(ernstig) verborgen gebrek: hoe gaat het in de praktijk?

[_pix]

In mijn ervaring wordt de term 'verborgen gebrek' te pas en te onpas gebruikt voor alle grote en kleine zaken die je in je nieuwe huis tegenkomt en waar je eigenlijk niet zo blij mee bent. Voor het gros geldt: deal with it, je koopt een huis in de staat zoals deze is.

Soms zit er natuurlijk wel wat tussen waarbij de vorige eigenaar echt nalatig is geweest. Ik heb het idee dat ik er nu zo eentje te pakken heb... Mijn casus is als volgt:

Members only:

Alleen zichtbaar voor ingelogde gebruikers. Inloggen

Iemand tips hoe dit verder aan te pakken? Soortgelijke situaties, ervaringen?

Ik ben ook los van mijn eigen casus wel benieuwd hoe het in de praktijk werkt, wanneer je bij ernstige gebreken (waardoor normaal gebruik van de woning niet mogelijk is) de vorige eigenaar twee weken de tijd dient te geven voor een oplossing.

[TTLCrazy]

Tja, je moet er eerst achter komen wat er aan de hand is. Zonder dat te weten kan je geen fatsoenlijk advies geven imo.

[.Maarten]

Zonder de oorzaak te weten kun je niet zeggen of het een verborgen gebrek is. Lijkt mij dat je daar eerst achter moet komen.

[Anoniem: 922281]

Als het een ernstig gebrek is, zal jij aan moeten tonen dat dat gebrek al aanwezig was bij de overdracht.

[Anoniem: 455473]

Ik denk wel dat de eigenaar liegt. Heb je een rechtsbijstandverzekering? Als het aan de voorwaarden voldoet om een verborgen gebrek te zijn, dan zullen zij het verder voor je gaan onderzoeken en helpen met een eventuele procedure.

Heb je geen rechtsbijstandverzekering? Dan zit er niks anders op om een jurist of advocaat zelf in te schakelen.

Je kan natuurlijk ook geluk hebben en als je een offerte hebt, dat de vorige eigenaar toch eieren voor zijn geld kiest en zal (mee)betalen, maar ervaring leert wel dat dit vaak op de harde manier zal moeten worden beslist door de rechtbank.

[MeZZiN]

Denk dat de schuld vraag vers 2 is eerst kijken wat het probleem is zolang je dat niet weet kan je ook geen schuld toewijzen.

Dus regel dat iemand gaat kijken wat er aan de hand is. Daarna kom je wel in de issue dat als het wel een mogelijk verborgen gebrek is dat je het moet kunnen bewijzen. En als het een verborgen gebrek is moet de verkoper de kans krijgen voor herstel.

Maar jij moet naar het toilet kunnen dus dat staat haak op de schuld wijzen en wachten op oplossing. Dus lastige zaak.

Wat ik weet in de praktijk. Wij hadden ook issues en we hebben wat geld gekregen maar dat ging heel moeizaam en heel heel langzaam. Ging bij ons om een voordeur slot dat niet op slot ging. Uiteindelijk een paar honderd euro gekregen. Maar dat heeft maanden geduurd.

Maar jij heb nu een oplossing nodig. Zelf zou ik kiezen eerst blussen dan pas schade bepalen. Maakt je positie niet beter omdat je de kans weg neemt voor herstel door de verkoper maar tja je moet wel iets doen. Plus een verstopping heeft als risico dat je huis verder beschadigd door lekkage etc. Dus er is wel duidelijk een noodzaak om direct te handelen. Dus in een latere zaak kan je dus daar op terug vallen dat het nu moest en je niet kon wachten.

Het is gewoon heel lastig om op verborgen gebrek te verhalen op de verkoper. Kan wel maar het is een lang proces.

[ImNotnoa]

De buren geven aan regelmatig een loodgieter te hebben gezien toen de vorige bewoonster er nog woonde.

Is er bekend welke loodgieter dit was?

Zo ja,

Goedemiddag, Loodgietersbedrijf de Plopper, waarmee kan ik u van dienst zijn?

