Sinds juli 2013 huur ik in Groningen een woning met geliberaliseerde huurpijs (de "vrije sector"). De verhuurder is een lokale woningcorporatie. In de afgelopen jaren is de huurprijs elk jaar steeds een beetje gestegen, maar nooit met enorme bedragen. Tot dit jaar.
Eind april ontvingen wij van de verhuurder het voorstel om de kale huur van €965,37 naar €1040,67 te verhogen, een stijging van 7,8%. Omdat het hier een geliberaliseerde huurprijs betreft, is er geen wettelijk maximum. In het huurcontract staat het volgende:
3.3. Als het gehuurde zelfstandige woonruimte betreft met een geliberaliseerde huurprijs voor woonruimte, is het bepaalde in artikel 3.2 niet van toepassing. In dat geval wordt de kale huurprijs voor de eerste maal op 1 juli volgend op de huuringangsdatum en vervolgens jaarlijks op die datum aangepast overeenkomstig het gestelde in artikel 4.3 van de algemene huurvoorwaarden.
In de algemene huurvoorwaarden staat:
3. Indien sprake is van een huurovereenkomst woonruimte met een geliberaliseerde huurprijs als bedoeld in artikel 7:247 van het Burgerlijk Wetboek, vindt de jaarlijkse huurprijswijziging als bedoeld in artikel 3.3. van de huurovereenkomst plaats op basis van indexering en met inachtneming van het navolgende.
- uitgangspunt van de wijziging is de indexeringsclausule gepubliceerd door het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS) maandprijsindexcijfer volgens de consumentenprijsindex (CPI), reeks alle huishoudens (2006=100) met een opslag van maximaal 5 %, per jaar vast te stellen door verhuurder;
- de gewijzigde huurprijs wordt berekend volgens de formule: de gewijzigde huurprijs is gelijk aan de geldende huurprijs op de wijzigingsdatum, vermenigvuldigd met het indexcijfer van de vierde kalendermaand, die ligt voor de kalendermaand waarin de huurprijs wordt aangepast, gedeeld door het indexcijfer van de zestiende kalender maand, die ligt voor de kalendermaand waarin de huurprijs wordt aangepast, vermeerderdmet een opslag van maximaal 5%;
- het opslag percentage wordt jaarlijks, minimaal 1 maand voordat de huurprijswijziging ingaat, schriftelijk door verhuurder aan huurder bekendgemaakt;-indien toepassing van de hiervoor bedoelde / omschreven indexclausule zou leiden tot een huurverlaging, blijft toepassing van indexering achterwege maar behoudt verhuurder het recht de huurrijs middels de opslag te verhogen tot maximaal 5%;
- indien het CBS de bekendmaking van bedoelde prijsindexcijfer staakt of de basisvan de berekening daarvan wijzigt, zal een zoveel mogelijk vergelijkbaar indexcijfer worden gehanteerd;
- bij verschil van mening omtrent een vergelijkbaar indexcijfer zullen huurder en verhuurder de directeur van het CBS verzoeken op basis van een bindend advies een uitspraak te doen. De eventueel daaraan verbonden kosten komen voor rekening van beide partijen ieder voor de helft.
- indien het CBS haar activiteiten volledig staakt, zal een zoveel mogelijk aangepast of vergelijkbaar indexcijfer worden gehanteerd van de instantie die uit het CBS voorkomt of een instantie met een vergelijkbare functie en kan bij verschil van mening over het te hanteren indexcijfer door de meest gerede partij aan de directeur van die instantie een uitspraak worden gevraagd die bindend is. De eventueel aan dit bindend advies verbonden kosten worden door partijen elk voor de helft gedragen
Het is mij niet duidelijk welk cijfer van het CBS precies bedoeld wordt. Maar het lijkt erop dat de verhuurder uitgaat van een indexering van 2,8%, vermeerderd met een opslag van 5%. Dit wordt in de brief over de huurverhoging verder niet gespecificeerd.
Update: inmiddels is dit duidelijk. De verhuurder heeft het juiste indexeringspercentage toegepast.
Wellicht een irrelevant detail: ik heb de algemene voorwaarden niet gezien bij het tekenen van het huurcontract (zes jaar geleden), maar ik heb zelf ook verzuimd daarnaar te vragen.
