Welstand niet akkoord met grote uitbouw

[Mr_Viking]

Hallo,

Mijn partner en ik wonen in een simpele jaren 50 woning zoals je deze erg veel ziet, door heel Nederland. Het huis is echt veel te laag anno 2019. (goothoogte 4.50m nok 6m). Verder is de woning ook erg klein (66m2, voor een vrijstaande woning).

Wij willen er een stuk achter bouwen van 8x7. Echter willen we dan het dak, dat in de horizontale diepte zit, doortrekken en dan kom je op een nokhoogte van 9m en achter een goothoogte van 6m.

De nok komt achter de achtergevel van het bestaande huis. Oftewel op het achtererf-gebied, waar meer mogelijk is.

Ons plan voldoet aan alle eisen (niet meer dan 50% bebouwd, niet meer dan 15m diep, hoogtes etc). Alles is bij de gemeente akkoord.

Alleen hier in Friesland hebben we de welstand bestaande uit Hus en Hiem. Die keuren het af. Te groot ten opzichte van de buren.

We hebben 2 architecten gesproken en één van hen wil een plan schrijven met daarin verantwoord waarom het wel mogelijk zou moeten zijn om zo'n uitbouw te realiseren. In de buurt staan wel meer grote en/of modernere woningen naast kleinere en lagere huizen.

Is er iemand die hier ervaring mee heeft of misschien gewoon tips?

Alvast bedankt

edit; wij willen graag het dak doortrekken want: zuiden, zonnepanelen en willen graag tzt van een simpel jaren 50 huis een 0-op-de-meter huis maken. Dan heb je dus ook die hoogte nodig, want zolder (WTW, zonneboiler, accupack etc)

[ Voor 8% gewijzigd door Mr_Viking op 30-09-2019 14:32 ]

[D.deJong]

De welstandscommissie heeft een adviserende rol en heeft behoudens zaken die buiten het bestemmingsplan vallen geen poot om op te staan.
Huis van mijn ouders kreeg geen goedkeuring want de welstand zag liever een boerderijwoning, er stond niks hier over in het bestemmingsplan dus het werd na een belofte van een proces vanuit onze kant toch gewoon de gewenste gelijkvloerse patiobungalow.
Je moet het durven en niet bang zijn voor gerechtskosten maar dan kan je je recht halen.

[Mr_Viking]

D.deJong schreef op maandag 30 september 2019 @ 14:42:
De welstandscommissie heeft een adviserende rol en heeft behoudens zaken die buiten het bestemmingsplan vallen geen poot om op te staan.
Huis van mijn ouders kreeg geen goedkeuring want de welstand zag liever een boerderijwoning, er stond niks hier over in het bestemmingsplan dus het werd na een belofte van een proces vanuit onze kant toch gewoon de gewenste gelijkvloerse patiobungalow.
Je moet het durven en niet bang zijn voor gerechtskosten maar dan kan je je recht halen.

buiten = binnen.. denk ik?


Ja het gaat idd om een advies, wat vaak overgenomen wordt. We zijn nu dus bezig om aan te tonen dat er hier in de buurt wel meer grote huizen staan en hebben ook er al aan gedacht om dan een gerechtelijke procedure te starten mochten wij geen meewerkendheid van de gemeente verwachten.

Dat is natuurlijk gebaseerd op de welstandsnota waarin wel dingen staan waarin we afwijken van de nota.. maar het hele punt is dat er veel meer woningen staan die dat doen.. zo jammer dat zo’n adviesgroep alleen maar kritiek geeft en niet meedenkt in oplossingen..

[ Voor 12% gewijzigd door Mr_Viking op 30-09-2019 15:53 ]

[D.deJong]

Het is een heel naar clubje die alleen hun eigen smaakgebonden zaken bij de burger door de strot willen douwen. Een collega van mij moest in plaats van een grote dakkapel maar 2 kleintjes maken want dat paste beter bij het ontwerp.

[kabeltjekabel]

D.deJong schreef op maandag 30 september 2019 @ 16:44:
Het is een heel naar clubje die alleen hun eigen smaakgebonden zaken bij de burger door de strot willen douwen. Een collega van mij moest in plaats van een grote dakkapel maar 2 kleintjes maken want dat paste beter bij het ontwerp.

Ook nog maximalisatie van verliesvlakken. Zijkant van dakkapel mag ook nog eens heel slechte isolatie hebben. En daar heeft 'ie er dan twee keer zo veel van.

[Milo85]

De welstand mag het niet afkeuren op basis van de grootte als het voldoet aan de eisen van het bestemmingsplan. Hij mag iets zeggen over de vorm, kleuren en materiaalgebruik. Je kan dit aankaarten bij de vergunningverlener die jouw plan in behandeling heeft.

Aangezien de welstandsvergaderingen openbaar zijn zou ik er een keer bij gaan zitten als ze jouw plan behandelen. Dit kan je gewoon aanvragen bij degene die jouw plan in behandeling heeft.

[Erwin]

*knip* Waarschijnlijk een grapje, maar nee.

[ Voor 69% gewijzigd door janvanduschoten op 03-10-2019 11:46 ]

[99ruud99]

Kan je niet van te voren met de buren overleggen wat zij fijn vinden? (ik kan me bijvoorbeeld voorstellen dat als er normaal een tuin naast je tuin staat, en hier ineens een huis van 9m hoog komt, dit wel je uitzicht / zon in tuin weghaalt.
Wat vinden de nabije buren van de plannen? misschien kan je met een kleine aanpassing (halve meter kleiner, schuiner dak of net iets schuiven al veel betekenen voor hun.
En, wanneer mensen mogen mee beslissen en zich hierin serieus genomen voelen, zullen ze minder snel klagen. Wanneer je dan naar gemeente gaat en het wordt afgewezen "want de buren gaan erop achteruit" kan je vragen of ze hun steun willen betuigen.

[Mr_Viking]

Milo85 schreef op maandag 30 september 2019 @ 17:01:
De welstand mag het niet afkeuren op basis van de grootte als het voldoet aan de eisen van het bestemmingsplan. Hij mag iets zeggen over de vorm, kleuren en materiaalgebruik. Je kan dit aankaarten bij de vergunningverlener die jouw plan in behandeling heeft.

