Probleem met koper vorige woning betreft lekkage.

[writser]

Tweakers.net bezoekers zijn notoir dol op (vastgoed)conflicten . Dus ik wou mijn verhaal graag even met jullie delen.

Ik heb samen met mijn vriendin een huis gekocht vorig jaar. Mijn vriendin had al een koophuis, dat heeft ze verkocht begin dit jaar, de overdracht was 31 januari 2019.

De oude woning van mijn vriendin is de benedenverdieping van een jaren '30 rijtjeshuis met een serre die ongeveer 20 jaar geleden is bijgebouwd door een vorige bewoner. In de serre hebben we op- en af problemen gehad met lekkage. Ergens in november vorig jaar heeft mijn schoonvader over de hele dakrand lekkagetape geplakt om de lekkage te verhelpen, met het oog op de toekomstige verkoop.

Bij de eindinspectie (en ook in de NVM checklist of hoe dat ook heet) hebben we aangegeven dat er lekkage is geweest maar dat wij die verholpen hebben. De koper heeft geen bouwkundige keuring gedaan. Bij de eindinspectie was duidelijk zichtbaar dat er lekkage is geweest (een paar sporen, een stuk hout in de muur is al jaren opgezwollen door oude waterschade).

Een ruime vijf week na de verkoop, op 10 maart, na hevige storm en regen in het weekend, kregen we een mailtje van de koper:

[..]
Ik wil je graag laten weten dat de serre lekt, dit op een 3-tal plekken.

Dit is in het midden, langs de gordijnrails rechts van de serre en onder de overkapping rechts. De lekkages zijn binnen langs de gele strepen die er al liepen en lijken daarom niet nieuw. Onder het afdak is het hout waar de lekkage zit rot. Dit is lastig te zien maar met een schroevendraaier prik je er gemakkelijk gaten in. Het lijkt er dan ook op dat de lekkage al een geruime tijd aanwezig is.

Mijn aankoopmakelaar heeft tijdens de sleuteloverdracht expliciet gevraagd als er nog lekkages waren. Deze zouden er niet zijn. Ook zijn deze lekkages niet via de brochure of de vragenlijst kenbaar gemaakt.

We staan op goede voet met de koper, we zijn die week even langs geweest. Wij zagen niet veel bijzonders maar de koper zou een bureautje inschakelen om de schade op te nemen en dan zouden we verder kijken hoe het conflict op te lossen.

Flash forward een paar week: we krijgen een mail op hoge poten van de aankoopmakelaar:

Op 31 januari jl. heeft de overdracht plaatsgevonden van de woning [..]. Voorafgaand hebben wij een inspectie gehad bij de woning. Tijdens de inspectie heb ik nog nadrukkelijk gevraagd of er ook lekkage is of is geweest in de serre. Op die vraag heb jij en de verkoper nadrukkelijk aangegeven dat er geen actieve lekkages zijn. Nadat de koper de woning ging bewonen bleek de serre toch te lekken. De lekkages zijn duidelijk zichtbaar op de bijgevoegde foto's en hierop is ook goed te zien dat de lekkages zitten op de plekken waar ook al oude lekkage sporen zitten.

De verkoper heeft de woning met deze gebreken aan koper geleverd en heeft koper hier niet op voorhand over geïnformeerd. In de vragenlijst is aangegeven dat de lekkages zijn verhopen wat dus onjuist is.

Ik verzoek verkoper, binnen 30 dagen de genoemde gebreken op kosten verkoper te herstellen. De koper van de woning heeft een expert gevraagd om de schade op te nemen. De kosten van het inschakelen van deze expert zullen wij ook verhalen op verkoper.

Lukt het niet om binnen 30 dagen de gebreken te verhelpen? Dan verzoek ik u om mij binnen 14 dagen te laten weten binnen welke termijn verkoper de gebreken wel kan herstellen. Koper eist dat de lekkages worden verholpen op een nette en deskundige manier.

Voor de goede orde, hier een van de bijgevoegde fotos: link. Het is dus zeker niet zo dat de hele boel blank staat. Om eerlijk te zijn vonden wij het wel meevallen toen we op bezoek waren.

Voor zover wij de koper kennen lijkt het ons iemand die het conflict niet schuwt. Zijn aankoopbod voor de woning was een 24-uurs take-it-or-leave-it bod en hij vertelde ons terloops dat hij een vorige onderhuurder had aangeklaagd voor een huurachterstand van 600 euro o.i.d.

Anyway, nu zijn wij een beetje geïrriteerd. We vonden het vervelend dat er toch weer iets is gaan lekken en we hadden best uit coulance een schikking willen treffen maar als de koper op zijn/haar strepen gaat staan dan gaan wij niet gebukt voorover staan. Bovenstaande mail kregen we een aantal dagen geleden, nota bene voordat we het schaderapport in hebben kunnen zien. Het vermoeden van onze makelaar is ook dat het initiatief voor deze 'gestrekt-been-aanpak' komt van de koper, ze hebben normaal goede ervaringen met de aankoopmakelaar.

We hebben al even overlegd met onze makelaar en de rechtsbijstandsverzekering. Beide waren van mening dat de koper geen sterke case heeft (om niet te zeggen: geen poot om op te staan). De rechtsbijstandsverzekering adviseerde ons om eerst een min-of-meer standaardbrief aangetekend te versturen naar de koper en mailde ons een concept. Dat gaan we denk ik maar doen.

Wat denken jullie? Wie is er verantwoordelijk voor de schade? Wat zou een geschikte aanpak zijn? Liefst blijven we op goede voet met de koper, om nog wat post op te halen enzo, maar dat zal wel lastig worden op deze manier. We wouden eerst uit coulance een schikking aanbieden om van het gezeur af te zijn maar daar hebben we eigenlijk niet zo veel zin meer in. We denken niet dat hij akkoord gaat met een paar honderd euro.

Een bijkomend probleem is dat mijn vriendin nog is ingeschreven als de voorzitter van de VVE van het verkochte pand. De eigenaren van de drie appartementen in het pand nu zijn de koper, een notoire pandjesbaas en de ouders van de andere bovenburen. Mijn vriendin en de koper zijn bezig om de koper als nieuwe voorzitter van de VVE te installeren maar dat is tot nu toe nog niet officieel rond en de vraag is of dat nog problemen voor haar kan opleveren. Ze woont er inmiddels al een paar maand niet meer. Is ze als voorzitter nog ergens aansprakelijk voor? Moet ze zich zo snel mogelijk zelf uitschrijven of nog proberen om er met de koper op redelijke wijze uit te komen?

Ook wat betreft de VVE is jullie advies welkom.

[Rukapul]

writser schreef op donderdag 28 maart 2019 @ 13:58:
Bij de eindinspectie (en ook in de NVM checklist of hoe dat ook heet) hebben we aangegeven dat er lekkage is geweest maar dat wij die verholpen hebben. De koper heeft geen bouwkundige keuring gedaan. Bij de eindinspectie was duidelijk zichtbaar dat er lekkage is geweest (een paar sporen, een stuk hout in de muur is al jaren opgezwollen door oude waterschade).

Duidelijk toch. Door het zo duidelijk te maken voor de koop heeft de koper het in de huidige staat met bijbehorende risico's gekocht.

Het staat ook normale bewoning niet in de weg.

[Hielko]

Qua lekkage lijkt me dat ie totaal geen zaak heeft. Jullie hebben niet verzwegen dat de serre last heeft gehad van lekkages. Dat is vervolgens zover jullie weten afdoende verholpen. Dat later blijkt dat bij flinke storm het toch niet goed is, is dan jammer voor hem. Dat konden jullie ook niet weten, en als je een huis koopt dan koop je dat met alle bekende en onbekende gebreken (zolang die dus niet het normaal gebruik van de woning in de weg staan, en zoiets heeft vast ook letterlijk in het koopcontract gestaan)

Wat betreft de VVE, volgens mij valt dat risico wel mee, zolang je vriendin geen heel gekke dingen doet. Volgens https://www.vvecentraal.n...kelijkheid-binnen-de-vve/ ben je als bestuurder alleen aansprakelijk indien:

Elke bestuurder dient zich ervan bewust te zijn, dat in het geval hij zijn taak niet naar behoren vervult of zijn bevoegdheden te buiten gaat, hij daarvoor persoonlijk aansprakelijk kan worden gesteld. Dit kan door zowel de VvE als door derden. Het is daarvoor wel vereist dat schade is geleden en dat die schade het gevolg is van een doen of nalaten van de betreffende bestuurder. Artikel 2:9 BW regelt de interne aansprakelijkheid van bestuursleden jegens de VvE.

[Pizza_Boom]

Staat dat op de papieren checklist? Dan lekker de koper wegsturen. Je hebt het aangegeven, hij had nader onderzoek kunnen doen maar heeft dat na gelaten. Waarschijnlijk, zoals je zelf al zegt, iemand die probeert op deze manier toch nog goed eruit te komen zonder kosten.

Het lijkt mij dat de VVE hier compleet buiten staat, tenzij de gehele buitenkant voor rekening van de VVE komt.

[writser]

Pizza_Boom schreef op donderdag 28 maart 2019 @ 14:16:
Staat dat op de papieren checklist?

In de NVM vragenlijst die bij de koopakte zat, vraag 3b: "Heeft u last van daklekkages (gehad)? Zo ja, waar?" is ingevuld: "Serre, dit is inmiddels verholpen".

[ Voor 3% gewijzigd door writser op 28-03-2019 14:25 ]

[Angeloonie]

writser schreef op donderdag 28 maart 2019 @ 14:24:
[...]


In de NVM vragenlijst die bij de koopakte zat, vraag 3b: "Heeft u last van daklekkages (gehad)? Zo ja, waar?" is ingevuld: "Serre, dit is inmiddels verholpen".

Lijkt mij een vrij duidelijke zaak, wijs de aankoopmakelaar hier eens op?

[orf]

Angeloonie schreef op donderdag 28 maart 2019 @ 14:30:
[...]


Lijkt mij een vrij duidelijke zaak, wijs de aankoopmakelaar hier eens op?

Als bij de eerste storm blijkt dat het op die plek lekt, was het toch niet (goed) verholpen?

[Angeloonie]

orf schreef op donderdag 28 maart 2019 @ 14:32:
[...]


Als bij de eerste storm blijkt dat het op die plek lekt, was het toch niet (goed) verholpen?

Als jij je fietsband plakt, is dat dan een garantie dat je niet nogmaals een lek op die plek krijgt?

Het probleem was toen verholpen. Dat er nu door storm een nieuwe lekkage is, dat kan volledig nieuw zijn.
Heeft het in de 5 weken voor die storm helemaal niet geregend? Nee, dus het probleem was er toen niet, enkel na de hevige storm.

[ Voor 13% gewijzigd door Angeloonie op 28-03-2019 14:33 ]

[theturtle]

Angeloonie schreef op donderdag 28 maart 2019 @ 14:33:
[...]
Het probleem was toen verholpen. Dat er nu door storm een nieuwe lekkage is, dat kan volledig nieuw zijn.

Dit. Omdat in de vragenlijst duidelijk over de lekkages is gesproken heeft de koper ook een onderzoeksplicht. Die heeft hij verzaakt. Geen bouwkundige keuring tenslotte. Hij had hier wel nader onderzoek naar moeten doen. Dat hij dat niet heeft gedaan: jammer. Het risico gaat dan over op hem. Tenslotte is dit geen verborgen gebrek dat hij niet had kunnen opmerken.

