Begroting verbouwing woonhuis

[Highfive95]

Onze zoektocht naar een geschikte woning duurt al enige maanden. Nu zijn wij best kritisch en minimaal 5 slaapkamers helpt ook niet echt mee. Nu hebben wij twee vrijwel identieke woningen gezien waarvan de ene sinds 1975 nauwelijks meer gemoderniseerd is en de andere wel een recente verbouwing heeft meegemaakt.

Tussen beide woningen zit een prijsverschil van € 65000,00. De woning die verbouwd is, is wel gemoderniseerd maar niet echt helemaal onze smaak. Niet lelijk, maar ook niet echt mooi. Het gaat dan om keuken en badkamer. Vloeren zijn best ok. Nu moet aan de andere wel best veel gebeuren, maar dan heb je wel alles naar eigen smaak.

Op zich vind ik het niet erg om te verbouwen maar ik heb echt twee linkerhanden. Dus alles moet uitbesteed worden. Ik ben dus bezig met het maken van een begroting, maar vraag mij af of we in de juiste richting gaan.

Ik heb even een opsomming gemaakt van wat er allemaal gedaan zou moeten worden.

• Plavuizen verwijderen woonkamer/hal + egaliseren - € 1000,00
• Leggen houten vloer - €5000,00 (45 m2)
• Muren stuccen woonkamer - € 1200,00 (40m2)
• Verwijderen schrootjes en plafond stuccen - €1500,00
• Aanpassen elektra+ groepenkast €2500,00
• Hal stuccen - € 750,00
• Wc vernieuwen - € 2500,00 (slopen, closet, pot, tegels)
• Keuken vervangen - € 15000,00 (standaard L)
• Badkamer vervangen - € 10000,00 (5m2 incl. slopen)
• Slaapkamers stuccen - € 1800,00 (60m2, alleen muren)
• Bovenverdieping vloer leggen laminaat - € 2000,00
• Kozijnen vervangen - € 8000,00 (4 stuks HR++ kunststof)
• Zolder vloer laminaat leggen - € 1000,00
• CV ketel vervangen - € 1800,00
• Post onvoorzien - € 2500,00

Totaal €56550,00 voor de noodzakelijke dingen. Eventueel nog aanschaf van zonnepanelen a €7500,00. Inclusief zonnepanelen zou dan ongeveer €64000,00 zijn. Tuin hoeft helemaal niks aan te gebeuren. Is super netjes en voldoet prima.

Dit is een royale schatting wat ik denk dat het ongeveer zou moeten kosten. Schilderwerk buiten beneden en zolder hoeft niet want is recent nog gedaan. Bovenverdieping ook, maar allemaal enkel glas.

Wij willen de verbouwing in stappen laten doen. Eerst bovenverdieping en dan benedenverdieping of andersom. Woning moet wel bewoonbaar blijven tijdens verbouwing.

Is dit een reële begroting?

[Sparkiee]

Lastig te zeggen.
Kun je zelf niet de plavuizen verwijderen? Al het sloopwerk dat je zelf kunt doen spaart een hoop.
Wat het stucwerk betreft, laat een stukadoor komen en laat hem dan één prijs voor al het werk maken. Kan goedkoper zijn als hij een mannetje meerdere dagen kan laten doorwerken in plaats van meerdere keren terug komen. En vaak scheelt het als je zelf de boel dicht legt en / of af plakt.
Schrootjes verwijderen zou ik zelf doen. Zeker als je daarna het plafond ook gaat stuccen.
€15000,- voor een keuken vind ik persoonlijk wel veel.
CV ketel voor €1800,-. Dat vind ik dan weer weinig. Heb je er rekening mee gehouden dat de kans groot is dat er een nieuwe pijp in je schouw geplaatst moet worden? Moet er veel of weinig leiding werk aangepast worden?

[jbcyber]

Wat mij als eerste opvalt is dat je (buiten kozijnen) niks doet aan isolatie dit terwijl het huis van 1975 niet is gemoderniseerd.

Daarnaast denk ik dat de post CV ketel aan de lage kant is of doe je het zelf? Ook zou ik overwegen of je niet vloerverwarming op benedenverdieping wil leggen in verband met lage temperatuur verwarming en wellicht op de bovenverdieping lage temperatuur radiatoren.

Vraagje van practische aard. In gok dat jullie kinderen hebben kijkende naar het aantal slaapkamers. Weet je zeker van de houten vloer? Ik ben blij dat wij tegels hebben op de benedenverdieping aangezien er per dag +/- 1 emmer zand naar binnen word gesleept vanuit de zandbak. Kan ook aan die van ons liggen

[ Voor 28% gewijzigd door jbcyber op 14-05-2019 15:20 ]

[Verwijderd]

@Highfive95

Als ik het goed begrijp zijn dit dus uit de lucht gegrepen bedragen door iemand met 2 linkerhanden? No offence.


Of heb je ze ergens op gebaseerd en zo ja, waarop dan? Ik bedoel, verwijderen schrootjes en stuccen zijn wel 2 bijzonder verschillende dingen om bij elkaar te begroten.


Dan zit er een erg vloeren bij die je afzonderlijk hebt gerekend maar prima door 1 bedrijf te doen zou moeten zijn en daar dus wellicht ook andere bedragen voor rekent.

[BastaRhymez]

Heb je al contact gehad met verschillende partijen?
Meestal kunnen stucadoors wel een m2 prijs geven.

Daarnaast zou ik persoonlijk niet alles per ruimte doen, maar op type activiteit. Daaronder kan je natuurlijk nog wel een verdeling naar specifieke ruimtes maken, maar voor een stucadoor maakt het weinig uit of het 40m2 woonkamer is of 40m2 slaapkamer (tenzij je natuurlijk heel veel hoekjes, gaatjes, etc. hebt).

Ook zou ik een logische volgorde van werkzaamheden doen en werken van hoog naar laag (dus boven beginnen en beneden eindigen), heeft iets te maken met zwaartekracht ;-)
Zou jammer zijn als je nieuwe vloer of afgewerkte wanden van alles te verduren krijgen.

[Valandin]

Ruim €100 per m2 (incl leggen) voor een massief houten vloer is wel erg veel.
Je zit zonder leggen gemiddeld op de €35/45 per m2.

Laminaat op de bovenverdieping/zolder wordt waarschijnlijk niet zo intensief gebruikt dus vind €2000 voor de ~40m2 die je daar waarschijnlijk wel hebt ook wel prijzig.

[Highfive95]

Wow veel reactie....

@Sparkiee
Plavuizen verwijderen zou nog wel zelf kunnen, maar om heel eerlijk te zijn zoek ik dat niet.
Zou stucwerk graag in één keer laten doen, maar dan is het huis niet meer leefbaar.

Misschien je kids beter opvoeden Hebben nu ook hout en ziet er nog prima uit na 13 jaar. Vergt wel gewoon onderhoud.

@jbcyber
Isolatie is iets waar ik nog niet echt naar gekeken heb. Dak is wel geïsoleerd, maar spouw niet. Iets om verder mee te nemen inderdaad. Huis heeft nu wel een B label, dus zou toch wel redelijk geïsoleerd moeten zijn toch?

CV is misschien aan de lage kant als ik dat zo hoor.

@Verwijderd
Bedragen zijn op basis van info op het grote web. Dus vandaar ook de vraag of de begroting wel reëel is.

Ik heb nu op basis van soort van oppervlakte/ruimte de werkzaamheden bij elkaar gezet. Schrootjes zitten op het plafond, vandaar plafond en schrootjes bij elkaar. Die zijn misschien nog wel zelf te verwijderen.

Vloeren zijn inderdaad afzonderlijk. Houten vloer beneden laat ik leggen en laminaat bovenverdieping/zolder doen we zelf. Handige schoonvader

@BastaRhymez
Boven naar beneden is een goede!

Lastige is dat wij met de kids zitten. Liefste zou ik gewoon alles in één keer door aannemer laten doen. Maar dat kan dan is huis niet meer leefbaar. Overlap in huizen is ook niet praktisch want zit met werk. Pendelen is niet te doen en wil ik ook niet. Moet dus bewoonbaar blijven als we gaan verbouwen.

@Valandin
Vloeren zijn misschien een beetje aan de hoge kant inderdaad. Daar kan wel wat vanaf.

[Sparhawk]

Ik heb net mijn huis laten verbouwen door de aannemer, dus wel een beetje ervaring. Wel in het westen van het land, dus prijzen bij mij waren wel wat hoger.

Paar random punten:

1. Allereerst vind ik je post onvoorzien redelijk klein. Kun je het hebben als je tijdens het slopen rotte balken tegenkomt ?
2. WC ga je volgens mij echt niet redden met dat budget. Is erg arbeidsintensief,
3. Keuken kun je zo duur of goedkoop maken als je zelf wil. Weet je ook of er bijvoorbeeld leidingen verlegd moeten gaan worden?
4. Het is handig, als alles tegelijkertijd kan voor een aannemer (en voor jou) Als je tijdens al deze werkzaamheden in het huis wil blijven wonen weet ik niet of dat gaat.

