Risico-opslag verlaging bij NN & oudere hypotheken

[zandpaddo]

Wij hebben een NN hypotheek uit 2015, destijds gefinancieerd > 90% marktwaarde (MW). De risico-opslag destijds was 0.4% boven de 90% MW en 0% voor onder de 90% MW. Zoals misschien bekend heeft nationale nederlanden gezegd de risico-opslag te gaan verlagen en dit in augustus uitgevoerd. Echter zijn de risico-klassen ook aangepast naar

Nu
• Tot en met 40% marktwaarde 0,00%
• Meer dan 40% tot en met 50% marktwaarde 0,05%
• Meer dan 50% tot en met 60% marktwaarde 0,10%
• Meer dan 60% tot en met 70% marktwaarde 0,15%
• Meer dan 70% tot en met 80% marktwaarde 0,25%
• Meer dan 80% tot en met 90% marktwaarde 0,30%
• Meer dan 90% tot en met 100% marktwaarde 0,35%
• Meer dan 100% marktwaarde 0,60%

2015:
• Minder dan 90% marktwaarde 0,00%
• Meer dan 90% marktwaarde 0,35%

Momenteel vallen wij nog net boven de 90%, met als resultaat dat we 0.05% risico-opslag verlaging krijgen (0.35% ipv 0.4% opslag). We kregen het advies om nog iets extra af te lossen zodat we in de 0.3% zone vallen.

Echter vergeleken met de condities ten tijde van afsluiten is dit wel vreemd. In 2015 zou er onder de 90% MW, 0% risico-opslag gelden (alleen was het nooit mogelijk om deze te laten verlagen). Dit kan ik nu alleen bereiken bij 40% MW.

Ik ben benieuwd wat jullie hiervan vinden, Aan de ene kant is het natuurlijk een gunst dat men de risico-opslag uberhaubt wordt verlaagd (omdat de markt hierom vraagt) en we iets minder rente gaan betalen.
Aan de andere kant heeft men door het aanpassen van de risico-klassen een compleet andere situatie gecreerd en betaal ik daardoor 0.3% meer rente vergeleken met de oude voorwaarden.

Ik heb dit al bij NN aangeven, maar die doen alsof er niets aan de hand is en het allemaal klopt uiteraard.

[naitsoezn]

Ik zie eigenlijk alleen maar voordelen: Eerst moest je de gehele rente-vaste-periode 0.4% opslag betalen, nu krijg je gedurende die periode korting op je opslag-percentage. Hoe is dat precies minder gunstig voor de consument?

[_Arthur]

naitsoezn schreef op dinsdag 1 oktober 2019 @ 11:06:
Ik zie eigenlijk alleen maar voordelen: Eerst moest je de gehele rente-vaste-periode 0.4% opslag betalen, nu krijg je gedurende die periode korting op je opslag-percentage. Hoe is dat precies minder gunstig voor de consument?

Ik denk dat je hem niet snapt.

Nu heeft de TS een risico opslag van 0,40% (want risicoklasse meer dan 90% MarktWaarde). Onder de voorwaarde van 2015, zou TS een risico opslag van 0,00% genieten indien hij onder de 90% MarktWaarde komt. In plaats van de 0,35% die men nu aanbied onder de huidige voorwaarden.

Volgens de huidige voorwaarde behaald TS pas de 0,00% risico opslag bij minder dan 40% MarktWaarde.

@TS: NationaleNederlanden dient de voorwaarden van 2015 te hanteren en je dus 0,00% aan te bieden indien je onder de 90% MarktWaarde uitkomt. Maar belangrijk is, is dat je de voorwaarden van 2015 goed doorleest hoe men hier mee omgaat.

[naitsoezn]

_Arthur schreef op dinsdag 1 oktober 2019 @ 11:11:
[...]

Ik denk dat je hem niet snapt.

