VvE grootschalig onderhoud: reservefonds en gelijktijdigheid

[Freakertje]

Onze VvE is bestaat uit 3 appartementen in een pand uit de jaren '30, dat is opgesplitst aan het begin van de jaren '80, is tot 6 jaar geleden slapend geweest en heeft derhalve nog een beperkt reservefonds opgebouwd. In de periode van de jaren '80 tot begin '10 hebben de eigenaren zelf hun onderhoud geregeld, waardoor het onderhoud per appartement uit elkaar is gaan lopen. Uiteraard geeft dat nu uitdagingen... In deze casus neem ik een specifiek voorbeeld van kozijnen, uiteraard kan dit van alles zijn.

Appartement 1 heeft overal nog houten kozijnen en enkel glas. Stoken voor de buren zeg maar. Deze zijn door niet zo goed onderhoud ook aan vervanging toe. Hierin zitten nu ook nieuwe bewoners die ze daadwerkelijk vervangen willen hebben.
Appartementen 2 en 3 zijn voorzien van kunststof kozijnen met dubbel glas uit de jaren '80. Economisch lopen deze dus ook tegen hun einde, technisch zijn er soms wat kleine gebreken maar de ramen zijn nog niet lek en de kozijnen lijken nog wel een flink aantal jaren mee te kunnen gaan.

Nu dus het probleem: normaal gesproken vervang je als VvE overal tegelijk alle kozijnen. Althans, dat lijkt mij om gezeur te voorkomen van 'zij wel en wij niet en dat is oneerlijk'. Maar nu zitten we met de uitdaging dat 2 en 3 dus nog niet willen vervangen en 1 dus wel. Begrip is er wel dat 1 vervangen moet worden om de stookkosten terug te dringen en de kozijnen in feite afgeschreven zijn.

Hoe ga je hier qua reservefonds mee om?
Edit: sommigen geven aan dat kozijnen voor de appartementseigenaren zelf zijn, de splitsingakte en reglement van splitsing is daar heel duidelijk over: deze zijn voor de VvE. Uiteraard kan een VvE beslissen daar vanaf te wijken.

1) Reservefonds betaald volledige kosten. Bewoners 2 en 3 boos, omdat 1 direct van nieuwe kozijnen kan genieten, zonder daar een cent voor te hebben ingelegd (nieuwe bewoners) en het reservefonds nu leeg is.

2) Reservefonds betaald naar rato van inleg van dat appartement (inclusief vorige bewoners). 1 boos, want kozijnen vallen onder de VvE. Dit is dus geen optie meer, zoals hieronder helder wordt. Kosten vervangen is voor VvE, tenzij bewoner vrijwillige donatie doet.

3) Reservefonds betaald nu nog niks, 1 wist wat ze kochten en moeten wachten tot de andere kozijnen ook aan vervanging toe zijn. 1 wordt nu benadeeld met onnodig hoge stookkosten.

4) Reservefonds gaat een lening aan en vervangt alle kozijnen, ondanks dat het voor een 2 en 3 wellicht nog helemaal niet hoeft. Iedereen boos, want maandlasten schieten omhoog om de lening terug te betalen.

Uiteraard zet bovenstaande de toon voor zaken in de toekomst. Je ziet de bui al hangen met het verbod op asbest, gasloze woning en verduurzamingen. Ook geeft de gemaakte keuze al dan niet complicaties voor de jaarrekening. Die is nu nog simpel: alles in één pot.

Eén van de eigenaren heeft al een voorkeur laten weten dat die slechts 1/3e wil laten bijdragen uit het reservefonds (optie 2 dus). In feite wordt er hier dus geopteerd om zaken die specifiek aan een appartement toebehoren, zoals kozijnen of balkon, toe te schrijven aan de bijdrage van die appartement eigenaar. Ik snap dat wel, maar zet hele grote vraagtekens of dat wel stand kan houden: de kozijnen vallen immers onder de VvE.

Alles bij elkaar denk ik dat alle kozijnen overal vervangen het makkelijkste is, qua scheve gezichten en boekhoudkundig. Maar ja, die geldboom he?
Daarom denk ik zelf dat in deze situatie de meeste galante oplossing is om 1 volledige te vergoeden en de boekhouding (MJOP, jaarrekening) complexer te maken door voorzieningposten op te stellen per appartementsonderdeel. Dus bijvoorbeeld: Kozijnen 1 voorkant, vervangen 2019, te vervangen in 2050 (voorbeeld). Kozijnen 2 voorkant, vervangen 2025, te vervangen in 2056. Etc. etc. en daar steeds een vast bedrag voor te sparen.

Dan denk je dat je er bent, maar.... hoe houdt je het nu eerlijk voor iedereen, zodat 1 niet Ferrari kozijnen met driedubbelglas erin krijgen en 3 slechts een Fiat zoeken met enkel glas? Dan gaan we daar weer gedoe over krijgen... Doordat je niet gelijktijdig vervangt, gaan de prijzen ook uit elkaar lopen (inflatie, andere leverancier, overbezette aannemers/werklieden en dus hogere prijzen, etc. etc.) Mijn ervaring is ook dat aannemers niet erg genegen zijn om een offerte uit te brengen voor die Ferrari, maar hey, de VvE wil hoogstens voor de middenklasser betalen, dus wil je ook even daarvoor een offerte uitbrengen, zodat het verschil door de appartementseigenaar bijgelapt kan worden? Moet je zo'n constructie als VvE überhaupt toestaan?
En ALS je daar al een afspraak over kan maken wat de norm wordt, dan loop je het risico dat de norm later door voortschrijdend inzicht (klimaatakkoord gevolgen) verhoogd moet worden (bijvoorbeeld: roosters nodig i.v.m. mechanische ventilatie, toch dat driedubbele glas nodig vanwege warmtepomp, etc. etc). Hoe houd je het dan nog eerlijk voor iedereen?