[ Voor 4% gewijzigd door Sparhawk op 14-05-2019 15:47 ]

[Sparhawk]

Valandin schreef op dinsdag 14 mei 2019 @ 15:30:
Ruim €100 per m2 (incl leggen) voor een massief houten vloer is wel erg veel.
Je zit zonder leggen gemiddeld op de €35/45 per m2.

En daar adverteren de meeste vloerenboeren mee.
Dan komt er nog de lijm bij
en de plinten
en ....

ik zat (was wel een dure vloer) op 125 euro/m2 voor mijn vloer.....

Edit: oops, had een toevoeging moeten zijn op mijn vorige post....

[ Voor 7% gewijzigd door Sparhawk op 14-05-2019 15:46 ]

[Señor Sjon]

Valandin schreef op dinsdag 14 mei 2019 @ 15:30:
Ruim €100 per m2 (incl leggen) voor een massief houten vloer is wel erg veel.
Je zit zonder leggen gemiddeld op de €35/45 per m2.

Laminaat op de bovenverdieping/zolder wordt waarschijnlijk niet zo intensief gebruikt dus vind €2000 voor de ~40m2 die je daar waarschijnlijk wel hebt ook wel prijzig.

Het komt niet automagisch op de vloer. Een goede parketlegger is goud waard en heeft ook nog wel wat materiaal, ondervloer, plinten, etc nodig. Een visgraat verband is helemaal in de mode, maar ook dat kost geld, zeker met bies en band erbij.

@Highfive95 Je post badkamer is te laag, tel daar zomaar 5k bij op. Keuken idem. Tel dan alle bedragen van je hele verbouwing op en doe 15% onvoorzien daarop. Dat kan alsnog krap worden. Is die 40m2 stucwerk de wanden of het vloeroppervlakte van die kamer?

[ Voor 3% gewijzigd door Señor Sjon op 14-05-2019 15:51 ]

[Highfive95]

Sparhawk schreef op dinsdag 14 mei 2019 @ 15:44:
Ik heb net mijn huis laten verbouwen door de aannemer, dus wel een beetje ervaring. Wel in het westen van het land, dus prijzen bij mij waren wel wat hoger.

Paar random punten:

1. Allereerst vind ik je post onvoorzien redelijk klein. Kun je het hebben als je tijdens het slopen rotte balken tegenkomt ?
2. 45 euro/m2 vloer, is dat inclusief plinten? Vergeten mensen altijd
3. WC ga je volgens mij echt niet redden met dat budget. Is erg arbeidsintensief,
4. Keuken kun je zo duur of goedkoop maken als je zelf wil. Weet je ook of er bijvoorbeeld leidingen verlegd moeten gaan worden?
5. Het is handig, als alles tegelijkertijd kan voor een aannemer (en voor jou) Als je tijdens al deze werkzaamheden in het huis wil blijven wonen weet ik niet of dat gaat.

Weet niet of post onvoorzien te laag is. Vond overige werkzaamheden al ruim geschat. Rotte balken ga ik niet tegenkomen want betonnen vloeren.

Vloeren had ik ongeveer € 100,00/2 in gedachten. Inclusief plinten. Moet volgens mij wel lukken. En iets goedkoper ook nog wel.

Keuken is inderdaad zo duur als je zelf wil inderdaad. Van mij hoeft het geen kneiterdure hypermoderne zelfkokende oven te zijn die je op je werk aan kunt zetten. Als hij maar warm wordt

Ik zou het liefst een aannemer erin zetten, maar dan is het niet meer leefbaar.

@Señor Sjon

Meer dan 10K voor een badkamertje van 5m2? Simpel bad, met daarin een douche en scherm. Wc en een enkele wastafel met lade eronder. Meer past er niet in de badkamer

Volgens mij is keuken ook net zo duur als je zelf wil doen. Van mij hoeft echt geen dure apparatuur in. Dan moet 15K toch wel lukken?

[Maaark]

Highfive95 schreef op dinsdag 14 mei 2019 @ 15:53:
[...]

Weet niet of post onvoorzien te laag is. Vond overige werkzaamheden al ruim geschat. Rotte balken ga ik niet tegenkomen want betonnen vloeren.

Vloeren had ik ongeveer € 100,00/2 in gedachten. Inclusief plinten. Moet volgens mij wel lukken. En iets goedkoper ook nog wel.

Keuken is inderdaad zo duur als je zelf wil inderdaad. Van mij hoeft het geen kneiterdure hypermoderne zelfkokende oven te zijn die je op je werk aan kunt zetten. Als hij maar warm wordt

Ik zou het liefst een aannemer erin zetten, maar dan is het niet meer leefbaar.

@Señor Sjon

Meer dan 10K voor een badkamertje van 5m2? Simpel bad, met daarin een douche en scherm. Wc en een enkele wastafel met lade eronder. Meer past er niet in de badkamer

Volgens mij is keuken ook net zo duur als je zelf wil doen. Van mij hoeft echt geen dure apparatuur in. Dan moet 15K toch wel lukken?

Heb je niet al gewoon besloten om voor de opknapper te gaan?
Met 65k, zonder onderhandeling, kun je best veel doen en dan is het wel zoals je wilt. Als je de duurdere woning koopt moet er sws nog wat gebeuren om het aan je wensen te laten voldoen. Dus dat zou eventueel nog bovenop de 65k kunnen komen?

[Highfive95]

Maaark schreef op dinsdag 14 mei 2019 @ 15:56:
[...]

Heb je niet al gewoon besloten om voor de opknapper te gaan?
Met 65k, zonder onderhandeling, kun je best veel doen en dan is het wel zoals je wilt. Als je de duurdere woning koopt moet er sws nog wat gebeuren om het aan je wensen te laten voldoen. Dus dat zou eventueel nog bovenop de 65k kunnen komen?

Nou nee

Ik wil eerst helder hebben of werkzaamheden die gedaan moeten worden wel haalbaar zijn om woning op zelfde niveau te krijgen als de gemoderniseerde. Dat is nu de referentie. Kan ik met 65K de woning op eenzelfde niveau krijgen.

En dan kunnen wij daarna de daarna beslissing maken of we dat willen met kinderen. Want dan moet verbouwen echt in etappes. Kan helaas niet in één keer. En twee maanden vakantiepark zie ik niet zitten.

Of wachten we op een ander huis waar iets meer aan gemoderniseerd is. (kozijnen, stucwerk, elektra) Maar eventueel alleen badkamer of keuken gedaan moet worden.

[BartS12]

Weet niet of post onvoorzien te laag is. Vond overige werkzaamheden al ruim geschat. Rotte balken ga ik niet tegenkomen want betonnen vloeren.

Nou, op basis van wat eigen ervaringen...Ook met een huis dat sinds de jaren 70 niet meer gerenoveerd is.... ja, het lijkt mij ook wel erg laag....

Misschien geen rotte balken, maar er kan nog zoveel meer mis zijn, of tegenvallen. Ik heb niet gelezen hoe oud het huis is, dat helpt om een beter beeld te vormen. Even los daarvan wat opties voor mogelijke tegenvallers:

- Asbest? Ook al zeggen de verkopers dat ze van niks weten, dat is bepaald geen garantie...
- Schimmel, vochtproblemen etc, bijvoorbeeld achter de dakbedekking/isolatie? Of in de kruipruimte.
- (bijna) verstopt riool, wortels die er doorheen gegroeid zijn, etc
- Elektra : wat zit er aan draden in de muur? Als het een huis van voor 1950 (of zoiets) is, zitten er misschien nog wel antieke draden (met stoffen isolatie) in de muren. Die wil je dan toch eigenlijk wel allemaal vervangen, en dan is 2500 opeens best weinig.
- (loden) waterleidingen, veel doodlopende leidingen (van oude wastafels ofzo). Dat wil je wel kwijt.
- Issues met funderingen zijn genoeg om je hele budget op te eten
- Oude olietank in de tuin begraven?
- Metselwerk/voegwerk/schoorsteen. Kan er redelijk uit zien, maar als er na een storm wat bakstenen beneden liggen, heb je toch een probleem.
- De hele CV installatie, dus ook de radiatoren en leidingen. Als dat er al 45 jaar in zit, heb je wel wat kans op issues, lekkages,... Voor een huis met 5 slaapkamers zit je zo aan 10-15 radiatoren; na zo'n tijd zijn die een aardig eind afgeschreven. Het *kan* best nog langer mee gaan, maar als je het over mogelijke postjes onvoorzien hebt...

Etc etc. Niet om je bang te maken, maar er kan best wel eea tegen zitten. Een cruciale vraag is trouwens ook: ben je al zover dat je een aankoopkeuring hebt laten doen? Dat geeft in ieder geval inzicht op een paar van bovenstaande (grote) posten. Overigens kun je andersom dat natuurlijk als ontbindende voorwaarde opnemen.

[synx6]

Hangt ook erg af van gewenste kwaliteit en gebruikte materialen. Puur op gevoel zeg ik dat je eerder op 90 a 100k zit ipv 65k.

