proces na de eerste bezichtiging

[ometjabbe2]

Goedemiddag allemaal!

Mijn vriendin en ik hebben een koophuis gevonden waar we mogelijk een bod op willen uitbrengen.
Er moet veel aan de woning gebeuren; niet alleen wat achterstallig onderhoud maar we zouden ook graag een aanbouw en een herindeling van het huis willen realiseren.

Mijn vraag is: hoe loopt het proces na de eerste bezichtiging normaliter/idealiter?
- plan ik eerst een tweede bezichtiging met iemand die een bouwtechnische keuring kan doen?
- wanneer ga ik in het huis kijken met aannemers om de mogelijkheden en beperkingen te bespreken?
- als ik het verhelpen van het achterstallig onderhoud en de waardevermeerdering wil mee financieren moet ik toch eerst weten wat ik bovenop de vraagprijs moet gaan investeren alvorens ik een bod ga uitbrengen, laat staan op zoek ga naar een geldverstrekker?

Voor mijn vragen heb ik uiteraard eerst gezocht op internet maar krijg geen eenduidig antwoord.

bedankt alvast voor jullie reacties!

Groet

[corporalnl]

Hier staat ( na simpel zoeken ) een stappenplan met veel informatie:

https://www.eerste-koophuis.nl/

Lees dat eerst goed door. Daarmee worden jou meeste vragen beantwoord.

[ Voor 26% gewijzigd door corporalnl op 30-07-2019 13:31 ]

[corset]

bij mij

1e bezichtiging -> vrouw alleen
2e bezichtiging -> mijn vrouw en ik

Makelaar bod uitgebracht, bod geaccepteerd

3e bezichtiging -> Bouwkundige keuring

Daarna rest van proces

[cryptapix]

@ometjabbe2 Ik herken je probleem. Wij wilden ook een huis kopen waar veel aan moest gebeuren. Dat wilden we meefinancieren. Uiteindelijk heb ik na de tweede bezichtiging (toen we wisten dat we de woning wilden kopen, mits verbouwing betaalbaar zou zijn) de woning nog eens met een taxateur/makelaar bezocht. Hij deed er allemaal heel luchtig over, maakte een schatting wat het zou kosten als ik het allemaal zou laten doen (schrok me kapot) en vroeg me om zelf met een verbouwspecificatie te komen (die moet je uiteindelijk ook ondertekenen en dient als ondergrond voor je bouwdepot). Ik vond het erg lastig, maar heb gewoon op internet wat gezocht naar prijzen, wat partijen gebeld, en zo alles ingevuld. Taxateur heeft er zijn plasje over gedaan. Toen gaan bieden, akkoord bereikt en uiteindelijk de gewenste taxatiewaarde na verbouwing gekregen.

We zijn binnen het budget gebleven door veel zelf te doen. Vaak is er helaas niet zoveel tijd om aannemers uit te nodigen en offertes te laten uitbrengen, de woningmarkt gaat te snel. Overigens was onze hypotheekverstrekker ook niet heel moeilijk met de verbouwspecificatie, ze gaven al aan dat het gebruikelijk is dat je bij de ene post over het budget vaat en bij de ander eronder blijft (of niet). Belangrijk was wel dat je alle werkzaamheden die je opgeeft op de verbouwspecificatie ook uitvoert (daarop is de waarde na verbouwing immers gebaseerd).

[bl33d]

Ik weet niet of iemand je adviseert. Zo niet, neem aub een aankoopmakelaar mee in dit traject! Die persoon kent de markt veel beter en kan een goede waardeschatting doen en de onderhandeling uitvoeren. Die <5k besparing op een makelaar kan je nog duur uitkomen.

Mijn huis had ik verkocht aan iemand die 20k boven de de tweede hoogste bieder zat. Dat stel had geen aankoopmakelaar en geen flauw benul. Fijn voor mij, jammer en naïef van hun.

[Wilke]

Een aankoopmakelaar kost geen 5k, eerder 1000-1500.

Goed idee overigens om er een bij te betrekken.

[ Voor 33% gewijzigd door Wilke op 31-07-2019 07:32 ]

[Nat-Water]

Bij mij was het 1e bezichtiging alleen, 2e bezichtiging met makelaar. Daarna een bod. Makelaar kende het type woning en wist waar hij op moest letten wat proces makkelijk maakte.

Onderschat het belang van een aankoopmakelaar niet. Ik had niet het hoogste bod, maar omdat ik een makelaar meehad werd ik als een serieuzere partij gezien en kreeg ik de woning. Het neemt ook een stuk zorg uit handen , kan er neutraal naar kijken en kent het reilen en zeilen van de koopwoningwereld.

