Bestaande hypotheek--> NHG

[Sammy_tukker]

Beste allemaal,
is er iemand die ervaring heeft met het aanvragen van NHG voor een bestaande hypotheek: wij staan nu op een hypotheeksom van ongeveer €320K dus met een aflossing van 10K zouden we volgend jaar onder de NHG grens zitten. Nu is het zo dat wij nog ongeveer 18 jaar aan onze rente vast zitten, dus oversluiten is sowieso niet aantrekkelijk. Bij onze ABN AMRO hypotheek is het wel zo dat je naar een lagere tariefsklasse kunt, maar of je ook naar de NHG tariefsklasse kunt, kan ik nergens duidelijk uithalen. Dus als er iemand is met ervaring hiermee zou dat natuurlijk heel mooi zijn, want dan ga ik heel snel 10K aflossen en 0,5% minder rente betalen.

(voordat jullie antwoord wordt, 'bel de bank', die hebben natuurlijk als basis standpunt nee dat kan niet: dus ben op zoek naar iets van een onderbouwing dat het wel kan)

Alvast dank voor het meedenken.

[RichardKim06]

Het is mogelijk volgens mij maar je moet wel oversluiten met de daarbij behorende boete omdat de geldverstrekker inkomsten misloopt door de lagere rente.

[ErgoStijn]

Onze hypotheekadviseur heeft dit wel eens uitgelegd. Volgensmij ging het erom dat je ging 'verbouwen' dan iets met een nieuwe hypotheek daarvoor + voor de hele woning. Maar exact weet ik het niet meer. Wel dat je dan advieskosten, NHG kosten en taxatiekosten moest maken. (maar niet dat rentederving vergoed moest worden)
Maar een goede adviseur kan je hierbij helpen, en weet wat binnen de regels mogelijk is (vandaag mijn verbouwing tussen de '')

Kortom. toch even met je adviseur gaan praten

[AndosH]

Oversluiten naar NHG kan. Een voorwaarde was altijd (maar die zie ik nu niet zo gauw meer op de site van NHG) dat je niet alleen onder de kostengrens moet blijven maar ook dat de hypotheek lager moet zijn dan de waarde van de woning.
Verder moet er sprake zijn van kwaliteitsverbetering (dat kan ook iets heel kleins zijn zoals een nieuwe deurbel plaatsen). Je maakt inderdaad de bovengenoemde kosten voor advies, NHG, taxatie. Als je naar een andere geldverstrekker gaat komen daar ook nog de notariskosten voor een nieuwe hypotheekakte bij en eventuele boeterente voor het verbreken van je bestaande rentecontract. Je krijgt dan dus de rente zoals die vandaag is (en niet je huidige rente minus de opslagen).

Ik ken de voorwaarden van de ABN Amro niet dus ik weet niet of ze oversluiten naar NHG in combinatie met het houden van je bestaande rentecontract (minus opslagen) aanbieden. Als ze dat aanbieden zou je de boete niet hoeven te betalen maar heb je neem ik aan een hogere rente. Je kan (laten) uitrekenen wat gunstiger is als deze optie aangeboden wordt door ABN Amro.

[Figo112]

nee je kan niet door aflossen van niet-NHG naar wel-NHG. Naar een lagere risicoklasse is natuurlijk altijd mogelijk afhankelijk van de klassen die beschikbaar zijn bij ABN, maar oversluiten naar NHG is niet mogelijk. Voor NHG moet de aankoopwaarde niet hoger zijn, dus heeft niks te maken met je hypotheekschuld maar de marktwaarde.

[Sammy_tukker]

Figo112 schreef op dinsdag 29 oktober 2019 @ 11:19:
nee je kan niet door aflossen van niet-NHG naar wel-NHG. Naar een lagere risicoklasse is natuurlijk altijd mogelijk afhankelijk van de klassen die beschikbaar zijn bij ABN, maar oversluiten naar NHG is niet mogelijk. Voor NHG moet de aankoopwaarde niet hoger zijn, dus heeft niks te maken met je hypotheekschuld maar de marktwaarde.

Marktwaarde ga ik natuurlijk makkelijk halen: huis laten bouwen voor een hypotheeksom van circa €350K en onlangs nog maar eens laten taxeren op €400K In mijn optiek heeft NHG alles te maken met hypotheeksom, maar mag die niet hoger zijn dan de waarde van de woning.

