Hypotheek versneld aflossen

[Ardana]

Ik ga straks (hopelijk) een hypotheek krijgen met een looptijd van 30 jaar. Omdat ik nog "jong" ben, wordt er niet naar m'n inkomen na m'n pensioen gekeken. Maar dat is al over 20 jaar.
Tevens is het vastzetten van de rente voor 20 jaar heel veel goedkoper dan vastzetten voor 30 jaar.

Maar, ik heb het niet ruim, maar kan over het algemeen wél erg goed sparen, ook van een laag inkomen. Tevens heb ik al 5/6 jaar van m'n HRA verbruikt, bij een woning die met restschuld verkocht moest worden.

Om die redenen wil ik dus een (annuïtaire) hypotheek niet binnen 30 jaar aflossen, maar binnen 20 jaar.

Theoretisch zou je dus, op een hypotheek van € 150.000 € 2.500 per jaar extra moeten aflossen. Maar, ik kan me zo maar voorstellen dat als je in het begin meer aflost, dat er 2 dingen gebeuren:

1) doordat je een annuïtaire hypotheek hebt, worden de verdere lasten gedurende de looptijd lager, waardoor je meer kan aflossen, waardoor je lasten lager worden, ad infinum.
2) dat de hypotheekverstrekker de resterende schuld zélf iedere keer uitsmeert over de resterende looptijd, waardoor ik zélf iedere maand moet gaan uitrekenen wat ik moet aflossen wil ik binnen die 20 jaar alles afgelost kunnen hebben.

Voor de mensen die zeggen: dan neem je toch een looptijd van 20 jaar? Ja, zou ik graag doen, maar dan is mijn leencapaciteit dermate verlaagd, dat ik helemaal niks meer over hou. Ik kan véél meer aflossen dan mijn leencapaciteit volgens hun regels aangeeft. En dat niet 1 of 2 jaar, nee, dat hou ik nu al een jaar of 15 vol. Oftewel, ik leef van een redelijk ruim inkomen, alsof ik van een bijstandsuitkering moet rondkomen, en ik heb daar lol in.

Dus, hoe kan ik dit het beste insteken cq uitrekenen? Ik heb een eerste oriënterd gesprek gehad met een hypotheekadviseur, maar omdat ik ook hier de kosten graag zo laag mogelijk wil houden, wil ik graag ook eerst zelf alles uitzoeken.

Ik wil dus weten hoe ik kan uitrekenen wat ik maandelijks extra moet aflossen om binnen dat schema van 20 jaar te blijven.

[ Voor 3% gewijzigd door Ardana op 08-08-2019 20:58 ]

[Longcat]

Je kan bij het aflossen (vaak) kiezen tussen lagere maandlasten en kortere looptijd. Als je van een hypotheek van 30 jaar wil aflossen in 20 jaar, dan kies je dus voor het laatste. De hypotheek afsluiten met een looptijd van 20 jaar is niet verstandig, omdat je je dan niet meer kan bedenken. Als je voor 30 jaar afsluit, kan je altijd je 'extra aflossing' opschorten als het een keer tegenzit.

[Rukapul]

Is het niet zo dat je weer 30 jaar aftrek hebt omdat je meer dan 3 jaar geen koopwoning hebt gehad?

En voor de rest: sluit een annuitaire hypotheek af voor 30 jaar (laagste verplichte aflossing), zorg dat je 10%/20% boetevrij jaarlijks mag aflossen, maak een excelsheet waar je uitrekent wat je moet aflossen om op 20 jaar uit te komen. Vervolgens houdt je je aan je eigen schema in plaats van de bank (door het verschil jaarlijks extra af te lossen).

[Ardana]

TS aangevuld. @Longcat ik wil dus exact dat doen en weten: niet voor 20 jaar, maar voor 30 jaar gaan, want flexibiliteit.

@Rukapul Plus dus extra aflossingen. Maar hoe reken ik uit hoeveel ik maandelijks extra moet aflossen?

Volgens mij geldt die 3 jaar enkel voor het herinvesteren van overwaarde. Aangezien ik geen overwaarde maar een restschuld had, is dat sowieso niet van toepassing.

[Rukapul]

Ardana schreef op donderdag 8 augustus 2019 @ 21:00:
@Rukapul Plus dus extra aflossingen. Maar hoe reken ik uit hoeveel ik maandelijks extra moet aflossen?

De maandelijkse lasten (bruto) van aan annuitaire hypotheek zijn vrij makkelijk uit te rekenen: hoofdsom * maandrente / (1-(1+maandrente)^-looptijdinmaanden)

Bij een jaarrente van bv 2.4% en 30 jaar heb je het dan over: hoofdsom * 0.2% / (1-(1+0.2)^360)

Je kunt heel simpel in Excel per maand een rij maken met daarin uitstaande hoofdsom, rente, aflossing (=maandelijkse lasten - rente)

Wat je daadwerkelijk betaald hebt kun je ook op de rij zetten. En eens per jaar los je extra af om op het beoogde pad te komen. Zelfs kleine variaties kun je voor corrigeren door op dat moment de maandelijkse lasten met bovenstaande formule opnieuw te bepalen (met dan lagere hoofdsom en kortere looptijd).

[President]

Kan je iets met dit bestand: -later in topic staat een versie zonder fout-

Je kan kiezen om looptijdverkorting toe te passen door af te lossen (standaard ingesteld), je kan natuurlijk ook het annuitaire bedrag vast zetten en looptijdverkorting dan toepassen voor extra aflossingen

Er zit

[ Voor 77% gewijzigd door President op 09-08-2019 21:21 ]

[Longcat]

Als je het simpel wil houden: maak een overzicht van 30 jaar in Excel met per jaar de annuiteit voor de resterende looptijd. Dus in jaar 1 heb je x1 aflossing en y1 rente. Dan los je bedrag z af. In jaar 2 heb je een herberekende annuiteit met x2 aflossing en y2 rnete en los je hetzelfde bedrag z af. Dan moet je z zodanig instellen zodat je na 20 jaar op 0 resterende hoofdsom uitkomt.

[Honesty]

Als je aan versneld aflossen zit te denken zal ik nooit 20 jaar vastzetten, begin eerst met berekenen wat voor rente je extra betaald als je de rente 30 of 20 jaar vastzet maar al na 10 jaar voor de helft klaar bent, Dat zal het eerste zijn wat ik zal doen.
Ik weet ook niet wat je verdiend of dat de HRA zwaar weegt maar anders kan je ook een gedeelte aflossingsvrij doen en de rest supersnel aflossen, geen idee of dat aantrekkelijk is maar daar heb je specialisten voor.
Ik ben niet slim maar als je in 20 jaar wil aflossen moet je nooit voor 30 jaar een lening aangaan:) dan betaal je meer rente.
Voordeel van gedeelte aflossingvrij is geen aflossing, geen hra, maar je kan versnelt aflossen en iets hogere rente, dus met meevallers snel weg, tegenvallers kan je hem aanhouden.

[ Voor 13% gewijzigd door Honesty op 08-08-2019 21:49 ]

[Paul]

Het is iets minder efficient maar wel veel simpeler rekenen (en niet iedere maand je automaat aanpassen) als de bank zelf de optie niet geeft:

1. Los iedere maand 2500 af
2. Laat de bank steeds het maandbedrag verlagen
3. Kijk ieder kwartaal / half jaar / jaar (zo vaak je wil ) hoe hoog het maandbedrag is
4. Los nu het verschil tussen X keer originele maandbedrag en daadwerkelijke maandbedragen af (samen met de 2500 van deze maand)
5. Hoog de maandelijkse aflossing op met het verschil tussen de originele en huidige maandbedragen

Fictief voorbeeld:
Oud: 1000 Storting: 2500 (samen 3500 deze maand) Nieuw: 950
Oud: 950 Storting: 2500 (samen 3450 deze maand) Nieuw: 900
Oud: 900 Storting: 2500 (samen 3400 deze maand) Nieuw: 850
Oud: 850 Storting: 2500 (samen 3350 deze maand) Nieuw: 800

Na vier maanden denk je: "Ik ga herberekenen". De bank heeft 3700 afgeschreven ipv 4000, dus deze maand stort je geen 2500 maar 2800. Nieuwe maandbedrag is 800, door de storting van 2800 gaat dat eerder naar de 750, dus de automaat voor de komende maanden zet je op 2500 + (1000 - 750) = 2750

[Ardana]

Thnx, in het bijzonder @President. Als ik dus € 125 pm extra aflos (op 'n hypotheek van 150.000 met een rente van 2,4%, dan ben ik in 20 jaar ipv 30 jaar van m'n lening af.

President schreef op donderdag 8 augustus 2019 @ 21:21:
Kan je iets met dit bestand: https://we.tl/t-dDiKCG8AUL

Ja, thnx!

Je kan kiezen om looptijdverkorting toe te passen door af te lossen (standaard ingesteld), je kan natuurlijk ook het annuitaire bedrag vast zetten en looptijdverkorting dan toepassen voor extra aflossingen

Wat bedoel je met dit?

@Honesty, als ik 'n hypotheek met een looptijd van 20 jaar neem, daalt m'n leencapaciteit ineens van € 155.000 naar € 111.000. Dat gaan we dus niet doen, want waar je voor € 155.000 al bijna niks kan vinden, gaat je dat voor € 111.000 zeker niet lukken.

[ Voor 32% gewijzigd door Ardana op 08-08-2019 21:56 ]

[Honesty]

sorry foutje

[ Voor 98% gewijzigd door Honesty op 08-08-2019 22:06 ]

[Honesty]

@Honesty, als ik 'n hypotheek met een looptijd van 20 jaar neem, daalt m'n leencapaciteit ineens van € 155.000 naar € 111.000. Dat gaan we dus niet doen, want waar je voor € 155.000 al bijna niks kan vinden, gaat je dat voor € 111.000 zeker niet lukken.
[/quote]


Ik heb er geen ervaring mee, maar je kan toch een looptijd nemen van 30 jaar en de rente op 10 jaar zetten(en dan super hard gaan aflossen)?
Wat zijn de effecten als je een deel aflossingsvrij neemt(geen hra maar ook geen aflossing dus minder maandaflossing)
festina lente

[assje]

@Ardana gezien je zinvolle bijdragen altijd op Tweakers maak ik met alle plezier even een rekensheetje voor je die heel eenvoudig, bruto & netto uitrekent en effect extra aflossing.

Kleine moeite.

Hypotheek altijd sowieso 30 jaar nemen.rente 20 jaar vast als aflossing in 20 jaar het doel is is niet optimaal maar kan afweging van risico zijn.

[ Voor 27% gewijzigd door assje op 08-08-2019 22:12 ]

[Ardana]

Honesty schreef op donderdag 8 augustus 2019 @ 22:05:
Ik heb er geen ervaring mee, maar je kan toch een looptijd nemen van 30 jaar en de rente op 10 jaar zetten(en dan super hard gaan aflossen)?
Wat zijn de effecten als je een deel aflossingsvrij neemt(geen hra maar ook geen aflossing dus minder maandaflossing)

Dat zou kunnen, maar als ik dan niet in 10 jaar heb afgelost, kan het zomaar zijn dat de rente naar 8% gaat. Historisch gezien is dat niet eens een heeeel rare hoogte voor hypotheekrente. En met een rente van 8% ga ik het nooit redden om het restant wél in die 10 jaar af te lossen.

Het verschil tussen 10 en 20 jaar vast is ~0,8% (1,8 vs 2,4. Dat is niet voldoende om met zekerheid de hypotheek in de eerste 10 jaar af te lossen.

@assje, heb je het document van @President gezien? Volgens mij doet dat precies wat ik wil (mits ik de juiste cijfers invul). Dus heel lief, maar tenzij het echt een hele grote aanvulling is op het document van President, lijkt het me zonde van de moeite

[assje]

Niet gezien (zit op mobiel) maar heb het volste vertrouwen in @President

[FreakNL]

Die rente gaat echt niet naar 8%

Maarja, ik wou dat iemand mij dat 5 jaar geleden gezegd had...

