Advies extra aflossen: op aflossingsvrij of annuïteiten?

[mistaoutlaw]

Mijn vraag
Ik wil extra aflossen op mijn hypotheek.
Kan ik dat het beste doen op het annuitaire deel of het aflossingsvrije deel?

Members only:

Alleen zichtbaar voor ingelogde gebruikers. Inloggen

Lijkt mij dat ik sowieso niet aan de bankspaar en spaargroei delen moet komen.
Maar welk deel dan wel?
Alvast dank voor jullie advies en argumenten!

[Panzer_V]

Aflossingsvrije deel natuurlijk. Deze moet je uit eigen middelen terugbetalen aan het einde van de looptijd van je hypotheek. Het annuïtaire deel betaal je via de maandelijkse betalingen sowieso terug.

[RoNoS]

Wat is de reden dat je wilt aflossen? Minder maandlasten? Looptijd inkorten?

Members only:

Alleen zichtbaar voor ingelogde gebruikers. Inloggen

[Hydra]

RoNoS schreef op vrijdag 26 juli 2019 @ 11:11:
Wat is de reden dat je wilt aflossen?

Een aflossingsvrije hypotheek verdwijnt niet automagisch he.

Dat geld wat je bespaart kun je in principe ook opsparen maar daar ga je erg lastig een rendement op pakken dat hoger is dan je hypotheekkosten. En na 30 jaar is het voorbij met de HRA.

[ Voor 10% gewijzigd door Hydra op 26-07-2019 11:22 ]

[EMP]

Extra inleggen op het bankspaar deel zorgt ervoor dat je maandelijkse lasten lager worden (om uiteindelijk tot het zelfde einddoel te komen, omdat je eerder rente(over rente) op je extra ingelegde deel krijgt).

Dit geld wat je elke maand extra overhoud kun je weer sparen om over een paar jaar weer een deel ergens in te lossen (of gewoon extra bier kopen).

Je hebt 4 verschillende hypotheekproducten, ik denk dat je bank je vast een berrekeningetje wilt voorleggen wat inlossing in elk van de delen doet.

Members only:

Alleen zichtbaar voor ingelogde gebruikers. Inloggen

[Anoniem: 677216]

Als inleggen op het spaardeel niet mogelijk of niet interessant is (heb ik geen verstand van), zou ik zonder twijfel aflossen op het deel met de hoogste rente. In dit geval dus het annuïtaire deel.
Rente is precies wat je bespaart door af te lossen, dus aflossen op het leningdeel met de hoogste rente levert het meeste rendement op.

[Paul]

Anoniem: 677216 schreef op vrijdag 26 juli 2019 @ 12:42:
Rente is precies wat je bespaart door af te lossen, dus aflossen op het leningdeel met de hoogste rente levert het meeste rendement op.

..maar je hebt aan het einde nog steeds aflossingsvrije delen, en dus restschuld. Die kun je wel herfinancieren, maar over die herfinanciering betaal je ook rente. Onder de streep zou het dus wel eens helemaal niet zo simpel kunnen zijn.

Plus, veel wordt bij hypotheken op gevoel gedaan. Als TS liever nu iedere maand € 3 meer betaalt maar daardoor aan het eind minder of geen restschuld meer heeft dan moet'ie dat doen. Die € 3 per maand mis je amper, op het einde 15k op moeten hoesten is een heel ander verhaal (getallen uit losse pols, geen idee of ik überhaupt in het goede ballpark zit ).

[mistaoutlaw]

Bedankt voor jullie reacties.

Ik heb eigen vermogen wat niet rendeert als spaargeld en waarover vermogensbelasting wordt gerekend.
Ik wil geen onnodig risico lopen door (te veel) te beleggen.
Vandaar dat ik vervroegd wil aflossen.

Ik heb dus geen moeite met nog x te betalen bedrag op het eind.
Het gaat mij om per saldo het goedkoopste over de gehele looptijd.

[dlmh]

Over je annuïtaire deel betaal je het meeste rente dus daar valt ook de grootste besparing te halen. Bovendien wordt of de looptijd korter of je maandelijkse aflossing lager. Ga je voor een verlaging van je maandlasten dan zou dat de slimste keuze zijn.

