Rentemiddelingaanbod bank; niet echt geweldig?

[Gunner]

Vanwege de dalende hypotheekrentes heb ik mijn financieel adviseur gevraagd een rentemiddelingsaanbod op te vragen bij mijn hypotheekverstrekker, in dit geval ING.

In 2007 heb ik een hypotheek afgesloten met twee leningdelen met allebei ongeveer 4,7% en ik dacht te kunnen profiteren van de veel lagere rentes die momenteel gelden.

Helaas ontving ik vandaag het aanbod en in eerste instantie leek het me nogal tegen te vallen.

Dit aanbod is op de volgende wijze berekend;

(Rentepercentage van uw hypotheek-Actuele rente)×Resterende rentevaste periode
Dit delen ze door het aantal maanden van de nieuwe rentevasteperiode en komen ze op de middelrente.

Dit tellen ze bij het huidige percentage op om zo op m'n nieuwe percentage te komen.

Dit komt dus ongeveer op een kleine 4% uit. In die 4 procent zit ook een rentekorting verwerkt als ik m'n betaalrekening omzet naar hun bank, wat ik nu niet doe en destijds ook geen vereiste was. De hypotheek schrijven ze nu af , wel van een rekening bij hun eigen bank, waar ik maandelijks een x bedrag naartoe overmaak.

Samengevat mijn eerste indrukken;

The Upside;

• besparing van 117 euro bruto per maand.

The Downside;

• Ik moet m'n rekeningen gaan verhuizen naar ING om in aanmerking te komen voor 0,25 procent rentekorting
• Ik zet mezelf weer vast voor respectievelijk 12 en 15 jaar over de twee leningdelen; over een kleine 9 jaar loopt m'n echt rentevastperiode af en denk ik dat ik toch echt wel een beter aanbod ga krijgen dan die 3,97% die ze nu doen.

We zijn vorig jaar al begonnen met het aflossen van het aflossingsvrije gedeelte. Dit heb ik afgelopen jaar al maximaal gedaan en zijn we van plan om dit jaar weer te doen. 10% aflossen levert me nu zo'n 75 euro bruto per maand op. Alsmede minder schuld natuurlijk.

De vraag is; zie ik het goed dat het geen echt geweldig aanbod is? zeker gezien ik me weer moet vastleggen voor een langere periode tegen een maar marginaal lagere rente.

[Tens]

je zit nu blijkbaar bij een andere bank, ik zou even kijken wat voor aanbod zij kunnen doen als zij de hypotheek overnemen. (meteen even vertellen dat je een ander aanbod hebt, maar dan jouw rekeningen moet verhuizen)

[Gunner]

Tens schreef op dinsdag 24 september 2019 @ 11:18:
je zit nu blijkbaar bij een andere bank, ik zou even kijken wat voor aanbod zij kunnen doen als zij de hypotheek overnemen. (meteen even vertellen dat je een ander aanbod hebt, maar dan jouw rekeningen moet verhuizen)

Dat wilde ik er nog bij zetten; ik wacht nog op een aanbod van ING om het geheel over te sluiten naar een andere vorm maar dat is dan inclusief boeterente.

[Erwinvz1]

Vraag is, wil je zoveel jaar in dit huis nog blijven wonen?
Anders kunnen wel wat zeggen, maar voordat je winst maakt ben je al weg en is je huidige hypotheek niet meer belangrijk.

[Gunner]

Erwinvz1 schreef op dinsdag 24 september 2019 @ 11:20:
Vraag is, wil je zoveel jaar in dit huis nog blijven wonen?
Anders kunnen wel wat zeggen, maar voordat je winst maakt ben je al weg en is je huidige hypotheek niet meer belangrijk.

Ook een goede vraag en zeker relevant. Ondanks dat we af en toe wel eens orienterend kijken naar wat anders komen we telkens tot de conclusie dat we nog wel goed zitten waar we nu zitten en eigenlijk niet mee willen doen aan gestegen woningprijzen (ondanks overwaarde op ons eigen huis).

Dus in principe willen we nog wel blijven zitten al weet je nooit hoe iets loopt natuurlijk.