[Hardware Junk]

Toen ik op een gegeven moment zulke kleine bedragen extra ging aflossen heeft mijn hypotheekverstrekker de algemene voorwaarden aangepast dat ik minimaal een (ik meen) 1.5x mijn standaard maandbedrag minimaal extra moet aflossen. Anders vedwijnt dit in een put wat maar 1x per jaar verwerkt wordt. Dus als je niet aggressief bezig bent met je hypotheekbedrag te verlagen, is het raadzaam maar een enkele keer per jaar extra af te lossen. Er zijn betaalrekeningen waar je automatisch af kan romen en in kan stellen dat je bij een bepaald bedrag automatisch extra af lost.

[Ardana]

FreakNL schreef op donderdag 8 augustus 2019 @ 22:26:
Die rente gaat echt niet naar 8%

Maarja, ik wou dat iemand mij dat 5 jaar geleden gezegd had...

Ik ben al een keer voor dik € 35.000 het schip in gegaan omdat mensen zeiden "die huizenprijzen worden toch nooit lager" of "een concurrentiebeding houdt nooit stand". Ik ben oud genoeg om risico-mijdend te gaan zijn, zelfs al is dat duurder dan veel risico's nemen.

@Hardware Junk, ik heb al gezien dat een aantal hypotheekverstrekkers bijv. de eis hebben dat je minimaal € 50 moet aflossen als je een extra aflossing doet. Maar ongeacht hoe of wat, daar ga ik wel mee kunnen werken, dat is redelijk gerommel in de marge.

[ Voor 21% gewijzigd door Ardana op 08-08-2019 22:34 ]

[Smuggler]

https://www.berekenhet.nl...ek-netto-maandlasten.html
hier wordt alles netjes voor je berekend. goed en accuraat.
Als je dat schema dan aanhoud ben je exact na 20 jaar klaar.
En elke maand dat je dit doet heb je natuurlijk meer marge om het eens rustigere aan te doen als het nodig is. aangezien de bank nog steeds voor 30 jaar gaat.

[Sport_Life]

Ik begrijp je doel, maar beter kun je dan lineair aflossen. 2 voordelen : 1) totale rentelasten zijn lager en 2) het is veel simpeler. Doe totaalbedrag door 240 en je hebt de maandelijkse aflossing. Doe daar x% rente /12 bij en je hebt de totale bruto maandlast.

Verder vind ik 20 jaar vast een hele verstandige keuze, in jouw geval. Zelfs als je van plan bent om in 20 jaar af te lossen. (je weet immers nooit wat er tussen komt..)

[ Voor 38% gewijzigd door Sport_Life op 08-08-2019 23:04 ]

[Ardana]

Sport_Life schreef op donderdag 8 augustus 2019 @ 22:57:
Ik begrijp je doel, maar beter kun je dan lineair aflossen. 2 voordelen : 1) totale rentelasten zijn lager en 2) het is veel simpeler. Doe totaalbedrag door 240 en je hebt de maandelijkse aflossing. Doe daar x% rente bij en je hebt de totale bruto last.

Ook hierbij is het probleem dat ik volgens de berekeningen onder lineaire hypotheek minder mag lenen dan onder annuïtair... Ze gaan niet uit van wat ik kán aflossen in de praktijk, maar in theorie. Dus ja, ik wil echt maximaal lenen, omdat ik tóch wel weet dat ik het kan aflossen, wat er ook gebeurd.

[assje]

Sport_Life schreef op donderdag 8 augustus 2019 @ 22:57:
Ik begrijp je doel, maar beter kun je dan lineair aflossen. 2 voordelen : 1) totale rentelasten zijn lager en 2) het is veel simpeler. Doe totaalbedrag door 240 en je hebt de maandelijkse aflossing. Doe daar x% rente /12 bij en je hebt de totale bruto maandlast.

Lineair is op geen enkele manier beter en ook niet goedkoper met het beoogde aflosschema. Dit is zelfs gewoon slecht advies, annuitair is precies zo simpel als de formule eenmaal bekend is.

[Sport_Life]

Ardana schreef op donderdag 8 augustus 2019 @ 23:05:
[...]

Ook hierbij is het probleem dat ik volgens de berekeningen onder lineaire hypotheek minder mag lenen dan onder annuïtair... Ze gaan niet uit van wat ik kán aflossen in de praktijk, maar in theorie. Dus ja, ik wil echt maximaal lenen, omdat ik tóch wel weet dat ik het kan aflossen, wat er ook gebeurd.

Wat vreemd dat men onderscheid maakt in annuitair en lineair, de tweede is voor de bank minder risico want je lost meer af in het begin (dus lagere rentelasten in totaal, vandaar mijn advies ).
Je maandlasten zijn in het begin wel hoger dus als ze daar naar kijken..

[Sport_Life]

assje schreef op donderdag 8 augustus 2019 @ 23:08:
[...]


Lineair is op geen enkele manier beter en ook niet goedkoper met het beoogde aflosschema. Dit is zelfs gewoon slecht advies, annuitair is precies zo simpel als de formule eenmaal bekend is.

Leg eens uit dan

[ Voor 13% gewijzigd door Sport_Life op 08-08-2019 23:21 ]

[assje]

Sport_Life schreef op donderdag 8 augustus 2019 @ 23:19:

Het gaat hier om een wens om extra af te lossen, hoogstwaarschijnlijk met een min of meer constant maandbedrag hypotheekvorm is dus compleet irrelevant.

Je kunt een annuiteire hypotheek ook gewoon lineair aflossen. Als je een hypotheek afsluit en er verder niet naar omkijkt is lineair inderdaad goedkoper. De enige reden hiervoor is omdat je veel sneller al meer aflost (minder schuld = minder rente). I.v.m. beperkt budget in deze casus is er juist behoefte aan een constante maandlast, dus juist annuitair.

Met de keuze voor een lineaire hypotheek leg je jezelf dus een hogere aflosverplichting op die niets oplevert.

Ik zou altijd kiezen voor een annuiteitenhypotheek met een looptijd van 30 jaar. Extra aflossing zou ik pet maand naar een spaarrekening boeken en dan 1x per jaar aflossen.

[ Voor 131% gewijzigd door assje op 08-08-2019 23:35 ]

[Sport_Life]

assje schreef op donderdag 8 augustus 2019 @ 23:20:
[...]


Eeeuh ok Jouw uitspraak is er typisch één van iemand die de klok heeft horen luiden maar niet weet waar de klepel hangt.

Het gaat hier om een wens om extra af te lossen, hoogstwaarschijnlijk met een min of meer constant maandbedrag hypotheekvorm is dus compleet irrelevant. Je kunt een annuiteire hypotheek ook gewoon lineair aflossen.

Jij had in dit geval zelf beter niet kunnen reageren want je geeft irrelevant/slecht advies en zet jezelf vervolgens zelf een beetje voor gek.

Ik ging er wat fors in met mijn opmerking, omdat ik verbaasd was over jouw stelligheid . Dat was wat overdreven van mijn kant.

We praten langs elkaar heen maar we bedoelen hetzelfde .

Puur annutair vs lineair is de tweede altijd goedkoper. (even 49% HRA buiten beschouwing gelaten...)
Wat jij doet is annuitair en vervolgens extra aflossen..dan krijg je dus alsnog een soort linear... Vandaar dat ik zeg vergeet annutair want dat is alleen maar verwarrend > met de voorwaarde dat de bank dit accepteert wat blijkbaar niet kan in dit geval. (wat nergens op slaat want minder risico..).

Voor linear heb je helemaal geen tooltje oid nodig om toekomstige lasten te berekenen , echt veel simpeler.

[ Voor 10% gewijzigd door Sport_Life op 08-08-2019 23:38 ]

[assje]

Sport_Life schreef op donderdag 8 augustus 2019 @ 23:33:
[...]

Ik ging er wat fors in met mijn opmerking, omdat ik verbaasd was over jouw stelligheid . Dat was wat overdreven van mijn kant.

We praten langs elkaar heen maar we bedoelen hetzelfde .

Puur annutair vs lineair is de tweede altijd goedkoper.
Wat jij doet is annuitair en vervolgens extra aflossen..dan krijg je dus alsnog een soort linear... Vandaar dat ik zeg vergeet annutair want dat is alleen maar verwarrend > met de voorwaarde dat de bank dit accepteert wat blijkbaar niet kan in dit geval. (wat nergens op slaat want minder risico..).

Ik heb de toon ook aangepast op jouw aanpassing. Blijft staan dat een lineaire hypotheek eigenlijk alleen zinvol is voor mensen die niet met hun hypotheek bezig willen zijn maar wel sneller aflossen.

In deze casus is lineair niet verstandig (en ook niet goedkoper)

Sport_Life schreef op donderdag 8 augustus 2019 @ 23:33:
[...]
Voor linear heb je helemaal geen tooltje oid nodig om toekomstige lasten te berekenen , echt veel simpeler.

Juist wel, vanwege budget is de wens dat maanlast gelijk blijft. Bij lineair moet je dus net zo goed gaan rekenen (buiten dat het waarschijnlijk initieel niet haalbaar is)

[ Voor 17% gewijzigd door assje op 08-08-2019 23:39 ]

[Sport_Life]

Volgens mij is de wens een eenvoudige hypotheek vorm, maargoed blijkbaar mag lineair niet, wat me overigens heel vreemd lijkt

Je zegt eigenlijk tegen de bank dat je sneller wilt aflossen (lineair ipv annuitair) en dan zegt de bank: nee mag niet, je leen capaciteit is te laag . Vervolgens zeg jij ik ga in 20 ipv 30 jaar aflossen

@SmiGueL de vrijheid valt wat voor te zeggen. (ben 't alleen niet eens dat lineair niet eenvoudiger is)

[ Voor 201% gewijzigd door Sport_Life op 09-08-2019 00:12 ]

[SmiGueL]

Sport_Life schreef op donderdag 8 augustus 2019 @ 23:40:
Volgens mij is de wens een eenvoudige hypotheek vorm, maargoed blijkbaar mag lineair niet, wat me overigens heel vreemd lijkt

Qua eenvoudigheid verschillen lineair en annuiteiten niet echt, en aangezien er in beide gevallen toch extra afgelost moet worden zou ik altijd voor annuiteiten kiezen. (en ook altijd 30 jaar overigens) Deze geeft je immers de vrijheid om niet extra af te lossen als het even een jaartje tegenzit.

Die laatste vereist wat meer discipline omdat je bij deze vorm niet verplicht bent om een groter deel af te lossen (en bij lineair per definitie wel) maar Ardana 'kennende' zit dat qua discipline wel goed.

[SmiGueL]

Ardana schreef op donderdag 8 augustus 2019 @ 21:55:
Thnx, in het bijzonder @President. Als ik dus € 125 pm extra aflos (op 'n hypotheek van 150.000 met een rente van 2,4%, dan ben ik in 20 jaar ipv 30 jaar van m'n lening af.

LET OP!!
Ik zie dat er een fout zit in de berekening.
Met die genoemde €125 ga je het niet redden..

Cell C11 t/m C257 is handmatig ingevuld. De formule(s) erboven moet je even naar beneden doortrekken.


@President Handige sheet!

Oh, excuses voor de dubbelpost.. Ik dacht dat Sport_Life gereplied had, maar dit was een edit in zijn vorige bericht.

Edit:
@Ardana Geupdate sheetlink:

https://we.tl/t-3waoHv4qRl

[ Voor 19% gewijzigd door SmiGueL op 09-08-2019 01:04 ]

[Longcat]

Sport_Life schreef op donderdag 8 augustus 2019 @ 23:40:
Volgens mij is de wens een eenvoudige hypotheek vorm, maargoed blijkbaar mag lineair niet, wat me overigens heel vreemd lijkt

Je zegt eigenlijk tegen de bank dat je sneller wilt aflossen (lineair ipv annuitair) en dan zegt de bank: nee mag niet, je leen capaciteit is te laag . Vervolgens zeg jij ik ga in 20 ipv 30 jaar aflossen

@SmiGueL de vrijheid valt wat voor te zeggen. (ben 't alleen niet eens dat lineair niet eenvoudiger is)

Nee, je gaat een verplichting aan om (in het begin) meer af te lossen. Hogere maandlasten en dus hoger risico.

[Ardana]

Longcat schreef op vrijdag 9 augustus 2019 @ 00:22:
[...]
Nee, je gaat een verplichting aan om (in het begin) meer af te lossen. Hogere maandlasten en dus hoger risico.