Zoals jullie zien, een hoop vragen waar ik mijn hoofd over loop te breken. Ik denk dat ik mijn mening wel bepaald heb (en dat schemert al wel door in het verhaal), maar wellicht zijn er medetweakers die hier ook ervaringen mee hebben en nog dingen kunnen aanraden en/of ontraden. In afwachting van jullie inzichten, waar hopelijk meer Tweakers ook hun voordeel mee kunnen doen.

===
Samenvatting tot op heden (09-03-2019 14:15)
Kosten vervangen kozijnen is voor VvE, conform splitsingsakte.
Discussie moet meer zijn: is vervanging nu al echt nodig? Daar gaat in dit topic geen definitief antwoord op komen Appartement 1 wist wat ze kochten, als ze besluiten het toch te vervangen zonder akkoord VvE is dat op eigen (extra) kosten.
Keuze zal worden: uitstellen, alleen nodige kozijnen vervangen (met als gevolg extra boekhouding in MJOP en jaarverslag) of alles vervangen met extra (onnodige?) kosten en een tekort dat opgevangen moet worden.

[ Voor 8% gewijzigd door Freakertje op 09-03-2019 14:20 ]

[Anoniem: 93986]

Ga eerst eens met zijn drieën om de tafel zitten om de zaak te bespreken en er zo achter te komen hoe men erin staat en hoe met het een en ander ziet voor de toekomst.

[.Maarten]

Ik zou zeggen 3. Je moet weer naar een situatie dat alles gelijk is en dat kun je oplossen door of alles nu te vervangen of te wachten tot alles aan vervanging toe is. Leuk dat de nieuwe bewoners het vervangen willen hebben maar zolang die kozijnen het nog een paar jaar kunnen overleven tot de kunststof kozijnen ook aan vervanging toe zijn zou ik als VVE het nog niet willen laten vervangen. Je kunt ze natuurlijk tegemoet komen door de kunststofkozijnen iets sneller af te schrijven of een hogere bijdrage te vragen aan die gene met enkel glas om het te versnellen (Als je dit brengt dat ze dit er snel weer uit hebben met de vermindering van stookkosten heb je best een goed punt).

Heeft ieder appartement een eigen meter voor de stookkosten? Zo ja dan zou ik helemaal zeggen van jammer dan. Stookkosten zijn dan voor eigen rekening en een reductie daarvan is alleen leuk voor de bewoner.

[Jeroenneman]

Aan de ene kant zeg ik: laat die maandlasten maar stijgen. Als je als VVE niet eens bij 1 appartement de kozijnen kunt vervangen, zonder niks meer over te hebben, dan wordt er gewoon te weinig ingelegd.

Aan de andere kant: de VVE zie ik meer voor de gemeenschappelijke zaken. Dingen die iedere bewoner raken. De kozijnen en ramen in je eigen appartement, dan moet je zelf oplossen.

Bij taken van een VVE denk ik meer aan het oplossen van een lekkage tussen appartementen, onderhoud aan het dak, schoonmaak van de hal/trap.

Als jij onderhoud wil aan iets wat specifiek in jouw appartement zich bevindt, dan kun je dat zelf opknappen.

[Grvy]

Als ik het goed lees; gaat het dus om de kozijnen die bij een appartement horen? Ik begrijp dan niet zo goed waarom dit voor de VvE is..

Volgens mij is de VvE alleen voor de gemeenschappelijke ruimtes en moet men hun eigen appartement (ramen etc) zelf voorzien als ze dat willen.

[_pix]

Ik denk dat het belangrijk is om te weten of er bij de splitsing in de jaren 80 iets op papier gezet is hieromtrent. Ook als de VvE slapend is geweest (zoals voorheen heel veel VvE's), kunnen er reglementen zijn.

Voor mijn appartement (onderdeel van een gebouw met 6 woningen en 2 winkels) gold het volgende: in de jaren vijftig gebouwd en een splitsingsreglement opgesteld. Alle zaken die met de opstal te maken hebben (zoals kozijnen, maar ook leidingwerk (!), dak, schilderwerk etc) valt onder de gezamenlijke kosten. De VvE heeft tussen 1952 en 2008 oid vele jaren op non-actief gestaan, verschillende bewoners hebben zelfstandig enkel glas en houten kozijnen vervangen voor modern spul, maar niet álle bewoners hebben dat gedaan. Sinds een paar jaar zijn we actief met de VvE en omdat in de 60+ jaar oude reglementen staat dat we nu eenmaal gezamenlijk verantwoordelijk zijn voor bepaalde zaken, worden de laatste paar houten kozijnen nu vanuit de gezamenlijke pot vervangen. Pech voor de mensen die dat zelfstandig gedaan hebben, de redenatie is bij ons 'dat had je destijds met de (slapende) VvE moeten bespreken oid' en daar zijn ze op eigen initiatief aan voorbij gegaan.

Heel vervelend natuurlijk voor de betreffende buren (waaronder ikzelf ), maar je moet íets. Bij ons konden we ons vasthouden aan eerdere documentatie, daar komt de keuze vandaan. Overigens onder begeleiding van een professioneel VvE-administratiebureau, die ons met dit soort zaken ondersteunt. Kan dat wel aanraden mocht je bezig gaan met het professionaliseren van je VvE.