Nu heeft de TS een risico opslag van 0,40% (want risicoklasse meer dan 90% MarktWaarde). Onder de voorwaarde van 2015, zou TS een risico opslag van 0,00% genieten indien hij onder de 90% MarktWaarde komt. In plaats van de 0,35% die men nu aanbied onder de huidige voorwaarden.

Volgens de huidige voorwaarde behaald TS pas de 0,00% risico opslag bij minder dan 40% MarktWaarde.

Nee, je leest over een regeltje uit de TS heen:

(alleen was het nooit mogelijk om deze te laten verlagen)

Dus die 0% en 0.4% golden alleen op het moment dat je de hypotheek aanging, en werden daarna niet meer aangepast.

[denuz]

In de voorwaarden van NN is niets te vinden over de opbouw van de risicoklassen. Er staat alleen in dat er sprake is van risicoklassen.

Maar meer informatie vind je op de site van NN.

https://www.nn.nl/Particu...gen-voor-27-juli-2019.htm

[_Arthur]

naitsoezn schreef op dinsdag 1 oktober 2019 @ 11:15:
Nee, je leest over een regeltje uit de TS heen:

https://www.nn.nl/Over-Na...matisch-bij-aflossing.htm

Den Haag, 25 mei 2018

Nationale-Nederlanden Bank gaat de hypotheekrente automatisch verlagen wanneer een klant, door aflossingen, in aanmerking komt voor een lagere risico-opslag. Daarnaast wordt het aantal tariefklassen uitgebreid en kan de klant ook een lagere rente krijgen bij een hogere spaar- of woningwaarde.

Dus de TS krijgt wel automatisch de betreffende verlaging indien de MW toeneemt en/of de aflossing.

Dus die 0% en 0.4% golden alleen op het moment dat je de hypotheek aanging, en werden daarna niet meer aangepast.

Wel dus

[naitsoezn]

_Arthur schreef op dinsdag 1 oktober 2019 @ 11:20:
[...]

https://www.nn.nl/Over-Na...matisch-bij-aflossing.htm

Den Haag, 25 mei 2018

Nationale-Nederlanden Bank gaat de hypotheekrente automatisch verlagen wanneer een klant, door aflossingen, in aanmerking komt voor een lagere risico-opslag. Daarnaast wordt het aantal tariefklassen uitgebreid en kan de klant ook een lagere rente krijgen bij een hogere spaar- of woningwaarde.

Dus de TS krijgt wel automatisch de betreffende verlaging indien de MW toeneemt en/of de aflossing.

[...]

Wel dus

Verwarrend, een ander artikel op nn.nl spreekt van:

Voor 27 juli 2019 kon de tariefklasse van uw hypotheek alleen veranderen aan het einde van de rentevaste periode of als u zelf de rente tussentijds wijzigde.

Dus vanuit die situatie zou de nieuwe situatie een verbetering zijn voor TS

[ Voor 3% gewijzigd door naitsoezn op 01-10-2019 11:25 ]

[_Arthur]

Tijd voor de TS om de voorwaarden van 2015 uit er bij te halen en daarna bij NN eens goed aan de bel te trekken om duidelijkheid te krijgen.

[ Voor 18% gewijzigd door _Arthur op 01-10-2019 11:29 ]

[zandpaddo]

De gemixte reacties geven volgens mij precies weer wat het dilemma is. Welke tariefklassen dient men aan te houden in dit geval. Enerzijds zijn er de oude voorwaarden zonder compensatie, en de nieuwe voorwaarden met compensatie. Als consument wordt je er inderdaad nu beter van, maar het is niet volgens de maatstaf tijdens afsluiten.

_Arthur schreef op dinsdag 1 oktober 2019 @ 11:29:
Tijd voor de TS om de voorwaarden van 2015 uit er bij te halen en daarna bij NN eens goed aan de bel te trekken om duidelijkheid te krijgen.

In de oude voorwaarden heb ik vooralsnog niets gevonden over de hoogte van de eventuele opslag en risicoklassen. Zoals gezegd: men compenseerde dat destijds niet.

