Hypotheek op één naam, huis op twee namen?

[XenoXeno]

Mijn situatie is nogal ongebruikelijk en hypotheekadviseur kon geen concreet antwoord geven.

In het verleden ben ik getrouwd geweest en wij hebben samen een kind.
Mijn ex-partner (buitenlands) heeft eigen kapitaal en wil mij schenken zodat ik een huis kan kopen.

Ik wil het graag financieel netjes geregeld en wil ex als mede-eigenaar van de woning.

De woning kost 250.000 euro. Ik zal voor 125.000 een hypotheek aanvragen en de overige 125.000 zal ex inbrengen.
Is het mogelijk dat ex voor 50 procent eigenaar van de woning wordt, en dat mijn helft met hypotheek wordt bekostigd?

En als dit mogelijk is, zitten er nog valkuilen aan deze situatie?

Het is de bedoeling dat kind op termijn eigenaar van de woning wordt, maar tot die tijd wij samen eigenaar.

P.S. In het buitenland hebben wij ook gezamenlijk onroerend goed en dat houden wij ook zo.

[The Eagle]

Bel een notaris. Die moet dit kunnen zeggen. Het is ook de derden rekening van de notaris via welke de financiële transacties gaan. Me dunkt dat een eigendomsakte op twee namen kan staan. Vervolgens moet het geld er komen. Daar zit je probleem echter: je zoekt een hypotheek verstrekker die je een hypotheek op een half huis geeft. Dat gaat lastig worden, immers het huis is een onderpand en daar kun je in geval van geen deel van verkopen. Dus heel groot risico.
Wat je uiteraard wel zou kunnen doen is een lening van 125k ergens afsluiten als dat lukt. Maar reken op forse rentepercentages.

[Tsurany]

Een bank gaat er doorgaans niet mee akkoord, beide eigenaren moeten voor de lening tekenen anders heeft de bank veel moeite met gedwongen verkoop.

Waarom wil je hem/haar perse eigenaar maken? Het lijkt een verkapte lening te zijn, dan gaat een bank dat ook op die manier zien. Of is het een schenking? Regel dat dan netjes met een testament.

[ Voor 24% gewijzigd door Tsurany op 13-10-2019 17:06 ]

[XenoXeno]

Tsurany schreef op zondag 13 oktober 2019 @ 17:04:
Een bank gaat er doorgaans niet mee akkoord, beide eigenaren moeten voor de lening tekenen anders heeft de bank veel moeite met gedwongen verkoop.

Waarom wil je hem/haar perse eigenaar maken? Het lijkt een verkapte lening te zijn, dan gaat een bank dat ook op die manier zien. Of is het een schenking? Regel dat dan netjes met een testament.

Ex wil ook wel voor hypotheek tekenen maar heeft geen inkomen in Nederland.

Dat is trouwens de reden dat beide eigenaar worden voorkeur heeft. Op termijn zou ex makkelijker in Nederland kunnen settelen (zonder een relatie aan te gaan).

[XenoXeno]

The Eagle schreef op zondag 13 oktober 2019 @ 16:56:
Me dunkt dat een eigendomsakte op twee namen kan staan. Vervolgens moet het geld er komen. Daar zit je probleem echter: je zoekt een hypotheek verstrekker die je een hypotheek op een half huis geeft. Dat gaat lastig worden, immers het huis is een onderpand en daar kun je in geval van geen deel van verkopen. Dus heel groot risico.

Dat klinkt logisch. Raar dat de hypotheekadviseur dat niet kon vertellen.
Misschien maar op zoek naar een andere.

[Tsurany]

XenoXeno schreef op zondag 13 oktober 2019 @ 17:10:
[...]


Ex wil ook wel voor hypotheek tekenen maar heeft geen inkomen in Nederland.

Dat is trouwens de reden dat beide eigenaar worden voorkeur heeft. Op termijn zou ex makkelijker in Nederland kunnen settelen (zonder een relatie aan te gaan).

Inkomen is niet nodig zolang de andere partner genoeg verdiend.

Desondanks een vreemde constructie, wat is precies het doel?

[XenoXeno]

Ik wil niet dat ex het geld schenkt. Op deze manier is het een zakelijke overeenkomst.
Het onroerend goed in het buitenland is ook gedeeld bezit, en dit blijft ook zo.
Uiteindelijk is alles voor ons kind natuurlijk.

