Geheel dak vervangen in Gouda

[LiquiD-AciD]

Onlangs hebben wij een huis gekocht in Gouda van de jaren 1850. Nu hebben we het vrijwel geheel gestript en kwamen tot de conclusie dat de volledige kap vervangen moet worden om de volgende redenen:

* Er missen een 2tal spanten uit de constructie
* De muurplaten zakken van de muren af en zijn verrot
* Het dakbeschot is aan vervanging toe
* De spanten die er nog staan zijn ingezaagd om ruimte te krijgen voor een deur

Dan de features!
* Bij vervanging zouden we kunnen gaan voor een mansardekap.
* Voordeel is dat we ruimte boven krijgen
* Voordeel is dat we zonnepanelen op het zuidoosten onder de juiste hoek kunnen plaatsen.
* De spantenconstructie kan op een heel andere manier gebouwd worden waardoor we veel meer ruimte binnen krijgen.

Dan de vragen
* Om het dak te vervangen heb je een "omgevingsvergunning" nodig. Hebben we hiervoor officieel bouwtekeningen nodig? Het huis is alles behalve recht te noemen waardoor de spanten op maat gemaakt gaan worden op locatie wat het wat lastiger maakt om alles uit te tekenen van tevoren exact.
* Voor slopen heb je een asbestvrij verklaring nodig. Gezien het huis volledig leeg is zit er geen asbest in, zo'n onderzoek kost een 700 euro, is er een methode om dit uit te sparen? Schoorstenen zijn er niet ook.
* Hoe moeilijk zijn ze in de gemeente als het gaat om het vervangen van een kap? De buren hebben een mansardekap dus het lijkt me sterk dat het niet mag, het zit niet in het beschermde centrum en het is ook geen monument.

Thanks alvast voor het lezen!

[Omni superens]

Qua wat de gemeente wil is dit denk ik het beste het volgende doorlezen om mee te beginnen: https://www.gouda.nl/Inwo...r_info/Welstandsnota_2017

Voor de omgevingsvergunning heb je een specificatie van de werkzaamheden nodig. Gezien de leeftijd van het gebouw zullen ze bij de gemeente ook wel weten dat het lastig is om een exacte bouwtekening te leveren. Maar dit kun je het beste bij de gemeente navragen.

[Ernemmer]

Er zullen inderdaad redelijk nauwkeurige technische tekeningen en berekeningen gemaakt moeten worden om de vergunning te krijgen. Deze kan je door een bouwtechnisch bureau wel laten maken, hier is geen architect voor nodig.

[ Voor 14% gewijzigd door Ernemmer op 26-09-2019 09:58 ]

[Cheesy]

Check even www.ruimtelijkeplannen.nl/viewer om het bestemmingsplan door te nemen.

Gezien je een mansardekap overweegt zou ik sowieso de maximale en minimale dakhelling checken.
Vaak staat hier "De dakhelling bedraagt tenminste 15º en ten hoogste 70º"
Die 70 graden kan voor het onderste deel van een mansardekap een probleem opleveren.
Een interessante publicatie hierover is hier te downloaden (pdf)

Toen ik mijn woning gebouwd heb, gingen ze niet akkoord met 79 graden. Uiteindelijk is 75 graden wel vergund.

[LiquiD-AciD]

Dank jullie alvast voor de diverse antwoorden!

@Omni superens De welstandsnota was ik nog niet tegengekomen, het blijkt dat we in een welstandsvrije zone zitten.
@Ernemmer Dank!
@Cheesy De dakhelling valt ruim binnen de gegeven hoeken dus dat zal niet zo'n probleem zijn. Dit document was ik inderdaad al tegengekomen.

[kabeltjekabel]

Hoezo een Mansarde dak om een grotere zolder te krijgen? Ik zie ze alleen toegepast worden met een kleinere verdieping er onder tot resultaat.. als in; het begint al veel lager schuin te gaan. Ik zou dan altijd preferen de muur op te hogen en dan een zadeldak. Ook bij gelijke nokhoogte heb je dan gewoon méér ruimte.

Maar ieder z'n ding.

[LiquiD-AciD]

De muren staan al hoger dan het plafond, echter is de bovenverdieping niet over de gehele lengte gelijk. Er zit een verhoging in. Het huis is 3.5 meter breed en de badkamer moet weer boven, om da stahoogte erges aders da op de middelste meter van de bovenverdieping te creeeren is dit een mooie oplossing.

Verder geeft dit de optie om zonnepanelen kwijt te raken onder een perfecte hoek waarbij schaduw vrijwel niet meer een issue is. Gezien ik 17KWh aan lithium accu als opslag heb is het wel mooi als die dan ook wat efficient gevuld kan worden.

Op het hoge deel kun je eignelijk niet staan. Vanwege de voorgevel is het niet mogelijk de muren te verhogen, dit is een soort klokgeveltje van vroeger, om dat beeld netjes te houden is dit eigenlijk de enige optie.