Paar posten zit je wat hoog maar in het algemeen een onderschatting denk ik. Daarnaast zou ik onvoorzien op 10pct van de som zetten.

Keuken 25k zit je al snel op. Badkamer minimaal 15k. Toilet 3 a 4k.

Schrootjes eraf, opnieuw regelwerk? Is er isolatie? Kan zo maar al 5k schelen...

Ik zou een goede aannemer zoeken en die een begroting laten maken. Die zien een hoop meer en realistischer.

[Dennis]

Ik vind het wel een mooie begroting wat je opsomt. Elektra is wel realistisch als het alleen de groepenkast betreft, maar als er nieuwe groepen of nieuwe draden moeten worden getrokken (is er overal randaarde?) kan de prijs snel oplopen.

Inderdaad controleren of er asbest is, bijvoorbeeld achter gipsplaten in de stookruimte. Is er mechanische ventilatie aanwezig? Mogelijk zijn die pijpen ook asbest. Als het er niet is moet je dat nog aanleggen. Is er spouwmuurisolatie en dakisolatie? Dat wil je echt wel.

Prijs van stucen (30€/m2) lijkt me aan de hoge kant, of is dat inclusief schilderen? Dan is het misschien nog wat aan de lage kant.

Onderschat ook niet verwijderen van plavuizen en egaliseren. Veel aannemers besteden dat uit, omdat dat vrij specialistisch werk is. En afvoeren is arbeidsintensief, want het is zwaar en moet naar de puincontainer. Die ook al een paar 100€ kost trouwens om te huren.

Tot slot nog restspullen... verf, schroefjes, machine die je misschien zelf nodig hebt. En loodgieterwerk is ook behoorlijk duur want de arbeidsmarkt is krap dus ze kunnen vragen wat ze willen.

[-DarkShadow-]

Ik denk dat je inschattingen van de bedragen wel aardig kloppen. Zonder diepgravend onderzoek wordt het niet veel nauwkeuriger. Enkel badkamer lijkt me lastig voor dat bedrag.

Ik mis alleen een aantal activiteiten die meestal wel nodig zijn in jaren 70 huizen:
- Verlagen stopcontacten en aanbrengen extra stopcontacten.
- Vloer vanuit kruipruimte isoleren, of beton uitslopen tot op het zand en isolatie + beton + vloerverwarming aanbrengen
- Mechanische ventilatie aanbrengen, zodat je afscheid kunt nemen van de isolatieroosters (op termijn).
- Spouwmuur isoleren
- Dakkapellen? Die hebben vaak een beurtje nodig.
- Plat dak isoleren, schuin dak isoleren.
- Lood aan de buitenzijde de afgelopen 20 jaar al een keer vervangen?
- Verwarmingsinstallatie heeft vaak ook minimaal een grote beurt nodig. Vervangen radiatorkranen e.d.
- Gigantische lelijke radiatoren vervangen
- Plat dak bedekking vernieuwd de afgelopen 15 jaar? (Dit is bij nieuwere huizen net zo vaak een punt)

synx6 schreef op dinsdag 14 mei 2019 @ 16:25:
Keuken 25k zit je al snel op. Badkamer minimaal 15k. Toilet 3 a 4k.

4 meter keuken met Siemens apparatuur en composiet blad heb je al voor 10k. Leidingen verleggen is dan nog niet inbegrepen, maar 25k is schromelijk overdreven. Voor 15k kun je inclusief installatiewerk gemakkelijk een mooie keuken uitzoeken.

[ Voor 17% gewijzigd door -DarkShadow- op 14-05-2019 17:28 ]

[Highfive95]

BartS12 schreef op dinsdag 14 mei 2019 @ 16:12:
[...]

Etc etc. Niet om je bang te maken, maar er kan best wel eea tegen zitten. Een cruciale vraag is trouwens ook: ben je al zover dat je een aankoopkeuring hebt laten doen? Dat geeft in ieder geval inzicht op een paar van bovenstaande (grote) posten. Overigens kun je andersom dat natuurlijk als ontbindende voorwaarde opnemen.

Better safe than sorry

Aankoop keuring is wel iets wat ik wil laten doen en ook iets wat in ontbindende voorwaarden moet komen. Heel veel is wel op het oog te zien maar iemand met bouwtechnische achtergrond ziet natuurlijk meer.

[Verwijderd]

Kijk ook naar een lening voor het duurzamer maken van je woning. Je betaalt twee procent rente en er zit ook nog subsidie op een warmtepomp (eventueel met koeling, heerlijk). Dit heeft verder geen invloed op je hypotheek nadat de koop is gedaan en het zal je in zo'n groot huis gigantisch schelen in stookkosten. Vergeet ook tripel glas niet!

[synx6]

-DarkShadow- schreef op dinsdag 14 mei 2019 @ 17:22:
Ik denk dat je inschattingen van de bedragen wel aardig kloppen. Zonder diepgravend onderzoek wordt het niet veel nauwkeuriger. Enkel badkamer lijkt me lastig voor dat bedrag.

Ik mis alleen een aantal activiteiten die meestal wel nodig zijn in jaren 70 huizen:
- Verlagen stopcontacten en aanbrengen extra stopcontacten.
- Vloer vanuit kruipruimte isoleren, of beton uitslopen tot op het zand en isolatie + beton + vloerverwarming aanbrengen
- Mechanische ventilatie aanbrengen, zodat je afscheid kunt nemen van de isolatieroosters (op termijn).
- Spouwmuur isoleren
- Dakkapellen? Die hebben vaak een beurtje nodig.
- Plat dak isoleren, schuin dak isoleren.
- Lood aan de buitenzijde de afgelopen 20 jaar al een keer vervangen?
- Verwarmingsinstallatie heeft vaak ook minimaal een grote beurt nodig. Vervangen radiatorkranen e.d.
- Gigantische lelijke radiatoren vervangen
- Plat dak bedekking vernieuwd de afgelopen 15 jaar? (Dit is bij nieuwere huizen net zo vaak een punt)


[...]

4 meter keuken met Siemens apparatuur en composiet blad heb je al voor 10k. Leidingen verleggen is dan nog niet inbegrepen, maar 25k is schromelijk overdreven. Voor 15k kun je inclusief installatiewerk gemakkelijk een mooie keuken uitzoeken.

Als je 5 slaapkamers nodig hebt dan heb je waarschijnlijk een grotere en functionele keuken nodig. Los van de geleverde kwaliteit. Persoonlijk zou ik daar niet op bezuinigen.

[DrivinUCrazy]

Moet die keuken eruit geramd worden of is het voldoende om wat deurtjes, ladefrontjes en handgrepen te vervangen? Ik vind dat altijd zo zonde van de kapitaalvernietiging om er vervolgens iets gelijkwaardigs met een ander uiterlijk voor terug te zetten.

[synx6]

Verwijderd schreef op dinsdag 14 mei 2019 @ 18:18:
Kijk ook naar een lening voor het duurzamer maken van je woning. Je betaalt twee procent rente en er zit ook nog subsidie op een warmtepomp (eventueel met koeling, heerlijk). Dit heeft verder geen invloed op je hypotheek nadat de koop is gedaan en het zal je in zo'n groot huis gigantisch schelen in stookkosten. Vergeet ook tripel glas niet!

En vloerverwarming aanleggen.. je lost daarbij wel af op een dergelijke lening dus je maandlasten zullen waarschijnlijk verslechteren.

[weertenaar]

De meeste posten lijken mij wel realistisch. Badkamer gaat misschien wat krap worden afhankelijk van gekozen materialen.
Daarnaast moet je bij een huis uit 1975 dat niet bijgehouden is je post onvoorzien misschien wat hoger zetten.
Ik ben zelf een huis uit 1975 aan het opknappen, Sinds 1989 niks meer aan gedaan en kom o.a. het volgende onderhoud tegen bij alleen al de buitenkant
- Alle dakgoten en regenpijpen vernieuwen
- Al het loodwerk vernieuwern
- Schoorsteen voegen uitkappen en impregneren
- Platdak garage en bijkeuken vervangen + isoleren


Maar zolang je niet gaat uitbouwen denk ik dat je voor die €60.000 er wel komt, misschien een paar simpele klusjes toch maar zelf doen (bijv. ook het afvoeren van rommel)

[barry86]

Als je 2 linker handen hebt kun je bovenstaande begroting redelijk goed inschatten op basis van internet gegevens. Daar is niks mis mee. Beter ook te ruim aan houden. Het bedrag zal ook wel voldoen.
Maar dan bekijk je het alleen cosmetisch.

Iedereen hierboven mij haalt ook al het bouwtechnisch aspect aan.
Daar valt geen bedrag aan vast te knopen via het internet.
Daar moet je echt een technisch persoon voor meenemen en inschattingen laten doen.
Dat kan varieren van 1000,- tot 50,000,- a.d.h.v wat je tegenkomt en wat je wensen zijn.

Kijk ook naar je wensen. Een vloertje wat nu 'acceptabel' is, is na het renoveren niet meer acceptabel.
Alleen maar omdat alles dan vernieuwd is, en het acceptabele vloertje dan juist een doorn in het oog wordt. Maar vervolgens niet voorzien is in de kostenpost.