[ Voor 14% gewijzigd door Nat-Water op 31-07-2019 07:50 ]

[Sissors]

Ik zou voor het gemiddelde huis werkelijk waar niet weten wat een aankoopmakelaar toevoegt. Ja, voorbeelden zoals hierboven dat iemand met een lager bod wordt geaccepteerd, of zelfs verkoopmakelaars die biedingen van niet makelaars uberhaupt niet accepteren. Maar ik zou als verkoper echt nooit in zulk soort onzin mee gaan, makelaars die lekker elkaar gunsten aan het geven zijn. Waarom zou je in hemelsnaam iemand als serieuzere partij zien omdat hij liever zijn geld geeft aan een aankoopmakelaar dan aan de verkoper van die woning?

In sommige gevallen kan je dus in de praktijk niet echt onder een aankoopmakelaar uit. Maar in niet overspannen gebieden kan dat wel. Voor een ruwe prijsbepaling is het natuurlijk ook idioot duur, een taxatie kost een fractie van wat een aankoopmakelaar kost.

Zelf dus zonder aankoopmakelaar gedaan, en geen moment spijt van gehad. Wel toen de prijzen nog significant lager waren.

[Nat-Water]

@Sissors Dat was in mijn geval simpel. Verkopers moesten van de woning af, en konden zich geen mispeer veroorloven met dat iemand de financiën niet rondkreeg. Het feit dat ik wel direct 1500 euro (ofzo, weet ik niet meer) ervoor stuk wilde en kon slaan hielp.

En dit was afgelopen jaar nog, dus met een oververhitte markt.

[Nopheros]

Nat-Water schreef op woensdag 31 juli 2019 @ 08:33:
@Sissors Dat was in mijn geval simpel. Verkopers moesten van de woning af, en konden zich geen mispeer veroorloven met dat iemand de financiën niet rondkreeg. Het feit dat ik wel direct 1500 euro (ofzo, weet ik niet meer) ervoor stuk wilde en kon slaan hielp.

En dit was afgelopen jaar nog, dus met een oververhitte markt.

Dan heb je toch eerder een hypotheekadviseur nodig dan een aankoopmakelaar? Ik zie zelf het nut ook niet zo van een aankoopmakelaar..

[DutchJohnDoe]

Staat het huis al langer te koop of is deze pas net op de markt? Als je het huis echt wilt moet je er op letten dat deze niet voor je neus verkocht wordt.

bij mij is het zo gegaan:

1e bezichtiging
Bod (vraagprijs huis)
Verkoop onder voorbehoud
2e bezichtiging (incl. bouwtechnische keuring)

De verkoop onder voorbehoud heeft bij ons veel gedaan, hierin stonden clausules waarin we aangaven dat als er meer dan een x-bedrag aan onderhoud naar boven komt in de bouwtechnische keuring we het koopcontract konden ontbinden

Verder: kijk eens op de website van vereniging eigen huis. Staan ook wel goede tips op.

[Nat-Water]

Nopheros schreef op woensdag 31 juli 2019 @ 08:37:
[...]


Dan heb je toch eerder een hypotheekadviseur nodig dan een aankoopmakelaar? Ik zie zelf het nut ook niet zo van een aankoopmakelaar..

De ene adviseert over je hypotheek, de andere helpt met het aankopen van je woning. Je hypotheekadviseur gaat niet mee naar de woning voor een bezichtiging (tenminste, die van mij niet).

Juist het feit dat ik de makelaar meenam hielp blijkbaar dus dat ik serieuzer genomen werd door de verkopende partij. Dat was niet mijn doel. Ik had de goede man alleen voor het ontzorgen en het kennen van de markt. Ik vertel nu alleen TS hoe het opgevat kan worden door de verkopende partij

[Nopheros]

Nat-Water schreef op woensdag 31 juli 2019 @ 08:45:
[...]


De ene adviseert over je hypotheek, de andere helpt met het aankopen van je woning. Je hypotheekadviseur gaat niet mee naar de woning voor een bezichtiging (tenminste, die van mij niet).

Juist het feit dat ik de makelaar meenam hielp blijkbaar dus dat ik serieuzer genomen werd door de verkopende partij. Dat was niet mijn doel. Ik had de goede man alleen voor het ontzorgen en het kennen van de markt. Ik vertel nu alleen TS hoe het opgevat kan worden door de verkopende partij

Ik snap het verschil

Echter had je het vooral om de financien, de koppeling met de makelaar kon ik niet helemaal volgen.

