Toegang tot het dak + dakterras

[Henkrijnberg]

Hallo,

Ik zou graag een beroep willen doen op jullie ervaring

Situatie schets.

Ik woon op de bovenste verdieping van een jaren 30 appartementen complex in Groningen.
65m2 met een smal balkon. Bij mij in de straat hebben soortgelijke bovenwoningen een dakterras. Elke vierkante meter buitenruimte is in de stad natuurlijk prettig, dus ik ben mij aan het oriënteren op de mogelijkheden.
Het betreft eigenlijk meer een investering dan dat ik hier zelf heel veel plezier aan ga beleven. Ik en mijn vriendin denken hier namelijk nog 1 a 2 jaar te wonen. Dit betekend dat het verkoop technisch de investering waard moet zijn. Kortom prijs is doorslaggevend.

Toegang tot het dak.
Het dak is afgewerkt met bituum en grind. (verder niet geïsoleerd).
Ik wil via de woonkamer met een dakluik incl. schaartrap het dak op. Voorbeeld https://www.gyzs.nl/gorte...-tot-maximaal-3000mm.html

Heeft iemand hier ervaring mee? Ik ben een beetje huiverig voor lekkage en warmte verlies. Iemand suggesties voor een betrouwbare partij het liefst regio Grun? En wat mag zo’n montage kosten?

Het aanleggen van dakterras
Dit is een klus wat ik voor een deel zelf zou willen doen.

• Hoeveel kan zo’n dak normaliter eigenlijk hebben? Het is niet dat ik daar een feest ga organiseren, maar hoe bepaal je de max belasting? Een expert inschakeling is het logische antwoord, maar iets van een indicatie zou fijn zijn.
• De partij die het dakluik plaats vragen om ook het volgende te doen. In verband met met gewicht een deel (ter grote van dakterras) grind afvoeren en ter bescherming extra laag bituum. Klopt mijn redenering? Wat mag dit kosten?

Het daadwerkelijke dakterras wil ik zelf maken.

Alvast bedankt voor het meedenken? Alle suggesties zijn welkom.

Groeten Henk

[Señor Sjon]

Als het een appartement is, is het dak in de regel gemeenschappelijk gebied. Je zal dus toestemming van de VvE moeten hebben om je dit toe te gaan eigenen. Dan nog wordt je dan vaak verantwoordelijk voor elke mogelijke lekkage op jouw deel en die van je onderburen. Aangezien je nog maar 1-2 jaar daar woont, ben je al verhuisd voordat je alle hoepels doorgelopen bent.

Een huidig dak is berekend op 100kg/m2 variabele belasting. Sneeuw, water, winddruk, dakdekker, etc het komt allemaal op die waarde uit. Puntje is wel, jouw dak is al bijna een eeuw oud. Ik zou mijn hand er niet voor in het vuur steken. Overigens link je de schaartrap (vlizotrap), maar je hebt ook nog een dakluik zelf nodig a 1.500-2.000 euro ex montage. Zie ook: https://www.verbouwkosten.com/dakluik/

[ Voor 35% gewijzigd door Señor Sjon op 25-03-2019 16:30 ]

[TheBorg]

Als je problemen verwacht met de belasting zou je moeten kijken wat de afmetingen zijn van de balken onder het dak. Bij veel oude huizen is dat vergelijkbaar met een normale verdiepingsvloer. Misschien dat alleen de afstand tussen de balken wat groter is maar het is in de regel meer dan genoeg voor een terras.

Dubbele bitumen heeft geen zin. Bitumen is niet geschikt om een stoel of tafel op te zetten. Je zal een vlonder moeten maken of iets als balkontegels leggen. Maak je een vlonder dan leg je eerst balken kruislings op de dakbalken. Het gewicht wordt dan goed verdeelt.

