bouwleges 'reguliere onderhoudswerkzaamheden' monument

[fishman]

Ik heb akkoord gekregen voor de verbouwing van ons nieuw aangeschafte huis, wat een gemeentelijk monument is. Nu kreeg ik de rekening voor de leges voor de omgegevingsvergunning. Deze leges worden berekend middels een percentage van de verbouwkosten. In ons geval zijn de leges ruim 4000 euro.

Nu kwam ik echter het volgende artikel tegen:
https://www.dirkzwager.nl...novatie-monumentaal-pand/

Daarin wordt verwezen naar deze uitspraak van de rechtbank:
https://uitspraken.rechts...12:BW6275&showbutton=true

Ik zit in een vergelijkbare situatie, alleen de bedragen zijn iets lager.
De kosten die ik heb opgegeven in de vergunnings aanvraag via het omgevingsloket heb ik op 120.000 gezet en over dat bedrag word nu ruim 4000 euro leges berekend.

Grootste vraag is volgens mij: wat valt er onder 'regulier onderhoud' waar naar verwezen wordt in de uitspraak van de rechtbank?
De verbouwing bestaat in grote lijnen uit de volgende werkzaamheden:
- isoleren vloer, wanden en dak
- alle glas vervangen voor triple glas, dubbelglas indien triple niet past (10%)
- infrezen vloerverwarming
- installeren warmtepomp met bodembron
- plaatsen extra kozijn/raam
- renoveren keuken (tegels vervangen, keukenkasten schilderen)
- badkamer en toilet samentrekken en volledig vernieuwen
- buitendeuren vervangen (wel in dezelfde stijl houden)
- wanden binnen stucen en schilderen

Al deze werkzaamheden zouden bij een niet-monumentaal huis geen vergunning nodig hebben.
Alleen de badkamer vernieuwing is vanwege het samentrekken met het toilet wellicht iets meer dan 'regulier onderhoud'. De plattegrond wijzigd, waardoor dit onder 'bouwwerkzaamheden' valt. Leuke is dat de badkamer het enige element in het huis is die totaal geen stijlelementen bevatte. De commisie gaf tijdens het vooroverleg al aan dat ik die zonder problemen kon vervangen.
En verder zijn wijzigingen aan de buitenkant van een monument altijd spannend. In ons geval gaan we het glas en de buitendeuren vervangen. De buitendeuren komen in exact dezelfde stijl terug in de bestaande kozijnen. Deuren worden alleen dikker ivm isolatie, glas, braakwerendheid, etc. En omdat dit een vrij jong monument is (1962), op veel plekken al dubbelglas heeft en het dikke houten kozijnen heeft kunnen we met alleen wat infrezen het triple glas kwijt in de bestaande houten kozijnen. De paar stalen kozijnen die er zijn laten we zitten en gaan we dubbel glas in zetten. Aan de buitenkant zie je dus straks helemaal niets van deze wijzigingen.
De monumentencommisie was erg blij met ons, we willen echt zoveel mogelijk van de stijl van het huis behouden. We hebben ook zonder wijzigingen akkoord gekregen op onze vergunnings aanvraag.

Hoop informatie, maar ik ben graag compleet

De grote vraag is nu: welke kosten van deze verbouwing vallen niet onder 'regulier onderhoud', zodat ik alleen voor die kosten leges moet betalen.

Iemand hier ervaring mee? Een jurist aanwezig die iets interessants uit de uitspraak hiervoven kan halen?
Alvast bedankt voor het meedenken.

[Tens]

geen jurist maar bij regulier onderhoud denk ik aan:
schilderen en mogelijk stucwerk. Als in onderhoud van bestaand, niet noodzakelijk door verbouwingsactiviteiten.
Dingen vervangen door iets gelijkwaardigs maar nieuw. de buitendeuren dus, kozijnen, dakbalken panlatten etc.
maar ik denk dat je je vraag anders moet stellen:

Waarom dingen vermelden op een verbouwaanvraag die niet vergunningplichtig zijn en dus eigenlijk niet daaronder vallen? Je plan is al akkoord voor de welstand/monumentenclub.
Dus aanvragen voor: badkamer/wc en het nieuw raam.

[fishman]

Bedankt voor je reactie.
Probleem is: zodra het een monument betreft geeft het omgevingsloket bij zo'n beetje elke scheet die je wilt laten aan dat je een vergunning moet aanvragen. Ik heb daarom ook alle werkzaamheden in de vergunningaavraag genoemd en akkoord op gekregen.

