Woning kopen en verbouwing direct meefinancieren

[ybos]

Wij hebben een woning op het ook waar flink wat aan verbouwd moet worden.

Nu was ik benieuwd naar wat hierbij mogelijk is, mede omdat de regels voor lenen flink aangescherpt zijn.
Voor zover ik weet kan je tegenwoordig nog max 100% van de woningwaarde financieren, dus dat laat in de basis geen mogelijkheid toe om de verbouwing mee te nemen in de hypotheek.

Nu kan je als je eigen woning overwaarde heeft dit bedrag wel gebruiken om te lenen en een verbouwing te financieren, maar dat is bij ons niet het geval.

Zou het mogelijk zijn om met de verbouwplannen een soort overwaarde te kunnen bepalen? Vervolgens op die manier de aanschaf van de woning en de geplande verbouwing in 1 hypotheek op te nemen

Er zullen vast ervaringsdeskundigen aanwezig zijn hier

[Bobmeister]

ybos schreef op dinsdag 23 april 2019 @ 16:31:


Er zullen vast ervaringsdeskundigen aanwezig zijn hier

Die zijn er ook buiten Tweakers hoor. Die heten vaak "hypotheekadviseur".

[B-Real]

Ja dat kan, maar veelal niet volledig. Grofweg komt het er op neer dat je de waardestijging van de verbouwing mee kunt financieren, de kosten van een verbouwing liggen vaak hoger. Uiteraard wel met de kanttekening dat je met jullie salaris het volledige bedrag kunt lenen.

Stel:
Max hypotheek is 180k
Woningwaarde voor verbouwing 150k
Kosten verbouwing 40k
Geschatte woningwaarde na verbouwing 170k

Dan kun je dus max 170k lenen (logisch want 100% woningwaarde) en moet je dus 20k zelf bij leggen.

De woningwaarde na verbouwing wordt vooraf geschat door een taxateur.
Nu kun je zelf al voorstellen dat als bijv. de woonkamer flink uitbouwt dit wel een waardestijging als gevolg heeft (of dit opweegt tegen de kosten?), vervang je de 10 jaar oude keuken door een nieuwe van 20k dan wordt je woning echt geen 20k meer waard.

Dit is hoe ik het in het grofweg begrepen heb, je hypotheekadviseur zal het je meer in detail kunnen vertellen.

[ybos]

Bobmeister schreef op dinsdag 23 april 2019 @ 16:33:
[...]


Die zijn er ook buiten Tweakers hoor. Die heten vaak "hypotheekadviseur".

Nuttige toevoeging...

Ik ben mijzelf aan het oriënteren op mogelijkheden, en ga die man/vrouw zijn tijd niet (nu al) verdoen als ik door (nuttige) reacties binnen vrij korte termijn kan weten wat er wel en niet mogelijk is.

Daarnaast kunnen met de reacties anderen ook geholpen zijn...

[mistahk1]

ybos schreef op dinsdag 23 april 2019 @ 16:31:
Wij hebben een woning op het ook waar flink wat aan verbouwd moet worden.

Nu was ik benieuwd naar wat hierbij mogelijk is, mede omdat de regels voor lenen flink aangescherpt zijn.
Voor zover ik weet kan je tegenwoordig nog max 100% van de woningwaarde financieren, dus dat laat in de basis geen mogelijkheid toe om de verbouwing mee te nemen in de hypotheek.

Nu kan je als je eigen woning overwaarde heeft dit bedrag wel gebruiken om te lenen en een verbouwing te financieren, maar dat is bij ons niet het geval.

Zou het mogelijk zijn om met de verbouwplannen een soort overwaarde te kunnen bepalen? Vervolgens op die manier de aanschaf van de woning en de geplande verbouwing in 1 hypotheek op te nemen

Er zullen vast ervaringsdeskundigen aanwezig zijn hier

Bij ons was het zo dat energiebesparende maatregelen (dakisolatie, zonnepanelen e.d.) voor 100% in een bouwdepot opgenomen konden worden. Andere punten wat wel degelijk waardevermeerdering met zich meebrengt, bijv. realisatie van een schuur e.d. vaak "maar" voor 70%.

Daarbij keek de taxateur erg scherp naar de daadwerkelijke vermeerdering, een keuken van €10000 zorgt niet voor €10000 meer als je de toko weer verkoopt enzovoorts.

De hoogte van het bouwdepot is daarbij ook afhankelijk van hetgeen je maximaal kan lenen uiteraard

B-Real schreef op dinsdag 23 april 2019 @ 16:42:
Ja dat kan, maar veelal niet volledig. Grofweg komt het er op neer dat je de waardestijging van de verbouwing mee kunt financieren, de kosten van een verbouwing liggen vaak hoger. Uiteraard wel met de kanttekening dat je met jullie salaris het volledige bedrag kunt lenen.