Ik heb op 8 mei bezwaar aangetekend tegen de verhoging:
Geachte heer, mevrouw,
Onlangs ontving ik van u een brief over de jaarlijkse huurverhoging, waarin u aangeeft de huur vanaf 1 juli met maar liefst 7,8% te verhogen. U hanteert hierbij (neem ik aan) een indexcijfer van 2,8% en verhoogt dat met een opslag van 5%, de maximaal toegestane opslag volgens uw eigen voorwaarden.
Dat is geen redelijk voorstel.
U geeft in uw brief ook geen enkele motivatie voor deze extreme verhoging. U geeft slechts aan een stichting te zijn en dus geen winstoogmerk te hebben, dat laat u echter op deze manier niet blijken.
Als er nou het afgelopen jaar flinke investeringen in de woning waren gedaan, of deze op korte termijn gepland zouden zijn, zou ik met een dergelijke verhoging vrede kunnen hebben. Daarover lees ik echter niets in uw brief.
Kortom, ik ga niet akkoord met de verhoging zoals u die nu voorstelt. Ik stel voor de verhoging te beperken tot het indexcijfer, namelijk 2,8%.
Een tweede, wellicht voor ons beiden interessanter voorstel is om op korte termijn zonnepanelen te plaatsen. De waarde van de woning neemt dan toe, terwijl voor ons de maandelijkse energiekosten lager worden. Wij hebben een jaarlijks verbruik van ongeveer 3000 kWh. Indien de panelen dat verbruik dekken, ben ik bereid de gevraagde verhoging te betalen zodra deze geplaatst zijn.
Ik zie uw reactie graag op korte termijn tegemoet.
Met vriendelijke groet,
Hierop kwamen de ochtend erna twee (!) ontvangstbevestigingen:
Goedemorgen [mijn naam],
Wij hebben uw email ontvangen en doorgestuurd naar de heer [naam weggehaald] een medewerker van de afdeling Financien. U krijgt hierover bericht.
en
Goedemorgen meneer [mijn naam],
Wij hebben uw e-mail ontvangen en doorgestuurd naar een medewerker van de afdeling financiën. U krijgt hierover bericht.
Daarna was het lange tijd stil. Op 21 mei stuurde ik de volgende mail:
Geachte heer, mevrouw,
Weet u op welke termijn ik een inhoudelijke reactie kan verwachten?
Met vriendelijke groet,
Een week later, op 28 mei, was daar nog geen reactie op. Ik heb toen het volgende gestuurd:
Geachte heer, mevrouw,
Het is inmiddels bijna drie weken geleden dat u mij meldde dat u mijn bezwaar hebt doorgestuurd naar de afdeling financiën. Een week geleden stuurde ik een mail om te vragen wanneer u verwacht inhoudelijk te kunnen reageren. Ik heb daarop nog geen reactie.
Als het druk is, begrijp ik dat, maar dan zou ik dat graag even horen. Niet reageren vind ik niet erg netjes. Ik wil graag, liefst ruim voor 1 juli, weten waar ik aan toe ben. Graag hoor ik dus (zo snel mogelijk) alsnog van u wanneer ik een inhoudelijke reactie kan verwachten.
Met vriendelijke groet,
En weer een ontvangstbevestiging:
Geachte heer [mijn naam],
Hartelijk dank voor uw e-mail. U vraagt wanneer u een reactie kunt verwachten op uw bezwaar. Vervelend dat u nog geen antwoord heeft gekregen.
Uw e-mail is nogmaals doorgestuurd
Mijn collega neemt volgende week contact met u op, helaas zijn wij morgen en vrijdag gesloten.
Uiteraard werd de belofte om volgende week contact om te nemen niet nagekomen. Uiteraard, want dat gaat helaas bij deze woningcorporatie altijd zo. Vandaag heb ik deze mail gestuurd:
Geachte heer, mevrouw,
Twee weken geleden gaf u aan dat er de week daarna (vorige week dus) contact met mij zou worden opgenomen. Het is voor mij geen verrassing dat dat niet is gebeurd - [naam verhuurder] is in de periode dat ik hier woon nog nooit een dergelijke terugbel- of mailafspraak nagekomen - maar het blijft wel teleurstellend.
