Vereniging van eigenaars: hoe stemmen over onderverhuur appa

[iAR]

In onze splitsingsakte (1973) staat een clausule dat onderverhuur niet mag zonder toestemming van de vergadering. Nu staat een appartement te koop en de toekomstige eigenaar heeft de alv gevraagd om toestemming om het onder te verhuren. Detail: de verkoper is dus nog lid van de vereniging.

Nu moet er gestemd worden (er is een verzoek gekomen en de vergadering is gepland). Het is mij niet duidelijk hoe en met welke meerderheid.
Ergens las ik dat er met unanimiteit voor gestemd moet worden maar dat was op slechts één site. Unaniem tegen wordt lastig (omdat het appartement waar het om gaat altijd voor stemt). En wat doe je met een gelijke stand (bij een aantal van slechts 4 rechten)?

En hoe gaat dat precies met die toestemming. Is dat per geval of geheel? Stel dat de alv instemt met het voorstel nu. Als er dan straks andere huurders komen moet er dan opnieuw gestemd worden? Of kun je bepalen dat je bijvoorbeeld wel gezinnen wilt maar geen studenten.
Is er iemand die het juridische iets menselijker kan uitleggen?

[LankHoar]

Lijkt mij dat de eigenaar van het appartement in dit geval niet mee mag stemmen (tenzij er gestemd word over verhuren in het algemeen). Dat is namelijk een conflict of interest. Dan is in ieder geval het potentiele probleem van een gelijk aantal stemmen opgelost.

[Hielko]

In de splitsingsakte staat ergens hoe het werkt met stemmen. Waarschijnlijk is er een bepaalde opkomst nodig, en een bepaald aantal stemmen. Dat kan unaniem zijn, maar dat is normaal gesproken meer voor echt ingrijpende wijzigingen (zoals het aanpassen van de splitsingsakte).

Waarschijnlijk is het iets tussen de 50% en 80% wat voor moet stemmen. Bij een gelijke stand wordt over het algemeen het voorstel niet aangenomen. Sowieso zal het aan de verkoper zijn om een meerderheid te behalen, je hoeft niet unaniem tegen te stemmen om het voorstel te stoppen. Hij moet voldoende voorstemmers halen.

Overigens is het vaak ook zo dat als er eenmaal toestemming wordt gegeven dat deze ook geldt voor de toekomst voor andere appartementen.

LankHoar schreef op maandag 5 augustus 2019 @ 12:16:
Lijkt mij dat de eigenaar van het appartement in dit geval niet mee mag stemmen (tenzij er gestemd word over verhuren in het algemeen). Dat is namelijk een conflict of interest. Dan is in ieder geval het potentiele probleem van een gelijk aantal stemmen opgelost.

Over het algemeen heeft ook de partij die het voorstel indient stemrecht.

[flapdrol85]

Je gaat het antwoord vinden in de reglementen van jullie VVE. Die kunnen verschillen per VVE

[MicGlou]

Zonder inzage in het reglement en afspraken van de VVE en de inhoud van de splitsingsakte kan niemand hier wat over zeggen... wat ik wel weet is dat de VVE hier eigenlijk niets over te zeggen heeft, ze kunnen het in beginsel niet verbieden en zelfs al staan er afspraken over in het reglement dan houden die geen stand.

Maar het kan verstandig zijn om je hier wel aan te houden voor een goede verstandshouding... het zijn immers afspraken die gezamenlijk zijn gemaakt, al is dit (ver) voor je tijd gedaan. De VVE kan lastig gaan doen als de onderverhuurder bijvoorbeeld voor overlast zorgt of andere problemen veroorzaakt... en doe je aan onderverhuur ondanks dat er afspraken bestaan dat men dit niet wil, dan kan je er op rekenen dat ze lastig gaan doen en iedere gelegenheid zullen aanpakken om dwars te liggen.

