Tegoed spaarhypotheek gebruiken als eigenwoningreserve

[B-Force]

Hallo,

Ik heb een vraag over het kopen van een huis.

In 2018 heb ik mijn huis verkocht. De verkoopprijs was 250 kEUR, makelaarskosten 5 kEUR en het netto aflossingsbedrag op de notaris nota was 230 kEUR. Volgens mijn berekening heb ik dus een overwaarde (EWR) van 250-230-5 = 15 kEUR.

Na de verkoop van mijn huis ben ik naar een huurwoning gegaan, wachtend op het juiste koophuis.

Op de verkochte woning zat ook een spaarhypotheek, deze had een waarde van 20 kEUR. De fiscale aftrek is gestopt en het geld is op een tussenrekening gezet (inleg gaat door) om te wachten tot er een nieuw koophuis zou komen. De waarde is door inleg inmiddels gestegen naar 25 kEUR.

Ik wil nu een koophuis gaan kopen met een waarde van 375 kEUR. Hierbij wil ik gaan verbouwen voor ongeveer 50 kEUR. Ik ga er vanuit dat de huidige taxatiewaarde ook 375 kEUR is en de taxatiewaarde na verbouwing ongeveer 400 kEUR is (50% van de verbouwkosten). Het restant betaal ik uit eigen spaartegoed.

Mijn vragen:
1) Ik moet minimaal 15 kEUR eigen middelen inbrengen om recht te houden op HRA vanwege mijn EWR. Dit kan door ons spaartegoed aan te spreken (waar die EWR in 2018 is uitgekeerd), maar mag dit ook door de 25 kEUR die op een tussenrekening staat aan te spreken hiervoor?

2a) Indien het antwoord op vraag 1 ' JA' is, kan ik de resterende 10 kEUR dan over laten maken naar onze rekening en hiervan verbouwkosten betalen tot max. dit bedrag? En in hoeverre moet dit aantoonbaar zijn?

2b) Indien het antwoord op vraag 1 'NEE' is, moet ik dan (om maximale HRA te houden) zowel de 25 kEUR van deze tussenrekening als de 15 kEUR EWR van eigen spaartegoed inbrengen om de schuld te verlagen?

3) Indien scenario 2b geldt, hoeveel mag ik dan gaan lenen (met max HRA)? Is dat dan 375 - 25 - 15 = 335 kEUR + het verschil tussen de huidige taxatiewaarde en de taxatiewaarde na verbouwing?

Thx allemaal alvast voor het meedenken!

(wellicht komt er nog een vervolgvraag over de HRA, aangezien ik met een nieuwe partner dit huis ga kopen die in het verleden (2012) een huis met restschuld a 30 kEUR heeft verkocht, ik ben nog aan het uitzoeken of dat nog impact heeft )

[AndosH]

Dit soort vragen lenen zich denk ik beter voor een gesprek met een adviseur, Eigenwoningreserve is niet hetzelfde als het saldo van je kapitaalverzekering eigen woning.

Zie bijvoorbeeld: https://www.eigenhuis.nl/...-huis/kapitaalverzekering

Je hebt je oude woning verkocht in 2018, en koopt in 2019 een nieuwe woning aan. Gedeeltelijk opnemen van een KEW kan niet. Als je op dit moment (huurwoning) aan de KEW komt, dan is dat een afkoop. Tegenwoordig kan dat zonder ingewikkelde afrekenconstructies, maar het verhoogt wel je eigenwoningreserve. Op dat moment moet je dus idd 25+15 inbrengen bij de koop van je nieuwe huis.

Opties kunnen zijn:
* KEW koppelen aan de nieuwe hypotheek (dus opnieuw een spaarhypotheek afsluiten)
* KEW nu afkopen en het saldo inbrengen voor een lagere nieuwe hypotheek
* KEW nu afkopen en het saldo niet inbrengen (gedeeltel hypotheek niet aftrekbaar)
* KEW niet koppelen en na koop van de nieuwe woning de KEW afkopen en het geld voor verbouwing gebruiken

En voor je EWR kun je ook de keuze maken tussen wel/niet inbrengen, waarbij het resultaat of een lagere hypotheek is of een hogere hypotheek die deels niet aftrekbaar is.

En idd dat je partner een hypotheek gehad heeft heeft ook invloed op het hele plan. Had ik al gezegd dat je een adviseur moet raadplegen?