Overwaarde huidige woning gebruiken verbouwing nieuwe woning

[Supershiva]

Goedemorgen,

Ik google me suf maar kom geen concreet antwoord tegen hoe het zit met recht op renteaftrek wanneer je de overwaarde van je huidige woning gebruikt voor het verbouwen van je nieuwe woning zonder gebruik te maken van een overbruggingshypotheek.

Onze situatie is als volgt;

Overdracht van onze nieuwe woning is op 19-12-2019 aankoopbedrag 325000
Overdracht van onze huidige woning is naar alle waarschijnlijkheid 01-04-2020 overwaarde 42000
Kopers van onze woning willen een "onder voorbehoud financiering" tot 25-12-2019
Aan onze huidige woning zit ook een beleggingspolis met een waarde van 20000 welke pas vrij komt na overdracht van deze woning.

De overwaarde 42000 en de waarde van de beleggingspolis 20000 gaan we pas gebruiken nadat de overdracht van onze huidige woning heeft plaats gevonden (01-04-2020)

Stel taxatiewaarde nieuwe woning is nu 325000 en na verbouwing 375000.

Heb ik in dit scenario nog recht op volledige renteaftrek over de overwaarde?

[Tsurany]

https://www.belastingdien..._eigenwoningreserve_lager

De eigenwoningreserve beïnvloedt de hoogte van de hypotheek of lening waarover u rente mag aftrekken. De eigenwoningreserve neemt af als u:

• een andere eigen woning koopt
• kosten maakt voor onderhoud of een verbouwing van uw woning
• rechten van erfpacht, opstal of beklemming afkoopt
• verlies lijdt als u uw woning verkoopt (negatieve overwaarde)
• een boete moet betalen als een koopovereenkomst ontbonden moet worden

[perspectivebass]

Let er op dat wat je verbouwd nagelvast aan je woning moet zitten. Kortom nieuwe keuken mag maar nieuwe gordijnen of bank niet.

[Supershiva]

Nou... ik heb net het volgende gevonden met nog meer googelen...

https://www.taxlive.nl/nl...uwing-en-bijleenregeling/

Wat ik hier uit op maak is het sleutelwoord bij de belastingdienst "verwervingskosten"

Een man heeft een nieuwe woning gekocht voor € 300.000 met een lening van eveneens € 300.000. Hij gaat de nieuwe woning nog verbouwen voor een bedrag van
€ 50.000 uit eigen middelen. Zijn huidige woning staat nu nog te koop. Met de verkoop van zijn huidige woning ontstaat naar verwachting een eigenwoningreserve van € 50.000. Hoe pakt de bijleenregeling in de situatie van de man uit?

De vraag die hieraan voorafgaat luidt: hoe hoog zijn de verwervingskosten van de nieuwe woning? De eigenwoningreserve wordt namelijk afgeboekt op dit bedrag van de verwervingskosten. Maken de verbouwingskosten nu onderdeel uit van deze verwervingskosten? Als het antwoord op deze vraag bevestigend luidt, is de uitwerking als volgt:

Verwervingskosten eigen woning: € 350.000
Af: eigenwoningreserve: € 50.000 -/-
Maximale eigenwoningschuld: € 300.000

In die situatie verandert er fiscaalrechtelijk niets aan de financiering. De volledige lening die de man reeds is aangegaan, blijft kwalificeren als eigenwoningschuld in box 1. We gaan er dan wel van uit dat de lening voldoet aan de eisen die de Wet IB 2001 aan een eigenwoningschuld stelt. Als de verbouwingskosten géén onderdeel uitmaken van de verwervingskosten van de eigen woning, pakt het echter anders uit:

Verwervingskosten eigen woning: € 350.000
Af: eigenwoningreserve: € 50.000 -/-
Maximale eigenwoningschuld: € 250.000

In deze uitwerking verhuist na verkoop van de oude woning een deel van € 50.000 van de lening naar box 3. De man kan natuurlijk ook alsnog de gerealiseerde eigenwoningreserve gebruiken voor een extra aflossing op de eigen woningschuld.

Maken de verbouwingskosten nu wel of niet onderdeel uit van de verwervingskosten? De Belastingdienst hanteert hierbij een praktisch uitgangspunt. Als de verbouwingskosten zijn gemaakt vóórdat de woning is betrokken, zijn deze kosten aan te merken als verwervingskosten. In dat geval is de eigenwoningschuld € 300.000 (uitwerking 1). Maar als de verbouwingskosten zijn gemaakt nádat de woning is betrokken, zijn die kosten niet als verwervingskosten aan te merken. De eigenwoningschuld bedraagt dan maximaal € 250.000 (uitwerking 2).

Alle verbouwingen die we laten doen gaan plaats vinden voor 01-04-2020 dus voordat we de woning daadwerkelijk gaan betrekken.