Vwb de VVE: ik zou dat wel zo snel mogelijk afhechten. Nieuwe bestuurder inschrijven, oude laten uitschrijven. Jammer dat je dat niet meteen bij de overdracht gedaan hebt, onze makelaar wees ons daar nog expliciet op.

[Tsurany]

Het lastige is dat de verkoper aan heeft gegeven dat de lekkage verholpen is terwijl er nu lekkages zijn op dezelfde plekken. En gezien de verkoper niet meer heeft gedaan dan wat lekkagetape plakken kan ik me goed voorstellen dat het op exact dezelfde punten weer is gaan lekken. Is de lekkage opnieuw ontstaan of is de lekkage nooit verholpen geweest?

Ik kan goed begrijpen dat de koper de verkoper aansprakelijk stelt. Aan de andere kant had de koper ook zelf onderzoek kunnen plegen en is het huis ondanks de lekkage nog bewoonbaar. Een echt verborgen gebrek is het niet maar de lekkage als verholpen markeren op de checklist is ook niet correct geweest blijkt achteraf.

Desalniettemin zou ik dit onder het risico van de koper scharen. Hij was bekend met de leeftijd, de zichtbare schade en de recente reparaties. Het is een risico dat hij bewust genomen heeft.

[Hielko]

Angeloonie schreef op donderdag 28 maart 2019 @ 14:33:
[...]


Als jij je fietsband plakt, is dat dan een garantie dat je niet nogmaals een lek op die plek krijgt?

Het probleem was toen verholpen. Dat er nu door storm een nieuwe lekkage is, dat kan volledig nieuw zijn.
Heeft het in de 5 weken voor die storm helemaal niet geregend? Nee, dus het probleem was er toen niet, enkel na de hevige storm.

Sowieso, al was het op dat moment niet afdoende verholpen, maakt dat uit? De verkoper heeft vermeld wat de situatie was, en de koper is zonder zelf nader onderzoek te plegen daar mee akkoord gegaan. Op het moment van overdacht koopt ie het huis met alle zichtbare en onzichtbare gebreken.

[hk12nl]

Tsurany schreef op donderdag 28 maart 2019 @ 14:38:
Het lastige is dat de verkoper aan heeft gegeven dat de lekkage verholpen is terwijl er nu lekkages zijn op dezelfde plekken. En gezien de verkoper niet meer heeft gedaan dan wat lekkagetape plakken kan ik me goed voorstellen dat het op exact dezelfde punten weer is gaan lekken. Is de lekkage opnieuw ontstaan of is de lekkage nooit verholpen geweest?

Ik kan goed begrijpen dat de koper de verkoper aansprakelijk stelt. Aan de andere kant had de koper ook zelf onderzoek kunnen plegen en is het huis ondanks de lekkage nog bewoonbaar. Een echt verborgen gebrek is het niet maar de lekkage als verholpen markeren op de checklist is ook niet correct geweest blijkt achteraf.

Desalniettemin zou ik dit onder het risico van de koper scharen. Hij was bekend met de leeftijd, de zichtbare schade en de recente reparaties. Het is een risico dat hij bewust genomen heeft.

Naar mijn mening geeft dit de situatie op de juiste manier weer. De koper heeft eigenlijk ook gegokt en verloren door geen bouwkundige keuring te nemen. Daarnaast kan een goede storm (welke we de laatste tijd meer hebben) ook net het laatste zetje geven waardoor de lekkage (wederom) is ontstaan.

[Angeloonie]

Tsurany schreef op donderdag 28 maart 2019 @ 14:38:
Het lastige is dat de verkoper aan heeft gegeven dat de lekkage verholpen is terwijl er nu lekkages zijn op dezelfde plekken. En gezien de verkoper niet meer heeft gedaan dan wat lekkagetape plakken kan ik me goed voorstellen dat het op exact dezelfde punten weer is gaan lekken. Is de lekkage opnieuw ontstaan of is de lekkage nooit verholpen geweest?

In november vorig jaar is die tape geplakt. Het probleem was toen verholpen. Dus het was wel daadwerkelijk een oplossing, en tot die storm was er schijnbaar geen probleem. Aan de kant van de verkoper was het dus wel degelijk goed opgelost toen.

[Tsurany]

Angeloonie schreef op donderdag 28 maart 2019 @ 14:48:
[...]


In november vorig jaar is die tape geplakt. Het probleem was toen verholpen. Dus het was wel daadwerkelijk een oplossing, en tot die storm was er schijnbaar geen probleem. Aan de kant van de verkoper was het dus wel degelijk goed opgelost toen.

Discutabel. Een reparatie die het slechts een paar maanden houd is in mijn ogen niet goed te noemen. Dat is een lapmiddel, geen volwaardige reparatie.

De vraag is echter wat de koper mocht verwachten. En gezien hij op de hoogte was van de situatie en dit niet zelf heeft willen inspecteren heeft hij naar mijn idee het risico meegenomen.

[Yucon]

Is die tape op het oog herkenbaar als niet heel erg duurzame oplossing?

edit: ik zie nu die foto pas. Dit heb ik ook eens bij de hand gehad.. is het niet het punt dat bij dit soort serre's de raamrubbers zichzelf los kunnen werken? Is het merk Zonneranda?

[ Voor 56% gewijzigd door Yucon op 28-03-2019 14:57 ]

[BernardV]

orf schreef op donderdag 28 maart 2019 @ 14:32:
[...]


Als bij de eerste storm blijkt dat het op die plek lekt, was het toch niet (goed) verholpen?

Tja, bij de downburst in Hoogeveen (2007) spoot bij mij in een net gekochte woning water door elke kier naar binnen door het grote drukverschil en de enorme hoeveelheid water. Dit heeft niets te maken met lekkage

Je zegt het ook goed "Storm", bij normale regenval is het dus niet geconstateerd en heeft verkoper dus precies gemeld wat er bekend is.

[Lawwie]

writser schreef op donderdag 28 maart 2019 @ 13:58:
Liefst blijven we op goede voet met de koper, om nog wat post op te halen enzo, maar dat zal wel lastig worden op deze manier.

_{Even offtopic: doorstuurservice van postNL je post wordt dan op voorhand in het sorteercentrum geherrouteerd naar je nieuwe adres.}

[writser]

Yucon schreef op donderdag 28 maart 2019 @ 14:56:
Is die tape op het oog herkenbaar als niet heel erg duurzame oplossing?

edit: ik zie nu die foto pas. Dit heb ik ook eens bij de hand gehad.. is het niet het punt dat bij dit soort serre's de raamrubbers zichzelf los kunnen werken? Is het merk Zonneranda?

Ik heb twee linkerhanden. Geen idee . Er zullen wel wat details in het onderzoeksrapport komen te staan (nogmaals, dat hebben we nog niet eens ontvangen). De koper heeft het tijdens ons bezoek wel gehad over versleten rubber randen meen ik. Mijn schoonvader werkt in de bouw en heeft de dakrand langs het balkon vorig jaar secuur afgeplakt met butyltape. Geen idee of dat een duurzame oplossing is maar geen prutswerk. We hebben er daarna nog een maand of twee zonder verdere problemen gewoond.

[ Voor 9% gewijzigd door writser op 28-03-2019 15:04 ]

[Hielko]

writser schreef op donderdag 28 maart 2019 @ 15:02:
[...]


Er zullen wel wat details in het onderzoeksrapport komen te staan (nogmaals, dat hebben we nog niet eens ontvangen). De koper heeft het tijdens ons bezoek wel gehad over versleten rubber randen meen ik.

Goh, dat klinkt nou precies als iets wat de koper zelf tijdens een bouwkundige keuring had kunnen constateren...

[SmurfLink]

writser schreef op donderdag 28 maart 2019 @ 14:24:
[...]


In de NVM vragenlijst die bij de koopakte zat, vraag 3b: "Heeft u last van daklekkages (gehad)? Zo ja, waar?" is ingevuld: "Serre, dit is inmiddels verholpen".

Dan heb je daarmee jouw verplichting gedaan.

De koper heeft een onderzoeksplicht. Dat hij kiest om geen Bouwkundige keuring te laten doen, al helemaal als dit in deze vragenlijst staat.... tja... daar kan jij weinig aan doen. Je informatieplicht heb je voldaan.

[sambalbaj]

En die VVE functie gewoon neerleggen per datum verhuizing, schriftelijk communiceren aan rest bestuur met verzoek uitschrijving kvk per die datum. En daar dus helemaal geen werkzaamheden meer voor doen. Die benoemen maar een interim voorzitter en zoeken maar een oplossing bij de volgende vergadering.

[N1ckk]

Ik zou even wachten met reageren tot je het rapport hebt ontvangen. Dan kun je ook goed bepalen wat het je "kost". Alleen zelf ben ik van de negatieve stempel soms.. en dan denk ik meteen als je nu ja zegt, dan is het volgende week de CV ketel die niet snel genoeg warm wordt en de week erop de vloer die piept.

De standaardbrief als reactie op de makelaar is denk ik de meest logische overweging. Eentje waarin je zakelijk en netjes de verantwoordelijkheid ontkent. Argumenten zoals zijn onderzoeksplicht, het benoemd hebben in de lijst en "storm"schade (ipv reguliere regen) lijken me drie prima argumenten. Daarmee heb je netjes gereageerd en houd je het feitelijk. Vervolgens zal zijn makelaar waarschijnlijk hem ook vertellen dat hij verzaakt heeft in zijn onderzoeksplicht o.a. en dat een zaak voor hem lastig zal blijken. Dat is immers de rol van de makelaar toch? Adviseren?

[Sissors]

En een bij een bouwkundige keuring zou er wel meer uit zijn gekomen dan dat er lekkage is geweest en dat de vorige bewoners er wat aan hebben gedaan? Lijkt me nogal optimistisch. Sowieso vind ik mensen hier wel erg kort door de bocht. De kopers is volgens TS letterlijk verteld dat de lekkage verholpen is. Tenzij dit een nieuwe lekkage is, wat mij heel erg onwaarschijnlijk lijkt op deze termijn, kunnen we stellen dat de lekkage niet verholpen is. Had TS verteld dat er lekkage is geweest, en dat er tape tegen is geplakt, dan had hij de koper juist voorgelicht, op deze manier lijkt me dat nogal discutabel.

[Harrie_]

Sissors schreef op donderdag 28 maart 2019 @ 15:48:
En een bij een bouwkundige keuring zou er wel meer uit zijn gekomen dan dat er lekkage is geweest en dat de vorige bewoners er wat aan hebben gedaan? [...]

Hier op Tweakers wordt je om de haverklap om de oren geslagen met een bouwkundige keuring (want iedereen denkt dat bij een bouwkundige keuring er meer informatie uit zou komen?). Feit is; bouwkundige keuring of niet, koper staat sterk in dit verhaal. De lekkage zou verholpen moeten zijn volgens verkoper en binnen 2 maanden na overdracht begint e.e.a. te lekken op exact de plek waar de lekkage voorheen was. Dan was de lekkage dus niet (goed) verholpen.

[N1ckk]

Mja, anderzijds - hoe ver moet de verkoper gaan in reparatie van zo'n dak? Daar zit ook nog wel verschil in, zeker in het geval van "storm".

[Hielko]

Harrie_ schreef op donderdag 28 maart 2019 @ 15:53:
[...]