[Sinned123]

Ik heb een soortgelijk bod gehad bij Aegon.
Wij hebben hadden een hypotheek van 30jaar, is inmiddels 19jaar van over.
Met een rente percentage van 5,6%. Bod was 4,69% bij rentemiddeling en dan zou de looptijd wederom 30jaar bedragen.
Of bijvoorbeeld 5,15% met een looptijd van 20jaar.

Ik had zelf ook op lagere percentages gehoopt.
Uiteindelijk niet gedaan omdat ik net een grote aflossing wilde doen.
En ze de aflossingsvrije voet meerekening in de rekeningsom waar je geen boete rente voor hoeft te betalen.
Dus wil het 1januari weer proberen.
Echter nu is Aegon abrubt gestopt met rentemiddeling...

Voor jou casus:
Die korting krijg je voor een langere looptijd.
Je geeft al aan zelf af te willen lossen, dan kan je mooi dat extra percentage gebruiken om net iets meer af te lossen.
Ik begreep dat er naast de extra duur geen extra nadelen zaten aan rentemiddeling.

[Montaner]

Gunner schreef op dinsdag 24 september 2019 @ 11:23:
[...]

Ook een goede vraag en zeker relevant. Ondanks dat we af en toe wel eens orienterend kijken naar wat anders komen we telkens tot de conclusie dat we nog wel goed zitten waar we nu zitten en eigenlijk niet mee willen doen aan gestegen woningprijzen (ondanks overwaarde op ons eigen huis).

Dus in principe willen we nog wel blijven zitten al weet je nooit hoe iets loopt natuurlijk.

Sja, je geeft zelf toch al antwoord? Je wil niet mee doen aan de gestegen woningprijzen. Daartegenover staat de lage rente. Wat verwacht je? Lage hypotheek en lage rente?

[Gunner]

Montaner schreef op dinsdag 24 september 2019 @ 11:25:
[...]

Sja, je geeft zelf toch al antwoord?

Ik ben op zoek naar bevestigin van mijn visie of ik het juist zie, niets meer niets minder.

Montaner schreef op dinsdag 24 september 2019 @ 11:25:
Wat verwacht je? Lage hypotheek en lage rente?

Ja, dat is toch niet zo raar? De lagere hypotheek zorg ik zelf wel voor door af te lossen, maar dit renteaanbod lijkt vooral in het voordeel van de bank.

Ik had op meer gehoopt dan per saldo een magere 0,7 procent. De berekening lijkt vooral in het voordeel van de bank. Ze binden ons weer voor een langere periode en dekken zich weer maximaal in.

[ Voor 33% gewijzigd door Gunner op 24-09-2019 11:58 ]

[Sinned123]

Gunner schreef op dinsdag 24 september 2019 @ 11:28:
[...]


Ik ben op zoek naar bevestigin van mijn visie of ik het juist zie, niets meer niets minder.


[...]

Ja, dat is toch niet zo raar?
Ik had op meer gehoopt dan per saldo een magere 0,7 procent. De berekening lijkt vooral in het voordeel van de bank. Ze binden ons weer voor een langere periode en dekken zich weer maximaal in.

Ik wilde het proberen binnen mijn resterende looptijd het gehele bedrag af te lossen.
Dan heeft de bank eigelijk alleen nadeel er van gehad...
Dat risico rekenen ze natuurlijk ook mee.

Sterker ze helpen het sneller aflossen, aangezien ik met het voordeel weer extra zou aflossen.

[ Voor 7% gewijzigd door Sinned123 op 24-09-2019 11:32 ]

[BastaRhymez]

Reken eens uit wat het je gaat kosten om over te sluiten.

Hier is helaas rente middeling niet mogelijk, bank biedt het simpelweg niet aan.
Maar rente middeling is niet anders dan middelen van de bestaande rente en de nieuwe rente (uitgesmeerd over een x periode). Je krijgt natuurlijk niet de huidige markt rente want dan heeft het geen enkele zin om voor langere tijd je rente vast te zetten als je "zonder gevolgen" alsnog de lage rente kan pakken.

Met een lange(re) rentevaste periode koop je bepaald risico af, namelijk een stijgende rente. De vraag is of het risico gaat optreden. En als het optreed welke gevolgen dit voor jou zal hebben.