[Citroentjuh]

Sammy_tukker schreef op dinsdag 29 oktober 2019 @ 11:46:
[...]


Marktwaarde ga ik natuurlijk makkelijk halen: huis laten bouwen voor een hypotheeksom van circa €350K en onlangs nog maar eens laten taxeren op €400K In mijn optiek heeft NHG alles te maken met hypotheeksom, maar mag die niet hoger zijn dan de waarde van de woning.

Het punt van Figo112 was dat niet je resterende schuld bepalend is voor het vallen onder NHG, maar de waarde van het huis

[Hielko]

Sammy_tukker schreef op dinsdag 29 oktober 2019 @ 11:46:
[...]


Marktwaarde ga ik natuurlijk makkelijk halen: huis laten bouwen voor een hypotheeksom van circa €350K en onlangs nog maar eens laten taxeren op €400K In mijn optiek heeft NHG alles te maken met hypotheeksom, maar mag die niet hoger zijn dan de waarde van de woning.

Nee, de koopsom/marktwaarde van de woning mag niet hoger zijn dan de gemiddelde koopsom in Nederland om in aanmerking te kunnen komen voor NHG. Aangezien dat gemiddelde 290K is en je aangeeft dat je de woning op 400K hebt laten taxeren kun je absoluut nooit en never niet in aanmerking komen voor een hypohteek met NHG.

[Sammy_tukker]

Hielko schreef op dinsdag 29 oktober 2019 @ 11:49:
[...]

Nee, de koopsom/marktwaarde van de woning mag niet hoger zijn dan de gemiddelde koopsom in Nederland om in aanmerking te kunnen komen voor NHG. Aangezien dat gemiddelde 290K is en je aangeeft dat je de woning op 400K hebt laten taxeren kun je absoluut nooit en never niet in aanmerking komen voor een hypohteek met NHG.

Das best bijzonder, want dat zou betekenen dat als ik in eerste instantie een huis koop voor zeg €310K met inbreng van eigen geld €21K en taxatie op €289K ik geen NHG zou kunnen krijgen en als ik een huis van €290K en dat laat taxeren en financieren op €290K dat wel zou kunnen: dat is natuurlijk vreemd (mijn huis van €400K kan ik natuurlijk gemakkelijk laten taxeren op €310K (de 2020 NHG Norm en WOZwaarde ligt nu op €320K) (voorbeeld van 310K is natuurlijk ex KK)

[Unknown]

NHG 2020 regel: https://www.nhg.nl/NHG-In...oorwaarden-en-Normen-2020

NHG wil graag uniformiteit binnen de voorwaarden en normen hebben. Daarom gaat de kostengrens voor aankoop ook gelden voor oversluiten. Het is dus niet langer mogelijk om een lening over te sluiten van niet-NHG naar NHG als de waarde van de woning meer is dan de kostengrens.

[Moi_in_actie]

Sammy_tukker schreef op dinsdag 29 oktober 2019 @ 11:46:
[...]

Marktwaarde ga ik natuurlijk makkelijk halen: huis laten bouwen voor een hypotheeksom van circa €350K en onlangs nog maar eens laten taxeren op €400K In mijn optiek heeft NHG alles te maken met hypotheeksom, maar mag die niet hoger zijn dan de waarde van de woning.

Quoted vanaf de website van Vereniging EigenHuis:

Oversluiten van niet NHG naar NHG:

Het is in 2020 niet meer mogelijk om een hypotheek zonder NHG over te sluiten naar een hypotheek met NHG als de waarde van de woning boven de kostengrens ligt. Dus is de waarde van de woning hoger dan € 310.000 dan kun je niet meer oversluiten naar NHG ook al is je hypotheek lager dan € 310.000.

Zie ook hier.

[Citroentjuh]

Dit staat op de site van NHG zelf:
Als je een woning koopt, kun je een lening met NHG afsluiten. Het aankoopbedrag van je woning mag in 2019 maximaal € 290.000 zijn. Ga je verbouwen? Dan mag het aankoopbedrag én de verbouwingskosten niet meer dan € 290.000 bedragen.

Dus met een woning die getaxeerd is op 4k is het onmogelijk, zoals al door meerdere hierboven is aangegeven.

[Sammy_tukker]

Ok dan lijkt het oversluiten een kansloze missie te worden, maar je weet het nooit....