[Sissors]

Is je loonstrookje meesturen dan geen goedkopere en zinvollere optie om te laten zien dat je de financiering wel rond krijgt? Ja ik weet dat dat niet bepaald standaard is, maar het lijkt me meer zeggen dan een aankoopmakelaar.

[mk1992]

1e bezichtiging - wij twee, mijn ouders, makelaar
2e bezichtiging - wij twee (makelaar had zich afgezonderd)

Beide bezichtigingen waren direct al gepland.

Bij tweede bezichtiging kenbaar gemaakt dat we wel een bod wilden doen, gevraagd naar procedure. Dit kon mooi over het weekend getild worden. Toen maandag een mail dat een andere partij een bod had gedaan, biedingen tot 11u volgende dag.

Bod gedaan met voorbehoud voor bouwtechnische keuring. Huis was in ons geval heel netjes (€7000 euro kosten uit keuring, incl. nieuwe CV-ketel).

- plan ik eerst een tweede bezichtiging met iemand die een bouwtechnische keuring kan doen?

In ons geval, ook door de korte procedure, werd de keuring gedaan nadat wij als winnende partij uit de bus kwamen. Denk om te voorkomen dat er keuringen nodig zijn waar je later niets aan hebt (het wordt jouw huis niet).

- wanneer ga ik in het huis kijken met aannemers om de mogelijkheden en beperkingen te bespreken?

Sowieso pas veel later. Wij krijgen over 6 weken de sleutel, maar ik ga echt geen vloeren of badkamers uitzoeken als ik zelf niet het idee voor de inrichting rond heb

[Black Eagle]

Weet niet hoeveel je zelf wilt doen, maar houd er wel rekening mee dat een aannemer een aantal maanden op zich kan laten wachten, als je er al 1 vind...

[menonv]

@ometjabbe2
Fijn dat je een leuk huisje hebt gevonden.
1e bezichtiging moet het gevoel met het huis goed zijn, daarna 2e bezichtiging inplannen en serieus kijken naar zaken die je zelf wilt aanpassen om het je eigen huisje te maken - Neem een neutraal persoon mee.
Maak veel foto's, heel veel foto's.
Maak een lijstje van dingetjes die je dient na te kijken.
Denk aan de volgende puntjes ;
* CV ketel en randzaken
* Staat van verwarmingsgedeelten - radiatoren, whatever
* Staat van de badkamer, hoe is de geur, vochtplekken, slechte kitranden bij bad - douche / wiv, maar zaken die erop wijzen dat je het gigantisch aan moet gaan pakken.
* Staat van rubbers bij ramen, staat van algemeen lakwerk om en rond openingen, gigantische pain in the ass als je ergens houtrot hebt.
* Foto's van de meterkast, met de zegelnummers en meterstanden!! (Ik hoop dat je het nooit meemaakt, meter weg bij oplevering!! Fake meter, alles met kroonsteentjes achter de meter door voor stroom, meter enkel voor show, bij oplevering, dat is pech, meter weg!)
* Bouwtechnisch rapport altijd laten opstellen bij een erkende tent met vocht onderzoek alle kamers.

Bouwtechnisch rapport afwachten met staat van alles zodat je een gewogen beslissing kunt maken, niet overhaast doen. Huisje aankopen is een serieuze aankoop voor veel centjes.

[mmniet]

Er zijn zoveel manieren en afhankelijk ook van je eigen inzichten en behoeftes.

Wij zijn zelf vrij makkelijk en bij de aankoop van onze twee huizen (nee, we hebben 1 huis, maar 2 keer een huis gekocht) waren we vrij snel overtuigd van de woning en snel een bod uitgebracht. We hadden vrij snel een goed beeld van de woning, zagen potentie en hadden een beeld van de kosten die er aan kwamen.

1e huis: Eenvoudige hoekwoning.
- We kennen de wijk en de eerste bezichtiging al goed overal naar gekeken. Zonder aankoopmakelaar en na eerste bezichtiging gelijk een bod uitgebracht. Een uitbouw was zonder vergunning gedaan en was een ontbindende factor als die niet geregeld zou worden. Was uiteindelijk netjes geregeld, dus huis gekocht. Nog wat aan de prijs kunnen doen. Poot stijf gehouden. Verkoper wilde meer geld, wij weigerden en toen toch weer een paar duizend bespaard.
- Tweede bezichtiging vooral gedaan om te kijken wat we gingen overnemen en zelf nog een goed beeld te krijgen van de ruimtes. Foto's waren er genoeg, maar je wilt toch even nog zelf in het echt zien.

