Buren bouwen uit -> invloed op mijn dak. Wat te doen?

[Valorian]

Hallo Tweakers,


Graag even jullie advies vragen m.b.t. een dak-reparatie/aanpassing. Het betreft aan aanbouw van buren die invloed heeft op mijn eigen dak, en een aantal keuzes die ik daarbij zal moeten maken. Deels erg fijn dat ik kan ‘meeliften’ op een aannemer die toch al bezig is, maar deels zijn het ook zaken die ik zonder de keuzes van de buren niet zou hoeven aanpakken. De vraag is nu, wat te doen en zijn kosten realistisch (en voor mij)? Ik heb geprobeerd de situatie hieronder een beetje overzichtelijk op een rijtje te zetten, ben benieuwd naar jullie reacties. Sorry als ik wat lang van stof ben, maar dacht beter meer info dan een gebrekkige vraag die alleen maar nieuwe vragen oplevert

Members only:

Alleen zichtbaar voor ingelogde gebruikers. Inloggen

[ Voor 102% gewijzigd door Valorian op 15-07-2019 13:49 ]

[Señor Sjon]

Waarom plaats je Trespa rondom? Als je boeidelen nog goed zijn, hoef je die niet 1-op-1 te vervangen. Overigens is het ook met isolatie wel mogelijk om zonder HWA te verplaatsen bij jouw regenpijp te komen. Je kan een dak opdelen in meerdere zones. Alternatief is een verzamelrand te maken waar het water verzameld en naar de regenpijp stroomt. De pijp verplaatsen is voor jou in principe onnodig.

[phYzar]

Valorian schreef op maandag 15 juli 2019 @ 13:19:

Members only:

Alleen zichtbaar voor ingelogde gebruikers. Inloggen

Als dit een drempel is is de hemelwaterafvoer ook nog wel alternatief op te lossen met bijvoorbeeld een grindkoffer.

http://www.joostdevree.nl/shtmls/grindkoffer.shtml

[Pizza_Boom]

Señor Sjon schreef op maandag 15 juli 2019 @ 13:27:
Waarom plaats je Trespa rondom? Als je boeidelen nog goed zijn, hoef je die niet 1-op-1 te vervangen.

Zijn boeidelen zijn rot, schrijft ie.

[Joris748]

De richting van het afschot aanpassen, kan ook met isolatieplaat met afschot. Daarmee kan de balklaag en kunnen de platen intact blijven. Wat voor dakisolatie heb je momenteel? Tussen de balklaag of op de balklaag?

Het is in ieder geval een mooie kans om een volledige scheiding van de twee platte daken te maken. Zo kan een lekkage bij je buren niet voor een lekkage bij jou zorgen (en vice versa). En je kunt ook meteen de isolatie up-to-date maken. Bij gebruik van EPDM kun je ook kiezen voor een witte/grijze variant, waardoor je platte dak minder opwarmt op tropische dagen. Scheelt volgens onze dakdekker 3-5 graden direct onder het dak.

Bijkomend voordeel is dat de afschotrichting van jouw dak misschien niet aangepast hoeft te worden.

[Señor Sjon]

Pizza_Boom schreef op maandag 15 juli 2019 @ 13:35:
[...]
Zijn boeidelen zijn rot, schrijft ie.

Ah, gaar zie ik nu. Dan nog, trespa aan een pand uit 1926 schroeven.

[Pizza_Boom]

Señor Sjon schreef op maandag 15 juli 2019 @ 13:38:
[...]

Ah, gaar zie ik nu. Dan nog, trespa aan een pand uit 1926 schroeven.

Überhaupt ben ik niet echt een fan van trespa. Neem kan keralit ofzo. Trespa oogt vaak zo goedkoop, zeker als het als grote plaat gevelbekleding gebruikt wordt.

[Valorian]

Members only:

Alleen zichtbaar voor ingelogde gebruikers. Inloggen

[ Voor 10% gewijzigd door Valorian op 16-07-2019 08:12 ]

[Tommie12]

Ik zie niet direct waarom dat afschot van richting moet veranderen bij jou.
Dat er een beetje water van de buur bij jou komt of omgekeerd is niet direct een probleem, en een trapje in dat dak toch ook niet.

Isolatie is handig, maar dat je je terras moet opbreken (als dat nog goed is) vind ik veel minder.
Desnoods zetten ze maar een klein muurtje boven op het dak op de scheiding.

[Bob-B190]

Dus de HWA van de buren verdwijnt door hun aanbouw en ze kunnen hun water nu niet meer kwijt. Lijkt me directe oorzaak en niet perse logischerwijs volgend uit het afschot. Helaas ben jij nu onderdeel van de oplossing, maar lijkt me niet ok dat als jij je hele dak vernieuwt zonder meerwaarde (om hun probleem op te lossen) er ook nog voor moet betalen. Als ik je buurman was had ik die 2de 1500 euro op mijn begroting gezet, een andere oplossing gaat voor hem veel duurder worden.

[jongetje]

Wat zeggen de buren? Blijkbaar is hier door de aannemer niet goed over nagedacht van te voren en vind ik het vreemd dat ze daar nu achter komen. Daardoor wordt het voor jou geen 1500 maar 3000 euro en dat is best dure isolatie (als dat het enige is wat je ermee wint). Lijkt me dat de buren dit dus grotendeels moeten betalen of hier een oplossing voor moeten verzinnen. JIj wilde tenslotte geen uitbouw.

Verder vind ik 1500euro per huis voor een dag werk best veel. Als een dure bouwvakker van 60 euro per uur 8 uur bezig is ben je 480euro kwijt. Of zijn ze met 6 man een dag bezig zodat je op 2 maal 1500euro komt?