Niet aflossen op je aflossingsvrije deel heeft echter als risico dat je na 30 jaar geen HRA meer krijgt over dit deel, maar dat betekent niet noodzakelijkerwijs dat je die hypotheek ook moet aflossen na die tijd. Een bank kan dit natuurlijk herfinancieren maar door de hogere lasten moet je dit wel kunnen dragen op dat moment.

[Anoniem: 677216]

Paul schreef op vrijdag 26 juli 2019 @ 14:13:
[...]
..maar je hebt aan het einde nog steeds aflossingsvrije delen, en dus restschuld. Die kun je wel herfinancieren, maar over die herfinanciering betaal je ook rente. Onder de streep zou het dus wel eens helemaal niet zo simpel kunnen zijn.

Plus, veel wordt bij hypotheken op gevoel gedaan. Als TS liever nu iedere maand € 3 meer betaalt maar daardoor aan het eind minder of geen restschuld meer heeft dan moet'ie dat doen. Die € 3 per maand mis je amper, op het einde 15k op moeten hoesten is een heel ander verhaal (getallen uit losse pols, geen idee of ik überhaupt in het goede ballpark zit ).

Als je de besparing door aflossing op de annuïteitenhypotheek opspaart, hou je onder de streep meer over om de aflossingsvrije hypotheek mee af te lossen.
Als je geen enkele financiële discipline hebt gaat jouw verhaal op, maar dan is dát het probleem dat je moet aanpakken. Aflossen op de hoogste rente is simpelweg onder de streep de goedkoopste benadering.
Alleen maar op gevoel en emotie afgaan is gewoon een slecht idee. Dat iemand anders aanraden al helemaal.

[ Voor 4% gewijzigd door Anoniem: 677216 op 26-07-2019 15:06 ]

[Paul]

Anoniem: 677216 schreef op vrijdag 26 juli 2019 @ 15:05:
Als je de besparing door aflossing op de annuïteitenhypotheek opspaart, hou je onder de streep meer over om de aflossingsvrije hypotheek mee af te lossen.

Gebruik dat dan ook om af te lossen (Als je eenmaal doorgerekend hebt welke optie het beste bij je eisen en wensen aansluit)... De hele reden van dit topic is omdat sparen niet loont

Als je geen enkele financiële discipline hebt gaat jouw verhaal op

Welke financiële discipline bedoel je?

Aflossen op de hoogste rente is simpelweg onder de streep de goedkoopste benadering.

Ben ik het niet mee eens, want daarbij negeer je de looptijd. De pest van aflossingsvrij is natuurlijk dat je daar aan het einde van de looptijd niet vanaf bent. Voor 30 jaar 3% rente of 60 jaar 1.5% rente betaal je evenveel...

Ik kan niet in de toekomst of in de portemonnee van TS kijken over hoe de situatie straks gaat zijn, of er verhuisplannen zijn waarbij de hypotheek wordt afgelost en er een nieuwe wordt afgesloten, of dat TS er tot in lengte der dagen wil blijven wonen. Als er maatregelen worden getroffen om het aflossingsvrije deel aan het einde niet te hoeven herfinancieren dan heeft zo snel mogelijk zo min mogelijk rente betalen inderdaad zin, maar dan is de vraag hoe die herfinanciering wordt voorkomen. Als je daar voor gaat sparen wordt het weer ingewikkeld, als je je huis verkoopt is het simpel

Alleen maar op gevoel en emotie afgaan is gewoon een slecht idee. Dat iemand anders aanraden al helemaal

Ik zeg niet alleen. Maar het speelt zeker wel mee, want als je doodongelukkig wordt van de optie die het meeste geld oplevert, en dolblij bent met iets dat onder de streep een paar euro meer kost, is die eerste optie dan wel echt de beste?

[Anoniem: 677216]

Paul schreef op vrijdag 26 juli 2019 @ 16:52:
[...]
Gebruik dat dan ook om af te lossen (Als je eenmaal doorgerekend hebt welke optie het beste bij je eisen en wensen aansluit)... De hele reden van dit topic is omdat sparen niet loont
[...]
Welke financiële discipline bedoel je?
[...]
Ben ik het niet mee eens, want daarbij negeer je de looptijd. De pest van aflossingsvrij is natuurlijk dat je daar aan het einde van de looptijd niet vanaf bent. Voor 30 jaar 3% rente of 60 jaar 1.5% rente betaal je evenveel...