Hier op Tweakers wordt je om de haverklap om de oren geslagen met een bouwkundige keuring (want iedereen denkt dat bij een bouwkundige keuring er meer informatie uit zou komen?). Feit is; bouwkundige keuring of niet, koper staat sterk in dit verhaal. De lekkage zou verholpen moeten zijn volgens verkoper en binnen 2 maanden na overdracht begint e.e.a. te lekken op exact de plek waar de lekkage voorheen was. Dan was de lekkage dus niet (goed) verholpen.

Ja, dat de lekkage niet goed verholpen is, dat is mogelijk. Alleen je conclusie dat daarom de koper sterk zou staan klopt niet. Een huis is niet een computer die je in de winkel koopt met 5 jaar garantie, daarom heeft de koper een onderzoeksplicht. Op het moment van overdracht ben je gewoon zelf verantwoordelijk voor alle gebreken en onderhoud. Waar het om gaat is of de verkoper moedwillig een bekend gebrek verzwegen heeft, of dat het gebrek van dusdanige aard is dat het de bewoning in de weg staat (nee, en nee). Juist als de verkoper vertelt dat er een lekkage is geweest en daarna gerepareerd is het aan de koper om nader onderzoek te doen.

[writser]

Harrie_ schreef op donderdag 28 maart 2019 @ 15:53:
[...]


Hier op Tweakers wordt je om de haverklap om de oren geslagen met een bouwkundige keuring (want iedereen denkt dat bij een bouwkundige keuring er meer informatie uit zou komen?). Feit is; bouwkundige keuring of niet, koper staat sterk in dit verhaal. De lekkage zou verholpen moeten zijn volgens verkoper en binnen 2 maanden na overdracht begint e.e.a. te lekken op exact de plek waar de lekkage voorheen was. Dan was de lekkage dus niet (goed) verholpen.

Goed dat er eindelijk iemand opkomt voor de koper . Ik sta open voor het argument dat nu, na gedegen onderzoek door de koper, blijkt dat de lekkage niet goed verholpen is. Wij vinden dat ook vervelend, helemaal omdat mijn schoonvader het gedaan heeft (die baalt er ook van), anders konden we de koper wellicht doorsturen naar de aannemer. In eerste instantie waren we zelfs van plan om uit coulance een bescheiden financiële bijdrage te leveren om maar van het gezeur af te zijn.

Maar nu de koper er met gestrekt been in gaat is dat geen optie meer denk ik . De enige relevante vraag nu is wie er nu juridisch gezien verantwoordelijk is voor verdere kosten.

Voor zover ik het zie hebben wij te goeder trouw de serre gerepareerd en hebben we dat netjes gemeld in de koopakte. Historische lekkageschade was duidelijk zichtbaar bij de eindinspectie. Ik zou zeggen dat het dan onder de onderzoeksplicht van de koper valt om te onderzoeken hoe adequaat de lekkage gerepareerd is. En als het zes week na aankoop toch een beetje druppelt tijdens een storm en je gaat dan pas een onderzoeksrapport maken en hoog van de toren blazen dan heb je wat mij betreft, zoals iemand dat hier mooi zei, gegokt en verloren. Maar ik ben geen jurist dus ik weet niet in hoeverre mijn standpunt sluitend is.

Wat Hielko zegt, dus . Ik typte te langzaam.

[ Voor 12% gewijzigd door writser op 28-03-2019 16:25 ]

[Glenfiddich]

Harrie_ schreef op donderdag 28 maart 2019 @ 15:53:
[...]


Hier op Tweakers wordt je om de haverklap om de oren geslagen met een bouwkundige keuring (want iedereen denkt dat bij een bouwkundige keuring er meer informatie uit zou komen?). Feit is; bouwkundige keuring of niet, koper staat sterk in dit verhaal. De lekkage zou verholpen moeten zijn volgens verkoper en binnen 2 maanden na overdracht begint e.e.a. te lekken op exact de plek waar de lekkage voorheen was. Dan was de lekkage dus niet (goed) verholpen.

Ik zou niet zo stellig jouw mening over wie er sterk staat als "feiten" presenteren.

Ik persoonlijk waag het te betwijfelen of de koper zo sterk staat. Sowieso is het uitgangspunt juridisch gezien dat je de zaak koopt met alle zichtbare en onzichtbare gebreken tenzij.

Koper wist dat er lekkage was geweest, en dat die lekkage was verholpen. Het lekte op dat moment niet meer, dus in dat opzicht was de mededeling juist. Geeft de verkoper met de mededeling dat het is verholpen enige garantie voor de toekomst? Hoe is het verholpen? Allemaal zaken waar de koper kennelijk ook niet verder over heeft doorgevraagd.

Is het gebrek, nu er wel iets over gemeld is, nog wel een verborgen gebrek? Is het überhaupt een gebrek? Dat aan normaal gebruik in de weg staat? Is het gebrekkiger dan je onder normale omstandigheden van een jaren '30 huis met 20 jaar oude aanbouwserre mag verwachten? Ik waag dat te betwijfelen. Daken gaan na verloop van de tijd lekkages krijgen, daar kan je vergif op innemen. Bij een nieuwbouwhuis hoef je niks aan lekkages te verwachten en te accepteren in de jaren na de koop, bij een ouder huis wéét je gewoon dat je vroeg of laat iets gaat krijgen aan lekkage. Dat kan ongelukkigerwijs kort na de aankoop zijn, het kan ook jaren lekvrij blijven.

-

In zijn algemeenheid word ik een beetje moe van die claim-mentaliteit van tegenwoordig. Een huis kopen, géén nader onderzoek doen naar de staat en de gebreken, maar wél na de aankoop een gebrekenlijstje maken en proberen dat allemaal op kosten van de verkoper hersteld te krijgen. Mijns inziens zit normale slijtage en de algehele staat van onderhoud van een woning die je koopt verdisconteerd in de prijs die je er als koper kennelijk voor over had. Wil je kunnen zeiken over alles wat je na de koop nog tegenkomt, koop dan lekker een nieuwbouwwoning.

[PetervdM]

vwb die voorzittersfunktie: je kunt dat niet zomaar "overschrijven". door de verkoop ben je geen lid meer van de VvE, maar het is niet verboden dat de voorzitter iemand is van buiten de VvE, ik ken wel een VvE waar het zo geregeld is.
om dit te regelen zoals het hoort dien je een ( buitengewone? ) ledenvergadering uitschrijven met de daarvoor gelden termijnen met als agendapunten jouw aftreden en de verkiezing van nieuwe bestuurders.
let ook op de decharge tav het financieel beleid, als het financieel gerommeld heeft in de VvE zou de nieuwe eigenaar wel gek zijn om een bestuursfunctie te aanvaarden.

[Glenfiddich]

PetervdM schreef op donderdag 28 maart 2019 @ 16:29:
vwb die voorzittersfunktie: je kunt dat niet zomaar "overschrijven". door de verkoop ben je geen lid meer van de VvE, maar het is niet verboden dat de voorzitter iemand is van buiten de VvE, ik ken wel een VvE waar het zo geregeld is.
om dit te regelen zoals het hoort dien je een ( buitengewone? ) ledenvergadering uitschrijven met de daarvoor gelden termijnen met als agendapunten jouw aftreden en de verkiezing van nieuwe bestuurders.
let ook op de decharge tav het financieel beleid, als het financieel gerommeld heeft in de VvE zou de nieuwe eigenaar wel gek zijn om een bestuursfunctie te aanvaarden.

Dit.

Ik ben zelf bijvoorbeeld nog altijd de administrateur van een VVE (20 appartementen) terwijl ik er al anderhalf jaar niet meer woon. Niemand wilde het overnemen, dus ik ben het tegen een redelijke vergoeding maar blijven doen.

[armageddon_2k1]

Angeloonie schreef op donderdag 28 maart 2019 @ 14:33:
[...]


Als jij je fietsband plakt, is dat dan een garantie dat je niet nogmaals een lek op die plek krijgt?

Dus als ik het lekkage heb laten verhelpen door een professional en bij de eerste bui lekt het weer dan is het prima? Je krijgt immers geen garantie dat het niet nogmaals op die plek lekt? Wat doet die professional dan?

Hier is het geval dat er geen professional ingeschakeld is (schoonvader), er aangegeven is in de vragenlijst dat er geen lekkage zou zijn meer, er mondeling nog bevestiging is gegeven en bij de eerste echte bui lekt het. De bouwkundige keuring is een formaliteit voor de bank, maar echt niet een dichtgetimmerd stuk werk.

Als koper zou ik hier goed van balen en zeker binnen 2 maanden(!) verwacht ik dat ie sterk staat. Vooral, omdat er zowel mondeling als schriftelijk bevestigd is dat het verholpen zou zijn.

Als het topic andersom zou zijn ben ik benieuwd hoe de consensus zou zijn.

[ Voor 40% gewijzigd door armageddon_2k1 op 28-03-2019 16:37 ]

[Ero-Sensei]

Harrie_ schreef op donderdag 28 maart 2019 @ 15:53:
[...]


Hier op Tweakers wordt je om de haverklap om de oren geslagen met een bouwkundige keuring (want iedereen denkt dat bij een bouwkundige keuring er meer informatie uit zou komen?). Feit is; bouwkundige keuring of niet, koper staat sterk in dit verhaal. De lekkage zou verholpen moeten zijn volgens verkoper en binnen 2 maanden na overdracht begint e.e.a. te lekken op exact de plek waar de lekkage voorheen was. Dan was de lekkage dus niet (goed) verholpen.

Volgens mij is het ook aardig van belang of de lekkage naar weten van de verkoper was verholpen. Gezien het feit dat er 5 weken lang geen lekkage is geweest (en wel neerslag) en dat verkoper heeft aangegeven dat de lekkage sinds twee maanden verholpen is, lijkt het me vrij aannemelijk dat dit volgens de verkoper daadwerkelijk zo was.

de kopende partij is er vanuit gegaan dat verkoper enige bouwkundige kennis bezit of er met een tuinslang en windmolen tegenaan heeft staat blazen om te testen. Het enige feit dat ik uit het hele verhaal op kan maken is dat kopende partij zichzelf vrijwaart van onderzoeksplicht.

Iets wat je niet weet (het feit dat het bij stormachtig weer alsnog lekt, dat kan ook bij een bepaalde windrichting zijn) kan je niet melden. Ik zou persoonlijk als ik verkoper was geweest gezamelijk een oplossing proberen te vinden gezien de situatie.

Waar TS echter moeite mee heeft is het feit dat er direct al met gestrekt been ingegaan wordt, en dat is op zijn minst irritant als je zelf goede bedoelingen hebt.

[writser]

PetervdM schreef op donderdag 28 maart 2019 @ 16:29:om dit te regelen zoals het hoort dien je een ( buitengewone? ) ledenvergadering uitschrijven met de daarvoor gelden termijnen met als agendapunten jouw aftreden en de verkiezing van nieuwe bestuurders.
let ook op de decharge tav het financieel beleid, als het financieel gerommeld heeft in de VvE zou de nieuwe eigenaar wel gek zijn om een bestuursfunctie te aanvaarden.

Er zitten inderdaad wat haken en ogen aan. Op dit moment is het een slapende VVE omdat de pandjesbaas niet mee wou doen met het onderhoudsfonds (ook betreft dit probleem is de koper destijds geïnformeerd - maakt het o.a. lastiger om een hypotheek te krijgen). Mijn vriendin en koper zijn nu bezig om de koper in te schrijven als nieuwe voorzitter van de VVE.