[tweakduke]

Als je niet zou meedoen met het isolatieplan heb je ook risico op een koudebrug. De aannemer zou dan ook een dilatatie of op z'n minst een compartiment moeten maken.
Ik snap alleen niet waarom dit niet wordt opgelost met afschot isolatie. Het dakbeschot is bij de buren natuurlijk zo getimmerd, maar volgens mij hoef je dit niet 1 op 1 bij jou ook zo uit te voeren. Dus nogmaals afschot isolatie moet bij jou ook kunnen. Je zou bij wijze van spreken zelf kunnen slopen en isoleren. Dakbedekking kan dan mooi 1 geheel worden met de buren

Het afschot is persoonlijk wel het mooiste als het van het pand afloopt. Je kunt altijd nog voor kiezen om niet mee te doen met de buren, maar hoe dan ook moet er aangesloten worden op jouw oude bitumen. Persoonlijk zou ik het de investering wel waard vinden, maar dan wel met afschot isolatie.

[Valorian]

Members only:

Alleen zichtbaar voor ingelogde gebruikers. Inloggen

[Joris748]

Valorian schreef op maandag 15 juli 2019 @ 13:42:@Joris748 Geen idee wat er nu onder het bitumen ligt. Zou best kunnen dat het helemaal niet geisoleerd is. Kan bij die isolatie-met-afschot het direct óp de bestaande platen gelegd? Dus zodat het dak niet 'open' hoeft? Het dak is minimaal 20 jaar niet open geweest.

Als er nu helemaal geen isolatie onder zit, dan kun je de isolatie gewoon direct op de dakplaten leggen. Reken er wel mee dat je dak iets dikker (8 cm?) wordt.

Met isolatie moet je opletten op het moment dat er meerdere isolatiesystemen worden aangebracht. Dat kan vochtproblemen opleveren. Dus isolatie op het dak EN isolatie tussen de balklaag gaat niet samen.

Trespa zou voor mij een no-go zijn. Past IMHO niet bij een huis uit 1928. Laat de boeiboord door een timmerman mooi aftimmeren door een timmerman met bijvoorbeeld garantieplaat. Is voor een goede timmerman een mooi klusje wat hij zwart kan doen op een zaterdag

[Crashhill]

Is dit niet allemaal gewoon in overleg gebeurd?
Dan gewoon de "zeikerd" zijn en niet meewerken.

Denk dat je dan uiteindelijk alleen duurder uit bent als je zelf iets wilt doen.
Ff 3k aftikken en door.
En als je het niet hebt, zeg je gewoon eerlijk dat je het niet hebt. Misschien betaald de buurman het dan.

[Tommie12]

Valorian schreef op maandag 15 juli 2019 @ 14:02:
@Tommie12 Helemaal niets doen en een scheiding tussen de twee daken kan inderdaad ook. Dat zou ik kunnen voorleggen. Denk dat dat uiteindelijk meer kosten geeft voor de buren / aannemer (dat mogen zij uitvechten). Nadeel is dat ik dan wel alsnog binnen een jaar of 5 denk ik dat bitumen moet vervangen, dat voelt dan weer wat dubbel. Maar 3000 euro is serieus geld...

Laat wel de bitumen vervangen, maar niet het afschot, omdat je de afvoer mooi in die hoek wil houden.
1500€ lijkt me dan nog OK.
Klaar!

[Joris748]

Tommie12 schreef op maandag 15 juli 2019 @ 14:08:
[...]


Laat wel de bitumen vervangen, maar niet het afschot, omdat je de afvoer mooi in die hoek wil houden.
1500€ lijkt me dan nog OK.
Klaar!

Bitumen van 20 jaar oud zou ik (nog) niet vervangen. Laat de aannemer dan maar aparte compartimenten maken en de nieuwe randafwerking aan laten sluiten op de bestaande bitumen.

Dakbedekking zou ik alleen vervangen als je de rest ook aanpakt (boeiboord, isolatie, etc).

[Valorian]

Crashhill schreef op maandag 15 juli 2019 @ 14:07:
Is dit niet allemaal gewoon in overleg gebeurd?
Dan gewoon de "zeikerd" zijn en niet meewerken.

Denk dat je dan uiteindelijk alleen duurder uit bent als je zelf iets wilt doen.
Ff 3k aftikken en door.
En als je het niet hebt, zeg je gewoon eerlijk dat je het niet hebt. Misschien betaald de buurman het dan.

Members only:

Alleen zichtbaar voor ingelogde gebruikers. Inloggen

[Crashhill]

Valorian schreef op maandag 15 juli 2019 @ 14:20:
[...]


@Crashhill initiele plan is in overleg bedacht (dus de eerste 1500 euro). Tweede deel is erbij gekomen als voorstel, denk dat aannemer zich verkeken heeft op die afwateringssituatie, óf probeert bepaalde kosten te drukken die ie niet kan verhalen op buren door ze op mijn bord te leggen.

3k aftikken en door is voor mij een valude optie als ik inderdaad alleen meer kwijt zou zijn, maar of dat zo isnlan ik als leek niet inschatten. En een andere aannemer/dakdekker om een offerte vragen terwijl ik weet dat ik daar niets mee doe op korte termijn vind ik ook niet zo netjes.

Maar dank voor je inzichten.

Aannemers, etc. is gewoon verschrikkelijk tegenwoordig. Ze vragen goud en verdienen (terecht, onterecht maakt hier niet uit) bakken met geld. Maar zelf denk ik dat je het beste kunt betalen. /groetjesjebuurman

[Tommie12]

Crashhill schreef op maandag 15 juli 2019 @ 14:25:
[...]


Aannemers, etc. is gewoon verschrikkelijk tegenwoordig. Ze vragen goud en verdienen (terecht, onterecht maakt hier niet uit) bakken met geld. Maar zelf denk ik dat je het beste kunt betalen. /groetjesjebuurman

OT: denk dat jij snel een zaak in dakbouw moet beginnen.

[Señor Sjon]

Valorian schreef op maandag 15 juli 2019 @ 13:42:
@Señor SjonIs schroeven in bakstenen (halfsteens) uit 1926 zoveel lastiger dan bij moderne woningen? De aannemer wil overigens de boeidelen laten zitten en de trespa ervoor bevestigen... Misschien schroeft hij het direct in de boeidelen? Die zijn overigens niet rot, maar hebben wel beste tijd gehad. Zolang er geen nieuw water meer tegenaankomt (dus na bevestigen trespa) verwacht ik dat het allemaal prima zit. Of is dit een beun-oplossing?