Yup, precies dat. En de bank vind dat ik niet meer mag lenen op basis van hun berekeningen. Nu zal die voor de gemiddelde mens wel opgaan, maar ik vind zuinig leven leuk. Ik heb in 2-3 jaar bijna 20k bij elkaar gesprokkeld, van ~€ 1.700 netto, door slim gebruik te maken van mogelijkheden die ik heb (alles legaal!). Dan kan de bank best zeggen "op basis van jouw inkomen heb je een afloscapaciteit van X", maar ik weet dat ik daar fors boven ga zitten in de praktijk. Niet voor niets dat de Rabo me ook een (maatwerk) lening wilde geven toen ik nog geen inkomenszekerheid uit uitkering had, iets waar de andere banken niet aan willen beginnen, maar de Rabo kan zien wat er binnenkomt en wat ik spaar.

[The_Vice]

Ardana schreef op donderdag 8 augustus 2019 @ 21:55:
Thnx, in het bijzonder @President. Als ik dus € 125 pm extra aflos (op 'n hypotheek van 150.000 met een rente van 2,4%, dan ben ik in 20 jaar ipv 30 jaar van m'n lening af.
[...]

Als ik het sheet van @President een beetje aanpas kom ik op een budget uit van ongeveer 250 €, boven je eerste netto bedrag (na WOZ drempel 0.7% en netto betaalde rente) uit. Nog steeds minder dan de bruto initiële maandlasten.

Doordat je sneller aflost gaan je maandlasten voor de bank steeds omlaag (vanuit de looptijd van 30 jaar gezien). _{(maar daar helpt looptijd-verkorting mee, wat hier al eerder aangegeven is.)}

Waar je naar toe wilt rekenen is een constant maandelijks netto budget, waarbij je na 240 maanden op ongeveer 0 uitkomt.

[SmiGueL]

Ardana schreef op donderdag 8 augustus 2019 @ 20:45:
Om die redenen wil ik dus een (annuïtaire) hypotheek niet binnen 30 jaar aflossen, maar binnen 20 jaar.

Ik wil dus weten hoe ik kan uitrekenen wat ik maandelijks extra moet aflossen om binnen dat schema van 20 jaar te blijven.

Ik ga er bij onderstaande berekening van uit dat er geen looptijdverkorting wordt toegepast maar dat de maandlasten bij elke aflossing lager worden. Ik weet namelijk niet of dit eerste bij de Rabo mogelijk is..
Indien dit wel mogelijk is dan is het volgens mij niet moeilijker dan het verschil van €788 - €585 = €203 maandelijks extra aflossen en dan ben je ook na 20 jaar klaar.


Eigenlijk is het heel simpel te berekenen als je uit gaat van de bruto lasten. (dat je netto wat terug krijgt zie ik gewoon als leuke bonus maar maakt de berekening waarschijnlijk onnodig complex en is tevens afhankelijk van belastingregels die elk jaar kunnen veranderen. Ga je uit van bruto weet je gewoon 20 jaar lang 100% zeker waar je aan toe bent. )

Bereken wat je kwijt bent als je voor 20 jaar annuiteiten gaat: €788 per maand.
Bereken wat je kwijt bent als je voor 30 jaar annuiteiten gaat: €585 per maand.

Sluit de hypotheek met de looptijd van 30 jaar af, en los het verschil maandelijks/jaarlijks af. Dan ben je dus na precies 20 jaar klaar.

(ik zou persoonlijk niet voor maandelijks extra aflossen gaan (maar jaarlijks) omdat je hypotheekbedrag na elke keer aflossen lager wordt vanwege die extra aflossing, waardoor je extra aflosdeel dan dus elke maand wijzigt (hoger moet worden) om aan het totaal van €788/mnd te komen.

Ik heb zelf destijds een Excel sheet gemaakt die dezelfde basis heeft als het reeds geposte document, maar de kosten per 12 maanden even samenvoegt. (overzichtelijker, als je toch jaarlijks aflost)



Zoals in de grafiek te zien wordt er 20 jaar lang elk jaar even veel betaald, en is de hypotheek vanaf dat moment exact €0.

*Mijn berekening/sheet gaat er van uit dat de aflossing jaarlijks is in de laatste maand van het jaar. Dit omdat in deze maand aflossen vermogensrendementsheffing kan schelen t.o.v. een maand later.
In januari van het jaar aflossen is uiteraard altijd efficiënter dan in december, daarom zou ik het ook in december van het jaar ervoor doen.

---

Wat je misschien nog niet hebt overwogen is je hypotheek op te splitsen in meerdere leningdelen.
Het is misschien iets omslachtiger dan 1 leningdeel van €150k, maar aangezien dit je met jouw aflosschema geld gaat schelen wil ik je deze opzet toch even voorleggen.
Het voordeel zit hem erin dat omdat je bij de Rabobank (elke bank overigens) zelfs bij het basispakket jaarlijks 10% boetevrij extra kunt aflossen (per leningdeel, niet op het totaal!), je dit deel ter grootte van het totale extra aflosbedrag nooit langer dan 10 jaar vast hoeft te zetten. (aangezien je dit binnen die periode toch gaat aflossen)

Omdat jij (als ik het goed begrijp) graag op safe speelt zou je het volgende kunnen overwegen.

Bijvoorbeeld:
Deel1: €30k met een rentevaste periode van 10 jaar @ 1.8%.
Deel2:€120k met een rentevaste periode van 20 jaar @ 2.4%.

De eerste 10 jaar los je elk jaar af op Deel1. Deze is na ~10 jaar volledig afgelost.
Vanaf jaar 11 ga je verder met extra aflossen op Deel2.

Dit gaat je echt geen tienduizenden euro's voordeel opleveren, maar een paar €k (bruto) moet volgens mij wel lukken.
(Helemaal als je om wat voor reden het plus pakket moet/wilt hebben en 20% per jaar kunt aflossen. zou je ook nog een Deel3 kunnen overwegen en deze voor 5 jaar vastzetten en uiteraard binnen 5 jaar aflossen.. Maar als ik dat zo zie heeft dat bij de Rabo weinig nut qua rentepercentage..)

[ Voor 31% gewijzigd door SmiGueL op 09-08-2019 12:35 ]

[President]

SmiGueL schreef op vrijdag 9 augustus 2019 @ 00:19:
[...]


LET OP!!
Ik zie dat er een fout zit in de berekening.
Met die genoemde €125 ga je het niet redden..

Cell C11 t/m C257 is handmatig ingevuld. De formule(s) erboven moet je even naar beneden doortrekken.


@President Handige sheet!

Oh, excuses voor de dubbelpost.. Ik dacht dat Sport_Life gereplied had, maar dit was een edit in zijn vorige bericht.

Edit:
@Ardana Geupdate sheetlink:

https://we.tl/t-3waoHv4qRl

Sorry, had hem voor mezelf aangepast met looptijd verkorting op gegeven moment

[assje]

https://docs.google.com/s...J7uaow4/edit?usp=drivesdk

Dit is het sheetje dat ik had. Echter nog niet aangepast voor het specifieke doel en niet up to date (aanpassingen EWF*).
- 1e tabblad is lang vs kort vastzetten uitgaande van extra aflossen besparing bij kort
- 2e tabblad doet ongeveer wat @Ardana bedoelt alleen kijkt naar het totaal
- rest minder relevant

Dit gaat dan wel uit van netto en wil dus zeggen dat onderhoud noodzakelijk is en het een stuk complexer wordt. Als je je schema zoals @SmiGueL zegt baseert op bruto ipv netto houd je het een stuk eenvoudiger en is een complexe sheet niet nodig. Je bent dan ook niet afhankelijk van voorlopige teruggave als je daar geen zin in hebt.

Bovendien, met een beperkt inkomen en additionele aflossingen wordt de HRA toch vrij snel marginaal.

*aanpassingen Wet Hillen nog niet verwerkt, dat wil zeggen dat EWF en Wet Hillen met elkaar verrekenen zoals ik doe gaat dus niet meer op. Ook de €0 aan het einde gaat niet meer op. Deze aanpassingen (en enige onzekerheid hoe het doorzet) maakt een netto berekening op lange termijn enigszins complex en wellicht zinloos.

[ Voor 37% gewijzigd door assje op 09-08-2019 09:00 ]

[Anoniem: 604938]

Ik heb niks toe te voegen aan het bovenstaande, maar ben wel blij om te lezen dat na een tijdje woning ellende je je aan een hypotheek mag binden. Hopelijk vind je een plekje waar het je de komende 20 jaar bevalt @Ardana

[LankHoar]

Anoniem: 604938 schreef op vrijdag 9 augustus 2019 @ 07:41:
Ik heb niks toe te voegen aan het bovenstaande, maar ben wel blij om te lezen dat na een tijdje woning ellende je je aan een hypotheek mag binden. Hopelijk vind je een plekje waar het je de komende 20 jaar bevalt @Ardana

Precies dit! Was vrolijk verbaasd toen ik op de FP deze thread zag staan met Ardana's avatar erbij

[GerritGekke]

Ben je genoodzaakt om nu een huis te kopen? Waarom stel ik de vraag, omdat huizen nu duur zijn.
ALS een zelfde situatie als tussen grofweg 2008-2014 zich weer binnenkort (zie conjectuurklok/vertrouwen in economie etc etc) voordoet dan zullen huizen prijs zakken.
Alles wat je nu “te veel” betaald moet je ook weer “extra” aflossen. In de regelen kan je niet zo hard extra aflossen als tegen de harde prijsdalingen. Ofwel je hebt een minder hoge hypotheek nodig.
Sterker nog. Als je het nu wel zou kunnen aflossen, dan is het in de andere situatie nog gunstiger want je lost nog sneller af!!

Er wordt nu ook gezegd dat de rente verder gaat zakken. Want het vertrouwen neemt af. Ondertussen kan je wellicht nog wat sparen, wat je alleen maar kan helpen tijdens het kopen van een huis en/of lagere hypotheek of sneller af te lossen.

En ik las dat een lineaire hypotheek nu niet echt tot de interessante mogelijkheden behoort, maar misschien dan juist wel. Ben je ook nog wat goedkoper uit over de looptijd.
(Persoonlijk denk ik dat lineaire altijd de verstandigste keuze is)

Het vereist meer geduld en een gokje, want je weet nooit exact wat het doet. Maar m.i. kan je er gif op innemen dat zo’n situatie zich weer gaat voordoen. Zonde om dan te veel te betalen, sta je wellicht ook meteen onder water met je hypotheek zoals veel mensen in de periode van 2008-2014. Wat je ook weer kan beperken.

[assje]

@Ardana wellicht had je je doel al bereikt maar als je toch nog verder wilt puzzelen hier een snelle update van een rekensheetje

Hiermee reken je dus wel netto uit gebaseerd op de info van nu (verder in de toekomst wordt dat steeds onzekerder).

Echter moet de additionele aflossing handmatig ingegeven worden, hij rekent dus niet automatisch een aflosschema uit o.b.v. een gelijkblijvende netto maandlast. Uiteraard kan ik dat ook maken maar dan moet er e.e.a. aangepast worden.

Als iemand daar behoefte aan heeft doe ik dat best, feedback is ook welkom (ik heb de aanpassing nogal snel gedaan dus zou een foutje in kunnen sluipen).

[daan!]

Ardana schreef op donderdag 8 augustus 2019 @ 22:16:
[...]

Dat zou kunnen, maar als ik dan niet in 10 jaar heb afgelost, kan het zomaar zijn dat de rente naar 8% gaat. Historisch gezien is dat niet eens een heeeel rare hoogte voor hypotheekrente. En met een rente van 8% ga ik het nooit redden om het restant wél in die 10 jaar af te lossen.

Het verschil tussen 10 en 20 jaar vast is ~0,8% (1,8 vs 2,4. Dat is niet voldoende om met zekerheid de hypotheek in de eerste 10 jaar af te lossen.

Heb je ook naar de optie gekeken om een deel hypotheek voor 20 jaar rentevast te zetten en een deel voor 10, 5 of 1 jaar? Zo kan je extra aflossen op het deel dat qua rente het duurst is (of na 10 jaar gaat zijn).
Mocht de rente inderdaad stijgen dan gebruik je je extra afloscapaciteit in het variabele deel om zo na 10 jaar daar geen tot nauwelijks extra kosten aan te hebben. (je wilde toch al na 10 jaar ongeveer de helft afgelost hebben)
Mocht de rente laag blijven of zelfs nog extra dalen dan kan je aflossen op het 20 jaar rentevaste deel omdat dat dan het duurste is om te lenen.