Maar goed, ik kan me voorstellen dat de koper daar nu moeilijk over gaat doen, we hebben al een tijdje niks van hem gehoord. En van de pandjesbaas hoeven we ook niet veel te verwachten. Vraag is dus wat nu een handige aanpak voor mijn vriendin is. Moet ze zich eenzijdig uitschrijven bij de KVK? Dan zet je de zaak ook meteen op scherp .. We weten ook niet precies of ze als voorzitter nog rechten / plichten heeft en of het daarom belangrijk is dat ze zichzelf zo snel mogelijk uitschrijft. Daarover hebben we vandaag of morgen ook nog even contact met de rechtsbijstandsverzekering.

Een beetje een rommelige situatie allemaal. We zijn niet zozeer bang voor de financiële gevolgen, die kunnen we makkelijk hebben. We hopen er met zo min mogelijk moeite en liefst ook met nog een redelijke verstandhouding met de koper uit te komen. Maar misschien moeten we die laatste hoop maar laten schieten ..

[Glenfiddich]

Waarom hecht je zo aan die redelijke verstandhouding met de koper?

Wederzijds is die behoefte kennelijk niet...

[NotSoSteady]

Angeloonie schreef op donderdag 28 maart 2019 @ 14:30:
[...]


Lijkt mij een vrij duidelijke zaak, wijs de aankoopmakelaar hier eens op?

Hoezo is dat een duidelijke zaak? Dat spreekt toch juist voor de koper, omdat het probleem niet is opgelost. Bovendien is het werk ook niet professioneel gedaan, maar door schoonpapa met tape om lekkages tegen te gaan.

[ Voor 15% gewijzigd door NotSoSteady op 28-03-2019 16:43 ]

[Angeloonie]

armageddon_2k1 schreef op donderdag 28 maart 2019 @ 16:33:
[...]


Dus als ik het lekkage heb laten verhelpen door een professional en bij de eerste bui lekt het weer dan is het prima? Je krijgt immers geen garantie dat het niet nogmaals op die plek lekt? Wat doet die professional dan?

Hier is het geval dat er geen professional ingeschakeld is (schoonvader), er aangegeven is in de vragenlijst dat er geen lekkage zou zijn meer, er mondeling nog bevestiging is gegeven en bij de eerste echte bui lekt het. De bouwkundige keuring is een formaliteit voor de bank, maar echt niet een dichtgetimmerd stuk werk.

Nee, het was niet de eerste bui, het was de eerste hevige storm. In de maanden na de reparatie was er geen probleem, en heeft het zeer zeker ook geregend. Probleem was dus in principe gewoon verholpen.

Als koper zou ik hier goed van balen en zeker binnen 2 maanden(!) verwacht ik dat ie sterk staat. Vooral, omdat er zowel mondeling als schriftelijk bevestigd is dat het verholpen zou zijn.

Als het topic andersom zou zijn ben ik benieuwd hoe de consensus zou zijn.

Als koper had je dus gewoon een keuring moeten doen. Dat had hij waarschijnlijk ook te horen gekregen als hij het topic geopend had.

NotSoSteady schreef op donderdag 28 maart 2019 @ 16:41:
[...]


Hoezo is dat een duidelijke zaak? Dat spreekt toch juist voor de koper, omdat het probleem niet is opgelost.

De verkoper is niet meer verantwoordelijk voor de status van deze reparatie. Op het moment van verkopen was het probleem opgelost en was er dus geen lekkage meer. De koper heeft geen bouwtechnische keuring gedaan en heeft daarom dat risico voor lief genomen.
En wie of wat de reparatie gedaan heeft maakt 0,0 uit hiervoor.

In feite heeft de koper het gewoon AS-IS gekocht, inclusief alle risico's, omdat hij geen keuring gedaan heeft en de info over de reparatie gewoon bekend was op het moment van kopen.

[ Voor 21% gewijzigd door Angeloonie op 28-03-2019 16:46 ]

[writser]

Glenfiddich schreef op donderdag 28 maart 2019 @ 16:40:
Waarom hecht je zo aan die redelijke verstandhouding met de koper?

Wederzijds is die behoefte kennelijk niet...

Ik kan niet uitsluiten dat er af en toe nog belangrijke post bij de koper in de bus zal vallen (o.a. cheques) en zou het prettig vinden als we dat nog gewoon op kunnen halen. Misschien moet ik maar accepteren dat dat wellicht niet meer gaat lukken.

[twain4me]

armageddon_2k1 schreef op donderdag 28 maart 2019 @ 16:33:
[...]


Dus als ik het lekkage heb laten verhelpen door een professional en bij de eerste bui lekt het weer dan is het prima? Je krijgt immers geen garantie dat het niet nogmaals op die plek lekt? Wat doet die professional dan?

Hier is het geval dat er geen professional ingeschakeld is (schoonvader), er aangegeven is in de vragenlijst dat er geen lekkage zou zijn meer, er mondeling nog bevestiging is gegeven en bij de eerste echte bui lekt het. De bouwkundige keuring is een formaliteit voor de bank, maar echt niet een dichtgetimmerd stuk werk.

Als koper zou ik hier goed van balen en zeker binnen 2 maanden(!) verwacht ik dat ie sterk staat. Vooral, omdat er zowel mondeling als schriftelijk bevestigd is dat het verholpen zou zijn.

Als het topic andersom zou zijn ben ik benieuwd hoe de consensus zou zijn.

is zeker een punt, maar

"Er is een serrebouwer geweest en die heeft alle rubbers vervangen"
of
"Mijn schoonvader heeft er wat van dat lekkage tape overheen geplakt en sindsdien lekt het niet ."

Zijn wel 2 hele verschillende verwachtingen die je aan het scheppen bent. onderzoeks plicht schiet in mijn ogen toch wel wat tekort hoor, in geval 2 is inspectie zelf of door specialist en doorvragen gewoon nodig.

[Jheroun]

Dus regel doorstuurservice voor je post en je hebt niets meer met de koper te maken.

IANAL (net zoals het gros van de rest hier) maar ik zou hier zelf weinig zorgen over hebben als verkoper. De enige relevante vraag vind ik of een reparatie met een of andere tape met recht een reparatie genoemd mag worden. Dat zou nog een dingetje kunnen zijn.

Die info op zo'n vragenlijst is toch vooral om kopers inzicht in een huis te geven. In dit geval zou ik daar als koper uit halen dat die serre brak is want die heeft al sporen van lekkage. Aangeven dat iets gerepareerd is geeft verder geen enkele garantie, het geeft je alleen info dat er aan geklust is. Als een koper dat dan niet checkt, geen keuring laat doen maar daarna wel gaat zeuren snap ik de emotie maar is dat verder toch vooral erg jammer voor ze. Oud huis + steeds meer storm = laat een bouwtechnische keuring doen en pak het goed aan. Als je dat voor de koop doet kan je er nog over onderhandelen maar gezeur achteraf is begrijpelijk doch (waarschijnlijk) nutteloos.

[Harrie_]

@Glenfiddich @writser @Hielko @Ero-Sensei en @iedereen die verder iets van mijn post vindt

Ik heb het niet over 'vorm'. Het is inderdaad betreurenswaardig dat koper er zogezegd 'met gestrekt been in gaat'. Ik heb het over de feitelijke situatie.

Wederom wordt er van alles bijgehaald zoals de onderzoeksplicht. Er is jurisprudentie genoeg over en er zijn artikelen volgeschreven over wat die onderzoeksplicht inhoudt. In tegenstelling tot wat (vooral hier op T.net) veel gedacht wordt betekent de onderzoeksplicht niet per definitie dat je een bouwkundig onderzoek uitvoert. Ik snap de verwarring omdat er 2x het woord 'onderzoek' in voorkomt maar koper heeft in deze gewoon aan zijn onderzoeksplicht voldaan:

• Koper: ik zie hier sporen van waterschade, leg uit?
• Verkoper: daar zat vroeger een lekkage, dit is verholpen.

Het verhaal is niet heel veel spannender. De koper heeft in deze aan zijn onderzoeksplicht voldaan. Hij heeft ernaar gevraagd en verkoper heeft aangegeven dat het dak nu niet meer lekt. Heel vervelend als het vervolgens wel blijkt te lekken, maar het is niet aan koper om aanvullend onderzoek (door een professional) uit te voeren om te controleren of de stelling van verkoper wel klopt.

Terug naar de schade die nu is opgetreden. Koper geeft aan (en staaft dit d.m.v. foto's) dat er binnen afzienbare tijd na het kopen van de woning lekkage optreedt op exact dezelfde plek waar voorheen de lekkage was. Vraag is natuurlijk of je zoiets in goed overleg wilt oplossen of direct (zoals koper nu doet) op de spits wil drijven; neemt echter niet weg dat iedere kantonrechter in zo'n zaak zal oordelen dat de lekkage kennelijk niet, dan wel niet goed, is opgelost. Koper heeft aangegeven dat dit wel zo was.

Ik zie ook het argument voorbij komen dat verkoper er niet van op de hoogte was en in alle eerlijkheid dacht dat het opgelost was, dat doet in deze weinig ter zake. Als verkoper had gezegd 'ik denk dat het niet meer lekt, maar ik weet het niet zeker' dan was het natuurlijk weer een ander verhaal. Verkoper heeft gewoon aangegeven aan koper dat de lekkage verholpen is en dat had hij achteraf (achteraf altijd makkelijk natuurlijk) in deze beter niet kunnen doen.

Er komen wel vaker zaken voorbij waarbij het de vraag is of iets een verborgen gebrek is of niet, of een koper beter onderzoek had moeten doen, etc.

Als dit verhaal van de koper klopt:

Voorafgaand hebben wij een inspectie gehad bij de woning. Tijdens de inspectie heb ik nog nadrukkelijk gevraagd of er ook lekkage is of is geweest in de serre. Op die vraag heb jij en de verkoper nadrukkelijk aangegeven dat er geen actieve lekkages zijn. Nadat de koper de woning ging bewonen bleek de serre toch te lekken. De lekkages zijn duidelijk zichtbaar op de bijgevoegde foto's en hierop is ook goed te zien dat de lekkages zitten op de plekken waar ook al oude lekkage sporen zitten.

dan is het zo klaar als een klontje en blijf ik bij mijn boude stelling dat verkoper duidelijk aansprakelijk is.

Neemt natuurlijk niet weg dat koper wel iets schappelijker zaken had kunnen doen met verkoper

[Sissors]

Bovenop @Harrie_ zijn post, het lekt op drie punten. Ook dat wijst er op dat de reparatie niet goed is uitgevoerd, en maakt het een stuk onwaarschijnlijker dat deze lekkages alle 3 losstaand zijn ontstaan. De vorm is inderdaad betreurenswaardig, maar op Tweakers wordt wel altijd alles heel makkelijk op de onderzoeksplicht van de koper gegooid.

[Sport_Life]

Ik zou als koper ook flink balen als blijkt dat een ouder de boel heeft dicht gezet voor de verkoop. Dat geef je hier immers zelf aan. De kopers voelen dat ook en het geeft hun een genaaid gevoel.

Je kunt proberen een voorstel te doen van max de helft van de reparatie kosten, dan kom je nog goed weg imo. Oftewel probeer je kosten te beperken, maar ik denk dat je er niet helemaal mee weg komt. En terecht als je t mij vraagt.