Wut? Dus hij gaat het boeideel opsluiten en verwacht dat goed gaat? Dat rot rustig verder. Enige reden om de boeidelen te vervangen is dat je bij het vernieuwen van het dak makkelijk onder de daktrim kan (die vervang je vaak mee). Om dan de oude te laten zitten en er gewoon wat nieuws overheen te gaan schroeven is wel heel basic.

[vso]

Crashhill schreef op maandag 15 juli 2019 @ 14:25:
[...]


Aannemers, etc. is gewoon verschrikkelijk tegenwoordig. Ze vragen goud en verdienen (terecht, onterecht maakt hier niet uit) bakken met geld. Maar zelf denk ik dat je het beste kunt betalen.

3k is de prijs ook niet, en ik zou meedoen.

Waar Hij(@Valorian meer mee zit is de ethische dilemma van nu krijg ik meer kosten door de wens van mijn buren.

ik zou eens bij de buren aankloppen en vragen hoe zijn er tegenoverstaan want jij word met 1,500 extra opgezadeld om feitenlijk hun probleem op te lossen. 500,- meebetalen zou wel schappenlijk zijn. (het is eerder het gebaar dan de $$$) deze verdeling is omdat je ook nog isolatie en het is je eigen dak ..

kwa prijs zou ik niet teveel miepen het word gedaan en je hebt "garantie" die isolatie is altijd mooi meegenomen. het is een verbetering in het huis .. altijd goed.

[jongetje]

vso schreef op maandag 15 juli 2019 @ 14:31:
[...]

3k is de prijs ook niet, en ik zou meedoen.

[....]

kwa prijs zou ik niet teveel miepen het word gedaan en je hebt "garantie" die isolatie is altijd mooi meegenomen. het is een verbetering in het huis .. altijd goed.

Ik vind 3000 euro best veel geld voor een stukje nieuwe dakbedekking. Mijn schuurtje 10 jaar geleden laten doen van 10m2 en was ik duizend euro kwijt. Dit is wel wat later, maar het 3 dubbele EN daarbij dat ze toch al bezig zijn bij de buren vind ik wel veel geld. Dat is voor mij meer dan een maand werken voordat dat weer op mijn rekening staat (zonder andere uitgaven) en die aannemer plust de helft er voor een dagje werken bij aan kosten.

[Señor Sjon]

Gezien de grootte van de keuken is 3k wel erg veel (teveel).

[NotSoSteady]

Jij lijkt me een beetje een te goede buur. Allemaal leuk en aardig dat ze graag willen dat je meedoet, maar persoonlijk zou ik het lekker bij die 1500 euro laten. Het is namelijk een probleem dat zij hebben veroorzaakt en waar ze je nu bij willen betrekken. Je zou kunnen voorstellen om nog een klein bedrag aan die 1500 euro toe te voegen, maar nogmaals die inleg zou ik echt niet doen.

[Valorian]

Members only:

Alleen zichtbaar voor ingelogde gebruikers. Inloggen

[Arunia]

Ik zou het zelf houden op wel of geen geld hebben/ er voor over hebben.

Dat soort bedragen heb ik iig niet zo voor handen. Vind het prima om mee te doen aan dingen, maar als het niet kan, kan het niet.

Dan nog even verdubbelen want afvoer etc. Sorry, maar dat probleem zouden ze van mij zelf wel op mogen lossen. Het plan wat ze nu hebben mag, maar dan wel zelf betalen. Hooguit idd 500 euro er nog bij, maar niet de volle mep.

Nu moet ik zeggen dat wij erg geluk hebben met onze buren die een uitbouw van 2,5m aan het huis hebben gezet. Vroegen of we een siermuur wilden hebben, met als kanttekening dat die dan wel aan onze kant komt. Daarnaast hebben ze drie heipalen moeten laten zetten waarbij die aan de rand voor de buren te gebruiken zijn voor een eventuele uitbouw.

Nu zeg ik niet dat jouw buren "eikels" zijn. Maar op een gegeven moment houdt het wel op met kosten die je voor je zelf op dit moment niet perse had willen maken.

[vso]

@jongetje ik vind dat de TS wel bij de buren mag aankloppen om de kosten te delen, het is immers ook (In)direct hun voordeel.

Valorian schreef op maandag 15 juli 2019 @ 14:55:
@jongetje eens met dat het veel extra geld is, maar de 1500 euro extra is natuurlijk niet alleen dat 'dagje extra', maar ook kosten van nieuw dakbeschot, aanpassing afschot (ophoging een zijde, trapsgewijs naar beneden laten lopen van de rest), en nieuwe ontluchting dak (die wordt dan ook vervangen). Maar eens, blijft veel geld voor weinig extra tijd.

jij doet niet moeilijk met verbouwing, maar dat is geen vrijbrief voor "extra kosten" omdat de aannemer zijn werk niet vooraf goed doet ..

[Martijn.C.V]

Je zou kunnen aanbieden om het verschil te betalen t.o.v. wat hij zou betalen als jij niet meedoet.

Eerste 1.500 is oké, maar de tweede is teveel. Is niets mis mee om aan te geven. Als jij besluit niet door te gaan, gaan de kosten van je buurman wat omhoog omdat de aannemer nu meer moeilijk moet doen, bv zijn 1.500 word dan 2.000. Je zou kunnen aanbieden om wel dat verschil te overbruggen, jij hebt dan 500eu 'korting' .

Het is misschien niet 100% eerlijk financieel gezien, maar het was zijn/hun keuze om dit te doen wat jou nou lastig plaatst.

En misschien helpt dit: Als je keuken iets beter geissoleerd is, zou de waarde van je huis ook iets omhoog kunnen gaan mocht je het ooit verkopen. Daar merk je nu niets van, maar je zou het investeren kunnen noemen.

[ Voor 16% gewijzigd door Martijn.C.V op 15-07-2019 15:23 ]

[Wolly]

Maar nu ze beter naar het dak van de keukens kijken...

Zo'n aannemer zou ik al niet meer inhuren.

[CurlyMo]

Señor Sjon schreef op maandag 15 juli 2019 @ 13:38:
[...]

Ah, gaar zie ik nu. Dan nog, trespa aan een pand uit 1926 schroeven.