Weet niet of je er iets aan hebt - ws alleen als er bij splitsing wat op papier gezet is

[Anoniem: 93986]

@Jeroenneman @Grvy


Als VvE ben je verantwoordelijk voor het totale onderhoud. Dus ook kozijnen en glaswerk. Daar kun je wat van vinden natuurlijk maar zo werkt het nu eenmaal niet.

Het kan natuurlijk zo zijn dat er gezamelijk ooit iets anders is afgesproken en vastgelegd (!).

[Freakertje]

Ik zie een aantal reacties m.b.t. dat de kozijnen voor de appartementseigenaren zelf zijn.
De splitsingsacte (model '72, versie '73) is daar echter heel duidelijk in: kozijnen zijn voor de VvE. Ik zal dit ook nog even in de openingspost vermelden.
Uiteraard kun je als VvE wel beslissen hier vanaf te wijken.

Reglement van Splitsing van Eigendom
Artikel 2
Tot de gemeenschappelijk delen worden onder meer gerekend:
a. funderingen, dragende muren en kolommen, het geraamte van het gebouw met de ondergrond, het ruwe metselwerk, alsmede de vloeren, de buitengevels, waaronder begrepen raamkozijnen, deuren, balkon-constructies, borstweringen, galerijen, terrassen en gangen, de daken, schoorstenen en ventilatiekanalen, de traphuizen en hellingsbanen, alsmede het hek- en traliewerk.
b. technische installaties met de daarbij behorende leidingen, met na-me voor centrale verwarming (met uitzondering van de radiatoren en radiatorkranen in de privé gedeelten), voor luchtbehandeling, vuilafvoer, afvoer van hemelwater met de riolering, gas, water en verdere hydrofoor, de elektriciteit- en telefoonleidingen, de gemeenschappelijke antenne, de bliksembeveiliging, de liften, de alarminstallatie en de systemen voor oproep en deuropeners.

En om het makkelijk te maken, staan er in de splitsingsakte nog weer bepalingen, zoals:
….
De kosten van onderhoud van de tuin, de erfafscheidingen van de tuin, de achterbalkons, de dakkapellen en de bergingen zijn voor rekening van de betreffende appartementseigenaar.


=====

@Jeroenneman : we sparen nog niet zo heel lang en de mensen hebben niet bijzonder veel te besteden. De eerste jaren was er ook geen MJOP. dan is het lastig om te roepen dat je opeens heel veel moet betalen, zonder argumentatie. Er is nu net voldoende in pot om de kozijnen voorkant bij 1 te vervangen, maar dan is de pot wel leeg.
Recent is het bedrag ook substantieel verhoogd (bijna verdubbeld), nu er wel een MJOP ligt dat meer inzicht geeft.
Bedenk ook dat het maar 3 appartementen betreft, waarvoor je al een tientje de maand kwijt bent aan de zakelijke rekening en bijna 50 voor de opstal. dan ga je in het begin al van 0 naar 20,- p.p.p.m. en dan spaar je nog niets. Met €50,- p.p.p.m. spaar je dan slechts €1.000,- per jaar mits er geen klein onderhoud nodig is. Voor sommigen is dat al een grote sprong als je een kleine beurs hebt.
Jouw argument zal zijn: maar dat hebben ze daarvoor te weinig afgedragen. Maar ja, zo werkt dat bij veel mensen nu eenmaal niet, die denken 'vroeger moest ik niets en nu opeens wel', dan heb je echt een MJOP nodig om goed te beargumenteren waarom een hoger bedrag nodig is. Gelukkig is dat nu dus geregeld

@_pix : Jouw casus sterkt mij inderdaad in mijn gedachten. Dank voor je inbreng.
Professioneel bureau inschakelen is voor ons echter niet echt realistisch, daarvoor zijn de kosten voor 3 appartementen al snel hoger dan onze hele maandelijkse inbreng... Die bureaus zijn vooral handig voor of te rijke mensen of VvE's van 10+ appartementen. Dat is iig het beeld wat ik afgelopen jaren heb opgebouwd.

Het klopt inderdaad dat het vervelend is als mensen zelf al iets hebben gedaan (ik ook, bij een reparatie toen ik er net inkwam in de VvE nog slapende was). Maar de regels zijn daar volgens mij ook helder in: geen akkoord van de VvE is afzien van enig vergoeding.

@Anoniem: 93986 : We hebben al een keer om tafel gezeten als voorbespreking. Daaruit kwamen de uiteenlopende standpunten al naar voren. Daarom ben ik mij voor het volgende overleg wat meer aan het verdiepen, zodat ik ze hopelijk met goede argumentatie naar de juiste beslissing kan sturen. Nu liep het vooral op gevoel en aannames, dat zijn niet altijd hele goede raadgevers

@.Maarten : dank voor deze visie, die ga ik ook zeker nog even meenemen. Wellicht dat ik de anderen uit deze en de andere optie laat kiezen.

[ Voor 45% gewijzigd door Freakertje op 09-03-2019 12:48 ]

[t_captain]

Probleem in deze casus is dat je vaak door de notariële akte vast zit, en dat “volgens de regels” wel eens anders kan zijn dan “eerlijk”.

[jurjen_g]

Freakertje schreef op zaterdag 9 maart 2019 @ 12:24:
Ik zie een aantal reacties m.b.t. dat de kozijnen voor de appartementseigenaren zelf zijn.
De splitsingsacte (model '72, versie '73) is daar echter heel duidelijk in: kozijnen zijn voor de VvE. Ik zal dit ook nog even in de openingspost vermelden.
Uiteraard kun je als VvE wel beslissen hier vanaf te wijken.