[retakenroots]

Ardana schreef op donderdag 8 augustus 2019 @ 20:45:
Ik wil dus weten hoe ik kan uitrekenen wat ik maandelijks extra moet aflossen om binnen dat schema van 20 jaar te blijven.

Dat is lastig omdat de annuiteiten berekening rekening houdt met de looptijd van de hypotheek dus de hypotheek verstrekker past de maandelijkse kosten aan om op 30 jaar uit te komen.

als je elke maand 450 euro extra zou aflossen dan (bij een hypotheek van 150.000 tegen 3% rente) dan ben je na 20 jaar zeker klaar. (Maar dit is nagenoeg hetzelfde als een looptjd van 20 jaar alleen wordt je hypotheekschuld sneller lager)

Ooit een programma hiervoor geschreven toen ik zelf naar een hypotheek zocht. (<1 EUR afwijking op mijn uiteindelijke hypotheek)

code:

maand|rente|belastingteruggaaf|aflossing|extra-storting|restschuld
2019.01|375,00|140,63|257,41|450,00|149292,59|
2019.02|373,23|139,74|257,27|450,00|148585,32|
2019.03|371,46|138,86|257,14|450,00|147878,18|
2019.04|369,70|137,97|257,00|450,00|147171,18|
2019.05|367,93|137,09|256,86|450,00|146464,33|
2019.06|366,16|136,21|256,71|450,00|145757,62|
2019.07|364,39|135,32|256,56|450,00|145051,06|
2019.08|362,63|134,44|256,41|450,00|144344,65|
2019.09|360,86|133,56|256,25|450,00|143638,40|
2019.10|359,10|132,67|256,09|450,00|142932,32|
2019.11|357,33|131,79|255,92|450,00|142226,40|
2019.12|355,57|130,91|255,75|450,00|141520,65|
2020.01|353,80|127,43|255,58|450,00|140815,07|
2020.02|352,04|126,56|255,40|450,00|140109,67|
2020.03|350,27|125,70|255,22|450,00|139404,45|
2020.04|348,51|124,83|255,03|450,00|138699,41|
2020.05|346,75|123,97|254,84|450,00|137994,57|
2020.06|344,99|123,11|254,65|450,00|137289,92|
2020.07|343,22|122,24|254,45|450,00|136585,46|
2020.08|341,46|121,38|254,25|450,00|135881,21|
2020.09|339,70|120,52|254,05|450,00|135177,16|
2020.10|337,94|119,65|253,84|450,00|134473,33|
2020.11|336,18|118,79|253,62|450,00|133769,70|
2020.12|334,42|117,93|253,40|450,00|133066,30|
2021.01|332,67|114,68|253,18|450,00|132363,12|
2021.02|330,91|113,84|252,95|450,00|131660,16|
2021.03|329,15|112,99|252,72|450,00|130957,44|
2021.04|327,39|112,15|252,49|450,00|130254,95|
2021.05|325,64|111,31|252,25|450,00|129552,70|
2021.06|323,88|110,46|252,00|450,00|128850,70|
2021.07|322,13|109,62|251,75|450,00|128148,95|
2021.08|320,37|108,78|251,50|450,00|127447,45|
2021.09|318,62|107,94|251,24|450,00|126746,21|
2021.10|316,87|107,10|250,98|450,00|126045,23|
2021.11|315,11|106,25|250,71|450,00|125344,52|
2021.12|313,36|105,41|250,44|450,00|124644,08|
2022.01|311,61|102,39|250,16|450,00|123943,92|
2022.02|309,86|101,57|249,88|450,00|123244,04|
2022.03|308,11|100,75|249,59|450,00|122544,45|
2022.04|306,36|99,93|249,30|450,00|121845,14|
2022.05|304,61|99,11|249,01|450,00|121146,14|
2022.06|302,87|98,28|248,70|450,00|120447,44|
2022.07|301,12|97,46|248,40|450,00|119749,04|
2022.08|299,37|96,64|248,09|450,00|119050,95|
2022.09|297,63|95,82|247,77|450,00|118353,18|
2022.10|295,88|95,00|247,45|450,00|117655,73|
2022.11|294,14|94,18|247,12|450,00|116958,61|
2022.12|292,40|93,36|246,79|450,00|116261,82|
2023.01|290,65|90,58|246,45|450,00|115565,37|
2023.02|288,91|89,78|246,11|450,00|114869,26|
2023.03|287,17|88,97|245,76|450,00|114173,49|
2023.04|285,43|88,17|245,41|450,00|113478,08|
2023.05|283,70|87,37|245,05|450,00|112783,03|
2023.06|281,96|86,58|244,69|450,00|112088,34|
2023.07|280,22|85,78|244,32|450,00|111394,02|
2023.08|278,49|84,98|243,94|450,00|110700,08|
2023.09|276,75|84,18|243,56|450,00|110006,51|
2023.10|275,02|83,38|243,18|450,00|109313,33|
2023.11|273,28|82,59|242,79|450,00|108620,55|
2023.12|271,55|81,79|242,39|450,00|107928,16|
2024.01|269,82|79,23|241,99|450,00|107236,17|
2024.02|268,09|78,45|241,58|450,00|106544,59|
2024.03|266,36|77,68|241,16|450,00|105853,43|
2024.04|264,63|76,90|240,74|450,00|105162,68|
2024.05|262,91|76,12|240,32|450,00|104472,37|
2024.06|261,18|75,34|239,88|450,00|103782,48|
2024.07|259,46|74,57|239,45|450,00|103093,04|
2024.08|257,73|73,79|239,00|450,00|102404,04|
2024.09|256,01|73,02|238,55|450,00|101715,49|
2024.10|254,29|72,24|238,09|450,00|101027,39|
2024.11|252,57|71,47|237,63|450,00|100339,76|
2024.12|250,85|70,69|237,16|450,00|99652,60|
2025.01|249,13|68,37|236,68|450,00|98965,92|
2025.02|247,41|67,61|236,20|450,00|98279,72|
2025.03|245,70|66,86|235,71|450,00|97594,00|
2025.04|243,99|66,10|235,22|450,00|96908,78|
2025.05|242,27|65,35|234,72|450,00|96224,07|
2025.06|240,56|64,60|234,21|450,00|95539,86|
2025.07|238,85|63,84|233,69|450,00|94856,17|
2025.08|237,14|63,09|233,17|450,00|94173,00|
2025.09|235,43|62,34|232,64|450,00|93490,35|
2025.10|233,73|61,59|232,11|450,00|92808,25|
2025.11|232,02|60,84|231,56|450,00|92126,68|
2025.12|230,32|60,09|231,01|450,00|91445,67|
2026.01|228,61|57,99|230,46|450,00|90765,21|
2026.02|226,91|57,26|229,89|450,00|90085,32|
2026.03|225,21|56,53|229,32|450,00|89405,99|
2026.04|223,51|55,80|228,75|450,00|88727,25|
2026.05|221,82|55,07|228,16|450,00|88049,09|
2026.06|220,12|54,34|227,57|450,00|87371,52|
2026.07|218,43|53,61|226,97|450,00|86694,55|
2026.08|216,74|52,88|226,36|450,00|86018,19|
2026.09|215,05|52,16|225,74|450,00|85342,45|
2026.10|213,36|51,43|225,12|450,00|84667,32|
2026.11|211,67|50,70|224,49|450,00|83992,83|
2026.12|209,98|49,98|223,85|450,00|83318,98|
2027.01|208,30|48,11|223,21|450,00|82645,77|
2027.02|206,61|47,40|222,55|450,00|81973,22|
2027.03|204,93|46,70|221,89|450,00|81301,32|
2027.04|203,25|45,99|221,22|450,00|80630,10|
2027.05|201,58|45,29|220,54|450,00|79959,56|
2027.06|199,90|44,58|219,86|450,00|79289,70|
2027.07|198,22|43,88|219,16|450,00|78620,53|
2027.08|196,55|43,18|218,46|450,00|77952,07|
2027.09|194,88|42,47|217,75|450,00|77284,32|
2027.10|193,21|41,77|217,03|450,00|76617,29|
2027.11|191,54|41,07|216,30|450,00|75950,98|
2027.12|189,88|40,37|215,57|450,00|75285,42|
2028.01|188,21|38,73|214,82|450,00|74620,59|
2028.02|186,55|38,05|214,07|450,00|73956,53|
2028.03|184,89|37,37|213,31|450,00|73293,22|
2028.04|183,23|36,69|212,53|450,00|72630,69|
2028.05|181,58|36,01|211,75|450,00|71968,93|
2028.06|179,92|35,33|210,96|450,00|71307,97|
2028.07|178,27|34,65|210,17|450,00|70647,80|
2028.08|176,62|33,98|209,36|450,00|69988,45|
2028.09|174,97|33,30|208,54|450,00|69329,91|
2028.10|173,32|32,63|207,71|450,00|68672,19|
2028.11|171,68|31,95|206,88|450,00|68015,32|
2028.12|170,04|31,28|206,03|450,00|67359,29|
2029.01|168,40|29,86|205,17|450,00|66704,11|
2029.02|166,76|29,20|204,31|450,00|66049,80|
2029.03|165,12|28,55|203,43|450,00|65396,37|
2029.04|163,49|27,90|202,55|450,00|64743,82|
2029.05|161,86|27,24|201,65|450,00|64092,17|
2029.06|160,23|26,59|200,75|450,00|63441,42|
2029.07|158,60|25,94|199,83|450,00|62791,58|
2029.08|156,98|25,29|198,91|450,00|62142,68|
2029.09|155,36|24,64|197,97|450,00|61494,71|
2029.10|153,74|23,99|197,02|450,00|60847,68|
2029.11|152,12|23,35|196,07|450,00|60201,62|
2029.12|150,50|22,70|195,10|450,00|59556,52|
2030.01|148,89|21,51|194,12|450,00|58912,40|
2030.02|147,28|20,88|193,13|450,00|58269,27|
2030.03|145,67|20,25|192,13|450,00|57627,14|
2030.04|144,07|19,62|191,12|450,00|56986,03|
2030.05|142,47|19,00|190,09|450,00|56345,93|
2030.06|140,86|18,37|189,06|450,00|55706,87|
2030.07|139,27|17,75|188,01|450,00|55068,86|
2030.08|137,67|17,13|186,95|450,00|54431,91|
2030.09|136,08|16,51|185,89|450,00|53796,02|
2030.10|134,49|15,89|184,80|450,00|53161,22|
2030.11|132,90|15,27|183,71|450,00|52527,51|
2030.12|131,32|14,65|182,61|450,00|51894,90|
2031.01|129,74|13,68|181,49|450,00|51263,41|
2031.02|128,16|13,08|180,36|450,00|50633,05|
2031.03|126,58|12,48|179,22|450,00|50003,84|
2031.04|125,01|11,88|178,06|450,00|49375,77|
2031.05|123,44|11,28|176,90|450,00|48748,88|
2031.06|121,87|10,69|175,72|450,00|48123,16|
2031.07|120,31|10,09|174,52|450,00|47498,64|
2031.08|118,75|9,50|173,32|450,00|46875,32|
2031.09|117,19|8,91|172,10|450,00|46253,22|
2031.10|115,63|8,32|170,87|450,00|45632,36|
2031.11|114,08|7,73|169,62|450,00|45012,74|
2031.12|112,53|7,14|168,36|450,00|44394,37|
2032.01|110,99|6,55|167,09|450,00|43777,28|
2032.02|109,44|5,96|165,80|450,00|43161,48|
2032.03|107,90|5,38|164,50|450,00|42546,98|
2032.04|106,37|4,79|163,19|450,00|41933,79|
2032.05|104,83|4,21|161,86|450,00|41321,93|
2032.06|103,30|3,63|160,51|450,00|40711,42|
2032.07|101,78|3,05|159,16|450,00|40102,26|
2032.08|100,26|2,47|157,78|450,00|39494,48|
2032.09|98,74|1,89|156,40|450,00|38888,08|
2032.10|97,22|1,32|154,99|450,00|38283,09|
2032.11|95,71|0,74|153,58|450,00|37679,51|
2032.12|94,20|0,17|152,14|450,00|37077,37|
2033.01|92,69|0,00|150,69|450,00|36476,67|
2033.02|91,19|0,00|149,23|450,00|35877,44|
2033.03|89,69|0,00|147,75|450,00|35279,69|
2033.04|88,20|0,00|146,25|450,00|34683,44|
2033.05|86,71|0,00|144,74|450,00|34088,69|
2033.06|85,22|0,00|143,21|450,00|33495,48|
2033.07|83,74|0,00|141,67|450,00|32903,81|
2033.08|82,26|0,00|140,11|450,00|32313,71|
2033.09|80,78|0,00|138,53|450,00|31725,18|
2033.10|79,31|0,00|136,93|450,00|31138,25|
2033.11|77,85|0,00|135,32|450,00|30552,93|
2033.12|76,38|0,00|133,69|450,00|29969,24|
2034.01|74,92|0,00|132,04|450,00|29387,20|
2034.02|73,47|0,00|130,37|450,00|28806,83|
2034.03|72,02|0,00|128,69|450,00|28228,14|
2034.04|70,57|0,00|126,99|450,00|27651,16|
2034.05|69,13|0,00|125,26|450,00|27075,89|
2034.06|67,69|0,00|123,52|450,00|26502,37|
2034.07|66,26|0,00|121,77|450,00|25930,60|
2034.08|64,83|0,00|119,99|450,00|25360,61|
2034.09|63,40|0,00|118,19|450,00|24792,42|
2034.10|61,98|0,00|116,37|450,00|24226,05|
2034.11|60,57|0,00|114,54|450,00|23661,51|
2034.12|59,15|0,00|112,68|450,00|23098,83|
2035.01|57,75|0,00|110,80|450,00|22538,03|
2035.02|56,35|0,00|108,91|450,00|21979,12|
2035.03|54,95|0,00|106,99|450,00|21422,13|
2035.04|53,56|0,00|105,05|450,00|20867,08|
2035.05|52,17|0,00|103,09|450,00|20313,99|
2035.06|50,78|0,00|101,11|450,00|19762,89|
2035.07|49,41|0,00|99,10|450,00|19213,78|
2035.08|48,03|0,00|97,08|450,00|18666,71|
2035.09|46,67|0,00|95,03|450,00|18121,68|
2035.10|45,30|0,00|92,96|450,00|17578,72|
2035.11|43,95|0,00|90,86|450,00|17037,85|
2035.12|42,59|0,00|88,75|450,00|16499,11|
2036.01|41,25|0,00|86,61|450,00|15962,50|
2036.02|39,91|0,00|84,44|450,00|15428,06|
2036.03|38,57|0,00|82,26|450,00|14895,80|
2036.04|37,24|0,00|80,04|450,00|14365,76|
2036.05|35,91|0,00|77,81|450,00|13837,95|
2036.06|34,59|0,00|75,54|450,00|13312,41|
2036.07|33,28|0,00|73,26|450,00|12789,15|
2036.08|31,97|0,00|70,94|450,00|12268,21|
2036.09|30,67|0,00|68,60|450,00|11749,61|
2036.10|29,37|0,00|66,24|450,00|11233,37|
2036.11|28,08|0,00|63,85|450,00|10719,52|
2036.12|26,80|0,00|61,43|450,00|10208,09|
2037.01|25,52|0,00|58,98|450,00|9699,11|
2037.02|24,25|0,00|56,51|450,00|9192,61|
2037.03|22,98|0,00|54,00|450,00|8688,60|
2037.04|21,72|0,00|51,47|450,00|8187,13|
2037.05|20,47|0,00|48,91|450,00|7688,21|
2037.06|19,22|0,00|46,32|450,00|7191,89|
2037.07|17,98|0,00|43,71|450,00|6698,18|
2037.08|16,75|0,00|41,06|450,00|6207,13|
2037.09|15,52|0,00|38,38|450,00|5718,75|
2037.10|14,30|0,00|35,67|450,00|5233,08|
2037.11|13,08|0,00|32,92|450,00|4750,16|
2037.12|11,88|0,00|30,15|450,00|4270,01|
2038.01|10,68|0,00|27,34|450,00|3792,67|
2038.02|9,48|0,00|24,50|450,00|3318,16|
2038.03|8,30|0,00|21,63|450,00|2846,53|
2038.04|7,12|0,00|18,73|450,00|2377,80|
2038.05|5,94|0,00|15,79|450,00|1912,02|
2038.06|4,78|0,00|12,81|450,00|1449,21|
2038.07|3,62|0,00|9,80|450,00|989,41|
2038.08|2,47|0,00|6,75|450,00|532,65|
2038.09|1,33|0,00|3,67|450,00|78,98|
2038.10|0,20|0,00|0,55|78,44|0,00|