Aangezien de welstandsvergaderingen openbaar zijn zou ik er een keer bij gaan zitten als ze jouw plan behandelen. Dit kan je gewoon aanvragen bij degene die jouw plan in behandeling heeft.

De gemeente kijkt naar te bebouwen oppervlak t.o.v. het kavel, de goothoogte, de nokhoogte. Het omgevingsplan, waarin de regels staan.

Hus en Hiem, dat is hier de adviescommissie in praktisch heel Friesland, komt met twee 'architecten' en geeft een mening en advies over het uiterlijk van de buitenzijde. Vormen, situering, maten, materialen, kleuren etc. hun mening baseren ze op de omgeving (google maps) en de welstandsnota. In deze nota staat beschreven hoe de wijken zijn opgezet en heel vaag of de regels te herzien zijn e.d.

De welstand (Hus en Hiem) vindt dat van ons dus te groot t.o.v. de overige bebouwing. Dit kan je vinden, maar als er grotere gebouwen (in hetzelfde welstandsgebied) wel gebouwd mogen worden. 100 meter hiervandaan is een gigantische 2-onder-1 kap gebouwd (9.98m hoog. Goot op 6m) naast een huisje van 6m (nok)...

@D.deJong en @kabeltjekabel Klopt dat soort fratsen halen ze ook uit. Het zal hun worst wezen of je huis co2-neutraal is of energielabel F. Ze kijken alleen naar het uiterlijk en geven graag kritiek.

@Erwin haha ja maar denk dat die mensen al genoeg verdienen, dus moet ik hele diepe zakken hebben

@99ruud99 Nee de buren hebben hier niets mee te maken. Het gaat puur om het indienen van een aanvraag bij de gemeente en de reactie van Hus en hiem hierop. Als de aanvraag wordt goedgekeurd kunnen de buren bezwaar maken. Onze tuinen liggen op het zuiden en zijn 20m diep (vanuit de achtergevel) dus ze hebben weinig schaduwwerking van ons huis.

[MrDry]

Welstand hoort niet verder te gaan dan beoordelen of een plan aan redelijke eisen van welstand voldoet. Alleen in de praktijk gaat men vaak "mee-ontwerpen".

Ik kan mij zo voorstellen dat een uitbouw van ruim 50 meter aan een woning van ruim 60 meter niet echt een lekker beeld oplevert. Hierdoor kan een onduidelijk beeld ontstaat over wat het hoofdgebouw is en wat de uitbreiding. Neem een goede architect in de arm en hij (of zij natuurlijk) kan echt wel een oplossing bedenken die passend is voor jullie en ook door de welstand geaccepteerd wordt. Ik heb nog nooit meegemaakt dat wij een plan niet door welstand goedgekeurd gekregen hebben.

[Djordjo]

Mr_Viking schreef op maandag 30 september 2019 @ 17:43:
[...]
De welstand (Hus en Hiem) vindt dat van ons dus te groot t.o.v. de overige bebouwing.

Leuk voor ze, maar daar gaan zij niet over, dat wordt geregeld in het bestemmingsplan: https://www.bestemmingspl...ijkheden-bestemmingsplan/

[Mr_Viking]

JorgD schreef op maandag 30 september 2019 @ 18:26:
[...]

Leuk voor ze, maar daar gaan zij niet over, dat wordt geregeld in het bestemmingsplan: https://www.bestemmingspl...ijkheden-bestemmingsplan/

Ah dankje! Goede link en jurisprudentie.

Er valt wel wat voor te zeggen natuurlijk als je woning 9 meter hoog wordt en de rest, soortgelijke woningen in de straat, wel 6 blijven.

[Joepla]

Het advies van deze club van wijze mannen, die bepalen wat wij mooi moeten vinden, wordt in de
praktijk vrijwel altijd overgenomen door het college.

In een bestemmingsplan staat bijna nooit iets over de afmetingen, tov. bestaande bebouwing, dat is meer iets dat redelijk in verhouding moet staan. Je maakt dus zeker wel een kans denk ik.

[Yucon]

Mr_Viking schreef op maandag 30 september 2019 @ 14:30:
één van hen wil een plan schrijven met daarin verantwoord waarom het wel mogelijk zou moeten zijn om zo'n uitbouw te realiseren.

Het is vaak een ons-kent-ons wereldje. Probeer eens uit te vogelen of hij reden heeft aan te nemen dat z'n plan goedgekeurd gaat worden? Als dat zo is dan is het laten schrijven van dat plan waarschijnlijk de slimste weg. Ook al voelt het waarschijnlijk als weggegooid geld.

[Mr_Viking]

Yucon schreef op maandag 30 september 2019 @ 19:09:
[...]

Het is vaak een ons-kent-ons wereldje. Probeer eens uit te vogelen of hij reden heeft aan te nemen dat z'n plan goedgekeurd gaat worden? Als dat zo is dan is het laten schrijven van dat plan waarschijnlijk de slimste weg. Ook al voelt het waarschijnlijk als weggegooid geld.

Klopt. Ik heb de wethouder gesproken en die zei ook: we snappen dat jouw idee het minste invloed op de omgeving heeft, maar verzoeken je toch een architect te raadplegen want zo werkt dat nou eenmaal.

Hij wil aantonen dat a) het hoogste punt ver naar achter komt (vanaf de weg) en daardoor als je het in perspectief ziet het allemaal meevalt en b) er zijn meer mensen die groter en hoger mochten in vergelijkbare situaties. Basisprincipes van goed bestuur...

/cc @Joepla

[Mr_Viking]

Update:

Architect heeft het plan geschreven en we hebben het via OLO geüpload.

Gemeente gemaild en dat we graag met ze in gesprek gaan. Krijg je als reactie

Ik heb het plan bekeken, maar ik begrijp niet wat u met ons wilt bespreken.


Oftewel; architect nog een keer contact laten opnemen. Gedragen ze zich nog zo stug, gewoon aanvraag indienen. Negatief advies, bezwaar en dan eventuele rechtsgang. Lijkt me?

[bie100]

Mr_Viking schreef op dinsdag 19 november 2019 @ 18:40:
Update:

Architect heeft het plan geschreven en we hebben het via OLO geüpload.

Gemeente gemaild en dat we graag met ze in gesprek gaan. Krijg je als reactie

Ik heb het plan bekeken, maar ik begrijp niet wat u met ons wilt bespreken.