Van een splitsingsakte kun je volgens mij niet zomaar afwijken als VVE besluit. Behalve door een nieuwe splitsingsakte op te stellen en dat kan alleen unaniem bij mijn weten en kost weer geld om te laten passeren bij Notaris.

[Anoniem: 93986]

@Freakertje

Aan het einde van de rit is het eigenlijk heel simpel als je met 3 man bent. De VvE ben je zelf. Als de VvE iets moet betalen dan betaal je dat uiteindelijk zelf en dat vergeet men heel vaak. Men denkt altijd dat er een oneindig potje met geld ergens is en dat "iemand" dat wel aanvult. die iemand zijn ze zelf maar daar staan ze niet bij stil.

Ik zou zeggen, die een voorstel met een gedeelte betalen uit de VvE en een bijbetaling van de nieuwe bewoners.


Als de nieuwe bewoners gaan eisen dat het geheel door de VvE betaald moet worden snijden ze zichzelf net zo goed in de vingers. Dat betekent kas leeg en bij het volgende onderhoud wat om de hoek komt zeilen zullen ze zelf nog meer in moeten gaan leggen. Uiteindelijk is het dus lood om oud ijzer. Maar dat beseft men dus niet.

[ Voor 25% gewijzigd door Anoniem: 93986 op 09-03-2019 13:01 ]

[Anoniem: 39993]

Grvy schreef op zaterdag 9 maart 2019 @ 11:55:
Als ik het goed lees; gaat het dus om de kozijnen die bij een appartement horen? Ik begrijp dan niet zo goed waarom dit voor de VvE is..

Volgens mij is de VvE alleen voor de gemeenschappelijke ruimtes en moet men hun eigen appartement (ramen etc) zelf voorzien als ze dat willen.

De VvE is alleen niet verantwoordelijk voor hetgeen zich in jouw privé ruimtes bevindt. Het hele casco van het pand, inclusief buitendeuren, kozijnen, beglazing, dak, gemeenschappelijke buitenruimte, gemeenschappelijke ruimtes, gemeenschappelijke installaties.... allemaal voor de VvE.

Je zit nu met een in het verleden gemaakte fout. Die 2 eigenaren hadden NIET op eigen houtje de kozijnen MOGEN vervangen. Het probleem ligt ook bij die appartementen, want de VvE is verplicht die oude kozijnen te onderhouden en te vervangen als dat nodig is. De vraag is: is het nodig? Dat de nieuwe eigenaar het wil, doet niet terzake.

[Hielko]

Het lijkt me in beginsel dat de VVE gewoon de kosten van de vervanging moet betalen als dat zo is afgesproken in de splitsingsakte. Dat voorheen de eigenaren van de appartementen dat zelf individueel hebben bekostigd hebben de nieuwe bewoners eigenlijk niks mee te maken.

Maar goed, hoewel de VVE in beginsel verantwoordelijk is voor het onderhoud kunnen de nieuwe bewoners natuurlijk weinig eisen als ze een upgrade van enkel naar dubbel glas willen. Zolang het niet lekt en de ramen er niet uitvallen dan kan de huidige situatie natuurlijk gewoon voldoen. Ze hebben een appartement met enkel glas gekocht, en er is niet ineens een recht op een upgrade naar dubbel glas.

Oftewel, tijd voor overleg tussen de eigenaren en waarschijnlijk uitkomen op iets waarmee niemand blij is

[Illusion]

Je kan beargumenteren dat het zelf vervangen van verrotte kozijnen als een bijdrage aan het “slapende” reservefonds gezien kan worden.
2 appartementeigenaren hebben die bijdrage al gedaan, en eentje niet.

Het belangrijkste is niet zozeer de ad-hoc oplossing nu, maar hoe je het in de toekomst aanpakt. Over x jaar moeten ook de vernieuwde kozijnen vervangen worden. Wat doe je dan?

[Anoniem: 39993]

Illusion schreef op zaterdag 9 maart 2019 @ 13:08:
Je kan beargumenteren dat het zelf vervangen van verrotte kozijnen als een bijdrage aan het “slapende” reservefonds gezien kan worden.
2 appartementeigenaren hebben die bijdrage al gedaan, en eentje niet.

Het belangrijkste is niet zozeer de ad-hoc oplossing nu, maar hoe je het in de toekomst aanpakt. Over x jaar moeten ook de vernieuwde kozijnen vervangen worden. Wat doe je dan?

Nee dat kan niet. Daartoe moet je als VvE dan besluiten in een ALV. Je kunt niet werk op eigen houtje uitvoeren en de kosten dan via de achterdeur bij de VvE neerleggen.

[Illusion]

Anoniem: 39993 schreef op zaterdag 9 maart 2019 @ 13:15:
[...]

Nee dat kan niet. Daartoe moet je als VvE dan besluiten in een ALV. Je kunt niet werk op eigen houtje uitvoeren en de kosten dan via de achterdeur bij de VvE neerleggen.

Als de vve slapend was, en er dus geen vergaderingen waren, dan kan je dit best ‘te goeder trouw’ gedaan hebben.
Op het moment dat na jaren inactiviteit de vve weer actief wordt, zou je eigenlijk een soort van 0-meting moeten doen.

[ Voor 12% gewijzigd door Illusion op 09-03-2019 13:17 ]

[Freakertje]

@Anoniem: 39993 @Illusion : wellicht goed om te weten: De splitsing van de woning in 3 appartementen heeft plaatsgevonden in 1982. De kozijnen en het glas zijn uit: 1982...
Het is dus niet 100% zeker of het de bewoners van het eerste uur zijn geweest die deze situatie hebben veroorzaakt, het kan ook de voormalige wooncoöperatie zijn geweest en de boel vanaf het begin al een ongelijke positie is geweest.