Mijn ervaring onvoorzien: 15% van het totaal begroote budget

Neem een a-kwaliteit keuken. En dan niet kijken naar de elektrische spullen, maar de deurtjes en geleiders etc. Waarom? Je hebt kinderen. Een Ikea keuken en een Kwaliteit keuken kunnen beiden makkelijk 10jaar mee, maar kinderen gaan niet zachtjes met de deurtjes om en klimmen via de lades op de keuken. Daar komt kwaliteit kijken! En dat heeft een prijs.

[ Voor 31% gewijzigd door barry86 op 15-05-2019 08:58 ]

[Highfive95]

@Verwijderd
Warmtepomp heb ik even naar gekeken, maar ik schrok van de prijzen.

@synx6
Huidige keuken dit erin zit is een L vorm. Die is groot genoeg voor ons gezin.

@DrivinUCrazy
Keuken is te oud om te renoveren. Dit is iets waar ik ook naar gekeken heb, maar dat loont de moeite niet.

@barry86
Lastige aan inschatten is dat het schattingen zijn. Veel prijzen moet je toch echt offertes opvragen en in dat stadium komen wij misschien niet. Ik ben nu een grove schatting aan het maken of het überhaupt wel zinvol is om te gaan verbouwen. Zeker gezien de marktwaarde van de andere woning.

Wat ik mij wel afvraag hoe een dergelijke woning een energielabel B kan krijgen. Dan moet toch wel het e.e.a. geïsoleerd zijn en voorzien van dubbelglas.

Ik heb de lijst weer een beetje aangepast:

• Plavuizen verwijderen woonkamer/hal + egaliseren - € 1000,00
• Leggen houten vloer - €5000,00 (45 m2)
• Verwijderen schrootjes plafond - zelf doen en afvoeren
• Stuccen woonkamer, hal, slaapkamers € 3500,00
• Aanpassen elektra+ groepenkast €2500,00
• Wc vernieuwen - € 2500,00 (slopen, closet, pot, tegels)
• Keuken vervangen - € 20000,00 (standaard L)
• Badkamer vervangen - € 15000,00 (5m2 incl. slopen)
• Laminaat bovenverdieping/zolder €2000,00
• Kozijnen vervangen - € 8000,00 (4 stuks HR++ kunststof)
• CV ketel vervangen - € 2500,00
• Spouwmuurisolatie/dakisolatie € 4000,00
• Post onvoorzien - € 10000,00

Totaal nu €76000,00 (excl. zonnepanelen)

Volgens mij is dit een iets reëlere schatting.

Zou het ook mogelijk zijn om houten vloer op de plavuizen te leggen?

[Sen]

Highfive95 schreef op dinsdag 14 mei 2019 @ 15:04:


• Plavuizen verwijderen woonkamer/hal + egaliseren - € 1000,00
• Leggen houten vloer - €5000,00 (45 m2)
• Muren stuccen woonkamer - € 1200,00 (40m2)
• Verwijderen schrootjes en plafond stuccen - €1500,00
• Aanpassen elektra+ groepenkast €2500,00
• Hal stuccen - € 750,00
• Wc vernieuwen - € 2500,00 (slopen, closet, pot, tegels)
• Keuken vervangen - € 15000,00 (standaard L)
• Badkamer vervangen - € 10000,00 (5m2 incl. slopen)
• Slaapkamers stuccen - € 1800,00 (60m2, alleen muren)
• Bovenverdieping vloer leggen laminaat - € 2000,00
• Kozijnen vervangen - € 8000,00 (4 stuks HR++ kunststof)
• Zolder vloer laminaat leggen - € 1000,00
• CV ketel vervangen - € 1800,00
• Post onvoorzien - € 2500,00
[/list]

Stuccen moet je ongeveer uit gaan van 20 euro per m2 incl btw het kan duurder en goedkoper. 40m2 stuccen voor een woonkamer plafond en muren lijkt mij wat weinig maar het bedrag lijkt wel weer redelijk te kunnen.

Grootste problemen zitten mijn inzien in de badkamer, wc en keuken. Als je het zelf doet of veel zelf doet en alleen bepaalde dingen uitbesteed moet het wel lukken voor 2500 euro en 10000 maar als je het zo bij de baderie gaat kopen dan zit je er een factor 2 naast denk ik.

Keuken kan voor die prijs zeker wel maar houd er rekening mee dat ook leiding werk opnieuw gedaan moet worden. Kan je het zelf dan is het misschien 200 euro moet je het laten doen is het zo 1000 euro.

Laminaat is ook zo moeilijk je hebt natuurlijk laminaat van 5 euro tot 35+ euro per m2

Ik ben zelf bezig met een jaren 70 huis en dingen waar ik tegen aan liep die ik niet verwacht had was dat de oude stuclaag zand was geworden en elke spijker er in zorgde dat er een stuk van 10 bij 10 cm verzande.

Dat verwijderen op alle muren heeft iets van 40 uur gekost en 1 10kuub container.

Ook de waterleidingen waren gewoon op het eind van hun leven en zijn vervangen door kunstof ik had een offerte daarvoor van bijna 6000 euro. Die waren natuurlijk ook al 50 jaar.

Verder afvoer van al het matriaal een 6 kuub container is iets van 300 euro.

Ik heb ook nog de meterkast en veel electra vervangen wat volgens offerte ook iets van 8000 euro was.

Highfive95 schreef op woensdag 15 mei 2019 @ 09:47:
@Verwijderd


Wat ik mij wel afvraag hoe een dergelijke woning een energielabel B kan krijgen. Dan moet toch wel het e.e.a. geïsoleerd zijn en voorzien van dubbelglas.

Energielabel is een papier van 5 euro waarvan je zelf invult wat je wilt. En waar niemand het controleerd. Enige ding is wat je kunt doen het kopen en opnieuw laten keuren en dan een rechtzaak beginnen dat het niet correct was.

Verder kijk naar warmtepomp voor 500 euro netto kan je je warm water voorziening al laten doen.

[ Voor 11% gewijzigd door Sen op 15-05-2019 09:54 ]

[Sparhawk]

Highfive95 schreef op woensdag 15 mei 2019 @ 09:47:

• Post onvoorzien - € 10000,00
[/list]

Totaal nu €76000,00 (excl. zonnepanelen)

Volgens mij is dit een iets reëlere schatting.

Ik denk dat dit wat beter in de buurt komt, zeker je post onvoorzien is nu gelukkig wat groter.
Er zijn nu nog wat andere vragen

1) Heb je al een idee wie je aannemer wordt? Daar valt of staat alles namelijk mee...
2) Wil jij hier per se wonen als al deze werkzaamheden gaan gebeuren,
3) Als dingen echt tegenzitten, heb je dan nog spaargeld achter de hand? Je wil namelijk niet in een huis waar je 20 jaar gaat wonen, slechte keuzes maken (besparen op de keuken bijvoorbeeld, en je dan 20 jaar ergeren dat je het niet goed hebt aangepakt).
4) Laminaat leggen is toch iets was echt niet heel moeilijk te leren is. Heb je niet een paar vrienden die je een avondje kunnen helpen? Ik heb zelf 130m2 op de eerste en 2e verdieping gelegd, met goed laminaat van 15euro/m2 en het geld wat ik ermee bespaard heb, weer in een upgrade van de woonkamervloer gestoken


Succes met je keuze

[Tommie12]

Laatste schatting is al realistischer.
Veel hangt af van je mindset nu.

Als je moet laten stuccen, en je vindt niemand om het voor de begrote kost te doen, dan is daar weinig aan te veranderen.
Voor dingen als keuken en badkamer heb je wel wat meer keuze, en je begroting zit niet meer op de absolute minima. Je zal de discipline moeten hebben om je keukenbudget aan te passen als je 1000 of 2000€ extra uitgeeft aan die vloer of een andere tegenslag.

Als je die dingen gaat kiezen, dan kan het altijd duurder, en dat is waar de discipline moet komen als je geen buffer voorziet, of als je buffer op is.

[BernardV]

Let bij woningen uit die periode wel op de kozijnen, die zijn vaak van vurenhout en grote kans dat die rot zijn. Misschien ooit eens gerepareerd, maar dan zul je geheid binnen enkele jaren deze moeten vervangen.

Ook werd er in die tijd beton gebruikt (niet overal) voor de vloeren waar ze zout (Kaliumchloraat) aan toe voegden, dit kan er voor zorgen dat de wapening gaat roesten met betonrot tot gevolg.

//EDIT: Even het type vloeren opgezocht:
http://www.innozaam.com/k...kwaaitaal-of-manta-vloer/

[ Voor 19% gewijzigd door BernardV op 15-05-2019 10:26 ]

[Highfive95]

Sen schreef op woensdag 15 mei 2019 @ 09:50:
[...]

Grootste problemen zitten mijn inzien in de badkamer, wc en keuken. Als je het zelf doet of veel zelf doet en alleen bepaalde dingen uitbesteed moet het wel lukken voor 2500 euro en 10000 maar als je het zo bij de baderie gaat kopen dan zit je er een factor 2 naast denk ik.