Soms kan het voordeliger zijn om korter vast te zetten en het verschil extra af te lossen. Hierdoor kan je over het algemeen best een hogere rente hebben na x periode, zonder dat je maandlasten uitermate hard stijgen. Echter vereist dit vaak wel discipline (extra aflossen) en dat vinden we over het algemeen dan toch weer lastig.

[Erwinvz1]

Gunner schreef op dinsdag 24 september 2019 @ 11:23:
[...]

Ook een goede vraag en zeker relevant. Ondanks dat we af en toe wel eens orienterend kijken naar wat anders komen we telkens tot de conclusie dat we nog wel goed zitten waar we nu zitten en eigenlijk niet mee willen doen aan gestegen woningprijzen (ondanks overwaarde op ons eigen huis).

Dus in principe willen we nog wel blijven zitten al weet je nooit hoe iets loopt natuurlijk.

Soms is verhuizen wel een betere optie, zeker als je af en toe rondkijkt.
Dan krijg je gewoon een nieuwe hypotheek met lage rente zonder te betalen aan een bank voor de kosten zoals Rentemiddeling.

[Gunner]

Erwinvz1 schreef op dinsdag 24 september 2019 @ 11:56:
[...]

Soms is verhuizen wel een betere optie, zeker als je af en toe rondkijkt.
Dan krijg je gewoon een nieuwe hypotheek met lage rente zonder te betalen aan een bank voor de kosten zoals Rentemiddeling.

Dat is absoluut waar, maar naast het financiële hebben mijn vrouw en ik een aantal (praktische) redenen om voorlopig niet te gaan verhuizen en meer te focussen op verlaging van de hypothecaire schulden.

Nog even inhoudelijk over de offerte; ING rekent met een standaard NHG rente van 2,24. Geen idee waar dit op gebaseerd is. Ik kom dit percentage in het geheel nergens tegen.

[ Voor 14% gewijzigd door Gunner op 24-09-2019 12:52 ]

[Erwinvz1]

Gunner schreef op dinsdag 24 september 2019 @ 12:42:
[...]
Dat is absoluut waar, maar naast het financiële hebben mijn vrouw en ik een aantal (praktische) redenen om voorlopig niet te gaan verhuizen en meer te focussen op verlaging van de hypothecaire schulden.

Nog even inhoudelijk over de offerte; ING rekent met een standaard NHG rente van 2,24. Geen idee waar dit op gebaseerd is. Ik kom dit percentage in het geheel nergens tegen.

Dat komt wel overeen met hun website voor 2.23 voor een 20 jarige.
Je hebt nu ook je rente 20 jaar vaststaan?

[t_captain]

Ik mis wat informatie:

Gunner schreef op dinsdag 24 september 2019 @ 11:15:

In 2007 heb ik een hypotheek afgesloten met twee leningdelen met allebei ongeveer 4,7% en ik dacht te kunnen profiteren van de veel lagere rentes die momenteel gelden.

Wat is de looptijd en rentevast periode van deze leningdelen?

Wat is de hypotheekvorm?

Samengevat mijn eerste indrukken;

The Upside;

• besparing van 117 euro bruto per maand.

Spaar- of bankspaarhypotheek? Dan moet je ook de hogere maandelijkse premie/storting meetellen. Je kunt deze berekenen als annuiteit op www.berekenhet.nl.

[Gunner]

Erwinvz1 schreef op dinsdag 24 september 2019 @ 13:21:
[...]

Dat komt wel overeen met hun website voor 2.23 voor een 20 jarige.
Je hebt nu ook je rente 20 jaar vaststaan?

Hmm ja klopt.

t_captain schreef op dinsdag 24 september 2019 @ 13:30:
Ik mis wat informatie:


[...]


Wat is de looptijd en rentevast periode van deze leningdelen?

Wat is de hypotheekvorm?

50/50 ongeveer verdeeld over 50% spaarhypotheek en met een gegarandeerd eindkapitaal na 30 jaar en 50% aflossingsvrij. Van het aflossingsvrijegedeelte heb ik al 20.000 afgelost (zo'n 20% van de beginstand) en dat wil ik einde van dit jaar weer doen.

20 jaar rentevast waarvan nog 98 maanden resterend.