[Area]

Weet je zeker dat het je ex is? Zo komt het bepaald niet over namelijk.

[Fulgora]

Area schreef op zondag 13 oktober 2019 @ 17:24:
Weet je zeker dat het je ex is? Zo komt het bepaald niet over namelijk.

Het is nog steeds de moeder van z'n kind, daar heb je een band mee of je wilt of niet.

[Area]

Uiteraard, maar dan alsnog verwacht ik niet dat mijn ex mij €125.000 zou schenken of zou helpen met een (dergelijk groot) bedrag.

[XenoXeno]

Ja, ze is absoluut mijn ex.
We willen gewoon alles netjes regelen voor ons kind.
Kind woont momenteel in het buitenland maar is hier iedere schoolvakantie.
Ik ben in mijn vakanties daar (wil daarom ook mede eigenaar van woning daar blijven).
Ex komt met kind mee en gebruikt logeerkamer hier.

[XenoXeno]

Area schreef op zondag 13 oktober 2019 @ 17:33:
Uiteraard, maar dan alsnog verwacht ik niet dat mijn ex mij €125.000 zou schenken of zou helpen met een (dergelijk groot) bedrag.

Voor ex is het geen groot bedrag, maar schenking wil ik dus niet.
Daarom leek het een goed idee om ex mede eigenaar van woning te maken.
Zakelijke overeenkomst dus.

[Area]

Ik denk dat je situatie te gecompliceerd is om hier op het forum een éénduidige antwoord te kunnen krijgen.
Zou naar een notaris gaan als ik jou was.

[Sefyu]

Wil je per se dat zij ook formeel eigenaar wordt? Zoals boven al genoemd, veel banken zijn niet happig met een constructie waarbij niet alle eigenaren ook schuldenaren zijn.

Als het ook voldoende is dat zij 'rechthebbende' (dat woord gebruik ik even in niet-juridische zin) is, zou je misschien ook een familiehypotheek i.c.m. met een reguliere hypotheek kunnen overwegen.

Je neemt dan een hypotheek bij de bank voor 125k, en een (aflossingsvrije) hypotheek van 125k bij haar (zonder de bedoeling die ooit af te lossen). De bank moet er dan wel mee akkoord gaan dat er een tweede inschrijving komt, maar dat is zeker geen onmogelijke opgave.

Je ex heeft daarmee weliswaar geen juridische eigendom, maar ze heeft wel een vordering van dezelfde waarde op jou (wat met name een risico voor jou is).

Ik durf alleen geen uitspraken te doen over eventuele fiscale gevolgen van deze constructie. Wellicht wordt een lening voor deze doeleinden toch als schenking gezien omdat het niet de bedoeling is dat 'ie ooit afgelost wordt.

Maar zoals gezegd maakt de situatie plus je eisen (geen schenking, geen schuldenaarschap, overdracht aan kind) het een moeilijke vraag. Ik denk dat een goede financieel adviseur /planner hiernaar moet kijken. Het liefst eentje van een kantoor waar ook notarissen / advocaten werkzaam zijn.

[ShitHappens]

Zit zelf in een vergelijkbare situatie (woning kopen voor €X, 50/50% eigendom verdelen, maar ook 50/50% verdeling hypotheek vs eigen inbreng).
Dan komt er inderdaad een hypotheek van 50% van X op basis van 't salaris van persoon 1. Persoon 2 tekent wel mee ivm gedeeld eigenaarschap van de woning. Naar het inkomen van persoon 2 wordt dan niet eens gekeken, zolang persoon 1 maar daadwerkelijk de hypotheeklast kan dragen.
Het is wel een vrij complexe situatie, waarin je misschien beter af bent om rechtstreeks bij een hypotheekverstrekker aan te kloppen, ipv een tussenpersoon. Bovenstaand verhaal komt dus uit eigen ervaring bij ING.

[cryptapix]

Zo moeilijk is het allemaal niet. In theorie zijn er twee opties.

