Verschil woon -oppervlakte en -inhoud BAG en werkelijkheid

[Freakertje]

Ik heb een woning gekocht met een opmerkelijk feitje.
Funda/makelaar: 98m² / 308m³.
BAG: 123m² / 380m³

Zelfs met de beste wil van de wereld en de extra regels van de BAG (dakterras, schuurtje) kom ik maximaal aan 110m².

Nu vermoed ik dat dit allerlei gevolgen heeft: te hoge WOZ, te hoge premies woonverzekeringen, etc. etc. Ik zie bijvoorbeeld bij het aanvragen van een opstalverzekering dat er uitgegaan wordt van de 123m². Heeft iemand hier ervaringen mee wat de consequenties zijn?
En heeft iemand ervaringen hoe dit aangepast dient te worden? Ik heb al aardig wat lopen zoeken op internet, maar of ik gebruik de verkeerde zoektermen, of dit is echt bijna niet te vinden.

Om onnodige discussies voor te zijn: Ik wist dit al bij het onderhandelen en het is verkocht op basis van de lage, kloppende waardes. Ik ben dan ook vooral op zoek naar ervaringen en tips hoe dit aangepast te krijgen.

Acties die ik nog voor ogen heb: de gemeente bellen. Waarom de gemeente? Wel, op basis van de volgende informatie over de BAG:

De BAG (Basisregistratie Adressen en Gebouwen) bevat de officiële gegevens van alle adressen en gebouwen in Nederland. De gemeenten zijn verantwoordelijk voor het registreren en bijhouden van deze gegevens. Alle gemeenten zorgen ervoor dat een kopie van deze gegevens naar het Kadaster wordt gestuurd. Elke wijziging die de gemeente doet in de BAG registratie wordt automatisch naar het Kadaster gestuurd. Het Kadaster verzamelt alle gegevens van alle gemeenten in één zogenaamde Landelijke Voorziening. Het Kadaster zorgt er ook voor dat afnemers gegevens vanuit deze Landelijke Voorziening kunnen raadplegen.

Uiteraard zal ik proberen de uitkomst hier ook te vermelden


Uitkomst

De gemeente is DE plaats om hiervoor aan te kloppen. In mijn geval de ambtenaar die over de belasting/WOZ gaat (kan bij andere gemeentes net anders zijn). Aan de hand van de bouwtekeningen hebben ze op het gemeentehuis al gezien dat er al snel 15m² af moest. Nog steeds niet helemaal correct, maar voor mij 'close enough'.

De gemeente heeft dit dezelfde dag nog doorgegeven aan het kadaster en zou de volgende dag beschikbaar moeten komen. Ik zie het nu nog niet terug bij de verzekeraar, maar dat kan een batch/synchronisatie zijn natuurlijk. Even afwachten dus.

Was ik er met de gemeente niet uit gekomen, dan was de volgende stap een huisbezoek aanvragen, waarbij de gemeente zelf de situatie opnieuw komt opmeten. Zover ben ik dus niet gegaan en kan daar verder niks over vertellen.

Hieronder staan nog wat verwijzingen naar andere topics met tips, lees deze ook even door voor wat je eruit kunt halen.

[ Voor 20% gewijzigd door Freakertje op 18-09-2019 08:09 . Reden: Uitkomst vermelden ]

[F_J_K]

Inderdaad loopt het via de gemeente, je kunt via hen aangeven dat er een fout is. Hoe en wat verschilt een beetje per gemeente maar op de website is het vaak wel te vinden (Edit, bijvoorbeeld Amsterdam: https://www.amsterdam.nl/...4B9B-A6AB-3B38D961D6E5%7D ). Of via het kadaster: https://bagviewer.kadaste...etry.y=455000&zoomlevel=0 en dan terugmelding.

[ Voor 21% gewijzigd door F_J_K op 14-09-2019 12:02 ]

[kjast]

De verkopende makelaar kan dit misschien ook wel voor je regelen. In mijn geval was dat kosteloos, makelaar gaf aan altijd terug te melden als de BAG registratie aantoonbaar afwijkt.

[ollie1965]

Zoals gezegd melden bij de gemeente. De behandelend ambtenaar heet BAG beheerder (officiële functienaam). Deze moet, omdat jij een melding doet (onderbouwen met bewijs) over een vermoeden van een fout in de BAG een onderzoek instellen en een besluit nemen (is volledig onderbouwd).
Als dit een wijziging is zal deze aan de andere basisregistraties worden door gegeven waar dit besluit invloed op heeft. In dit geval de WOZ.
Bij een lopend jaar kun je ook nog aan de hand van dit besluit een terugvordering doen (ik neem aan dat je een deel van de WOZ/riool/waterschap/huisvuil betaald als onderdeel van de koopsom).