Anoniem: 93986 schreef op zaterdag 9 maart 2019 @ 12:55:
@Freakertje

Aan het einde van de rit is het eigenlijk heel simpel als je met 3 man bent. De VvE ben je zelf. Als de VvE iets moet betalen dan betaal je dat uiteindelijk zelf en dat vergeet men heel vaak. Men denkt altijd dat er een oneindig potje met geld ergens is en dat "iemand" dat wel aanvult. die iemand zijn ze zelf maar daar staan ze niet bij stil.

Ik zou zeggen, die een voorstel met een gedeelte betalen uit de VvE en een bijbetaling van de nieuwe bewoners.


Als de nieuwe bewoners gaan eisen dat het geheel door de VvE betaald moet worden snijden ze zichzelf net zo goed in de vingers. Dat betekent kas leeg en bij het volgende onderhoud wat om de hoek komt zeilen zullen ze zelf nog meer in moeten gaan leggen. Uiteindelijk is het dus lood om oud ijzer. Maar dat beseft men dus niet.

Ik ga met je gedachtegoed mee, alleen met je oplossing niet.
In de MJOP zijn nu de bedragen vermeld gemoeid met de vervanging van alle kozijnen. Althans, een schatting van het bedrag en het jaar van vervangen. Daar is momenteel het maandbedrag op afgesteld, samen met een flink aantal andere posten (gevelwerk, fundering, dak, etc. etc.) Echter zal het gevelwerk en de fundering vaak wel veel langer meegaan dan geschat, wat ook weer gecompenseerd wordt door andere (onvoorziene) posten.
Als een kozijn naar nu wordt gehaald i.p.v. over 10 jaar, dan is dat 'onvoorzien'. Je betaald niet meer, je betaald alleen eerder (wat voelt als meer). In feite was het MJOP dan gewoon niet correct.

Als het goed is, hebben we nu wel een maandbedrag om ook de volgende grote posten te kunnen betalen, mits ze niet ook naar voren komen. Dan zou de optie een lening zijn, of een extra bijdrage inderdaad. Met het naar voren komen van bepaalde onderdelen, denk ik zelf dat het MJOP waarheidsgetrouwer wordt.

Zoals in dit topic gaandeweg steeds helderder werd, zijn de kozijnen voor de VvE. Hoe eerlijk is het dan om de bewoners toch een eigen bijdrage te laten betalen? Dan zou je dat toch ook moeten dan als er een ton in de pot had gezeten? Ergens klopt dat toch niet?

Ik denk dat de vraag (zoals eerder in dit topic ook naar boven kwam) inderdaad meer is of de kozijnen echt al aan vervanging toe zijn en dat de VvE daarin moet beslissen. Al het andere is in feite bijzaak.
Maar of de andere eigenaren dit ook gaan begrijpen, dat is nog een tweede

[ Voor 75% gewijzigd door Freakertje op 09-03-2019 13:39 ]

[Anoniem: 39993]

Illusion schreef op zaterdag 9 maart 2019 @ 13:16:
[...]

Als de vve slapend was, en er dus geen vergaderingen waren, dan kan je dit best ‘te goeder trouw’ gedaan hebben.
Op het moment dat na jaren inactiviteit de vve weer actief wordt, zou je eigenlijk een soort van 0-meting moeten doen.

Dat kan. Maar daar hebben andere leden dan nog steeds niks mee te maken. Het ontslaat de VvE niet van verplichtingen m.b.t. onderhoud bij een eigenaar die de kozijnen nog niet vervangen heeft.

Fouten rechtzetten kost geld. ik zou de houten kozijnen vervangen als het ECHT nodig is en dan meteen het oude kunststof afschrijven op dat moment.

Te goeder trouw houdt niet meer in dan dat je er niet voor gestraft gaat worden waarschijnlijk.

[ Voor 6% gewijzigd door Anoniem: 39993 op 09-03-2019 13:30 ]

[MsG]

Kunnen appartement 2 en 3 niet samen de statuten wijzigen zodat kozijnen niet meer onder de VVE vallen? Je hebt toch 2/3e meerderheid nodig voor wijzigingen? En er zit toch sowieso nog de betalingen van appartement 1 in de pot van de vorige bewoners? Wat dat betreft lijkt het me meer woning-gebaseerde contributie dan dat je van de bewoner zelf uitgaat. Of is er tijdens de VVE-slaap ook nooit een VVE-bijdrage geïnd?

[Transportman]

MsG schreef op zaterdag 9 maart 2019 @ 13:33:
Kunnen appartement 2 en 3 niet samen de statuten wijzigen zodat kozijnen niet meer onder de VVE vallen? Je hebt toch 2/3e meerderheid nodig voor wijzigingen? En er zit toch sowieso nog de betalingen van appartement 1 in de pot van de vorige bewoners? Wat dat betreft lijkt het me meer woning-gebaseerde contributie dan dat je van de bewoner zelf uitgaat. Of is er tijdens de VVE-slaap ook nooit een VVE-bijdrage geïnd?

Nee, omdat dit onder de splitsingakte valt, en die kan je niet zomaar wijzigen.

Daarnaast, grote kans dat tijdens de slaap ook niets geïnd is, anders had er al veel eerder iemand aan de bel moeten trekken (niveau: we betalen ergens voor, maar er wordt niets voor gedaan).

