Hypotheekofferte herzien

[Dieken Taffert]

Beste allen,

Wij hebben in april/mei een huis gekocht waar we half december de sleutel van krijgen. De rente die in de hypotheekofferte is genoemd, is 2.25% ("offerterente is hypotheekrente", die staat helaas vast). Echter, deze was toen het laagste maar is inmiddels nog verder gezakt naar nu 1.75% voor 20 jr. vast bij de gunstigste aanbieder. Boete voor cancellen offerte is 3% ("afhankelijk van situatie maximaal 3%", staat in de offertetekst), waar deze in de regel 0.5 tot 1% is. Contant af te tikken/fikken. Auw dat doet zeer, maar het lijkt alsnog wel de moeite waard omdat we het ruimschoots terugverdienen en de lagere maandlasten zouden prettig zijn..

Zouden mijn Tweakers collega's cancellen of niet, als je de boete kunt betalen?

Tweede mogelijkheid is om huidige verstrekker te benaderen en onze intentie om over te stappen te vertellen. Wat bieden zij? Ja een rente van nu ca. 1.92%, maar kan de offerte "even" worden aangepast? Als dat boetevrij kan (onwaarschijnlijk) of met kleine boete (want we blijven klant, slechts kleine aanpassing/weinig werk, we zijn ook rekeninghouder, de maximale 3% is niet gangbaar en ligt voor onze situatie niet voor de hand...), kan dat zeer aantrekkelijk zijn.

Anderen die met dit bijltje hebben gehakt?

Ik vond geen vergelijkbaar topic, als deze er wel is: excuus.

[Icephase]

Ga gewoon aan het rekenen. Optie 1 = huidige offerte, geen boete. Optie 2 = nieuwe offerte met afkoopboete. Welke het voordeligst uitvalt: nemen. En vraag gewoon wat de opties zijn qua werkelijke percentages, dat is echt niet vreemd hoor.

Is toch niet zo heel moeilijk? Of mis ik iets?

[ACID-dude]

Kijk ook even of de eventuele boete aftrekbaar is. Boeterente is dat wel, dit ligt wellicht wat anders.

[Señor Sjon]

WVB >>> PFSL

[naitsoezn]

Wat opties betreft lijk je een beetje te hinten naar een juridische weg ('waar deze in de regel tot', en andersoortige regels waar je lijkt te suggereren dat je die boete juridisch aanvechtbaar lijkt te vinden): Ik zou daar nul geld op inzetten. Die voorwaarden heb je voor getekend, kan me niet voorstellen dat dit aan te vechten valt.

Maar verder wat hierboven gezegd wordt: Ga rekenen, uitzoeken en navragen. Ik weet niet of dit onder de noemer 'boete-rente' valt, maar zo ja: Die is aftrekbaar. Tegen het huidige HRA-tarief. De komende jaren wordt dat afgebouwd en veel rekenmodellen houden daar geen rekening mee, dus als je in het huidige jaar ineens de aankomende hypotheekrente zou kunnen aftrekken dan zou dit wel eens voordelig kunnen zijn (afhankelijk van in welk belastingtarief je valt).

En neem idd contact op met je geldverstrekker: Misschien zijn ze wel een stuk redelijker dan hun voorwaarden doen voorkomen

[ Voor 5% gewijzigd door naitsoezn op 11-10-2019 18:46 ]

[Freeaqingme]

Wat voor partij was je hypotheekadviseur? Kan die hier niet ook in adviseren/bemiddelen?

[Batavia]

Vergeet niet dat je garantie op het krijgen van een nieuwe hypotheek er niet is. Zeker bij een andere aanbieder.
Ook zal je dubbele afsluitkosten hebben als je een hypotheek adviseur gebruikt. Hij heeft namelijk zijn werk als een keer gedaan. Ook vraag ik me af of kosten voor het niet-financieren van je huis aftrekbaar zijn. (Niet Alleen de boete rente maak ook de 1e advieskosten)

(En als je nu zelf cancelt kan je denk ik niet aanspreekbaar maken op financiering voorbehoud)

Zou erg zuur zijn als je meer stress /kosten moet maken omdat je voor de laatste 0.x% gaat

[ Voor 30% gewijzigd door Batavia op 11-10-2019 18:53 ]

[TheUninvited]

Heb je geen clausule in de offerte dat als de rente daalt dat automatisch wordt meegenomen? Dat kon bij mijn hypotheekverstrekker wel in ieder geval.

[Dieken Taffert]

Icephase schreef op vrijdag 11 oktober 2019 @ 18:28:
Ga gewoon aan het rekenen. Optie 1 = huidige offerte, geen boete. Optie 2 = nieuwe offerte met afkoopboete. Welke het voordeligst uitvalt: nemen. En vraag gewoon wat de opties zijn qua werkelijke percentages, dat is echt niet vreemd hoor.

Is toch niet zo heel moeilijk? Of mis ik iets?

Dat weet ik niet, ik vond hier niets over op Tweakers en kreeg het niet ge-Googled, dat vind ik dan verdacht. "Mis ik iets?" was ook mijn gevoel.

Ik ben benieuwd naar mede-Tweakers die deze situatie herkennen; wat kan ik verwachten. Ik vraag me af hoe hypotheekverstrekkers zich hierin opstellen.

Op de site van de Consumentenbond vind ik bijvoorbeeld:

"Het vervallen van de hypotheekofferte is ernstig. Niet alleen is de geoffreerde rente niet meer geldig, maar in geval van een nieuwe offerte, zal de bank het hele aanvraagproces opnieuw willen doen."

Doen ze het dan wel, een offerte aanpassen voor de rente? Tegen betaling van een boete?

ACID-dude schreef op vrijdag 11 oktober 2019 @ 18:33:
Kijk ook even of de eventuele boete aftrekbaar is. Boeterente is dat wel, dit ligt wellicht wat anders.