Oftewel; architect nog een keer contact laten opnemen. Gedragen ze zich nog zo stug, gewoon aanvraag indienen. Negatief advies, bezwaar en dan eventuele rechtsgang. Lijkt me?

burgemeester en wethouders benaderen het college is niet verplicht het advies over te nemen

maar goed dan moet je wel een goede reden hebben maatschappelijk of economisch zeg gewoon dat je een
levensloopbestendige woning er van wil maken

[Mr_Viking]

Ja idd.. onze welstandscommissie zei “als je hoger wilt bouwen, had je maar op een andere plek een kavel/huis moeten kopen”.

Maar t past gewoon binnen het omgevingsplan bestemmingsplan

[ Voor 6% gewijzigd door Mr_Viking op 19-11-2019 19:41 ]

[Mr_Viking]

MrDry schreef op maandag 30 september 2019 @ 17:51:
Ik kan mij zo voorstellen dat een uitbouw van ruim 50 meter aan een woning van ruim 60 meter niet echt een lekker beeld oplevert. Hierdoor kan een onduidelijk beeld ontstaat over wat het hoofdgebouw is en wat de uitbreiding. Neem een goede architect in de arm en hij (of zij natuurlijk) kan echt wel een oplossing bedenken die passend is voor jullie en ook door de welstand geaccepteerd wordt. Ik heb nog nooit meegemaakt dat wij een plan niet door welstand goedgekeurd gekregen hebben.

Klopt. eigenlijk is het nog meer, uitbouw van 100m (verdieping) t.o.v. 66 nu. Korrelmaat gaat van 36 naar 80m2.

Alleen bouwen we het aan het huis vast en maken er één geheel van. Het juiste woord is dan ook verschaling van de woning

[MeTooPV]

Wat is straks de uitbouw? Bijzonder dat het allemaal binnen het bestemmingsplan past.
Maar geod. Ik kan welstand geen ongelijk geven dat ze hier goed naar kijken. Het is geen erker die je eraan bouwt. Met een goede architect moet het mogelijk zijn om tot een oplossing te komen

[Señor Sjon]

Ik denk dat de term uitbouw misleidend gebruikt wordt met dit formaat. De welstand zal dat ook zo oppikken.

Heb je een plaatje oud/nieuw? In principe staan in de welstandsnota de criteria voor toetsing.

[Milo85]

De gemeente hoeft het welstandsadvies niet over te nemen, ze kunnen er van af wijken als ze goede argumentatie hebben. Ik zou gewoon een gesprek inplannen met de betreffende vergunningverlener en je plannen nogmaals toelichten. Telefonisch of schriftelijk is leuk, maar persoonlijk toelichten is beter in zo'n geval. Dan kan je vaak ook nog over een compromis praten.

[Señor Sjon]

Het passeren van welstand is uiterst zeldzaam en vereist enige contractuele of politieke druk. Geen van beide is hier van toepassing.

Het gebouw een meter of 3 hoger maken en een footprint 2x zo groot is vernieuwbouw, geen uitbouw.

[Mr_Viking]

@MeTooPV Zie link. Je mag hier 10m hoog, 15m diep, 6m goothoogte.

@Milo85 Klopt. Onze architect wil hier wat op aansturen. Proberen dus met de gemeente te praten, maar de 'receptioniste van het bouwloket' doet moeilijk. Ze zijn echt actief mensen aan het weren.

@Señor Sjon Ja klopt. De welstand noemt het een uitbouw terwijl idd de woning gewoon compleet anders gaat worden. (zie link). De welstandsnota staan idd criteria in, maar de welstand sluit per definitie al zaken uit die wel mogen vanuit het bestemming/omgevings-plan. Dat is wettelijk gezien niet juist (aldus het oordeel van de Raad van State).

Enige waar in ik me kan vinden is dat een dubbele lessenaarsconstructie niet past binnen de veelal zadeldaken.

Niet fantastische kwaliteit ofzo, maar hier een schets. Rode lijn is het huidige zadeldak.

upload image

[Milo85]

@Señor Sjon Hangt heel erg af van de gemeente. In principe mag er altijd worden afgeweken van het welstandsadvies via artikel 2.10, lid 1, sub d van de WABO van het ruimtelijk bestuursrecht.

@Mr_Viking Om heel eerlijk te zijn na het zien van het plaatje.. kan ik de welstandscommissie hier niet helemaal ongelijk geven. Ik zou zeggen dat je bijna beter de bestaande woning kan slopen en gewoon een nieuwe neerzetten..

[ Voor 37% gewijzigd door Milo85 op 20-11-2019 12:35 ]

[Señor Sjon]

Ik kan me voorstellen dat dit een rood vlaggetje bij welstand oproept. De schaal is totaal anders dan de omgeving als daar woningen met goot 4,5/nok 6 naast staan.

https://www.jurable.nl/bl...ijkheden-bestemmingsplan/

Als het bouwplan in dat geval de voorschriften van het bestemmingsplan volgt, mag het welstandsadvies daar geen negatief advies op geven. Daarentegen mag de welstandscommissie bij ruim omschreven bouwmogelijkheden in een bestemmingsplan veel ingrijpender toetsen.

en

quote: https://wetten.overheid.n...z=2018-07-28&g=2018-07-28

het uiterlijk of de plaatsing van het bouwwerk waarop de aanvraag betrekking heeft, met uitzondering van een tijdelijk bouwwerk dat geen seizoensgebonden bouwwerk is, zowel op zichzelf beschouwd als in verband met de omgeving of de te verwachten ontwikkeling daarvan, in strijd is met redelijke eisen van welstand, beoordeeld naar de criteria, bedoeld in artikel 12a, eerste lid, onder a, van de Woningwet, tenzij het bevoegd gezag van oordeel is dat de omgevingsvergunning niettemin moet worden verleend;

@Milo85 Klopt, maar dat zie ik bij zo'n bouwwerk echt niet gebeuren.

[Milo85]

@Señor Sjon Na het zien van het plan geef ik het ook weinig kans van slagen.