Wat duidelijk leesvoer over stemmen: https://www.nederlandvve....emverhoudingen-in-de-vve/

Wat uitleg meer toegespitst op je vraag: https://www.nederlandvve....s/vve-verbiedt-onderhuur/

[Reptile209]

Let er vooral op hoe het stuk dat ter stemming wordt gebracht is opgesteld:
- geeft de VvE "toestemming voor" of "geen bezwaar tegen" verhuur? Kan van belang zijn als er mot komt met de bank, de gemeente, de opstalverzekering, etc.
- Geldt dit alleen voor dit appartement en de eerste huurder, of voor alle opvolgende huurders, of voor alle appartementen en alle huurders tot in de eeuwigheid?
- Kan de VvE nog terugkomen op dit besluit (zou ik dan als koper/verhuurder niet willen, maar als VvE wel). Hoe dan?
- eigenaar is en blijft aansprakelijk voor het gedrag van zijn huurder als "goed huurder", huurder heeft geen stem of inspraak in de VvE. VvE zaken worden via de eigenaar/verhuurder afgehandeld.

Dat is zo even uit het blote bolletje. Ga dus niet akkoord met een vodje "VvE geeft toestemming voor verhuur van appartement 34", want dat is wel heel algemeen en vrijblijvend .

[iAR]

Hielko schreef op maandag 5 augustus 2019 @ 12:19:
Overigens is het vaak ook zo dat als er eenmaal toestemming wordt gegeven dat deze ook geldt voor de toekomst voor andere appartementen.

Het probleem is dat er al 2 appartementen verhuurd werden voordat we hier achter kwamen (slordig, I know). Er is dus in de vergadering wel afgesproken dat we die situaties dan maar toe laten maar niet voor nieuwe gevallen. En dus op basis van wie er in komt (dus geen studenten).

Over het algemeen heeft ook de partij die het voorstel indient stemrecht.

Die partij is nog geen lid van de vve. Het is immers voor de verkoop van het het appartement. De verkoper heeft stemrecht, die stemt voor (je gaat niet tegen de verkoop van je appartement stemmen, lijkt me).

Overigens: ik begrijp wel hoe stemmen en meerderheid normaliter werkt. Alleen in deze bepaalde situatie niet (en dan vind ik dus zo 123 niet terug). Zoals ik zei: een unanieme meerderheid tegen krijgen we niet (want er is er altijd 1 -de aanvrager- de voor stemt).

[ Voor 13% gewijzigd door iAR op 05-08-2019 12:38 ]

[Cave_Boy]

iAmRenzo schreef op maandag 5 augustus 2019 @ 12:36:
[...]

Het probleem is dat er al 2 appartementen verhuurd werden voordat we hier achter kwamen (slordig, I know). Er is dus in de vergadering wel afgesproken dat we die situaties dan maar toe laten maar niet voor nieuwe gevallen. En dus op basis van wie er in komt (dus geen studenten).


[...]

Die partij is nog geen lid van de vve. Het is immers voor de verkoop van het het appartement. De verkoper heeft stemrecht, die stemt voor (je gaat niet tegen de verkoop van je appartement stemmen, lijkt me).

Overigens: ik begrijp wel hoe stemmen en meerderheid normaliter werkt. Alleen in deze bepaalde situatie niet (en dan vind ik dus zo 123 niet terug). Zoals ik zei: een unanieme meerderheid tegen krijgen we niet (want er is er altijd 1 -de aanvrager- de voor stemt).

Dan vraag ik me af in hoeverre het dan echt houdbaar is als er tegen gestemd gaat worden en de eigenaar van het pand het door gaat zetten naar hogerop. Dit omdat er al eerder zonder toestemming iets vergelijkbaars is gecreëerd en na ontdekking dit toegestaan is (of was er een bepaalde boete of iets opgelegd?).

[Verwijderd]

iAmRenzo schreef op maandag 5 augustus 2019 @ 12:36:
[...]

Het probleem is dat er al 2 appartementen verhuurd werden voordat we hier achter kwamen (slordig, I know). Er is dus in de vergadering wel afgesproken dat we die situaties dan maar toe laten maar niet voor nieuwe gevallen. En dus op basis van wie er in komt (dus geen studenten).


[...]

Die partij is nog geen lid van de vve. Het is immers voor de verkoop van het het appartement. De verkoper heeft stemrecht, die stemt voor (je gaat niet tegen de verkoop van je appartement stemmen, lijkt me).

Overigens: ik begrijp wel hoe stemmen en meerderheid normaliter werkt. Alleen in deze bepaalde situatie niet (en dan vind ik dus zo 123 niet terug). Zoals ik zei: een unanieme meerderheid tegen krijgen we niet (want er is er altijd 1 -de aanvrager- de voor stemt).