Ga ik checken, al lijkt het me niet waarschijnlijk.

naitsoezn schreef op vrijdag 11 oktober 2019 @ 18:41:
Wat opties betreft lijk je een beetje te hinten naar een juridische weg ('waar deze in de regel tot', en andersoortige regels waar je lijkt te suggereren dat je die boete juridisch aanvechtbaar lijkt te vinden): Ik zou daar nul geld op inzetten. Die voorwaarden heb je voor getekend, kan me niet voorstellen dat dit aan te vechten valt.

Leek mij ook zeer onwaarschijnlijk, al zou er een redelijkheidsprincipe voor de boete kunnen zijn. Maar eigenlijk stuurde ik niet zo zeer ergens op aan, ik was benieuwd waar mede-Tweakers mee zouden komen.

Maar verder wat hierboven gezegd wordt: Ga rekenen, uitzoeken en navragen. Ik weet niet of dit onder de noemer 'boete-rente' valt, maar zo ja: Die is aftrekbaar. Tegen het huidige HRA-tarief. De komende jaren wordt dat afgebouwd en veel rekenmodellen houden daar geen rekening mee, dus als je in het huidige jaar ineens de aankomende hypotheekrente zou kunnen aftrekken dan zou dit wel eens voordelig kunnen zijn (afhankelijk van in welk belastingtarief je valt).

En neem idd contact op met je geldverstrekker: Misschien zijn ze wel een stuk redelijker dan hun voorwaarden doen voorkomen

Dat sowieso; morgen meteen even bellen voor een afspraak.

Freeaqingme schreef op vrijdag 11 oktober 2019 @ 18:46:
Wat voor partij was je hypotheekadviseur? Kan die hier niet ook in adviseren/bemiddelen?

Hypotheekadviseur was in principe onafhankelijk maar lijkt in dit geval vooral aan zijn eigen beurs te denken (hij kwam met de tip; een makkelijke klus voor volle pond ziet ie volgens mij wel zitten, alle gegevens heeft ie al dus overstap naar andere verstrekker is voor hem zo gepiept, bemiddelen bij de bank begint ie niet aan en hij gaat zonder meer uit van de maximale boete).

peltco schreef op vrijdag 11 oktober 2019 @ 18:47:
Vergeet niet dat je garantie op het krijgen van een nieuwe hypotheek er niet is. Zeker bij een andere aanbieder.
Ook zal je dubbele afsluitkosten hebben als je een hypotheek adviseur gebruikt. Hij heeft namelijk zijn werk als een keer gedaan. Ook vraag ik me af of kosten voor het niet-financieren van je huis aftrekbaar zijn. (Niet Alleen de boete rente maak ook de 1e advieskosten)

(En als je nu zelf cancelt kan je denk ik niet aanspreekbaar maken op financiering voorbehoud)

Zou erg zuur zijn als je meer stress /kosten moet maken omdat je voor de laatste 0.x% gaat

Ja, eens. Maar we hebben alle vertrouwen in het kunnen krijgen van een hypotheek, we zitten een aardig eindje van onze max en hebben onze huidige woning goed verkocht.

TheUninvited schreef op vrijdag 11 oktober 2019 @ 18:57:
Heb je geen clausule in de offerte dat als de rente daalt dat automatisch wordt meegenomen? Dat kon bij mijn hypotheekverstrekker wel in ieder geval.

Er zijn volgens mij 3 hoofdvormen:
1. Offerterente is hypotheekrente = minst gunstig
2. Hypotheekrente op passeerdatum is hypotheekrente
3. Laagste rente tussen ontvangst hypotheekofferte en passeerdatum is hypotheekrente

Toen we de hypotheekofferte opvroegen, leek de rente al belachelijk laag (volgens onze adviseur iig), dus die voorwaarden vonden we niet zo heel belangrijk.

[Dieken Taffert]

Op wegwijs.nl lees ik:

8. Boete hypotheek oversluiten

Net als de hypotheekrente valt de boete bij het oversluiten van je hypotheek eigenlijk niet onder je Kosten Koper. Maar ook deze boete drukt zwaar op je maandelijkse hypotheeklasten. Vandaar dat we hem hier noemen. De boete bij hypotheek oversluiten is fiscaal aftrekbaar. Juist daardoor wordt oversluiten voor veel mensen een interessante optie. Lees ook het artikel Hypotheek verlengen of oversluiten.

Interessant, de vraag is of het ook in het (bindende) offertestadium geldt als oversluiten hypotheek. Zou wel eens een gouden tip kunnen zijn

[naitsoezn]

Dieken Taffert schreef op vrijdag 11 oktober 2019 @ 20:56:
Op wegwijs.nl lees ik:

[...]

Interessant, de vraag is of het ook in het (bindende) offertestadium geldt als oversluiten hypotheek. Zou wel eens een gouden tip kunnen zijn

Dat die boete bij oversluiten aftrekbaar is, is al benoemd in dit topic (en zou algemeen bekend moeten zijn als je een huis koopt )
Als je toch die boete wilt pakken en tegelijk geen risico wilt nemen, kun je imho net zo goed wachten tot 1mnd na de overdracht.

[ Voor 15% gewijzigd door naitsoezn op 11-10-2019 21:06 ]

[FirePuma142]

Weet je zeker dat de rente is vastgesteld op de datum van aanmaak bindende offerte? Het kan hoor, ik heb specifiek een aanbieder gekozen die de rente bij passage aan hield juist om dit soort geneuzel te voorkomen.

[Dieken Taffert]

naitsoezn schreef op vrijdag 11 oktober 2019 @ 21:01:
[...]

Dat die boete bij oversluiten aftrekbaar is, is al benoemd in dit topic (en zou algemeen bekend moeten zijn als je een huis koopt )
Als je toch die boete wilt pakken en tegelijk geen risico wilt nemen, kun je imho net zo goed wachten tot 1mnd na de overdracht.