Goedemiddag, u spreek met _pix, Jullie zijn vorig jaar een aantal keren geweest op mijn adres op de Straatlaanweg 123a. Nu vroeg ik mij af of jullie nog paraat hebben welke werktzaamheden jullie hier hebben uitgevoerd en wat de oorzaak was?

Met een beetje geluk kan de loodgieter je vertellen wat hij gedaan heeft, wat de oorzaak was en of het ondertussen permanent verholpen zou moeten zijn

Je weet dan wat er aan de hand is, en of de vorige bewoner wel of niet liegt (als de loodgieter 10 keer geweest is kun je wel stellen dat er iets mis was/is)

[ Voor 10% gewijzigd door ImNotnoa op 07-05-2019 13:11 ]

[mercapto]

Vanwege privacy valt niet te achterhalen of de vorige eigenaar inderdaad bij de gemeente heeft aangeklopt?
Maar wat als je informeert naar het adres, daar ben jij nu eigenaar van, kunnen ze dan wel iets nuttigs zeggen?
Sorry, ik denk hardop.

[MEN-O]

Wat als er nu problemen waren met bv het internet of tv ? Waar klop je dan aan bijv. ? Ben bang dat de riolerings-situatie niet aan de (huis)eigenaar toegeschreven kan worden.

Niet erg netjes en de vorige eigenaar liegt waarschijnlijk wel. maarja.

[anboni]

Vraag bij de buren of ze nog weten welke loodgieter er in het verleden bij betrokken is geweest. Die weet misschien nog details (en heeft wellicht de facturen nog). En bel zelf eventueel de gemeente.

[ImNotnoa]

MEN-O schreef op dinsdag 7 mei 2019 @ 13:11:
Wat als er nu problemen waren met bv het internet of tv ? Waar klop je dan aan bijv. ? Ben bang dat de riolerings-situatie niet aan de (huis)eigenaar toegeschreven kan worden.

Niet erg netjes en de vorige eigenaar liegt waarschijnlijk wel. maarja.

Correct me if I'm wrong maar volgens mij ben je als eigenaar verantwoordelijk voor je riolering tot aan de openbare weg.

Als de vorige eigenaar wekelijks een pan frituurvet doorspoelde en hierdoor (bekende) problemen met het riool waren wat niet vermeld is aan TS lijkt me dat een verborgen gebrek.

[Señor Sjon]

Dat ligt aan de gemeente. Sommige gemeentes zijn alleen verantwoordelijk voor het hoofdriool, de huisaansluiting is dan (ook op gemeentegrond) voor de eigenaar.

Maar welk gedeelte van NL is dit? Ik vermoed zomaar een gebroken gevelaansluiting omdat vroeger geen polderstukken werden gebruikt. Na 40+ jaar inklinken en zakken heeft het riool geen steun meer en breekt af.

[-tom-562]

Kan je niet nog een loodgieter laten komen en vragen om een camera inspectie? Wij hadden 3 maanden na intrekken nieuwe woning ook een verstopping in de afvoer van de keuken. Bleek helemaal dicht gekoekt te zitten met vet. Dat kwam omdat de afvoer niet goed op afschot was aangelegd (onder de grond). Dit kwam aan het licht d.m.v. een camera inspectie.
Konden de vorige bewoners niks aan doen uiteindelijk, maar ik weet nu wel waar ik in de toekomst moet zoeken/kijken bij een eventuele verstopping (en elke 2 of 3 jaar preventief de afvoer doorspoelen met een hogedrukreiniger).
Mogelijk dat er hij jullie ook zoiets speelt? Dan weet je iig waar het aan ligt (jullie riolering/afvoer of het stuk van de gemeente)

[ Voor 6% gewijzigd door -tom-562 op 07-05-2019 13:36 ]

[Bob Popcorn]

Ik zou eerder het geheugen van de vorige bewoner vertrouwen dan een random buurtbewoner die claimt ooit wel eens vaker een wagentje te hebben gezien.