[servies]

MeTooPV schreef op dinsdag 19 november 2019 @ 21:26:
Wat is straks de uitbouw? Bijzonder dat het allemaal binnen het bestemmingsplan past.
Maar geod. Ik kan welstand geen ongelijk geven dat ze hier goed naar kijken. Het is geen erker die je eraan bouwt. Met een goede architect moet het mogelijk zijn om tot een oplossing te komen

Proest.... praat me niet van welstandscommissies... meestal een groepje omhooggevallen architecten die zichzelf erg belangrijk vinden en overal hun eigen smaak er door proberen te drukken...
Ik kan genoeg projecten in mijn omgeving aanwijzen waar welstandscommissies een zodanig negatieve rol hebben gespeeld dat ze eigenlijk een gigantische trap onder de kont horen te krijgen...

[Mr_Viking]

@Señor Sjon
Het zijn wat ingewikkelde zinsconstructies. Ik haal er dit uit:

Het bestemmingsplan is leidend. Als er in staat je mag zo diep, zo hoog, goot zo hoog kun je ook de schuinte van je mogelijk dakconstructies hier uit afleiden. Bij ons staat er in:

Voor het bouwen van hoofdgebouwen gelden de volgende regels:

de horizontale diepte van een hoofdgebouw mag niet meer dan 15 m bedragen, dan wel de bestaande horizontale diepte;

de goothoogte van een hoofdgebouw mag niet meer dan 6 m bedragen, dan wel ten hoogste de bestaande goothoogte indien deze hoger is;

de bouwhoogte van een hoofdgebouw mag niet meer dan 10 m bedragen, dan wel ten hoogste de bestaande bouwhoogte indien deze hoger is;

in afwijking van het gestelde onder h en i mogen hoofdgebouwen ter plaatse van de aanduiding “karakteristiek” uitsluitend volgens de bestaande maten worden gebouwd.

Dit lijkt mij behoorlijk specifiek?

Ik heb ook van de gemeente bericht dat het binnen het bestemmingsplan mogelijk is dit te bouwen. Alleen willen we ontheffing om 1,4m ipv 2.0m vanaf de zijdelingse grens te werken. Hier wilde de gemeente aan mee werken bij een positieve welstandsadvisering. Alleen die 60cm kunnen we wel missen, denk alleen dat het esthetisch minder mooi is.

Als ik dan de uitspraak van raad van state erbij pak, mag de Welstand deze maten/afmetingen niet per definitie uitsluiten. Ik mag prima er iets breed en lang achter bouwen, maar plat dak van de welstand. Echter gaan we dat niet doen. Ik wil graag een zonneboiler, WTW en in de toekomst is de kans groot dat hier een accupakket bijkomt. Al die apparatuur moet ik maar in de slaapkamer zetten ofzo?

Daarnaast is dit een straat verderop gebouwd (9,98m naast 6m):

free image host


@Milo85 Tja... Ik begrijp dat het omgevingsplan leidend is. Volgens mij moet de welstand zich meer richten op vorm, materialen, constructies, ramen etc.

@servies I know... vreselijk. Voegt niets toe, laat ze lekker kijken of monumentale panden eervol verbouwd/gerestaureerd worden. Lijkt me verstandiger.

[ Voor 13% gewijzigd door Mr_Viking op 20-11-2019 13:29 ]

[mrottjers]

Volgens mij is de oplossing heel simpel. Trek het voorste dak door naar het achterste zodat geen dubbele lessenaar ontstaat maar gewoon een nok. Dan kijk je van de straat niet tegen de verticale muur van de aanbouw en wordt de nokhoogte optisch verzwakt.

[Mr_Viking]

@mrottjers klopt. Dit hebben we al overwogen. Dan heb je 2 keuzes:

- Je verhoogd de goothoogte voor ook, zodat je 2 gelijke dakvlakken hebt.
- Je creëert twee verschillende dakvlakken.

Met de constructie die we nu hebben blijft het voorste dak gelijk. Zowel de schuinte als de goothoogte. Hiermee blijft het 'vooraanzicht' zoveel mogelijk gelijk met de bestaande bebouwing. Achter steekt het er een stuk bovenuit dat klopt. Alleen is deze verspringing achter de achtergevel van het bestaande, oftewel op het achtererfgebied. De plaats waar meer mogelijk is!

[Appie Heijn]

Milo85 schreef op maandag 30 september 2019 @ 17:01:
De welstand mag het niet afkeuren op basis van de grootte als het voldoet aan de eisen van het bestemmingsplan. Hij mag iets zeggen over de vorm, kleuren en materiaalgebruik. Je kan dit aankaarten bij de vergunningverlener die jouw plan in behandeling heeft.

Aangezien de welstandsvergaderingen openbaar zijn zou ik er een keer bij gaan zitten als ze jouw plan behandelen. Dit kan je gewoon aanvragen bij degene die jouw plan in behandeling heeft.

Heb net als TS ook een behoorlijke slechte ervaring met H&H, tot 4x toe moesten we zaken aanpassen. Ging zelfs zo idioot dat we de bovenverdieping moesten uitbouwen met steen terwijl op de begane grond HSB elementen komen. Oftwel steen over het hout heen dan leek het een betere samenhang te hebben met de buren (buurt), toen op de vrouw af gevraagd of ze de uitbouwen ('80/'90, verschillende steensoorten) er beter uit vonden zien dan ons plan. Streetview erbij... "nee dat is idd niet heel mooi"

En idd, duurzaamheid doet totaal niet mee.

Een "goede" architect heeft het er vaak zomaar door.... raar maar waar...

Welke gemeente is het? PM mag ook

[Señor Sjon]

Mr_Viking schreef op woensdag 20 november 2019 @ 13:16:
@Señor Sjon
Het zijn wat ingewikkelde zinsconstructies. Ik haal er dit uit:

Het bestemmingsplan is leidend. Als er in staat je mag zo diep, zo hoog, goot zo hoog kun je ook de schuinte van je mogelijk dakconstructies hier uit afleiden. Bij ons staat er in:


[...]


Dit lijkt mij behoorlijk specifiek?

Ik heb ook van de gemeente bericht dat het binnen het bestemmingsplan mogelijk is dit te bouwen. Alleen willen we ontheffing om 1,4m ipv 2.0m vanaf de zijdelingse grens te werken. Hier wilde de gemeente aan mee werken bij een positieve welstandsadvisering. Alleen die 60cm kunnen we wel missen, denk alleen dat het esthetisch minder mooi is.