Ja, vanwege die tip ben ik het gaan nazoeken en kwam ik dit tegen. Dat "gouden tip" was dan ook naar degenen bedoeld die het hier postten

Waarom zou het algemeen bekend moeten zijn als je een huis koopt? Is een boete gangbaar dan? Bij ons nooit ter sprake gekomen, bij ons vorige huis ook niet. Tot nu dan.

FirePuma142 schreef op vrijdag 11 oktober 2019 @ 21:08:
Weet je zeker dat de rente is vastgesteld op de datum van aanmaak bindende offerte? Het kan hoor, ik heb specifiek een aanbieder gekozen die de rente bij passage aan hield juist om dit soort geneuzel te voorkomen.

Ja. Heb de hypotheekofferte er op nagelezen. "Offerterente is hypotheekrente", volgens Vereniging Eigen Huis en Consumentenbond is dat de "zinsnede der verdoemenis" in deze.

[ Voor 27% gewijzigd door Dieken Taffert op 11-10-2019 21:16 ]

[Arjan90]

Oei, flink percentage annuleringskosten en van wat je beschrijft heb je inderdaad geen dagrente.

Wij hebben toevallig net met hetzelfde bijltje gehakt: wij hebben een bestaande woning gekocht met passeerdatum 31 oktober. in midden juli een hypotheek afgesloten via Attens tegen effectief zo'n 2,62% rente inclusief ons aflossingsvrije deel. Met de huidige rentestanden bleek ook dat het de moeite waard was om te onderzoeken om over te stappen. Wij zijn hierover geadviseerd (pro-actief) door onze hypotheekadviseur.

Onze annuleringskosten waren maar 0,5%, dus dat scheelt natuurlijk wel enorm tegenover jouw kosten. Maar om je wat beeld te geven: bij ons is eerst de hypotheek aangevraagd bij de andere aanbieder (1,99% voor 20 jaar) en nadat die helemaal is goedgekeurd hebben we de oude hypotheek, Attens, geannuleerd. Die kosten moeten we binnenkort voldoen. Uiteindelijk is het afhankelijk van de rente die je bespaart (voor ons ruim 0,6% rente) afzetten tegen de kosten (de annuleringskosten) en kijken of je de terugverdientijd acceptabel vindt. Wij besparen over 30 jaar ruim 30.000 netto, dus jaarlijks 1.000 euro.

Bij ons loonde het niet om überhaupt in gesprek te gaan met de oude hypotheekaanbieder, die was veel duurder. Heb je ook naar andere aanbieders gekeken? Er wordt nu bijv. bij Aegon veel gestunt met aflossingsvrije hypotheekrente, dat kan een slok op de borrel schelen.

[ Voor 10% gewijzigd door Arjan90 op 11-10-2019 21:17 ]

[Dieken Taffert]

Arjan90 schreef op vrijdag 11 oktober 2019 @ 21:15:
Oei, flink percentage annuleringskosten en van wat je beschrijft heb je inderdaad geen dagrente.

Wij hebben toevallig net met hetzelfde bijltje gehakt: wij hebben een bestaande woning gekocht met passeerdatum 31 oktober. in midden juli een hypotheek afgesloten via Attens tegen effectief zo'n 2,62% rente inclusief ons aflossingsvrije deel. Met de huidige rentestanden bleek ook dat het de moeite waard was om te onderzoeken om over te stappen. Wij zijn hierover geadviseerd (pro-actief) door onze hypotheekadviseur.

Onze annuleringskosten waren maar 0,5%, dus dat scheelt natuurlijk wel enorm tegenover jouw kosten. Maar om je wat beeld te geven: bij ons is eerst de hypotheek aangevraagd bij de andere aanbieder (1,99% voor 20 jaar) en nadat die helemaal is goedgekeurd hebben we de oude hypotheek, Attens, geannuleerd. Die kosten moeten we binnenkort voldoen. Uiteindelijk is het afhankelijk van de rente die je bespaart (voor ons ruim 0,6% rente) afzetten tegen de kosten (de annuleringskosten) en kijken of je de terugverdientijd acceptabel vindt. Wij besparen over 30 jaar ruim 30.000 netto, dus jaarlijks 1.000 euro.

Kijk, een ervaringsdeskundige, fantastisch!

Wij zouden over 20 jaar ongeveer 35.000 euro besparen, de kosten bedragen voor ons een niet malse 17.000 euro bij toekennen van maximale boete (3% gaat hard). Dat zou een twijfelgeval zijn. Als die boete aftrekbaar is, dan wordt het al weer anders. Idd kunnen we dan ook overwegen 1 maand na passeerdatum over te stappen, als dat nodig is om de boete aftrekbaar te maken.

MITS de boete maximaal is, die hangt af van gederfde rente-inkomsten volgens de voorwaarden van de hypotheekverstrekker en zou dus ook lager kunnen zijn... financieel adviseur communiceerde heel stellig dat het 3% gaat zijn. Maar in de voorwaarden van de verstrekker lees ik zelf wat anders.

Het lastige is nu dus dat we de hoogte van de boete niet van te voren weten en de rekensom niet goed kunnen maken. Hopelijk doet de huidige hypotheekverstrekker niet moeilijk over het delen van die informatie ("moeilijk uit te rekenen, doen we alleen als de situatie daadwerkelijk plaatsvindt" zou me niet verbazen).

Makkelijkste is toch om bij de huidige aanbieder een nieuwe rente uit te onderhandelen, tegen het betalen van een relatief milde boete (voor 0.5% doe ik wel een vrolijk dansje). In plaats van 0.5% scheelt het dan ca. 0.35% en geen stress. Zoals een Tweaker al opmerkte is dat ook wat waard.

