Na 6 maanden lekkage schade, wie aansprakelijk?

[Furion2000]

Goedemorgen Tweakerts,

Een paar weken geleden is er in ons huis, wat we recentelijk gekocht hebben (6 maanden geleden), een stuk stucwerk van het plafond naar beneden gekomen. Schade expert heeft gekeken en concludeerde een lekkage in de badkamer die erboven zit. Veel haarscheurtjes in de voegen van de tegels, lucht achter sommige tegels en kit op moeilijk zichtbare/bereikbare plekken slecht of niet gezet. De vochtmeter zat constant op het maximale en hij zei dat dit niet een probleem was van de laatste maanden, maar van de laatste jaren. Geen stromende lekkage dus, maar doordat langzaam de stenen verzadigd zijn geraakt achter het tegelwerk.

6 maanden geleden een bouwtechnische keuring laten doen en die complimenteerde de badkamer en zei dat het bijzonder goed was en dat alleen de kit randen binnen 0-12 maanden vervangen zou moeten worden. Nergens vocht pieken gemeten.

De schade expert zei dat keurmeester dit onmogelijk gezegd zou kunnen hebben als hij zijn werk goed gedaan zou hebben en dat de tegelzetter overnieuw mocht beginnen als hij bij hem zelf in dienst zou zijn. Natuurlijk erg cru gezegd, maar nu we goed kijken naar het tegelwerk is het inderdaad nergens helemaal recht uitgelijnd in de details, maar op het eerste gezicht ziet het er heel netjes uit.

De woonverzekering dekt het niet, omdat het achterstallig onderhoud is (kit randen, voegen = achterstallig en dan een dikke punt).

Nu zijn wij vooral teleurgesteld in de bouwtechnische keuring, want wij zien een advies 0-12 maanden kit randen vervangen niet als ‘na 6 maanden anders lekkage schade door een al bestaande lekkage’ en vinden dit dus eigenlijk slecht gedaan. Bouwtechnische keuringsdienst op aanraden van de verkopende makelaar, maar ook recensies bekeken en die leken allemaal dik in orde.

We zijn al voorbereid op het ergste, alleen zijn we nu wel benieuwd naar onze opties en zitten we met de volgende vragen:

• De vorige eigenaar heeft heel veel zelf gedaan en ik denk stiekem dat hij ook de badkamer zelf heeft gedaan. Verborgen gebreken is alleen als je kunt bewijzen dat de vorige eigenaar hier van af wist, maar volgens mij gaat deze vlieger, ondanks dat hij een doe-het-zelver zou zijn, niet op toch?
• Voor hoeverre is een bouwtechnische keuringsdienst aansprakelijk voor deze situatie?

Dus zelf betalen is waarschijnlijk de conclusie, maar misschien kunnen we nog iets ondernemen om de financiële ‘pijn’ wat te verlichten, zoals bijv. keuringsdienst aansprakelijk stellen en keuringskosten terug eisen.

Jullie advies of nieuwe inzichten? Alvast bedankt!

[Señor Sjon]

Hoe oud is die badkamer? Hoe oud is het huis? Maar verhalen op een bouwkundig advies van ca 300-500 euro? Ik geef je weinig kans, ook al omdat in dit rapport de kitvoegen aangemerkt stonden voor vervanging.

[Theo]

Bouwtechnische keurder kun je niet aansprakelijk stellen; deze geeft enkel een advies na een simpele schouw van de woning. Hij adviseerde om binnenkort (0-12 maand) de kitranden te vervangen, en dat is nog niet gedaan.

Of je de vorige bewoners aansprakelijk kunt stellen is lastig. Hierbij is het van belang dat ze op de hoogte waren van het gebrek, en dit dus bewust niet hebben gemeld. Als zij oprecht van niks wisten, en dit ook niet konden weten, dan kan er ook geen schade verhaald worden.

Is er ergens zichtbaar bewijs dat de lekkage een oude lekkage is? Bijv zichtbare plekken op de muur of plafond daaronder? Of plekken die opnieuw geschilderd zijn? Of provisorische reparaties? (bijv handdoeken in de muur gepropt?) Ofwel; is er enig bewijs dat de vorige bewoners wel op de hoogte moesten zijn van de lekkende badkamer? Mijn inziens is dit de vraag die jij moet beantwoorden.

[Furion2000]

@Señor Sjon

Jaren 70 huis, met een badkamer die in 2015 compleet opnieuw gedaan is.

@Theo

Advies vs. de schade door langdurige lekkage is niet erg samenhangend vind ik, dat is hetzelfde als zeggen het verf werk vervangen binnen 0-12 maanden en dat dan blijkt dat er al jaren rot binnen in het hout zit. Dat terzijde, want het gaat om de feiten, maar voel mij niet 'schuldig' omdat ik die kit randen had moeten doen

We kunnen door middel van schimmeldraden wat tegen het plafond aan zit aantonen dat het niet iets van maanden is, maar van voor de aankoop en langere tijd aanwezig is.

Buiten extra kit randen waar geen kit randen hoort te zitten en slecht tegelzet werk(doe-het-zelf) is er niets dat we kunnen opmerken dat aantoont dat de vorige eigenaar dit wist.

Sowieso vaag ' aantonen dat de eigenaar dit wist', want bewijs daarvoor is haast onmogelijk.

[ Voor 22% gewijzigd door Furion2000 op 24-04-2019 12:31 ]

[DAzN]

Furion2000 schreef op woensdag 24 april 2019 @ 12:24:

Sowieso vaag ' aantonen dat de eigenaar dit wist', want bewijs daarvoor is haast onmogelijk.