Hangt er vanaf waar. Ik ga binnenkort HPL tegen de zijwang van mijn dakkapellen van mijn jaren '30 huis schroeven en heb onlangs ubiflex gebruik i.p.v. lood. Vanaf de straatkant zie je niks van het materiaal. Alle delen die goed in het zicht zitten heb ik inderdaad wel met lood en zink gedaan wat betreft afwatering en boeidelen van hout.

[TheGhostInc]

Valorian schreef op maandag 15 juli 2019 @ 14:55:
Maar een verdubbeling maakt het geheel wel erg prijzig en doet mij aanvoelen dat ik vooral heel veel geld betaal voor aanpassingen die niet nodig zijn en een beetje voor isolatie. Het (ook door anderen hier aangedragen) plan om bijv 500 euro extra te betalen voor isolatie en de rest te weigeren spreekt mij wel aan.

Je 'krijgt' natuurlijk wel een hoop nieuwe materialen. Ik zou het zelf dan ook niet unfair vinden om gewoon al het (extra) materiaal te betalen.
De extra uren zouden wat mij betreft voor de aannemer/buren zijn. Zij dragen een stuk van het risico en dit is duidelijk een (verkeerd ingeschat) risico van hun kant.

Daarnaast is de afspraak ook dat jij voor €1500 een nieuw dak + boeibord krijgt, daar zit ook gewoon marge in voor de aannemer. Het is niet dat dat 'voor niks' is.
Het was een ander verhaal geweest als ze dat echt tegen kostprijs erbij hadden genomen, maar in dit geval is dat niet zo. De aannemer had anders ook meer risico gelopen op lekkage, dus dit was geen slechte oplossing voor iedereen. Echter heeft hij zijn (voor)werk niet goed gedaan, tja....

[LankHoar]

@Valorian volgens mij is je eerste logische stap om dit bespreekbaar te maken met de buren. Je zegt dat de relatie goed is, dus gewoon zoiets van "hey, die extra kosten daar zit ik niet echt op te wachten, vind ik lastig want het geeft mij weinig meerwaarde" en dan eens kijken hoe ze reageren. Ik zou er zeker niet ingaan met "ik betaal niet want het is jouw probleem" o.i.d. want dat zet de relatie meteen op scherp.

Gewoon ff babbelen, als ze redelijk zijn zien ze ook wel in dat dit hun probleem is En laat die aannemer voor die offerte maar gewoon komen, want ook al wil je wellicht niet nu in je eentje de boel laten vervangen, mocht dit spaak lopen met je buren dan klop je wellicht toch bij diegene aan. Zou me daar absoluut niet bezwaard over voelen want is gewoon onderdeel van zijn werk.

[Steyn_E]

Nog even een heel andere opmerking: Mogelijk is dit veel makkelijker op te lossen met bitumen dan met EPDM. Bitumen laat zich wat makkelijker verwerken met hoeken, randjes en hoogteverschillen en gaat bovendien (veel) langer mee. 40-50 jaar levensduur voor bitumen met leislag is niet ongebruikelijk, rubber is na 20-25 jaar dermate kwetsbaar dat je eigenlijk niet meer op je dak kunt staan. En daarmee kom je eigenlijk uit bij de vraag: Waarom je bitumen dak vervangen? Een balk plaatsen op de erfgrens en daar een randje nieuw bitumen op vast smelten aan jouw kant, EPDM als ze dat willen aan de kant van de buren en een zinken lijst erop? Dat kost in ieder geval een stuk minder, en jouw dak gaat daarna nog wel 20 jaar mee en is veel makkelijker te repareren dan EPDM. Alleen een significant betere isolatie (wat heb je nu?) zou wat mij betreft een argument zijn om het dak te vervangen. Denk aan een Rd van 3,5 of meer (liefst 5-8 als je toch bezig bent, maar een huis van een eeuw oud wordt nooit superzuinig). Zo min mogelijk doen aan jouw kant is ook een optie (en geheel voor rekening van de buren). Scheelt je ook nog eens het losschroeven van de vlonder.

[Valorian]

Members only:

Alleen zichtbaar voor ingelogde gebruikers. Inloggen

[ Voor 12% gewijzigd door Valorian op 16-07-2019 08:13 ]

[Steyn_E]

Ah, jouw bitumen dan is echt wel versleten ja. Zo ziet het 50 jaar oude bitumen op het garagedak er nog niet eens uit hier! Vervangen lijkt me zéér verstandig in zo'n geval. Dat schat ik zo tussen de 1000 en de 1200 euro, 't is niet zo groot. Maar overweeg rustig om opnieuw bitumen te leggen (liefst met leislag), en overweeg dan ook isolatie. Niet zoveel extra werk, wel veel extra comfort. Als je de daken door middel van een opstaande rand losmaakt van die van de buren kun je ook mooi de regenpijp laten waar ie nu zit en precies zoveel isoleren als je zelf denkt dat verstandig is.

[ Voor 8% gewijzigd door Steyn_E op 15-07-2019 16:32 ]

[Valorian]

Steyn_E schreef op maandag 15 juli 2019 @ 16:31:
Ah, jouw bitumen dan is echt wel versleten ja. Zo ziet het 50 jaar oude bitumen op het garagedak er nog niet eens uit hier! Vervangen lijkt me zéér verstandig in zo'n geval. Dat schat ik zo tussen de 1000 en de 1200 euro, 't is niet zo groot. Maar overweeg rustig om opnieuw bitumen te leggen (liefst met leislag), en overweeg dan ook isolatie. Niet zoveel extra werk, wel veel extra comfort. Als je de daken door middel van een opstaande rand losmaakt van die van de buren kun je ook mooi de regenpijp laten waar ie nu zit en precies zoveel isoleren als je zelf denkt dat verstandig is.

Members only:

Alleen zichtbaar voor ingelogde gebruikers. Inloggen

[ Voor 20% gewijzigd door Valorian op 16-07-2019 08:13 ]

[Drardollan]

Is het niet mogelijk om een muurtje op te metselen op de erfgrens en er dan 2 daken van te laten maken? Die kosten zouden dan voor de buren zijn mijn inziens.