In het historisch tariefoverzicht is het duidelijk te zien dat er of 0 of 0.4% werd gerekend. Dit is ook bevestigd door een medewerker en er is ook bevestigd dat mijn opslag 0.4% was.

Ik heb al eens bij NN aan de bel getrokken, maar die doen natuurlijk alsof de 0.05% korting volkomen normaal is.

[t_captain]

zandpaddo schreef op dinsdag 1 oktober 2019 @ 10:59:
Wij hebben een NN hypotheek uit 2015, destijds gefinancieerd > 90% marktwaarde (MW). De risico-opslag destijds was 0.4% boven de 90% MW en 0% voor onder de 90% MW.

[...]
Echter zijn de risico-klassen ook aangepast naar

Nu
• Tot en met 40% marktwaarde 0,00%
• Meer dan 40% tot en met 50% marktwaarde 0,05%
• Meer dan 50% tot en met 60% marktwaarde 0,10%
• Meer dan 60% tot en met 70% marktwaarde 0,15%
• Meer dan 70% tot en met 80% marktwaarde 0,25%
• Meer dan 80% tot en met 90% marktwaarde 0,30%
• Meer dan 90% tot en met 100% marktwaarde 0,35%
• Meer dan 100% marktwaarde 0,60%

2015:
• Minder dan 90% marktwaarde 0,00%
• Meer dan 90% marktwaarde 0,35%

Dat is dus een nieuw systeem van renteopslagen. Het is niet de normale gang van zaken dat oude contracten zomaar in het nieuwe systeem komen.


Ter vergelijk: zo gaat het bij BLG Wonen:

* oude systeem: risico-klassen <=60% LTV, <= 88% LTV, <=100% LTV, >100% LTV
* nieuwe systeem: risico <=60% LTV, <=70% LTV, <=80% LTV, <=90% LTV, <=95%LTV, <=106%LTV, >106% LTV

Ik heb recent een hertaxatie van mijn woning gedaan. Zat nog in het oude systeem. Door de nieuwe taxatie werd de risico-opslag opnieuw vastgesteld in het oude systeem. En dat is logisch, want je past alleen de woningwaarde aan en niet de hypotheeklening of -voorwaarden.

Direct na deze nieuwe bepaling van de rente-opslag heb ik gevraagd om de rentevaste periode opnieuw vast te stellen (de lopende 10-jaarsrente in te ruilen tegen een nieuwe 10-jaarsrente). Dat was in dit specifieke geval gunctig, maar het kan boeterente kosten vanwege het openbreken van een lopende rente. Your mileage may vary. Maar waar het om gaat: pas door een nieuwe rentevaste periode te starten kwam ik in het nieuwe systeem van renteopslagen terecht.


Overigens: 4 jaar waardestijging + vier jaar periodieke inlossingen en nog steeds boven de 90% LTV? Het kan nuttig zijn om in het oude systeem te blijven en de woning te laten taxeren. Taxatie kost 0.2% van de waarde ofzo, dus die is in 6 maanden terugverdiend.

[thejoker80]

t_captain schreef op dinsdag 1 oktober 2019 @ 12:33:
[...]
Direct na deze nieuwe bepaling van de rente-opslag heb ik gevraagd om de rentevaste periode opnieuw vast te stellen (de lopende 10-jaarsrente in te ruilen tegen een nieuwe 10-jaarsrente). Dat was in dit specifieke geval gunctig, maar het kan boeterente kosten vanwege het openbreken van een lopende rente. Your mileage may vary.

kreeg jij geen boete dan? Laatst hoorde ik op BNR (in mijn ogen redelijk betrouwbaar) dat dit eigenlijk nooit loont omdat de boete meestal gelijk is aan de contante waarde van de misgelopen rente in de toekomst (resterende looptijd)

[zandpaddo]

t_captain schreef op dinsdag 1 oktober 2019 @ 12:33:
[...]


Dat is dus een nieuw systeem van renteopslagen. Het is niet de normale gang van zaken dat oude contracten zomaar in het nieuwe systeem komen.