Precies daarom is er de meldplicht van de verkoper en de onderzoeksplicht van de koper. De vraag is dus zowel:
1. had de verkoper dit kunnen weten en heeft hij het voor jou verborgen gehouden? Bewijslast ligt bij jou.
2. had de koper dit euvel kunnen zien en is dit ter sprake gebracht en vervolgens afgedaan als "geen probleem".

Een technische keuring is vaak oppervlakkig en pas wanneer er een sterk vermoeden bestaat dat er iets niet in de haak is, zal er dieper worden gezocht. Schimmelranden rond het plafond zouden een dergelijk sterk vermoeden kunnen zijn, zeker omdat er een opmerking werd geplaatst over de kitranden. Maar vervolgens is er geen verder onderzoek gedaan.

[SniperGuy]

Als de vorige bewoner er vanaf wist dan nog heb je niets aan: het (lekkage) staat bewoning van je woning niet in de weg, dus valt er bij de vorige bewoner niets te halen...

[CrazyOne]

Badkamer opnieuw gedaan in 2015? Zou aan de vorige bewoners vragen wie de badkamer boer was, en daar de claim neerleggen.

[Hackus]

@Furion2000 Lucht je goed, is er goede beluchting ?

Wat staat er in de voorwaarden van degene die de keuring heeft gedaan, daar ben je mee akkoord gegaan.
Lucht achter tegels zegt niets, kan zijn dat niet alle tegels vol verlijmd zijn. 'zie je hobbymatig vaker dan Prof.'
Er zitten in badkamer voegen tussen de tegels, zowel qua waterdichtheid, flexibiliteit en kleur is het van belang goed voegmiddel te gebruiken. ( Eurocol 706 of Kerakoll Fugabella 0-5 voor smalle voegen)

[emnich]

Theo schreef op woensdag 24 april 2019 @ 12:14:
Of je de vorige bewoners aansprakelijk kunt stellen is lastig. Hierbij is het van belang dat ze op de hoogte waren van het gebrek, en dit dus bewust niet hebben gemeld. Als zij oprecht van niks wisten, en dit ook niet konden weten, dan kan er ook geen schade verhaald worden.

Het is helemaal niet van belang of de vorige bewoners er van afwisten. Ook als ze er niet vanaf wisten kan het een verborgen gebrek zijn.

Dat gezegd hebbende, in dit geval lijkt het normale bewoning niet in de weg te staan en dáárom is het geen verborgen gebrek.

Verhalen op het bedrijf van technische keuring zal ook wel lastig worden, bekijk hun voorwaarden maar...

Hoeveel is de schade eigenlijk?

[bszz]

SniperGuy schreef op woensdag 24 april 2019 @ 12:31:
Als de vorige bewoner er vanaf wist dan nog heb je niets aan: het (lekkage) staat bewoning van je woning niet in de weg, dus valt er bij de vorige bewoner niets te halen...

Dat is niet waar: Als de vorige bewoner het wist en hij heeft het niet gemeld, dan kun je zeker bij hem aankloppen. Of normaal gebruik van de woning wel of niet mogelijk is, is interessant als de vorige bewoner het niet wist. (Ik ben geen jurist maar valt het kunnen gebruiken van een badkamer niet onder het normaal kunnen gebruiken van een woning?)

[Brilsmurfffje]

Als die badkamer in 2015 opnieuw gedaan is dan kan je dit ook niet schuiven op de vorige bewoners hebben de gevolgen van de lekkage zitten maskeren met een kitrandje en een likje verf..

[Furion2000]

@DAzN Schimmeldraden waren pas zichtbaar nadat het stucwerk naar beneden kwam zeilen, zat tegen de verdiepingsstenen aan geplakt, dus achter het stucwerk

@Hackus Ja afzuiging word 30 a 45 min aangezet per douche beurt

@CrazyOne Ja beetje in dubio hoe we de vorige bewoner op de hoogte stellen, want we willen geen verkeerde stappen ondernemen en toch weten WIE dat werk geleverd heeft.

@bszz Nee geen aankoopmakelaar

Niet veel poten om nog op te staan dus, wat we al dachten.

Actiepunten nu:

• Advies van rechtsbijstandverzekering opvragen
• We gaan nog wel even de voorwaarden doorlezen van de keuring en sowieso iets laten weten aan dat bedrijf
• We gaan uitzoeken WIE het werk heeft geleverd door vorige bewoner op de hoogte te stellen en te vragen wie de ‘tegelboer’ was

[ Voor 35% gewijzigd door Furion2000 op 24-04-2019 12:52 ]

[bszz]

Zomaar een vraagje: heb je destijds een aankoopmakelaar in de arm genomen? Die zou logischerwijs de eerste zijn waar ik dit probleem zou neerleggen.

[DAzN]

Furion2000 schreef op woensdag 24 april 2019 @ 12:47:
Schimmeldraden waren pas zichtbaar nadat het stucwerk naar beneden kwam zeilen, zat tegen de verdiepingsstenen aan geplakt, dus achter het stucwerk

Helder.

Ik zou eerst helder proberen te krijgen wat de schade precies is en hoeveel het gaat kosten om het te herstellen. Vervolgens inderdaad de voorwaarden van de keurende partij, aankopende makelaar en misschien garantievoorwaarden voor de renovatie van 2015 bekijken (mochten die laatste er al zijn).