Wat zegt haar verkoopmakelaar?

[ Voor 51% gewijzigd door Sport_Life op 28-03-2019 18:13 ]

[writser]

Die zegt: IANAL, te goeder trouw gerepareerd, lekkageproblematiek was bekend, is sceptisch over de claim, verbaasd over de aanpak van de koper en neigt niet naar een schikkingsvoorstel.

[Croga]

Toen wij ons huis kochten hadden we een soortgelijke situatie; de eerste keer dat het hard regende, een week na overdracht, lekte de aanbouw. Uiteraard hebben we meteen de verkoper aansprakelijk gesteld en heeft die die aansprakelijkheid onmiddelijk afgewezen.

Vervolgens heb ik een dakdekker laten komen. Die heeft de lekkage en 10 minuten voor een paar tientjes verholpen. Uiteraard ben ik daar verder niet achteraan gegaan; de kosten voor het verhelpen van zo'n lekkage staan in geen verhouding tot de discussies die er uit komen. Nog sterker; ze staan in geen verhouding tot de kosten van een onderzoek zoals de koper nu heeft laten doen......

De koper meld houtrot. Maar dat gaat hij op geen enkele manier op TS kunnen verhalen; TS heeft lekkage gemeld, houtrot kan daar een gevolg van zijn, of de lekkage nou verholpen is of niet. En doordat de koper geen onderzoek heeft laten doen gaat hij dat nooit kunnen verhalen. Die €50 om de lekkage te verhelpen kan hij wellicht verhalen maar ook het onderzoek wat de koper heeft laten doen gaat hij nooit kunnen verhalen op TS; hij had TS eerst de mogelijkheid moeten bieden de lekkage te herstellen, dat heeft hij niet gedaan, hij is meteen kosten gaan maken.

Al met al zou ik de verantwoordelijkheid volledig afwijzen; mocht hij het op de spits drijven dan geloof ik nooit dat TS ooit voor meer aansprakelijk gesteld gaat worden dan een paar tientjes voor herstel van de lekkage. Alle andere zaken zijn slechts een manier om de onderhandelingspositie te creëren.

[Anoniem: 224360]

Harrie_ schreef op donderdag 28 maart 2019 @ 17:22:
@Glenfiddich @writser @Hielko @Ero-Sensei en @iedereen die verder iets van mijn post vindt

Ik heb het niet over 'vorm'. Het is inderdaad betreurenswaardig dat koper er zogezegd 'met gestrekt been in gaat'. Ik heb het over de feitelijke situatie.

Wederom wordt er van alles bijgehaald zoals de onderzoeksplicht. Er is jurisprudentie genoeg over en er zijn artikelen volgeschreven over wat die onderzoeksplicht inhoudt. In tegenstelling tot wat (vooral hier op T.net) veel gedacht wordt betekent de onderzoeksplicht niet per definitie dat je een bouwkundig onderzoek uitvoert. Ik snap de verwarring omdat er 2x het woord 'onderzoek' in voorkomt maar koper heeft in deze gewoon aan zijn onderzoeksplicht voldaan:

• Koper: ik zie hier sporen van waterschade, leg uit?
• Verkoper: daar zat vroeger een lekkage, dit is verholpen.

Het verhaal is niet heel veel spannender. De koper heeft in deze aan zijn onderzoeksplicht voldaan. Hij heeft ernaar gevraagd en verkoper heeft aangegeven dat het dak nu niet meer lekt. Heel vervelend als het vervolgens wel blijkt te lekken, maar het is niet aan koper om aanvullend onderzoek (door een professional) uit te voeren om te controleren of de stelling van verkoper wel klopt.

Terug naar de schade die nu is opgetreden. Koper geeft aan (en staaft dit d.m.v. foto's) dat er binnen afzienbare tijd na het kopen van de woning lekkage optreedt op exact dezelfde plek waar voorheen de lekkage was. Vraag is natuurlijk of je zoiets in goed overleg wilt oplossen of direct (zoals koper nu doet) op de spits wil drijven; neemt echter niet weg dat iedere kantonrechter in zo'n zaak zal oordelen dat de lekkage kennelijk niet, dan wel niet goed, is opgelost. Koper heeft aangegeven dat dit wel zo was.

Ik zie ook het argument voorbij komen dat verkoper er niet van op de hoogte was en in alle eerlijkheid dacht dat het opgelost was, dat doet in deze weinig ter zake. Als verkoper had gezegd 'ik denk dat het niet meer lekt, maar ik weet het niet zeker' dan was het natuurlijk weer een ander verhaal. Verkoper heeft gewoon aangegeven aan koper dat de lekkage verholpen is en dat had hij achteraf (achteraf altijd makkelijk natuurlijk) in deze beter niet kunnen doen.

Er komen wel vaker zaken voorbij waarbij het de vraag is of iets een verborgen gebrek is of niet, of een koper beter onderzoek had moeten doen, etc.

Als dit verhaal van de koper klopt:

[...]

dan is het zo klaar als een klontje en blijf ik bij mijn boude stelling dat verkoper duidelijk aansprakelijk is.

Neemt natuurlijk niet weg dat koper wel iets schappelijker zaken had kunnen doen met verkoper

Onderzoeksplicht is inderdaad niet gelijk aan bouwkundige keuring. Echter zou ik als kantonrechter wel even vragen aan de koper welke aanvullende vragen er gesteld zijn naar aanleiding van de opmerking "daar zat vroeger een lekkage, dit is verholpen." Hier verder niet op doorgaan kun je namelijk prima de koper aanrekenen, je koopt een huis juridisch namelijk wel as is zoals eerder genoemd. Kort gezegd zoals jij de onderzoeksplicht nu omschrijft kan iedere koper een vraag stellen en het antwoord van verkoper op z'n blauwe ogen geloven en dan is het goed. Dat ligt genuanceerder.

[mike65537]

Oneliners als dit voegen weinig toe. Getuige de hoeveelheid en gemiddelde lengte van reacties blijkt wel dat het zo simpel niet is.

[ Voor 86% gewijzigd door McGryphon op 28-03-2019 21:42 ]

[Harrie_]

Anoniem: 224360 schreef op donderdag 28 maart 2019 @ 19:16:
[...]

Onderzoeksplicht is inderdaad niet gelijk aan bouwkundige keuring. Echter zou ik als kantonrechter wel even vragen aan de koper welke aanvullende vragen er gesteld zijn naar aanleiding van de opmerking "daar zat vroeger een lekkage, dit is verholpen." Hier verder niet op doorgaan kun je namelijk prima de koper aanrekenen, je koopt een huis juridisch namelijk wel as is zoals eerder genoemd. Kort gezegd zoals jij de onderzoeksplicht nu omschrijft kan iedere koper een vraag stellen en het antwoord van verkoper op z'n blauwe ogen geloven en dan is het goed. Dat ligt genuanceerder.

Sorry Hoijong dan begrijp je kennelijk niet hoe helemaal hoe het werkt. 'Ik zou als kantonrechter...' doet hier natuurlijk weinig ter zake. Het verhaal ligt helemaal niet genuanceerder. Wanneer je als koper vraagt naar een gebrek en verkoper geeft aan dat datgene gewoon in orde is dan heb je prima aan je 'onderzoeksplicht' voldaan. Als later blijkt dat verkoper (al dan niet onbewust) heeft gelogen dan is hij in gebreke. Dát is hoe het werkt. Ik weet dat mensen hier het graag anders zien en anders willen uitleggen maar laten we het alsjeblieft niet spannender maken dan het is. In deze casus weinig nuance; dat is het risico wanneer je als verkoper aangeeft dat iets in orde is. Er is geen wettelijke grondslag op basis waarvan je als koper dat niet zou moeten vertrouwen en nader onderzoek zou moeten instellen.

Mededelingsplicht verkoper prevaleert
Uiteraard mag de koper in zekere mate van de mededelingen van de verkoper uitgaan. Als een verkoper inlichtingen verschaft over een eigenschap van het gekochte, rust op de koper in principe geen plicht meer om hiernaar zelf onderzoek te doen. Hetzelfde geldt bij door de verkoper afgegeven garanties. De mededelingsplicht van een verkoper prevaleert boven de onderzoeksplicht van de koper.
bron

En anders google je zelf even naar de 'mededelingsplicht', er is genoeg jurisprudentie over. Als het water letterlijk naar beneden druipt terwijl je erbij staat te kijken en verkoper zegt 'dit is gewoon in orde hoor' dan had koper redelijkerwijs aanvullend onderzoek moeten doen, maar in verreweg de meeste situaties (zoals deze) heeft koper geen directe aanwijzing om te twijfelen aan de mededeling van verkoper en heeft daarmee dus prima aan zijn onderzoeksplicht voldaan.

Mensen hier op het forum moeten een stoppen met het altijd maar roepen van termen zoals hierboven zonder enige notie te hebben van de juridische grondslag van dat soort terminologie.

[ Voor 29% gewijzigd door Harrie_ op 28-03-2019 20:38 ]

[Anoniem: 224360]

Harrie_ schreef op donderdag 28 maart 2019 @ 20:27:
[...]


Sorry Hoijong dan begrijp je kennelijk niet hoe helemaal hoe het werkt. 'Ik zou als kantonrechter...' doet hier natuurlijk weinig ter zake. Het verhaal ligt helemaal niet genuanceerder. Wanneer je als koper vraagt naar een gebrek en verkoper geeft aan dat datgene gewoon in orde is dan heb je prima aan je 'onderzoeksplicht' voldaan. Als later blijkt dat verkoper (al dan niet onbewust) heeft gelogen dan is hij in gebreke. Dát is hoe het werkt. Ik weet dat mensen hier het graag anders zien en anders willen uitleggen maar laten we het alsjeblieft niet spannender maken dan het is. In deze casus weinig nuance; dat is het risico wanneer je als verkoper aangeeft dat iets in orde is. Er is geen wettelijke grondslag op basis waarvan je als koper dat niet zou moeten vertrouwen en nader onderzoek zou moeten instellen.


[...]


En anders google je zelf even naar de 'mededelingsplicht', er is genoeg jurisprudentie over. Als het water letterlijk naar beneden druipt terwijl je erbij staat te kijken en verkoper zegt 'dit is gewoon in orde hoor' dan had verkoper redelijkerwijs aanvullend onderzoek moeten doen, maar in verreweg de meeste situaties (zoals deze) heeft koper geen directe aanwijzing om te twijfelen aan de mededeling van verkoper en heeft daarmee dus prima aan zijn onderzoeksplicht voldaan.

Mensen hier op het forum moeten een stoppen met het altijd maar roepen van termen zoals hierboven zonder enige notie te hebben van de juridische grondslag van dat soort terminologie.

Je maakt het zwart wit en vult al in dat verkoper gelogen heeft al dan niet onbewust. Het kan echter prima dat de reparatie afdoende was, immers maanden geen vuiltje aan de lucht en daarna toch weer een lekkage. Misschien een ander zwak punt, misschien was de reparatie niet afdoende, maakt allemaal niet zoveel uit. Maar voldoende ruimte om de verkoper vrij van verantwoordelijkheid te spreken. Ik zou verkoper zeker bijstaan in dit soort zaken, verre van kansloos en een uitgemaakte zaak voor de koper zoals je stelt.