2e huis: Vrijstaande woning
- Eerste bezichtiging zonder makelaar gedaan. We werden door makelaar niet serieus genomen. Huis stond al lang te koop en had een kelder (100m2) die lek was. Groot probleem dus. Huis werd aangeboden door twee makelaar kantoren, dus verdere contact met andere makelaar gedaan.
- We hadden al onderzoek gedaan naar de kelder en wat we daar aan kosten zouden maken. Tweede bezichtiging met aankoopmakelaar (gratis, ivm verkoop onze huidige woning) en iemand die verstand had van kelders voor kostenindicatie. Onze makelijk vertelde ons waar we verder op moesten letten, maar waren allemaal opendeuren zoals een lek raam, paar vochtplekken en een scheur in de muur. Naar ons eigen JBF-inzicht leek het naast de kelder allemaal niet zo spannend.
- Daarna bod uitgebracht. Aparte is dat we te horen kregen na eerste bezichtiging dat huis goedkoper geworden was . Niet erg natuurlijk.
- Bod geaccepteerd en bij bank financiering geregeld inclusief bouwdepot voor kelder. Idd moet je een simpel lijstje met zaken aanleveren van wat je gaat doen en wat het gaat kosten. De taxateur zal een taxatie doen op basis van huidige waarde en waarde na verbouwing.

Alles geregeld en huis gekocht. Daarna alles gedaan binnen budget. Leven er nu nog steeds gelukkig en geen spijt van aankoop.

Over het wel of niet aankoopmakelaar gaan veel verhalen, maar daar kan je geen duidelijk antwoord op krijgen. Vind je het zelf vervelend/lastig om zo een grote aankoop te doen, zo een persoon helpt je in de keuze te maken. Onze makelaar raadde het huis overigens af (maar toch gekocht, want we zagen de potentie). Een bouwkundige moet je verder niet veel van verwachten. Hij kijkt alleen naar de dingen die je kan zien zonder te moeten kruipen of openmaken. Kruipruimte zal een luikje open gedaan worden en verder is dat de inspectie. Verwacht er weinig van. Echt verborgen dingen komen niet aan het licht. Is er een vriend/familielid een goede ervaren klusser of bouwvakker, dan heb je daar meer aan vind ik. Wij hebben een keer een bouwkundige mee genomen voor een bezichtiging en daar kwam echt alleen maar dingen uit die we zelf al hadden gezien. Ook de oplossingen die in het rapport kwamen met kostenramingen vond ik toen echt uit de lucht gegrepen of te obvious. Maar dat vind ik dus.

Het helpt wel om iemand mee te nemen die emotioneel verder van de aankoop staat. Een goede vriend, een familielid bijvoorbeeld. Die hoeft er geen geld in te steken en woont er straks niet, maar geeft wel om je en kan zo objectiever naar de woning kijken dan dat jij zal doen met je 'dit is mijn droomhuis-wolk'.

[ Voor 8% gewijzigd door mmniet op 31-07-2019 09:52 ]

[CurlyMo]

DutchJohnDoe schreef op woensdag 31 juli 2019 @ 08:39:
De verkoop onder voorbehoud heeft bij ons veel gedaan, hierin stonden clausules waarin we aangaven dat als er meer dan een x-bedrag aan onderhoud naar boven komt in de bouwtechnische keuring we het koopcontract konden ontbinden

De bouwkundige keuring is vaak ook wel te doen tussen acceptatie bod en einde bedenktijd. Na acceptatie heb je namelijk meestal niet direct het contract getekend. Dat scheelt weer een onaantrekkelijke clausule in je voorwaarden.

[noppus]

Ik denk dat jullie de situatie van TS onderschatten. Hij wil niet alleen achterstallig onderhoud herstellen (daar kun je met een bouwkundige inspectie een heel eind mee komen), maar aanbouwen, verbouwen, herinrichten.

Dat zijn drastische, en dure, ingrepen. Je moet met aannemers/installateurs en tekenaars om tafel. Misschien nog wel eerst met een (binnenhuis) architect om te kijken wat het kan worden en daarna pas met de aannemer.

Dat zijn allemaal zaken die én veel tijd kosten (die lui hebben het achtelijk druk) én waarbij je niet van te voren een inschatting van de prijs kunt maken.

(Privévoorbeeld: ik ben bezig met een herinrichting van de benedenverdieping en heb nu een binnenhuisarchitect/ontwerper ingeschakeld. Los van de tijd die dat kost (maanden in mijn geval, maar heb niet zo'n haast) kan hij ook niet zeggen of het € 20.000 of € 50.000 gaat kosten.)

Een flinke verbouwing/aanbouw moet je goed doordenken anders blijf je altijd zitten met dingen je je liever anders had gewild.