Ik heb even snel zitten rekenen voor materiaal voor de badkamer. Maar ik komt totaal uit op ongeveer 3500 inclusief tegels. En dan neem ik niet eens het goedkoopste. Dan moet installeren toch wel lukken voor €6500,00?

Sparhawk schreef op woensdag 15 mei 2019 @ 10:00:
[...]
1) Heb je al een idee wie je aannemer wordt? Daar valt of staat alles namelijk mee...
2) Wil jij hier per se wonen als al deze werkzaamheden gaan gebeuren,
3) Als dingen echt tegenzitten, heb je dan nog spaargeld achter de hand? Je wil namelijk niet in een huis waar je 20 jaar gaat wonen, slechte keuzes maken (besparen op de keuken bijvoorbeeld, en je dan 20 jaar ergeren dat je het niet goed hebt aangepakt).
4) Laminaat leggen is toch iets was echt niet heel moeilijk te leren is. Heb je niet een paar vrienden die je een avondje kunnen helpen? Ik heb zelf 130m2 op de eerste en 2e verdieping gelegd, met goed laminaat van 15euro/m2 en het geld wat ik ermee bespaard heb, weer in een upgrade van de woonkamervloer gestoken

Aannemer hebben we nog niet want zitten echt nog in oriëntatiefase. En willen in de woning blijven want met werk is pendelen niet te doen. En bij schoonouders zie ik niet zitten met heel het gezin.

Spaargeld is eventueel nog wel mogelijk dus daar voorzie ik niet zoveel problemen mee. Maar is natuurlijk wel zonde. En laminaat gaan we zelf doen. Zo links zijn ze nu ook weer niet.

bernardV schreef op woensdag 15 mei 2019 @ 10:04:
Ook werd er in die tijd beton gebruikt (niet overal) voor de vloeren waar ze zout (Kaliumchloraat) aan toe voegden, dit kan er voor zorgen dat de wapening gaat roesten met betonrot tot gevolg.

//EDIT: Even de type vloeren opgezocht:
http://www.innozaam.com/k...kwaaitaal-of-manta-vloer/

Betonrot is iets om wel mee rekening te houden inderdaad.

[Sen]

Highfive95 schreef op woensdag 15 mei 2019 @ 10:19:
[...]


Ik heb even snel zitten rekenen voor materiaal voor de badkamer. Maar ik komt totaal uit op ongeveer 3500 inclusief tegels. En dan neem ik niet eens het goedkoopste. Dan moet installeren toch wel lukken voor €6500,00?

Installeren voor 6500 euro is zeker mogelijk maar ik heb de offertes van een vriend gezien voor een badkamer die kleiner was en die kwam aan matriaal aan 5500 euro en totaal aan 20k bij zo'n alles in 1 zaak. Hij gaat het nu deels in eigen beheer doen en deels door een 1 mans aannemer/klussenbedrijf e. En ik heb meerdere offertes van verschillende keten zaken gezien van hem en allemaal zaten ze in de 20 tot 25k range.

Wat wel een verschil was dat hij nu 4 weken bezig gaat zijn en anders was het met 4 dagen gedaan en klaar.

Zoals men zegt het kan goed, snel en goedkoop. Maar je kan maar 2 dingen kiezen.

[ Voor 11% gewijzigd door Sen op 15-05-2019 10:43 ]

[backupdevice]

Highfive95 schreef op dinsdag 14 mei 2019 @ 15:53:
[...]

Weet niet of post onvoorzien te laag is. Vond overige werkzaamheden al ruim geschat. Rotte balken ga ik niet tegenkomen want betonnen vloeren.

Vloeren had ik ongeveer € 100,00/2 in gedachten. Inclusief plinten. Moet volgens mij wel lukken. En iets goedkoper ook nog wel.

Keuken is inderdaad zo duur als je zelf wil inderdaad. Van mij hoeft het geen kneiterdure hypermoderne zelfkokende oven te zijn die je op je werk aan kunt zetten. Als hij maar warm wordt

Ik zou het liefst een aannemer erin zetten, maar dan is het niet meer leefbaar.

@Señor Sjon

Meer dan 10K voor een badkamertje van 5m2? Simpel bad, met daarin een douche en scherm. Wc en een enkele wastafel met lade eronder. Meer past er niet in de badkamer

Volgens mij is keuken ook net zo duur als je zelf wil doen. Van mij hoeft echt geen dure apparatuur in. Dan moet 15K toch wel lukken?

Vorig jaar een laminaat vloer boven laten leggen . 60m2 inclusief plinten , ondervloer en leggen was 1400 euro. Geen budget laminaat maar gewoon in de aanbieding van 35 euro per m2 naar 17 euro m2

[Highfive95]

Sen schreef op woensdag 15 mei 2019 @ 10:30:
[...]

Installeren voor 6500 euro is zeker mogelijk maar ik heb de offertes van een vriend gezien voor een badkamer die kleiner was en die kwam aan matriaal aan 5500 euro en totaal aan 20k bij zo'n alles in 1 zaak.

20K voor een badkamer kleiner dan 5m2 Dan komt de bouwvakker zeker in een dikker mercedes amg voorrijden ofzo?

Is echt een piepklein hokje waar net bad, wc en enkele wastafel in past.

[Sen]

Highfive95 schreef op woensdag 15 mei 2019 @ 10:49:
[...]


20K voor een badkamer kleiner dan 5m2 Dan komt de bouwvakker zeker in een dikker mercedes amg voorrijden ofzo?

Is echt een piepklein hokje waar net bad, wc en enkele wastafel in past.

Het is een douche, toilet en wastafel waar we het over hebben. Maar probeer het uit ga naar de baderie en zeg dat je niets zelf wil doen en snel klaar wil zijn en laat ze maar tekenen.

Verder waar je ook nog rekening mee moet houden is dat je tegenwoordig nog maar 100% kan lenen en voor verbouwingen hier een percentage van word gepakt van in mijn geval 70% Dus eigen geld is wel echt nodig dan.

Maar het is echt een totale ramp om vakmensen te krijgen en de prijzen zijn astronomisch aan het worden want er is veel te veel werk voor veel te weinig mensen.

[ Voor 11% gewijzigd door Sen op 15-05-2019 11:00 ]

[barry86]

Ik zou absoluut die energielabel onderzoeken.
Dit kan flink veel geld besparen of kosten.
Let op dat er veel gefraudeerd wordt met het energielabel.
Bij fraude oude bewoners via het gerecht laten betalen is alleen maar een verlies situatie.
Je haalt je recht, maar niet mbt frustratie/vertraging/communicatie etc etc

Plavuizen kunnen niet op een houtenvloer

Kostenpost;
Afvoeren puin/afval: €500,-.

Plavuizen verwijderen woonkamer/hal + egaliseren - € 1000,00
Dat is te weinig. Reken op €1500,-/€2000,-
Is verwijderen wel nodig? Er overheen leggen is sneller en goedkoper

[ Voor 16% gewijzigd door barry86 op 15-05-2019 11:38 ]

[aegis]

@Highfive95 bij een warmtepomp moet je natuurlijk ook meenemen de gas kosten die niet meer per maand betaald, dus kijken naar de aanschafprijs alleen is niet helemaal correct. Dit zijn juist de mooiste momenten om zulk soort dingen te doen want als je het na een paar jaar gaat doen kost het alleen maar extra en geeft het veel ongemak en zul je waarschijnlijk bepaalde dingen niet kiezen zoals vloerverwarming nemen op elke verdieping omdat je er al woont.

als je 70 euro per maand aan gaskosten niet meer betaald is dat op 15 jaar 12600 euro wat je niet hebt betaald en op 30 jaar 25200 euro. Voor dat geld kun je aardig wat isoleren, vloerwarming op elke verdieping nemen en een warmtepomp me betalen. Zeker als ook nog zonnepanelen gaat nemen kun helemaal luk besparen per maand. Als je het geld niet achter de hand hebt kun je kijken of het meegenomen kan worden in de hypotheek en gaat de waarde vermeerdering van de woning ook meespelen en zeker naar de toekomst gericht.

Als je het huis inclusief de verbouwing laat taxeren zou je dat ook moeten kunnen lenen. Bijv huidige taxatie waarde 220K taxatie waarde na verbouwing(inclusief verduurzaming/energiebesparing) 300K dan kun je van de bank 300K lenen op basis van 100% LTV. Daarnaast heb je ook nog hypotheken die extra verstreken als je verduurzaming toepast of zou je een verduurzaming lening kunnen nemen. Het voordeligst is natuurlijk in de hypotheek mee te nemen.

Of je nou:
285k leent en 1050 per maand hypotheek betaald en 150 voor gas/elektra inclusief inflate over 30 jaar.
310k leent en 1150 per maand hypotheek betaald en 50 euro per maand naar je spaarrekening stuurt.

Dit is een redelijk bier vilt berekening maar is zeker de moeite waard om uit te rekenen, als je kosten voor de verbouwing gaat maken met en zonder verduurzaming van je woning.