Ter vergelijk: zo gaat het bij BLG Wonen:

* oude systeem: risico-klassen <=60% LTV, <= 88% LTV, <=100% LTV, >100% LTV
* nieuwe systeem: risico <=60% LTV, <=70% LTV, <=80% LTV, <=90% LTV, <=95%LTV, <=106%LTV, >106% LTV

Ik heb recent een hertaxatie van mijn woning gedaan. Zat nog in het oude systeem. Door de nieuwe taxatie werd de risico-opslag opnieuw vastgesteld in het oude systeem. En dat is logisch, want je past alleen de woningwaarde aan en niet de hypotheeklening of -voorwaarden.

Direct na deze nieuwe bepaling van de rente-opslag heb ik gevraagd om de rentevaste periode opnieuw vast te stellen (de lopende 10-jaarsrente in te ruilen tegen een nieuwe 10-jaarsrente). Dat was in dit specifieke geval gunctig, maar het kan boeterente kosten vanwege het openbreken van een lopende rente. Your mileage may vary. Maar waar het om gaat: pas door een nieuwe rentevaste periode te starten kwam ik in het nieuwe systeem van renteopslagen terecht.


Overigens: 4 jaar waardestijging + vier jaar periodieke inlossingen en nog steeds boven de 90% LTV? Het kan nuttig zijn om in het oude systeem te blijven en de woning te laten taxeren. Taxatie kost 0.2% van de waarde ofzo, dus die is in 6 maanden terugverdiend.

Ja taxeren staat op het lijstje, evt zou de nieuwe WOZ waarde waarschijnlijk ook al voldoende zijn (en is gratis).

Ik snap je verhaal over oude en nieuwe systeem. Punt is natuurlijk dat in het oude systeem er eigenlijk geen risico-opslag verlaging is/was. NN schets het natuurlijk zo

Oude systeem:
- Twee klassen (bij afsluiten): 0.0% voor <90 LTV en +0.4% voor >90% LTV
- Geen risico-opslag verlaging

Nieuwe systeem:
- risico-opslagverlaging
- Nieuwe klassen 0.6 %, 0.35%, 0.3%, 0.25%, 0.2%, 0.15%, 0.1%, 0.05%


De vraag is of dit natuurlijk zomaar kan.


Ander scenario was geweest dat men uitgegaan was van de 0.6% opslag (dat is vergelijkbaar met de situatie tijdens afsluiten) en door aflossing 0.25% korting zou krijgen en niet 0.05%. In mijn ogen worden de voorwaarden gemixt met het grootste voordeel voor NN voorop.

[Vloris]

Ik (of eigenlijk onze adviseur) heb/heeft blijkbaar iets heel erg goed gedaan bij het afsluiten van onze hypotheek eind 2017. Hypotheek zit nu in de tariefklasse >90 tot 100% woningwaarde, en daarvoor wordt een 'opslag' van 0,0% gerekend. Daar kan ik door extra snel af te lossen om onder de 90% woningwaarde te komen dus niks meer vanaf halen

[zandpaddo]

Vloris schreef op dinsdag 1 oktober 2019 @ 13:30:
Ik (of eigenlijk onze adviseur) heb/heeft blijkbaar iets heel erg goed gedaan bij het afsluiten van onze hypotheek eind 2017. Hypotheek zit nu in de tariefklasse >90 tot 100% woningwaarde, en daarvoor wordt een 'opslag' van 0,0% gerekend. Daar kan ik door extra snel af te lossen om onder de 90% woningwaarde te komen dus niks meer vanaf halen

Dit is natuurlijk per hypotheekverstrekker verschillend. Specifieke situatie geldt alleen voor NN en is enkel te vinden in het tariefoverzicht en niet in de directe voorwaarden.

Daarnaast kan het heel goed dat jij een huis onder NHG hebt gekocht, dan staat de stichting NHG garant voor het risico van de bank (ofwel 0.0% risico).