[Citroentjuh]

Sammy_tukker schreef op dinsdag 29 oktober 2019 @ 12:04:
Ok dan lijkt het oversluiten een kansloze missie te worden, maar je weet het nooit....

Ja is een kansloze missie. Je redenering dat het gaat om de resterende schuld en niet het aankoopbedrag/marktwaarde klopt niet, wat op zich ook logisch is. Volgens jouw redenering zou je zelfs een huis van een paar miljoen op NHG kunnen hebben als je hypotheek bijna afgelost is. Daar is de NHG natuurlijk helemaal niet voor bedoeld. Wat ik overigens niet helemaal snap is dat je je goed wil voorbereiden op een stap naar de bank, maar nog niet zelf even op de site van NHG zelf hebt gekeken. Was nog geen 5 min werk.

[niekovk]

Citroentjuh schreef op dinsdag 29 oktober 2019 @ 12:07:
[...]


Ja is een kansloze missie. Je redenering dat het gaat om de resterende schuld en niet het aankoopbedrag/marktwaarde klopt niet, wat op zich ook logisch is. Volgens jouw redenering zou je zelfs een huis van een paar miljoen op NHG kunnen hebben als je hypotheek bijna afgelost is. Daar is de NHG natuurlijk helemaal niet voor bedoeld.

Op zich zou dat natuurlijk prima kunnen. Als jij eenmalig premie in het NHG-fonds wil storten om daar wat extra zekerheid te kopen, zou ik niet weten waarom dat eigenlijk niet zou moeten kunnen. De kans dat het fonds namelijk moet uitbetalen, is heel klein bij een hypotheek van 300k op een huis van een miljoen.

[Figo112]

@niekovk begrijp niet waarom je nog steeds zegt dat het zou moeten kunnen? Ik bedoel als NHG zelf zegt dat het niet kan, dan kan het ook niet. Als we alles naar onze eigen logica zouden vormen dan kan je straks alles wel goed praten.

[Loev]

Het kan niet, leuk dat je lening onder de NHG grens ligt maar het onderpand ligt er nog steeds boven en dat gaat de NHG kostengrens piepen.

[niekovk]

@Figo112 Ik bedoel niet dat het werkelijk kan. Maar ik bedoel dat het vanuit zakelijk oogpunt voor NHG niet zo gek zou zijn om het toe te laten.

[overhyped]

Sammy_tukker schreef op dinsdag 29 oktober 2019 @ 12:04:
Ok dan lijkt het oversluiten een kansloze missie te worden, maar je weet het nooit....

Ga even met je adviseur praten, ik heb namelijk begin dit jaar iets vergelijkbaars gedaan: Een woning van niet NHG naar NHG overgesloten, situatie was iets anders: mijn aankoop prijs zat onder de gestegen NHG grens, maar 't kon wel.

Mijn adviseur vertelde me wel dat dit volgend jaar niet meer kan, dus ik zou even contact opnemen.

[Orange_Dirk]

je kunt je risicoklasse niet zomaar onderhands aanpassen naar NHG. Je zult altijd een nieuwe akte op moeten laten maken. Dus zoals we dat noemen over moeten sluiten.

Je kunt in 2019 nog gewoon met elke woningwaarde oversluiten naar NHG zolang je hypotheek ligt onder de vastgestelde kostengrens.

Maar zoals eerder gemeld hier moet je wel snel zijn want vanaf 2020 gaat dit veranderen en wordt er ook naar je waarde woning gekeken. Die mag dan ook niet hoger zijn dan de dan geldende kostengrens.

[kleefding]

Stel je hebt een huis gekocht in 2015 voor 250000 en de NHG grens is nu 290000.
Op de hypotheek zit nog geen NHG.
Volgens mij is het dan mogelijk om NHG toe te voegen op de hele hypotheek door extra hypotheek op te nemen voor bijvoorbeeld kunststof kozijnen (tenzij je dan boven die 290000 komt.)
Je voldoet dan namelijk aan de voorwaarde voor woningverbetering.
Jouw hypotheekadviseur zou je hier meer over moeten kunnen vertellen.

[t_captain]

Waarschijnlijk is het aanpassen van de risicoklasse de meest lucratieve optie.

[voil]

Houd ook rekening mee dat er bij het afsluiten van een NHG hypotheek 1% van de woning/hypotheek waarde in rekening word gebracht.