[JukeboxBill]

Zonder informatie over de dakconstructie: balkafmetingen, h.o.h. afstanden en overspanning kan niemand met zekerheid zeggen, wat het dak kan dragen.
Ga er maar van uit dat de constructie veiligheidshalve niet meer kan hebben dan het eigen gewicht en wat er nu op ligt plus een beetje sneeuwbelasting.

[tweakduke]

TheBorg schreef op maandag 25 maart 2019 @ 16:32:
Als je problemen verwacht met de belasting zou je moeten kijken wat de afmetingen zijn van de balken onder het dak. Bij veel oude huizen is dat vergelijkbaar met een normale verdiepingsvloer. Misschien dat alleen de afstand tussen de balken wat groter is maar het is in de regel meer dan genoeg voor een terras.

Dubbele bitumen heeft geen zin. Bitumen is niet geschikt om een stoel of tafel op te zetten. Je zal een vlonder moeten maken of iets als balkontegels leggen. Maak je een vlonder dan leg je eerst balken kruislings op de dakbalken. Het gewicht wordt dan goed verdeelt.

De nieuwe laag bitumen is meer een goed advies. Als grind wordt afgevoerd is het beter om te overlagen. Als er daarna tegels op komen is het zonde als je lekkage daarna krijgt.

[.Maarten]

Kun je geen trap maken vanaf het balkon? Dat lijkt mij makkelijker en goedkoper.

[Bastien]

Begin maar eens met het voorleggen van een uitgewerkt plan aan het bestuur van de VvE. Daar zal het denk ik al stranden, men zal het risico niet willen nemen (paar jaar geleden toen ik voorzitter was van een VvE om dezelfde reden afgewezen), laat staan het werk wat de VvE er zelf mee heeft. Al kun je een verzoek indienen om het te bespreken in de ALV, maar dan zie ik het meer op algemeen gebruik uitdraaien als het toegestaan wordt.

Verkijk je ook niet op de kosten: o.a. dak geschikt maken voor continue belasten, hekwerk voor de veiligheid, toegang creëren en ik vraag mij ook af of zoiets zomaar mag zonder vergunning.

[ Voor 18% gewijzigd door Bastien op 25-03-2019 16:57 ]

[CrazyOne]

Henkrijnberg schreef op maandag 25 maart 2019 @ 16:19:

Het dak is afgewerkt met bituum en grind. (verder niet geïsoleerd).
Ik ben een beetje huiverig voor lekkage en warmte verlies.

Dan zou ik mij om warmteverlies niet druk maken. Maar onder het kader van doorverkopen, ga dat dak isoleren, een investering die je er makkelijk uit krijgt! Ook als je wel besluit om door te gaan met je plan (en je dak open laten maken door een aannemer, een luik zelf plaatsen lijkt me niet aan te raden) en het plafond moet eruit om het gat te maken, meteen daarna isoleren.

[Breezers]

Een plat dak is geen vloer en heeft ook die bestemming niet. Alvorens dat dak als vloer te gebruiken dien je volgens mij een constructeur een draagkrachtberekening te laten maken en de onderliggende balklaag al dan niet te verstevigen. Ook kunnen er nog bepalingen zijn met betrekking tot vluchtwegen en degelijke afscheidingen om vallen tegen te gaan.

Met simpelweg een gat + trap te maken heb je nog geen terras dat je ook zodanig kan/mag verkopen. Het is dan een “toegangsluik” en opgang naar het dak maar geen terras.

[Henkrijnberg]

Iedereen bedankt voor jullie reacties. Een offerte opvragen bij een dakdekker it is.

In aller eerlijkheid denk (en hoop) ik dat een omgevingsvergunning en akkoord van de VVE geen problemen zullen opleveren

Omgevingsvergunning, in mijn straat heeft de helft zo’n dakterras
VVE, we zitten met 3 appartementen in een slapende VVE. We kunnen goed met elkaar en duidelijke afspraken over eventuele vervolgschade na aanleg terras gaan logischerwijs gemaakt worden.