[naitsoezn]

t_captain schreef op dinsdag 1 oktober 2019 @ 12:33:
[...]


Dat is dus een nieuw systeem van renteopslagen. Het is niet de normale gang van zaken dat oude contracten zomaar in het nieuwe systeem komen.

Tenzij het nieuwe systeem in het voordeel van de consument is.

Ik heb recent een hertaxatie van mijn woning gedaan. Zat nog in het oude systeem. Door de nieuwe taxatie werd de risico-opslag opnieuw vastgesteld in het oude systeem. En dat is logisch, want je past alleen de woningwaarde aan en niet de hypotheeklening of -voorwaarden.

En juist dat lijkt dus niet mogelijk te zijn geweest (volgens TS en volgens sommige links van nn zelf; de precieze voorwaarden blijven onduidelijk): In het oude systeem vond er tussentijds geen herwaardering van de risico-opslag plaats.

[t_captain]

thejoker80 schreef op dinsdag 1 oktober 2019 @ 12:50:
[...]


kreeg jij geen boete dan? Laatst hoorde ik op BNR (in mijn ogen redelijk betrouwbaar) dat dit eigenlijk nooit loont omdat de boete meestal gelijk is aan de contante waarde van de misgelopen rente in de toekomst (resterende looptijd)

In specifieke gevallen kun je geluk hebben.

Zo had het oude systeem van BLG een opslag <=100% LTV en eentje van >100%.
Het nieuwe systeem legt geen grens op 100%, maar op 106%. De bijbehorende opslag is een stuk hoger dan de oude opslag bij 100%.

Als je komt vanuit de <=100% klasse, is de vergelijkingsrente de nieuwe rente van <=100 -> 106%. En die is door de hogere opslag niet gedaald ten opzichte van 2 jaar geleden. Dus koste de omzetting naar een nieuwe rentevaste periode slechts 150,- administratiekosten.

Voordeel van het nieuwe systeem is dat je sneller wat extra basispunten van je rente gaat besparen door het grotere aantal tarieven (60, 70, 80, 90 ipv 60, 88).

[naitsoezn]

thejoker80 schreef op dinsdag 1 oktober 2019 @ 12:50:
[...]


kreeg jij geen boete dan? Laatst hoorde ik op BNR (in mijn ogen redelijk betrouwbaar) dat dit eigenlijk nooit loont omdat de boete meestal gelijk is aan de contante waarde van de misgelopen rente in de toekomst (resterende looptijd)

offtopic:
In veel gevallen is de boete idd gelijk aan de contante waarde van de misgelopen rente van de resterende looptijd, maar wat er vaak vergeten wordt (ook in het stuk van BNR, waar ik ook naar geluisterd heb) is dat de HRA wordt afgebouwd, terwijl je de boete nog mag aftrekken in het jaar waarin je die pijn geleden hebt. Als je dus dit jaar de boete pakt, mag je die misgelopen rente nog in dit jaar aftrekken ipv uitsmeren over toekomstige jaren waarin de HRA stukje bij beetje wordt afgebouwd. Tevens heb je dan langer zekerheid van het huidige rente-percentage ipv het rente-percentage waartegen je de hypotheek oorspronkelijk had uitstaan.

[Vloris]

zandpaddo schreef op dinsdag 1 oktober 2019 @ 13:37:
[...]


Dit is natuurlijk per hypotheekverstrekker verschillend. Specifieke situatie geldt alleen voor NN en is enkel te vinden in het tariefoverzicht en niet in de directe voorwaarden.

Daarnaast kan het heel goed dat jij een huis onder NHG hebt gekocht, dan staat de stichting NHG garant voor het risico van de bank (ofwel 0.0% risico).

Het ging bij mij ook over een NN hypotheek, standaard annuïtair 30 jaar met 20 jaar rentevast, zonder NHG, maar met duidelijk andere voorwaarden aangaande risico-opslag.

Blijkbaar is er best wat afwijking mogelijk ten opzichte van de 'standaard' voorwaarden.