Grote voordeel is dat je dan nooit meer lekkage van de buren kan hebben en je verder je oorspronkelijke € 1500 kwijt zou zijn. Daar krijg je dan wel een goed en mooi nieuw dak voor, en dat is sowieso nooit een slechte investering na 20 jaar denk ik.

[choman]

Toevallig pas ook een uitbouw gemaakt, en hierbij ook het keukendak laten vervangen.
Huis komt uit 1910 en de keuken is ook later aangebouwed net als bij @Valorian.

Kosten van isolatie 10cm + leggen wit/grijs dakbedekking + hwa was rond de 1660 euro. voor 10m2 zag net dat ze voor 17 m2 berekend hadden.
En als ik normale zwart had genomen was het ongeveer 300 euro goedkoper.

Tussen mijn keuken en die van de buren hebben we een verhoging gemaakt.
Hierbij heb ik zelf de oude dakbedekking weggehaald.

Boeidelen zijn ook vervangen, maar die kosten weet ik niet precies.

[ Voor 4% gewijzigd door choman op 15-07-2019 16:59 ]

[Valorian]

Members only:

Alleen zichtbaar voor ingelogde gebruikers. Inloggen

[Delakhan]

Aannemer had voor het aannemen van de klus gemakkelijk kunnen zien dat het dak afschot verkeerd lag. HWA zit zelfs aan de achtergevel van de woningen. En beide buren moeten de afvoer aan de zijkant van de keuken verplaatsen naar de 'nieuwe' achtergevel. Dus dat vergt toch aandacht voor de prijsopgave.

De aannemer heeft m.i. bewust het risico genomen door dit niet beter te bekijken of te denken dat wordt een leuke meerprijs later...

Zijn probleem moet niet terug op jou bord komen hij lost het maar op. Jij bent akkoord gegaan met €1500,= de rest heb je niet begroot. Deze extra €1500,= is niet voor jou probleem op te lossen maar om het probleem van de afwatering bij jouw buren op te lossen.

Vanwege relatie met de buren zou ik persoonlijk mss nog een bod doen van max 500,= tegemoetkoming.

[choman]

Valorian schreef op maandag 15 juli 2019 @ 17:07:
@choman Nuttige info, thanks! Krijg je die bitumen er makkelijk af? Dat wordt gemonteerd door het 'vast' te branden toch?

Klopt,
Het lag bij mij al op een isolatie laag (piepschuim), dus trok het er redelijk makkelijk van af. Heb ook de circlezaag er in gezet, want dak moest toch helemaal weg , maar scherp mes werkt ook.

Misschien dat je bij de buren nog kan zien hoe het vast zit. vaak heb je

Dakbedekking
(isolotie platen)
Damremmende folie/ normaal folie
Houtenplaten

Hierdoor hecht je dakbedekking niet direct op het hout.

Als er op dit moment geen stenen op het dak liggen, dan zit het waarschijnlijk ook met speciale schroeven/spijkers vast, en heb je minimaal 2 lagen.

[Anoniem: 1050445]

Als je niet meedoet krijg je aan de bovenkant een verspringing van het boeideel aan de bovenzijde omdat de buren hun dak wel isoleren en jij niet. Estetisch niet mooi, bedragen die genoemd worden zijn aan de hoge kant, zeker omdat jij zowat gedwongen wordt om mee te doen.

[edsandje]

Ik vind 1500 euro om dat dak te vervangen best wel redelijk.
Inclusief alle materialen en de btw.
Op de foto is te zien dat je aan de bovenkant van het huis ook trespa hebt zitten dus die lijn doortrekken snap ik wel.
Echter heb je het over 35 cm hoog, dat is een beste lap! Hoe hoog is dat boeideel nu dan?
Aan de linkerkant de buren hebben ook zo´n groot boeideel, vind dat niet echt mooi.

Als de aannemer gaat isoleren, welke dikte en waar?
Verder is het afschotprobleem niet jouw zorg, dan maken ze maar een inpandige afvoer.
Of ze splitsen het dak. Dan heeft de aannemer niks met jou te maken en andersom.

[Valorian]

Members only:

Alleen zichtbaar voor ingelogde gebruikers. Inloggen

[Anoniem: 1050445]

Als ze het dak gaan ophogen om het afschot van huis af te laten gaan dan zal het lood in de gevel van het huis te laag gaan zitten, dat moet dan ook die 10 cm omhoog. Da's ook een bewerkelijk klusje als je het goed wilt doen.

Is daar over gesproken?!

[Valorian]

Anoniem: 1050445 schreef op maandag 15 juli 2019 @ 21:31:
Als ze het dak gaan ophogen om het afschot van huis af te laten gaan dan zal het lood in de gevel van het huis te laag gaan zitten, dat moet dan ook die 10 cm omhoog. Da's ook een bewerkelijk klusje als je het goed wilt doen.

Is daar over gesproken?!

Members only:

Alleen zichtbaar voor ingelogde gebruikers. Inloggen

[Nielson]

Ben eigenlijk wel benieuwd wat dan de complete uitbouw kost bij je buren en hun buren, hebben ze daar wel eesn wat over laten vallen?

[tweakduke]

Valorian schreef op maandag 15 juli 2019 @ 20:08:
@Anoniem: 1050445 Op zich eens dat zo'n verspringing / verschil niet mooi wordt. Anderzijds zie je dat alleen als je in het achterste deel van de tuin staat, dat zou ik op zich overkomelijk vinden (als de rest er dan mooier uit ziet).

@edsandje Aan de bovenkant zit inderdaad trespa. Dat zat er al toen ik het huis kocht. Maar door de geringe tuindiepte (8 meter) en hoogte waarop die trespa-plaat zit (meter of 6 hoog) zie je dat in feite écht alleen als je bewust vanuit achterin de tuin omhoog naar de dakgoot gaat staren. En daar vind ik de keuze van onderhoudsvrij trespa tov houtwerk overigens wel logischer, omdat je er niet zo makkelijk meer bij kan.