Ik vind het niet kunnen dat u uw afspraken niet nakomt. Ik vind het bijzonder onprofessioneel dat u uw processen wat dat betreft nog steeds niet op orde hebt.
Maar op dit moment vind ik het vooral vervelend dat ik geen reactie krijg op mijn bezwaar. Dat bezwaar heb ik inmiddels ruim een maand geleden ingediend. De door u aangekondigde huurverhoging gaat over iets meer dan twee weken al in. Er is dus niet zoveel tijd meer om er samen uit te komen. Uw trage processen, zijn hiervoor - bewust of onbewust - een grote belemmering.
Als u daadwerkelijk van goede wil bent en er samen uit wilt komen, verwacht ik van u voor het einde van deze week een inhoudelijke reactie of een uitnodiging om over de huurverhoging om tafel te gaan. Indien ik geen reactie van u krijg, zie ik geen andere optie dan uw voorstel tot huurverhoging in zijn geheel te weigeren. Ik heb weinig zin in de procedures die dan ongetwijfeld gaan volgen, maar uw starre en niet-communicatieve houding laat mij geen andere keus.
Ik hoop alsnog zeer spoedig (voor het einde van deze week) wat van u te horen.
Met vriendelijke groet,
Ik heb inmiddels ook contact opgenomen met het juridisch loket. Maar in het verleden heb ik daar nogal eens onjuiste adviezen gekregen, vandaar dat ik dit topic open.
Ik heb uiteraard zelf ook het nodige uitgezocht, maar ik zit nog met een aantal vragen:
- Wat betreft het indexeringspercentage: ik ben er in eerste instantie vanuit gegaan dat die 2,8% klopt. Ik kan dit echter niet duidelijk terugvinden op de website van het CBS. Waar kan ik deze cijfers vinden? Ik heb het CBS zelf hier overigens ook over gemaild, als het goed is komt daar binnen vijf werkdagen reactie op.
Update: dank voor de reacties tot nu toe. Inmiddels is dit duidelijk. - Ik lees op diverse plaatsen dat het mogelijk is om de huurverhoging te weigeren. De verhuurder kan dan het huurcontract, via de rechter, ontbinden. De rechter zal dan beoordelen of de huurverhoging door de beugel kan of niet:
- Wat als de verhuurder gelijk krijgt? Is het contract dan direct ontbonden of kan ik alsnog de huurverhoging accepteren? Als het contract dan sowieso wordt ontbonden: op welke termijn?
- Hoe zit dit qua kosten, zowel proceskosten als juridische kosten die de verhuurder, en eventueel ikzelf, maak. Voor wiens rekening komen die? En hangt dat nog af van de uitspraak van de rechter? Ik kan zelf wel enige kosten dragen, maar het moet niet zo zijn dat de huurverhoging in het niet valt bij die kosten.
- Wat zijn de criteria waar een rechter in zo'n geval naar kijkt? Gaat het er puur om of de nieuwe huurprijs marktconform is, of wordt er ook naar de verhoging op zich gekeken? Maakt het voor de afweging van een rechter nog uit of de verhuurder reageert op het bezwaar?
- In het algemeen: welke vervolgstappen raden jullie aan. Uiteraard zal ik, als het daadwerkelijk zover komt, gedegen juridisch advies inwinnen (een rechtsbijstandsverzekering heb ik helaas niet). Ik probeer nu vooral een beeld te krijgen wat de mogelijke opties zijn, misschien zie ik wel iets over het hoofd.
- En mocht het wel zover komen, misschien weet er nog iemand een goede huurrechtadvocaat in de regio Groningen?
Alvast bedankt voor jullie reacties!
:strip_exif()/u/49483/mandarin_sm.gif?f=community)
/u/249034/arrow.png?f=community){kind=icon}
/u/99199/oudeman.JPG?f=community)
:strip_icc():strip_exif()/u/154963/crop659be07d13f5a_cropped.jpg?f=community)
:strip_icc():strip_exif()/u/185008/crop58271d94a607d_cropped.jpeg?f=community)
:strip_icc():strip_exif()/u/575819/crop598f23e8e5426_cropped.jpeg?f=community)
/u/887675/crop58b0574ef0ee2_cropped.png?f=community)
:strip_icc():strip_exif()/u/295683/crop5b2cd24679816_cropped.jpeg?f=community)