Check je splitsingsakte. Daarin staat omschreven hoe of wat. Als je daar niet uitkomt omdat je niet begrijpt wat er staat, wat heel normaal is, dan leg je het voor aan je beheerder en als je die niet hebt dan stap je naar de notaris om het je uit te laten leggen.

[Verwijderd]

iAmRenzo schreef op maandag 5 augustus 2019 @ 12:36:
[...]

Het probleem is dat er al 2 appartementen verhuurd werden voordat we hier achter kwamen (slordig, I know). Er is dus in de vergadering wel afgesproken dat we die situaties dan maar toe laten maar niet voor nieuwe gevallen. En dus op basis van wie er in komt (dus geen studenten).


[...]

Die partij is nog geen lid van de vve. Het is immers voor de verkoop van het het appartement. De verkoper heeft stemrecht, die stemt voor (je gaat niet tegen de verkoop van je appartement stemmen, lijkt me).

Overigens: ik begrijp wel hoe stemmen en meerderheid normaliter werkt. Alleen in deze bepaalde situatie niet (en dan vind ik dus zo 123 niet terug). Zoals ik zei: een unanieme meerderheid tegen krijgen we niet (want er is er altijd 1 -de aanvrager- de voor stemt).

Lees de antwoorden die gegeven zijn nog eens door. Je hoeft geen unanieme meerderheid tegen te hebben, dat is absurd. Een indiener dient simpelweg een bepaald aantal stemmen te krijgen (50%, 80%, 100%), haal je die niet dan heb je pech. Door dit nogmaals te herhalen lijk je juist niet te snappen hoe stemmen en een meerderheid werkt.

Verder kan enkel jouw VVE je vertellen hoe het geregeld is. Dat staat doorgaans allemaal netjes in het reglement dat per VVE heel verschillend kan zijn. Zoals eerder opgemerkt door andere behulpzame mensen.

Wellicht dat er nog een wettelijk regime is als er niks geregeld is, maar ik kan me voorstellen dat het niet toegestaan is niks te regelen. Google of een specialist kan daarbij helpen.

[TWCRay]

In ons blok hadden we zo’n zelfde voorval, nieuwe kopers wilden het verhuren. Omdat er al 3 verhuurd waren van de twaalf hebben we besloten om het toe te staan. Eigenaar blijft wel aansprakelijk voor zijn huurders (dus mochten er problemen zijn dan eerst de huurder en dan de eigenaar aanspreken)

[PROnline]

LankHoar schreef op maandag 5 augustus 2019 @ 12:16:
Lijkt mij dat de eigenaar van het appartement in dit geval niet mee mag stemmen (tenzij er gestemd word over verhuren in het algemeen). Dat is namelijk een conflict of interest. Dan is in ieder geval het potentiële probleem van een gelijk aantal stemmen opgelost.

Dat is geen conflict of interest, het is juist zijn eigendom waaruit zijn stemrecht uit voort komt.
Volgens mij vereist dit geen verhoogd quorum, of unanimiteit.

Om het te kunnen verbieden moet je nog steeds voldoen aan redelijkheid en billijkheid. Zomaar verbieden met angst (zonder onderbouwing) voor overlast (want huurders zijn moreel mindere mensen ) is niet gegrond.
Je kan wel voorwaarden verbinden aan de toestemming. Zoals het houden van de huurder aan het huishoudelijk reglement. En dat je een door de huurder ondertekend exemplaar krijgt van het HHR.

De toestemming kan je dus in de toekomst een formaliteit laten zijn, d.w.z. wordt altijd gegeven, maar het zorgt er wel voor dat je huurders zich wel conformeren aan het reglement.

Je moet het reglement eens goed doorkijken. Grote kans dat er een omschrijving staat als gebruik als eengezinswoning. Opsplitsen in studentenkamers waarbij er dus niet meer een hoofdbewoner is, is dan niet toegestaan. Een of twee kamers onderverhuren, dat mag dan weer wel.

[ Voor 48% gewijzigd door PROnline op 05-08-2019 14:26 ]

[iAR]

PROnline schreef op maandag 5 augustus 2019 @ 14:15:
Dat is geen conflict of interest, het is juist zijn eigendom waaruit zijn stemrecht uit voort komt.
Volgens mij vereist dit geen verhoogd quorum, of unanimiteit.