Pas daarna voorzichtig bij de verkopers gaan informeren. Zeker niet op hoge poten verhaal gaan halen, zie voldoende van die topics voorbij komen waarbij dat alleen maar een averechts effect heeft.

Hopelijk valt de schade erg mee en kun je er je je voordeel mee halen om het mooi en netjes op te knappen voor de komende 10 jaar.

[Bushie]

We gaan nog wel even de voorwaarden doorlezen van de keuring en sowieso iets laten weten aan dat bedrijf

99,9% kans dat er in de voorwaarden staat, dat ze maximaal aansprakelijk zijn voor de "aanneemsom". Het bedrag dat jij betaald hebt om de keuring te laten uitvoeren is maximale dat je bij die partij zou kunnen claimen.

[Stef87]

Kit vervangen binnen 0-12 maanden = z.s.m. Vervangen want erg slechte staat.

[Furion2000]

Stef87 schreef op woensdag 24 april 2019 @ 13:47:
Kit vervangen binnen 0-12 maanden = z.s.m. Vervangen want erg slechte staat.

Kit vervangen binnen 0-12 maanden != (ongelijk aan) al een bestaande lekkage die al voor de koop aanwezig is. Vind dat de schade/gevolgen niet daaraan af te rekenen zijn.

Je kunt niet zeggen 'kit randen zijn slecht' en dan 6 maanden later schade krijgen van een lekkage die al langer speelt en waarschijnlijk door de zichtbare haarscheurtjes komen (volgens de schade expert) en dan toch nog blijven wijzen naar kit randen .

@DAzN Thanks, ja zo staan we er al in en bekijken nu alleen nog onze mogelijkheden door ongenoegen met het slechte tegelwerk en keuringsdienst. Al is het maar voor je eigen gemoedsrust dat je laat weten dat er fouten zijn gemaakt.

[ Voor 15% gewijzigd door Furion2000 op 24-04-2019 14:02 ]

[vegetoot]

Furion2000 schreef op woensdag 24 april 2019 @ 13:58:
[...]


Kit vervangen binnen 0-12 maanden != (ongelijk aan) al een bestaande lekkage die al voor de koop aanwezig is. Vind dat de schade/gevolgen niet daaraan af te rekenen zijn.

Je kunt niet zeggen 'kit randen zijn slecht' en dan 6 maanden later schade krijgen van een lekkage die al langer speelt en waarschijnlijk door de zichtbare haarscheurtjes komen (volgens de schade expert) en dan toch nog blijven wijzen naar kit randen .

In de categorie eigen aandeel/verantwoordelijkheid maak je je er imho iets te makkelijk vanaf. In deze reactie ga je namelijk voorbij aan al het vocht dat jij hebt toegevoegd in de afgelopen 6 maanden. Kans is aanzienlijk dat het stucwerk er niet af was komen zetten als je in de eerste dag de kitrand had gefixt. Dat de schade-expert zegt dat de tegels niet recht zijn (die lagen al zo toen je het huis kocht), betekent niet dat je niet hoeft te herkitten...

[Señor Sjon]

Furion2000 schreef op woensdag 24 april 2019 @ 13:58:
[...]


Kit vervangen binnen 0-12 maanden != (ongelijk aan) al een bestaande lekkage die al voor de koop aanwezig is. Vind dat de schade/gevolgen niet daaraan af te rekenen zijn.

Je kunt niet zeggen 'kit randen zijn slecht' en dan 6 maanden later schade krijgen van een lekkage die al langer speelt en waarschijnlijk door de zichtbare haarscheurtjes komen (volgens de schade expert) en dan toch nog blijven wijzen naar kit randen .

@DAzN Thanks, ja zo staan we er al in en bekijken nu alleen nog onze mogelijkheden door ongenoegen met het slechte tegelwerk en keuringsdienst. Al is het maar voor je eigen gemoedsrust dat je laat weten dat er fouten zijn gemaakt.

Hier had ik anders lekkage door de kitranden die al wat ouder waren. Nieuwe kitranden in de douchecabine en geen lekkage meer. Maar je kan juist wel zeggen dat als iets eigenlijk direct vervangen had moeten worden, er 6 maanden later vochtproblemen zijn.

Eerlijk gezegd verwacht ik minder lekkage door haarscheuren (en ook genoeg om je stucwerk aan te tasten) dan door lekke kitvoegen.

[Furion2000]

@vegetoot daarmee ignore je het feit dat de schade expert ook zegt dat het waarschijnlijk komt door de haarscheurtjes, de ruimte tussen voeg en steen. Daarom voel ik mijn niet aansprakelijk, omdat de schade expert het ook al aangaf.

Punt blijft, er is een lekkage aanwezig tijdens de bouwtechnische keuring en dit had opgemerkt moeten worden volgens de schade expert.

Ce la vie, de actiepunten blijven staan, bedankt voor de adviezen. Mochten er nog adviezen zijn hoor ik ze graag, maar vingertjes heb ik geen zin an, zoals jullie waarschijnlijk wel kunnen begrijpen. Puur door de reactie die de schade expert al aan gaf en de aankomende kosten .

Volgens een wijs vrouw ooit; ‘Ain’t nobody got time for that’ ….om met een grapje af te sluiten

[ASS-Ware]

De woonverzekering dekt het niet, omdat het achterstallig onderhoud is (kit randen, voegen = achterstallig en dan een dikke punt).