[Napo]

MsG schreef op zaterdag 9 maart 2019 @ 13:33:
Kunnen appartement 2 en 3 niet samen de statuten wijzigen zodat kozijnen niet meer onder de VVE vallen? Je hebt toch 2/3e meerderheid nodig voor wijzigingen? En er zit toch sowieso nog de betalingen van appartement 1 in de pot van de vorige bewoners? Wat dat betreft lijkt het me meer woning-gebaseerde contributie dan dat je van de bewoner zelf uitgaat. Of is er tijdens de VVE-slaap ook nooit een VVE-bijdrage geïnd?

Als het al kan moet je het niet willen
Dan kan je waarschijnlijk net zo goed de VVE opdoeken aangezien samenwerking met appartementseigenaar 1 naar een nulniveau zal gaan

[MsG]

Ja oke maar als nu bij elk ander uitgangspunt een andere bewoner boos wordt klinkt dat ook niet echt als een situatie met een goed compromis denkbaar, en ieder zit natuurlijk vooral uit vanuit de eigen positie te redeneren in zo'n VVE.

[ Voor 6% gewijzigd door MsG op 09-03-2019 13:42 ]

[GlowMouse]

Freakertje schreef op zaterdag 9 maart 2019 @ 11:38:
Bewoners 2 en 3 boos, omdat 1 direct van nieuwe kozijnen kan genieten, zonder daar een cent voor te hebben ingelegd (nieuwe bewoners) en het reservefonds nu leeg is.

De vorige bewoner heeft wel ingelegd en dat is in de koopprijs verdisconteerd.

Dat je nu voor 1/3de deel zijn kozijnen betaalt, is precies wat je in de splitsingsakte hebt afgesproken. Als je dat niet wilt, moet je niet in deze VvE gaan zitten. Een andere keer betaalt hij weer 1/3de van jouw kozijnen. Die kozijnen die in 1982 op eigen kosten zijn vervangen is jammer. Als er al enige vordering op de VvE was, is die nu wel verjaard.

MsG schreef op zaterdag 9 maart 2019 @ 13:33:
Kunnen appartement 2 en 3 niet samen de statuten wijzigen zodat kozijnen niet meer onder de VVE vallen? Je hebt toch 2/3e meerderheid nodig voor wijzigingen?

Nope, dat kan niet. Unanimiteit is in beginsel vereist. Je kunt wel met een meerderheid de splitsingsakte wijzigen (standaard is dat een 4/5de meerderheid tenzij de splitsingsakte anders bepaalt, art. 5:139 BW), maar de derde bewoner kan die wijziging via art. 5:140b BW terugdraaien.

[Freakertje]

MsG schreef op zaterdag 9 maart 2019 @ 13:33:
Kunnen appartement 2 en 3 niet samen de statuten wijzigen zodat kozijnen niet meer onder de VVE vallen? Je hebt toch 2/3e meerderheid nodig voor wijzigingen? En er zit toch sowieso nog de betalingen van appartement 1 in de pot van de vorige bewoners? Wat dat betreft lijkt het me meer woning-gebaseerde contributie dan dat je van de bewoner zelf uitgaat. Of is er tijdens de VVE-slaap ook nooit een VVE-bijdrage geïnd?

hahaha, ik vind de gedachte leuk, maar niet echt haalbaar (ook wettelijk niet), naast dat het inderdaad niet echt heel goed voor je gaat werken als er dan iets bij je eigen aan de hand is. Wie kaatst... Ik zie dit niet als oplossing.
Tijdens de slapende periode is er vaak niet eens een rekening, laat staan dat er iets op gestort wordt. Het kan wel, doordat er niet meer vergaderd wordt, maar vaak zie je dat de slapende VvE's nooit zijn opgestart.
Ze bestaan wel door de splitsingsakte, en je bent wettelijk automatisch lid, maar niemand die er ooit wat mee gedaan heeft zeg maar.

[Anoniem: 39993]

MsG schreef op zaterdag 9 maart 2019 @ 13:41:
Ja oke maar als nu bij elk ander uitgangspunt een andere bewoner boos wordt klinkt dat ook niet echt als een situatie met een goed compromis denkbaar, en ieder zit natuurlijk vooral uit vanuit de eigen positie te redeneren in zo'n VVE.

Zolang er geen sprake is van noodzaak, kan de VvE het vervangen van de houten kozijnen uitstellen. 2 en 3 vormen een meerderheid, maar het moet natuurlijk niet tot het onrechtmatige opgerekt worden.

Dat 1 nieuwe kozijnen wil, is niet relevant. Da's hooguit aanleiding tot een discussie tussen de 3 leden. Als deskundigen gaan beweren dat het spul echt vervangen MOET worden, dan heb je als VvE maar te dealen met deze situatie.

[PetervdM]

MsG schreef op zaterdag 9 maart 2019 @ 13:33:
Kunnen appartement 2 en 3 niet samen de statuten wijzigen zodat kozijnen niet meer onder de VVE vallen? Je hebt toch 2/3e meerderheid nodig voor wijzigingen? En er zit toch sowieso nog de betalingen van appartement 1 in de pot van de vorige bewoners? Wat dat betreft lijkt het me meer woning-gebaseerde contributie dan dat je van de bewoner zelf uitgaat. Of is er tijdens de VVE-slaap ook nooit een VVE-bijdrage geïnd?

nee, je hebt voor wijzigingen van de splitsingsakte unanimiteit nodig, en daarnaast ook nog eens de toestemming van alle hypotheekverstrekkers. die eventuele wijziging moet via een notaris verlopen. wij hebben ook zo'n soort situatie bij de hand gehad, en dit was de uitkomst.