Stel:
Max hypotheek is 180k
Woningwaarde voor verbouwing 150k
Kosten verbouwing 40k
Geschatte woningwaarde na verbouwing 170k

Dan kun je dus max 170k lenen (logisch want 100% woningwaarde) en moet je dus 20k zelf bij leggen.

De woningwaarde na verbouwing wordt vooraf geschat door een taxateur.
Nu kun je zelf al voorstellen dat als bijv. de woonkamer flink uitbouwt dit wel een waardestijging als gevolg heeft (of dit opweegt tegen de kosten?), vervang je de 10 jaar oude keuken door een nieuwe van 20k dan wordt je woning echt geen 20k meer waard.

Dit is hoe ik het in het grofweg begrepen heb, je hypotheekadviseur zal het je meer in detail kunnen vertellen.

Dit dus, was net klaar met tikken

[B-Real]

@mistahk1 de aanvulling voor energiebesparende maatregelen was ik dan weer vergeten. Samen dus een redelijk compleet plaatje lijkt me

[ybos]

Situatie (ongeveer):
koopprijs: 400K
verbouwing: 75K
meerwaarde: (alles is oud, af en onlogisch ingedeeld. Wij willen er een praktisch en mooi huis van maken. Door wanden te verschuiven er een praktischer en leefbaarder huis van te maken. Nieuwe badkamer, nieuwe keuken, en het geheel updaten. Het staat nu al meer dan anderhalf jaar te koop, dus blijkt dat het nu niet handig is. Meerwaarde is dan inderdaad lastig te bepalen denk ik)

[ Voor 6% gewijzigd door ybos op 23-04-2019 16:48 ]

[B-Real]

Lastig te bepalen door een leek en zeker door ons mede-tweakers inderdaad.

Leg je plannen eens voor aan je hypotheekadviseur. Die 75k is dat al o.b.v. offertes en/of tekeningen? Dan valt voor de hypotheekadviseur (of makelaar/taxateur) misschien al iets beter in te schatten wat de potentiële woningwaarde zal worden.

Als de woning de woning 400k kost en aanvullend 75k om het bij wijze van weer woonbaar te krijgen en daarmee weer op gelijk niveau komt met het huis van de buren dat 550k kost, dan zal het misschien wel lukken.

Ga je die 75k stuk slaan op die ene mooie superdeluxe paarse keuken en sla je op de bovenverdieping alle muren eruit om één grote slaapkamer te creeëren met in de hoek een bubbelbad dan gaat het niet lukken natuurlijk.

[ybos]

B-Real schreef op dinsdag 23 april 2019 @ 16:52:
Lastig te bepalen door een leek en zeker door ons mede-tweakers inderdaad.

Leg je plannen eens voor aan je hypotheekadviseur. Die 75k is dat al o.b.v. offertes en/of tekeningen? Dan valt voor de hypotheekadviseur (of makelaar/taxateur) misschien al iets beter in te schatten wat de potentiële woningwaarde zal worden.

Als de woning de woning 400k kost en aanvullend 75k om het bij wijze van weer woonbaar te krijgen en daarmee weer op gelijk niveau komt met het huis van de buren dat 550k kost, dan zal het misschien wel lukken.

Ga je die 75k stuk slaan op die ene mooie superdeluxe paarse keuken en sla je op de bovenverdieping alle muren eruit om één grote slaapkamer te creeëren met in de hoek een bubbelbad dan gaat het niet lukken natuurlijk.

Middelste alinea is een goeie. Het is nu verhuurd aan polen, dan weet je een beetje de algehele staat
Ik denk dat als het knap is en geupdate dat het zeker de 500k waar is, maar ik ben geen taxateur
Wat je zegt is grotendeels waar. Die 75k zal nodig zijn om het gewoon weer strak, logisch en naar huidige maatstaven te maken voor een vrijstaande woning.

Dit zijn juist de zaken waar ik naar op zoek was.
Binnen een half uurtje min of meer mijn antwoord. Dat was waarschijnlijk alleen mijn reistijd al geweest heen en terug naar de adviseur!

Aanvullingen of andere ervaringen: kom maar door

[Menhir]

Ik hoorde van een makelaar dat de enige verbouwing met meerwaarde er eentje is waarbij je woonoppervlakte wint. Vooral in stedelijk gebied zal dat zo zijn. Verder denk ik niet dat je op veel meerwaarde moet rekenen. Bedenk ook dat Nederland een uitzonderlijke hoge hypotheekschuld heeft. In andere landen is de regel dat je 80% van de waarde van je huis mag lenen en de kosten koper betaal je van je spaargeld. Een verbouwing dus ook. Ik heb zelf naar meerdere panden gekeken en kwam vaak tot de conclusie dat je een verbouwing niet terugverdient. Vooral niet als je hoogwaardige materialen gebruikt.