---

Op dit moment neig ik meer naar om alleen het aanbod van de bank te overwegen als het gaat om een oversluiting. Deze krijg ik binnenkort. desnoods om dit bij een andere bank te doen.

[ Voor 62% gewijzigd door Gunner op 24-09-2019 14:06 ]

[t_captain]

Eerst de spaarhypotheek:

Rentemiddeling op een spaarhypotheek die reeds 12 jaar loopt, levert niet superveel voordeel op.

Je gaat langzaam maar zeker richting het punt waarop je winst gaat maken met hogere rente (iets voorbij de 20 jaar bij 30-jarige looptijd, al schuift dat punt een paar jaar naar achteren door fiscale wijzigingen). Met 12 jaar achter de rug zit je daar nog niet, maar het komt langzaam maar zeker wel in zicht.

Ideaal bij een spaarhypotheek is om met lage rente te starten (weinig rentelasten, hoge opbouw in de annuiteit). En dan gaandeweg een hoger rentetarief te gaan betalen (en dus flink te gaan ontvangen over het spaarsaldo). Tegengesteld is een dalende rente tijdens de looptijd spaarhypotheek juist niet gunstig: je bouwt in het begin te weinig kapitaal op en moet later fors bijstorten om het gat te vullen.

Wellicht is het de moeite waard om dit leningdeel tot de einddatum vast te zetten en daarmee het "dalende rente" effect te keren. Even uitrekenen wat nu je annuiteit is, wat deze bij rentemiddeling wordt, en wat deze over 98 maanden zou worden als je geen rentemiddeling doet.

[Lapa]

Het is een persoonlijke afweging en vooral ook een persoonlijke rekensom die in elke situatie anders is. Maar met wat ik zelf heb berekend voor mijn situatie en wat ik in jouw voorbeeld en andere topics op Tweakers zie, is mijn conclusie dat rentemiddeling zelden de moeite waard is.

Je krijgt een lagere rente en dat levert je direct voordeel op. Maar het is nog steeds een fors hogere rente dan de huidige marktrente en die leg je voor een langere periode vast dan je huidige (nog hogere) rente. Nou is het natuurlijk niet exact te voorspellen wat de rente gaat doen en in het voorbeeld van TS is de afloop van huidige periode pas over 9 jaar, waarin van alles kan gebeuren.
Laten we het einde van je huidige rentevasteperiode T1 noemen en het einde van de rentevasteperiode na middeling T2. Als in de tijd tussen T1 en T2 de marktrente lager is dan de rente waar je op uitkomt na je middeling, gaat dat ten koste van het voordeel dat je hebt met middeling. Dat is dus een gok die je neemt die stevig negatief uit kan pakken. Als bijv. op T1 de rente gedaald is tot 1%, dan verdampt in die periode waarschijnlijk al je winst. Daarnaast is de huidige trend richting een minimale rente, waardoor het statistisch waarschijnlijk is dat de marktrente op T1 lager is dan op T2, waardoor je mogelijk na T2 wederom op een relatief ongunstige rente moet doorgaan. Het kan natuurlijk ook de andere kant op uitvallen, maar voor de middellange termijn acht ik de kans dat de marktrente boven de 3% komt minimaal en dat hij onder de 2% komt een stuk groter. Negen jaar is wel een horizon die wat verder ligt, dus dan worden voorspellingen een stuk onzekerder.

Voor mij ligt T1 over 5 jaar, dus dat is iets overzichtelijker. Ik kwam erop uit dat extra aflossen weliswaar een iets kleinere besparing over 5 jaar opleverde dan rentemiddeling, maar onvoldoende kleiner om het risico te nemen dat ik over 5 jaar een nog veel lagere rente kan nemen. Dus kies ik voor extra aflossen en geen rentemiddeling*.

Hier zit natuurlijk een grote factor koffiedik kijken in. Maar het punt dat ik wil maken is dat bij berekeningen over rentemiddeling, meestal alleen gekeken wordt naar de besparing tot aan T1. Daarbij vergeten mensen dat je ook een gok neemt over winst of juist verlies in de periode tussen T1 en T2 en de periode na T2.