Dat heb ik ook eens gehad met een inboedel- en opstalverzekering, zelfs de gevolgschade werd niet vergoed.
Overgestapt op een andere verzekeraar, kitranden laten vervangen, de boel goed laten drogen vóór herstel, vervolgens weer lekkage gekregen en de verzekeraar dekte toen de oude en de nieuwe schade, omdat dat hetzelfde plafond was.

[Furion2000]

@ASS-Ware Dat klinkt mij een beetje als fraude?

[Zebby]

Let wel op dat je "schade expert" zoals velen in allerlei sectoren graag het werk van anderen afkraken, want dat zouden ze nooit zelf doen. Niet doorvertellen hoor, maar ze doen het zelf ook.

Ik vrees dat je realistisch gezien met de gebakken peren zit. Dit kun je nooit glashard bewijzen, dus de energie die je erin stopt is waarschijnlijk verloren. Focus op herstel, want schimmel is niet echt goed voor je, zeker niet in een badkamer.

[Jellabie]

Señor Sjon schreef op woensdag 24 april 2019 @ 14:14:
[...]

Hier had ik anders lekkage door de kitranden die al wat ouder waren. Nieuwe kitranden in de douchecabine en geen lekkage meer. Maar je kan juist wel zeggen dat als iets eigenlijk direct vervangen had moeten worden, er 6 maanden later vochtproblemen zijn.

Eerlijk gezegd verwacht ik minder lekkage door haarscheuren (en ook genoeg om je stucwerk aan te tasten) dan door lekke kitvoegen.

Daar zit imo dus al de fout. Siliconen mag nooit de enige waterkering zijn.

[Señor Sjon]

Badkamer is uit 1992, dus er zal wel wat meer ontbreken (tegelwerk onder douchebak, kimbanden, etc).

[De Rikster]

Furion2000 schreef op woensdag 24 april 2019 @ 14:34:
@vegetoot daarmee ignore je het feit dat de schade expert ook zegt dat het waarschijnlijk komt door de haarscheurtjes, de ruimte tussen voeg en steen.

"Waarschijnlijk" is geen grond om iemand aansprakelijk te kunnen stellen.

Punt blijft, er is een lekkage aanwezig tijdens de bouwtechnische keuring en dit had opgemerkt moeten worden volgens de schade expert.

En hoe is dit 6 maanden later onomstotelijk te constateren volgens de schade expert?

maar vingertjes heb ik geen zin an, zoals jullie waarschijnlijk wel kunnen begrijpen.

Ik lees vooral tussen de regels door dat je wel zin hebt in vingertjes zolang ze je maar niet op je eigen gebrek aan initiatief tav het vervangen van de kitvoegen wijzen.

Puur door de reactie die de schade expert

Waarom de schade expert wél 100% deskundigheid aanrekenen en de bouwkundige keurder opeens niet (meer)?

[ASS-Ware]

Furion2000 schreef op vrijdag 26 april 2019 @ 13:19:
@ASS-Ware Dat klinkt mij een beetje als fraude?

Nee, waarom?
Ik heb duidelijk aangegeven dat er eerdere schade aan hetzelfde plafond was waaraan zij wilde repareren en hun stelling was:
Voor de nieuwe schade moeten we toch het hele plafond meenemen.

[CurlyMo]

Theo schreef op woensdag 24 april 2019 @ 12:14:
Bouwtechnische keurder kun je niet aansprakelijk stellen

Als je dit als algemeen feit stelt, dan heb je ongelijk.
Als je dit stelt met betrekking tot puur en alleen de situatie van TS, dan kan het kloppen.

[Chielemans]

Mijn lekenmening:
Gevalletje pech, zoals iedere huiseigenaar dat wel eens heeft. Repareer het, pak je verlies en ga door met je leven. Is de moeite, energie en negativiteit niet waard.
Ik wens je wijsheid.

[Nyarlathotep]

Wat is precies de schade behalve het stucwerk?
Wat gaat het aan tijd en geld kosten om het te repareren?

Bedenk je of een (lang en slepend) conflict met de vorige bewoners, de verzekering en/of de badkamerboer de ellende allemaal waard is.

En de sporen van lekkage zaten áchter het stucwerk, en waren dus onzichtbaar.

Bij de keuring kwam enkel naar boven dat de kitranden aan vervanging toe waren.
Zo'n keurder kan niet onder de tegels en achter stucwerk kijken...

[Furion2000]

Nyarlathotep schreef op zaterdag 27 april 2019 @ 14:48:
Wat is precies de schade behalve het stucwerk?
Wat gaat het aan tijd en geld kosten om het te repareren?

Bedenk je of een (lang en slepend) conflict met de vorige bewoners, de verzekering en/of de badkamerboer de ellende allemaal waard is.

En de sporen van lekkage zaten áchter het stucwerk, en waren dus onzichtbaar.

Bij de keuring kwam enkel naar boven dat de kitranden aan vervanging toe waren.
Zo'n keurder kan niet onder de tegels en achter stucwerk kijken...

Maar wel zien dat er door heel de badkamer het tegelwerk ongelijk is en haar scheurtje met het blote oog zien in de voegen van het tegelwerk. Als hij dit op die plaatsen gezien had dan hij daaropvolgend het vocht kunnen meten op de juiste plekken en door te kloppen op de deze plaatsten horen dat het niet snor zit.

Ik ben geen vakman, maar je bent als keurmeester toch een soort speurhond, je bent op zoek naar dingen en als je goed bent dan vind je die ook als ze er zijn als de tekenen met het blote oog te zien zijn.