[naitsoezn]

Dieken Taffert schreef op vrijdag 11 oktober 2019 @ 21:14:
Waarom zou het algemeen bekend moeten zijn als je een huis koopt? Is een boete gangbaar dan? Bij ons nooit ter sprake gekomen, bij ons vorige huis ook niet. Tot nu dan.

welke regels "gangbaar" zijn is natuurlijk van geen enkele waarde aangezien je als individu niet met 'gangbare' regels te maken hebt maar de specifiek die regels die voor jullie geval van toepassing zijn; ik nam (misschien naïef) aan dat "gangbaar" was om gewoon de voorwaarden te lezen, te begrijpen, welke regels je precies voor tekent. Tevens neem ik aan dat je weet onder welke belastingregels je gaat vallen als je een verplichting voor de komende +/-30 jaar aangaat. Maar misschien wederom naïef. Het zal wel Succes

[Dieken Taffert]

naitsoezn schreef op vrijdag 11 oktober 2019 @ 21:29:
[...]

welke regels "gangbaar" zijn is natuurlijk van geen enkele waarde aangezien je als individu niet met 'gangbare' regels te maken hebt maar de specifiek die regels die voor jullie geval van toepassing zijn; ik nam (misschien naïef) aan dat "gangbaar" was om gewoon de voorwaarden te lezen, te begrijpen, welke regels je precies voor tekent. Tevens neem ik aan dat je weet onder welke belastingregels je gaat vallen als je een verplichting voor de komende +/-30 jaar aangaat. Maar misschien wederom naïef. Het zal wel Succes

Je verwachting dat iedereen alle regels onthoudt die niet op zijn of haar situatie van toepassing zijn, lijkt me niet bepaald realistisch. Onder welke belastingregels we gaan vallen weet ik ongeveer (voor zover die regels bekend zijn), onder welke belastingregels we zouden kunnen vallen, dat is iets anders. Belasting is mijn hobby noch mijn beroep.

En zoals gezegd, het gaat hier om het laten vervallen van een hypotheekofferte danwel het aanpassen van de voorwaarden hiervan, of dit onder dezelfde regels valt als die voor "overstappen van hypotheek" heb jij me ook nog niet kunnen vertellen. Van iemand die de regels zo feilloos op de letter kent, zou ik dat wel verwachten... misschien is dat naïef.

[Hielko]

1. Als de boete afhangt van het de gederfde rente inkomsten en het kan voor jouw uit om de volledige 3% te betalen dan lijkt het me evident dat de gemiste rente inkomsten hoger zijn, en dat ze dus het maximale boetebedrag zullen rekenen.

2. Vergeet niet dat de besparing van 35.000 vermoedelijk voor hypotheekrente-aftrek is, dus je netto besparing is lager. Ik neem aan dat de boete ook aftrekbaar is. De regel is in principe dat alle financieringskosten aftrekbaar zijn. Maar je hebt dan wellicht een hele grote aftrekpost voor 1 jaar waardoor die waarschijnlijk in lagere belastingschijven gaat vallen.

[t_captain]

Check even de aftrekbaarheid van de boete. Is er nog wel sprake van “rente en kosten voor een financiering van een eigen woning”? Als je deze regel héél strikt neemt, os er geen sprake van ren woningfinanciering als deze nooit tot stand is gekomen. Ook de bijbehorende advies- en taxatiekosten.

Waarschijnlijk niets aan de hand, wel even checken.

Verder is het wel gunstig. Je betaalt nu extra kosten (50% atrekbaar ofzo) voor boeterente, taxatie, advies. En bespaart later (37% aftrekbare) rente.

[DutchKel]

Wij hebben bewust een bank gekozen waarbij mocht de rente omlaag gaan, de rente geldt die op de dag van het passeren is. Ik heb ook alle voorwaardes van de hypotheek goed doorgelezen voordat ik tekende. Het kostte me wel een avondje en degene die de hypotheek regelde mocht ook wat dingen die voor mij onduidelijk waren uitleggen. Maar het is wel iets waar je lang aan vast zit, dus wil je dat alles duidelijk is voor je.

De enige tip die ik je dus kan meegeven is lees alles goed door voordat je tekent. Dat is nu een beetje te laat, alhoewel je wilt misschien een nieuwe hypotheek afsluiten, dus daarbij zou ik wel alles goed doorlezen. Eventuele boetes e.d. staan in de voorwaardes gewoon vermeld en als je tekent dan behoor je op de hoogte te zijn van die voorwaardes.

[Dieken Taffert]

Vandaag met de hypotheekverstrekker gebeld. Moeizaam gesprek, hij begreep maar niet (of deed alsof) wat nu onze vraag was. Maar goed, dat is niet onverwacht en volledig conform onze voorgaande ervaring met banken.

- Ze gaan überhaupt niet in gesprek over hypotheekvoorwaarden nadat er een hypotheekofferte is getekend; dit is een regel waar niet van kan worden afgeweken;
- De boete is onafhankelijk van of we klant blijven of niet (imo onlogisch, omdat beide situaties een totaal ander financieel voordeel/nadeel opleveren voor de verstrekker); waarom dit zo is, kon hij niet aangeven;
- Het duurt een week om het boete% uit te rekenen; hoe deze berekening in elkaar steekt kon hij niet precies aangeven, wel dat het niet 1 op 1 gelijk is aan misgelopen rente-inkomsten (geef mij de methode en ik reken het in 5 min uit in Excel wed ik);
- Ze gaan pas een nieuw offertetraject starten nadat de huidige offerte is gecancelled en de boete is betaald;
- Hoewel ze al onze gegevens hebben, moet dit helemaal vanaf nul;

Hielko schreef op vrijdag 11 oktober 2019 @ 21:48:
1. Als de boete afhangt van het de gederfde rente inkomsten en het kan voor jouw uit om de volledige 3% te betalen dan lijkt het me evident dat de gemiste rente inkomsten hoger zijn, en dat ze dus het maximale boetebedrag zullen rekenen.

