen en dat uit de taxatie straks 300k komt en dat zij dan "ineens" meer willen dan de overeengekomen 250k (en dat ze die 50k extra nodig hebben voor de financiering van hun nieuwe woning)

Want ik een beetje proef, is dat ze de overwaarde nodig gaan hebben om de nieuwe woning te kunnen financieren. En dat is hun probleem, niet de jouwe. Behalve dat als ze onvoldoende overwaarde hebben natuurlijk... Niet dat ze straks (zeker bij een hogere taxatie) een hogere verkoopprijs op jou willen gaan verhalen en anders van de verkoop afzien en het alsnog voor een hogere prijs op de markt gaan zetten.

Dus de vraag is: in welke fase van het onderhandelen zitten jullie?

Wellicht kan je ook voorstellen dat de verkopende partij alle kosten draagt, als zij hun financiering niet rond krijgen. Zo maak je het probleem weer van hun. Als zij niet kunnen verkopen, zitten zij met de gemaakte kosten. Wellicht is het wel verstandig om bepaalde data af te spreken wanneer welke potentiële kosten gemaakt gaan worden.

Neem bijvoorbeeld op:
Taxatie vindt plaats op d.d. xx-12-2019 met een maximum van € xxx.xx
Bouwkundige keuring vindt plaats op xx-xx-2019/2020, met een maximum van € xxx.xx
Hypotheekadvies start op d.d. xx-xx-2019/2020 met een maximum van € xxx,xx
Indien de verkoop doorgaat, zijn de kosten voor koper, indien verkoper zijn/haar niet voor de overeengekomen data laat weten of de verkoop door kan gaan, zijn de kosten voor verkoper.

Alles wat boven de gemiddelde bedragen uitkomst, is voor risico koper (TS dus), net als alles wat je eerder laat uitvoeren dan de overeengekomen datum.

Gaat wellicht wel ingewikkeld worden, want welke data nemen jullie. Jij -als koper- wilt natuurlijk zo snel mogelijk alles rond krijgen, terwijl verkoper alles zo lang mogelijk wilt uitstellen.
Net als de kosten, jij wilt wellicht een duurdere adviseur.

Maar probeer de risico's daar neer te leggen, wie bepalend is in het traject.

Heb jij er overigens ook over nagedacht, dat als uit de bouwkundige keuring komt dat er voor bijv. 50k euro noodzakelijk onderhoud is wat je dan gaat doen?

[MikeyMan]

En boven alles, hou het zakelijk. Kennis of niet, het is geen pakje boter.

[greg-a]

Je moet voor jezelf even nagaan of de kennissen overwaarde nodig hebben voor hun nieuwe woning. Zo ja, kijk of je erachter kan komen hoeveel zij dan nodig hebben (is jouw bod voldoende?)

Hebben de kennissen al een woning op het oog? Zo ja, hebben zij al een bod uitgebracht en hoe groot schatten zij de kans in op financiering? M.a.w. hoe ver zijn zij in het proces van een nieuwe woning?
v.w.b. de kosten, hier zie ik twee opties die je kan voorleggen:

1) Als er een akkoord is tussen koper en verkoper en deze wordt ontbonden door de verkoper omdat deze geen financiering kon krijgen voor de nieuwe woning. Dan zal de verkoper de gemaakte relevante kosten vergoeden aan de koper.

Hier valt wat mij betreft dus taxatie, bouwkundige keuring onder en notariskosten voor zover deze zijn gemaakt. Hypotheekadvies is niet geheel woning specifiek en dit kan je dus ook gebruiken voor een andere woning als deze aankoop mislukt.

2) Jullie maken pas een overeenkomst als de kennissen een nieuwe woning hebben/financiering hebben bemachtigd voor de nieuwe woning. Als zij door deze vertraging dat 1 (of meerdere) maand(en) dubbele lasten hebben is dat aan hen. Dit komt er nou eenmaal bij kijken als je een huis koopt. Hierdoor heeft de verkoper minder (geen) reden om de koop te ontbinden. Mocht de verkoper dat toch doen, dan draait zij ook op voor de kosten gemaakt.

[cryptapix]

Jeetje wat wordt het allemaal onnodig moeilijk gemaakt. De vraag van TS:

Dannydekr schreef op maandag 11 november 2019 @ 16:53:
[…]

Stel dat zij als verkopende partij hun financiering niet rond krijgen. Hoe kan ik dan opnemen dat wij niet voor de gemaakte kosten hoeven op te draaien? Of is er een bepaalde regel / mogelijkheid waarmee we pas kosten maken op het moment dat het koopcontract definitief is?
[…]

Ik zie nergens dat TS een dergelijke voorwaarde niet wil, dus het antwoord is heel simpel: je neemt de ontbindende voorwaarde op die de verkopers willen (incl. een termijn) en neemt ook direct de gevolgen van het beroepen op die voorwaarde op, namelijk dat verkoper bepaalde kosten die koper heeft gemaakt dient te vergoeden (kun je zo specifiek maken als je zelf wil, welke kosten, welke maximumbedragen, etc.). Simple as that.