Ik kan niet in de toekomst of in de portemonnee van TS kijken over hoe de situatie straks gaat zijn, of er verhuisplannen zijn waarbij de hypotheek wordt afgelost en er een nieuwe wordt afgesloten, of dat TS er tot in lengte der dagen wil blijven wonen. Als er maatregelen worden getroffen om het aflossingsvrije deel aan het einde niet te hoeven herfinancieren dan heeft zo snel mogelijk zo min mogelijk rente betalen inderdaad zin, maar dan is de vraag hoe die herfinanciering wordt voorkomen. Als je daar voor gaat sparen wordt het weer ingewikkeld, als je je huis verkoopt is het simpel
[...]
Ik zeg niet alleen. Maar het speelt zeker wel mee, want als je doodongelukkig wordt van de optie die het meeste geld oplevert, en dolblij bent met iets dat onder de streep een paar euro meer kost, is die eerste optie dan wel echt de beste?

toon volledige bericht

Sorry, maar je verhaal is onlogisch en tegenstrijdig met zichzelf. Ik stel voor dat je het een keer doorrekent voordat je dit soort uitspraken doet.

Uiteindelijk moeten alle leningdelen afbetaald worden. Dat kost een vast bedrag (namelijk de hoogte van de leningdelen).
Daarbovenop betaal je rente. Dit zijn de enige echte kosten. Alleen op deze kosten kun je besparen, en wel door (extra) af te lossen. Door op het leningdeel met de hoogste rente af te lossen, betaal je in totaal minder rente.
Als je in dit voorbeeld op het annuïtaire leningdeel aflost, bespaar je over de rest van de looptijd meer geld dan als je aflost op het aflossingsvrije deel. Stel dat je nu €1.000 aflost op het annuïtaire deel, dan is de totale vermindering van de toekomstige betalingen (aflossing en rente) groter dan €1.000. Het verschil is ook groter dan bij aflossing op het aflossingsvrije deel. Je hebt dus óf na 30 jaar meer geld op je rekening om de aflossingsvrije hypotheek mee af te lossen, óf (als je doorgaat met extra aflossen) je bent eerder klaar met aflossen van het anuuïtaire deel, zodat je al een paar jaar eerder kan beginnen met aflossen op het aflossingsvrije deel.

Echt, ik kan je aanraden om het na te rekenen als je het o.b.v. logica niet gelooft.

[Paul]

Je zegt het zelf, die kosten kun je alleen verlagen door extra af te lossen. Bij het alleen focussen op rentepercentage ga je echter voorbij aan het feit dat het annuïteitendeel 'zichzelf' aflost, maar het aflossingsvrije deel niet.

De hypotheek van TS heeft wat veel delen, maar laten we het makkelijk maken door te stellen dat de hypotheek 2 ton is, 1 ton aflossingsvrij, 1 ton annuïteit.

Als je braaf iedere maand het bedrag dat de bank van je verwacht overmaakt dan heb je op het einde nog een ton open staan. Paniek, want waar haal je dat vandaan? Dat wordt opnieuw lenen, en opnieuw rente betalen.

Om de paniek voor te zijn kun je gaan sparen, en dan komen we bij de volgende mogelijkheid: Meer overmaken dan de bank verwacht (je betaalt immers meer rente dan dat je op je spaarrekening ontvangt). Maar op welk deel? Want als je dat doet op het annuïteitendeel dan moet je aan het einde nog steeds een ton betalen, en dus opnieuw lenen, en dus opnieuw rente betalen. Maar nu zonder HRA...

Dat annuïteitendeel lost zichzelf wel af, het aflossingsvrije deel niet, en dat zorgt er voor dat je dit HEEL goed door moet rekenen. Mij lukt dat niet zomaar op een bierviltje, zeker niet zonder te weten over welke bedragen en termijnen we het hebben.

Ik zeg zeker niet dat je klakkeloos op het aflossingsvrije deel moet aflossen, ik zeg vooral dat je niet klakkeloos op het deel met de hoogste rente af moet lossen.

Tenzij ik iets finaal over het hoofd zie, ik ben ook niet feilloos In dat geval hoor ik graag welke denkfout ik maak.

