Naar notaris zonder hypotheek; met deel van koop-aanneemsom?

[HipHaan]

Beste Tweakers,

Zeer recent heb ik een koop-aanneemovereenkomst getekend voor een klein appartementje. Het appartement is onderdeel van een 'nieuwbouw'project waar een bestaand complex wordt verbouwd tot meerdere appartementen. De koop-aanneemsom van het appartement bestaat uit drie termijnen, waarvan de eerste voor het gemak 50k is en de tweede en derde beiden 25k zijn. Het eerste termijn (de koopsom) moet betaald worden wanneer de akte passeert bij de notaris. Het tweede en derde termijn (de aanneemsom) worden betaald uit een bouwdepot waarvan de betalingen naar verwachting plaatsvinden in Q4 in 2019 en Q1 in 2020. Mijn plan is om de akte te laten passeren bij de notaris zonder hypotheek om de nodige kosten te besparen. Daarnaast kom ik niet of nauwelijks in aanmerking voor HRA. Echter, weet ik niet of mijn idee mogelijk is met de opzet als volgt:

Op het moment heb ik 50k eigen geld en van mijn ouders kan ik 50k lenen vanaf begin Q3 in 2019 (vrijvallen deposito van ouders). Deze vrijval is ruim voor het tweede betalingstermijn.
Weldra zullen de andere kopers en ik een oproep krijgen om te tekenen bij de notaris. Hier moet zoals eerder vermeld 50k meteen worden betaald als koopsom en de overige termijnen komen pas later aan bod. Ik weet alleen niet of ik bij het passeren van de akte bij de notaris straks al moet kunnen laten zien dat ik de 50k van termijnen 2 en 3 ook nu al 'onder mijn beheer' heb in een bouwdepot of dat ik dat geld zelfs al bij de notaris moet stallen.
Zou het passeren van de akte bij de notaris op deze manier moeten lukken?

Wist zo gauw niet waar ik deze vraag anders moest stellen aangezien elke consultant me natuurlijk gewoon een hypotheek wil aansmeren.

[pven]

Zou het passeren van de akte bij de notaris op deze manier moeten lukken?

Misschien dat ik te simpel denk, maar een notaris kan deze vraag toch beantwoorden? Of ga ik nu wat te kort door de bocht?

[Fore!]

Eens met @pven. En anders onderbouwd hier iemand dat het kan. Nou leuk jij weet waar je aan toe bent. Vervolgens zegt notaris nee, dat moet zo. En dan kom jij met argument " ja maar iemand op internet zegt X!"

Je doet zodirect zaken met een notaris voor wie dit dagelijkse kost is.
Prima natuurlijk om wat info te winnen op internet/forum. Maar zodra je persoonlijk met iemand om tafel zit en je hebt vragen over de gang van zaken, is dat de eerste persoon waar je de vragen aan stelt.

Als je daar dan vragen over hebt en die persoon geeft jouw niet het vertrouwen, of je wilt het gewoon na checken lijkt mij dat een prima stadium om een vraag hier neer te zetten.

[ Voor 15% gewijzigd door Fore! op 05-04-2019 07:54 ]

[euchromatic]

Je kan het ook omdraaien: waarom zou de verkoper het eigendom overdragen als niet zeker is of en waar de volledige koopsom staat?

Meestal staat het bouwdepot op een geblokkeerde rekening gekoppeld aan een hypotheek, bij dezelfde bank dus. Misschien kan je ook zelf zo'n geblokkeerde rekening aanvragen. Zonder de hypotheek dus.

[Rukapul]

HipHaan schreef op vrijdag 5 april 2019 @ 01:03:
Weldra zullen de andere kopers en ik een oproep krijgen om te tekenen bij de notaris. Hier moet zoals eerder vermeld 50k meteen worden betaald als koopsom en de overige termijnen komen pas later aan bod. Ik weet alleen niet of ik bij het passeren van de akte bij de notaris straks al moet kunnen laten zien dat ik de 50k van termijnen 2 en 3 ook nu al 'onder mijn beheer' heb in een bouwdepot of dat ik dat geld zelfs al bij de notaris moet stallen.

In de koopovereenkomst zullen betaaltermijnen en indien van toepasssing ook zekerheden genoemd staan.