[ImNotnoa]

Bob Popcorn schreef op dinsdag 7 mei 2019 @ 13:42:
Ik zou eerder het geheugen van de vorige bewoner vertrouwen dan een random buurtbewoner die claimt ooit wel eens vaker een wagentje te hebben gezien.

"verschillende buren" "met regelmaat loodgieter aan de deur" "contact met gemeente gehad"

[anboni]

Bob Popcorn schreef op dinsdag 7 mei 2019 @ 13:42:
Ik zou eerder het geheugen van de vorige bewoner vertrouwen dan een random buurtbewoner die claimt ooit wel eens vaker een wagentje te hebben gezien.

Die vorige bewoner die mogelijk een financieel belang heeft om dingen te verzwijgen, bedoel je?

[Bob Popcorn]

Imnoa schreef op dinsdag 7 mei 2019 @ 13:45:
[...]


"verschillende buren" "met regelmaat loodgieter aan de deur" "contact met gemeente gehad"

"Gedoe is geweest", je hebt dus to-taal geen idee of deze zaken gerelateerd zijn. Dat is een aanname en het lijkt me verstandig om eerst eens het oordeel van een professional te horen voordat je deze aanname omzet in een rechtsgang.

[ImNotnoa]

Bob Popcorn schreef op dinsdag 7 mei 2019 @ 14:07:
[...]


"Gedoe is geweest", je hebt dus to-taal geen idee of deze zaken gerelateerd zijn. Dat is een aanname en het lijkt me verstandig om eerst eens het oordeel van een professional te horen voordat je deze aanname omzet in een rechtsgang.

TS heeft het ook niet over een rechtsgang, er wordt gezegd uit te zoeken wat nu de oorzaak is en, indien mogelijk, de oorzaak van de vorige problemen

[PatrickH89]

Imnoa schreef op dinsdag 7 mei 2019 @ 14:08:
[...]


TS heeft het ook niet over een rechtsgang, er wordt gezegd uit te zoeken wat nu de oorzaak is en, indien mogelijk, de oorzaak van de vorige problemen

Los daarvan, als er 'gedoe' is geweest met het riool kan het toch nodig zijn geweest om dat vooraf te melden, ook al is het 'opgelost'.

[ImNotnoa]

PatrickH89 schreef op dinsdag 7 mei 2019 @ 14:19:
[...]


Los daarvan, als er 'gedoe' is geweest met het riool kan het toch nodig zijn geweest om dat vooraf te melden, ook al is het 'opgelost'.

Klopt, maar TS heeft expliciet gevraagd en de vorige bewoner gaf aan dat er geen problemen zijn (geweest)

[Wim-Bart]

Een vriend van mij is tegelzetter. Die komt regelmatig langs met zjn bus. We gamen dan een paar uurtjes. Wanneer ik mijn huis verkoop en de nieuwe bewonder heeft problemen met tegelwerk, gaan de buren ook zeggen dat er geregeld een tegelzetter was. Ook al heft die er niks mee te maken.

[Brilsmurfffje]

In welk gebied staat het huis.

Bij ons zit het huis op de riolering aangesloten met een lange buis. Doordat de weg waar het hoofdriool onderligt onderhevig is aan verzakking (veengrond) en het huis op een zandplaat geheid is niet verzakt. Is afgelopen jaar ergens tussen het huis en de straat onze riool afvoer gebroken. Omdat de breuk in zandgrond zat kon het water wegstromen via de zandgrond. Dit gaat goed zolang er niet teveel water richting het riool stroomt.

Nu hadden we op een gegeven moment een feestje waardoor er meer water door het riool afgevoerd moest worden, dit ging niet. Dus tijdens het douchen kwam het water omhoog via het toilet.

Stel het huis was verkocht, dan had ik dit "gebrek" niet doorgegeven aan de koper omdat ik simpelweg niet op de hoogte was van dit gebrek.

Moraal van het verhaal, sommige gebreken komen bij de ene bewoner wel naar voren en bij de ander niet. Verder was dit gebrek makkelijk op te lossen door een "sok" te monteren tussen beide pijpen waardoor de pijpen uit elkaar konden groeien.