[Spectaculous]

Persoonlijk zou ik het zo doen:
- Vraag als VVE offertes op voor het ene appartement wat nu echt vervangen moet worden, en zoek als VVE iets uit dat betaalbaar is, en bij voorkeur een merk wat er over 10 jaar ook nog wel verkocht wordt.
- De VVE betaald de vervanging van appartement 1 nu, en gaat over x jaar als voor appartement 2 en 3 het ook vervangen moet worden de kozijnen vervangen door hetzelfde type kozijn als appartement 1 (of als die er tegen die tijd niet meer zijn, overleg je als VVE wat een gelijkwaardig type kozijn is). Wat het dan kost dat kost het, de VVE betaald, maar je hebt allemaal hetzelfde type (iedereen heeft de fiat of Ferrari, de aankoopprijs kan per jaar wat verschillen).

Wie betaald bepaald volgens mij. Als de VVE verantwoordelijk is voor de kosten mag de VVE ook de keuze maken wat er gekocht wordt, het is niet dat de bewoner zelf een model uit kan zoeken en de rekening bij de VVE kan neerleggen. Technisch gezien denk ik niet dat de bewoner zijn kozijnen zelf meer mag vervangen nu er in een splitsingsakte staat dat het niet meer zijn verantwoordelijkheid is, maar die van de VVE. Als er tijdens het vervangen schade ontstaat aan zaken die de VVE aan gaat dan heeft de verbouwer een probleem.

[Transportman]

Spectaculous schreef op zaterdag 9 maart 2019 @ 17:01:
Wie betaald bepaald volgens mij. Als de VVE verantwoordelijk is voor de kosten mag de VVE ook de keuze maken wat er gekocht wordt, het is niet dat de bewoner zelf een model uit kan zoeken en de rekening bij de VVE kan neerleggen. Technisch gezien denk ik niet dat de bewoner zijn kozijnen zelf meer mag vervangen nu er in een splitsingsakte staat dat het niet meer zijn verantwoordelijkheid is, maar die van de VVE. Als er tijdens het vervangen schade ontstaat aan zaken die de VVE aan gaat dan heeft de verbouwer een probleem.

Eigenaren kunnen zelf nog steeds iets anders willen, en na akkoord van de VvE ook uitvoeren. Het is alleen wel zo dat het dan voor de kosten van de eigenaar zelf wordt, net als het onderhoud en eventueel terugbrengen in originele staat (al zal dat laatste hier misschien wat minder snel gaan spelen).

[Anoniem: 39993]

Transportman schreef op zaterdag 9 maart 2019 @ 17:13:
[...]

Eigenaren kunnen zelf nog steeds iets anders willen, en na akkoord van de VvE ook uitvoeren. Het is alleen wel zo dat het dan voor de kosten van de eigenaar zelf wordt, net als het onderhoud en eventueel terugbrengen in originele staat (al zal dat laatste hier misschien wat minder snel gaan spelen).

Na akkoord mag in feite alles, maar mij lijkt het beter om in grote lijnen naar die gelijkheid te streven waar de TS het zelf al over had. Dat scheelt discussies waarin mensen eerdere afwijkingen gaan gebruiken om hun eigen afwijking erdoor te drukken. "Waarom mag ik geen rode voordeur? Jan heeft zelfs andere kozijnen."

[Transportman]

Anoniem: 39993 schreef op zaterdag 9 maart 2019 @ 17:24:
[...]

Na akkoord mag in feite alles, maar mij lijkt het beter om in grote lijnen naar die gelijkheid te streven waar de TS het zelf al over had. Dat scheelt discussies waarin mensen eerdere afwijkingen gaan gebruiken om hun eigen afwijking erdoor te drukken. "Waarom mag ik geen rode voordeur? Jan heeft zelfs andere kozijnen."

Afhankelijk van de termijn waarop anders de kozijnen gelijk getrokken gaan worden, kan het zijn dat het beter is om nu een verschil te laten bestaan door de eigenaren van 1 zelf iets te laten verbeteren voor x jaar, en daarna iedereen gelijk te trekken. Maar het zal tot het daadwerkelijk gelijk is iedere keer wel discussie zijn.

[Honesty]

Het probleem is volgens mij dat 2 en 3 altijd de meerderheid qua stemmen hebben op een ALV dus 1 kan op zijn kop gaan staan maar krijgt toch geen nieuwe kozijnen erdoor.
Aan de andere kant kan ik me voorstellen dat je bij 1 2 3 gelijktijdig te vervangen je minder kosten maakt en dat het voor 2 en 3 best aantrekkelijk kan zijn qua stookkosten om naar hr++ te gaan kijken.

[ybos]

Ik heb niet alles gelezen, maar als de 2 andere appartementen de kozijnen zelf betaald hebben lijkt me dat een prima afwijking op het beleid van de VVE en dient het appartement met de slechte kozijnen zijn nieuwe kozijnen zelf te betalen. Anders is het niet eerlijk ten opzichte van de andere eigenaren die wel zelf kosten gemaakt hebben. Op die manier creëer je een soort van nulpunt en is iedereen min of meer gelijk.
Andere optie kan zijn om alledrie de kozijnen totaal te laten vervangen en diegene met de slechte kozijnen een deel eigen bijdrage te laten doen (met als uitgangspunt dat de kunststof kozijnen uit eigen zak zijn betaald).