Als ik dan de uitspraak van raad van state erbij pak, mag de Welstand deze maten/afmetingen niet per definitie uitsluiten. Ik mag prima er iets breed en lang achter bouwen, maar plat dak van de welstand. Echter gaan we dat niet doen. Ik wil graag een zonneboiler, WTW en in de toekomst is de kans groot dat hier een accupakket bijkomt. Al die apparatuur moet ik maar in de slaapkamer zetten ofzo?

Daarnaast is dit een straat verderop gebouwd (9,98m naast 6m):

[Afbeelding] free image host


@Milo85 Tja... Ik begrijp dat het omgevingsplan leidend is. Volgens mij moet de welstand zich meer richten op vorm, materialen, constructies, ramen etc.

@servies I know... vreselijk. Voegt niets toe, laat ze lekker kijken of monumentale panden eervol verbouwd/gerestaureerd worden. Lijkt me verstandiger.

Ik zie nog wel een ander probleem:

de horizontale diepte van een hoofdgebouw mag niet meer dan 15 m bedragen, dan wel de bestaande horizontale diepte;

Je gaat het hoofdgebouw (bestaande woning) veel dieper maken. Je hebt dus te houden aan de regels voor bij-, aan- en uitbouwen. Immers het hoofdgebouw is al de bestaande diepte.

Omdat de regels relatief vrij zijn qua hoogte/breedte/diepte in geval van een woning, krijgt de welstand dus meer invloed, zie ook het door mij aangehaalde blog.

[Mr_Viking]

@Señor Sjon Ik denk dat het bedoelt is tenzij de het al dieper is dan die 15.

Als ik de uitspraak lees van de raad van State zegt deze: de maximale goot- en nokhoogte zijn bekend hiermee wordt een schuinte geïmpliceerd.

Daarnaast hebben we nog de basisprincipes van behoorlijk bestuur. Er zijn hier ook 2 identieke huizen, ook in rij die de nok en/of goot hebben verhoogd. Zelfde wijk, zelfde welstandsgebied. Dus ik kan dat ook altijd nog aanhalen. Maar ja de gemeente wil niet praten..

[Señor Sjon]

Het staat er redelijk specifiek. Het is maximaal 15 meter of, indien er al wat staat, de bestaande diepte.


Hoe zien die andere woningen eruit? Want dit zie ik eigenlijk nergens zomaar goedgekeurd worden. Als die alleen opgetopt zijn... Dat is heel wat anders dan er een anderhalf keer zo groot gebouw achter zetten.

Je kan een vooroverleg plannen. Staat in de legesverordening wel wat dat kost.

Mr_Viking schreef op woensdag 20 november 2019 @ 13:43:
@mrottjers klopt. Dit hebben we al overwogen. Dan heb je 2 keuzes:

- Je verhoogd de goothoogte voor ook, zodat je 2 gelijke dakvlakken hebt.
- Je creëert twee verschillende dakvlakken.

Met de constructie die we nu hebben blijft het voorste dak gelijk. Zowel de schuinte als de goothoogte. Hiermee blijft het 'vooraanzicht' zoveel mogelijk gelijk met de bestaande bebouwing. Achter steekt het er een stuk bovenuit dat klopt. Alleen is deze verspringing achter de achtergevel van het bestaande, oftewel op het achtererfgebied. De plaats waar meer mogelijk is!

Je achtererfgebied heeft met name met vergunningsvrij wel/niet te maken. Zo hoog als dit is het altijd vergunningwerk en dus kom je ook Welstand tegen. Een 'toren' achter je bestaande woning maken doet het meestal slecht, al is het alleen al vanuit de buren gezien.

[naitsoezn]

^^ Ik denk dat Sjon hier wel een punt heeft; bij de zinnen over de bouwhoogte en goothoogte staat nog expliciet de toevoeging "indien deze hoger is". Deze toevoeging ontbreekt bij de zin over de horizontale diepte, dus dan denk ik niet dat je ermee wegkomt door die zin impliciet erbij te denken.

[wowly]

Ik ben blij met welstand commissies als ze hun gezond verstand gebruiken. Als ik je tekening zag denk ik dat ze goed werk hebben geleverd. Ik woon vlak bij België, dat zie je dit soort vreselijke situaties. Ik zou mijn huis nooit zo willen bouwen, en vooral op zoek gaan naar een ander huis wat wel voldoet aan je wensen...

Wat je wellicht kan proberen is te vragen aan de commissie wat ze wel zouden willen toelaten, en dan op het randje te gaan zitten. Maar door zou niet mijn eerste keus zijn.

Stel je toch eens voor dat je je eigen buurman bent, wat zou je er dan van vinden? Gemeenten besteden dit soort smaakbeleving graag uit aan commissies niet zonder reden. Zij dienen de belangen van iedere inwoner, niet alleen die van jou.

Maar er zullen vast een boel mensen zijn die zich gepiepeld voelen door een dergelijke commissie, dus kunnen die allemaal hier hun frustratie uiten. Daarmee heb jij nog niet je gelijk gekregen. Zoek de samenwerking op met de gemeente, en neem je verlies snel. Zo kun je tenminste verder kijken naar andere oplossingen. Anders blijf je hangen in frustratie.

In ieder geval heel veel succes, dit zijn altijd vervelende zaken.

[Mr_Viking]

@Señor Sjon

Het staat er redelijk specifiek. Het is maximaal 15 meter of, indien er al wat staat, de bestaande diepte.

Volgens die redenatie zou je dus niks aan woning in de diepte kunnen aanpassen. De gemeente heeft het zelf ook getoetst aan het bestemmingsplan. De welstand heeft er naar gekeken en 2 architecten. Jij bent de eerste die het zo leest. Het enige waarin het niet voldoet is de afstand tot de perceelgrens, maar die wil ik wel laten varen. Ik moet ook voldoen aan het bouwbesluit van 2012 (in ieder geval qua isolatie, maar de gemeente wil ook de ventilatie etc erin verwerkt zien).

Hoe zien die andere woningen eruit? Want dit zie ik eigenlijk nergens zomaar goedgekeurd worden. Als die alleen opgetopt zijn... Dat is heel wat anders dan er een anderhalf keer zo groot gebouw achter zetten.

Wij staan met 4 op een rij. 2 zijn origineel 1 heeft een uitbouw benedenvloer en de ander met verdieping en plat dak.