[anboni]

In principe zal het de bouwer niet boeien of je kunt betalen of niet. Je hebt getekend en als je de latere termijnen niet blijkt te kunnen betalen, ben je in gebreke en zullen ze een incasso en daarna deurwaarder op je af sturen. Die kosten zijn voor jou, en als je helemaal nooit over de brug komt, verkopen ze jouw huis net zo makkelijk aan de volgende.

Maar als je het zeker wilt weten, bel je de notaris.

[t_captain]

Gewoon enkele dagen voor het passeren van de akte overboeken naar de derdengeldenrekening van de notaris.

Notarissen sturen in de aanloop naar deze datum ook facturen waarin wordt geschetst welk bedrag ze van jou verwachten.

Op zo'n factuur staan alle lasten gespecificeerd (van koopsom tot honorarium van de notaris zelf, van leges tot honoraria van derden die via de notaris worden betaald). En de baten (bijvoorbeeld een deel dat een financier stort). Het saldo mag jij overmaken.

[Tsurany]

anboni schreef op vrijdag 5 april 2019 @ 08:37:
In principe zal het de bouwer niet boeien of je kunt betalen of niet. Je hebt getekend en als je de latere termijnen niet blijkt te kunnen betalen, ben je in gebreke en zullen ze een incasso en daarna deurwaarder op je af sturen. Die kosten zijn voor jou, en als je helemaal nooit over de brug komt, verkopen ze jouw huis net zo makkelijk aan de volgende.

Maar als je het zeker wilt weten, bel je de notaris.

Dat is veel te simpel gesteld. De administratie rompslomp die met een wanbetaler gepaard gaat is veel groter dan je zou verwachten en brengt veel meer kosten met zich mee. Daar zit in principe niemand op te wachten.

Maar neem je koopovereenkomst eens door, daar moeten deze afspraken vermeld staan.

[Aragnut]

Hoe wil je de hypotheek dan koppelen aan het huis? De bank zal onderpand willen hebben en dit onderpand (via de notaris?) vast willen leggen.

edit:
nevermind, beter de openingspost moeten lezen

[ Voor 20% gewijzigd door Aragnut op 05-04-2019 09:49 ]

[macnerd]

Aragnut schreef op vrijdag 5 april 2019 @ 09:33:
Hoe wil je de hypotheek dan koppelen aan het huis? De bank zal onderpand willen hebben en dit onderpand (via de notaris?) vast willen leggen.

TS heeft geen hypotheek nodig... 50k heeft hij al en zijn ouders lenen hem nog eens 50k. Het enige probleem is dat de 50k van zijn ouders nog vrij moet komen.

[peter-rm]

Als hij geld van zijn ouders leent voor het restantdeel, dan kan hij hiervoor HRA krijgen mits er een fatsoenlijke leningsovereenkomst (met terugbetaling) aan ten grondslag ligt. ik zou bij de notaris eens dat rekensommetje laten maken met aan de min zijde de kosten van een akte

[ Voor 0% gewijzigd door peter-rm op 05-04-2019 10:16 . Reden: typo ]

[retakenroots]

In principe koop je het appartement contant en dan heb je geen hypotheek nodig maar ik raak een beetje in de war van het bouwdepot. Dat is namelijk meestal wel gekoppeld aan een hypotheek.

Maar zoals @Fore! als zegt: gewoon contact opnemen met de notaris om het zeker te weten.

[PetervdM]

in het bouwdepot stort de hypotheekverstrekker - virtueel - het deel wat nog betaald moet worden. daar heb je dus niks mee te maken.
wel kan de bouwer verlangen dat je voor een deel van de koopsom een bankgarantie afgeeft die pas wordt uitbetaald op het moment dat de oplevergebreken zijn opgelost. de bank zal dan zeker willen zijn dat dat geld er is ....

[Harm2211]

Dat zou geen enkel probleem moeten zijn. Je koopt gewoon een huis en hebt geen hypothecaire financiering nodig. Dat is niets bijzonders. Als er wel een hypothecaire financiering is, dan moet de notaris 2 dingen doen, de leveringsakte en de hypotheekakte. In jouw geval is het dus alleen de leveringsakte.