Daarnaast kun je nu mogelijk ook makkelijker zelf materiaal kopen warmtepomp/zonnepanelen en die laten aansluiten door de loodgieter/elektricien omdat ze waarschijnlijk toch al bezig zijn met de leiding/elektra. Bij een bestaande situatie dus de CV laat vervangen of zonnepanelen als je al helemaal in de woning woont ben je vaak ook aan het materiaal gebonden van de partij die het komt doen inclusief de marge die zij er bovenop doen. Dus het zou zomaar kunnen zijn dat als het goed uitzoekt en zelf koopt dat het een stuk goedkoper is dan warmtepomp/zonnepaneel bedrijf inhuren specifiek voor alleen dat.

[ Voor 22% gewijzigd door aegis op 15-05-2019 12:11 ]

[Highfive95]

aegis schreef op woensdag 15 mei 2019 @ 12:02:
@Highfive95 bij een warmtepomp moet je natuurlijk ook meenemen de gas kosten die niet meer per maand betaald, dus kijken naar de aanschafprijs alleen is niet helemaal correct.

Kijk ook niet helemaal alleen naar aanschaf. Lastige is dat dit een aanzienlijke kostenpost is met lange terugverdien tijd. Wat ik zo lees is dit tussen de 10 en 20 jaar afhankelijk van de soort pomp.

De woning die wij nu willen kopen zal een woning zijn voor de komende 10-15 jaar. Misschien langer maar dat hangt er ook vanaf wanneer de kids het huis uit gaan. Dan is de woning voor ons tweetjes te groot waarschijnlijk.

Dan loont het dus eigenlijk niet om te investeren in een warmtepomp. Bij huidige hypotheekverstrekker kan 100% van verduurzaming gefinancierd worden. Dus wel aantrekkelijk omdat mee te nemen inderdaad.

[aegis]

Het voordeel is dan wel dat mocht je de woning over 10 jaar willen verkopen dan zitten die dingen er allemaal en heeft de koper exact de zelfde keuze die jij nu hebt. koop ik dit huis waar nagenoeg niet verbouwd hoeft te worden of koop het huis wat nog niet verduurzaamd is en waar wel al die kosten er wel allemaal bij komen voor verbouwing.

En over die 10 jaar heb je als het goed is geen verschil in kosten gemerkt maandelijks bij wel of niet verduurzamen behalve dan het extra comfort wat het huis heeft geboden over die 10 jaar.

[CrazyOne]

Energielabel B is ook niet realistich met inderdaad nog steeds enkele beglazing. Zal wel via een vaag internet bureau gedaan zijn voor een tientje. Je vult wat gegevens in, met of de juiste dingen of wat onzin, en voila, je krijgt een enrgielabel. (bron: eigen ervaring met het aanvragen van een energielabel).

Je kan beter afgaan op het huidige gas/electra verbruik, als je daar achter kan komen.

[Highfive95]

barry86 schreef op woensdag 15 mei 2019 @ 11:29:
Plavuizen kunnen niet op een houtenvloer

Kostenpost;
Afvoeren puin/afval: €500,-.

Plavuizen verwijderen woonkamer/hal + egaliseren - € 1000,00
Dat is te weinig. Reken op €1500,-/€2000,-
Is verwijderen wel nodig? Er overheen leggen is sneller en goedkoper

Is er overheen leggen een optie? Neem aan dat wel geëgaliseerd moet worden dan.

Enige is wel dat je dan met de deuren zit, maar daar kan ik wel een stukje af laten halen. Dat scheelt natuurlijk weer in de kosten.

CrazyOne schreef op woensdag 15 mei 2019 @ 12:45:
Energielabel B is ook niet realistich met inderdaad nog steeds enkele beglazing. Zal wel via een vaag internet bureau gedaan zijn voor een tientje. Je vult wat gegevens in, met of de juiste dingen of wat onzin, en voila, je krijgt een enrgielabel. (bron: eigen ervaring met het aanvragen van een energielabel).

Je kan beter afgaan op het huidige gas/electra verbruik, als je daar achter kan komen.

Snap dat ook niet met dat energielabel B.

Bewoners geven aan in de vragenlijst dat huidig maandbedrag €160,00 is. Is best laag als ik vergelijk met wat ik nu betaal.

Ben er trouwens ook achter gekomen dat er bij de ketel nog asbest zit. Althans zo staat het in de vragenlijst. Kon dit zelf alleen niet achterhalen in de ruimte. Of althans niet zichtbaar. Moet dit er dan uit?

[barry86]

160,- per maand aan gas behaal je niet met een energielabel B en het woonstoken van alleen de woonkamer/keuken.
Maar ook dat bedrag is relatief. Je kan isoleren als een gek. Maar als je alle slaapkamers ook verwarmt en de ramen staan op een kier dan gaat het hard.

Ik zou opvragen:
Vloer/muur/plafond/dakisolatie opvragen, dikte en welk isolatie materiaal en wanneer dit is uitgevoerd.
Dit is een serieus vraagstuk ivm kosten!

[CrazyOne]

Maandbedrag kan ook omlaag gegooid zijn met oog op verkoop, en een gunstig maandbedrag, maar laten we daar niet van uitgaan.

Asbest in het stookhok (neem aan dat de CV apart in een hokje/kast staat) is vrij normaal. Mijn huis is in de jaren 70 verbouwd, en het stookhok is mooi van binnen bekleed met asbest. Ik ben van plan om er een zeer lange tijd te wonen, en laat het dan ook lekker zitten, ga er ook niet in boren ed. Mogelijk ooit eens zelf weghalen in de toekomst, maar absoluut geen prioriteit. Aangezien jij alles laat doen, moet je er van uit gaan dat als je iets in die buurt doet, dat de aannemer vindt dat de asbest er eerst uit moet.

[barry86]

Je kan prima over plavuizen heen leggen. Mits deze natuurlijk netjes vlak ligt. Verdiept tov elkaar mogen ze liggen, uitsteken niet. Maar als dat maar enkele stuks zijn kun je er voor kiezen alleen die uitsteken stukken weg te bikken.
Hoe te controleren? Met een lange rechte lat

[Highfive95]

CrazyOne schreef op woensdag 15 mei 2019 @ 12:55:
Maandbedrag kan ook omlaag gegooid zijn met oog op verkoop, en een gunstig maandbedrag, maar laten we daar niet van uitgaan.

Asbest in het stookhok (neem aan dat de CV apart in een hokje/kast staat) is vrij normaal. Mijn huis is in de jaren 70 verbouwd, en het stookhok is mooi van binnen bekleed met asbest.

Asbest zou alleen bij de ketel zitten. Nu niet zichtbaar dus mag van mij ook blijven zitten. Maar als we toch zolder gaan doen en wellicht opnieuw isoleren dan kan het maar weg zijn.

barry86 schreef op woensdag 15 mei 2019 @ 12:56:
Je kan prima over plavuizen heen leggen. Mits deze natuurlijk netjes vlak ligt. Verdiept tov elkaar mogen ze liggen, uitsteken niet. Maar als dat maar enkele stuks zijn kun je er voor kiezen alleen die uitsteken stukken weg te bikken.
Hoe te controleren? Met een lange rechte lat

Plavuizen liggen redelijk vlak volgens mij. Dus dan zou dit zeker een optie zijn. Scheelt heleboel zooi en geld

[barry86]

Een website waar je veeeeel richtprijzen vandaan kan halen.


https://www.verbouwkosten.com/verbouwing/

v.b.:
Badkamer verbouwing Luxe niveau
Simpel 2m x 3m 6m2 € 2.850
Gemiddeld 2m x 3m 6m2 € 6.000
Luxe 2m x 3m 6m2 € 15.000

[ Voor 59% gewijzigd door barry86 op 15-05-2019 14:33 ]

[BernardV]

Als je over de plavuizen heen wil leggen, loop ze allemaal even langs en tik met bijvoorbeeld de achterkant van een schroevendraaier op de plavuizen, als ze hol klinken liggen ze niet goed vast..

Wat betreft label B en 160,- dat lijkt mij ook aan de lage kant. Ik heb hier een woning met label B (werk wel veel thuis, maar verwarming staat niet hoger dan 19 graden en alleen aan in woonkamer/keuken). Dat geeft mij een maandbedrag van 220,- waarvan 75% gas is. En ja, misschien moet ik eens kijken of alles wel goed ingeregeld is...Maar dat is voor een ander topic.

//EDIT: Wel handig om te weten trouwens in deze is dat de woning ongeveer 500m3 is en de verwarmde ruimte ongeveer 150m3

[ Voor 9% gewijzigd door BernardV op 15-05-2019 17:48 ]

[Tommie12]

Highfive95 schreef op woensdag 15 mei 2019 @ 10:49:
[...]


20K voor een badkamer kleiner dan 5m2 Dan komt de bouwvakker zeker in een dikker mercedes amg voorrijden ofzo?

Is echt een piepklein hokje waar net bad, wc en enkele wastafel in past.