Dat de boete afhankelijk is van gederfde rente-inkomsten, zegt niet per sé dat deze gelijk is aan de gederfde rente-inkomsten. Er is daar heel veel voor te verzinnen. Geld nu is beter dan geld over 10 jaar, de rekenmethode die wordt gehanteerd is op dit moment nog zeer vaag.

Voor 2016 was de boete in de regel zelfs hoger dan de gederfde rente-inkomsten (vanwege het bekende "banken zijn graaiende boeven" principe).

2. Vergeet niet dat de besparing van 35.000 vermoedelijk voor hypotheekrente-aftrek is, dus je netto besparing is lager. Ik neem aan dat de boete ook aftrekbaar is. De regel is in principe dat alle financieringskosten aftrekbaar zijn. Maar je hebt dan wellicht een hele grote aftrekpost voor 1 jaar waardoor die waarschijnlijk in lagere belastingschijven gaat vallen.

Goed punt; dat het niet duidelijk/zeker is of de boete aftrekbaar is, is wel een potentiële dealbreaker... 17.000 en 35.000 zijn beiden bruto bedragen, waar het netto op uitdraait is nog de vraag. Lagere rente zal wel een gunstiger effect netto effect hebben naarmate de HRA verder wordt afgebouwd (dan worden bruto en netto steeds gelijker).

DutchKel schreef op vrijdag 11 oktober 2019 @ 22:58:
Wij hebben bewust een bank gekozen waarbij mocht de rente omlaag gaan, de rente geldt die op de dag van het passeren is. Ik heb ook alle voorwaardes van de hypotheek goed doorgelezen voordat ik tekende. Het kostte me wel een avondje en degene die de hypotheek regelde mocht ook wat dingen die voor mij onduidelijk waren uitleggen. Maar het is wel iets waar je lang aan vast zit, dus wil je dat alles duidelijk is voor je.

De enige tip die ik je dus kan meegeven is lees alles goed door voordat je tekent. Dat is nu een beetje te laat, alhoewel je wilt misschien een nieuwe hypotheek afsluiten, dus daarbij zou ik wel alles goed doorlezen. Eventuele boetes e.d. staan in de voorwaardes gewoon vermeld en als je tekent dan behoor je op de hoogte te zijn van die voorwaardes.

Mocht nu het beeld ontstaan dat wij niet wisten dat de boete 3% bedroeg en de documenten niet goed hebben doorgenomen, dan is dat niet juist. Ik weet niet waar dat beeld vandaan komt, het begon denk ik met @AGee die dit suggereerde. Terwijl deze forumcollega ook de volgens hem/haar "algemeen bekende" antwoorden op de vragen niet heeft (of iig niet deelt tot nu toe).

Wijk hebben ons huiswerk naar ons idee grondig gedaan, de boete was ons bekend. Wat jij hebt gedaan heb ik ook gedaan: alles zeer grondig doorgelezen. Ik heb er nog een heel aantal fouten uitgehaald, ik vond de hypotheekofferte in wezen een uitermate slordig opgesteld document, op het knullige af. Volgens de financieel adviseur zouden we van die fouten verder geen last hebben. Toch bijzonder, de bank komt met een bindend voorstel waar je ook als klant aan vast zit, dat bol staat van de fouten.

Onze situatie was zo, dat er 1 verstrekker veruit de gunstigste rente bood en onze financieel adviseur ons dan ook sterk adviseerde om daar voor te gaan, de kans dat de rente nog verder zou zakken zou klein zijn. Overstapboetes vond hij weinig relevant omdat we ontzettend blij moesten zijn met het aanbod.

En dan zakt de rente uiteraard weer wel; achteraf is mooi wonen. De laagste rente bedraagt nu zelfs 1.57%, dat is 0.68% lager...

We hadden niet voor niets een onafhankelijk financieel adviseur: om ons hierin te adviseren, maar ook die kan de toekomst niet voorspellen (en is misschien ook wat minder onafhankelijk dan hij zich voordoet). Ik denk dat alles in ons geval logisch en goed is verlopen, maar er nu een situatie is ontstaan die het voordelig kan maken om toch zaken te wijzigen, zelfs als dat een flinke boete tegenover staat.

[Transportman]

Waarschijnlijk heb je hier al wel over nagedacht , maar houdt er wel rekening mee dat je niet alleen naar de lagere maandlasten moet kijken, maar ook wat je op korte termijn nodig gaat hebben. Het is fijn als je op de hele looptijd 35.000 bespaard, maar als dat je nu 17.000 kost, moet je wel even er goed bij stil staan of je die 17.000 op dit moment daadwerkelijk kan missen.

[Hielko]

Tja, hypotheekvoorwaarden van Nederlandse banken... hoe halen ze het überhaupt in hun hoofd om een boeteclausule op te nemen maar zonder de rekenmethodiek (of ik snap het wel, dat is voor hun natuurlijk dikke prima). Maar verbaas me er wel vaker over dat in dat soort documenten dingen niet duidelijk gespecificeerd worden.

[Batavia]

Dieken Taffert schreef op zaterdag 12 oktober 2019 @ 12:54:
- Ze gaan pas een nieuw offertetraject starten nadat de huidige offerte is gecancelled en de boete is betaald;
- Hoewel ze al onze gegevens hebben, moet dit helemaal vanaf nul;

Dit is wat ik ook eerder aan gaf. Sterker ze kunnen zelfs hele andere voorwaarden gaan stellen dan jullie eerste keer. Ze kunnen nu ze erg nog een keer goed naar jullie aanvraag kijken en 'spontaan' besluiten dat ze bepaalde documenten die ze eerst wel goed vonden nu niet goed genoeg vonden.

[Dieken Taffert]

peltco schreef op zaterdag 12 oktober 2019 @ 18:42:
[...]