_{* ... en intussen sla ik me voor m'n kop dat ik 5 jaar geleden niet voor 5 jaar vast ipv 10 jaar vast heb gekozen, want dan was ik nu zonder gedoe honderden euro's minder per maand kwijt... hindsight is 20/20}

[aegis]

Zou het ook ook niet lonen om inclusief boeterente een nieuwe hypotheek af te sluiten.
Dus stel je hebt nog 250k openstaan en je boete rente zou 35k zijn dan nu een nieuwe hypotheek af te sluiten voor 285k tegen de nu geldende rentes van tussen de 1,3 en 2%. Bij deze getallen en jou rente 4,7% zou het 240 euro per maand schelen.

Wat je weer kan gebruiken om extra af te lossen.

Dit werkt natuurlijk alleen als je genoeg overwaarde heb om extra bij te lenen en je inkomen is hoog genoeg. Als je die 35k als spaargeld heb liggen zou je dat ook kunnen gebruiken en kom je natuurlijk met nog lagere maandlasten.

Dan heb je gelijk ook de keuze om een nieuwe rentevaste period te kiezen zolang de rente dalend is kort vast zetten interessanter en bied ook de mogelijk om goedkoop van termijn/hypotheek te wisselen.

[ Voor 37% gewijzigd door aegis op 24-09-2019 17:38 ]

[Monkeydancer]

Aanbod vind ik matig. Welke woningwaarde staat in de boeken bij ING? en hoeveel heb je al afgelost? (Schuld-marktwaardeverhouding).

[Sinned123]

aegis schreef op dinsdag 24 september 2019 @ 17:26:
Zou het ook ook niet lonen om inclusief boeterente een nieuwe hypotheek af te sluiten.
Dus stel je hebt nog 250k openstaan en je boete rente zou 35k zijn dan nu een nieuwe hypotheek af te sluiten voor 285k tegen de nu geldende rentes van tussen de 1,3 en 2%. Bij deze getallen en jou rente 4,7% zou het 240 euro per maand schelen.

Wat je weer kan gebruiken om extra af te lossen.

Dit werkt natuurlijk alleen als je genoeg overwaarde heb om extra bij te lenen en je inkomen is hoog genoeg. Als je die 35k als spaargeld heb liggen zou je dat ook kunnen gebruiken en kom je natuurlijk met nog lagere maandlasten.

Dan heb je gelijk ook de keuze om een nieuwe rentevaste period te kiezen zolang de rente dalend is kort vast zetten interessanter en bied ook de mogelijk om goedkoop van termijn/hypotheek te wisselen.

Probleem is dat die boete rente niet 35K is, maar echt veel meer.
Misschien oneerlijk voorbeeld omdat mijn rentepercentage 1% hoger is.
Maar mijn boeterente op een aflossingevrije hypotheek van 97K was 46K.
Op mijn spaarhypotheek van 132K was deze 67K.
Ik ga niet 110K extra financieren voor een paar euro voordeel per maand.

Je overwaarde moet er ook maar zijn om dat extra mee te mogen financieren.
Of je betaald in 1x af van je spaargeld.
Maar dan is gewoon aflossen beter denk...

[ Voor 6% gewijzigd door Sinned123 op 25-09-2019 11:15 ]

[Gunner]

Monkeydancer schreef op dinsdag 24 september 2019 @ 17:54:
Aanbod vind ik matig. Welke woningwaarde staat in de boeken bij ING? en hoeveel heb je al afgelost? (Schuld-marktwaardeverhouding).

10% van 200K afgelost. LTV is dat relevant? Het is een hypotheek met NHG.

Sinned123 schreef op woensdag 25 september 2019 @ 11:13:
[...]

Probleem is dat die boete rente niet 35K is, maar echt veel meer.
Misschien oneerlijk voorbeeld omdat mijn rentepercentage 1% hoger is.
Maar mijn boeterente op een aflossingevrije hypotheek van 97K was 46K.
Op mijn spaarhypotheek van 132K was deze 67K.
Ik ga niet 110K extra financieren voor een paar euro voordeel per maand.

Wat zijn dat voor absurde bedragen?

[ Voor 43% gewijzigd door Gunner op 25-09-2019 11:52 ]

[t_captain]

Bij NHG niet relevant. Die heeft al geen / de laagste LTV opslag.