Voordat je gaat schrijven bekijk de NEN normen en reken na. Voorkomt je veel ergenis (je bent niet de eerste die denkt geld terug te krijgen/minder hoeft te betalen).

[rkvvkevin]

Via bagviewer.kadaster.nl kan je een terugmelding indienen. Hiermee kan je direct aangeven dat het niet klopt en gewijzigd dient te worden. Eventueel kan men (BAG) nog vragen voor enkele gegevens (bewijs) zoals plattegronden en maatvoering etc.

[Gé Brander]

Is het een appartement? Dan gelden er misschien een gedeelte van de algemene ruimten onder?

[Aardappel]

Is het niet zo dat de BAG simpelweg de buitenwerkse maten van je woning pakt?
Als je woning dan 9,8 * 10 m is binnenwerks en er komt 2x een spouwmuur van 320 mm bij dan kom je op 10,44 * 10,64 = 111,08 m², dan moet er nog een schuurtje of iets bij.

[Freakertje]

@Gé Brander Nee, het is een tussenwoning.

Naar aanleiding van de maatvoering zoals @Aardappel aangeeft, dacht ik nog even dat het te maken heeft met het wel of niet meetellen van de 1,5m lijn. Maar op het wozwaardeloket zie ik de volgende tekst staan bij de uitleg van de oppervlakte:

Oppervlakte
Dit gegeven is afkomstig uit de Basisregistratie Adressen en Gebouwen en heeft betrekking op de oppervlakte in vierkante meters (m²) van de woning, gemeten volgens de normen van de gebruiksoppervlakte voor woningen. Vrij vertaald is dit de oppervlakte van alle verdiepingen tezamen, voor zover de stahoogte minmaal 1,50 meter bedraagt, gecorrigeerd voor trapgaten, leidingschachten, vides en dergelijke. Voor de bepaling van de WOZ-waarde zijn ook nog enkele andere oppervlakten van belang. Het gaat dan bijvoorbeeld om de oppervlakten van losstaande bergingen of een (dak)terras. Een groot aantal gemeenten in Nederland gebruikt voor de waardebepaling overigens de inhoud (m³) van de woning om deze qua grootte met andere woningen te vergelijken. Welke oppervlakten of inhouden precies voor de waardebepaling zijn gebruikt, vindt u in het taxatieverslag van de woning, dat op basis van de Wet WOZ alleen voor de eigenaar en de gebruiker beschikbaar is.

Tevens kom ik al speurende het volgende .PDF document tegen op de site van de NVM. Daarin staat deze <1,5m hoogte ook uitgesloten.

Tevens heeft deze het over het meten binnen de buitenmuren. Dus @Aardappel daaruit maak ik op dat de spouwmuren daar niet bijhoren

Ik begin nu wel een vermoeden te krijgen. Als ik beide bergruimtes achter knieschot meereken, dan kom ik op 20,2m². Het dakterras is 5,1m². Het houten schuurtje is naar mijn idee pas veel later bijgebouwd.
Laat dat dakterras + bergruimte nu precies die 25m² verschil zijn...

Voor de liefhebbers, de volgende maten zijn twee keer door de verkopend makelaar gemeten:
Beneden: 4,75*7,85 + 2,82*1,81 = 37,3 + 5,1 = 42,4m² gebruiksoppervlakte wonen
1e verdieping: 4,75*7,85 + 2,82*1,81 = 37,3m² gebruiksoppervlakte wonen + 5,1m² (dakterras = gebouwgebonden buitenruimte en ruim gemeten!)
Zolder: 4,75*3,6 + 4,75*4,25 = 17,1m²
Zolder niet meegerekend (<1,5m hoogte): 4,25 (7,85-3,6) *4,75 = 20,2m²
Schuurtje: 6m² (maten helaas niet bij de hand)

	Wonen	Overig	Buitenruimte	Ext. bergruimte	Niet meegerekend
Zolder	17,1	-	-	-	20,2
1e verd.	37,3	-	5,1	-	-
B.G.	42,4	-	-	-	-
Schuurtje	-	-	-	6	-
Totalen	96,8	-	5,1	6	20,2

Trapgatten zijn grofweg 2m², dus die reken ik wél mee met woonoppervlak.
Ik doe verder geheel geen aftrekken.
Waar die ene verdwenen m² (97 vs 98) in zit, kan ik nu niet achterhalen.