De buren hebben inderdaad ook trespa, en dat vind ik niet erg fraai. Hun trespa plaat is 41cm hoog. Mijn houten boeibord is 21cm hoog. Omdat de aannemer het trespa voor het houten boeibord wilt plaatsen zal het dus minstens even hoog worden als de huidige + de extra verhoging omdat het dak iets hoger wordt. Daarom schat ik in zo'n 35 cm, maar misschien valt het mee en wordt het meer 25-30 cm?

@Steyn_E Hierbij een paar foto's van het bitumen. Hierop zie je én de staat van het bitumen nu (denk wel toe aan vervanging? ) en ook de huidige dakrand (die aluminium strip, dat wordt dan straks dus een zinken dakrand met afloop naar binnen toe) en ook de aansluiting naar de nieuwe uitbouwen. Dat blijven sowieso aparte daken tov de keukendaken. Verder ook de staat van het huidige boeibord gefotografeeerd, ook omdat @Señor Sjon o.a. aangaf dat die laten zitten achter trespa misschien niet zo professioneel is...

[Afbeelding]
Huidige staat bitumen...

[Afbeelding]
Overzicht hele dak (zwarte lappen is dak in aanbouw EPDM, het aanbouw-deel wordt sowieso niet doorgetrokken als één dak, dus dat geeft misschien nog andere mogeljikheden).

In de huidige staat is je bitumen wel toe aan vervanging. Er is craquelé vorming en het wordt poreus. Dit is met name goed te zien, aan de ontluchting die later een keer geplaatst is. Er is rond de ontluchting wel goed gevloeid, maar om op de oude dakbedekking goed te laten vloeien, werd al moeilijk.

Foto's zeggen wel gelukkig veel meer. De aannemer zal het dakbeschot willen aanpassen om ruimte te maken voor dikkere isolatie met een hogere R waarde. Als je dit gaat isoleren met afschot isolatie hou je weinig R waarde over en lastig te oordelen vanaf hier of dit ook echt haalbaar is.

Nog een optie is om gewoon zelf je dakbedekking te vernieuwen als je zelf niet bij wilt isoleren. Met resitrix zou je de aansluiting kunnen realiseren met de buren. Vervolgens kun je eigen dak voorzien van een nieuwe laag bitumen.

[mr_evil08]

Tja als ze het dak er toch aftrekken dan meteen isolatie meenemen, er is geen beter moment dan nu ondanks je er weinig aan hebt op dit moment omdat je alleen bent, het geeft woning verbetering waardoor de waarde gaat stijgen.

Zo heb ik hier meteen HR++ glas tijdens verhuizing laten plaatsen omdat er al 2 ramen(oud dubbelglas) lek/kapot waren, de meerprijs van de extra ruiten voor de gehele benedenverdieping vielen wel mee...

Als iets op is of bijna aan vervanging toe is doe het dan meteen goed, uit praktijk ga je achteraf nooit meer de boel opentrekken tenzij het echt moet.

[ Voor 50% gewijzigd door mr_evil08 op 15-07-2019 22:19 ]

[Valorian]

Nielson schreef op maandag 15 juli 2019 @ 21:47:
Ben eigenlijk wel benieuwd wat dan de complete uitbouw kost bij je buren en hun buren, hebben ze daar wel eesn wat over laten vallen?

Members only:

Alleen zichtbaar voor ingelogde gebruikers. Inloggen

[onetime]

Ik heb enkele jaren terug uitgedroogde en gescheurde bitumen dakbedekking bij de regenpijp van een schuur hersteld door het simpelweg te verhitten tot smeltpunt met een brander...
Bij mijn vriendin zag ik een beetje vocht, bij de buren droop het van het plafond, met plassen eronder etc... En toch niet gezien totdat ik ernaar vroeg.
Is al jaren weer goed. Wat kost een gas tankje als het uiteindelijk gaat lekken? Of nu uit voorzorg.

[Wim-Bart]

Mijn buren hebben het zelfde gedaan, ik deel mijn platte dak met die buren. Kosten was initieel 1600 voor mijn deel van het dak. Op zich niks mis mee. Na een paar weken kwam de aannemer met het issue dat mijn buren isolatie gingen plaatsen waardoor hun dak hoger kwam. Dus ik zou mee kunnen doen door even 2K meer neer te leggen. Omdat ik het zelf niet belangrijk vond heb ik gewoon gezegd dat ik het geld niet had, discussie gelijk gesloten. En toen begonnen de problemen, bij heftige buien kan het water bij de buren niet weg waardoor ik water van twee daken te verwerken kreeg. Resultaat, lekkage bij de uitvoer van de CV. Na veel touwtrekken ia dat uiteindelijk op kosten buren gefixed maar dat was geen makkelijk proces.

Wat ik duidelijk wil maken is dat je heel goed in de gaten houdt dat het allemaal dermate uitgevoerd wordt, welke keuze je ook maakt, dat het goed wordt uitgevoerd en dat je zelf geen overlast hebt na de uitvoering.

[Bob-B190]

Wat heeft je tot op heden tegen gehouden om gewoon even aan te bellen met "goh ik begrijp dat je iets met het dak wilt"? Is de relatie met de buren slecht?

[sambalbaj]

Nielson schreef op maandag 15 juli 2019 @ 21:47:
Ben eigenlijk wel benieuwd wat dan de complete uitbouw kost bij je buren en hun buren, hebben ze daar wel eesn wat over laten vallen?

En wil je zelf tzt ook niet uitbouwen? Want dan zit je weer met het dak.

Leek mij op de foto's eigenlijk meer te winnen met een extra verdieping, mits mogelijk, dan deze uitbouw.

[Valorian]

sambalbaj schreef op dinsdag 16 juli 2019 @ 02:33:
[...]

En wil je zelf tzt ook niet uitbouwen? Want dan zit je weer met het dak.

Leek mij op de foto's eigenlijk meer te winnen met een extra verdieping, mits mogelijk, dan deze uitbouw.