@.Maarten, daar zat ik zelf ook al aan te denken. Mijn overburen hebben dit gedaan door middel van een schuine trap langs de gevel. Persoonlijk heb ik hier wel mijn vraagtekens bij gezien de trap langs de ramen loopt. Daarnaast heb ik niks meer aan mijn openslaande deuren.

Dit brengt mij tot optie 2.
I.p.v. een schuine trap een ladder met valkooi. Niet voor oma, maar voor een jong stel prima te doen.
https://www.btshop.nl/nl/gevelladder-met-kooi/p-G1013000074
Wat denken jullie?

Mocht dit niks worden kan ik natuurlijk ook nog de vergunning regelen en zet ik het huis op Funda incl. idee/impressie. Toch draai ik mijn hand niet om voor zulke projectjes, altijd leuk en leerzaam.

groet Henk

[twain4me]

Je moet eerst toestemming hebben van de vve, daarbij kan de vve eisen dat alle lekkages rondom bevestigingspunten en dak doorbraken voor jouw rekening zijn (of voor rekening van de volgende koper)
soms ook het gehele dakvlak onder het dakterras. Daarna moet je een omgevingsvergunning aanvragen.
Hierin moet je de bevestigings wijze van het hekwerk aanleveren en de berekening van de balklaag
en indien van toepassing de raveelbalk. Daarnaast tekeningen die de plaatsing en het uitelijk van het hek aangeven (vaak mag je niet binnen een bepaalde afstand van de rand een hekwerk plaatsen.) in het bestemmingsplan en of de welstands nota staat dingen aangegeven.

Je bent waarschijnlijk 3 maanden bezig om toestemming te krijgen, maar het kan ook zo zijn dat je de hele zomer gaat missen, je moet je dus afvragen of je het dan nog wel wil.

De vraag of het de investering waard is? In rotterdam doen we dit eigenlijk standaard met renovaties, wordt alles uitbesteed en nog is er een flinke waarde vermeerdering mits je kan kiezen voor een vaste trap.
Via een vlisotrap of schaartrap verkoopt het vooral makkelijker (was in de crisis handig) en is de waarde vermeerdering niet zo heel duidelijk (kosten zijn immers ook flink) dat kan je per geval beter aan een plaatselijke makelaar vragen.

[Ivow85]

Waarom een offerte opvragen bij een dakdekker? Dan ga je een vakman werk bezorgen terwijl er je nog helemaal niks weet over de toestemming.

Wanneer soortgelijke woningen in de straat al een dakterras hebben, zul je voor een vergelijkbaar dakterras van de gemeente wel toestemming krijgen, mits je voldoet aan de geldende eisen voor hekwerk, draagkracht van de vloer etc.

Maar allereerst zul je dit binnen de VvE moeten bespreken. Staan je medebewoners hier voor open en zo ja, onder welke voorwaarden? Dakonderhoud onder het terras voortaan voor rekening van jouw appartement? Of verhoging van de maandelijkse bijdrage op basis van de extra buitenruimte? Of misschien is het wel mogelijk om een toegang te maken vanuit het trappenhuis en wil men er van daar uit een dakterras voor gezamenlijk gebruik van maken?

Maak een schets en leg je plan voor op de VvE vergadering. Doe er aanzicht-fotos bij van de vergelijkbare terrassen. Zeg toe dat je een constructieberekening zal laten maken zodra de VvE akkoord gaat. En hoe staat de VvE tegenover jouw voornemen om (een deel van) het werk zelf uit te voeren? Dat kan best een dingetje zijn. Waarschijnlijk wil de VvE dat alles goed en deugdelijk wordt uitgevoerd. En wil men ergens op terug kunnen vallen als het achteraf toch niet helemaal in orde blijkt (garantie). Ergo: je wordt dan gedwongen door de VvE om het werk uit te besteden.