In die zin bestaat een conflict of interest ook niet, of m.a.w. hij is er vaak (als je iets ter stemming inbrengt).

Om het te kunnen verbieden moet je nog steeds voldoen aan redelijkheid en billijkheid. Zomaar verbieden met angst (zonder onderbouwing) voor overlast (want huurders zijn moreel mindere mensen ) is niet gegrond.
Je kan wel voorwaarden verbinden aan de toestemming. Zoals het houden van de huurder aan het huishoudelijk reglement. En dat je een door de huurder ondertekend exemplaar krijgt van het HHR.

De toestemming kan je dus in de toekomst een formaliteit laten zijn, d.w.z. wordt altijd gegeven, maar het zorgt er wel voor dat je huurders zich wel conformeren aan het reglement.

Je moet het reglement eens goed doorkijken. Grote kans dat er een omschrijving staat als gebruik als eengezinswoning. Opsplitsen in studentenkamers waarbij er dus niet meer een hoofdbewoner is, is dan niet toegestaan. Een of twee kamers onderverhuren, dat mag dan weer wel.

Dit is wat er ergens staat

Het privé gedeelte is bestemd, voor zoveel dit is een woning, voor particulier woongebruik door de desbetreffende eigenaar of gebruiker met zijn gezin en diegenen die daarin zijn opgenomen, eventueel gecombineerd met gebruik ter uitoefening van een vak of beroep van de eigenaar/gebruiker, zijn gezinsleden of diegenen die hij daarin heeft opgenomen van het betreffende privé gedeelte, mits dit laatste geen onredelijke hinder toebrengt aan de overige eigenaars/gebruikers; voorzover het privé gedeelte een berging heeft, is deze bestemd voor particulier gebruik als bergruimte door de betreffende eigenaar/gebruiker en zal deze op generlei wijze bedrijfsmatig mogen worden gebruikt anders dan ter uitoefening van een vak of beroep als voormeld.

en

Indien een eigenaar zijn privé gedeelte met inbegrip van het medegebruik van de gemeenschappelijke gedeelten en/of de gemeenschappelijke zaken aan een ander in gebruik wil geven, zal die ander het gebruik slechts kunnen verkrijgen na voorafgaande toestemming van de vergadering alsmede na ondertekening van een in duplo opgemaakte en gedagtekende verklaring dat hij het reglement en het huishoudelijk reglement alsmede een besluit als bedoeld in artikel 876 c van het Burgerlijk Wetboek, voorzover die op hem betrekking hebben, zal naleven.

Ik ben er via via achter gekomen dat het om een personeelswoning gaat. Dat lijkt me in gaan tegen particulier woongebruik.
Wat ik in de tweede quote lees is dat er voor elke gebruiker opnieuw toestemming gevraagd moet worden.

[ Voor 18% gewijzigd door iAR op 05-08-2019 14:34 ]

[PROnline]

Personeelswoning voor de nieuwe eigenaar? d.w.z. dat de organisatie de woning verleend aan personeel. Dat hoeft verder geen probleem te zijn. Bij ons is er een woning van het Leger des Heils. Omdat deze met enige regelmaat van bewoner wisselen (zonder er ooit maar iets van te merken) hebben we daar een beheerder van het LdH laten tekenen voor de verantwoordelijkheid van het naleven van de reglementen.

[andre208]

iAmRenzo schreef op maandag 5 augustus 2019 @ 14:30:

Ik ben er via via achter gekomen dat het om een personeelswoning gaat. Dat lijkt me in gaan tegen particulier woongebruik.
Wat ik in de tweede quote lees is dat er voor elke gebruiker opnieuw toestemming gevraagd moet worden.

Dan hoop ik niet voor je dat het personeel Oost Europeanen zijn. Bij ons in de flat heeft Lariks ook woningen gekocht en aan het aantal auto`s te zien brengt men zo`n 10 man in een 4 kamer flat.

[iAR]

andre208 schreef op maandag 5 augustus 2019 @ 16:47:
Dan hoop ik niet voor je dat het personeel Oost Europeanen zijn. Bij ons in de flat heeft Lariks ook woningen gekocht en aan het aantal auto`s te zien brengt men zo`n 10 man in een 4 kamer flat.

Ben wel een beetje bang voor die categorie inderdaad.
Vandaar ook wel een beetje dit topic.