Dit is wat ik ook eerder aan gaf. Sterker ze kunnen zelfs hele andere voorwaarden gaan stellen dan jullie eerste keer. Ze kunnen nu ze erg nog een keer goed naar jullie aanvraag kijken en 'spontaan' besluiten dat ze bepaalde documenten die ze eerst wel goed vonden nu niet goed genoeg vonden.

Dat betekent dat je wel moet overstappen naar een ander, om te profiteren van de veel lagere rente. Ze zouden veel meer baat hebben bij het houden van ons als klant en het gesprek aangaan (we moesten er ook betaalrekening openen waar onze inkomsten binnenkomen + credit card). Domme jongens (en meisjes), die banken.

[PAL86]

Stel het bespaart je zoals die andere tweaker, 1k per jaar. Het kost je 17k... weet je zeker dat je er zo lang gaat wonen? Bij de verkoop van je huis _kan_ je sowieso (boetevrij) een nieuwe hypotheek afsluiten.

Stel je investeert die 17k direct in je huidige woning, hoe kom je dan uit?

[Yoghurtbeker]

Wellicht is het huis verkopen een idee? Als je er net woont kun je volgens mij de overdrachtsbelasting verrekenen (staat mij iets van bij). Ik kan ook begrijpen dat dit niet echt een wenselijke optie is.

[Dieken Taffert]

PAL86 schreef op zaterdag 12 oktober 2019 @ 19:02:
Stel het bespaart je zoals die andere tweaker, 1k per jaar. Het kost je 17k... weet je zeker dat je er zo lang gaat wonen? Bij de verkoop van je huis _kan_ je sowieso (boetevrij) een nieuwe hypotheek afsluiten.

Stel je investeert die 17k direct in je huidige woning, hoe kom je dan uit?

Tsja, dit is ook een heel goed punt idd. Als je net gaat verhuizen naar wat je droomhuis lijkt, denk je niet snel na over de volgende stap. Maar wensen veranderen.

We gaan al investeren in duurzame energie, dat doen we hoe dan ook (kleine 10.000 Wp zonnepanelen, warmtepomp). Volgende stap is een EV; voor die 17k kun je wel wat uitzoeken. En dat zou al gauw 200-250 euro per maand besparen, dat ligt dicht bij wat we zouden besparen door hypotheek te wijzigen.

De ING zou eind vorige week contact met ons opnemen over het boete%. Geheel conform onze eerdere ervaringen met banken, komen ze die afspraak niet na. Misschien moeten ze eens stoppen met reorganiseren en wat personeel in dienst houden om service te leveren aan je klanten.

Yoghurtbeker schreef op zaterdag 12 oktober 2019 @ 22:53:
Wellicht is het huis verkopen een idee? Als je er net woont kun je volgens mij de overdrachtsbelasting verrekenen (staat mij iets van bij). Ik kan ook begrijpen dat dit niet echt een wenselijke optie is.

Dank voor de tip, maar dit is idd geen optie op dit moment.

[ Voor 14% gewijzigd door Dieken Taffert op 22-10-2019 11:22 ]

[BastaRhymez]

Volgens mij gaan er nu twee opties door elkaar heen lopen, welke absoluut niet met elkaar vergeleken kunnen worden.

Optie 1 is om de boete voor het cancelen te betalen (a 3%) -> deze optie dien je volgens mij te gebruiken voordat je gaat passeren bij de notaris. Onduidelijk is of de kosten aftrekbaar zijn.

Optie 2 is om een maand te wonen en dan een boeterente te betalen om over te sluiten / her te financieren. Hier zijn rekenregels voor opgesteld door de AFM om deze boeterente uit te rekenen (dit zijn de gederfde rente inkomsten waarbij het eerste jaar maximaal boetevrij wordt afgelost), Deze kan hoger (of lager) uitvallen dan optie 1. Dit zal mede afhankelijk zijn van de hoogte van de hypotheek en de huidige rentepercentage van jouw hypotheekverstrekker. Mijn aanname is, dat deze zomaar hoger uit kan vallen dan optie 1. Voordeel is wel, dat deze optie aftrekbaar is bij de belastingdienst, waar dit bij optie 1 nog niet duidelijk is.Ook dien je bij deze optie er rekening mee te houden, dat je (indien je overstapt naar een andere hypotheekverstrekker) je opnieuw notariskosten e.d. dient te betalen. Het blijft dus niet alleen bij de boeterente.

Daarnaast is het ook goed om rekening te houden met het feit hoe lang je er denkt te gaan wonen.
Lage maandlasten zijn fijn, maar als je de boete er niet uit haalt is het ook gewoon geld over de balk smijten.
Ook kan het interessant zijn, om eens uit te rekenen wat je hypotheekkosten doen, als je de boete aflost op je hypotheek en het verschil ook steeds blijft aflossen (voor het sneeuwballeneffect). Zou zomaar kunnen zijn, dat deze optie voordeliger uitvalt. Moet je alleen wel de discipline hebben, om periodiek extra af te lossen. Nadeel is dat je dan geen lagere maandlasten hebt (maar wel eerder hypotheekvrij bent),

[Barrycade]

Ik denk dat de grootste fout hier is geweest dat je bij de Hypotheker bent binnen gestapt.

Ondanks dat je ze nu moet betalen zitten ze daar om hun boterham te verdienen en wordt er voor mijn gevoel niet de beste deal voor de klant gemaakt.

Een adviseur die je een hypotheekofferte met vaste rente aanbied in een periode waarin dalende rente standen de trend is, heeft duidelijk het belang voor zijn klant niet op #1 staan.

Snap je "graaiers" toon trouwens niet richting de banken, want je hebt toch zelf met volledig verstand op basis van het crappy advies van je zelf gekozen adviseur getekend.

[B-Bandit]

Laat de bank de berekening maken en kijk daarna wat je wilt. Desnoods betaal je de kosten als ze die in rekening brengen.