[Wim-Bart]

https://meldpuntwater.nl/...n-wie-is-verantwoordelijk

Even goed doorlezen. Want in sommige gemeenten is het vanaf het hoofdriool de verantwoording van de gebruiker. En bij onjuist gebruik, bijvoorbeeld frituurvet enzo, kunnen de kosten ook verhaald worden op de gebruiker.

[PatrickH89]

Brilsmurfffje schreef op dinsdag 7 mei 2019 @ 14:40:
In welk gebied staat het huis.

Bij ons zit het huis op de riolering aangesloten met een lange buis. Doordat de weg waar het hoofdriool onderligt onderhevig is aan verzakking (veengrond) en het huis op een zandplaat geheid is niet verzakt. Is afgelopen jaar ergens tussen het huis en de straat onze riool afvoer gebroken. Omdat de breuk in zandgrond zat kon het water wegstromen via de zandgrond. Dit gaat goed zolang er niet teveel water richting het riool stroomt.

Nu hadden we op een gegeven moment een feestje waardoor er meer water door het riool afgevoerd moest worden, dit ging niet. Dus tijdens het douchen kwam het water omhoog via het toilet.

Stel het huis was verkocht, dan had ik dit "gebrek" niet doorgegeven aan de koper omdat ik simpelweg niet op de hoogte was van dit gebrek.

Moraal van het verhaal, sommige gebreken komen bij de ene bewoner wel naar voren en bij de ander niet. Verder was dit gebrek makkelijk op te lossen door een "sok" te monteren tussen beide pijpen waardoor de pijpen uit elkaar konden groeien.

Klopt helemaal, dat is hier alleen mogelijk niet van toepassing. Het is wel zaak dat hier meer bewijs voor komt, maar het gaat er vooral om of bewoner had kunnen weten (en dus moest melden) dat er een gebrek is.

[NotSoSteady]

Hoe is de reactie van de verkoper überhaupt? Nog enige vorm van interesse of zoek het lekker zelf uit en val mij er niet mee lastig.

[nextware]

Met alle respect denk ik niet dat je enige kans maakt om kosten te verhalen onder het mom van "verborgen gebrek".

In onze woning bleken wij ook een lek onder de keuken te hebben dat, volgens de experts, al ruim aan de gang was voor wij de woning kochten. Dit heeft ons ook een berg geld en bijkomende ongemakken gekost. Ondanks dat we een rapport hadden van een expert dat de lekkage al aan de gang was voor de overdracht van de woning hebben we nul op het rekest gekregen. De vorige bewoner gaf vrij eenvoudig aan "ik weet van niks, niks gemerkt". En onze rechtsbijstand schatte de kans in dat we enige compensatie konden verhalen op de vorige bewoners "nagenoeg nihil".

Conclusie: pech gehad. Kosten gemaakt om de lekkage te verhelpen en doorgaan met leven...

[sigmundfreund]

nextware schreef op dinsdag 7 mei 2019 @ 17:01:
Met alle respect denk ik niet dat je enige kans maakt om kosten te verhalen onder het mom van "verborgen gebrek".

In onze woning bleken wij ook een lek onder de keuken te hebben dat, volgens de experts, al ruim aan de gang was voor wij de woning kochten. Dit heeft ons ook een berg geld en bijkomende ongemakken gekost. Ondanks dat we een rapport hadden van een expert dat de lekkage al aan de gang was voor de overdracht van de woning hebben we nul op het rekest gekregen. De vorige bewoner gaf vrij eenvoudig aan "ik weet van niks, niks gemerkt". En onze rechtsbijstand schatte de kans in dat we enige compensatie konden verhalen op de vorige bewoners "nagenoeg nihil".

Conclusie: pech gehad. Kosten gemaakt om de lekkage te verhelpen en doorgaan met leven...