[Omni superens]

Het ligt volkomen aan het huis en de meerwaarde die je creëert.

Onze woning was de laatste 30 jaar of nog langer niets aan gebeurd. Dit had als gevolg dat de inschatting was dat een nieuwe keuken etc. 100% waarde zou toevoegen. Zoals anderen al hebben aangegeven, een makelaar/ taxateur zal hier meer duidelijkheid over kunnen verschaffen. Kijk sowieso ook goed naar wat vergelijkbare huizen in de buurt (helemaal af) kosten.

[Oogje]

ybos schreef op dinsdag 23 april 2019 @ 16:31:
Wij hebben een woning op het ook waar flink wat aan verbouwd moet worden.

Nu was ik benieuwd naar wat hierbij mogelijk is, mede omdat de regels voor lenen flink aangescherpt zijn.
Voor zover ik weet kan je tegenwoordig nog max 100% van de woningwaarde financieren, dus dat laat in de basis geen mogelijkheid toe om de verbouwing mee te nemen in de hypotheek.

Nu kan je als je eigen woning overwaarde heeft dit bedrag wel gebruiken om te lenen en een verbouwing te financieren, maar dat is bij ons niet het geval.

Zou het mogelijk zijn om met de verbouwplannen een soort overwaarde te kunnen bepalen? Vervolgens op die manier de aanschaf van de woning en de geplande verbouwing in 1 hypotheek op te nemen

Er zullen vast ervaringsdeskundigen aanwezig zijn hier

Net een huis gekocht waarbij de taxatie na verbouwing ook is meegenomen. Taxateur heeft bepaald dat 45% van de verbouwkosten de waardestijging is. Dus ik kan een hypotheek krijgen van 100% + 45% vd verbouwing aangezien dit bij elkaar onder onze max zit.

[lonkhuijzen]

Hier ook een gedateerd huis van 40 jaar oud waar weliswaar goed voor was gezorgd maar waar nauwelijks iets aan vernieuwd is. De verbouwing van 70k is voor 54k meegeteld. Wat wel scheelde was dat de taxatie 20k meer was dan de aankoopprijs:)

Ik wilde maar 85% financieren dus die 85% is gebaseerd op de aankoopprijs+20k+54k

[ybos]

lonkhuijzen schreef op dinsdag 23 april 2019 @ 19:03:
Hier ook een gedateerd huis van 40 jaar oud waar weliswaar goed voor was gezorgd maar waar nauwelijks iets aan vernieuwd is. De verbouwing van 70k is voor 54k meegeteld. Wat wel scheelde was dat de taxatie 20k meer was dan de aankoopprijs:)

Ik wilde maar 85% financieren dus die 85% is gebaseerd op de aankoopprijs+20k+54k

Scheelt dat, taxatie hoger dan aanschafprijs Je mag toch de aanschafprijs max lenen, of de taxatieprijs

[Oogje]

ybos schreef op dinsdag 23 april 2019 @ 19:40:
[...]

Scheelt dat, taxatie hoger dan aanschafprijs Je mag toch de aanschafprijs max lenen, of de taxatieprijs

Afaik de taxatieprijs wanneer deze de aanschafprijs niet overschrijdt.

[Bobmeister]

*snip* Doe eens niet.

ybos schreef op dinsdag 23 april 2019 @ 19:40:
[...]

Scheelt dat, taxatie hoger dan aanschafprijs Je mag toch de aanschafprijs max lenen, of de taxatieprijs

Ja, bij sommige hypotheekverstrekkers mag je de marktwaarde lenen. Als deze hoger is dan de aanschafwaarde kan je daar dus eventueel bijkomende kosten mee betalen.

Stel: u komt voor een woning een koopsom overeen van € 230.000. U laat de woning taxeren en daar komt een taxatiewaarde van € 245.000. Als de bank de taxatiewaarde van de woning als marktwaarde neemt kunt u een hypotheek afsluiten van 100% van € 245.000. Uit het verschil tussen deze maximale hypotheek en de koopsom kunt u de kosten koper doorgaans prima betalen.

bron

[ Voor 45% gewijzigd door Señor Sjon op 24-04-2019 09:57 ]

[DeBolle]

ybos schreef op dinsdag 23 april 2019 @ 16:59:
[...]