@Chielemans Zo staan we er al in, maar zoals ik al zei, voor je eigen gemoedsrust is het tenminste laten weten een ding wat ik graag doe, ook al halen 'zij' hun schouders op en schiet je er niets mee op. Je hart even luchten doe je bij de psycholoog als het al te laat is, dus ik probeer het zoveel mogelijk te doen bij de mensen die het aan gaat

We hebben ook niet voor niets een rechtsbijstandverzekering die dat kan uitzoeken voor ons.

De eigenaar word ook niets verweten, we zijn teleurgesteld in het keuringsbedrijf op aanraden van de schade expert en rechtsbijstandverzekering.

@De Rikster
Knap dat je tussen de regels door leest dat ik daar wel zin in heb terwijl ik het tegenovergestelde netjes heb omschreven (no means yes? ). De deskundigheid van de schade expert is betrouwbaarder omdat hij nu WEL achter het stucwerk kan kijken en de oorzaak van de schade opgespoord heeft en zegt dat het door de haarscheurtjes gekomen is en niet aan de kit randen ligt, we hebben dit nu zwart op wit.

[ Voor 48% gewijzigd door Furion2000 op 29-04-2019 15:02 ]

[Croga]

Ik vindt dat je hier nogal makkelijk met vingertjes gaat wijzen @Verwijderd .

Laten we beginnen bij de vorige eigenaar; Die is alleen aansprakelijk wanneer het probleem de bewoning van het huis onmogelijk maakt. Woon jij nog in het huis? dan is dat dus al van tafel. De vorige eigenaar kan daarmee niet aansprakelijk zijn.

Hetzelfde geld voor de keuring; dat is een oppervlakkige keuring van de bouwkundige staat. Haarscheurtjes vallen daar niet onder, die zijn per definitie al niet oppervlakkig. Daar ga je dus ook niets mee kunnen doen.

Het enige wat dan nog een optie zou zijn is dat degene die de verbouwing gedaan heeft een garantie afgegeven heeft. Dat zou je bij de vorige eigenaar na kunnen vragen. Ik acht de kans klein dat zoiets gedaan is maar het is de enige overgebleven optie.

Toen je het huis kocht heb je per sleuteloverdracht de volledige verantwoordelijkheid van dat huis op je genomen. Inclusief dit soort onvolkomendheden. Shit happens. Fix it, het is nu jouw probleem.

[Jrz]

Douche je niet heel lang en maak je niet alles heel nat vergeleken met de vorige bewoner?

[Furion2000]

@Croga niet alles gelezen volgens mij, de vorige eigenaar word niets verweten. Er werd in het begin van dit topic naar de opties gekeken en geprobeerd om die scenario's uit te werken als deze er waren.

Haarscheurtjes is de noemer, maar het zijn met het oog zichtbare ruimtes tussen voeg en tegel. Na advies van de schade expert en rechtsbijstandverzekering zijn we met 'vingertjes' richting het keuringsbedrijf gaan wijzen, dus snel lijkt mij dit niet en ook niet zomaar uit eigen wil. Wij staan er nou juist in dat we al akkoord zijn met het verlies, maar wil nog even willen uitzoeken wat de mogelijkheden zijn en zoals ik al zei als er fouten zijn gemaakt die kenbaar maken aan de juiste persoon.

Ce la vie noem ik het, shit happens noem jij het, maar als je het hele stuk gelezen zou hebben, dan had je dit kunnen lezen volgens mij. Mijn excuus als dit niet duidelijk genoeg was.

@Jrz Zou kunnen, maar dat is gissen. Wijzelf vinden van niet en gebruiken de regen douche, die alles heel nat maakt haast nooit en doen het gewoon met de kleine douchekop. De afzuiging staat ook belachelijk lang aan op aanraden van de wederhelft (45min).

[ Voor 3% gewijzigd door Furion2000 op 29-04-2019 08:51 ]

[Señor Sjon]

Hoe moet je die scheuren zien? Als je op je knieën ervoor ligt? Want zo'n expert moet voor een paar honderd euro het hele huis door en er een rapport over tikken. Zoiets is makkelijk te missen, vooral als bv schaduwen of belichting net verkeerd is.

[Drunken_Bear]

Señor Sjon schreef op maandag 29 april 2019 @ 08:59:
Hoe moet je die scheuren zien? Als je op je knieën ervoor ligt? Want zo'n expert moet voor een paar honderd euro het hele huis door en er een rapport over tikken. Zoiets is makkelijk te missen, vooral als bv schaduwen of belichting net verkeerd is.

Om maar te zwijgen van het feit dat die scheuren er misschien ten tijde van de inspectie niet waren. Als TS deze scheuren heeft gezien, had hij ze dan ten tijde van de keuring ook niet zelf waar kunnen nemen als het dan echt zo duidelijk te zien is?

[Furion2000]

@Señor Sjon & @Drunken_Bear Zoals ik al zei, de schade expert vind dat de bouwtechnische keuring dit zeker had moeten zien. Het is zit op ooghoogte op meerder plaatsen in de badkamer. Nee schuddend stond hij in de badkamer volgens mijn wederhelft, had het binnen no-time gezien en zei dat als hij dit zo afgeleverd zou hebben als tegelzetter hij terug zou moeten van zijn baas.

Ik had het zelf ook kunnen zien als ik wist waar ik op moest letten, nu let ik er op en sta er zelf ook versteld van dat ik daar geen vragen over gesteld heb en gewoonweg niet gezien heb. Als je het dus niet weet, let je er ook niet op. Het lijkt mij ook logisch dat er onderbewust geen alarmbel gaat rinkelen bij een leek binnen een badkamer van een paar jaar oud.