Verder zou ik me er ook niet al te veel mee bezig houden. Tijdens het rondkijken naar offertes ben je ongetwijfeld voor de keus gesteld of je de dagrente wilde of de offerterente. Op dat moment maak je de beslissing met alle voors- en tegens die daarbij horen. Wij hebben destijds gekozen voor dagrente omdat we zouden balen als de rente zou dalen. Daar hebben we echter wel weer een opslag voor in de offerte betaald (0.1 of 0.2% op de offerte). Kortom, als je die opslag niet zou betalen en wel je offerte kan opbreken, gaat er ook een stukje van het verdienmodel weg.

Mijns inziens zal het niet snel goedkoop zijn, daar zorgt de bank wel voor. En tenzij je weet dat je nog 20 jaar in deze woning woont, zou ik het over een tijdje rustig bekijken.

Ik heb in 2014 gekocht tegen 3.9% 10 jaar vast. Oversluiten is nog altijd niet zo interessant. Ik houd het wel jaarlijks in de gaten.

[ Voor 6% gewijzigd door B-Bandit op 22-10-2019 13:00 ]

[Tom-Z]

Dieken Taffert schreef op vrijdag 11 oktober 2019 @ 21:27:
[...]
Wij zouden over 20 jaar ongeveer 35.000 euro besparen, de kosten bedragen voor ons een niet malse 17.000 euro bij toekennen van maximale boete (3% gaat hard). Dat zou een twijfelgeval zijn. Als die boete aftrekbaar is, dan wordt het al weer anders. Idd kunnen we dan ook overwegen 1 maand na passeerdatum over te stappen, als dat nodig is om de boete aftrekbaar te maken.

Je zou die €17k ook kunnen beleggen. Zelfs als je daarmee maar 4% rendement zou halen, komt dat (na 20 jaar) €6k voordeliger uit dan de boete betalen.
Als de boete aftrekbaar is verandert dat (dan kom je uiteindelijk €10k in de min) maar het levert je wel een hoop flexibiliteit op. De terugverdientijd van het betalen van de boete is meer dan 8 jaar... Tot die tijd zit je "vast" in je huis. En bedenk je dat die €10k over 20 jaar een stuk minder waard zal zijn...

[Dieken Taffert]

BastaRhymez schreef op dinsdag 22 oktober 2019 @ 12:24:
Volgens mij gaan er nu twee opties door elkaar heen lopen, welke absoluut niet met elkaar vergeleken kunnen worden.

Optie 1 is om de boete voor het cancelen te betalen (a 3%) -> deze optie dien je volgens mij te gebruiken voordat je gaat passeren bij de notaris. Onduidelijk is of de kosten aftrekbaar zijn.

Optie 2 is om een maand te wonen en dan een boeterente te betalen om over te sluiten / her te financieren. Hier zijn rekenregels voor opgesteld door de AFM om deze boeterente uit te rekenen (dit zijn de gederfde rente inkomsten waarbij het eerste jaar maximaal boetevrij wordt afgelost), Deze kan hoger (of lager) uitvallen dan optie 1. Dit zal mede afhankelijk zijn van de hoogte van de hypotheek en de huidige rentepercentage van jouw hypotheekverstrekker. Mijn aanname is, dat deze zomaar hoger uit kan vallen dan optie 1. Voordeel is wel, dat deze optie aftrekbaar is bij de belastingdienst, waar dit bij optie 1 nog niet duidelijk is.Ook dien je bij deze optie er rekening mee te houden, dat je (indien je overstapt naar een andere hypotheekverstrekker) je opnieuw notariskosten e.d. dient te betalen. Het blijft dus niet alleen bij de boeterente.

Daarnaast is het ook goed om rekening te houden met het feit hoe lang je er denkt te gaan wonen.
Lage maandlasten zijn fijn, maar als je de boete er niet uit haalt is het ook gewoon geld over de balk smijten.
Ook kan het interessant zijn, om eens uit te rekenen wat je hypotheekkosten doen, als je de boete aflost op je hypotheek en het verschil ook steeds blijft aflossen (voor het sneeuwballeneffect). Zou zomaar kunnen zijn, dat deze optie voordeliger uitvalt. Moet je alleen wel de discipline hebben, om periodiek extra af te lossen. Nadeel is dat je dan geen lagere maandlasten hebt (maar wel eerder hypotheekvrij bent),

toon volledige bericht

Heldere uiteenzetting. Ik heb situatie 2 even grofweg in Excel berekend, en dat komt idd beduidend hoger uit.

Hoe lang we er gaan wonen, poeh. Bij onze huidige woning schatte ik dat op <10 jaar (werd 7 jaar), de nieuwe woning heeft in principe alles wat we willen, of het is er te realiseren.

Barrycade schreef op dinsdag 22 oktober 2019 @ 12:59:
Ik denk dat de grootste fout hier is geweest dat je bij de Hypotheker bent binnen gestapt.

Ondanks dat je ze nu moet betalen zitten ze daar om hun boterham te verdienen en wordt er voor mijn gevoel niet de beste deal voor de klant gemaakt.

Een adviseur die je een hypotheekofferte met vaste rente aanbied in een periode waarin dalende rente standen de trend is, heeft duidelijk het belang voor zijn klant niet op #1 staan.

Snap je "graaiers" toon trouwens niet richting de banken, want je hebt toch zelf met volledig verstand op basis van het crappy advies van je zelf gekozen adviseur getekend.

Ben ik niet met je eens. Dat het advies van de financieel adviseur achteraf niet optimaal uitpakt, dat is waar.

Wat er mist in je verhaal is het alternatief. We hebben de financieel adviseur gekozen die ons bij onze eerste hypotheek prima geholpen heeft, die heel goed bekend staat en zeker niet de goedkoopste is (geen jazeker de hypotheker oid). Met de kennis van toen, vind ik dat een te verdedigen keuze.