In een aangrenzende straat staat een woning waarvan het dakvlak groter is (woning is dieper), ze hebben de goothoogte met een meter verhoogd en het geheel is ongeveer 8.20 meter hoog. De situatie aldaar is vrijwel hetzelfde, kleine woningen.

In een andere straat staan 5 zelfde huizen (identiek aan deze en elkaar). Daar is 1 die heeft een keuken aangebouwd en daarop nog een slaapkamer. Zij hebben de nok ook verhoogd ± 1.5m.

Je kan een vooroverleg plannen. Staat in de legesverordening wel wat dat kost.

Dit gaat om een vooroverleg. De welstand zegt letterlijk "Jammer je mag hier niet iets hogers bouwer". Het is mogelijk volgens het bestemmingsplan en andere huizen in de wijk mochten ook 8 en zelfs 9,98m hoog. (zie plaatje paar posts terug). Dat is oneerlijk en onwettig.

[naitsoezn]

Alles is bij de gemeente akkoord.

De gemeente heeft het zelf ook getoetst aan het bestemmingsplan.

Oftewel; architect nog een keer contact laten opnemen. Gedragen ze zich nog zo stug, gewoon aanvraag indienen. Negatief advies, bezwaar en dan eventuele rechtsgang. Lijkt me?

Maar wanneer hebben ze het getoetst dan? Want doen ze dat niet pas écht als je een vergunningsaanvraag indient? En dat heb je nog niet gedaan, begrijp ik.... Volgens mij ga je hier iets te snel voorbij aan een detail wat gewoon nog niet eerder opgemerkt is omdat er nog niet eerder goed naar gekeken is.

[Señor Sjon]

Het gaat om de term Hoofdgebouw. Als het goed is staat eronder de regeling voor bij-, aan-, en uitbouwen.

Bestemmingsplannen doorgronden is mijn werk.

[Mr_Viking]

@naitsoezn de gemeente. Ik citeer hun mail

‘ Wij hebben uw vooroverleg aanvraag getoetst aan het geldende bestemmingsplan en voorgelegd aan de Welstand commissie.’

En iets verderop dat het niet voldoet aan de afstand tot de zijdelingse grens. Dat is het enige wat de afdeling ruimtelijke ontwikkelingen aan te merken had.

@Señor Sjon dat is mooi. Onze gemeente past er de regels op toe van een hoofdgebouw. Zou toch ook niet kunnen. Huis is 5 meter diep. Dus t moet maar 5 meter diep blijven? Naar de zijkanten kan ik 0.8m uitbouwen en de hoogte mag ook niet. Dus ik kan gewoon niets bouwen hier tenzij ik het plat sla?

[ Voor 29% gewijzigd door Mr_Viking op 20-11-2019 19:31 ]

[Señor Sjon]

Da's creatief. Een bezwaarmaker kan dat misbruiken.

[Mr_Viking]

@Señor Sjon En mensen die een kap op hun garage zetten dan? met een nok van 7m? Dat zie je heel vaak in Nederland...Ik mag aannemen dat de gemeente en architecten wel weten hoe het zit. Je verandert je hoofdgebouw. Jij denkt, denk ik, aan oorspronkelijk hoofdgebouw. Die term staat gelukkig niet in het bestemmingsplan.

[Señor Sjon]

Nee, je mist de verdeling hoofdgebouw en aanbouw. Je hoofdgebouw staat vast (is ook het deel in het bouwvlak indien getekend). Daarbuiten heb je de rest, zoals een uitbouw.

Maar gezien je plannen, ziet het er vrij megalomaan uit ten opzichte van het oorspronkelijke bouwwerk.

[Mr_Viking]

@Señor Sjon Als het onder aanbouw zou vallen dan zou het max 4m hoog kunnen en mogen. Succes met 2 verdiepingen.

[naitsoezn]

Mr_Viking schreef op woensdag 20 november 2019 @ 19:29:
@naitsoezn de gemeente. Ik citeer hun mail

[...]

En iets verderop dat het niet voldoet aan de afstand tot de zijdelingse grens. Dat is het enige wat de afdeling ruimtelijke ontwikkelingen aan te merken had.

M'n punt is meer, dat ze tot nu toe gewoon 'globaal' gekeken hebben: Zitten er geen 'rare' dingen in het voorstel ("nee"), voldoet het aan het bestemmingsplan ("ja, het voorstel an sich wel, niet de huidige situatie in ogenschouw nemend"), heeft aanvrager er 'serieus' naar gekeken ("ja"), etc. Maar goed, misschien zit ik er ook wel naast met m'n interpretatie van de feiten tot nu toe, ik kan je niet verder helpen in ieder geval. M'n enige toevoeging aan de discussie was om je te proberen te behoeden voor al te veel optimisme en onnodige kosten want 'zekere zaak'. Mijn leken-inschatting van de stappen die je eerder uiteenzette ('aanvraag indienen -> afwijzing -> bezwaar -> profit') is dat je in je bezwaar niet alleen rekening moet houden met de welstandscommissie maar dat er meer beren op de weg zijn. Succes in ieder geval

[ Voor 4% gewijzigd door naitsoezn op 20-11-2019 20:07 ]

[FirePuma142]

Señor Sjon schreef op woensdag 20 november 2019 @ 19:46:
Nee, je mist de verdeling hoofdgebouw en aanbouw. Je hoofdgebouw staat vast (is ook het deel in het bouwvlak indien getekend). Daarbuiten heb je de rest, zoals een uitbouw.

Maar gezien je plannen, ziet het er vrij megalomaan uit ten opzichte van het oorspronkelijke bouwwerk.

Ik lees het als maximaal 15 meter, tenzij je hoofdgebouw die lengte nu al overschrijdt. Dan geldt maximaal die lengte.

Then again, dat is wel specifiek zo genoemd bij de twee items er onder. En daar niet. Ik heb er ook helemaal geen verstand van

[ Voor 11% gewijzigd door FirePuma142 op 20-11-2019 20:14 ]

[Señor Sjon]

Mr_Viking schreef op woensdag 20 november 2019 @ 19:57:
@Señor Sjon Als het onder aanbouw zou vallen dan zou het max 4m hoog kunnen en mogen. Succes met 2 verdiepingen.

Dat is dan helaas de consequentie van zo'n woning.