[ Voor 0% gewijzigd door Rukapul op 09-08-2019 10:32 . Reden: grote tabellen vervuilen de discussie ]

[Pieroman]

Naast de discussie over het aflossen zelf mis ik nog even in welke risicoklasse jouw hypotheek zou vallen. Afhankelijk hiervan zou de hypotheekrente naarmate er verder wordt afgelost namelijk nog omlaag kunnen (disclaimer: dit is niet bij elke bank het geval! Zeker bespreken met een hypotheekadviseur).
Daarmee zou bij elke 5% of 10% aflossing de rente omlaag gaan waardoor je ook weer versneld aflost.

Verder kan ik zelf Moneywise aanraden als adviseur met lage kosten.

[Sport_Life]

Ben je trouwens al bij een onafhankelijk hypotheekadviseur geweest of ben je alleen bij een verkoper van de Rabobank geweest? .

En om wat voor woning gaat het? Een jaren 30 appartement in leiden is in onderhoud en Gwe veel duurder dan een jaren '00 woning in Twente. Helaas kijkt de rabobank niet verder dan interne regels met als doel jou zoveel mogelijk rente laten betalen.. (rabobank zal annuitair adviseren, wat meer rente kost, ondanks dat sommige hier beweren van niet )

[ Voor 66% gewijzigd door Sport_Life op 09-08-2019 10:36 ]

[assje]

Pieroman schreef op vrijdag 9 augustus 2019 @ 10:25:
Naast de discussie over het aflossen zelf mis ik nog even in welke risicoklasse jouw hypotheek zou vallen. Afhankelijk hiervan zou de hypotheekrente naarmate er verder wordt afgelost namelijk nog omlaag kunnen (disclaimer: dit is niet bij elke bank het geval! Zeker bespreken met een hypotheekadviseur).
Daarmee zou bij elke 5% of 10% aflossing de rente omlaag gaan waardoor je ook weer versneld aflost.

Verder kan ik zelf Moneywise aanraden als adviseur met lage kosten.

Bijna vanzelfsprekend zal het hier om NHG gaan. Zelfs met extra aflossingen blijft de TVT van NHG erg laag.

[retakenroots]

Pieroman schreef op vrijdag 9 augustus 2019 @ 10:25:
Naast de discussie over het aflossen zelf mis ik nog even in welke risicoklasse jouw hypotheek zou vallen. Afhankelijk hiervan zou de hypotheekrente naarmate er verder wordt afgelost namelijk nog omlaag kunnen (disclaimer: dit is niet bij elke bank het geval! Zeker bespreken met een hypotheekadviseur).
Daarmee zou bij elke 5% of 10% aflossing de rente omlaag gaan waardoor je ook weer versneld aflost.

Verder kan ik zelf Moneywise aanraden als adviseur met lage kosten.

Precies het beste is zo snel mogelijk aflossen om je hypotheek opslag er af te krijgen dan betaal je de laagste rente percentage en gaan je maand lasten het snelst omlaag.

[assje]

Sport_Life schreef op vrijdag 9 augustus 2019 @ 10:29:
Ben je trouwens al bij een onafhankelijk hypotheekadviseur geweest of ben je alleen bij een verkoper van de Rabobank geweest? .

En om wat voor woning gaat het? Een jaren 30 appartement in leiden is in onderhoud en Gwe veel duurder dan een jaren '00 woning in Twente. Helaas kijkt de rabobank niet verder dan interne regels met als doel jou zoveel mogelijk rente laten betalen.. (rabobank zal annuitair adviseren, wat meer rente kost, ondanks dat sommige hier beweren van niet )

In het kader van kosten minimaliseren, met de juiste ondersteuning van Tweakers en je eenvoudige case in overweging nemende kan je waarschijnlijk prima toe met bijvoorbeeld Hypotheek24

[Ardana]

Pieroman schreef op vrijdag 9 augustus 2019 @ 10:25:
Naast de discussie over het aflossen zelf mis ik nog even in welke risicoklasse jouw hypotheek zou vallen. Afhankelijk hiervan zou de hypotheekrente naarmate er verder wordt afgelost namelijk nog omlaag kunnen (disclaimer: dit is niet bij elke bank het geval! Zeker bespreken met een hypotheekadviseur).
Daarmee zou bij elke 5% of 10% aflossing de rente omlaag gaan waardoor je ook weer versneld aflost.

Verder kan ik zelf Moneywise aanraden als adviseur met lage kosten.

Vanwege NHG val je altijd in de laagste rente-klasse.

Sport_Life schreef op vrijdag 9 augustus 2019 @ 10:29:
Ben je trouwens al bij een onafhankelijk hypotheekadviseur geweest of ben je alleen bij een verkoper van de Rabobank geweest? .

En om wat voor woning gaat het? Een jaren 30 appartement in leiden is in onderhoud en Gwe veel duurder dan een jaren '00 woning in Twente.

Ik heb nog geen woning gevonden, iets tot € 160k vinden is in Leiden echt heeeeeel lastig... Zal sowieso een appartementje worden, waarbij (tenzij slechte VVE) groot-onderhoud door de VVE geregeld word. Opletten dat de VVE gezond is (en bijdragen dat deze gezond blijft) is dus wel belangrijk, maar ik hoef niet ineens een dak te vervangen oid.

En ik ben nu bij 2 adviseurs geweest, 1 zelfstandige en 1 bij de Rabo-bank

assje schreef op vrijdag 9 augustus 2019 @ 10:37:
[...]


In het kader van kosten minimaliseren, met de juiste ondersteuning van Tweakers en je eenvoudige case in overweging nemende kan je waarschijnlijk prima toe met bijvoorbeeld Hypotheek24

Vermoedelijk kan ik geen hypotheek via hen krijgen omdat ik een uitkering heb. Ik heb het ze nagevraagd, wacht op reactie. Schrap dat, volgens hun chat-medewerker is het wel mogelijk! Thnx

[ Voor 14% gewijzigd door Ardana op 09-08-2019 10:43 ]

[Ardana]

Oeps, dubble-post.

[ Voor 97% gewijzigd door Ardana op 09-08-2019 10:41 ]

[Sport_Life]

Ardana schreef op vrijdag 9 augustus 2019 @ 10:38:
[...]

Vanwege NHG val je altijd in de laagste rente-klasse.


[...]

Ik heb nog geen woning gevonden, iets tot € 160k vinden is in Leiden echt heeeeeel lastig... Zal sowieso een appartementje worden, waarbij (tenzij slechte VVE) groot-onderhoud door de VVE geregeld word. Opletten dat de VVE gezond is (en bijdragen dat deze gezond blijft) is dus wel belangrijk, maar ik hoef niet ineens een dak te vervangen oid.

En ik ben nu bij 2 adviseurs geweest, 1 zelfstandige en 1 bij de Rabo-bank

Je doet hier behoorlijk wat aannames.

Als de vve geld tekort komt op de spaarrekening zul je zelf extra moeten bijdragen, het is heel lastig om een goede vve te beoordelen. Met name in de prijsklasse waarin je zoekt is de kans groot een kat in de zak te treffen.

[ Voor 5% gewijzigd door Sport_Life op 09-08-2019 10:48 ]

[Monkeydancer]

- 20 en 30 jaar, leencapaciteit kan verschillen. Ik kan meer lenen met looptijd van 20 jaar, omdat de rente lager is dan met 30 jaar. Rentepercentage beïnvloed leencapaciteit. Ik heb begrepen dat je minder kan lenen, maar gaf de hypotheekverstrekker aan waarom dat zo is?
- Je kan altijd nog tussentijds besluiten om te verhuizen in die 20 jaar. Kan nog heel veel dingen gebeuren, zoals wisseling van baan etc. Verhuis je, kan je nieuwe hypotheek afsluiten of oude meenemen.
- Hou ook rekening met afbouw hypotheekrenteaftrek.