[JP_S]

LiquiD-AciD schreef op donderdag 26 september 2019 @ 10:30:
@Omni superens De welstandsnota was ik nog niet tegengekomen, het blijkt dat we in een welstandsvrije zone zitten.
@Ernemmer Dank!
@Cheesy De dakhelling valt ruim binnen de gegeven hoeken dus dat zal niet zo'n probleem zijn. Dit document was ik inderdaad al tegengekomen.

Ik zou dit even goed nagaan, gouda heeft bijna geen welstandsvrije gebieden, vaak is de eis qua welstand als volgt:

B = Geen toezicht voor plannen onder 100.000 euro m.u.v. reclame. D = Beperkt toezicht voor plannen vanaf 100.000 euro.

tenzij je in het centrum zit of een aantal andere waardevolle stukken.
Als je een huis hebt uit 1850 waag ik te betwijfelen of het in de bovenstaande gebieden valt.

De kap vervangen is sowieso omgevingsvergunning noodzakelijk, en daar heb je inderdaad bouwkundige tekeningen, en constructieberekeningen voor nodig.

Bij het slopen ontkom je niet aan een asbestonderzoek, en lijkt me ook raadzaam om te doen aangezien er in een huis van deze leeftijd een hoge kans is op de toepassing van asbest.

[FRANQ]

Zoals ik het lees is het sloopwerk al gedaan en heb je nu een kale kap met pannen dakbeschot en spanten.
Dan is dat toch gewoon allemaal hout en pannen?

Gewoon tekeningen en berekening laten maken bij een constructeur.
(een goede aannemer kan dit ook voor je regelen, inc vergunningsaanvraag)

Als je de tekeningen hebt via omgevingsloket een vergunning voor het vervangen van het dak aanvragen.
Je hoort dan vanzelf of er meer dingen nodig zijn, zoals een onderzoek.
Als je ze dan belt en uitlegt dat er alleen hout is kun je mazzel hebben dat ze dat puntje gewoon weer schrappen.

Over asbest zou ik niet beginnen.


Zelf ook onze kap laten vervangen. (hele huis is 9 jaar geleden gerenoveerd/herbouwd na brand)
Bij de vergunning is het woord asbest niet voorgekomen. (jaren 20/30 woning)
Bij de vergunningaanvraag voor de dakuitbouw dit jaar stond het wel op het wensenlijstje van de gemeente. Toen gebeld en aangegeven dat er alleen pannen hout en gipsplaat is, en het was meteen goed.

[LiquiD-AciD]

@JP_S Het valt buiten de singels volgens de kaarten in gebied B. De kosten van de vervanging zijn verre van 100K gezien er voornamelijk hergebruikte materialen gebruikt worden om het dak te bouwen. Dakbeschot, spanten en isolatie is het enige wat eigenlijk gekocht moet worden.

@FrankBlom Die aanname is juist, er zit niks meer wat anders is dan beton/steen en hout. Er is rond het jaar 2000 ook al eens verbouwt in dit pand maar dat is alles behalve professioneel gedaan. Woon jij ook in de omgeving Gouda?

Ik zal eens navraag doen dan bij een aannemer voor tekeningen te laten maken hoewel ik veel al uitgetekend heb ook hoe ik het wil hebben

[FRANQ]

@LiquiD-AciD Nee woon niet in gouda, wel in de haarlemmermeer.

[JP_S]

@LiquiD-AciD
Heb je beoordeeld of het een en ander past binnen het bestemmingsplan?

Anders kan je ook voordat je kosten gaat maken een vooroverlegplan starten via het omgevingsloket. Dan kan je een uitspraak krijgen van de afdeling ruimtelijke ordening, of een eventuele afwijking van het bestemmingsplan op deze locatie acceptabel is.

[Señor Sjon]

kabeltjekabel schreef op donderdag 26 september 2019 @ 10:49:
Hoezo een Mansarde dak om een grotere zolder te krijgen? Ik zie ze alleen toegepast worden met een kleinere verdieping er onder tot resultaat.. als in; het begint al veel lager schuin te gaan. Ik zou dan altijd preferen de muur op te hogen en dan een zadeldak. Ook bij gelijke nokhoogte heb je dan gewoon méér ruimte.

Maar ieder z'n ding.

Kijk nog maar eens goed dan.

Dit wordt gebruikt wanneer een lage goothoogte is voorgeschreven. Op die manier heb je meer m2 GO. Een zadeldak is een rechte lijn van goot tot nok, dan heb je effectief veel minder ruimte.

[Stoeptegel5]

Is de woning geen (rijks)monument?

[kabeltjekabel]

Señor Sjon schreef op donderdag 26 september 2019 @ 13:16:
[...]

Kijk nog maar eens goed dan.

Dit wordt gebruikt wanneer een lage goothoogte is voorgeschreven. Op die manier heb je meer m2 GO. Een zadeldak is een rechte lijn van goot tot nok, dan heb je effectief veel minder ruimte.

Ja, bij gelijke goothoogte ja. Meestal erg laag..

Daarom zei ik ook; muur ophogen.

[ Voor 4% gewijzigd door kabeltjekabel op 26-09-2019 13:49 ]

[LiquiD-AciD]

@Stoeptegel5 nee gelukkig niet, het heeft geen beschermd stadsbeeld en is ook niet een monument. (dan hadden we het ook niet gekocht).