[Mr_Viking]

@naitsoezn

M'n punt is meer, dat ze tot nu toe gewoon 'globaal' gekeken hebben: Zitten er geen 'rare' dingen in het voorstel ("nee"), voldoet het aan het bestemmingsplan ("ja, het voorstel an sich wel, niet de huidige situatie in ogenschouw nemend"), heeft aanvrager er 'serieus' naar gekeken ("ja"), etc.

Nee ze hebben alles doorgenomen, hoeveel van het kavel wordt bebouwd, afmetingen afstanden tot de grenzen etc. Een bestemmingsplan is vrij globaal.

Maar goed, misschien zit ik er ook wel naast met m'n interpretatie van de feiten tot nu toe, ik kan je niet verder helpen in ieder geval. M'n enige toevoeging aan de discussie was om je te proberen te behoeden voor al te veel optimisme en onnodige kosten want 'zekere zaak'. Mijn leken-inschatting van de stappen die je eerder uiteenzette ('aanvraag indienen -> afwijzing -> bezwaar -> profit') is dat je in je bezwaar niet alleen rekening moet houden met de welstandscommissie maar dat er meer beren op de weg zijn. Succes in ieder geval

Dankjewel! Nee ik snap dat de welstand heel star is, de gemeente niet die varen lekker blind op dat advies, want dan kunnen ze altijd met het vingertje wijzen.

[Mr_Viking]

FirePuma142 schreef op woensdag 20 november 2019 @ 20:12:
[...]


Ik lees het als maximaal 15 meter, tenzij je hoofdgebouw die lengte nu al overschrijdt. Dan geldt maximaal die lengte.

Then again, dat is wel specifiek zo genoemd bij de twee items er onder. En daar niet. Ik heb er ook helemaal geen verstand van

Ja, verderop staat wel dat die diepte beperkt kan worden als er een binnenhof is e.d.

[wowly]

Klinkt alsof er al frustratie is ingeslopen. Voornamelijk omdat "anderen" het (al dan niet) wel mogen en jij niet.

Ik snap het wel, je hebt je wensen en je mogelijkheden (qua bouw, maar mogelijk ook financieel), en de gemeente faciliteert je niet. Bedenk je eens in: als je met een dergelijke houding bij de gemeente aankomt: die hebben maling aan jouw gevoelens. Dat zijn ambtenaren he! Dat zijn zakelijk ingestelde mensen die alles wat ze doen(en wat onder een vergrootglas wordt bekeken of er niet ergens een klein foutje zit zodat ze daar gebruik van kunnen maken) volstrekt by the book uitvoeren. Die hebben echt geen zin om het jouw naar de zin te maken met een gefrustreerde houding. Jij bent een nummer ahw. Om 5 uur zeggen ze doei en gaan naar huis toe. En jij zit thuis nog na te koken van hun beslissing...

Ik ben 6 jaar bezig geweest de gemeente mij een stukje grond te laten verkopen wat volgens hun eigen regels niet verkocht mocht worden (lag een hogedruk waterleiding onder). 3 wethouders, 6 ambtenaren versleten. Allemaal moesten ze er opnieuw induiken. Maar door steeds vriendelijk en opbouwend te blijven wilde ze me dat stuk grond echt verkopen. En we hebben nu een contract met allerlei addendums en noem maar op zodat ze het toch mochten doen. Dat was me nooit gelukt als ik het niet positief bleef benaderen. dan lag dat stuk grond nu nog braak onder het onkruid...

Je wint meer met opbouwend en toegankelijk. En momenteel zijn er in dit topic meerderen die je erg vriendelijk vertellen dat ze er een hard hoofd in hebben. En eerlijk gezegd, ik ben blij dat je niet mijn buurman bent, met dit soort plannen. Wat je wil (fors groter en functioneler huis) lijkt bijna niet te doen. In ieder geval is de welstandscommisie hier wel aan uit.

Je bent vrij om hier ongelofelijk veel energie in te steken, maar het leven is te kort om dat te doen. Ga kijken wat wel mag, spreek met anderen die wel een grotere uitbouw hebben gemaakt etc. Inventariseer, beoordeeld en maak een keuze: neem ik genoegen met minder of moet ik verkassen. En dan verder.

[Señor Sjon]

Dat dus.

Je maakt de woning 2-3x zo groot t.o.v. het oorspronkelijke bouwwerk. Ook verhoog je de oorspronkelijke nok niet echt, je maakt er een heel ander gebouw van. Het begon als klein huisje met een dwarskap. Nu komen er twee lessenaarsdaken terug, de achterkant nog hoger dan de voorzijde. Het lijkt bijna op een stal met voorhuis qua schaal (niet uitstraling overigens, maar wel qua verschil in grootte).

[Milo85]

Je zou nog kunnen proberen om met een tussenlid te gaan werken. Laat de huidige woning gewoon in stand, bouw achter in de tuin in feite een nieuwe woning en verbind de twee met elkaar via bijvoorbeeld een hal.

Dan heb je niet dat massale en twee lessenaarsdaken en als je een goede architect hebt kan hij er best wat moois van maken, bijvoorbeeld 'oud' combineren met iets heel moderns.

Een voorbeeldje: https://www.petervanwoerden.nl/uitbreiding-woning-lariksbos-diepenveen

[invine]

Dit is dus de hele reden dat wij in Nederland welstand hebben. Zodat je niet zomaar kan bouwen wat je volgens het bestemmingsplan mag.

Welstand komt misschien over als een stelletje azijnzeikerds en dat zijn ze ook, maar anders krijg je taferelen zoals je ziet in België. Verschillende gedrochten naast elkaar zonder enige relatie tot elkaar.

En dat andere al iets groters hebben gebouwd zegt niks over wat jij mag doen (andere tijden, ander bestemmingsplan, geen bestemmingsplan bij verbouwing etc.).

Als je toch al een architect in de hand hebt genomen vraag aan hem om te kijken naar een ontwerp wat aan jullie eisen voldoet en binnen de welstand valt. Daarbij kan je ook kijken naar wat vergunningsvrij zou mogen (meer dan je denkt!), echter kan je dan geen verdieping toevoegen op je aan te bouwen deel.