1. De bank vestigt een hypotheekrecht op jouw aandeel in de gemeenschap (de woning);
2. De bank vestigt een hypotheekrecht op de hele woning. In dit geval hoeft je ex geen leningnemer te zijn. Zij kan een derdenhypotheek verstrekken op haar deel in de gemeenschap (feitelijk zegt ze dan tegen de bank dat die haar hypotheekrecht op de hele woning mag uitwinnen als jij je lening niet aflost. Gebeurt dat, dan krijgt je ex een vordering op jou, maar dat is voor de bank niet relevant).

Jullie zijn in beide gevallen 50/50 eigenaar van de woning en is je ex geen leningnemer.

Nu nog een bank vinden die er in de praktijk aan mee wil werken. Bij optie twee heb je meer kans op een meewerkende bank maar heb je natuurlijk ook de medewerking van je ex nodig.

Edit:
Als de hypotheekadviseur dit niet weet, is hij/zij voor mij echt helemaal afgeschreven als adviseur. Dit is helemaal geen ingewikkelde materie, gewoon les 1 zekerheden....

[ Voor 9% gewijzigd door cryptapix op 13-10-2019 18:48 ]

[Tsurany]

XenoXeno schreef op zondag 13 oktober 2019 @ 17:16:
Ik wil niet dat ex het geld schenkt. Op deze manier is het een zakelijke overeenkomst.
Het onroerend goed in het buitenland is ook gedeeld bezit, en dit blijft ook zo.
Uiteindelijk is alles voor ons kind natuurlijk.

Dan kan de ex toch dat geld schenken en via een testament regel je dat (een deel van) jouw vermogen uiteindelijk naar je kind gaat?

Kijk uiteindelijk is het gewoon een enorm gedoe wanneer je een "vreemde" eigenaar hebt. Kan ex niet de volledige hypotheeksom lenen? Betaal jij aflossing, rente (met aftrek) en krijg je die rente terug geschonken?

[shadowlyse]

Tsurany schreef op zondag 13 oktober 2019 @ 19:05:
[...]

Dan kan de ex toch dat geld schenken en via een testament regel je dat (een deel van) jouw vermogen uiteindelijk naar je kind gaat?

Kijk uiteindelijk is het gewoon een enorm gedoe wanneer je een "vreemde" eigenaar hebt. Kan ex niet de volledige hypotheeksom lenen? Betaal jij aflossing, rente (met aftrek) en krijg je die rente terug geschonken?

Als je jonger dan 40 bent kun je 100k belastingvrij schenken als het aan het huis wordt besteed. Voldoe je daar niet aan dan mag je 10% schenkbelasting aftikken. Leuker kunnen we het niet maken....

[XenoXeno]

shadowlyse schreef op zondag 13 oktober 2019 @ 22:06:
[...]

Als je jonger dan 40 bent kun je 100k belastingvrij schenken als het aan het huis wordt besteed. Voldoe je daar niet aan dan mag je 10% schenkbelasting aftikken. Leuker kunnen we het niet maken....

Over een schenking hoef ik geen belasting te betalen omdat het uit het buitenland komt.
Maar ik wil geen schenking. Ik wil dit als een zakelijke transactie benaderen.

[XenoXeno]

ShitHappens schreef op zondag 13 oktober 2019 @ 18:32:
Zit zelf in een vergelijkbare situatie (woning kopen voor €X, 50/50% eigendom verdelen, maar ook 50/50% verdeling hypotheek vs eigen inbreng).
Dan komt er inderdaad een hypotheek van 50% van X op basis van 't salaris van persoon 1. Persoon 2 tekent wel mee ivm gedeeld eigenaarschap van de woning. Naar het inkomen van persoon 2 wordt dan niet eens gekeken, zolang persoon 1 maar daadwerkelijk de hypotheeklast kan dragen.
Het is wel een vrij complexe situatie, waarin je misschien beter af bent om rechtstreeks bij een hypotheekverstrekker aan te kloppen, ipv een tussenpersoon. Bovenstaand verhaal komt dus uit eigen ervaring bij ING.

Bedankt voor je input. Is inderdaad een vergelijkbare situatie.
Is het bij jou al volledig geregeld of ben je ermee bezig?

[shadowlyse]

XenoXeno schreef op zondag 13 oktober 2019 @ 22:08:
[...]


Over een schenking hoef ik geen belasting te betalen omdat het uit het buitenland komt.
Maar ik wil geen schenking. Ik wil dit als een zakelijke transactie benaderen.