Herkenbaar. Ook bij ons een situatie waarbij een boompje door oude gresbuizen is gaan wortelen. Vorige eigenaar wist zogenaamd van niets maar buiten onze aannames konden we niets beginnen. Resultaat was een goede week graven en van de gelegenheid gebruikgemaakt om het complete riool tot aan de gemeenteaansluiting vervangen. Materiaal viel mee, nog onder de 500 euro zo uit m'n hoofd. Absoluut bespaard op de manuren, maar een wijze les geleerd: zulk strontwerk laat ik voortaan over aan pro's,

[Batavia]

Als het dus een maand goed werkt (en daarna een maand weer) word het erg lastig want je moet bewijzen

- dat de vorige bewoner dit wist (/had moeten weten)
- dat hij niet dacht dat het verholpen was (als ik een loodgieter laat komen voor normaal onderhoud aan het riool kan ik er daarna vanuit gaan dat het geen gebrek was)
- dat het niet in ontstaan na de overdracht (het heeft tenslotte een maand lang gewerkt)

dat een probleem is ontstaan 10 jaar geleden is geen argument. Een bepaalde hoeveelheid naiviteit mag je hebben. Als jij het niet gezien hebt tijdens de koop/jouw onderzoekplicht dan kan is het erg lastig om te bewijzen dat de vorige bewoner het wel wist. (het werkte toch)

[Anoniem: 310408]

Als jij als koper een verborgen gebrek denkt te hebben moet je eerst weten WAT voor een gebrek je hebt. Aangezien je dat niet weet is alle advies hier onzinnig.

Indien jij wilt douchen kan je hier een zaak van maken en een jaar of twee bij de buren onder de douche gaan (en daarna toch zelf voor alle kosten opdraaien) of gewoon nu de zaak laten repareren zodat jij weer lekker ruikt en daarna bezien of we inderdaad een zaak is. Dingen als 'de buren zeggen' etc helpt je absoluut geen snars verder en daar moet je je ook niet door laten leiden.

Het verhalen van verborgen problemen is extreem moeilijk want de bewijslast ligt bij jou. Als jij niet met loodgieters op de proppen kan komen die de vorige eigenaren al jaren gewaarschuwd hebben moet je gewoon geen tijd verdoen aan dit soort dingen.

[Sport_Life]

Puur even korte baten /lasten analyse : een riool vervangen is duur (2-5k oid?), maar het bedrag is denk ik te laag om succesvol bij verkoper neer te leggen, gezien de kosten en moeite wat het met zich meebrengt. De eerste reactie van verkoper is al negatief en mogelijk een leugen, dus je moet van goede huizen komen wil je überhaupt de schade bij hem neerleggen. Dan nog alle tijd wat het kost, ik zou er niet aan beginnen.

[ Voor 36% gewijzigd door Sport_Life op 07-05-2019 20:02 ]

[rickysedai]

Sport_Life schreef op dinsdag 7 mei 2019 @ 19:58:
Puur even korte baten /lasten analyse : een riool vervangen is duur (2-5k oid?), maar het bedrag is denk ik te laag om succesvol bij verkoper neer te leggen, gezien de kosten en moeite wat het met zich meebrengt. De eerste reactie van verkoper is al negatief en mogelijk een leugen, dus je moet van goede huizen komen wil je überhaupt de schade bij hem neerleggen. Dan nog alle tijd wat het kost, ik zou er niet aan beginnen.

Als je er geen verstand van hebt dan is het geen schande om dat toe te geven en je te onthouden van commentaar.

Ik wil niet zeggen dat ik deskundig ben, maar toevallig wordt bij mij over 2 weken een nieuwe riolering aangelegd. Kosten van riolering is van veel factoren afhankelijk. Ik heb een goed toegankelijke kruipruimte, dus dat scheelt al graafwerk. Materiaalkosten is echt max een paar honderd euro en in betaal 40 euro per uur arbeid. Ik verwacht onder de 1000 euro klaar te zijn. Moet je alles open breken dan is het uiteraard een ander verhaal.