[CaLeX]

Paul schreef op vrijdag 26 juli 2019 @ 19:31:
Je zegt het zelf, die kosten kun je alleen verlagen door extra af te lossen. Bij het alleen focussen op rentepercentage ga je echter voorbij aan het feit dat het annuïteitendeel 'zichzelf' aflost, maar het aflossingsvrije deel niet.

De hypotheek van TS heeft wat veel delen, maar laten we het makkelijk maken door te stellen dat de hypotheek 2 ton is, 1 ton aflossingsvrij, 1 ton annuïteit.

Als je braaf iedere maand het bedrag dat de bank van je verwacht overmaakt dan heb je op het einde nog een ton open staan. Paniek, want waar haal je dat vandaan? Dat wordt opnieuw lenen, en opnieuw rente betalen.

Om de paniek voor te zijn kun je gaan sparen, en dan komen we bij de volgende mogelijkheid: Meer overmaken dan de bank verwacht (je betaalt immers meer rente dan dat je op je spaarrekening ontvangt). Maar op welk deel? Want als je dat doet op het annuïteitendeel dan moet je aan het einde nog steeds een ton betalen, en dus opnieuw lenen, en dus opnieuw rente betalen. Maar nu zonder HRA...

Dat annuïteitendeel lost zichzelf wel af, het aflossingsvrije deel niet, en dat zorgt er voor dat je dit HEEL goed door moet rekenen. Mij lukt dat niet zomaar op een bierviltje, zeker niet zonder te weten over welke bedragen en termijnen we het hebben.

Ik zeg zeker niet dat je klakkeloos op het aflossingsvrije deel moet aflossen, ik zeg vooral dat je niet klakkeloos op het deel met de hoogste rente af moet lossen.

Tenzij ik iets finaal over het hoofd zie, ik ben ook niet feilloos In dat geval hoor ik graag welke denkfout ik maak.

toon volledige bericht

Linksom of rechtsom moet je beide delen aflossen. Als je annuïtaire deel een veel hogere rente heeft (zoals in de openingspost) dan geeft dat toch een beter rendement.

Daarnaast verlaag je de maand termijn meer door op dat deel te focussen. Ik zou ten alle tijden de regie zelf in handen willen houden, en dat doe je door het annuïtaire deel eerst af te lossen.

Het enige waar ik van zou kunnen wijken is als richting het verlengen van de rvp de rente hoger staat dan de huidige rente

[Anoniem: 677216]

Paul schreef op vrijdag 26 juli 2019 @ 19:31:
Je zegt het zelf, die kosten kun je alleen verlagen door extra af te lossen. Bij het alleen focussen op rentepercentage ga je echter voorbij aan het feit dat het annuïteitendeel 'zichzelf' aflost, maar het aflossingsvrije deel niet.

De hypotheek van TS heeft wat veel delen, maar laten we het makkelijk maken door te stellen dat de hypotheek 2 ton is, 1 ton aflossingsvrij, 1 ton annuïteit.

Als je braaf iedere maand het bedrag dat de bank van je verwacht overmaakt dan heb je op het einde nog een ton open staan. Paniek, want waar haal je dat vandaan? Dat wordt opnieuw lenen, en opnieuw rente betalen.

Om de paniek voor te zijn kun je gaan sparen, en dan komen we bij de volgende mogelijkheid: Meer overmaken dan de bank verwacht (je betaalt immers meer rente dan dat je op je spaarrekening ontvangt). Maar op welk deel? Want als je dat doet op het annuïteitendeel dan moet je aan het einde nog steeds een ton betalen, en dus opnieuw lenen, en dus opnieuw rente betalen. Maar nu zonder HRA...

Dat annuïteitendeel lost zichzelf wel af, het aflossingsvrije deel niet, en dat zorgt er voor dat je dit HEEL goed door moet rekenen. Mij lukt dat niet zomaar op een bierviltje, zeker niet zonder te weten over welke bedragen en termijnen we het hebben.

Ik zeg zeker niet dat je klakkeloos op het aflossingsvrije deel moet aflossen, ik zeg vooral dat je niet klakkeloos op het deel met de hoogste rente af moet lossen.

Tenzij ik iets finaal over het hoofd zie, ik ben ook niet feilloos In dat geval hoor ik graag welke denkfout ik maak.

toon volledige bericht

Je denkfout dat je niet inziet dat de aflossing in alle gevallen gelijk is. Het verschil zit in de rente. Dat is bij een hoger percentage uiteindelijk een hoger bedrag.
Als dat niet voldoende duidelijk maakt, zal je het moeten uitrekenen. Lukt dat niet, ook prima, maar dan heb je gewoon te weinig grond om adviezen te geven of andermans adviezen in twijfel te trekken.