Dus voor zover ik op dit moment kan nagaan, heb ik wel degelijk een punt te pakken hier (en vermoedelijk voor best veel huizen in dezelfde straat / wijk... )
Ik zal binnenkort contact opnemen met de gemeente en houd jullie op de hoogte. Kan wel even duren trouwens, ik krijg de sleutel pas over een paar weken en mogelijk beschouwd de gemeente mij pas vanaf dan als belanghebbende.

Edit
Ik kom het volgende ook nog tegen op deze pagina:

Zoals bekend is de BAG-oppervlakte tijdens de opbouw van de BAG in de jaren 2009 en 2010 verkregen vanuit het WOZ-bestand. Verreweg de meeste gemeenten waarderen woningen op basis van inhoud (m3). Het voormalige ministerie van VROM heeft om deze reden destijds een conversietabel beschikbaar gesteld om vanuit WOZ-inhoud te converteren naar een BAG-oppervlakte (m2). Op deze manier werd het gemeenteland bespaard om het complete bouwarchief te moeten lichten en iedere woning apart in te meten. Het is echter een publiek geheim dat deze oppervlaktewaarden niet altijd even betrouwbaar zijn.

De woning is uit de jaren '80. Nog meer reden om hier eens goed achteraan te gaan dus.

[ Voor 10% gewijzigd door Freakertje op 15-09-2019 10:40 ]

[ollie1965]

Waarderingkamer heeft ook opdracht gegeven om binnen nu en 2022 (of 21?) De M2 en M3 goed te krijgen. Men heeft opdracht gegeven ieder jaar 20% uit te voeren (totaal dus 5 haar traject iets van 2 jaar geleden gestart)

[PcDealer]

Check ook Huis gekocht dat in werkelijkheid kleiner blijkt te zijn

[Freakertje]

@PcDealer dank maar het meedenken, alleen gaat het er hier om dat ik bewust 98m2 heb gekocht en de BAG veel meer aangeeft. Jouw topic is andersom.
Ik ga niet de makelaar aanklagen, omdat ik heel veel bonus krijg En voor die ene vierkante meter die ik lager uitkom ga ik ook geen moeite doen, dat kan zomaar een afrondingsfout in de marges zijn en ik vermoed geen poot om op te staan te hebben in een rechtszaak die weinig op kan leveren en wel heel veel tijd en energie zou kosten.

Gisteren gebeld met de gemeente, prettig gesprek, hoewel die wel een beetje overkwam van 'onze gegevens koppen, daar zul je het mee moeten doen', dus wel moeten doorvragen wat te doen als ik het oneens blijf.
Vandaag gaan ze aan de hand van de bouwtekening een naberekening doen, dat was geen probleem. Mocht daar weer 123 uitkomen, dan kan ik pas van het moment van de sleuteloverdracht als belanghebbende worden aangemerkt en dan pas een huisbezoek aanvragen. Enige uitzondering is als de huidige bewoner eraan wil meewerken.

Even afwachten dus wat er uit die berekening komt.

[PcDealer]

Freakertje schreef op dinsdag 17 september 2019 @ 07:59:
@PcDealer dank maar het meedenken, alleen gaat het er hier om dat ik bewust 98m2 heb gekocht en de BAG veel meer aangeeft. Jouw topic is andersom.
Ik ga niet de makelaar aanklagen, omdat ik heel veel bonus krijg.

Er staan meerdere tips in dat topic waar je je voordeel mee kunt doen. Of je dat doet is aan jou.

[Freakertje]

Oh... dan heb ik te snel de conclusie over dat topic getrokken.

Maar ondertussen goed nieuws. De gemeente ambtenaar heeft met zijn collega de bouwtekeningen erbij genomen en kwam al heel snel tot de conclusie dat die 123 inderdaad voor geen meter klopte. Ze gaan het corrigeren en komen dan uit mijn hoofd rond de 108 totaal uit, inclusief buitenruimte. Dit hebben ze gisteren gelijk nog doorgevoerd en zou vandaag in het kadaster verwerkt moeten zijn.

Voor het kleine verschil dat overblijft ga ik verder geen zaak meer maken, dat is mij de moeite niet waard
Ding is wel dat ze het nu gelijk voor de hele straat nagerekend hebben. Hoi buren, leuk om kennis te maken, btw, verrassing! Maar als het goed is, scheelt dit voor hen wel in de WOZ, dus ik vermoed geen problemen.

Wat mij betreft is dit item hiermee afgerond, dank allen voor het meedenken en de gegeven tips! Hopelijk hebben mensen met dezelfde vragen hier in de toekomst ook iets aan.