Members only:

Alleen zichtbaar voor ingelogde gebruikers. Inloggen

[ Voor 11% gewijzigd door Valorian op 16-07-2019 08:14 ]

[ybos]

Ik zou opperen dat jij je terras op moet laten halen, afvoer aanpassen e.d. en dus kosten moet maken voor uiteindelijk het dak van de buren waar jij niets wijzer van word. Laat nou toevallig dat precies 1500 euro kosten ( )
Oftewel, maak hen voorzichtig duidelijk dat ze wel erg veel van je vragen omdat ZIJ een uitbouw willen plaatsen.
Met een nieuw kunststof dak kunnen ze toch prima een "drempeltje" in het dak maken zodat jouw dak geen ander afschot nodig heeft

[Valorian]

ybos schreef op dinsdag 16 juli 2019 @ 07:12:
Ik zou opperen dat jij je terras op moet laten halen, afvoer aanpassen e.d. en dus kosten moet maken voor uiteindelijk het dak van de buren waar jij niets wijzer van word. Laat nou toevallig dat precies 1500 euro kosten ( )
Oftewel, maak hen voorzichtig duidelijk dat ze wel erg veel van je vragen omdat ZIJ een uitbouw willen plaatsen.
Met een nieuw kunststof dak kunnen ze toch prima een "drempeltje" in het dak maken zodat jouw dak geen ander afschot nodig heeft

Members only:

Alleen zichtbaar voor ingelogde gebruikers. Inloggen

[DAzN]

Geen inbreng in de discussie maar een compliment voor de openingspost. Wat helder geschreven en uitgelegd!

[Señor Sjon]

Enige verschil is de afschotisolatie tussen wat ie zou gaan doen en moet doen? Of gaat ie ook opnieuw lood inslijpen? 6m² afschotisolatie kost geen 1500 euro, misschien 10% daarvan.

[phYzar]

Valorian schreef op maandag 15 juli 2019 @ 22:30:

Members only:

Alleen zichtbaar voor ingelogde gebruikers. Inloggen

Als je direct buren dit hebben zou ik dat bij jezelf ook even checken, ik zie weinig reden dat de rot zich aan de kadasterlijnen houdt

[Marzman]

Waarom is het eigenlijk erg als het dak van je buren ietsje hoger is door isolatie dan jouw dak? Dat is dan max 10 cm. Heb je het dak van je andere buren gezien? Of van hun andere buren? Dat is zo'n 2500 cm hoger.

Ze moeten sowieso een schotje tussen jouw en hun dak maken voor het water. Ook handig als er nog een grote boom staat die de daken vol bladeren gooit die voor overlast zorgen met het water (en als je dak 50 jaar meegaat kan dat ook een toekomstige boom zijn )

[Valorian]

Members only:

Alleen zichtbaar voor ingelogde gebruikers. Inloggen

[Wim-Bart]

Valorian schreef op dinsdag 16 juli 2019 @ 07:57:
[...]

Members only:

Alleen zichtbaar voor ingelogde gebruikers. Inloggen

Members only:

Alleen zichtbaar voor ingelogde gebruikers. Inloggen

[Firestorm]

Vergeet geen foto's te maken van je huidige dak/boeiboorden/plafond. Mocht er lekkage ontstaan door de verbouwing van je buren, dan heb je in ieder geval de voor- en na-foto's.
Verder is denk ik alles wel gezegd in dit topic, de uiteindelijke beslissing neem je toch zelf.

[Valorian]

Members only:

Alleen zichtbaar voor ingelogde gebruikers. Inloggen

[miciel]

Valorian schreef op dinsdag 16 juli 2019 @ 15:34:

Members only:

Alleen zichtbaar voor ingelogde gebruikers. Inloggen

het is wel aan te bevelen. maar in principe als ze een waterscheiding houden waarom moet jij dan de waterloop van je dak veranderen ? want zoals het er op de foto uitziet is het dak van de buren al van epdm.
ik zie al de waterscheiding zitten dan zou ik er voor kiezen om je dak te laten vervangen voor epdm zodat ze alles eenvoudig aan elkaar kunnen kitten. dan ben je wel overal vanaf en het kost minder.
kijk opzich kan je natuurlijk meegaan en wel de islatie aan laten passen maar ik zie het probleem niet.
wil je meer isolatie hebben of ben je tevreden over de huidige isolatie ?

[ Voor 27% gewijzigd door miciel op 16-07-2019 16:48 ]

[Oggy]

Ik zou sowieso geen vaste prijs afspreken.

Lekker de aannemer op regie basis laten werken. Basisloon 45 euro per bouwvakker, uren bijhouden, materiaal + 10% toeslag en 3% W&R en 2% algemene kosten

2 bouwvakkers 1 dag bezig = 2x8x45 = € 720

Dan materiaal
Hout voor beschot € 150-250 nagelang dikte
EPDM € 20 per m²
Isolatie RC=6 20 per m²
aluminium daktrim € 5 per m¹
houtenafwerking (ipv trespa) € 25-50 m²

klein materiaal 5% van materiaal kosten
+ 10% opslag

Uiteraard exclusief btw.

Dus laten we zeggen, grofweg 1750 incl btw voor het geheel, inclusief isolatie.


En anders een openbegroting opvragen.

[ Voor 33% gewijzigd door Oggy op 16-07-2019 16:59 ]

[Valorian]

miciel schreef op dinsdag 16 juli 2019 @ 16:37:
[...]


het is wel aan te bevelen. maar in principe als ze een waterscheiding houden waarom moet jij dan de waterloop van je dak veranderen ? want zoals het er op de foto uitziet is het dak van de buren al van epdm.
ik zie al de waterscheiding zitten dan zou ik er voor kiezen om je dak te laten vervangen voor epdm zodat ze alles eenvoudig aan elkaar kunnen kitten. dan ben je wel overal vanaf en het kost minder.
kijk opzich kan je natuurlijk meegaan en wel de islatie aan laten passen maar ik zie het probleem niet.
wil je meer isolatie hebben of ben je tevreden over de huidige isolatie ?

De foto vertekent denk ik Het bitumen op de foto zijn de huidige 2 6m2-daken die min of meer naadloos in elkaar door lojken te lopen. Het EPDM is het dak van de nieuw gerealiseerde uitbouw.

[miciel]

Valorian schreef op dinsdag 16 juli 2019 @ 17:00:
[...]