[Ardana]

Sport_Life schreef op vrijdag 9 augustus 2019 @ 10:41:
[...]

Je doet hier behoorlijk wat aannames.

Als de vve geld tekort komt op de spaarrekening zul je zelf extra moeten bijdragen, het is heel lastig om een goede vve te beoordelen.

Er zijn 2 soorten VVE's waar ik naar kijk: de kleine, waarbij ik het redelijk zelf kan inschatten (er zijn echt staatjes voor wat je gereserveerd moet hebben enzo, en mijn ex-schoonzus werkt voor een grote VVE-beheerder) en degenen waarbij bijv. een Woningbouwvereniging 51% in bezit wil houden. Ja, dat geeft minder vrijheid, maar wel een stukje meer zekerheid.

[leon0013]

Jou situatie lijkt enigszins op de mijne 4 jaar terug.

Toen ook appartement verkocht met verlies. ( 2008-2013 was geen fijne periode om een huis te hebben)

Heb zelf ook een 30 jaar hypotheek met 20 jaar vaste rente.

Sinds vorig jaar ben ik ook begonnen met versneld aflossen.
Mijn doel is ook aflossen voor HRA-periode op is. ( nu nog 18 jaar) rentevast is nog 16

Standaard gaat bij mijn bank het maandbedrag naar beneden na een extra aflossing,
Ik mag tot 15% van de hoofdsom per jaar extra boetevrij aflossen, met een minimum van 500 euro per keer. Elk kwartaal stort ik m'n maandelijks ontvangen hypotheekrenteaftrek in m'n hypotheek. Dat verhoog ik dan weer met het verschil van nieuw en oud maandbedrag zodat ik netto hetzelfde blijf betalen.
Ook stop ik er evt ander geld dat ik over heb na sparen, reserveren, over van vakantiegeld enz.

Als je wilt kan ik je mijn excel wel doorsturen. Deze is zuiver toegespitst op de situatie dalende maandlasten bij aflossing maar is natuurlijk zo aan te passen.

[assje]

retakenroots schreef op vrijdag 9 augustus 2019 @ 10:20:
[...]


Dat is lastig omdat de annuiteiten berekening rekening houdt met de looptijd van de hypotheek dus de hypotheek verstrekker past de maandelijkse kosten aan om op 30 jaar uit te komen.

Als je alleen uitgaat van bruto valt dat wel mee, netto is inderdaad lastig en onzeker.


Zie hier update van mijn sheet, 2e tabblad is eenvoudig uitgaand van bruto. Je kunt instellen in hoeveel jaar je af wilt lossen en benodigde extra aflossing wordt daarop aangepast. Sheetje werkt variabel, je kunt dus ook aflossen in 10/20/25 o.i.d. instellen. Uitkomst zal hetzelfde zijn als sheetje @SmiGueL en @President, hij is alleen iets flexibeler denk ik.

@Ardana ik denk dat dit eigenlijk was wat jij initieel bedoelde. Desgewenst kun je het aflosschema uit tabblad 2 overnemen in tabblad 1 om een indicatie van netto te krijgen (heb ik nu al gedaan in de sheet).

Wellicht kan iemand even een check doen van de uitkomst? Weet ik of ik geen kopieer +/- foutjes gemaakt heb.

*Netto rente = Netto "last incl HRA/EWF", nog even betere term voor verzinnen

[ Voor 28% gewijzigd door assje op 09-08-2019 11:34 ]

[TheBrut3]

Ik zou bij een maandelijkse (of jaarlijkse) extra aflossing niet kiezen voor looptijdskorting, maar voor korting op de maandlasten. Bij looptijdskorting zit je vast een het hogere bedrag. Echter als je voor een lager maandbedrag kiest EN je hebt de discipline om extra af te lossen, dan blijf je flexibel. Wat je aan lager maandelijks bedrag uitgeeft kan je optellen bij de extra aflossing, dan ben je nog wat sneller klaar. Als het restbedrag na 20 jaar 0 is ben je helemaal klaar, ook al heb je nooit gekozen voor looptijdskorting.

Zo heb ik het ook gedaan. Ben begonnen met een bedrag van €800, deze binnen 5 jaar naar minder dan €500 gebracht en vanaf nu kiezen voor looptijdskorting. Hierdoor was ik in die periode van 5 jaar wat flexibeler in de uitgaven. Doel is om na zo'n 15 jaar klaar te zijn en ook al is de looptijd op papier dan nog 15 jaar, klaar is klaar.

SmiGueL schreef op vrijdag 9 augustus 2019 @ 02:05:
(ik zou persoonlijk niet voor maandelijks extra aflossen gaan (maar jaarlijks)

Maandelijks is iets goedkoper omdat er steeds een extra deel wordt afgelost. Hierdoor is de rente over een kleiner bedrag. Scheelt allemaal niet veel, maar als je jaarlijks 2400 (voorbeeld) extra wil aflossen is het voordeliger om maandelijks 200 te doen dan op het einde van het jaar 2400.

[assje]

TheBrut3 schreef op vrijdag 9 augustus 2019 @ 12:12:
Ik zou bij een maandelijkse (of jaarlijkse) extra aflossing niet kiezen voor looptijdskorting, maar voor korting op de maandlasten.

Uiteraard, geen enkele reden om voor looptijdsverkorting te kiezen, niet bij aanvang maar ook niet bij additionele aflossingen.

Maandelijks is iets goedkoper omdat er steeds een extra deel wordt afgelost. Hierdoor is de rente over een kleiner bedrag. Scheelt allemaal niet veel, maar als je jaarlijks 2400 (voorbeeld) extra wil aflossen is het voordeliger om maandelijks 200 te doen dan op het einde van het jaar 2400.

Is natuurlijk waar maar je bent de liquiditeit ook eerder kwijt, daarnaast is er zoals gezegd bij sommige aanbieders een minimum per aflossing. Bij maandelijkse aflossing wil je denk ik sowieso alsnog de berekening baseren per jaar zodat je een automatische maandelijkse overboeking in kunt stellen, deze hoef je dan alleen per jaar aan te passen.

Ik zou er persoonlijk de voorkeur aan geven eens per jaar e.e.a. te evalueren en dan ineens de extra aflossing te doen (en zo nodig bij te sturen). Zeker in deze casus waar de hypotheek (incl. extra aflossing) een zeer significant deel van de vaste lasten zal zijn.

[ Voor 8% gewijzigd door assje op 09-08-2019 12:18 ]

[wrvk82]

Ja kan ook kunnen nadenken om het geld dat je extra zou willen af te lossen, te gaan beleggen in trackers en/of dividendaandelen.

Voordelen:
+ Rendement langere termijn veelal >5% per jaar en dus beter dan besparing tov hypotheekrente
+ Liquiditeit: Geld is en blijft beschikbaar. Vermogensrendementsbelasting wel van toepassing indien totale vermogen >30k als je alleen bent en >60k indien fiscaal partnerschap.
+ Je kan altijd nog beslissen om af te lossen op je hypotheek als dat interessanter wordt

Die hypotheek is 20jaar hetzelfde. Met inflatie etc. wordt een schuld alleen maar minder waard en dus logischerwijs makkelijker om te betalen/af te lossen.

Zelf kies ik dus voor zelf geld investeren versus extra aflossen op mijn annuïteitenhypotheek. Zelfs als we straks "maar" 38% van de rente kunnen aftrekken van de belasting (na inhouding woningforfait).

[Longcat]

GerritGekke schreef op vrijdag 9 augustus 2019 @ 10:06:
Ben je genoodzaakt om nu een huis te kopen? Waarom stel ik de vraag, omdat huizen nu duur zijn.
ALS een zelfde situatie als tussen grofweg 2008-2014 zich weer binnenkort (zie conjectuurklok/vertrouwen in economie etc etc) voordoet dan zullen huizen prijs zakken.

Of woningen duur zijn ligt er maar net aan hoe je het bekijkt. Als je de gemiddelde huisprijs neemt, staan we in reële termen (incl. inflatie) rond het niveau van 2008. Huizen zijn in 10 jaar tijd dus niet duurder geworden. Als je kijkt naar de maandlasten van de hypotheek als % van het inkomen, dan is dit ook vrij constant gebleven. Dat een woning veel euro's kost maakt niet veel uit als de rente erg laag is. Koop je liever een woning voor 300.000 met 8% rente of (dezelfde wonign) voor 400.000 met 2% rente?

Nog een ander perspectief: als je een woning kiest waar je misschien wel de rest van je leven kan blijven wonen, dan maakt de prijs niet uit. Je betaalt de hypotheek af in 30 jaar (of minder) en dan ben je klaar. Wat de prijs doet maakt niet uit. Het gaat om de betaalbaarheid. Daar helpt de lage rente dan weer bij.

[ Voor 15% gewijzigd door Longcat op 09-08-2019 12:47 ]

[Ardana]

TheBrut3 schreef op vrijdag 9 augustus 2019 @ 12:12:
Ik zou bij een maandelijkse (of jaarlijkse) extra aflossing niet kiezen voor looptijdskorting, maar voor korting op de maandlasten. Bij looptijdskorting zit je vast een het hogere bedrag. Echter als je voor een lager maandbedrag kiest EN je hebt de discipline om extra af te lossen, dan blijf je flexibel. Wat je aan lager maandelijks bedrag uitgeeft kan je optellen bij de extra aflossing, dan ben je nog wat sneller klaar. Als het restbedrag na 20 jaar 0 is ben je helemaal klaar, ook al heb je nooit gekozen voor looptijdskorting.

Ik moet zeggen dat ik hier niet heel veel van snap op het moment, looptijdkorting vs lagere maandlasten, maar dat komt ook omdat ik 'n slechte dag heb, en (letterlijk) moeite heb met nadenken atm. Wat is het verschil tussen looptijdkorting en lagere maandlasten? Als het hier al staat uitgelegd, ga ik er morgen nog een keer naar kijken

wrvk82 schreef op vrijdag 9 augustus 2019 @ 12:40:
Ja kan ook kunnen nadenken om het geld dat je extra zou willen af te lossen, te gaan beleggen in trackers en/of dividendaandelen.

No way in hell dat ik ga beleggen. Daar heb ik gewoon de zenuwen niet voor en geen verstand van (en geen zin om dat te krijgen).

GerritGekke schreef op vrijdag 9 augustus 2019 @ 10:06:
Ben je genoodzaakt om nu een huis te kopen? Waarom stel ik de vraag, omdat huizen nu duur zijn.

Ik ben net dakloos geweest en zit nu in een (imo) tijdelijke woning waar ik écht niet gelukkig ben. Nu kan ik eerst iets gaan huren, en daarna iets kopen, maar dan ga ik liever de kosten van een extra verhuizing en inrichting uitsparen en direct iets kopen. Ik ben niet van plan om nogmaals te gaan verhuizen, heb m'n lesje geleerd zeg maar, en ook dingen als samenwonen zijn behoorlijk uit the picture (en dat zie ik ook niet veranderen). Ik ben 47 jaar, weet wat het leven te bieden heeft en weet ondertussen met welke keuzes ik gelukkig (denk te) word(en).

Verder met wat @Longcat zegt. Ik verwacht minstens 20 jaar (of langer) in die woning te kunnen blijven. Omdat het (99% zeker) toch een gelijkvloersappartement met lift gaat worden, zal ik ook op hoge leeftijd daar kunnen blijven. Dan maakt de aankoopprijs tov prijsstijgingen of dalingen niet heel veel uit.

ALS een zelfde situatie als tussen grofweg 2008-2014 zich weer binnenkort (zie conjectuurklok/vertrouwen in economie etc etc) voordoet dan zullen huizen prijs zakken.

Laten we hier nou geen algemeen woningmarkt topic van maken.

Het vereist meer geduld en een gokje, want je weet nooit exact wat het doet. Maar m.i. kan je er gif op innemen dat zo’n situatie zich weer gaat voordoen. Zonde om dan te veel te betalen, sta je wellicht ook meteen onder water met je hypotheek zoals veel mensen in de periode van 2008-2014. Wat je ook weer kan beperken.

Ik heb een paar keer gegokt, en behoorlijk grandioos verloren (> 35k en 10 jaar (ja, ik heb ook leuke dingen gehad in die 10 jaar)). En ja, dat mag, dat hoort bij het leven, maar ik ben wel klaar met gokken, dan betaal ik liever iets meer voor wat zekerheid: dakloosheid doet echt wel wat met je. Ik heb nu eindelijk zekerheid over m'n inkomen, dat zal tot m'n pensioen alleen nog maar met indexering omhoog gaan (en niet naar beneden), nu wil ik ook zekerheid mbt een dak boven m'n hoofd en financiën.