[Harrie_]

Anoniem: 224360 schreef op donderdag 28 maart 2019 @ 20:42:
[...]

Je maakt het zwart wit en vult al in dat verkoper gelogen heeft al dan niet onbewust. Het kan echter prima dat de reparatie afdoende was, immers maanden geen vuiltje aan de lucht en daarna toch weer een lekkage. Misschien een ander zwak punt, misschien was de reparatie niet afdoende, maakt allemaal niet zoveel uit. Maar voldoende ruimte om de verkoper vrij van verantwoordelijkheid te spreken. Ik zou verkoper zeker bijstaan in dit soort zaken, verre van kansloos en een uitgemaakte zaak voor de koper zoals je stelt.

Wij moeten hier op dit forum maar acteren op basis van de gegeven informatie. Er wordt duidelijk gesteld dat de lekkage is ontstaan op exact dezelfde plek als waar deze voorheen ook zat. Mag jij voor mij een kantonrechter aanwijzen die dat onder noemer toeval schuift, helemaal als naar voren komt dat de (schoon?)vader van TS zelf de lekkage met tape heeft proberen te verhelpen. Op dit laatste punt zou je nog kunnen opperen dat dit een indicatie voor koper zou moeten zijn om nader onderzoek te verrichten maar koper zal zich beroepen op het feit dat hij niet wist dat dit door een 'beunhaas' is gerepareerd. Koper mag er natuurlijk vanuit gaan wanneer hem wordt medegedeeld dat de lekkage is gerepareerd dat dit op deugdelijke wijze is gebeurd.

Nogmaals, heel lullig voor TS, maar de feiten zoals gegeven in dit topic spreken voor zich. Vaak zijn dit soort zaken niet bepaald zwart/wit en is het lastig te duiden bij welke partij de verantwoordelijkheid ligt. Dit lijkt me (nogmaals: op basis van de hier gegeven informatie) toch een vrij duidelijk verhaal. Het hoeft niet altijd moeilijk en twijfelachtig te zijn. En inderdaad, zeg nooit nooit, maar ik schat de 'winkansen' van TS zeer laag in.

[Sissors]

Anoniem: 224360 schreef op donderdag 28 maart 2019 @ 20:42:
[...]

Je maakt het zwart wit en vult al in dat verkoper gelogen heeft al dan niet onbewust. Het kan echter prima dat de reparatie afdoende was, immers maanden geen vuiltje aan de lucht en daarna toch weer een lekkage. Misschien een ander zwak punt, misschien was de reparatie niet afdoende, maakt allemaal niet zoveel uit. Maar voldoende ruimte om de verkoper vrij van verantwoordelijkheid te spreken. Ik zou verkoper zeker bijstaan in dit soort zaken, verre van kansloos en een uitgemaakte zaak voor de koper zoals je stelt.

Het is niet alleen op dezelfde plaats weer ontstaan, het is op 3 dezelfde plaatsen weer ontstaan. Dan wordt toch lastig vol te houden dat het een fatsoenlijke reparatie is geweest.

[Divak]

Tja, na 5 weken heeft het inmiddels al een paar keer goed geregend. En met de storm van die periode is het ook begrijpelijk dat houtje touwtje reparaties kunnen sneuvelen. Je kan inderdaad prima een fietsband plakken die daarna weer jaren goed is, maar ik heb ook wel eens mijn band geplakt om een dag later weer langs de kant van de weg te staan.

Als men wist dat het een zwak punt is, waarom hebben ze er dan zelf niet nog even een extra blik op geworpen? Daarnaast vind ik dit wel een kwestie muggenziften.. het is misschien een bekend maar gebrek, maar kom op, een dakdekker heeft dat in een uurtje geregeld en met de harde wind zou de verzekering dit zelfs nog kunnen oppakken als stormschade.. Wat kost al deze tijd en diarree aan e-mailtjes en slapeloze nachten vol met frustratie? Laat de Amerikaanse toestanden achterwege.

[Anoniem: 224360]

@Harrie_ @Sissors Het gaat erom of verkoper juridisch aansprakelijkheid is hiervoor.......dat kun je prima ter discussie stellen. Verkopers blijven namelijk niet tot in den treure aansprakelijk voor ieder wissewasje bij een woning. De details zijn niet beschreven, maar koper noemt een huurder en kan dus een professioneel verhuurder zijn. Allemaal details die meespelen. Snap niet dat je hier zo stellig kunt zijn.

[Hielko]

Divak schreef op donderdag 28 maart 2019 @ 20:59:
Als men wist dat het een zwak punt is, waarom hebben ze er dan zelf niet nog even een extra blik op geworpen? Daarnaast vind ik dit wel een kwestie muggenziften.. het is misschien een bekend maar gebrek, maar kom op, een dakdekker heeft dat in een uurtje geregeld en met de harde wind zou de verzekering dit zelfs nog kunnen oppakken als stormschade.. Wat kost al deze tijd en diarree aan e-mailtjes en slapeloze nachten vol met frustratie? Laat de Amerikaanse toestanden achterwege.

De koper ziet het natuurlijk ook als een mooie kans om allerlei andere "schade" te verhalen op de verkoper... "natuurlijk" niet alleen het repareren van de lekkage zelf, maar ook vervolgschade van (eerdere lekkages) die nooit gerepareerd is.

[Divak]

Hielko schreef op donderdag 28 maart 2019 @ 21:07:
[...]

De koper ziet het natuurlijk ook als een mooie kans om allerlei andere "schade" te verhalen op de verkoper... "natuurlijk" niet alleen het repareren van de lekkage zelf, maar ook vervolgschade van (eerdere lekkages) die nooit gerepareerd is.

Zeker, wat mij betreft valt dat ook onder Amerikaanse toestanden

[Harrie_]

Anoniem: 224360 schreef op donderdag 28 maart 2019 @ 21:05:
@Harrie_ @Sissors Het gaat erom of verkoper juridisch aansprakelijkheid is hiervoor.......dat kun je prima ter discussie stellen. Verkopers blijven namelijk niet tot in den treure aansprakelijk voor ieder wissewasje bij een woning. De details zijn niet beschreven, maar koper noemt een huurder en kan dus een professioneel verhuurder zijn. Allemaal details die meespelen. Snap niet dat je hier zo stellig kunt zijn.

Ik ben zo stellig omdat het hier gaat om een gebrek wat binnen afzienbare tijd aan de orde komt (niet 1,5 jaar laten zoals we laatst in een ander topic zagen) en exact op dezelfde plek waar voorheen ook de lekkage zat, waarvan verkoper bovendien heeft verklaard dat deze opgelost was. In zo'n geval is 1+1 gewoon 2, maarja we zullen het niet weten totdat deze zaak ten einde is. Ik behoud me verder van commentaar want TS is er ook niet mee geholpen als ik hier telkens dezelfde koor kom stoven. We zullen wel horen van TS hoe het afloopt...

[Raling]

Sissors schreef op donderdag 28 maart 2019 @ 20:55:
[...]
Het is niet alleen op dezelfde plaats weer ontstaan, het is op 3 dezelfde plaatsen weer ontstaan. Dan wordt toch lastig vol te houden dat het een fatsoenlijke reparatie is geweest.

Harrie_ schreef op donderdag 28 maart 2019 @ 20:50:
[...]
Er wordt duidelijk gesteld dat de lekkage is ontstaan op exact dezelfde plek als waar deze voorheen ook zat.

Hoe weten jullie zo zeker dat de lekkage op dezelfde plek ontstaan is dan waar het 'verholpen' is? Lekkages kunnen op een bepaalde plek ontstaan en op een weer totaal verschillende plek tot uiting komen. In dit geval komen de lekkages op dezelfde plekken naar voren als voorheen, maar dat hoeft nog niet te betekenen dat het om exact dezelfde lekkages gaat.

Daarnaast zou ik als koper ook hebben doorgevraagd over de lekkages. Waar zaten ze precies, hoe lang is het al aanwezig, en voor mij nog belangrijker: wat is er gedaan om het te verhelpen? Beetje tape is uiteraard een lapmiddel. Dan had de koper hier over door kunnen vragen bij de oplevering en dat is niet gebeurd.

En een serre heeft, evenals een jaren 30 woning, natuurlijk ook gewoon een bepaalde levensduur, met bijbehorende onderhoudskosten.

[ExtendedCaesar]

Harrie_ schreef op donderdag 28 maart 2019 @ 20:50:
[...]


Wij moeten hier op dit forum maar acteren op basis van de gegeven informatie. Er wordt duidelijk gesteld dat de lekkage is ontstaan op exact dezelfde plek als waar deze voorheen ook zat. Mag jij voor mij een kantonrechter aanwijzen die dat onder noemer toeval schuift, helemaal als naar voren komt dat de (schoon?)vader van TS zelf de lekkage met tape heeft proberen te verhelpen. Op dit laatste punt zou je nog kunnen opperen dat dit een indicatie voor koper zou moeten zijn om nader onderzoek te verrichten maar koper zal zich beroepen op het feit dat hij niet wist dat dit door een 'beunhaas' is gerepareerd. Koper mag er natuurlijk vanuit gaan wanneer hem wordt medegedeeld dat de lekkage is gerepareerd dat dit op deugdelijke wijze is gebeurd.

Nogmaals, heel lullig voor TS, maar de feiten zoals gegeven in dit topic spreken voor zich. Vaak zijn dit soort zaken niet bepaald zwart/wit en is het lastig te duiden bij welke partij de verantwoordelijkheid ligt. Dit lijkt me (nogmaals: op basis van de hier gegeven informatie) toch een vrij duidelijk verhaal. Het hoeft niet altijd moeilijk en twijfelachtig te zijn. En inderdaad, zeg nooit nooit, maar ik schat de 'winkansen' van TS zeer laag in.

Goed verhaal man. Ik zou bij sporen van zichtbare waterschade, hebben gevraagd naar een factuur van de reparatie, mocht dit nodig zijn in verband met eventuele garantie...

Dan was e.e.a vanzelf duidelijk geworden.

[TheGhostInc]

Harrie_ schreef op donderdag 28 maart 2019 @ 20:27:
Als later blijkt dat verkoper (al dan niet onbewust) heeft gelogen dan is hij in gebreke. Dát is hoe het werkt.

Ben je psycholoog/psychiater? Heb je @writser onderzocht? Want onbewust liegen noemen wij namelijk een vergissing, of onderdeel van een stoornis zoals 'pseudologia fantastica'. Aangezien we dat laatste wel kunnen uitsluiten en @writser aangeeft naar eer en geweten gehandeld te hebben is de insinuatie van liegen compleet onzinnig.

Of de mogelijke vergissing in de kwaliteit van de reparatie genoeg is om aansprakelijk te worden gesteld?

Sissors schreef op donderdag 28 maart 2019 @ 20:55:
Dan wordt toch lastig vol te houden dat het een fatsoenlijke reparatie is geweest.

Dus een nieuwe serre voor de koper?

De koper heeft mogelijk 'recht' op een reparatie die het probleem oplost. Dus een dakdekker voor een paar uur en done.
De koper probeert nu met houtrot, versleten rubbers en meer te komen... dat gaat nooit eronder vallen.

Harrie_ schreef op donderdag 28 maart 2019 @ 20:50:
'beunhaas'

Je hebt @writser praktisch een leugenaar genoemd, de schoonvader wordt nu al tot 'beunhaas' gedegradeerd.