Onze badkamer is ca 13m2.
Alles laten strippen, nieuwe leidingen, stucwerk, inloopdouche, bad, omkasting, meubel met wastafel, tegelwerk op vloer en muur: 25k en alles gedaan op 10 dagen.
Zeker niet met de duurste merken, maar ook niet met chinees spul, en ja het resultaat is echt wel goed.
Ik zeg niet dat het niet goedkoper kan, maar het kan zeker veel duurder.
De oppervlakte van de badkamer heeft niet zo veel invloed, het is vooral de keuze van de spullen die alles bepaalt.

[BernardV]

Ik heb mijn vorige woning (een jaren 60 woning) volledig gestript en alles nieuw aangelegd.
De woning was nog verwarmd met gaskachels en een houten vloer in de woonkamer laten vervangen door beton.
Ook heel veel zelf gedaan in die woning, van leidingen infrezen, draden trekken, gips plaatsen, muren plaatsen en een uitbouw (deels zelf). Nog steeds koste me dit ruim 150k en dan had ik ook niet de duurste dingen gebruikt.
Bij de keuken kun je wel behoorlijk afdingen, ik heb de keuken gekocht bij een van de bekende keukenhuizen, eerste prijs die ik kreeg inclusief apparatuur was 25.750,- uiteindelijk de complete keuken na 2 keer weglopen meegenomen voor 13.500,- inclusief plaatsen. Voorwaarde was van hun kant dat ze direct geld wilden, dat heb ik anders kunnen regelen door het geld op een 3den rekening bij de notaris te zetten (die ook de overdracht had gedaan) en bij levering 75% te laten overmaken en na plaatsen de rest. Voordeel voor de leverancier is dat ze weten dat het geld klaar staat en zodra ze dus goed leveren "direct" het geld hebben.
Enige is dat het je een paar 100,- aan notariskosten oplevert, maar dat vond ik acceptabel.

[Highfive95]

bernardV schreef op woensdag 15 mei 2019 @ 17:22:
//EDIT: Wel handig om te weten trouwens in deze is dat de woning ongeveer 500m3 is en de verwarmde ruimte ongeveer 150m3

Woning is 620 m3 dus wel vergelijkbaar. Nu is de woning 470 m3 en betaal nu €158,00 p.m. voor afgelopen jaar. Net toevallig jaarrekening gehad.

Tommie12 schreef op woensdag 15 mei 2019 @ 17:41:
[...]
Onze badkamer is ca 13m2.
Alles laten strippen, nieuwe leidingen, stucwerk, inloopdouche, bad, omkasting, meubel met wastafel, tegelwerk op vloer en muur: 25k en alles gedaan op 10 dagen.

Wat betaal je dan wel niet aan installatie? Ik kom niet verder dan €3500,00 aan inrichting. (Bad, kranen, douchewand, meubel, radiator en tegels)

En dan gewoon bij de dure "Baderie" en niet eens een internet prijsvechter. En gewoon gemiddelde kwaliteit.

Ik hoef ook geen "stank hoeft niet te stinken" onzin. Gewoon netjes en echt geen poespas.

[ Voor 29% gewijzigd door Highfive95 op 15-05-2019 18:50 ]

[Ivow85]

Verbouwen en kosten. Alles is van zo ontzettend veel factoren afhankelijk.

- Kwaliteit van je aannemer(s)
- Materiaalkeuze
- Hoever de onzichtbare delen van de technische installaties herbruikbaar zijn
- Wensen met betrekking tot duurzaamheid.

Die laatste twee zijn vaak een ondergeschoven kindje, maar in mijn ogen zouden die twee de basis van elke grote verbouwing moeten vormen. Nu is immers de kans om het op orde te brengen, de komende 20 tot 40 jaar begin je daar niet meer aan.

- Elektra waar nodig vernieuwen en uitbreiden. Stopcontacten op plinthoogte en ook zorgen voor data aansluitingen in elke kamer
- Waterleidingen en afvoeren vernieuwen
- Cv-leidingen vernieuwen
- Radiatoren vernieuwen, of liever nog weglaten en overal vloerverwarming aanbrengen.
- Cv-ketel indien mogelijk vervangen voor een warmtepomp
- Elektrische gaan koken
- Gas eruit.

- Rondom isoleren
- Overal minimaal HR++ glas aanbrengen. Grote glasoppervlakken voorzien van triple-glas.
- Oudere vurenhouten kozijnen vernieuwen.

- Toilet voor 2500 euro moet haalbaar zijn, als de kosten voor eventueel noodzakelijke vernieuwing van leidingwerk apart zijn begroot
- Idem met de badkamer voor 10.000 euro.
- Idem met de keuken voor 15.000 euro.
- Een stukadoor moet voor 20-25 euro per m2 wel te vinden zijn.
- Laminaat + ondervloer + plinten kun je kopen vanaf zo'n 10 euro/m2 (compleet). Oplopend tot meer dan 40+ euro per m2.
- Houten vloeren laten leggen moet te doen zijn voor 100 euro/m2.
- Puin afvoeren kost al snel 500 euro per container. Een container zit sneller vol dan je denkt. Neem het aantal puincontainers wat je nodig denkt te hebben en vermenigvuldig dat met 2 à 3.
- Slopen en puin verwijderen kost veel tijd maar is vaak goed zelf te doen. Mogelijkheid om te besparen?

Met 75 mille kun je veel doen. Maar je moet ook echt wel op het budget letten.

Met een duurzaamheidslening of energiebespaar-lening kun je, nadat de hypotheek rond is, voor veel zaken met betrekking tot duurzaamheid extra geld lenen. Onder andere een warmtepomp, aanleg van vloerverwarming, isolatie en eventuele zonnepanelen kun je hiermee bekostigen. Wanneer je zowel voor een warmtepomp als vloerverwarming kiest, kun je ook de kosten van nieuwe Cv-leidingen mee financieren.
Natuurlijk geeft zo'n lening extra lasten met zich mee. Maar daar tegenover staan de fors lagere energiekosten. Onderaan de streep zal het in maandlasten niet veel verschil maken. Maar je hebt wel het voordeel van een comfortabeler huis. Daarnaast zal het voor de volgende koper zeker een pluspunt zijn dat het huis al van het gas is, wanneer de energietransitie zich komende jaren doorzet.

[aegis]

Duurzaamheids lening moet je alleen doen als je het echt niet in de hypotheek mee krijgt. Om het in de hypotheek mee te krijgen moet je taxatie doen met verbouwing. Vaak kun je met de taxateur nog wel bespreken waar je moet komen als het gewoon redelijk is.

Maar als je echt zeker wilt zijn van verbouwkosten kun je ook een bod doen en als ontbindende voorwaarde nemen 65k aan verbouwkosten dan kun in ieder geval met een aannemer door het huis heen om het goed te bekijken.

[Sport_Life]

Valt mij op dat er niemand een kritische noot legt bij het feit dat TS met zijn gebrek aan kennis een dergelijke grote verbouwing aangaat. Dus doe ik het maar.

Om maar even heel direct te zijn: ik zou er niet aan beginnen.

Zoals jezelf aangeeft heb je 2 linkerhanden, hoe ga jij dan het werk kunnen controleren van een aannemer? Los van je zwakke onderhandelingspositie (kennis is macht > dus ga maar vanuit dat overal "per ongeluk" meerwerk uitkomt) kun je uberhaupt niet bepalen of de geoffreerde prijs een juiste is.

Plus je gaat financieel echt een flink risico aan mocht het uiteindelijk toch tegenvallen qua kosten. En mijn ervaring is dat je overal uiteindelijk toch wel hoger uitkomt.

Ik mis ook zoals hierboven aangegeven de isolatie, eventueel vloerverwarming, voorbereidingen op gasloos, etc. Straks heb je alles voor 70k verbouwd en dan kun je het aan de straatstenen niet kwijtraken aangezien de jaren 70 woning zo lek is als een mandje .
Persoonlijk zou ik isoleren de grootste prioriteit geven, daar zit ook meteen de grootste besparing op (lagere energierekening).

[ Voor 63% gewijzigd door Sport_Life op 15-05-2019 22:36 ]

[Highfive95]

Sport_Life schreef op woensdag 15 mei 2019 @ 22:28:
Valt mij op dat er niemand een kritische noot legt bij het feit dat TS met zijn gebrek aan kennis een dergelijke grote verbouwing aangaat. Dus doe ik het maar.

Ik heb wel twee linkerhanden, maar beetje kennis is nog wel aanwezig. Heb een facilitaire achtergrond dus zou er wel iets van moeten weten

Is alleen dat ik in 15 jaar geen verbouwing meer heb laten doen dus is heel lastig om in te schatten wat het allemaal gaat kosten.

Je hebt wel gelijk dat het wel iets is om over na te denken. Het is immers een ingrijpende verbouwing en dat zal zeker wel stress opleveren. Heb ook niet alle tijd van de wereld om aannemen uitvoerig te controleren.

Vandaar dat ik ook een topic geopend had om andere inzichten te krijgen. Met als uitgangspunt: Is het reëel en moet ik dit wel willen. Dat we een groot gezin hebben helpt ook niet mee. Met z'n tweeën had ik het zo gedaan, maar nu moet ik er toch goed over nadenken.