[ Voor 8% gewijzigd door Ardana op 09-08-2019 12:58 ]

[TheBrut3]

Ardana schreef op vrijdag 9 augustus 2019 @ 12:54:
Ik moet zeggen dat ik hier niet heel veel van snap op het moment, looptijdkorting vs lagere maandlasten, maar dat komt ook omdat ik 'n slechte dag heb, en (letterlijk) moeite heb met nadenken atm. Wat is het verschil tussen looptijdkorting en lagere maandlasten? Als het hier al staat uitgelegd, ga ik er morgen nog een keer naar kijken

Als je extra aflost kan je kiezen tussen minder looptijd (lasten blijven ongeveer gelijk) of minder lasten (looptijd blijft gelijk).

Meestal is de standaard dat de looptijd gelijk blijft (dus 30 jaar). Wanneer jij dan extra aflost maakt de bank een nieuwe berekening wat jij maandelijks moet betalen aan aflossing en rente om op die 30 jaar te blijven. Je maandelijkse lasten dalen dus omdat je af te lossen bedrag lager wordt en je rente wordt berekend over dat lagere bedrag.

Wanneer jij kiest voor een kortere looptijd maakt de bank de berekening zo dat de maandelijkse lasten ongeveer gelijk blijven. Het moment dat je dan op 0 uitkomt zal dan eerder zijn, dus niet na 30 jaar, maar bijvoorbeeld na 29.5 jaar looptijd.


Als het af te lossen bedrag na 20 jaar uiteindelijk door extra aflossingen op 0 uitkomt ben je klaar, ook al heb je nooit gekozen voor minder looptijd. Je kan niet nog 10 jaar lang 0 aflossen, da's een beetje vreemd.

[Rukapul]

Ardana schreef op vrijdag 9 augustus 2019 @ 12:54:
[...]

Ik moet zeggen dat ik hier niet heel veel van snap op het moment, looptijdkorting vs lagere maandlasten,

Het komt er op neer dat in alle gevallen je ervoor kiest om de bank belooft zo laat mogelijk terug te betalen.

Als je extra aflost dan moet de bank (in de administratie) de hypotheek aanpassen om het te laten kloppen. In de resterende looptijd hoef je immers nog minder te betalen. Dat kan door korter terug te betalen (looptijdverkorting) of door minder te betalen gedurende de originele looptijd (lagere maandlasten).

Voor consumenten met discipline is het vasthouden van de originele looptijd altijd beter.

[Monkeydancer]

Veel hypotheekverstrekkers bieden al hypotheken aan, waarbij je 20% extra boetevrij kan aflossen jaarlijks. Dit is al best een fors bedrag.

[Ardana]

Oh, maar 20% gaat me niet lukken verwacht ik. Ik mik op 5%, als het goed is, is dat precies het verschil tussen 30 en 20 jaar.

[CaLeX]

GerritGekke schreef op vrijdag 9 augustus 2019 @ 10:06:

En ik las dat een lineaire hypotheek nu niet echt tot de interessante mogelijkheden behoort, maar misschien dan juist wel. Ben je ook nog wat goedkoper uit over de looptijd.
(Persoonlijk denk ik dat lineaire altijd de verstandigste keuze is)

Als je een lineaire hypotheek afsluit en er voor de rest niets aan doet en een set oogkleppen op doet, dan heb je inderdaad minder rentelasten betaald na 30 jaar.

Maar je gaat wel even voorbij aan het feit dat je maandlast 20% hoger begint ligt dan de annuïteiten versie. en pas na 13 jaar is het omslagpunt (https://www.berekenhet.nl...ek-netto-maandlasten.html maak hier je proefberekeningen maar).

Als je een beetje discipline hebt en de regie zelf in handen wil houden dan begin je daar niet aan. Ook voorlopig niet aan looptijdverkorting.

SmiGueL schreef op vrijdag 9 augustus 2019 @ 02:05:
[...]


Omdat jij (als ik het goed begrijp) graag op safe speelt zou je het volgende kunnen overwegen.

Bijvoorbeeld:
Deel1: €30k met een rentevaste periode van 10 jaar @ 1.8%.
Deel2:€120k met een rentevaste periode van 20 jaar @ 2.4%.

De eerste 10 jaar los je elk jaar af op Deel1. Deze is na ~10 jaar volledig afgelost.
Vanaf jaar 11 ga je verder met extra aflossen op Deel2.

Dit gaat je echt geen tienduizenden euro's voordeel opleveren, maar een paar €k (bruto) moet volgens mij wel lukken.
(Helemaal als je om wat voor reden het plus pakket moet/wilt hebben en 20% per jaar kunt aflossen. zou je ook nog een Deel3 kunnen overwegen en deze voor 5 jaar vastzetten en uiteraard binnen 5 jaar aflossen.. Maar als ik dat zo zie heeft dat bij de Rabo weinig nut qua rentepercentage..)

@Ardana Dit zou ik adviseren. Als je korter dan 10 jaar vast wil zetten, dan moeten de banken met een rekenrente van 5% gaan werken. Wat er voor zorgt dat je een stuk minder kan lenen.

Als je bovenstaande zou doen, dan heb standaard op deel 1 ~9k afgelost na 10 jaar. Met wat extra stortingen en gebruik maken van het sneeuwbal effect heb je de overige 21k ook zo weggewerkt

[alki]

Ik zou de rente maar 1 jaar vast zetten zodat je de minst mogelijke lasten hebt en jij meer kunt sparen voor je aflossing
Met 1 jaar vast krijg je bij de rabo ook rente bedenktijd dat jaar mochten oorzaken zijn dat de rente gigantisch gaat stijgen kun je m alsnog 10 of 20 jaar vast zetten, ook na 3 of 6 maanden.

[ Voor 3% gewijzigd door alki op 09-08-2019 16:24 ]

[CaLeX]

alki schreef op vrijdag 9 augustus 2019 @ 16:24:
Ik zou de rente maar 1 jaar vast zetten zodat je de minst mogelijke lasten hebt en jij meer kunt sparen voor je aflossing
Met 1 jaar vast krijg je bij de rabo ook rente bedenktijd dat jaar mochten oorzaken zijn dat de rente gigantisch gaat stijgen kun je m alsnog 10 of 20 jaar vast zetten, ook na 3 of 6 maanden.

De rente kort vastzetten zorgt ervoor dat er minder geleend kan worden, gezien TS nu een leencapaciteit van 155k heeft en mikt op huizen van die prijzen is dit dus niet mogelijk.

[Felicia]

Ardana schreef op donderdag 8 augustus 2019 @ 22:32:
@Hardware Junk, ik heb al gezien dat een aantal hypotheekverstrekkers bijv. de eis hebben dat je minimaal € 50 moet aflossen als je een extra aflossing doet. Maar ongeacht hoe of wat, daar ga ik wel mee kunnen werken, dat is redelijk gerommel in de marge.

Ik heb een hypotheek gehad bij de Rabobank (3 zelfs). Toen ik begon mocht je 20% per jaar van de hoofdsom aflossen en via overboeken met een kenmerk werd dat verwerkt. Zo heb ik een automatische overboeking ingesteld die een paar honder euro per maand extra afloste.

Later werd dat aangepast en moest je bellen voor een aflosnota en inderdaad minstens 50 euro aflossen in veelvouden van 50 euro.

Nog iets later werd het mogelijk om af te lossen via internet bankieren (via IDIN) waardoor je via iDeal elk gewenst bedrag kan aflossen. Ook al zeggen ze dat het een veelvoud van 50 euro moet zijn

Relevant is ook wat je vervolgens met je aflossing doet. Daarin heb je 2 opties:
1. Je hypotheekbedrag per maand wordt lager
2. Je houdt het maandbedrag gelijk waardoor de looptijd korter wordt

Ik koos voor optie 1. Want, als er een calamiteit is waardoor je inkomen omlaag gaat heb je ook een lagere maandlast waar je rekening mee dient te houden.

[daan!]

CaLeX schreef op vrijdag 9 augustus 2019 @ 16:36:
[...]

De rente kort vastzetten zorgt ervoor dat er minder geleend kan worden, gezien TS nu een leencapaciteit van 155k heeft en mikt op huizen van die prijzen is dit dus niet mogelijk.

Waar haal je dit vandaan?
Over het algemeen kan je meer lenen met een rentevaste periode van 10 jaar dan 20 jaar.
Maar een rentevaste periode van 1 jaar wil nog wel eens resulteren in een iets lager maximaal bedrag vergeleken met 10 jaar.
Dus het hangt er denk ik vanaf wat je met 'kort' bedoelt.

Hogere toetsrente = hogere hypotheek?
Hierboven heb je kunnen lezen dat bij een hogere hypotheekrente een hogere woonquote hoort. Betekent dat je ook een hogere hypotheek kunt krijgen? Nee. Met de woonquote bereken je alleen je maximale hypotheeklast per jaar. Vervolgens wordt daarmee je maximale hypotheekbedrag berekend. En met een hogere rente zit je eerder aan je maximale hypotheekbedrag. Een hogere toetsrente zorgt dus meestal voor een lagere maximale hypotheek.

bron

[PcDealer]

@Ardana mag je wel af lossen en hoeveel? Je geeft aan dat je extra per maand wil aflossen, maar wat gaat de hypotheeknemer dat wel pikken? Kan dat boetevrij? Wat doen ze met die extra bedragen?

[Felicia]

PcDealer schreef op vrijdag 9 augustus 2019 @ 23:10:
@Ardana mag je wel af lossen en hoeveel? Je geeft aan dat je extra per maand wil aflossen, maar wat gaat de hypotheeknemer dat wel pikken? Kan dat boetevrij? Wat doen ze met die extra bedragen?

Als de marktrente hoger is als de rente op je contract mag je vaak kosteloos aflossen.

Maar het is inderdaad wel een punt dat je bij het afsluiten van je hypotheek mee moet nemen. Wij kozen bewust voor de Rabobank omdat die nog 20% van de hoofdsom toestond, de meeste andere deden 10% en bij een enkeling zoals Obvion mocht je helemaal niet extra aflossen.

[TheGhostInc]

Nog een tip:
Neem verschillende delen met verschillende rentes & looptijden.

Bijvoorbeeld:
62k 10 jaar vast 1.4%
62k 20 jaar vast 2.0%
31k 20 jaar vast 2.0%

Die laatste is waarschijnlijk niet nodig. Maar als je een topopslag hebt tot 80% LTMV, dan los je dat deel helemaal af. Daarna gaat de bank automatisch rekenen. (Anders moet je soms een brief sturen)
Door 2 delen te maken kun je aflossen wat het gunstigst is. Dus als de rente omhoog gaat richt je je op het kortlopende deel. Blijft de rente laag, dan richt je je op het dure deel.
Zo kun je zelfs een stukje variabel nemen, maar dat heeft wel impact op je max.

O ja, je max. hangt ook af van de rente icm de leennormen, maar dat gaat in stapjes.
Dus een rente van 1.95% kan je max juist lager maken dan 2.00%.
(Je financieringslastpercentage verandert dan)

[Ardana]

PcDealer schreef op vrijdag 9 augustus 2019 @ 23:10:
@Ardana mag je wel af lossen en hoeveel? Je geeft aan dat je extra per maand wil aflossen, maar wat gaat de hypotheeknemer dat wel pikken? Kan dat boetevrij? Wat doen ze met die extra bedragen?

Als ik me niet vergis, is er een wettelijke plicht dat alle hypotheken versneld af te lossen zijn, met minimaal 10% per jaar.

10% is € 15.500, dat is € 1.291 pm. Dat ga ik toch nooit halen met een inkomen van € 1.800 netto. Nee, ik mik op minder dan dat.

[CaLeX]

daan! schreef op vrijdag 9 augustus 2019 @ 22:56:
[...]

Waar haal je dit vandaan?
Over het algemeen kan je meer lenen met een rentevaste periode van 10 jaar dan 20 jaar.
Maar een rentevaste periode van 1 jaar wil nog wel eens resulteren in een iets lager maximaal bedrag vergeleken met 10 jaar.
Dus het hangt er denk ik vanaf wat je met 'kort' bedoelt.