Verbouwingen zullen bestaan uit, Keuken, badkamer, nieuwe vloer, schilder en stuc werk

We hebben zelf een potje van 27000, stel mijn ouders schieten de rest van de verbouwing voor en we betalen hun terug op het moment dat de overwaarde op onze rekening komt.
Dan zou die 42000 overwaarde dus wél in aanmerking komen voor renteaftrek, begrijp ik dat goed?

[kezzza]

@Tsurany geeft al het correcte antwoord. Als je je eigen woningreserve gebruikt voor aanpassingen/verbeteringen in het huis welke nagelvast zijn (dus geen nieuwe bank of iets dergelijks) kan je gewoon dit bedrag blijven aftrekken.

[pagani]

Wel even alle facturen/bonnetjes en dergelijke bewaren, mochten ze een controle uitvoeren. Voor de rest klopt bovenstaande, wij hebben de afgelopen maanden precies dat gedaan.

[ Voor 32% gewijzigd door pagani op 25-10-2019 09:28 ]

[Supershiva]

pagani schreef op vrijdag 25 oktober 2019 @ 09:28:
Wel even alle facturen/bonnetjes en dergelijke bewaren, mochten ze een controle uitvoeren. Voor de rest klopt bovenstaande, wij hebben de afgelopen maanden precies dat gedaan.

ok top, dat geeft de burger moed

Hoe kijkt een hypotheekverstrekker hier tegenaan?
We gaan "maar" 325000 financieren met hypotheek, maar zeggen vervolgens wel dat er voor 62000 wordt verbouwt aan de woning en dat de taxatiewaarde van de woning na verbouwing 367000 waard is.
Willen de hypotheekverstrekkers niet zien dat je die 62000 op je rekening hebt staan of zo?

[perspectivebass]

Supershiva schreef op vrijdag 25 oktober 2019 @ 10:57:
[...]


ok top, dat geeft de burger moed

Hoe kijkt een hypotheekverstrekker hier tegenaan?
We gaan "maar" 325000 financieren met hypotheek, maar zeggen vervolgens wel dat er voor 62000 wordt verbouwt aan de woning en dat de taxatiewaarde van de woning na verbouwing 367000 waard is.
Willen de hypotheekverstrekkers niet zien dat je die 62000 op je rekening hebt staan of zo?

Waarschijnlijk moet je een taxatie uit laten voeren van de woning met de verbouwplannen. Dan krijg je meestal een taxatie van de waarde nu en wat de verwachte waarde is na verbouwing.

Voordeel dat je het in eerste instantie gewoon kunt meefinancieren en je dus minder problemen hebt met hoe je het gaat betalen voordat je huidige woning is verkocht.

Dit zou je na verkoop direct kunnen aflossen als je dat deel in een variabel hypotheek deel zet.

[Tsurany]

Je hebt grofweg twee opties:
1. Woning financieren via een hypotheek, verbouwing zelf betalen.
2. Woning en verbouwing financieren via een hypotheek.

Bij optie 1 moet je de woning taxeren op minimaal de totale hoogte van de financiering. Aangezien je de verbouwing zelf betaald interesseert het niemand wat die woning na verbouwing waard is.

Bij optie 2 ga je een ander traject in. Je moet een taxatie aanleveren voor de waarde van de woning na verbouwing en specificeren welke kosten je denkt te gaan maken voor deze verbouwing. Indien de bank daarmee akkoord gaat komt het bedrag dat je nodig hebt in een bouwdepot terecht. Daar kan je uit declareren via bonnen/facturen.

[Wilke]

Supershiva schreef op vrijdag 25 oktober 2019 @ 10:57:
Willen de hypotheekverstrekkers niet zien dat je die 62000 op je rekening hebt staan of zo?

Nee; daar hebben ze namelijk niks aan want die kun je morgen aan om het even wat uitgeven.

Tsurany legt het hierboven goed uit (terwijl ik dit schreef), als aanvulling:

Het enige wat de hypotheekverstrekker uitmaakt is de LTV (loan to value) verhouding. Als de taxatie zonder verbouwing al hoger is dan de hypotheek, dan zal het geen probleem zijn de hypotheek te krijgen.

Mocht je een lagere rente willen omdat de LTV na verbouwing bv. onder de 80% zou komen, vraag dan de hypotheekverstrekker (of adviseur) wat er mogelijk is.

Als het gaat om het LTV-percentage, dan zal de hypotheekverstrekker waarschijnlijk een taxatierapport willen waarin ook de concrete verbouwingsplannen in zijn opgenomen, er is een standaard formulier daarvoor. Een taxateur neemt dat waarschijnlijk alleen mee in zijn schatting als je concreet met aannemers aan het praten bent/offertes hebt liggen. Je kunt dan een taxatie krijgen van de waarde nu, en waarde na de verbouwingen.

Tenminste, zo werkt het als je de verbouwing mee wilt financieren, dat is niet waar het hier om gaat. Hoe het voor verlagen rente vanwege LTV gaat, zul je je hypotheekverstrekker dus even moeten vragen. Kan ook zijn dat ze gewoon pas na de verbouwing een nieuwe taxatie willen. Dat kost een paar honderd euro en kan dus al vrij snel uit als de LTV daar significant door zou wijzigen.