Je mag van mij dit soort lasterlijke uitspraken gewoon weglaten. Als je bij een discussie dit soort argumenten gaat gebruiken, moet je nog eens goed nadenken of het wel een discussie is.

[Harrie_]

TheGhostInc schreef op donderdag 28 maart 2019 @ 21:29:
[...]
Ben je psycholoog/psychiater? Heb je @writser onderzocht? Want onbewust liegen noemen wij namelijk een vergissing, of onderdeel van een stoornis zoals 'pseudologia fantastica'. Aangezien we dat laatste wel kunnen uitsluiten en @writser aangeeft naar eer en geweten gehandeld te hebben is de insinuatie van liegen compleet onzinnig.

Of de mogelijke vergissing in de kwaliteit van de reparatie genoeg is om aansprakelijk te worden gesteld?
[...]
Je hebt @writser praktisch een leugenaar genoemd, de schoonvader wordt nu al tot 'beunhaas' gedegradeerd.

Kom op, niet zo flauw doen. Als ik zeg 'onbewust liegen' dan bedoel ik inderdaad een vergissing en ook de term 'beunhaas' zet ik bewust tussen aanhalingstekens.

TheGhostInc schreef op donderdag 28 maart 2019 @ 21:29:
[...]
Je mag van mij dit soort lasterlijke uitspraken gewoon weglaten. Als je bij een discussie dit soort argumenten gaat gebruiken, moet je nog eens goed nadenken of het wel een discussie is.

Ik discussieer vrij scherp inderdaad en dan mag je van mij ook scherp terugkomen, je moet wel een beetje tussen de regels door kunnen lezen en niet op iedere slak zout leggen. Of is het de bedoeling dat er in dit topic alleen maar mensen melden die zich bij TS scharen?

[ Voor 39% gewijzigd door Harrie_ op 28-03-2019 21:40 ]

[McGryphon]

Zeg, laten we beschaafd blijven tegen elkaar. Al dan niet expliciet elkaar diagnostiseren is dat niet.

[Sissors]

TheGhostInc schreef op donderdag 28 maart 2019 @ 21:29:
[...]

Dus een nieuwe serre voor de koper?

De koper heeft mogelijk 'recht' op een reparatie die het probleem oplost. Dus een dakdekker voor een paar uur en done.
De koper probeert nu met houtrot, versleten rubbers en meer te komen... dat gaat nooit eronder vallen.

En dat kan je kijken of je het kan gooien op onderzoeksplicht, gezien hij wist dat er lekkages waren geweest, en het alleen erover is gegaan of de lekkage is opgelost. Maar heel veel in dit topic gooien alles op onderzoeksplicht (en ik heb op Tweakers al wat idiote zaken gezien die mensen op onderzoeksplicht gooien), en dat is het simpelweg niet.

Divak schreef op donderdag 28 maart 2019 @ 20:59:
Tja, na 5 weken heeft het inmiddels al een paar keer goed geregend. En met de storm van die periode is het ook begrijpelijk dat houtje touwtje reparaties kunnen sneuvelen. Je kan inderdaad prima een fietsband plakken die daarna weer jaren goed is, maar ik heb ook wel eens mijn band geplakt om een dag later weer langs de kant van de weg te staan.

Als men wist dat het een zwak punt is, waarom hebben ze er dan zelf niet nog even een extra blik op geworpen?

Omdat ze navraag hebben gedaan bij de verkoper en die heeft ze verteld dat alles gerepareerd was. Dat is duidelijk onjuist gebleken.

[kabeltjekabel]

Angeloonie schreef op donderdag 28 maart 2019 @ 14:48:
[...]


In november vorig jaar is die tape geplakt. Het probleem was toen verholpen. Dus het was wel daadwerkelijk een oplossing, en tot die storm was er schijnbaar geen probleem. Aan de kant van de verkoper was het dus wel degelijk goed opgelost toen.

In welke mate is wat tape plakken dan het verhelpen van de lekkage? Het komt op mij meer over als een tijdelijke oplossing tot bijv. het vakantiegeld gestort is en de pegels er zijn om het degelijk op te lossen.

Als de afvoer in de keuken niet doorloopt maar je zegt dat "verholpen" te hebben terwijl je alleen de afvoer hebt losgetrokken zodat hij nu in de kruipruimte loost... net zoiets. Gaat een korte tijd prima...

[Anoniem: 1031525]

writser schreef op donderdag 28 maart 2019 @ 16:15:
[...]
In eerste instantie waren we zelfs van plan om uit coulance een bescheiden financiële bijdrage te leveren om maar van het gezeur af te zijn.

Maar nu de koper er met gestrekt been in gaat is dat geen optie meer denk ik . De enige relevante vraag nu is wie er nu juridisch gezien verantwoordelijk is voor verdere kosten.

Het ligt in jouw aard om coulant met deze situatie om te gaan. Dat is op zich mooi. Je laat iets van je emoties meewegen in een zakelijke beslissing en dat is te prijzen. Echter laat je je nu te veel leiden door de emoties die je voelt bij de hoge-poten-brief van de aankoopmakelaar. In dit soort situaties zou het altijd moeten gaan om de inhoud van zo'n brief en niet om de toon van de brief. Programma's als De Rijdende Rechter zitten vol met conflicten die niet meer gaan over de inhoud, maar over de toon. Juridisch (en dus zakelijk) gezien interesseert het niemand wat jij voelt bij de inhoud van de brief. Blijf gewoon dicht bij jezelf en wees dus coulant, ongeacht de toon van de brief van de aankoopmakelaar.

[Ivow85]

Sissors schreef op donderdag 28 maart 2019 @ 20:55:
[...]

Het is niet alleen op dezelfde plaats weer ontstaan, het is op 3 dezelfde plaatsen weer ontstaan. Dan wordt toch lastig vol te houden dat het een fatsoenlijke reparatie is geweest.

Maar het maakt voor koop-verkoop van een tweedehands product, waaronder een bestaande woning, niet zo veel uit hoe deugdelijk reparaties in het verleden zijn gedaan.

Het gaat om de eigenschappen die er zijn op moment van overdracht. Een momentopname dus, zonder enige garantie voor de toekomst. Er is door verkoper aangegeven dat er lekkage is geweest en dat er, op moment van overdracht, geen lekkage was. Daarmee heeft verkoper voldoende en hoogstwaarschijnlijk naar waarheid voldaan aan de informatieplicht. Immers, tussen moment van overdracht en de storm waarbij het zaakje weer is gaan lekken, zal de serre ongetwijfeld meerdere keren zijn blootgesteld aan hemelwater, zonder waarneembare lekkage. Door te stellen dat er geen lekkage was, heeft verkoper dus naar waarheid gehandeld.

Of de koper al dan niet voldoende aan zijn onderzoeksplicht heeft voldaan, is niet relevant wanneer het gebrek niet verborgen is en de verkoper aan de informatieplicht heeft voldaan. Verkoper is dan gevrijwaard van aansprakelijkheid.

[Yucon]

Anoniem: 1031525 schreef op vrijdag 29 maart 2019 @ 07:12:
[...]


Het ligt in jouw aard om coulant met deze situatie om te gaan. Dat is op zich mooi. Je laat iets van je emoties meewegen in een zakelijke beslissing en dat is te prijzen. Echter laat je je nu te veel leiden door de emoties die je voelt bij de hoge-poten-brief van de aankoopmakelaar. In dit soort situaties zou het altijd moeten gaan om de inhoud van zo'n brief en niet om de toon van de brief. Programma's als De Rijdende Rechter zitten vol met conflicten die niet meer gaan over de inhoud, maar over de toon. Juridisch (en dus zakelijk) gezien interesseert het niemand wat jij voelt bij de inhoud van de brief. Blijf gewoon dicht bij jezelf en wees dus coulant, ongeacht de toon van de brief van de aankoopmakelaar.

Wat is dat nu voor een advies De drijfveren die bij coulance spelen zijn wel degelijk emotioneel gedreven. Als die dus onder de stoel weggezaagd zijn blijft er weinig reden voor coulance meer over.

Sterker nog, misschien ligt het wel helemaal niet in de aard van TS om er coulant mee om te gaan maar juist om er een tikje emotioneel mee om te gaan.

[Anoniem: 1031525]

Yucon schreef op vrijdag 29 maart 2019 @ 08:50:
[...]

Wat is dat nu voor een advies De drijfveren die bij coulance spelen zijn wel degelijk emotioneel gedreven. Als die dus onder de stoel weggezaagd zijn blijft er weinig reden voor coulance meer over.

Sterker nog, misschien ligt het wel helemaal niet in de aard van TS om er coulant mee om te gaan maar juist om er een tikje emotioneel mee om te gaan.

Als je je dan door emoties laat drijven, leef je dan ook eens in in de situatie van de koper. Die krijgt te horen dat de lekkage verholpen is, maar dat blijkt niet zo te zijn. Dan snap ik die brief op hoge poten wel. Die brief komt bovendien van de aankoopmakelaar die verder geen emotioneel belang heeft. Die brief is dan gewoon een zakelijke tactiek. Daar mag je met emoties op reageren, maar juridisch gezien heb je hierdoor niet meer gelijk of ongelijk. Ga in de op de inhoud en niet op de toon. Mijn advies aan TS is om bij zichzelf te blijven en zich niet emotioneel van de ene naar de andere kant te laten drijven.

De aankoopmakelaar doet dit gewoon volgens het boekje: hij heeft een ingebrekestelling gestuurd met daarin een termijn om te reageren. Dit is zoals het hoort. Dan kun je daar wel boos om worden, maar je zult dit toch echt zakelijk/juridisch moeten aanpakken

[ Voor 10% gewijzigd door Anoniem: 1031525 op 29-03-2019 10:50 ]

[nare man]

Verkoper heeft een mededelingsplicht: die is nageleefd, doordat verkoper heeft aangegeven dat er lekkage was en dat die verholpen was. Dat was voor verkoper op dat moment ook zo: ook al was de reparatie provisorisch, er was op dat moment geen lekkage.

Koper heeft een onderzoeksplicht. Die is niet nageleefd, doordat koper kennelijk heeft besloten om - ondanks de mededeling van koper dat er lekkage was geweest - geen bouwkundig onderzoek te doen.

Dat verkoper heeft aangegeven dat de lekkage verholpen was, maakt dat niet anders. Het gaat erom dat bij de koper bekend was er lekkage was en dat koper vervolgens niet heeft dóórgevraagd. Koper had naar aanleiding van de melding van de lekkage moeten vragen hoe die lekkage was verholpen, had daar bouwkundig onderzoek naar moeten laten doen, had documentatie/garantierbewijzen van de reparatie moeten opvragen e.d.

Dat heeft koper allemaal niet gedaan. Koper heeft de (vooroorlogse!) woning gekocht inclusief alle zichtbare en onzichtbare gebreken en verkoper heeft zijn mededelingsplicht nageleefd. Ik zou dus verder geen tijd steken in deze kwestie, anders dan een keurig, zakelijk bericht waarin je toelicht dat je geen grond ziet voor aansprakelijkheid.

Dan zie je wel wat er verder gebeurt.

[Nyarlathotep]

En omdat de koper zegt dat de verkoper in zijn plicht heeft verzaakt door niets te melden over de lekkage (wat dus niet waar is), zou ik elke vorm van coulance opzij schuiven.

Jij hebt aan je plichten voldaan. De koper is zelf akkoord gegaan met koop in de huidige staat waarin de woning verkeert, zónder een gedegen eigen onderzoek.