Wil verkoper gemaakte kosten niet vergoeden, dan moet je je afvragen of je akkoord kunt gaan met het voorbehoud dat verkopers willen. Dat zal mede afhankelijk zijn van de vraag hoeveel tijd jij hebt en of je kunt wachten met het maken van kosten (of gewoon het risico wilt lopen).

[MijnAccount]

Betaal een 3de partij om het contract op te stellen en alle vragen boven water te krijgen. Deze persoon weet hopelijk de juiste vragen te stellen. Dat kan uurtje factuurtje met bijvoorbeeld een makelaar. Dat zal je rust geven.

[Dannydekr]

Met de hypotheekadviseur gebeld en heb een keuze voorgelegd aan de verkopende partij:


a) We stellen het koopcontract op, inclusief het voorbehoud aan jullie kant, maar dan wel met de kanttekening dat wij pas de hypotheekaanvraag starten zodra jullie zekerheid hebben omtrent jullie hypotheek en het huis. Wij kunnen daarna snel schakelen en hebben dan sowieso all documentatie al compleet. Volgens onze hypotheekadviseur is het dan nog een "druk op de knop". Probleem is dat wanneer we het wel eerder zouden aanvragen, en jullie het alsnog niet rond krijgen, we bijna 1200 euro aan kosten hebben die we moeten betalen.

b) We beginnen wel meteen met de hypotheekaanvraag, maar laten dan een clausule in het contract zetten waar wij als kopende partij bij ontbinding vanuit jullie kant niet hoeven op te draaien voor de (gespecifieerde) kosten die we moesten maken zoals de taxatie & de aanvraag kosten.

[mmniet]

Dannydekr schreef op dinsdag 12 november 2019 @ 11:26:

b) We beginnen wel meteen met de hypotheekaanvraag, maar laten dan een clausule in het contract zetten waar wij als kopende partij bij ontbinding vanuit jullie kant niet hoeven op te draaien voor de (gespecifieerde) kosten die we moesten maken zoals de taxatie & de aanvraag kosten.

dit lijkt me toch de beste oplossing? Sowieso heb ik nooit meegemaakt dat als je een nieuw huis gaat kopen en je oude een keer gaat verkopen dat je dan geen fatsoenlijke bedragen gesprekken kan hebben met een bank.

Overigens zijn je kennissen het risico in dit verhaal, dus zij dragen het risico. Kennissen of niet, als het over veel geld gaat moet je het zekere voor het onzekere nemen. Een tientje hier of daar vind niemand erg, maar als we het over bedragen boven de 1k gaan hebben moet je er duidelijke afspraken over maken om er later geen gezeik over te krijgen. Door het duidelijk te stellen weten beide partijen waar ze aan toe zijn en kan je er alleen ruzie over krijgen als naleving vaag is, je buiten de afspraken om dingen met elkaar bespreekt of wijzigd of als iemand niet sportief genoeg is de afspraken na te komen en je eigenlijk een geschillencommissie nodig hebt.

[fgd007]

Dannydekr schreef op dinsdag 12 november 2019 @ 11:26:
a) We stellen het koopcontract op, inclusief het voorbehoud aan jullie kant, maar dan wel met de kanttekening dat wij pas de hypotheekaanvraag starten zodra jullie zekerheid hebben omtrent jullie hypotheek en het huis. Wij kunnen daarna snel schakelen en hebben dan sowieso all documentatie al compleet. Volgens onze hypotheekadviseur is het dan nog een "druk op de knop". Probleem is dat wanneer we het wel eerder zouden aanvragen, en jullie het alsnog niet rond krijgen, we bijna 1200 euro aan kosten hebben die we moeten betalen.

Dit lijkt me de slimste oplossing.

Je tekent beide een contract en jij laat ook een voorbehoud van financiering opnemen. Met een getekend contract kan de verkoper gaan leuren bij de bank en de overwaarde gebruiken in een hypotheekaanvraag. Zodra dat rond is beginnen jullie een hypotheekaanvraag. Natuurlijk heb je dat al lang voorbereid en ligt alles klaar. Mocht de hypotheek toch afketsen dan kun je je beroepen op het voorbehoud, net zoals de verkopende partij dat kan. Mocht de hypotheekaanvraag van de verkoper afketsen dan heb je nog niets betaald.

Op zich wel handig om een online Calcasa taxatie uitvoeren voor een paar tientjes, dan heb je al wel een beetje een idee of de prijs een beetje redelijk is mocht je daar aan twijfelen.

De nwwi-taxatie, notaris en bouwkundige keuring komen laten qua kosten. Neem een bouwkundige keuring wel op koopcontract zodat je niet vast zit aan een huis dat half verzakt is, of waarvan het dak volledig vervangen moet worden. Meestal definieer je een grensbedrag aan reparaties waarboven je er onder uit kunt of waarboven de kosten voor de verkopende partij zijn.

Succes! En laat even weten hoe het afgelopen is over een tijdje

[ Voor 5% gewijzigd door fgd007 op 13-11-2019 15:11 ]