[SkiFan]

Eerst dat relatief dure annuïtaire deel. Vervolgens, als je daarmee klaar bent, werk je het aflossingsvrije deel weg. Doordat je je annuteit verhoogt, verkort je de looptijd. Dit stuk looptijd wat je bespaart, kun je straks gebruiken om je aflossingsvrij zo goed mogelijk weg te werken.

Zo doen wij het ook. Annuitair deel is met +- 8 jaar ingekort door de dalende rente bij gelijk blijvende annuiteit. Die 8 jaar kan ik dan mooi gebruiken om een fors deel van het aflossingvrije deel weg te werken. Aan het einde van de rit zijn we overigens alles kwijt, want er staat een beleggingspolis met garantie tegenover.

[assje]

Paul schreef op vrijdag 26 juli 2019 @ 19:31:
Ik zeg zeker niet dat je klakkeloos op het aflossingsvrije deel moet aflossen, ik zeg vooral dat je niet klakkeloos op het deel met de hoogste rente af moet lossen.

De enige overweging behalve de hoogte van de rente is hoe lang de rente vast staat. Een iets hogere rente die langer vast staat zou een argument kunnen zijn.

Hier is het verschil dusdanig dat dit voor mij een no-brainer zou zijn.

Jouw argument m.b.t. aflossingsvrij v.s. annuitair is zoals terecht al opgemerkt irrelevant. Sterker nog, bij gelijke rente zou ik altijd annuitair eerst aflossen, het aflossingsvrije deel is het flexibelst.

[ Voor 8% gewijzigd door assje op 26-07-2019 23:27 ]

[Paul]

Anoniem: 677216 schreef op vrijdag 26 juli 2019 @ 21:43:
Je denkfout dat je niet inziet dat de aflossing in alle gevallen gelijk is.

De aflossing is alleen in alle gevallen gelijk als je uitgaat van de eindsituatie waarin alles is afgelost. Die eindsituatie bereik je bij een aflossingsvrije hypotheek echter niet zomaar!

Het verschil zit in de rente.

Daar zijn we het sowieso over eens. Dat is het enige deel waar je invloed op uit kunt oefenen.

Dat is bij een hoger percentage uiteindelijk een hoger bedrag.

Dat is alleen waar wanneer het voor beide delen even lang duurt tot je alles hebt afgelost, en op het aflossingsvrije deel is dat per definitie niet (uit zichzelf) zo.

Even met getallen die het verschil goed duidelijk maken (zoals gezegd is de situatie van OP een stuk lastiger):
1 jaar lang 10% rente betalen over 100.000: € 10.000
5 jaar lang 5% rente betalen over 100.000: € 25.000

Je hebt hier bij het deel met het (maar liefst 2x) zo hoge percentage toch echt VEEL minder rente over hoeven maken.

Echter, ik vermoed dat ik je verkeerd heb begrepen / niet goed heb gelezen, en we beiden een andere situatie doorrekenen.; Als je het maandbedrag voor de annuïteitenhypotheek gelijk houdt (ondanks de extra aflossing; vrijwel iedere rekenhulp gaat er vanuit dat je een lager maandbedrag wil) en zodra deze compleet (en dus vervroegd) is afgelost hetzelfde bedrag per maand over blijft maken naar de bank om de andere delen af te lossen, dan heb je helemaal gelijk

Ik heb naar aanleiding van mistaoutlaw in "Advies extra aflossen: op aflossingsvrij of annuïteiten?" de (verkeerde?) aanname gedaan dat de extra storting waar dit topic over gaat de enige extra storting zou zijn, en dan betaal je het verschil tussen jouw en mijn optie in een paar jaar alsnog aan rente over het deel dat je (extra) moet herfinancieren.

[Crabro]

Let op: er is sprake van een bankspaarvariant die roet in alle mooie verhandelingen gooit over rentes. Effect van de hypotheekrenteaftrek doet namelijk veel in deze! Alle effecten van aflossingen worden deels gedempt door de aftrek, maar bijstorten in de bankspaar niet.