[Martinusz]

Tsurany schreef op vrijdag 25 oktober 2019 @ 11:43:
Je hebt grofweg twee opties:
1. Woning financieren via een hypotheek, verbouwing zelf betalen.
2. Woning en verbouwing financieren via een hypotheek.

Bij optie 1 moet je de woning taxeren op minimaal de totale hoogte van de financiering. Aangezien je de verbouwing zelf betaald interesseert het niemand wat die woning na verbouwing waard is.

Nou volgens mij kan dat nog wel interessant zijn voor je risicoklasse waarin je valt voor je hypotheekrente.

[Tsurany]

Martinusz schreef op vrijdag 25 oktober 2019 @ 11:58:
[...]

Nou volgens mij kan dat nog wel interessant zijn voor je risicoklasse waarin je valt voor je hypotheekrente.

Voor de aanvraag en aankoop maakt het niet uit, om in een lagere risicoklasse te komen na aankoop kan het zeker interessant zijn maar dat is een apart proces.

[Martinusz]

Tsurany schreef op vrijdag 25 oktober 2019 @ 12:00:
[...]

Voor de aanvraag en aankoop maakt het niet uit, om in een lagere risicoklasse te komen na aankoop kan het zeker interessant zijn maar dat is een apart proces.

Ja je hebt gelijk, dat zal toch een los taxatierapport moeten zijn na verbouwingen.

[Wilke]

Martinusz schreef op vrijdag 25 oktober 2019 @ 12:03:
Ja je hebt gelijk, dat zal toch een los taxatierapport moeten zijn na verbouwingen.

Yup verwacht ik ook, beide in een taxatie is alleen relevant als je de verbouwing mee wilt financieren.

Daar zijn tegenwoordig best wel wat regeltjes aan verbonden, dus als het niet hoeft zou ik het lekker niet doen.

[Orange_Dirk]

Let er wel even op dat de geldverstrekker waarschijnlijk het deel van de eigenwoningreserve dat je niet inbrengt toets als box 3. Zij weten namelijk niet of je dit geld daadwerkelijk gaat gebruiken voor de verbouwing. Dit heeft dan een negatieve invloed op je maximale hypotheek.

[Supershiva]

Dit is waar het voor mij allemaal een beetje wollig wordt...

Wat ik uit het kennismakingsgesprek met de hypotheekadviseur begreep is dat het niet mogelijk is om de verbouwing mee te financieren in een overbruggingshypotheek omdat de kopers van onze woning een "onder voorbehoud financiering" vragen met een datum die afloopt ná overdracht van onze nieuw aangekochte woning.

Die 42000 overwaarde zal zeker in de woning worden gestoken voor verbouwing.

Wat ik alleen spannend vind is, komt deze 42000 in aanmerking voor hypotheekrenteaftrek als ik hem niet financier in een overbruggingshypotheek, maar het bedrag deels zelf voor schiet en deels mijn ouders en dat ik dit verreken op het moment dat onze huidige woning op 01-04-2020 is verkocht.

[perspectivebass]

De belastingdienst kijkt niet of je exact die euro uit een stapel hebt gebruikt om te betalen. Vandaar eigen woning reserve. Je hebt een x (3 jaar?) tijd om het bedrag terug in een woning te stoppen. Als het in de boekhouding maar uitkomt.

[ID-College]

Zelfde situatie hier en laatst even met de bd over gebeld. Want ik had de vraag: wat is nu precies verbouwen? Wat valt daar nu onder..

Ze moest daar op terug komen maar het antwoord was als volgt:
- alle werkzaamheden die je hebt uitbesteed die direct aan de woning vast zitten. Het plaatsen van een keuken valt daar onder. De kosten van de arbeid vallen daar ook onder. Een laminaatvloer of gordijnen dus niet. Een gelijmde/getegelde vloer dus wel.
- als je zelf verbouwt: de spullen die direct aan de woning vast zitten. Dus wel spijkers en latjes, maar dus niet verbruiksspullen zoals kwasten en rollers.
- spullen zoals inboedel, laminaat tellen niet mee. Die kan je immers weghalen / verkopen.

Ik heb al mijn bonnetjes bewaard en per item gekeken of het vast zit aan de woning. Ook alle facturen bewaard van werkzaamheden die nodig waren voor de verbouwing.

Ze zullen er niet in die detail op ingaan vermoedelijk maar als je alles netjes sorteert en bewaart was er geen probleem. Zolang het maar aantoonbaar is. Foto's onderbouwen de boel, dus dat is wel handig om te maken

[ Voor 3% gewijzigd door ID-College op 25-10-2019 19:55 ]

[PainkillA]

Je moet je wel afvragen of het verstandig is om de complete overwaarde te steken in verbouwingen. Het is slimmer om met de overwaarde direct fors af te lossen zodat je lagere maandlasten hebt en over dat deel geen rente hoeft te betalen. Verbouwing kan je dan beter uit eigen zak betalen