Ook qua verborgen gebrek is de kans dat je gelijk hebt aanwezig, maar ook hier van heel veel factoren afhankelijk. Zoals al vaker hierboven benoemd is het zaak om eerst te bekijken wat nou echt het probleem is en hoeverre de vorige eigenaar dit wist of had kunnen weten. Al het andere is speculatief en voegt volgens mij weinig toe aan de discussie.

[Anoniem: 39993]

Aangezien de TS het over alle afvoeren heeft, vermoed ik dat er in de kruipruimte iets mis is met de dikste rioolbuis die daar zit. Die heeft waarschijnlijk te weinig afschot, waardoor vuil zich ophoopt en de boel op den duur verstopt. Dan kun je dat wel weer "doorspuiten", maar steeds meer vuil zal vast komen te zitten tot het moment dat het gewoon "einde oefening" is. En ik denk dat dit dan voor de TS de meest gunstige situatie zou zijn. Dat kost waarschijnlijk een paar honderd euro om te verhelpen. Als er echt iets stuk is tussen het huis en de aansluiting op het hoofdriool dan kan het wel ietsje duurder worden. Dan wordt het gewoon graven dus.

Maar dan zou ik zeker proberen te achterhalen welke loodgieter de vorige eigenaar altijd liet komen. Dan kun jij een andere laten komen.

[Sport_Life]

rickysedai schreef op dinsdag 7 mei 2019 @ 21:24:
[...]


Als je er geen verstand van hebt dan is het geen schande om dat toe te geven en je te onthouden van commentaar.

Ik wil niet zeggen dat ik deskundig ben, maar toevallig wordt bij mij over 2 weken een nieuwe riolering aangelegd. Kosten van riolering is van veel factoren afhankelijk. Ik heb een goed toegankelijke kruipruimte, dus dat scheelt al graafwerk. Materiaalkosten is echt max een paar honderd euro en in betaal 40 euro per uur arbeid. Ik verwacht onder de 1000 euro klaar te zijn. Moet je alles open breken dan is het uiteraard een ander verhaal.

Ook qua verborgen gebrek is de kans dat je gelijk hebt aanwezig, maar ook hier van heel veel factoren afhankelijk. Zoals al vaker hierboven benoemd is het zaak om eerst te bekijken wat nou echt het probleem is en hoeverre de vorige eigenaar dit wist of had kunnen weten. Al het andere is speculatief en voegt volgens mij weinig toe aan de discussie.

Ik baseer me op diverse offertes van de riolering bij onze vorige woning, die varieerden tussen de 2k en 5k. Uiteindelijk werd voor 4k een compleet nieuwe riolering aangelegd. (pand van 1890,dus alles was verrot). Kan mij niet voorstellen dat de kosten nog hoger zijn in dit geval.

Mijn punt is dat dergelijke kosten niet in verhouding staan tot advocaat kosten om een zaak aan te spannen. Nog los van alle tijd en energie die erin gaat zitten, het is het (waarschijnlijk) gewoon niet waard. Wat de exacte kosten zijn is daarbij irrelevant.

Ingaande op jouw offerte, als jij op basis van nacalculatie (arbeidsloon) een prijs afspreekt is de kans best heel groot dat je uiteindelijk hoger uit gaat komen dan je verwacht.. Je kunt veel beter een vaste prijs afspreken. Tip voor de volgende keer

[ Voor 14% gewijzigd door Sport_Life op 07-05-2019 22:13 ]

[_pix]

Bedankt voor de vele en snelle reacties! Verschillende opmerkingen waar ik wat mee kan.

Het is inderdaad wel duidelijk: eerst uitzoeken wat er aan de hand is en dat oplossen, vervolgens bekijken of het mogelijk te maken heeft met het (mogelijke) eerdere gedoe van de vorige bewoner en of dat dan ook nog te bewijzen is. Ik heb er wel zo m'n ideeën over maar of we dat echt hard kunnen maken (en dat dat dan ook nog de moeite waard is) lijkt me twijfelachtig. Iets met recht hebben en recht krijgen etc. Vrees dat het hoe dan ook de portemonnee trekken wordt en niet meer aan denken