Je staat sterk
Gewoon zo min mogelijk tijd in steken en verder gaan.

[writser]

Nog wat extra informatie: koper heeft lekkage geconstateerd en daarvan foto's gemaakt op 10 maart 2019, een dag met hevige regenval en de dag waarop de eerste storm in Nederland is gemeten door het KNMI sinds januari 2018. Het is dus niet zo dat de boel bij het eerste het beste buitje is gaan lekken.

Ik heb een conceptbrief opgesteld, wellicht deel ik die t.z.t. nog in dit topic.

[FirePuma142]

writser schreef op zaterdag 30 maart 2019 @ 12:27:
Nog wat extra informatie: koper heeft lekkage geconstateerd en daarvan foto's gemaakt op 10 maart 2019, een dag met hevige regenval en de dag waarop de eerste storm in Nederland is gemeten door het KNMI sinds januari 2018. Het is dus niet zo dat de boel bij het eerste het beste buitje is gaan lekken.

Ik heb een conceptbrief opgesteld, wellicht deel ik die t.z.t. nog in dit topic.

Ik zou de raad van @nare man opvolgen, hij weet waar hij het over heeft als advocaat, en het bij dat zakelijk bericht houden.

[Sport_Life]

nare man schreef op vrijdag 29 maart 2019 @ 11:40:
Verkoper heeft een mededelingsplicht: die is nageleefd, doordat verkoper heeft aangegeven dat er lekkage was en dat die verholpen was. Dat was voor verkoper op dat moment ook zo: ook al was de reparatie provisorisch, er was op dat moment geen lekkage.

Koper heeft een onderzoeksplicht. Die is niet nageleefd, doordat koper kennelijk heeft besloten om - ondanks de mededeling van koper dat er lekkage was geweest - geen bouwkundig onderzoek te doen.

Dat verkoper heeft aangegeven dat de lekkage verholpen was, maakt dat niet anders. Het gaat erom dat bij de koper bekend was er lekkage was en dat koper vervolgens niet heeft dóórgevraagd. Koper had naar aanleiding van de melding van de lekkage moeten vragen hoe die lekkage was verholpen, had daar bouwkundig onderzoek naar moeten laten doen, had documentatie/garantierbewijzen van de reparatie moeten opvragen e.d.

Dat heeft koper allemaal niet gedaan. Koper heeft de (vooroorlogse!) woning gekocht inclusief alle zichtbare en onzichtbare gebreken en verkoper heeft zijn mededelingsplicht nageleefd. Ik zou dus verder geen tijd steken in deze kwestie, anders dan een keurig, zakelijk bericht waarin je toelicht dat je geen grond ziet voor aansprakelijkheid.

Dan zie je wel wat er verder gebeurt.

En als de rollen waren omgedraaid? Dus TS kocht een woning welke lekkage gaf welke na wat achteraf blijkt onvakkundig is verholpen? Met een stuk tape...

Ik vraag me af in hoeverre jouw bericht objectief is. Maakt voor TS niet uit, natuurlijk

Ik zou me als koper in een dergelijke situatie bedonderd voelen en me niet laten afschepen met een briefje die aansprakelijkheid afwijst. Derhalve vraag ik me af of zo'n kort bericht zonder enige argumentatie nut heeft.

Ik twijfel niet aan je kennis en goede bedoelingen richting TS hoor

[ Voor 11% gewijzigd door Sport_Life op 30-03-2019 12:48 ]

[Batavia]

writser schreef op zaterdag 30 maart 2019 @ 12:27:
Nog wat extra informatie: koper heeft lekkage geconstateerd en daarvan foto's gemaakt op 10 maart 2019, een dag met hevige regenval en de dag waarop de eerste storm in Nederland is gemeten door het KNMI sinds januari 2018. Het is dus niet zo dat de boel bij het eerste het beste buitje is gaan lekken.

Ik heb een conceptbrief opgesteld, wellicht deel ik die t.z.t. nog in dit topic.

Ik denk dat dit gewoon pech is voor jouw. Dat het niet bij het eerste buitje is gaan lekken maakt niet uit. Het hoort niet te lekken, ook niet bij harde buiten.

[Anoniem: 39993]

Ik lees iets over een VvE. Ik roep maar even wat hoor, maar is de VvE niet gewoon verantwoordelijk voor het onderhoud aan dit soort dingen? Of is hier de bewoner van het bovenste appartement gewoon de Sjaak als er daar iets met het dak is? En zit de bewoner van het middelste appartement gebakken, omdat die zowel geen last heeft van een dak als van contact met de bodem?

Ik zou me als verkoper van een appartementsrecht (want dat heb je feitelijk verkocht) pas zorgen gaan maken over lekkende daken als in de splitsingsakte duidelijk staat beschreven dat jij als appartementseigenaar zelf verantwoordelijk bent voor het onderhoud aan dit specifieke dak. Volgens mij zijn dit soort dingen normaal gesproken toch echt een gedeelde verantwoordelijkheid van de VvE.

Ik heb ook een tijd in een appartement gewoond. Ik woonde niet op de bovenste verdieping, maar moest toch echt gewoon meebetalen aan het onderhoud en de vervanging van daken over het hele complex.

[nare man]

Sport_Life schreef op zaterdag 30 maart 2019 @ 12:39:
[...]

En als de rollen waren omgedraaid? Dus TS kocht een woning welke lekkage gaf welke na wat achteraf blijkt onvakkundig is verholpen? Met een stuk tape...

Ik vraag me af in hoeverre jouw bericht objectief is. Maakt voor TS niet uit, natuurlijk

Ik zou me als koper in een dergelijke situatie bedonderd voelen en me niet laten afschepen met een briefje die aansprakelijkheid afwijst. Derhalve vraag ik me af of zo'n kort bericht zonder enige argumentatie nut heeft.

Ik twijfel niet aan je kennis en goede bedoelingen richting TS hoor

Er zitten altijd twee kanten aan een verhaal en in discussies van onderzoeksplicht VS mededelingsplicht is er vaak geen 'objectieve waarheid'. Ook verschillende rechters kunnen er verschillend over denken.

Maar goed ook, want anders hadden advocaten en rechters geen werk meer.

[writser]

Voor de liefhebbers een update.

Na het openen van dit topic hebben we koper een min-of-meer standaardbrief van de rechtsbijstand gestuurd, in de trant van wat nare man suggereerde: "vervelend, maar wij zijn niet aansprakelijk". Enkele weken later ontvingen we een aangetekende brief van de aankoopmakelaar. Wat enigzins vreemd is, want de aankoopmakelaar is geen relevante partij in dit geschil. Onze verkoopmakelaar vermoedde dat de koper de brief had opgesteld en er bij zijn makelaar op had aangedrongen dat deze via hen verstuurd moest worden om de zaak wat meer cachet te geven. Het was duidelijk dat de brief niet door een makelaar / advocaat geschreven was want er stonden een paar vreemde foutjes in.

In elk geval was de strekking van de brief nog steeds hetzelfde, deze keer gestaafd met cijfers. De koper had voor 400 euro een taxatie laten maken van de schade. Renovatie van de serre zou 8000 euro gaan kosten (het taxatierapport was bijgevoegd). Koper eiste dat beide bedragen binnen een paar week vergoed zouden worden en/of dat wij de serre zouden repareren, anders zouden gerechtelijke stappen ondernomen worden.

Deze keer hebben we zelf niks teruggeschreven maar werd de zaak opgepakt door een advocaat van de rechtsbijstand. Die heeft een soortgelijke brief verstuurd als wij al hadden gedaan, alleen wat langer en op mooi briefpapier van een advocatenkantoor.

Vandaag ontvingen wij weer een aangetekende brief van de koper. Hij is bij een advocaat geweest maar hij ziet af van verdere juridische stappen. Want hij moet zelf sowieso 50% van de reparatiekosten vergoeden omdat het geen nieuw dak is, hij moet de advocaat betalen (gelukje denk ik; als hij rechtsbijstand had gehad was hij vast wel een zaak begonnen) en hij moet de zaak uberhaupt winnen.

Vervolgens krijgt mijn vriendin in de brief nog een lading stront over haar heen . Afgezien van de lekkage in de serre kraken de vloeren, loopt de tuin onder bij regen, is de schuur verrot, de vloer niet degelijk geisoleerd, de afzuiging in de douche niet in orde, kwam er nog te lang post van ons op ons oude adres, etc. Het was 'geen fijne koop van een woning' en mijn vriendin heeft 'onbehoorlijk en leugenachtig' gehandeld. De brief eindigt met 'ik verwacht geen reactie op deze brief'.

We zijn natuurlijk vooral tevreden met deze uitkomst. Het conflict lijkt over te zijn en gaat ons geen geld kosten. Anderzijds, we zijn maar een paar honderd meter verderop gaan wonen en hadden graag gezien dat de koper iets tevredener zou zijn. Wij hadden ook wel een beetje begrip voor de koper, we zijn in eerste instantie meteen langs geweest om aan te sturen op een onderlinge oplossing en we hadden allang een bedrag (geen 8000 euro ... ) gereserveerd voor een eventuele schikking / bijdrage. Maar na het ontvangen van bovenstaande brief laten we dat natuurlijk zitten.

Ook al hadden we geen kwaad in de zin, tijdens de verkoop hadden we wellicht duidelijker moeten zijn over de lekkagegeschiedenis in de serre. Maar als je een huis koopt, doe dan alsjeblieft een bouwkundige keuring om gezeur zoals dit te voorkomen. En mochten er problemen zijn, ga er dan niet meteen met gestrekt been in. Misschien werkt dat bij anderen wel maar bij ons viel dat in elk geval helemaal verkeerd. Als koper zich iets flexibeler had opgesteld hadden we allang geschikt en waren beide partijen tevredener geweest dan nu. Doe in elk geval geen taxatie a 400 euro en probeer die meteen op ons te verhalen voor je om de tafel hebt gezeten en/of een bemiddelaar hebt proberen in te schakelen.

[ Voor 3% gewijzigd door writser op 07-06-2019 20:54 ]

[sypie]

N1ckk schreef op donderdag 28 maart 2019 @ 15:35:
…en dan denk ik meteen als je nu ja zegt, dan is het volgende week de CV ketel die niet snel genoeg warm wordt en de week erop de vloer die piept.

writser schreef op vrijdag 7 juni 2019 @ 20:26:
Afgezien van de lekkage in de serre kraken de vloeren, loopt de tuin onder bij regen, is de schuur verrot, de vloer niet degelijk geisoleerd, de afzuiging in de douche niet in orde, kwam er nog te lang post van ons op ons oude adres, etc.

Het was al voorspeld.

Jammer dat het zo moet aflopen. Zulke mensen moet je niet te lang bij stil staan. En je post? Hopelijk stuurt de beste man de boel retour zonder morren.

[writser]

sypie schreef op vrijdag 7 juni 2019 @ 20:41:
Het was al voorspeld.

Hah, dat zie ik nu pas. Maar de vloer piepte niet, hij kraakte .

Jammer dat het zo moet aflopen. Zulke mensen moet je niet te lang bij stil staan. En je post? Hopelijk stuurt de beste man de boel retour zonder morren.

Het huis was van mijn vriendin. De post handel ik met hem af en dat gaat verder heel netjes.

[ Voor 9% gewijzigd door writser op 07-06-2019 20:44 ]