Ik snap de poging tot begrip richting het keuringsbedrijf, maar soms moeten we ook gewoon kunnen concluderen, nu dankzij de reactie van de schade expert, dat er dingen niet goed genoeg zijn gedaan. Het zijn vakmannen die nu de conclusie trekken onder elkaar, niet ik, de leek, die iets zomaar verzint.

Conclusie blijft, de rechtsbijstand gaat uitzoeken wat het keuringsbedrijf aan te rekenen valt op basis van het rapport van de schade expert en zelf gaan we navraag doen bij de vorige eigenaar wie dit geplaatst heeft. Ze vonden sowieso dat het keuringsbedrijf 'iets' aan te rekenen valt, maar moesten verder uitzoeken wat dat precies is en of dit de moeite waard zal zijn.

Wij gaan de boel fixen, zien wel of er iets uit komt rollen en laten het dus vooral niet doen door de tegelboer die het de vorige keer gedaan heeft.

[ Voor 7% gewijzigd door Furion2000 op 29-04-2019 09:52 ]

[Señor Sjon]

Op ooghoogte geeft in principe geen lekkage in een orde van grootte die je in de OP beschrijft, tenzij je vol de douchekop erop zet. En een badkamer kan snel degraderen als de boel even leeggestaan heeft. Bij mij was na een halfjaar leegstand de kit et al uitgedroogd (was ook al een kwart eeuw oud) en gaf dus toen pas lekkage.

[Furion2000]

@Señor Sjon

Geen leegstand geweest bij dit huis.

Door heel de badkamer EN op ooghoogte ter verduidelijking, dus je zou het op veel meerdere plekken kunnen ontdekken.

Later bij mijn vader er nog over gehad en die wist van een tegelzetter dat er tegenwoordig bij de goede badkamers ook soort randen (weet de naam niet meer) achter de tegels geplaatst worden in de hoekranden en dat slechte kit randen dus vaak niet meer de reden zijn van waterschade, meer afwerking en extra beschermlaag (in leken taal ). Dit ter info voor mij voor de volgende tegelzetter die de boel gaat herstellen, zodat we het ineens goed kunnen doen.

[Señor Sjon]

Kimband heet dat. In principe langs de randen en opstaand t.p.v. de douchehoek.

[MikeyMan]

Señor Sjon schreef op maandag 29 april 2019 @ 10:04:
Kimband heet dat. In principe langs de randen en opstaand t.p.v. de douchehoek.

Ik heb bij mijn laatste badkamers ongeveer de hele ruimte ermee gedaan, beter safe than sorry.
Bijkomend voordeel is dat ik nu de hele badkamer als badkuip kan gebruiken

Ontopic; herkenbaar verhaal, heb een beetje in dezelfde situatie gezeten. Vorig jaar een huis gekocht waarbij twee badkamers van onder tot boven lekten. We hebben nu twee nieuwe badkamers

Gevolgen van waterschade zijn normaal gesproken verzekerd, tenzij dit door kitranden e.d. ontstaan is.
Hier zou je dus een deel van de schade kunnen verhalen.

Wij hebben daarnaast nog een coulance met de oud-bewoner kunnen afstemmen, van een gelijk bedrag aan de schadeuitkering.

Enige advies wat ik kan geven; concentreer je eerst op het repareren, en leg je erbij neer dat het geld gaat kosten.

[ Voor 13% gewijzigd door MikeyMan op 29-04-2019 10:36 ]

[Horla]

Gelijkaardig verhaal hier (Belg):
Huis gekocht en bij de eerste serieuze regenbui stond de badkamer onder water. Uiteindelijk bleek dat de paddenstoel van de verluchtingspijp door het dak (plat dak boven badkamer) niet goed was geplaatst. Deze stond boven op de roofing i.p.v. eronder. Na het plafond open te breken, bleek aan de schimmel te zien dit (uiteraard) al een tijdje zo te zijn.

Onze brandverzekering wou dit niet betalen omdat de schade er al was voor we het huis kochten. De vorige eigenaar weigerde alle verantwoordelijkheid/medewerking. Wij hebben dan een advocaat ingeschakeld maar €850 later (een brief en een paar telefoontjes), gaf die aan dat er met de vorige eigenaar niet te spreken was en dat we konden beslissen het in proces te trekken. Hier hebben we van af gezien want gezien de uurprijs van een advocaat, was dat duurder dan dak en plafond zelf te herstellen.

Uiteindelijk hebben we door de zure appel gebeten en de hele badkamer dan maar vernieuwd naar onze smaak.

[Batavia]

0-12 maanden betekend toch duidelijk nu meteen vervangen. 100% zeker dat je binnen een jaar echt schade hebt. Iedere dag tussen die tijd is mazzel.

Zeker als je iemand aansprakelijk wilt stellen zou ik het zeker zo uitleggen als ik hem was.

[dangerpaki]

@Furion2000
Ik zou toch ook eens goed kijken naar de woonhuisverzekering. Die heb je niet voor niets. Achterstallig onderhoud aan ee badkamer van 2015 die dit veroorzaakt? Ze schuiven het nu wel heel makkelijk af.

[Furion2000]

@peltco Nogmaals... oorzaak is niet de kitrand volgens de schade expert en dan een punt, ongeacht je eigen interpretatie van 0-12 maanden.