Dat hangt er vanaf...
Artikel 3
1. Een Nederlander die in Nederland heeft gewoond en binnen tien jaren nadat hij Nederland metterwoon heeft verlaten, is overleden of een schenking heeft gedaan, wordt geacht ten tijde van zijn overlijden of van het doen van de schenking in Nederland te hebben gewoond.
2. Onverminderd het in het eerste lid bepaalde wordt ieder die in Nederland heeft gewoond en binnen een jaar nadat hij Nederland metterwoon heeft verlaten een schenking heeft gedaan, geacht ten tijde van het doen van de schenking in Nederland te hebben.

[XenoXeno]

Ex heeft nooit in Nederland gewoond en heeft ook geen Nederlandse nationaliteit.

[ShitHappens]

XenoXeno schreef op zondag 13 oktober 2019 @ 22:10:
[...]

Bedankt voor je input. Is inderdaad een vergelijkbare situatie.
Is het bij jou al volledig geregeld of ben je ermee bezig?

Ben er nu mee bezig, enkel eerste intakegesprek gehad bij ING om te dubbelchecken dat we met dat budget daadwerkelijk de markt in kunnen stappen. Dus nee we zijn er nog lang niet

[franssie]

Overleggen met de notaris.

50/50 eigendom kan prima in het kadaster.
mijn idee: Er komen twee geldlening overeenkomsten en hypotheken op het huis. Eentje van de bank en eentje van de moeder.
De bank zal de eerste inschrijving willen hebben, als de moeder daarmee akkoord gaat kan dat en krijgt zij de tweede inschrijving.
Tot nu toe simpel. echter geschied een inschrijving ook met de extra kosten van rente en aflossing en de notaris zal met de bank moeten overleggen om deze over beide hypotheken te spreiden ipv alleen de eerste hypotheek (kan tot 70% van de inschrijving zijn).

[cryptapix]

franssie schreef op zondag 13 oktober 2019 @ 23:20:
Overleggen met de notaris.

50/50 eigendom kan prima in het kadaster.
mijn idee: Er komen twee geldlening overeenkomsten en hypotheken op het huis. Eentje van de bank en eentje van de moeder.
De bank zal de eerste inschrijving willen hebben, als de moeder daarmee akkoord gaat kan dat en krijgt zij de tweede inschrijving.
Tot nu toe simpel. echter geschied een inschrijving ook met de extra kosten van rente en aflossing en de notaris zal met de bank moeten overleggen om deze over beide hypotheken te spreiden ipv alleen de eerste hypotheek (kan tot 70% van de inschrijving zijn).

Jij bedoelt dat TS leent van ex en dat ex (2e) hypotheekrecht neemt op woning? Wat een gedoe (leningdocumentatie) en kosten (hyp.akte en inschrijving). De situatie die TS wenst (50-50) eigendom wordt er bovendien niet mee bereikt. Eigenlijk heeft ex niets meer dan een vordering op TS en als er ooit problemen komen, zal ex heeel veel moeite moeten doen om haar geld te krijgen (lees: in Nederland procederen met advocaat en kosten maken).

En welke bank gaat hiermee akkoord? Een bank wil geen 2e hypotheekrecht achter zich want dat geeft gedonder bij gedwongen verkoop (en nog veel meer omdat 2e hypotheeknemer privé persoon is en ook nog eens niet NL is en niet in NL woont).

[Sefyu]

XenoXeno schreef op zondag 13 oktober 2019 @ 22:10:
[...]

Bedankt voor je input. Is inderdaad een vergelijkbare situatie.
Is het bij jou al volledig geregeld of ben je ermee bezig?

Dit voldoet niet aan jouw eisen. Op deze manier wordt je ex schuldenaar, wat je blijkbaar niet wil.

[t_captain]

XenoXeno schreef op zondag 13 oktober 2019 @ 16:16:

In het verleden ben ik getrouwd geweest en wij hebben samen een kind.
Mijn ex-partner (buitenlands) heeft eigen kapitaal en wil mij schenken zodat ik een huis kan kopen.

Je kunt het best financieren zonder je ex. Schenkling 125k, financiering 125k. Huis op 1 naam, hypotheek op 1 naam. Zo simpel als dat.

Let wel op: schenkingsrecht! 125k is boven de vrijstelling tussen "vreemden" (wat je ex is geworden mna beeindiging van fiscaal partnerschap).