De foto vertekent denk ik Het bitumen op de foto zijn de huidige 2 6m2-daken die min of meer naadloos in elkaar door lojken te lopen. Het EPDM is het dak van de nieuw gerealiseerde uitbouw.

oke ik zit dus verkeerdt te kijken. duidelijk. ik dacht dat het gehele bitumen dak van jouw was.

nu kan je er als noch voor kiezen om een scheiding tussen de daken te laten maken zodat het afschot van je dak niet aan gepast hoeft te worden. ik zou wel je dak ook laten vervangen voor epdm zodat je beide delen aan elkaar kan kitten. hiervoor bestaat speciale epdm kit. de kans dat er dan nog wat gaat lekken is vrij klein.
het zou mij iets tever gaan om hier 3000 euro voor neer te tellen maar 1500 voor een nieuw dak is prima.

ben je verder tevreden over de huidige isolatie ? of wil je deze ook vervangen ?

[ Voor 6% gewijzigd door miciel op 16-07-2019 17:15 ]

[Valorian]

miciel schreef op dinsdag 16 juli 2019 @ 17:10:
[...]


oke ik zit dus verkeerdt te kijken. duidelijk. ik dacht dat het gehele bitumen dak van jouw was.

nu kan je er als noch voor kiezen om een scheiding tussen de daken te laten maken zodat het afschot van je dak niet aan gepast hoeft te worden. ik zou wel je dak ook laten vervangen voor epdm zodat je beide delen aan elkaar kan kitten. hiervoor bestaat speciale epdm kit. de kans dat er dan nog wat gaat lekken is vrij klein.

ben je verder tevreden over de huidige isolatie ? of wil je deze ook vervangen ?

Members only:

Alleen zichtbaar voor ingelogde gebruikers. Inloggen

[djiedjee]

@Valorian
Kun je misschien totaal meeliften met de buren en voor een schappelijke prijs ook een zelfde uitbouw laten plaatsen?

Als meters inderdaad veel geld waard zijn en je hebt nog hyp-ruimte over...

[miciel]

Valorian schreef op dinsdag 16 juli 2019 @ 17:17:
[...]

Members only:

Alleen zichtbaar voor ingelogde gebruikers. Inloggen

ik weet niet wat de kwalieteit is van de huidige isolatie platen en of deze hergebruikt of vervangen moeten worden. het vervangen van de platen kan wel voor 500 euro. zo duur zijn nieuwe platen niet.
(meestal gaan ze stuk bij het slopen van je dak) mits er isolatie zit.

maar als je meer isolatie wil waardoor je hoger uitkomt (in cm) moeten er ook nieuwe opstaande randen worden gemaakt en dat misschien ook wel het lood opnieuw inglepen moet worden. ik kan niet zien hoe hoog je lood zit. en dan zit je zo op 1000 euro. hogere trespa zijranden en ga maar door. ook betwijfel ik of je dan nog uitkomt met de te plaatsen scheiding tussen de daken. er bestaat de kans dat het dan een zooitje wordt. eerst is jouw dak wat hoger en zijn dak lager en later andersom. ja dat kan je fixen met epdm maar het wordt er niet mooier op. en dan kan je beter wel meegaan ook al is de prijs wel wat hoog maar dat komt omdat ze het beschot aan moeten passen. dus er moeten gewoon houten balken en platen op om de waterloop te veranderen en ja dat kost geldt. afschot isolatie kan ook maar ik betwijfel of dat voldoende afschot heeft. het is wat je wil. maar of nou voor 2500 nog gaat zitten kutten of dat het voor 3000 wel euro netjes is dan zou ik voor het laatste gaan.

[ Voor 5% gewijzigd door miciel op 16-07-2019 18:10 ]

[Anoniem: 1050445]

Ik vind 3000 euro voor 6 m2 dak en 5 m1 trespa wat ze blijkbaar direct op het oude boeideel willen schroeven ( wat ik afraad) een hoop geld.

Waarschijnlijk heeft de plaat trespa een afmeting van 1530 x 3050, dus ze kunnen het waarschijnlijk met 1 plaat af . Uitgaande van stroken van 350mm haal je er 4 uit is 12 meter..

Als ik de desbetreffende aannemer zou zijn zou ik mij iets coulanter opstellen en van mijn probleem niet het probleem maken bij iemand die er totaal niet om vraagt. Daarom zal ik waarschijnlijk nooit rijk worden

[digiman]

Ik weet niet hoe de nieuwe indeling wordt van de buren maar is de hwa niet in te passen op een plek ergens langs de oude achtergevel (bijvoorbeeld in een hoek) zodat het afschot niet hoeft te worden aangepast? Als ze deze goed isoleren en inpakken kan dat prima namelijk.

[targaryanwolf]

In mijn ogen heeft de aannemer het probleem van de HWA veroorzaakt, vervolgens wilt de aannemer voor het door zijn veroorzaakt probleem even snel een extra €1500,- bij jou cashen en €1500,- bij de buren. Toch weer €3000,- in de pocket van de aannemer...

Volgens mij is dit het probleem van de aannemer, omdat hij dit probleem veroorzaakt heeft, dan mag hij ook deze extra kosten dragen in mijn ogen, risico van het vak. Had hij maar beter moeten nadenken over de HWA.

[miciel]

digiman schreef op woensdag 17 juli 2019 @ 23:18:
Ik weet niet hoe de nieuwe indeling wordt van de buren maar is de hwa niet in te passen op een plek ergens langs de oude achtergevel (bijvoorbeeld in een hoek) zodat het afschot niet hoeft te worden aangepast? Als ze deze goed isoleren en inpakken kan dat prima namelijk.

het kan wel maar of je het moet willen is een 2de.
een waterafvoer door je woonkamer. geeft een hoop geluid kou lekkage ed.
en je je kan isoleren en stil pvc nemen er een koofje omheen timmeren. maar mooi is anders.
dan zou ik liever er een scheidingsbalkje tussen beide daken legen zodat je van het dak van ts niet het afschot aan hoeft te passen. maar het is gelukkig niet mijn woning dus ik hoef de keuze niet te maken.

[digiman]

Je moest eens weten in hoeveel appartementengebouwen de hwa van het dak dwars door woningen gaan via een schacht.
Bovendien, dan komt de oplossing voor het probleem weer te liggen waar het hoort, bij de buren.