Om dan maar toch verder uit te weiden op de kitranden, zijn we gewoon gerust gesteld door de keurder destijds en als je je gerustgesteld voelt door een 'expert' en ook andere mensen complimenteren je met de goede staat van het huis, denk je niet aan directe schade. Helemaal niet als vrienden/familie twijfels trekken bij het laten keuren van de woning 'omdat het er zo goed uit ziet', we voelde dus dat we al een stapje extra hadden gezet. Better safe than sorry.

Nagevraagd bij mijn vriendin die overal 2x navraag doet bij elke kanshebber van risico en die heeft ook dit destijds 2x geverifieerd bij de beste keurder en ook gevraagd: "betekend dit dat we dit gelijk moeten vervangen" en kreeg "Nee mevrouw, wij werken volgen schalen en 1-5 jaar is te lang, dus als je het komende jaar een keer vervangt is het goed".

Hadden we de geruststellende woorden van de keurmeester moet negeren en het toch interpreteren als holy shit we krijgen directe schade? All hell breaks loose if we don't! Lijkt mij niet

@dangerpaki achterstallig onderhoud is je eigen pakkie an als je het huis koopt met de verborgen gebreken etc. en als de kitranden/voegen niet goed zijn ben je al niet verzekerd voor dit soort schade. Daar zijn ze vrij duidelijk in en kunnen we dus weinig aan veranderen. Onder het mom van je moet je huis goed onderhouden om gebruik te kunnen maken van de verzekering. We weten allemaal hoe ze werken, dus dit valt te verwachten.

[Batavia]

Furion2000 schreef op dinsdag 30 april 2019 @ 07:39:
@peltco Nogmaals... oorzaak is niet de kitrand volgens de schade expert en dan een punt, ongeacht je eigen interpretatie van 0-12 maanden.

Mijn punt is dat je keuring dus aangaf dat er iets was. En hij kan hard maken dat als er 0-12 maanden staat dat als jij 6 maanden niks doet dat hij gewaarschuwd heeft dat er problemen waren.

Je komt dan in getouwtrek of het nu echt de kit was. Of hij alle problemen had moeten opnoemen. Of hij het uberhaubt had moeten zien (en niet stiekem in de algemene voorwaarden staat dat hij niet naar jouw probleem zou kijken). En natuurlijk of jij niet verantwoordelijk was voor het doorvragen over de problemen die wel geconstateerd waren (de boel toch openbreken, een andere expert er bij halen enz). Zelfs met de toelichting die hij gegeven heeft (wat natuurlijk nooit bewijsbaar is) dan moet jij bewijzen dat het onredelijk was van hem om dat te denken. Misschien heb je gelijk, ik ben geen jurist, maar dit zou zeker een gevecht zijn dat ik aan zou durven gevoelsmatig.

Als je mij zou aanklagen zou ik namelijk aangeven dat ik al problemen geconstateerd had, en dat dit probleem urgent waren (binnen een jaar). De rest zou ik gooien op dat verdere problemen toen minder zichtbaar waren. Mag jij bewijzen dat het toen anders was. (En jouw schade expert nu kan geen foto's van toen overleggen).

Ik denk daarmee dat je niet in redelijkheid schade bij iemand kan claimen. Welkom in de volwassen wereld van huizenbezitters. Je bent zelf verantwoordelijk voor de kosten en het risico. Ik koop ook een degelijke auto, en soms heb ik peg rij ik over een steentje en gaat er toch wat kapot. Als je dat risico niet wilt lopen moet je leasen/huren.

[ Voor 15% gewijzigd door Batavia op 30-04-2019 12:12 ]

[Omni superens]

In ons bouwkundig rapport waren er foto's aanwezig. Dat zal ook bij jullie het geval zijn. Kijk hier eens naar en kijk of op die foto's iets zichtbaar is (behalve de kit). Alleen op die manier zou je bij de keurder aan kunnen kloppen dat het toen duidelijk zichtbaar was en dat hij heeft verzaakt dit in het rapport op te nemen.

Zo niet, dan wordt het simpelweg een welles-nietes verhaal. Het is jullie en anderen toen sowieso niet opgevallen en het probleem van een schade-expert is dat wanneer de schade eenmaal duidelijk aanwezig is het heel makkelijk is om te zeggen dat het er indicaties zijn. Bovendien is een bouwkundige keuring niet veel meer dan een visuele inspectie van het hele huis die waarschijnlijk net zoveel tijd in beslag heeft genomen als dat de schade-expert aan de badkamer heeft besteed.

[MAX3400]

Zelfde verhaal gehad. Bijna zelfde opmerkingen in keuring / rapport. Resultaat uiteindelijk hele badkamer eruit.

Keuringsinstantie aansprakelijk gesteld. Rechtsbijstand erbij gehad. Nope, zelfs de jurist zag er geen droog brood in.

En, kort gezegd, bijna identiek: gemeten vocht in rapportage, advies kit vervangen, tegels die hol klonken als je er al met een tandenstoker tegenaan tikte.

[Furion2000]

@peltco Je redeneert als een verzekeringsagent, met kleine sprongetjes toch een valide conclusie trekken maar de klant toch met een zuur gevoel achter laten omdat ze dingen zijn gezegd die ze niet hard kunnen maken. Correct alleen niet rechtvaardig, like the real world. Je hebt dus zeker gelijk.