Ik wil het graag financieel netjes geregeld en wil ex als mede-eigenaar van de woning.

Waarom? Schenking is schenking. Jouw huis. Geen reden om ex als eigenaar te registreren.

[Rukapul]

Sefyu schreef op maandag 14 oktober 2019 @ 10:19:
[...]


Dit voldoet niet aan jouw eisen. Op deze manier wordt je ex schuldenaar, wat je blijkbaar niet wil.

Nee, dat wordt niet bescheven in die ING casus.

'meetekenen' betekent in dat geval alleen meetekenen met het vestigen van het hypotheekrecht op de woning. Om een hypotheekrecht te kunnen vestigen moeten alle eigenaren namelijk daarmee akkoord gaan.

In die specifieke casus wordt de andere eigenaar geen leningnemer. De leninggever (bank) kan ook geen verhaal halen bij de mede-eigenaar (buiten het uitwinnen van het hypotheekrecht).

Het kernwoord is terecht: derdenhypotheek

t_captain schreef op maandag 14 oktober 2019 @ 10:24:
Waarom? Schenking is schenking. Jouw huis. Geen reden om ex als eigenaar te registreren.

Als topicstarter geen schenking (van 125k, blijkbaar wel een deel vruchtgebruik voornamelijk tbv kind) wil ontvangen dan is dat natuurlijk een valide keuze.

[Sefyu]

Rukapul schreef op maandag 14 oktober 2019 @ 10:32:
[...]

Nee, dat wordt niet bescheven in die ING casus.

'meetekenen' betekent in dat geval alleen meetekenen met het vestigen van het hypotheekrecht op de woning. Om een hypotheekrecht te kunnen vestigen moeten alle eigenaren namelijk daarmee akkoord gaan.

Ik weet haast zeker dat ShitHappens dat niet bedoelt. Ik ken geen enkele bank die met zo'n constructie akkoord gaat. De redenen daarvoor zijn al gegeven in deze thread.

[Helixes]

XenoXeno schreef op zondag 13 oktober 2019 @ 16:16:
In het verleden ben ik getrouwd geweest en wij hebben samen een kind.
Mijn ex-partner (buitenlands) heeft eigen kapitaal en wil mij schenken zodat ik een huis kan kopen.

Ik wil het graag financieel netjes geregeld en wil ex als mede-eigenaar van de woning.

De woning kost 250.000 euro. Ik zal voor 125.000 een hypotheek aanvragen en de overige 125.000 zal ex inbrengen.
Is het mogelijk dat ex voor 50 procent eigenaar van de woning wordt, en dat mijn helft met hypotheek wordt bekostigd?

Dit is een hele rare situatie.

Dus. Je ex schenkt je € 125.000, waarvan jij een huis koopt, mede bekostigd door een hypotheek. En, dan, schenk jij haar 50% van een huis terug?

Dat lijkt me niet handig, en niet de bedoeling - niet in de laatste plaats omdat je dan met belasting op schenkingen zal moeten gaan spelen. Ik been geen fiscalist, en al helemaal geen internationaal fiscalist - maar het lijkt mij een zeer onvoordelige keuze.

Ik weet niet genoeg van hypotheken om hier een concreet antwoord op te geven. Banken zullen niet heel happig zijn op het verstrekken van een hypotheek aan twee mensen die geen relatie met elkaar hebben. Maar, ik bedoel, waar een wil is, is een weg. Wellicht zou je de hypotheek op een rechtspersoon kunnen zetten, met twee firmanten - waarvan jullie beide 50% eigenaar zijn, en waarbij jij zorgt voor de voeding voor het betalen van de hypotheek, en zij zorgt voor het initiële vermogen. Of zo. En dan in de statuten heel duidelijk vastleggen wat er gebeurd als er iemand niet kan voldoen aan zijn verplichtingen.

tl/dr - als je hypotheekadviseur geen antwoord heeft op deze vraag, dan heb je de verkeerde hypotheekadviseur te pakken. Shop eens wat rond naar een hypotheekadviseur met ervaring op gebied van internationale vraagstukken

[cryptapix]

Sefyu schreef op maandag 14 oktober 2019 @ 11:37:
[...]