Waar het om gaat, TS kán pas een serieus bod uitbrengen als hij weet hoe het huis te verbouwen is en wat dat gaat kosten. En dat kost heel veel tijd en bezoekjes van "experts van TS". De verkoper moet daar wel voor open staan.

[Joris748]

noppus schreef op woensdag 31 juli 2019 @ 10:37:
Ik denk dat jullie de situatie van TS onderschatten. Hij wil niet alleen achterstallig onderhoud herstellen (daar kun je met een bouwkundige inspectie een heel eind mee komen), maar aanbouwen, verbouwen, herinrichten.

Dat zijn drastische, en dure, ingrepen. Je moet met aannemers/installateurs en tekenaars om tafel. Misschien nog wel eerst met een (binnenhuis) architect om te kijken wat het kan worden en daarna pas met de aannemer.

Dat zijn allemaal zaken die én veel tijd kosten (die lui hebben het achtelijk druk) én waarbij je niet van te voren een inschatting van de prijs kunt maken.

(Privévoorbeeld: ik ben bezig met een herinrichting van de benedenverdieping en heb nu een binnenhuisarchitect/ontwerper ingeschakeld. Los van de tijd die dat kost (maanden in mijn geval, maar heb niet zo'n haast) kan hij ook niet zeggen of het € 20.000 of € 50.000 gaat kosten.)

Een flinke verbouwing/aanbouw moet je goed doordenken anders blijf je altijd zitten met dingen je je liever anders had gewild.

Waar het om gaat, TS kán pas een serieus bod uitbrengen als hij weet hoe het huis te verbouwen is en wat dat gaat kosten. En dat kost heel veel tijd en bezoekjes van "experts van TS". De verkoper moet daar wel voor open staan.

toon volledige bericht

Inderdaad, dat is precies het probleem.

Denk dat TS behoefte heeft aan kentallen. Wat kost een aanbouw (incl afwerking) per m2/3, wat kost een verbouw per m2/m3.

Wij zijn ook een tijdje op zoek geweest naar een bestaande woning om flink te moderniseren. Kan me onderstaande kentallen herinneren. Beide zijn natuurlijk afhankelijk van het gewenste niveau van de afwerking.

Aanbouw: ca 500 EUR/m3 (incl BTW)
Renovatie: ca 250 EUR/m3 (incl BTW)

Ik weet niet of deze getallen nog actueel zijn.

[Anoniem: 279475]

Joris748 schreef op woensdag 31 juli 2019 @ 10:52:
[...]

Inderdaad, dat is precies het probleem.

Denk dat TS behoefte heeft aan kentallen. Wat kost een aanbouw (incl afwerking) per m2/3, wat kost een verbouw per m2/m3.

Wij zijn ook een tijdje op zoek geweest naar een bestaande woning om flink te moderniseren. Kan me onderstaande kentallen herinneren. Beide zijn natuurlijk afhankelijk van het gewenste niveau van de afwerking.

Aanbouw: ca 500 EUR/m3 (incl BTW)
Renovatie: ca 250 EUR/m3 (incl BTW)

Ik weet niet of deze getallen nog actueel zijn.

met het grote tekort aan vak mensen denk niet ik dat hier voor tegen woordig nog wat krijgt .
vrienden van me hebben 40m2 aan de wonning laten zetten dit ging al snel richting de 80K

[ometjabbe2]

Bedankt voor al jullie reacties!

In principe hebben we (nog) geen aankoopmakelaar ingeschakeld. Zowel mijn vriendin als ik zijn niet onder de indruk van hun toegevoegde waarde in het proces van vorige woningen die we hebben aangekocht.

Zoals Noppus al suggereerde gaan we onze tweede bezichtiging met een architect doen die ons een inschatting kan geven of wat we willen reëel is en wat het gaat kosten. Pas als ik een gevoel heb bij wat het in totaal gaat kosten, wil ik een bod uitbrengen. Ik snap dat het tegenwoordig allemaal snel moet, maar ik ga niet om die reden overhaast iets doen waar ik later spijt van kan krijgen.

[Pietervs]

Sissors schreef op woensdag 31 juli 2019 @ 09:07:
Is je loonstrookje meesturen dan geen goedkopere en zinvollere optie om te laten zien dat je de financiering wel rond krijgt? Ja ik weet dat dat niet bepaald standaard is, maar het lijkt me meer zeggen dan een aankoopmakelaar.

Loonstrookje zegt niks over de eventuele schulden en/of BKR registratie die je hebt.
Ik zou daar als verkoper eigenlijk niet veel waarde aan hechten.