Meestal sturen notarissen vooraf een vragenformulier waarin je ook aan kan geven of je al dan niet financiert bij een bank.

[HipHaan]

Dank voor het meedenken allemaal. Ik ben positief gestemd, maar zoals meerderen aangeven, zal ik eens een notaris benaderen en daar ook de vraag neerleggen.

[Flatlinernl]

HipHaan schreef op vrijdag 5 april 2019 @ 11:43:
Dank voor het meedenken allemaal. Ik ben positief gestemd, maar zoals meerderen aangeven, zal ik eens een notaris benaderen en daar ook de vraag neerleggen.

Niet 'een' notaris, maar de notaris die jouw dossier behandelt.

[ACRNM]

Inderdaad altijd de behandelend notaris contacteren aangezien hij/zij overtuigd moet zijn van de legitimiteit van het handelen. De notaris moet die afweging altijd zelf maken omdat het zijn/haar verantwoordelijkheid is.
Als je lang genoeg zoekt zal je altijd een notaris vinden die het minder nauw neemt en OK zal zeggen maar daar heb je niets aan als jouw notaris NIET OK zegt en niet passeert.

[t_captain]

Bij grote eigen bedragen mag je inderdaad verwachten dat de notaris (kort) informeert naar de herkomst van het geld. Maak je het over vanaf een NL bankrekening met de juiste tenaamstelling, dan is het onderzoek snel afgerond. Het geld komt immers van een plek waar het al in zicht van de controlerende instanties was.

[HipHaan]

Haha oke, inderdaad wel zo handig om meteen bij de behandelend notaris aan te kloppen.

[bartvb]

In onze aanneemovereenkomst (Woningborg model) staat het e.e.a. genoemd over de financiering. Wij hebben een reden tot ontbinden als we de financiering niet rondkrijgen (bedrag en maximale maandlasten staan in de overeenkomst) en we moeten bij de aannemer kunnen aantonen dat we voldoende financiering (hypotheek of anders) beschikbaarhebben.

Voor zover ik weet heb je het geld (of de mogelijkheid tot lenen) helemaal niet nodig als daarover niets wordt afgesproken in je koop-/aanneemovereenkomst.

[gielie]

Zoals eerder gezegd kan je die 50K van je ouders gewoon opgeven als hypotheek en hier HRA voor krijgen. Ik denk zelfs dat je de hele 100K van ze zou kunnen lenen om zo maximale HRA te krijgen. Hier zijn hele slimme trucjes voor. Als je dan 5% rente betaald aan je ouders kan je dit opgeven voor de HRA en je ouders mogen je per jaar 5428 euro belastingvrij schenken, dit komt neer op 450 euro per maand = hetzelfde wat je aan rente zou betalen dus dan wordt je er ook nog flink beter van.

[bartvb]

Wat het lenen van ouders betreft; zoek even op familiebank. Kan voor zowel jou als je ouders interessant zijn.
Interessant is dat de huidige hypotheekrente is helemaal niet relevant is bij de rente die jouw ouders vragen. Zet de rente 30 jaar vast en er is vooral geen onderpand. Daardoor eerder een soort consumptief krediet dan een hypotheek wat risico (en dus rente) betreft. Hoge rente = veel HRA = voordeel voor jou en je ouders.

[t_captain]

gielie schreef op vrijdag 5 april 2019 @ 13:36:
Zoals eerder gezegd kan je die 50K van je ouders gewoon opgeven als hypotheek en hier HRA voor krijgen. Ik denk zelfs dat je de hele 100K van ze zou kunnen lenen om zo maximale HRA te krijgen. Hier zijn hele slimme trucjes voor. Als je dan 5% rente betaald aan je ouders kan je dit opgeven voor de HRA en je ouders mogen je per jaar 5428 euro belastingvrij schenken, dit komt neer op 450 euro per maand = hetzelfde wat je aan rente zou betalen dus dan wordt je er ook nog flink beter van.

HRA is niet meer wat het was. Een familiebank constructie omwille van 50k kost evenveel aan structureringskosten dan je aan belastingvoordeel wint.