[...]

bron

https://www.afm.nl/nl-nl/...oetsrente-tweede-kwartaal

Kort is alles < 10 jaar.

[Felicia]

TheGhostInc schreef op vrijdag 9 augustus 2019 @ 23:45:
Maar als je een topopslag hebt tot 80% LTMV, dan los je dat deel helemaal af. Daarna gaat de bank automatisch rekenen. (Anders moet je soms een brief sturen)

Topopslag is niet van toepassing wanneer je NHG hypotheek hebt wat gezien de prijsklasse mogelijk is. Als je NHG hebt, heb je een lager rentepercentage dan zelfs een 60% LTV hypotheek omdat de bank simpelweg minder risico heeft.

[PcDealer]

Ardana schreef op vrijdag 9 augustus 2019 @ 23:49:
[...]

Als ik me niet vergis, is er een wettelijke plicht dat alle hypotheken versneld af te lossen zijn, met minimaal 10% per jaar.

10% is € 15.500, dat is € 1.291 pm. Dat ga ik toch nooit halen met een inkomen van € 1.800 netto. Nee, ik mik op minder dan dat.

Inderdaad:
https://www.consumentenbo...otheek-boetevrij-aflossen
https://www.afm.nl/nl-nl/...vroegd-aflossen/checklist

[TheGhostInc]

Felicia schreef op zaterdag 10 augustus 2019 @ 00:02:
[...]

Topopslag is niet van toepassing wanneer je NHG hypotheek hebt wat gezien de prijsklasse mogelijk is. Als je NHG hebt, heb je een lager rentepercentage dan zelfs een 60% LTV hypotheek omdat de bank simpelweg minder risico heeft.

Er kunnen verschillende risicoklasses zijn bij NHG hypotheken. Of dat nog actueel is, weet ik niet, maar het bestaat dus wel. (Ik kom online iets tegen van 90%)
En afaik betaalt de bank tegenwoordig mee aan een kwijtschelding bij NHG. NHG is minder ideaal dan het was.

Maar het is wel muggenziften.

[Felicia]

TheGhostInc schreef op zaterdag 10 augustus 2019 @ 00:33:
[...]

Er kunnen verschillende risicoklasses zijn bij NHG hypotheken. Of dat nog actueel is, weet ik niet, maar het bestaat dus wel. (Ik kom online iets tegen van 90%)
En afaik betaalt de bank tegenwoordig mee aan een kwijtschelding bij NHG. NHG is minder ideaal dan het was.

Maar het is wel muggenziften.

Bij de hypotheekverstrekkers waar ik net even vlug gekeken heb zeggen ze allemaal dat de risico opslag bij NHG niet van toepassing is. En dan heb ik het dus over de ING, Rabobank, SNS, ABN-Amro, Florius, Obvion en nog een paar andere.

Het is natuurlijk wel goed hier naar te vragen, want als een bank nog steeds een opslag hanteert bij een NHG hypotheek dan zou ik met toch even achter de oren krabben..

[BoGu5]

Ik vind het een leuke sport om hiermee te rekenen en heb daarom een redelijk uitgebreide excelsheet gemaakt. Op de eerste sheet kun je redelijk wat variabelen instellen (in de groene vakjes) waardoor je meteen grafieken ziet verspringen. Twee tabs zijn verder belangrijk:
- Annuitair (hier worden geen extra aflossingen in meegenomen)
- Annuitair experimenteren (hier kun je met de gele vakjes mee experimenteren)

Je kunt ook je hypotheeklasten vergelijken met andere vaste lasten zodat je ziet wat je overhoudt nu en in de toekomst, etc.

De sheet is te vinden op:
https://github.com/BoGu5/hypotheekberekening

Ik ben zelf met deze sheet naar de hypotheekadviseur/financieel planner gegaan en heb daarom goede discussies kunnen voeren over waarom we bepaalde keuzes wel/niet maakten. Een advies neem ik wel ter harte: bouw eerst zelf wat spaargeld op voordat je als een gek gaat aflossen, je weet nooit wat er gebeurt in je leven waarvoor je liquide middelen nodig hebt.

Belangrijk detail: mijn annuteit is op basis van lagere maandlast, niet op basis van eerder klaar.

[ Voor 4% gewijzigd door BoGu5 op 11-08-2019 10:55 ]

[Baytep]

Er zitten heel veel goede adviezen bij het commentaar.
Mijn advies zou zijn om geen hypotheekadviseur te nemen. Dat scheelt een aanzienlijk bedrag dat je direct in de aflossing kan stoppen.
Zoals hierboven al gemeld kun je bij partijen als hypotheek24, loyds bank, etc vrij makkelijk een hypotheek afsluiten voor de laagst mogelijke tarieven.

Wat bij deze internethypotheken wel veel helpt is eigen vermogen (bij andere hypotheken ook). Dus als zelf wat in kan brengen, of eventueel bij familie oid wat kan lenen (wat je als eerste aflost) dan wordt het allemaal een stuk makkelijker. Zeker omdat je iets op het randje van je mogelijkheden zoekt.

Oja, een lift? Dan wordt de VVE bijdrage aanzienlijk hoger voor iets dat je niet nodig hebt.

[Paul]

Baytep schreef op zondag 11 augustus 2019 @ 13:38:
Oja, een lift? Dan wordt de VVE bijdrage aanzienlijk hoger voor iets dat je niet nodig hebt.

Members only:

Alleen zichtbaar voor ingelogde gebruikers. Inloggen

Ik woon zelf ook in een appartement met een lift (2 liften op 40 appartementen), en als ik kijk naar de bijdrage voor de VVE dan is het stukje lift daarin behoorlijk beperk. Zo beperkt dat ik me afvraag of je daar ooit voldoende op kunt besparen om een keer verhuizen mee te bekostigen.

Nu kan het, afhankelijk van aantallen, merken, ouderdom, etc, etc, vast behoorlijk verschillen per VVE, maar het kost mijns inziens niet per definitie een aanzienlijk bedrag...

[Ardana]

Baytep schreef op zondag 11 augustus 2019 @ 13:38:
Er zitten heel veel goede adviezen bij het commentaar.
Mijn advies zou zijn om geen hypotheekadviseur te nemen. Dat scheelt een aanzienlijk bedrag dat je direct in de aflossing kan stoppen.
Zoals hierboven al gemeld kun je bij partijen als hypotheek24, loyds bank, etc vrij makkelijk een hypotheek afsluiten voor de laagst mogelijke tarieven.

Wat bij deze internethypotheken wel veel helpt is eigen vermogen (bij andere hypotheken ook). Dus als zelf wat in kan brengen, of eventueel bij familie oid wat kan lenen (wat je als eerste aflost) dan wordt het allemaal een stuk makkelijker. Zeker omdat je iets op het randje van je mogelijkheden zoekt.

Oja, een lift? Dan wordt de VVE bijdrage aanzienlijk hoger voor iets dat je niet nodig hebt.

Ik ga idd kijken naar het zelf regelen van de hypotheek. Gezien de prijsklasse waar ik in kijk en het aanbod, is iedere euro die ik in m'n zak hou of bespaar van belang. Ik heb 11k vermogen, daar komt nog ~5k bij, dus dat is prima.

De lift: ga ik nodig hebben. Is het niet nu, dan is het wel later. Ik heb EDS, en ik heb geluk: ik kan nog wel een beetje traplopen. Maar bijv. boodschappen doen met meer dan 'n kilo of 4 (da's 4 pakken drinken) is 'n uitdaging. Al zie ik mezelf ook koppig zijn, een portiekflat kopen en denken "ik moet het maar kunnen en als het niet kan: de gemeente moet tzt hulp regelen onder de WMO". Maar als het dus even kan, ga ik wel voor 'n appartement met lift, zelfs al is dat duurder.

@Paul, ik heb veel bijdrages VVE onder m'n neus gehad als budgetbeheerder, en gemiddeld durf ik te zeggen dat het € 100 pm scheelt, wel of geen lift. Dus dat is serieus geld. Ja, het kan voor (veel) minder, maar ik heb ook wel veel duurdere lift-onderdelen van bijdrages VVE mee gemaakt.

[Paul]

Ardana schreef op maandag 12 augustus 2019 @ 12:44:
@Paul, ik heb veel bijdrages VVE onder m'n neus gehad als budgetbeheerder, en gemiddeld durf ik te zeggen dat het € 100 pm scheelt, wel of geen lift.

Ik geloof nooit dat wij (dus: in ons specifieke geval) € 100 per maand bijdragen aan de lift; als ik kijk wat we overmaken naar de VVE dan blijft er serieus weinig over voor GWL en onderhoud... Ik zeg ook niet dat het niet duurder is, ik zeg vooral dat het niet per definitie veel duurder is. En je eigen ervaringen onderschrijven dat Niet dat je daar heel veel aan hebt als het aanbod zo beperkt is maar misschien heb je geluk met wat er beschikbaar komt

Maar het is inderdaad wel iets wat je mee moet nemen in de overweging of je dat huis / appartement wil kopen. Locatie, aanschafprijs, voorzieningen in het complex, afstand tot je eigen huisarts (die jou, en EDS, kent), afstand tot revalidatie-arts, bijdrage VVE, afstand tot apotheek, mogelijkheid eventuele scootmobiel te stallen en op te laden, afstand tot supermarkt, had ik locatie al genoemd?

En zeker met EDS wil je wel een lift... Niet alleen voor de boodschappen, maar ook om alvast rekening te houden met de mogelijkheid dat je al op vroegere leeftijd mobiliteitsklachten kunt krijgen. Een groot deel van de patiëntenvereniging heeft een rolstoel, krukken of andere hulpmiddelen die traplopen bemoeilijken, en bij de rest doet traplopen pijn. Ik geef je groot gelijk dat je iets met lift zoekt

De koppigheid die je noemt is een bekend secundair syndroom grappen ze in de patiëntenvereniging, en hard zijn voor jezelf zie ik ook heel veel terug. Als partner van iemand met EDS zeg ik: Je mag best een keer lief zijn voor jezelf. Het is jouw lichaam, en daar moet je zuinig op zijn.

[P.O. Box]

Ik ben niet bekend met EDS, dus wellicht een onzinnige opmerking: maar is de laagste woonlaag (niet begane grond) bij een appartement zonder lift dan niet ook een optie?

[Ardana]

Paul schreef op maandag 12 augustus 2019 @ 13:29:
[...]
De koppigheid die je noemt is een bekend secundair syndroom grappen ze in de patiëntenvereniging, en hard zijn voor jezelf zie ik ook heel veel terug. Als partner van iemand met EDS zeg ik: Je mag best een keer lief zijn voor jezelf. Het is jouw lichaam, en daar moet je zuinig op zijn.

Je hebt maar 1 lijf, daar moet je het mee doen. Ik heb mezelf úit de scootmobiel gewerkt, en dat wil ik graag zo houden. Ik heb het getroffen, ik heb (in vergelijking met m'n mede-patiënten) minimale klachten, nóg wel. Ik kan meestal traplopen, soms zelfs naar de 3e of 4e verdieping, ik kan (aangepast, dat wel) kamperen, ik kan auto-rijden, ik kan m'n eigen boodschappen doen, ik kan m'n eigen huishouden doen (de ene dag beter dan de andere). Ik heb "slechts" 4 silver ring splints (2x middel en wijsvinger, uiterste kootje), geen hele handen en armen vol. Ik heb voldoende aan 2x per week fysio en heb voldoende aan 'n bril om m'n zicht te verbeteren.

Ja, ik heb (relatief) geluk gehad.

P.O. Box schreef op maandag 12 augustus 2019 @ 14:09:
Ik ben niet bekend met EDS, dus wellicht een onzinnige opmerking: maar is de laagste woonlaag (niet begane grond) bij een appartement zonder lift dan niet ook een optie?

Ik kan het doen, maar het risico is dat ik op 'n gegeven moment vrijwel permanent in een (elektrische) rolstoel kom. Dan kan ik nog net mezelf vanuit het bed in de rolstoel hijsen (of naar het toilet), maar de rest van de dag zit ik dan vast. Dat wil je niet op 1 hoog zonder lift.

Nu weet ik niet hoe groot die kans is, maar eigenlijk ontraadt iedereen die ook maar iets van EDS weet het ten stelligste.