Ik weet haast zeker dat ShitHappens dat niet bedoelt. Ik ken geen enkele bank die met zo'n constructie akkoord gaat. De redenen daarvoor zijn al gegeven in deze thread.

Ik zal er een paar noemen: Rabobank, ING Bank, ABN AMRO Bank. Ken je die? Ze zijn best bekend namelijk en weten allemaal wat een derdenhypotheek is en zijn allemaal bereid daaraan mee te werken. In zakelijke transacties is dit ook helemaal niet ongewoon. Vraag is alleen tegen welke prijs (lees: rente) en voorwaarden (LTV) wil de bank meewerken.

Helixes schreef op maandag 14 oktober 2019 @ 11:51:
[...]

Dit is een hele rare situatie.

Dus. Je ex schenkt je € 125.000, waarvan jij een huis koopt, mede bekostigd door een hypotheek. En, dan, schenk jij haar 50% van een huis terug?

Dat lijkt me niet handig, en niet de bedoeling - niet in de laatste plaats omdat je dan met belasting op schenkingen zal moeten gaan spelen. Ik been geen fiscalist, en al helemaal geen internationaal fiscalist - maar het lijkt mij een zeer onvoordelige keuze.

Ik weet niet genoeg van hypotheken om hier een concreet antwoord op te geven. Banken zullen niet heel happig zijn op het verstrekken van een hypotheek aan twee mensen die geen relatie met elkaar hebben. Maar, ik bedoel, waar een wil is, is een weg. Wellicht zou je de hypotheek op een rechtspersoon kunnen zetten, met twee firmanten - waarvan jullie beide 50% eigenaar zijn, en waarbij jij zorgt voor de voeding voor het betalen van de hypotheek, en zij zorgt voor het initiële vermogen. Of zo. En dan in de statuten heel duidelijk vastleggen wat er gebeurd als er iemand niet kan voldoen aan zijn verplichtingen.

tl/dr - als je hypotheekadviseur geen antwoord heeft op deze vraag, dan heb je de verkeerde hypotheekadviseur te pakken. Shop eens wat rond naar een hypotheekadviseur met ervaring op gebied van internationale vraagstukken

Nee, natuurlijk niet heen en weer schenken. Dat is zoals je zelf al zegt fiscaal niet interessant. TS ik ook geen geld krijgen van ex en wil daarom dat ze ook eigenaar van de woning wordt. De bank hoeft geen hypotheek te geven aan twee mensen. De bank neemt een hypotheekrecht en TS geeft dat (alleen TS, dus niet z’n ex). Je constructie met een rechtspersoon is wel erg omslachtig. Welke bank denk je dat een lening verstrekt aan en een hypotheekrecht neemt van een rechtspersoon die nog geen inkomsten heeft?

[ Voor 60% gewijzigd door cryptapix op 14-10-2019 15:01 ]

[Helixes]

cryptapix schreef op maandag 14 oktober 2019 @ 14:56:
Nee, natuurlijk niet heen en weer schenken. Dat is zoals je zelf al zegt fiscaal niet interessant. TS ik ook geen geld krijgen van ex en wil daarom dat ze ook eigenaar van de woning wordt. De bank hoeft geen hypotheek te geven aan twee mensen. De bank neemt een hypotheekrecht en TS geeft dat (alleen TS, dus niet z’n ex). Je constructie met een rechtspersoon is wel erg omslachtig. Welke bank denk je dat een lening verstrekt aan en een hypotheekrecht neemt van een rechtspersoon die nog geen inkomsten heeft?

Aha, maar zo omschreef TS het wel. Ik ga ervan uit dat de OP een uiteenzetting is van de plannen die hij graag wil toetsen. En daar staat toch echt schenken.

Maar goed, ik denk niet dat we het heel oneens zijn.

cryptapix schreef op zondag 13 oktober 2019 @ 18:44:
Zo moeilijk is het allemaal niet. In theorie zijn er twee opties.

1. De bank vestigt een hypotheekrecht op jouw aandeel in de gemeenschap (de woning);
2. De bank vestigt een hypotheekrecht op de hele woning. In dit geval hoeft je ex geen leningnemer te zijn. Zij kan een derdenhypotheek verstrekken op haar deel in de gemeenschap (feitelijk zegt ze dan tegen de bank dat die haar hypotheekrecht op de hele woning mag uitwinnen als jij je lening niet aflost. Gebeurt dat, dan krijgt je ex een vordering op jou, maar dat is voor de bank niet relevant).