De uitspraak van de rechzaak hierboven heeft het over een verbouwing van ruim 4 ton, waarbij maar 40k daadwerkelijk leges over betaald zijn uiteindelijk. Lijkt me sterk dat die overige 360.000 euro alleen maar gebruikt is voor stucwerk en schilderwerk. Er moet dus meer onder 'regulier onderhoud' vallen.

[Tens]

Toestemming monumentencommisie en vergunning verbouw lopen wat door elkaar heen.
maak een afspraak met een ambtenaar, leg van te voren uit wat je bedoeling is zodat je iemand krijgt die weet waar hij over praat, en neem die linkjes (geprint natuurlijk) mee.

In een normale, geen monumentsituatie en afhankelijk van de gemeente waar je woont, is je interne verbouwing hooguit meldingsplichtig, en je extra raam alleen vergunningsplichtig als het 'in zicht' is vanaf de openbare weg.

Vraag dus de ambtenaar wat de leges zouden zijn in een normale situatie, en wat de grond is waarom jij meer zou moeten betalen.

[fishman]

Ik heb goed contact met de ambtenaar en wil zeker even met hem in overleg.
Ik zou wel graag een goede onderbouwing willen zodat ik goed beslagen ten ijs kom.

[JP_S]

Bouwleges worden normaliter alleen berekend over vergunningplichtige activiteiten, en dan dus over de bouwkosten ex btw. Ik snap dat de ambtenaar de kosten heeft overgenomen die jij opgeeft, hij kan namelijk lastig inschatten wat de kosten zijn van losse onderdelen van het project.

In dit geval dus bezwaar maken tegen de legesaanslag, en geef hierbij aan middels een kleine begroting de daadwerkelijke kosten van de vergunningplichtige handelingen (Ex btw). Dan zal de aanslag naar alle waarschijnlijkheid aangepast worden.

Verder is het handig om in het vervolg dus alleen de kosten van vergunningplichtige delen op te voeren op het aanvraagformulier en niet van het totale project.

[fishman]

Bedankt voor je reactie. Ik zal je "is het handig om in het vervolg dus" reactie maar even negeren, want in de recthzaak hierboven was die verwarring er ook. Nogmaals, voor een monument is bijna elke scheet die je laat vergunningsplichtig. Maar volgens die rechtzaak hoef je geen leges te betalen over 'regulier onderhoud'. Dat neemt de vergunningsplichting niet weg, die moet je nog steeds aanvragen.
Vandaar dat het heel onduidelijk is waar de scheidslijn ligt welke kosten wel en niet opgegeven moeten worden.
Ik ga even bellen met de ambtenaar en hou jullie op de hoogte van de vorderingen.

Als er nog ervaringsdeskundigen hoor ik het heel graag.

[fishman]

Even een laatste update op dit topic.

Bouwleges zijn per gemeente geregeld. Voor gemeentelijke monumenten is het dus ook per gemeente anders. Sommige gemeentes rekenen geen leges voor monumenten. Helaas Wageningen wel.

De wetgeving omtrend bouwvergunningen is veranderd, met als doel het makkelijker maken en je minder vaak een vergunning aanvraag moet doen.

Helaas pakt dit in de praktijk lang niet altijd zo uit. Zeker niet als het om een monument gaat.
Alle werkzaamheden worden tegenwoordig in 1 vergunning gestopt en in 1x beoordeeld. Nadeel is dat als er dan 1 'bouwen' werkzaamheid is, alle werkzaamheden in die vergunning op dezelfde manier beoordeeld worden. Ook werkzaamheden die alleen als 'onderhoud' aangemerkt worden.

Daarnaast is door de vernieuwde wetgeving de jurisprudentie die ik aanhaalde achterhaald.

Lang verhaal kort TL/DR:
"Je moet betalen, pannekoek!"

Ik moet dus gewoon de volledige leges betalen voor de vergunning aanvraag. Jammer, maar helaas. Wat ik vooral geleerd heb: een gemeentelijk monument brengt financieel een stapel extra kosten met zich mee, en geen enkele subsidie. Tenzij je in een gemeente woont waar ze de begroting wel op orde hebben en ze dus subsidies kunnen verstrekken aan monumenten eigenaars.

[kabeltjekabel]

Ja. En normaliter zou dat dus ingebakken moeten zitten in de aankoopprijs (lager) en dan dus ook de WOZ (lager). Maarja, als iedereen daar pas achteraf achter komt..

[fishman]

Ja en nee. Er zijn extra kosten voor leges en een architect/tekenaar, maar op de hele aanschafprijs en verbouwingskosten zijn die verwaarloosbaar. 1 a 2%