Het is nu verhuurd aan polen,

Bij mij gaat dan een rood lampje branden, hoe is die huurconstructie in elkaar gezet? Tot wanneer lopen eventuele huurcontracten? Kun je er achter komen in hoeverre dit de verkoopwaarde beinvloedt? Is er een vaste vertrekdatum bekend?

Als je zeker weet dat die verhuur geen showstopper oplevert, heb je inderdaad een redelijk overzicht op de verbouwingskosten? Geen draagmuren met problemen en te vervangen leidingwerk? Nergens (aan het oog ontrokken) lekkages onder de vloer? Geen lekkages aan het dak?

N=1, maar mijn ervaringen hebben mij bij mijn zesde koopwoning geleerd dat deze verbouwzaken 30% duurder uitvallen dan voorzien door geknutsel van voorgaande bewoners & eigenaren.

[ybos]

*snip*

[ Voor 98% gewijzigd door Señor Sjon op 24-04-2019 09:58 ]

[teacher]

Waar je het ook in kan zoeken is een "duurzame" hypotheek; waarin de regels voor financiering wat ruimer liggen. Het lijkt mij dat zo'n flinke opknapbeurt niet alleen optisch is, maar wellicht ook isolatie/panelen/warmtepomp bevat.

En check dan ook of er nog lokale regelingen zijn waar je gebruik van zou kunnen maken.

[Señor Sjon]

Dit gaat meer over financieren. WVB >>> PFSL

[YaaD]

ybos schreef op dinsdag 23 april 2019 @ 16:59:
[...]

Middelste alinea is een goeie. Het is nu verhuurd aan polen, dan weet je een beetje de algehele staat
Ik denk dat als het knap is en geupdate dat het zeker de 500k waar is, maar ik ben geen taxateur
Wat je zegt is grotendeels waar. Die 75k zal nodig zijn om het gewoon weer strak, logisch en naar huidige maatstaven te maken voor een vrijstaande woning.

Dit zijn juist de zaken waar ik naar op zoek was.
Binnen een half uurtje min of meer mijn antwoord. Dat was waarschijnlijk alleen mijn reistijd al geweest heen en terug naar de adviseur!

Aanvullingen of andere ervaringen: kom maar door

Mijn hypotheekverstrekker (ING) werkte met de term "marktwaarde na verbouwing". Op basis van de taxatie na verbouwing werd mijn hypotheek verstrekt. Ik had zo een woning van 280k met een verbouwing van 25k.
Omdat de staat van de woning zo erbarmelijk was, werd 100% van de verbouwing toegekend en kon ik op die manier de gehele verbouwing financieren.

Of andere banken deze termologie kennen weet ik niet, ik kan alleen uit eigen ervaring spreken.

[BastaRhymez]

ybos schreef op dinsdag 23 april 2019 @ 16:47:
Situatie (ongeveer):
koopprijs: 400K
verbouwing: 75K
meerwaarde: (alles is oud, af en onlogisch ingedeeld. Wij willen er een praktisch en mooi huis van maken. Door wanden te verschuiven er een praktischer en leefbaarder huis van te maken. Nieuwe badkamer, nieuwe keuken, en het geheel updaten. Het staat nu al meer dan anderhalf jaar te koop, dus blijkt dat het nu niet handig is. Meerwaarde is dan inderdaad lastig te bepalen denk ik)

Wat ga je allemaal verbouwen voor die 75k?
Is het alleen "opknappen", muurtjes verplaatsen, badkamer en keuken?
Dan zal bijna geen enkele bank die 75k meerwaarde aan je lenen. De badkamer en keuken zullen ze een x percentage voor willen meenemen (maar is mede afhankelijk hoe oud het huidige spul is. Wordt het vervangen omdat het einde financiële levensduur is of omdat het niet jullie smaak is?)
Opknappen en muurtje verplaatsen zal weinig tot niets extra's opleveren. De woning blijft even groot (of klein) en is ook een kwestie van smaak en gezinssamenstelling.
Pas als je een uitbouw (dakkapel, uitbouw woning) gaat doen en m2 gaat toevoegen kan het wel vaak grotendeels worden meegefinancieerd. Afhankelijk wat je doet en wat het kost, kan het zelfs meer opleveren dan dat het kost. Een woning kost een x aantal euro de m2. Als jij 10 m2 bijvoorbeeld kan toevoegen voor minder dan de x euro / m2 prijs dan kan je 100% mee financieren.

Daarnaast als je gaat verduurzamen (zonnepanelen, etc) dan kan je vaak nog een x percentage boven op de maximum lenen. Maar dan moet je dat natuurlijk wel daaraan uit gaan geven.