Jullie zijn in beide gevallen 50/50 eigenaar van de woning en is je ex geen leningnemer.

Nu nog een bank vinden die er in de praktijk aan mee wil werken. Bij optie twee heb je meer kans op een meewerkende bank maar heb je natuurlijk ook de medewerking van je ex nodig.

Edit:
Als de hypotheekadviseur dit niet weet, is hij/zij voor mij echt helemaal afgeschreven als adviseur. Dit is helemaal geen ingewikkelde materie, gewoon les 1 zekerheden....

Ja, precies. Maar ik vermoed dat je geen bank gaat vinden voor optie 1. Sinds een jaar of 15 zijn banken hier gewoon niet meer zo happig op - en met goed recht. Bij het opeisen van het hypotheekrecht leidt dat namelijk altijd tot gezeik - en banken houden daar niet van.

Optie twee is wel interessant, maar in die situatie is TS wel heel sec 100% eigenaar, met twee hypotheekverstrekkers. Als de woning vervolgens zou verdubbelen in waarde, dan kan zij nog steeds maar € 125.000 kunnen opeisen. Wel mooi voor TS, maar ik weet niet of dat de bedoeling is...

[Sefyu]

cryptapix schreef op maandag 14 oktober 2019 @ 14:56:
[...]

Ik zal er een paar noemen: Rabobank, ING Bank, ABN AMRO Bank. Ken je die? Ze zijn best bekend namelijk en weten allemaal wat een derdenhypotheek is en zijn allemaal bereid daaraan mee te werken. In zakelijke transacties is dit ook helemaal niet ongewoon. Vraag is alleen tegen welke prijs (lees: rente) en voorwaarden (LTV) wil de bank meewerken.


[...]

Nee, natuurlijk niet heen en weer schenken. Dat is zoals je zelf al zegt fiscaal niet interessant. TS ik ook geen geld krijgen van ex en wil daarom dat ze ook eigenaar van de woning wordt. De bank hoeft geen hypotheek te geven aan twee mensen. De bank neemt een hypotheekrecht en TS geeft dat (alleen TS, dus niet z’n ex). Je constructie met een rechtspersoon is wel erg omslachtig. Welke bank denk je dat een lening verstrekt aan en een hypotheekrecht neemt van een rechtspersoon die nog geen inkomsten heeft?

Ik kan je 100% garanderen dat ING hier niet aan meewerkt bij particuliere hypotheken. Dit is daar hard beleid waar geen uitzonderingen op worden gemaakt. Alle eigenaren moeten ook schuldenaar zijn.

[cryptapix]

Helixes schreef op maandag 14 oktober 2019 @ 15:21:
[...]


Aha, maar zo omschreef TS het wel. Ik ga ervan uit dat de OP een uiteenzetting is van de plannen die hij graag wil toetsen. En daar staat toch echt schenken.

Ja, maar ook dat hij dat niet wil en daarom ex mede-eigenaar wil maken

Helixes schreef op maandag 14 oktober 2019 @ 15:21:
[...]
Ja, precies. Maar ik vermoed dat je geen bank gaat vinden voor optie 1. Sinds een jaar of 15 zijn banken hier gewoon niet meer zo happig op - en met goed recht. Bij het opeisen van het hypotheekrecht leidt dat namelijk altijd tot gezeik - en banken houden daar niet van.

Klopt, ik geef optie een ook weinig kans om die reden (waarbij het nog erger voor de bank is dat ex niet in NL woont en geen NL nationaliteit heeft).

Helixes schreef op maandag 14 oktober 2019 @ 15:21:
[...]
Optie twee is wel interessant, maar in die situatie is TS wel heel sec 100% eigenaar, met twee hypotheekverstrekkers. Als de woning vervolgens zou verdubbelen in waarde, dan kan zij nog steeds maar € 125.000 kunnen opeisen. Wel mooi voor TS, maar ik weet niet of dat de bedoeling is...