HRA, das war einmal. Sinds het begin van de eeuw is dit (door gedaalde rente en gestegen EWF) met driekwart verminderd. Door annuitair inlossen is het voordeel over de hele looptijd nog eens 40% lager. En door de lagere LTV normen pakweg nog eens 5 a 10%.

[duck46]

Het voelt niet goed dat u schrijft: "Elke consultant wil mij natuurlijk een hypotheek aansmeren" Dat zegt veel over u.

[ Voor 10% gewijzigd door duck46 op 05-04-2019 14:46 ]

[bartvb]

@t_captain 'structureringskosten' zijn er niet, je hebt weinig te maken met de huidige hypotheekrente en het is allemaal sowieso voordeliger dan het geld lenen van je ouders zonder HRA.
HRA is inderdaad niet meer wat het vroeger was maar helemaal weg is het ook (nog) niet.

[HipHaan]

Hmm, klopt ja @gielie en @bartvb . Met een rente van circa 1,5% bij een hypotheekverstrekker had ik geen HRA. Met een persoonlijke lening zonder onderpand wordt het heel interessant. De hele 100k als lening is overigens niet beschikbaar haha.

[ Voor 13% gewijzigd door HipHaan op 05-04-2019 15:14 ]

[gielie]

t_captain schreef op vrijdag 5 april 2019 @ 14:33:
[...]


HRA is niet meer wat het was. Een familiebank constructie omwille van 50k kost evenveel aan structureringskosten dan je aan belastingvoordeel wint.

HRA, das war einmal. Sinds het begin van de eeuw is dit (door gedaalde rente en gestegen EWF) met driekwart verminderd. Door annuitair inlossen is het voordeel over de hele looptijd nog eens 40% lager. En door de lagere LTV normen pakweg nog eens 5 a 10%.

structureringskosten zijn er niet, je hoeft niet een heel fonds op te richten op geld uit te lenen tegen hypotheekaire voorwaarden. De rente van de banken zijn wel gedaald maar daar heb je niks mee te maken. Je kan het gewoon tegen 5% uitlenen en over dit bedrag HRA krijgen. De rente die je vervolgens betaald kan je via schenking weer terug krijgen. De HRA is dus je winst.

[GoldenSample]

HipHaan schreef op vrijdag 5 april 2019 @ 15:11:
Hmm, klopt ja @gielie en @bartvb . Met een rente van circa 1,5% bij een hypotheekverstrekker had ik geen HRA. Met een persoonlijke lening zonder onderpand wordt het heel interessant. De hele 100k als lening is overigens niet beschikbaar haha.

Voor HRA moet het ene lening voor de woning zijn = woning als onderpand. Op een Persoonlijke lening bij Becam krijg je ook geen HRA. Die vlieger gaat voor het bepalen van de rente niet op

[Gijsje22]

GoldenSample schreef op zaterdag 6 april 2019 @ 17:02:
[...]

Voor HRA moet het ene lening voor de woning zijn = woning als onderpand. Op een Persoonlijke lening bij Becam krijg je ook geen HRA. Die vlieger gaat voor het bepalen van de rente niet op

Das niet helemaal waar. De lening moet gebruikt zijn voor de eigen woning. Dat je geen onderpand hebt maakt het nog geen eigen woning lening. Pas wel op met exorbitante rentepercentages, 5% wordt nog wel geaccepteerd, bij meer dan 7 a 8 % kan de belastingdienst nog wel eens moeilijk gaan doen.

[LucyLG]

In het algemeen geldt dat je een koopovereenkomst aangaat hier. De afspraken staan in de overeenkomst. Een bouwdepot klinkt als hypotheek terminologie. Het kan zo zijn dat ze zekerheid willen hebben over de betalingen/financiering en er dus afgesproken is dat je een toegezegde financiering hebt. Je zal moeten nakomen sowieso, maar de zekerheid die je moet verstrekken voor de eerste betaling en passeren van de akte is eigenlijk niets over te zeggen zonder de bepalingen in de koopovereenkomst.

Er is toch nu wel een onderliggende overeenkomst? Indien je geen hypotheek hebt en bij passeren van de akte blijkt een en ander niet te kloppen met de financieringsregels zou er niets ergs aan de hand moeten zijn indien je het geld zo op tafel kan leggen (tevoren of niet) mijns inziens.