@kabeltjekabel Correct, echter ligt de verdiepingsvloer ruim een meter beneden de dakgoot.

[invine]

Het veranderen van je dakvorm is (zover ik weet) altijd omgevingsvergunningsplichtig. Een mansardekap is daarbij ook nog een gevoelige kapvorm waarbij de verhouding extreem belangrijk is.

Dat er al eerder verbouwd is en dat dit slecht gedaan is is irrelevant, de welstand/gemeente kijkt naar de "oorspronkelijke" situatie uit 1850. Als dit geen mansardekap is geweest of die heeft er nooit opgezeten, dan gaan ze daar waarschijnlijk niet mee akkoord.

[LiquiD-AciD]

@invine als ik zie wat voor gedrocht er bij de buren op is gekomen dan denk ik dat het wel wat mee valt, daar komt de nok net geen meter boven de voorgevel uit. Verder zijn er meer van ditzelfde type huis in het rijtje wél met een mansardekap uitgevoerd en sommige hebben zelfs een dakkapel die je vanaf de buren kunt wassen uit hun dakraampje dus ik verwacht daarmee niet zoveel problemen. Ik was vooral opzoek naar of er tekeningen en berekeningen moeten komen, het antwoord daarop lijkt "ja". Het advies wat ik begrijp is gewoon met het omgevingsloket om tafel gaan en hopen dat ik voor de verbouwing verder geen asbest inventarisatie hoef te doen tussen 4 muren van steen en een houten zoldervloer.

[Ernemmer]

LiquiD-AciD schreef op donderdag 26 september 2019 @ 16:11:
@invine als ik zie wat voor gedrocht er bij de buren op is gekomen dan denk ik dat het wel wat mee valt, daar komt de nok net geen meter boven de voorgevel uit. Verder zijn er meer van ditzelfde type huis in het rijtje wél met een mansardekap uitgevoerd en sommige hebben zelfs een dakkapel die je vanaf de buren kunt wassen uit hun dakraampje dus ik verwacht daarmee niet zoveel problemen. Ik was vooral opzoek naar of er tekeningen en berekeningen moeten komen, het antwoord daarop lijkt "ja". Het advies wat ik begrijp is gewoon met het omgevingsloket om tafel gaan en hopen dat ik voor de verbouwing verder geen asbest inventarisatie hoef te doen tussen 4 muren van steen en een houten zoldervloer.

Alles kan, maar je zal toch echt eerst iets op papier moeten schetsen zodat je kan gaan overleggen met de gemeente. Daarna ga je alles pas in detail uitwerken en de vergunning aanvragen.

Onder het kopje vooroverleg staat het beschreven.
https://www.omgevingsloke...appen/AanvraagParticulier

[ Voor 6% gewijzigd door Ernemmer op 26-09-2019 16:26 ]

[invine]

Dat iets bij de buren zo is betekend niet automatisch dat jij dat ook kunt doen. Als je nu verbouwt moet je alsnog voldoen aan de eisen die er nu zijn. Wat zegt het bestemmingsplan precies? Daarin wordt de maximale nokhoogte en goot bepaald, (goot heb je al dus die telt niet). Bestemmingsplan kan je vinden op https://ruimtelijkeplannen.nl/viewer/viewer

En heeft de gemeente Gouda een bebouwingsnota? Daarin wordt vaak uitgelegd waaraan ze medewerking verlenen en waaraan niet.

[ Voor 26% gewijzigd door invine op 26-09-2019 16:27 ]

[FRANQ]

LiquiD-AciD schreef op donderdag 26 september 2019 @ 16:11:
@invineVerder zijn er meer van ditzelfde type huis in het rijtje wél met een mansardekap uitgevoerd

Vraag bij die mensen anders gewoon de tekeningen en dergelijke op (tegen een kleine vergoeding)
Als het er al is, waarom dan opnieuw maken.
(Je kan het overigens ook opvragen via het gemeente archief, bij ons kost dat 25 euro)

[LiquiD-AciD]

@FrankBlom Thanks! Ik zal vragen of zij daar uberhaubt tekeningen van hebben. Al willen wij de spantconstructie op een iets andere manier doen. Opvragen bij het archief is wel een goed idee ook!

[Motrax]

Ik ken natuurlijk jouw huis/financiën niet, maar als het hele dak er af gaat, is het ook nog een optie om er een extra verdieping tussen te zetten en dan de nieuwe zolder er op? Als je nu toch rigoureus verbouwt, zo creëer je veel extra ruimte.

[invine]

Motrax schreef op vrijdag 27 september 2019 @ 07:10:
Ik ken natuurlijk jouw huis/financiën niet, maar als het hele dak er af gaat, is het ook nog een optie om er een extra verdieping tussen te zetten en dan de nieuwe zolder er op? Als je nu toch rigoureus verbouwt, zo creëer je veel extra ruimte.

Dat mag vaak niet zomaar. Bestemmingsplan geeft een vaste hoogte van de goot en nok op. Je kan dan een traject ingaan om het bestemmingsplan te wijzigen, maar dat wil je echt niet.