We zijn eerst bij de bank geweest die onze huidige hypotheek verstrekt, maar daar werden we niet helemaal eerlijk voorgelicht, in ons nadeel, in het voordeel van de bank. Zoals ik al zei: dat zijn graaiers. Dit hypotheek-verhaal is niet de enige ervaring die wij hebben met banken he? Toen zijn we toch maar weer voor de vertrouwde adviseur gegaan.

Zonder adviseur, hadden we ook de situatie gehad dat we op het allerlaatste moment een bindende hypotheekofferte vol met fouten voor de kiezen hadden gehad. Veel plezier daarmee!

Wat is jouw betere oplossing?

Dat ik er NU twijfels bij heb of zijn advies betreffende de mogelijke herziening van de hypotheek in ons voordeel is (zijn voordeel is hier namelijk duidelijk: een 2e volledige opdracht die nog eens heel makkelijk is ook, hij heeft alle info), dat staat los van de wijze waarop hij ons in eerste instantie heeft geholpen. Zijn belang in eerste instantie was vooral de opdracht binnen halen; toen hij die kreeg, was het vooral in zijn belang om de klant zo goed mogelijk te helpen. Veel onafhankelijker wordt het niet, al zal die adviseur vast ook zijn connecties hebben om extra commissie binnen te halen oid.

B-Bandit schreef op dinsdag 22 oktober 2019 @ 13:00:
Laat de bank de berekening maken en kijk daarna wat je wilt. Desnoods betaal je de kosten als ze die in rekening brengen.

Verder zou ik me er ook niet al te veel mee bezig houden. Tijdens het rondkijken naar offertes ben je ongetwijfeld voor de keus gesteld of je de dagrente wilde of de offerterente. Op dat moment maak je de beslissing met alle voors- en tegens die daarbij horen. Wij hebben destijds gekozen voor dagrente omdat we zouden balen als de rente zou dalen. Daar hebben we echter wel weer een opslag voor in de offerte betaald (0.1 of 0.2% op de offerte). Kortom, als je die opslag niet zou betalen en wel je offerte kan opbreken, gaat er ook een stukje van het verdienmodel weg.

Mijns inziens zal het niet snel goedkoop zijn, daar zorgt de bank wel voor. En tenzij je weet dat je nog 20 jaar in deze woning woont, zou ik het over een tijdje rustig bekijken.

Ik heb in 2014 gekocht tegen 3.9% 10 jaar vast. Oversluiten is nog altijd niet zo interessant. Ik houd het wel jaarlijks in de gaten.

Prima advies

We hebben het nooit gehad over offerterente of dagrente, er was 1 partij die veruit de gunstigste rente aanbood, daar zijn we voor gegaan, op advies van onze financieel adviseur. Dat de rente verder zou dalen was toen hoogst onzeker.

Ik vind dat de adviseur op dat punt, maar vooral op het punt van de boete die je moest betalen om nog te wijzigen, ons niet goed heeft voorgelicht. Met een boete% van 0.5-1%, waarvan ik nu weet dat dat gangbaar is, zou een overstap nu altijd super aantrekkelijk zijn.

Tom-Z schreef op dinsdag 22 oktober 2019 @ 14:03:
[...]

Je zou die €17k ook kunnen beleggen. Zelfs als je daarmee maar 4% rendement zou halen, komt dat (na 20 jaar) €6k voordeliger uit dan de boete betalen.
Als de boete aftrekbaar is verandert dat (dan kom je uiteindelijk €10k in de min) maar het levert je wel een hoop flexibiliteit op. De terugverdientijd van het betalen van de boete is meer dan 8 jaar... Tot die tijd zit je "vast" in je huis. En bedenk je dat die €10k over 20 jaar een stuk minder waard zal zijn...

Ja, helemaal waar.

Ik denk dat we het geld in de ouwe sok houden, wat leuke dingen gaan doen in/om het huis en de rest opzij zetten voor een EV.

[Barrycade]

Wat is mijn alternatief?

Geen idee, ik heb je offerte niet, dus ik weet niet of je überhaupt wel geholpen gaat worden als je je rechtstreeks bij de bank meldt.

Blijkbaar ga je nu voor de 2e keer het schip in qua hypotheek (voor je gevoel). Kan gebeuren en is zuur.

Maar sinds ik op mijn 20ste door een RVS adviseur een woekerpolis aangesmeerd ben sta ik bij ieder financieel product op scherp en lees me zoveel mogelijk in om aan de hand van mijn opgedane kennis bij meerdere aanbieders het door mij gewenste product op te vragen. Geen andere versies tenzij ik de tijd krijg om me te kunnen oriënteren.

Het topic hier op Tweakers over hypotheken had een interessant naslagwerk /adviespunt kunnen zijn. Maar dat is achteraf allemaal.

Maar nu zit je zelfs met je rekeningen bij een club waar je je door opgelicht voelt. En dat komt niet zo zeer door de ING maar door de adviseur.

En ik snap dat dat k#t voelt dat de rente nog lager kon, maar aan de andere kant als je op dat moment getekend had en meteen je huis had kunnen betrekken had je er waarschijnlijk niet zo lang bij stil gestaan.

Of als de rente dus omhoog was gegaan. 2,x procent je kan het probleemloos (hopelijk) betalen is daarmee vergeleken toch mooi?

[ Voor 16% gewijzigd door Barrycade op 23-10-2019 21:41 ]

[Bulldock]

Ik zou het gewoon even aankijken. Zo enorm is het verschil niet in de komende jaren. Door extra aflossing en/of rentemiddeling kun je later alsnog op een lager rentepercentage uitkomen, of in ieder geval lagere maandlasten. Bovendien lijkt de terugverdientijd van de boete nu al ruim 10 jaar. Erg lang om vooruit te kijken. Misschien zijn jullie dan al 2x verhuisd.