Maar ik begin een papegaai te worden als ik zeg, we zijn al van mening dat het niets word en zijn gewoon ongelukkig met het verloop, wat ik nog in de reactie richting jou probeerde te onderstrepen. Iedereen zegt in essentie hetzelfde; je hebt geen goede zaak met de beperkte . Dat is wat ik wilde weten en puur doordat ik het keuringsbedrijf nalatig vind en ons slecht advies heeft gegeven krijgen ze het gewoon te horen, puur voor het gevoel. Negatieve gedachte moet je van je af praten, zoals volwassen huizenbezitters (lees: mensen) vaak vergeten. Ongeacht of het juist is of niet, want dat zijn onze voorwaarden

Je auto vergelijking klopt als je het verhaal aanpast naar dat je de auto koopt en de verkoper zegt; "de band moet binnen een jaar vervangen worden" en 6 maanden later breekt je velg af en je krijgt niets vergoed om dat je wist van de 'wielen' en dus de 'wielschade' niet vergoed krijgt.

@Omni superens dat is nog iets wat we kunnen doen, maar ik betwijfel of het duidelijk genoeg er op staat, thanks voor de tip.

@MAX3400 hard geld en wij schuiven de tuinplannen maar even vooruit

[Señor Sjon]

Even heel gek gedacht, is het niet ontstaan ten tijde van de vorige badkamer? Dat kan ook wel verklaren waarom sommige tegels slechter vast zaten (tegellijm houdt niet zo best op water) en dat het loskomen van het stucwerk eigenlijk komt doordat het nu droogt?

[Krijnemans]

Señor Sjon schreef op vrijdag 26 april 2019 @ 13:38:
Badkamer is uit 1992, dus er zal wel wat meer ontbreken (tegelwerk onder douchebak, kimbanden, etc).

Tegelwerk onder de douchebak? Lijkt mij nergens voor nodig? Maar ben dan ook geen prof.
Tegel jij dan ook onder het bad?

Als je onder de douchebak netjes kimband legt en de randen netjes afkit, heb je toch al een dubbele dekking?

Dan kun je als extra zekerheid nog eens kimpasta over het hele vloeroppervlak smeren onder de douchebak als extraatje..

Of mis ik iets?


OT: Kitwerk uit 2015 tijdens de bouwkundige keuring al in slechte staat? Lijkt me zeer slecht gekit. Maar goed, dat is opgemerkt, dus daar kun je niks op verhalen

[ Voor 12% gewijzigd door Krijnemans op 30-04-2019 14:51 ]

[Señor Sjon]

Beton is niet waterdicht zoals velen al gemerkt hebben.

[TheGhostInc]

Krijnemans schreef op dinsdag 30 april 2019 @ 14:50:
Als je onder de douchebak netjes kimband legt en de randen netjes afkit, heb je toch al een dubbele dekking?

Dan kun je als extra zekerheid nog eens kimpasta over het hele vloeroppervlak smeren onder de douchebak als extraatje..

Ik vraag me sowieso af waarvoor je die dubbele dekking wilt hebben.

De @Furion2000 heeft nu ook een situatie waarbij er dus veel vocht in de muur zit. Als het water direct door had gelekt was het al verholpen.

Ik heb liever (appartementen ff uitsluitend) dat ik de douche aanzet ik 5 minuten later druppels zie op mijn plafond, dan 6-12 maanden later wegrottende ellende heb.

Krijnemans schreef op dinsdag 30 april 2019 @ 14:50:
OT: Kitwerk uit 2015 tijdens de bouwkundige keuring al in slechte staat? Lijkt me zeer slecht gekit.

We leven 2019, dat is 4 jaar oude kit. Ik heb kit na 1-2 jaar de geest zien geven. Na 4 jaar een kitrand moeten vervangen die op een zwaarbelaste plaats zit, vind ik niet meteen onredelijk.

Maar dat mis ik een beetje bij @Furion2000, een woning heeft wat 'liefde' nodig, 6 maanden niet omkijken naar je badkamer vind ik erg lang. Een deur die klemt is bijvoorbeeld ook zo'n ding: even controleren waardoor het komt. Is het een lam scharnier of zie je scheurvorming?
Elke 2-3 maanden bij het schoonmaken even goed kijken of de rand/voegen goed zijn is echt niet gek. Alternatief is wachten totdat de ellende ergens zichtbaar wordt.
Dit probleem had 4-5 maanden geleden al opgelost moeten worden.

[Furion2000]

@TheGhostInc de eerste 6 maanden hebben huiseigenaren wel andere zaken met meer prioriteit te doen dan kitranden als, door de genoemde geruststellende woorden, de prioriteit wat lager is geadviseerd. Nalatigheid vind ik niet op mijzelf van toepassing in deze situatie zoals jij suggereert.

Thanks voor het verdere advies

[rik86]

Maar kan je niet aan de hand van het bouwkundig rapport stellen dat het geen achterstallig onderhoud is?

[TheGhostInc]

Furion2000 schreef op woensdag 1 mei 2019 @ 09:58:
@TheGhostInc de eerste 6 maanden hebben huiseigenaren wel andere zaken met meer prioriteit te doen dan kitranden als, door de genoemde geruststellende woorden, de prioriteit wat lager is geadviseerd. Nalatigheid vind ik niet op mijzelf van toepassing in deze situatie zoals jij suggereert.

Het is niet nalatig, maar je hebt jezelf ook niet geholpen. Als je de kitrand eerder had vervangen, dan was het je misschien opgevallen.

Overigens blijft zo'n bouwkundige keuring vooral ook 'een extra set ogen'.
Mijn bouwkundige heeft ook wat dingen gemist, maar het gaat uiteindelijk toch om het hele beeld.