Ik ben zelf architect en ook mijn ontwerpen, hoe mooi zo ook binnen bestemmingsplan vallen, worden soms afgewezen op de kleinste dingen. Ja het is vervelend, maar het zorgt er wel voor dat (over het algemeen) het Nederlands straatbeeld vaak iets moois is om naar te kijken. (Over smaak valt te twisten en je hebt inderdaad ook lelijke stukken in Nederland)

[Tosemime]

Sommige gemeenten hebben in hun bestemmingsplannen de diepte van woningen begrenst tot maximaal de bestaande diepte. Dat betekent niet dat een vergroting van de diepte geen optie is, maar zo kan de gemeente per geval beoordelen of ze willen meewerken aan een uitbreiding middels een ontheffing van het bestemmingsplan. Dat zou hier ook het geval kunnen zijn. Ik heb dat als beleidsmedewerker ruimtelijke ordening wel vaker mee gemaakt. Er wordt dan bijvoorbeeld gekeken naar de grootte van het perceel, omliggende bebouwing, schaduwwerking, etc.

Voor wat betreft welstandscommissies, het zijn over het algemeen experts in hun vakdisciplines die echt wel weten waar ze het over hebben, maar soms moet je wat geluk hebben met wie je treft inderdaad. Gemeenten zullen echter niet snel afwijken van het advies van de welstandscommissie, dan moet er echt een goede reden voor zijn.

[Mr_Viking]

@Tosemime Je hebt gelijk. De diepte van het bouwwerk mag niet vergroot worden als er teveel 'verdichting' ontstaat. In mijn communicatie met de gemeente staat dat het voldoet, behalve te dicht op de zijdelingse grens.

En die diepte mag ook alleen vergroot worden als het niet een te grote impact op het straatbeeld heeft.
Die diepte heeft weinig impact. De hoogte wel, maar daar staan geen restricties in het bestemmingsplan.


Welstand mag niet per definitie iets uitsluiten wat volgens het bestemmingsplan mogelijk moet zijn (10m hoog in mijn geval). Dat doen ze wel door te zeggen "het wordt hoger dan de rest en dat willen wij niet". Daarnaast zijn er identieke woningen die naar 8.5m zijn getilt, met de nok dichter op de weg (dus meer aanwezig dan bij mijn idee). De welstand kan zeggen wat ze willen, ze geven een advies. De gemeente heeft zich aan de wet te houden; en daarnaast hebben ze ook nog te maken met algemene beginselen van behoorlijk bestuur.

@wowly @invine Tja dit staat een straat verder. Sorry hoor maar dit kun je niet recht lullen. 9.98m dubbele woning naast een klein huisje van 6m
free image host

[ Voor 16% gewijzigd door Mr_Viking op 25-11-2019 13:42 ]

[Mr_Viking]

Milo85 schreef op donderdag 21 november 2019 @ 12:41:
Je zou nog kunnen proberen om met een tussenlid te gaan werken. Laat de huidige woning gewoon in stand, bouw achter in de tuin in feite een nieuwe woning en verbind de twee met elkaar via bijvoorbeeld een hal.

Dan heb je niet dat massale en twee lessenaarsdaken en als je een goede architect hebt kan hij er best wat moois van maken, bijvoorbeeld 'oud' combineren met iets heel moderns.

Een voorbeeldje: https://www.petervanwoerden.nl/uitbreiding-woning-lariksbos-diepenveen

Ja idd... dat is ook een mooie oplossing. Maar dan doe je een tussenlid van 2m. Dus bouw je ook weer 2 meter dieper. Daarnaast is het voorste huis zo klein dat je boven de helft van je ruimte kwijt raakt (aan dakhelling) als je het geheel wat in balans wilt houden.

Het model woning is in Nederland heel typisch, vooral voor rijtjeshuizen. Alleen is die van ons lager dan gebruikelijk. De goothoogte is 4,5m en de knieschotten zijn dus ±1.35m. De blok woningen hebben vaak onze verdieping als zolder en de goot op 5.5m ofzo..

[Señor Sjon]

Je komt over alsof welstand elke vorm binnen het bestemmingsplan moet toestaan. Ik kan je vast verklappen, dat gaat niet gebeuren.

Wat zegt de welstandsnota hierover?

[invine]

Mr_Viking schreef op maandag 25 november 2019 @ 13:34:
@Tosemime Je hebt gelijk. De diepte van het bouwwerk mag niet vergroot worden als er teveel 'verdichting' ontstaat. In mijn communicatie met de gemeente staat dat het voldoet, behalve te dicht op de zijdelingse grens.

En die diepte mag ook alleen vergroot worden als het niet een te grote impact op het straatbeeld heeft.
Die diepte heeft weinig impact. De hoogte wel, maar daar staan geen restricties in het bestemmingsplan.


Welstand mag niet per definitie iets uitsluiten wat volgens het bestemmingsplan mogelijk moet zijn (10m hoog in mijn geval). Dat doen ze wel door te zeggen "het wordt hoger dan de rest en dat willen wij niet". Daarnaast zijn er identieke woningen die naar 8.5m zijn getilt, met de nok dichter op de weg (dus meer aanwezig dan bij mijn idee). De welstand kan zeggen wat ze willen, ze geven een advies. De gemeente heeft zich aan de wet te houden; en daarnaast hebben ze ook nog te maken met algemene beginselen van behoorlijk bestuur.

@wowly @invine Tja dit staat een straat verder. Sorry hoor maar dit kun je niet recht lullen. 9.98m dubbele woning naast een klein huisje van 6m
[Afbeelding] free image host

Gaat denk ik meer om de verhouding tussen jouw bestaande woning en het nieuw te bouwen deel. Die twee zijn niet met elkaar in verhouding, maar ik weet ook niet precies hoe jouw ontwerp eruit ziet, maar dat is wat ik zo opmaak uit je verhaal.

En als ik kijk naar jouw voorbeeld is dit wel in "stijl" gebouwd. Ja je kan er van alles van vinden, maar het past op zich wel. Ik vind het ook niet dermate groot ogen tov de andere bebouwing. Daarbij wordt er genoeg ruimte gehouden tussen de twee woningen (nieuw en bestaand), ik snap de welstand wel dat ze dit toestaan.

Daarbij even terug komen op jouw vraag, waarom sloop je het niet en bouw je wat nieuws? Ja het is eventjes vervelend wonen, maar wellicht kan je dan wel bouwen wat je wil.