[barry86]

Ik heb een grote verbouwing gedaan met 1 kleine en de 2e was op komst.
Wat mij het meest heeft tegen gevallen is de mentale stress.
Je bent 24u per dag met de verbouwing bezig, ook al is dit fysiek niet zo.
De perioden dat je met de vrouw op de bank zit of aan tafel voor het avond eten ben je er met je kop helemaal niet bij. Jij vindt zelf van wel, maar zij niet ;-).

Verder zorg je ervoor dat het verwachtingspatroon op 1 lijn ligt.
Een vrouw vind een (grote) verbouwing geweldig! Maar na 1 maand mag het wel voorbij zijn, en na 3 maand is ze het spuugzat. En dat is niet reëel.

Dus, veel communiceren en duidelijke afspraken maken.

[Brilsmurfffje]

Highfive95 schreef op woensdag 15 mei 2019 @ 09:47:
@Verwijderd
Warmtepomp heb ik even naar gekeken, maar ik schrok van de prijzen.

@synx6
Huidige keuken dit erin zit is een L vorm. Die is groot genoeg voor ons gezin.

@DrivinUCrazy
Keuken is te oud om te renoveren. Dit is iets waar ik ook naar gekeken heb, maar dat loont de moeite niet.

@barry86
Lastige aan inschatten is dat het schattingen zijn. Veel prijzen moet je toch echt offertes opvragen en in dat stadium komen wij misschien niet. Ik ben nu een grove schatting aan het maken of het überhaupt wel zinvol is om te gaan verbouwen. Zeker gezien de marktwaarde van de andere woning.

Wat ik mij wel afvraag hoe een dergelijke woning een energielabel B kan krijgen. Dan moet toch wel het e.e.a. geïsoleerd zijn en voorzien van dubbelglas.

Ik heb de lijst weer een beetje aangepast:

• Plavuizen verwijderen woonkamer/hal + egaliseren - € 1000,00
• Leggen houten vloer - €5000,00 (45 m2)
• Verwijderen schrootjes plafond - zelf doen en afvoeren
• Stuccen woonkamer, hal, slaapkamers € 3500,00
• Aanpassen elektra+ groepenkast €2500,00
• Wc vernieuwen - € 2500,00 (slopen, closet, pot, tegels)
• Keuken vervangen - € 20000,00 (standaard L)
• Badkamer vervangen - € 15000,00 (5m2 incl. slopen)
• Laminaat bovenverdieping/zolder €2000,00
• Kozijnen vervangen - € 8000,00 (4 stuks HR++ kunststof)
• CV ketel vervangen - € 2500,00
• Spouwmuurisolatie/dakisolatie € 4000,00
• Post onvoorzien - € 10000,00

Totaal nu €76000,00 (excl. zonnepanelen)

Volgens mij is dit een iets reëlere schatting.

Zou het ook mogelijk zijn om houten vloer op de plavuizen te leggen?

Misschien handig om wat foto's te plaatsten aangezien je zelf aangaf niet erg handig te zijn. Misschien zijn er zaken die je over het hoofd gezien hebt.

[Tommie12]

Sport_Life schreef op woensdag 15 mei 2019 @ 22:28:
Valt mij op dat er niemand een kritische noot legt bij het feit dat TS met zijn gebrek aan kennis een dergelijke grote verbouwing aangaat. Dus doe ik het maar.

Om maar even heel direct te zijn: ik zou er niet aan beginnen.

Zoals jezelf aangeeft heb je 2 linkerhanden, hoe ga jij dan het werk kunnen controleren van een aannemer? Los van je zwakke onderhandelingspositie (kennis is macht > dus ga maar vanuit dat overal "per ongeluk" meerwerk uitkomt) kun je uberhaupt niet bepalen of de geoffreerde prijs een juiste is.

Plus je gaat financieel echt een flink risico aan mocht het uiteindelijk toch tegenvallen qua kosten. En mijn ervaring is dat je overal uiteindelijk toch wel hoger uitkomt.

Ik mis ook zoals hierboven aangegeven de isolatie, eventueel vloerverwarming, voorbereidingen op gasloos, etc. Straks heb je alles voor 70k verbouwd en dan kun je het aan de straatstenen niet kwijtraken aangezien de jaren 70 woning zo lek is als een mandje .
Persoonlijk zou ik isoleren de grootste prioriteit geven, daar zit ook meteen de grootste besparing op (lagere energierekening).

Ik heb een grote verbouwing gedaan, en daar heeft de architect de coordinatie gedaan.
Voor elk werk bracht hij 3 offertes aan, we kozen samen, en dan zorgde hij er voor dat de zaken in de juiste volgorde gebeurden. Die coordinatie heeft me ca 3000€ gekost, maar was het volgens mij wel waard, anders had het zeker 2 keer zo lang geduurd.

Je bent daar inderdaad nog altijd zelf mee bezig, maar toch had ik maar 1 of 2 aanspreekpartners, en dan valt dat wel mee.

Uiteraard moet je zelf alles nog wel gaan kiezen en beslissen, maar dat heeft ook een leuke kant.
Als je die architect niet nodig hebt, kan je nog altijd naar een 'totaalondernemer' gaan die je in één keer een prijs maakt voor alles. Gaat iets extra kosten, maar dan coordineert hij de boel.

[Highfive95]

Iedereen bedankt voor de input. Wij hebben uiteindelijk toch besloten het niet te doen.

Het budget was op zich geen probleem. Maar het was toch een aanzienlijke verbouwing die nodig was om het op niveau te krijgen zoals we zouden willen. En verbouwen terwijl je er woont is gewoon niet praktisch met kinderen.

Dus maar weer verder op zoek naar een geschikte woning

[Sparhawk]

Highfive95 schreef op donderdag 16 mei 2019 @ 13:31:
[...]
Je hebt wel gelijk dat het wel iets is om over na te denken. Het is immers een ingrijpende verbouwing en dat zal zeker wel stress opleveren. Heb ook niet alle tijd van de wereld om aannemen uitvoerig te controleren.

Ervaringsdeskundige: Ik heb een drukke baan, en 2 kids. Toch ben ik met mijn verbouwing in het begin 2x per dag wezen kijken. Gewoon om de aannemer scherp te houden, en te zorgen dat het volgens mijn wensen uitgevoerd werd.

Nu had ik echt een goede aannemer, dus de hoeveelheid controle werd minder, maar besef je goed:
What you inspect is what you get:

Hier moet je imho gewoon tijd voor maken, of geef jij wel eens vaker 65K in 4 weken uit?
Ik moet er nog altijd lang voor werken....

Highfive95 schreef op woensdag 22 mei 2019 @ 12:18:
Iedereen bedankt voor de input. Wij hebben uiteindelijk toch besloten het niet te doen.
Dus maar weer verder op zoek naar een geschikte woning

Edit: en dan moet je niet na 20 minuten pas op send duwen....

Ik denk dat je een verstandige keuze hebt gedaan. Succes met de zoektocht naar een nieuw huis

[ Voor 20% gewijzigd door Sparhawk op 22-05-2019 12:39 ]

[Highfive95]

Sparhawk schreef op woensdag 22 mei 2019 @ 12:38:
[...]
Ervaringsdeskundige: Ik heb een drukke baan, en 2 kids. Toch ben ik met mijn verbouwing in het begin 2x per dag wezen kijken. Gewoon om de aannemer scherp te houden, en te zorgen dat het volgens mijn wensen uitgevoerd werd.

Hier moet je imho gewoon tijd voor maken, of geef jij wel eens vaker 65K in 4 weken uit?
Ik moet er nog altijd lang voor werken....

Probleem dat bij mij erbij komt is dat huis 120 km enkele reis verderop is. Dan kun je niet even gaan kijken hoe alles gaat. Dan is de afstand gewoon te groot. En helpt ook niet mee dat ik eigen onderneming heb. Dan blijft er sowieso weinig tijd over. Alles bij elkaar opgeteld is gewoon niet praktisch.

Die 65K geef ik weleens uit in de 4 weken, maar niet privé

Dus maar gewoon verder zoeken naar een huis dat iets meer af is.

[Len020]

Valandin schreef op dinsdag 14 mei 2019 @ 15:30:
Ruim €100 per m2 (incl leggen) voor een massief houten vloer is wel erg veel.
Je zit zonder leggen gemiddeld op de €35/45 per m2.

Laminaat op de bovenverdieping/zolder wordt waarschijnlijk niet zo intensief gebruikt dus vind €2000 voor de ~40m2 die je daar waarschijnlijk wel hebt ook wel prijzig.

Vraag me werkelijk af hoe je aan deze wijsheid komt; ik heb ze niet voor minder dan 65 gezien en dit was echt de onderkant vd markt. Daar kwam aan legkost nog zo'n 35EU de meter bij.

[iamzero456]

Excuus, niet gelezen dat de TS al verder was gegaan met zoeken...

[ Voor 74% gewijzigd door iamzero456 op 27-01-2020 15:51 ]