Edit: Openingspost ook bijgewerkt met de resultaten.

[ebis]

Voor wat betreft je woonverzekering, dit komt waarschijnlijk niet realtime uit het BAG. Veel verzekeraars maken gebruik van data die afkomstig is van een derde partij die deze beschikbaar stelt en maar een paar keer per jaar update. Je zal waarschijnlijk dus zelf contact moeten opnemen met de verzekeraar en de data handmatig op de polis moeten laten aanpassen.

[F_J_K]

Freakertje schreef op woensdag 18 september 2019 @ 08:03:


Voor het kleine verschil dat overblijft ga ik verder geen zaak meer maken, dat is mij de moeite niet waard
Ding is wel dat ze het nu gelijk voor de hele straat nagerekend hebben. Hoi buren, leuk om kennis te maken, btw, verrassing! Maar als het goed is, scheelt dit voor hen wel in de WOZ, dus ik vermoed geen problemen.

Gaat het dan wel schelen in de WOZ waarde? Die zou de waarde vh huis moeten vertegenwoordigen. Als alleen jouw oppervlak lager was dan ligt het voor de hand dat de WOZ waarde lager wordt. Maar als bij nader inzien dat geldt voor het oppervlak van alle huizen in de buurt, dan is de oude WOZ waarde schijnbaar correct voor die buurt? Maar dan met hogere prijs per m2.

(Of ben ik nu naïef in mijn denkwijze? )

[Freakertje]

@F_J_K Je denkwijze is op zich niet heel gek, daar heb ik ook over na zitten denken. Moet ik dit wel melden, zodat mijn huis over een paar jaar vergeleken wordt met grotere huizen en dus mij een lagere WOZ op gaat leveren? Maar de gemeente was mij daar dus al in voor.

Wat hier wel geldt, is dat ze het alleen voor de straat nagaan, zeg maar alleen dezelfde postcode. De rest van de wijk laten ze (voorlopig) met rust. Bij de WOZ wordt volgens mij ook naar huizen net iets buiten je postcode gekeken? (weet dit niet helemaal zeker). Dan zou het wel verschil moeten gaan maken.

Helemaal zeker weten doe je het denk ik toch nooit, de wat als situatie. Allicht over een paar jaar eens kijken hoe de WOZ in de buurt zich ontwikkeld heeft

@ebis : Ik hoop het niet, maar dat zou kunnen, omdat de data niet vaak veranderd. Echter moeten ook nieuwe huizen en verbouwingen toch sneller dan één of twee keer per jaar doorkomen, zou je denken...
Nu, 2 dagen na de aanpassing, is de waarde in de BAGviewer i.i.g. aangepast, zelfs nog meer dan de man aan de telefoon in eerste instantie zei. Van 123 naar 103. Dat is wel wat ik zelf ook berekend heb (minus houten schuurtje), dus dat is helemaal mooi

Ik zal na het weekend nog eens kijken (nu laten de verzekeraars de oude waarde nog zien), dat is echt zo'n moment voor updates. Ik twijfel even of ik eventueel 01 oktober nog ga afwachten, omdat ik 02 oktober de sleutel ga krijgen en dan wil ik echt wel de opstal geregeld hebben.

==== UPDATE ====

E-mailtje naar de verzekeraar deed ook wonderen. Vandaag is bij deze verzekeraar de nieuwe oppervlakte beschikbaar gekomen.
Resultaat: premie opstalverzekering is €1,33 per maand lager. Scheelt toch weer €16,- in het jaar. Alle kleine beetjes helpen zullen we maar zeggen

[ Voor 42% gewijzigd door Freakertje op 20-09-2019 23:14 ]

[Nikeo]

Toen ik dit topic in juni 2020 las heb ik het BAG gecontroleerd. Hierin stond een oppervlakte van 133m2. Dit is echt veel te veel en ik heb in die viewer bezwaar gemaakt. Ik kreeg vandaag een mail terug van het kadaster en de gemeente (1,5 jaar later ) dat het aangepast is naar 114 m2. Ik ging zelf uit van 110 dus hier mee kan ik wel leven.

Ik wacht de rekeningen van de belastinginstanties komend voorjaar even af of het van invloed is op wat ik moet betalen en kijk dan verder of het nut heeft of ik met terugwerkende kracht wat geld kan terugvragen. Ik heb het net voor mijn verzekeringen gecontroleerd en daar maakt het geen verschil. Mijn verzekeraar haalt de data niet uit de database maar gaat uit van wat ik opgegeven heb.