Hmm, nee dat is niet zo. Ze kunnen 50-50 eigenaar zijn in een gemeenschap (de woning). De bank vestigt een hypotheekrecht op het aandeel van TS en dat van ex. Beide hypotheekrechten zijn ter zekerheidstelling voor de vordering van bank op TS, maar het deel dat ziet op de ex is dan een derdenhypotheek (zij stelt haar deel van de woning als onderpand voor de lening van bank aan TS). TS en ex deel dan zowel waardevermeerdering als vermindering en bank kan zich altijd verhalen op hele woning als dat nodig is. Nadeel aan deze optie is alleen wel dat ex weinig tot geen controle of zekerheid heeft. Als TS bank niet betaalt en bank verkoopt de woning, kan ex niet veel meer dan proberen om wat geld van TS terug te krijgen.

Sefyu schreef op maandag 14 oktober 2019 @ 15:47:
[...]
Ik kan je 100% garanderen dat ING hier niet aan meewerkt bij particuliere hypotheken. Dit is daar hard beleid waar geen uitzonderingen op worden gemaakt. Alle eigenaren moeten ook schuldenaar zijn.

Hmm, dat is dan wat kortzichtig van ING. Er is namelijk praktisch geen risico voor de bank als de woning 250k waard is en ze maar 125k hoeven te financieren. In zakelijke transacties doet ING dit wel, sterker nog: stelt ING dit gewoon zelf voor om maar zoveel mogelijk dekking voor hun vordering te krijgen. Ik snap wel dat ze niet teveel maatwerk willen doen, want dat wijkt af van standaard en is dus “duurder” voor de bank. Maar dat kan gecompenseerd worden door bijv. een hogere rente

Overigens is het ook mogelijk dat het geen probleem voor de ex hoeft te zijn om aansprakelijk te zijn voor de lening. Die situatie is wel iets anders, maar in praktische zin toch ook best vergelijkbaar met een derdenhypotheek.

[ Voor 3% gewijzigd door cryptapix op 14-10-2019 17:14 ]

[ybos]

Kan je ex niet gewoon je kind vast een ton schenken
Omdat de insteek dat op termijn kind eigenaar word van de woning
Dan is ieder geval de eerste 100.000 al belastingvrij richting kind en is een groot deel van hoe de 125K op naam van de ex te krijgen opgelost, niet meer nodig omdat het op naam van kind staat.
Kind staat tot zijn 18e onder bewindvoering van de ouders dus tot die tijd hoef je niet bang te zijn voor rare acties. Daarnaast is eea ook prima vast te leggen dat verkoop van zijn/haar deel (kind) niet kan zonder dat pa, andere eigenaar van het huis, akkoord gaat.

[ Voor 4% gewijzigd door ybos op 14-10-2019 17:30 ]

[XenoXeno]

Bedankt voor de input mannen.
Schijnbaar is het echt een complexe situatie. Ondertussen heb ik een naam van een financieel adviseur meer internationale ervaring. Hopelijk heeft hij een oplossing.

Ik wil echt niet dat het een schenking wordt. Ik wil dat het voor ex ook als “eigen huis” voelt en op papier ook is.
Zij krijgt ook gewoon een eigen kamer. Net als ik die heb in ons gezamenlijke huis in het buitenland.

Optie twee van Cryptapix klinkt als de meest logische oplossing. Hopelijk gaan banken daarin mee.

[ Voor 10% gewijzigd door XenoXeno op 14-10-2019 19:08 ]

[cryptapix]

XenoXeno schreef op maandag 14 oktober 2019 @ 19:01:
Bedankt voor de input mannen.
Schijnbaar is het echt een complexe situatie. Ondertussen heb ik een naam van een financieel adviseur meer internationale ervaring. Hopelijk heeft hij een oplossing.

Ik wil echt niet dat het een schenking wordt. Ik wil dat het voor ex ook als “eigen huis” voelt en op papier ook is.
Zij krijgt ook gewoon een eigen kamer. Net als ik die heb in ons gezamenlijke huis in het buitenland.

Hier is weinig internationaal aan behalve dat je ex niet NL is en niet hier woont. Het is allemaal Nederlands recht. Enige wat een dingetje kan zijn is dat de notaris het wat lastiger vindt/maakt als het geld van je ex van een buitenlandse bankrekening komt. Voor rest is het een kwestie van praten met een fatsoenlijke hypotheekverstrekker of -adviseur. Hopelijk kan die financiële adviseur je helpen