[Transportman]

ybos schreef op zaterdag 9 maart 2019 @ 21:10:
Ik heb niet alles gelezen, maar als de 2 andere appartementen de kozijnen zelf betaald hebben lijkt me dat een prima afwijking op het beleid van de VVE en dient het appartement met de slechte kozijnen zijn nieuwe kozijnen zelf te betalen. Anders is het niet eerlijk ten opzichte van de andere eigenaren die wel zelf kosten gemaakt hebben. Op die manier creëer je een soort van nulpunt en is iedereen min of meer gelijk.
Andere optie kan zijn om alledrie de kozijnen totaal te laten vervangen en diegene met de slechte kozijnen een deel eigen bijdrage te laten doen (met als uitgangspunt dat de kunststof kozijnen uit eigen zak zijn betaald).

Maar die andere 2 appartementen mochten hun kozijnen niet buiten de VVE om vervangen, al is niet duidelijk of de VVE er toen al was of dat het nog door de woningcorporatie gedaan is. Maar als het destijds buiten de VVE om gedaan is, geeft dat nu geen enkel recht op korting of de verplichting van 1 om zelf te moeten betalen.

[Gadgeteer]

Onderhoud van je kozijnen is voor de VvE inderdaad.
Wanneer destijds is gekozen voor vrijwillig vervangen op eigen kosten, is destijds dit dus als woningverbetering gezien. Een woningverbetering is over het algemeen NIET voor de VvE.

[daan!]

Kernvraag is denk ik hoe hoog de noodzaak is om de kozijnen in appartement 1 te vervangen.

-> Zijn ze rot en is reparatie geen optie? Dan zal je niet onder spoedige vervanging uitkomen.
-> Is het enkel glas en willen de nieuwe bewoners daarom vervanging? Jammer dan, geen noodzaak.

Natuurlijk zal de waarheid in het midden liggen, maar daar kunnen wij als tweakers op een forum van afstand niet veel over zeggen.
Misschien moet de VVE enkele onafhankelijke experts laten inspecteren als de bewoners het niet eens kunnen worden.

[Devil]

Het eerlijkste is een expert laten kijken of en hoe lang de kozijnen nog mee gaan. Op basis daarvan dan een MJOP opstellen. Mocht de bewoner van appartement 1 om redenen van energiebesparing ed. eerder zijn kozijnen willen vervangen dan kan dat in overleg met de VVE. Dit gaat dan samen met bijstelling van het MJOP en een lagere bijdrage (voor alle eigenaren), of een vergoeding na rato vanuit de VVE kas.

Als uit de inschatting van de expert blijkt dat de kozijnen nu onderhoud nodig hebben of beter vervangen kunnen worden dan is dat mazzel voor de bewoner van dat appartement en pech voor de overige eigenaren, maar dan moet er gewoon vervangen worden op kosten van de VVE.

Uiteindelijk heeft iedereen deze verplichtingen geaccepteerd bij het kopen van het appartementsrecht. Dan kan dat nu voor sommigen beter uitkomen dan voor anderen, maar zo werkt dat nou eenmaal.

[ Voor 3% gewijzigd door Devil op 13-03-2019 21:26 ]

[3DDude]

Kozijnen zijn voor de VVE dat is prima.

Dat appartement 2 en 3, zelf de boel vervangen is hun feestje. Er was immers geen noodzaak.
Als het argument is dat er nu wel noodzaak is om die kozijnen te gaan vervangen moet dat gewoon gebeuren. (moet wel bewezen worden door onafhankelijke partij bij voorkeur).
Als er jarenlang structureel maar een paar tientjes in de VVE is gestopt voor het onderhoud tsjah, dan moet je nu op de blaren zitten natuurlijk, en zullen de 3 leden van de VVE bij moeten passen.

Ik zou gezamenlijk dit bespreekbaar maken, en dingen als dit is niet eerlijk enz omdat 2 en 3 zelf vervangen hebben zijn daarbij natuurlijk geen argument.
Je moet nu even nadenken, over de 'toekomst' zullen we maar zeggen en wat de beste oplossing is.
Het beste voorstel wat je kunt doen is alle 3 de appartementen tegelijk de kozijnen vervangen.
Dan begin je met z'n allen vanaf eenzelfde nullijn.. want laten we wel wezen, alle kozijnen zijn oude meuk en hebben op z'n minst onderhoud nodig. Dat is ook gelijk het eerlijkste.

Ik zou op de optie inspelen om de hele boel gelijktijdig te vervangen, zit er niet genoeg euro in de kas, zul je op de blaren moeten zitten; dan heb je simpelweg te weinig afgedragen de afgelopen jaren. (gefeliciteerd, je hebt toen dus voor weinig de VVE in stand gehouden, nu zul je alsnog het verschil bij moeten passen ).

Als je dan toch een VVE vergadering hebt en de conclusie is dat er te weinig in kas is om de kozijnen van het complex van de 3 appartementen te vervangen, kun je de mogelijkheden onderzoeken.

Optie 1) Zal iets worden in de richting van alle 3 de eigenaren doen een eenmalige donatie aan de kas van de VVE, een donatie die wegens achterstallig onderhoud en te weinig geld in kas nou eenmaal noodzakelijk is.

Optie 2) De VVE neemt een lening om het te financieren welke binnen termijn X afbetaald wordt. (maandelijkse bijdrage voor VVE word daarom Y).

Tijdens de vergadering kun je ook gelijk een begroting met verwachte onderhoudskosten uitwerken voor de komende xx jaar en hopelijk consensus bereiken over de hoogte van de nieuwe bijdrage.


Tenzij het geld tegen de plinten klotst en je een aantal ton in de slapende bv hebt zitten (zal wel niet).
Dan vraag ik me af waar hebben we het over , gewoon investeren voor alle 3 de appartementen.

[ Voor 5% gewijzigd door 3DDude op 13-03-2019 22:30 ]

[jeroen3]

Wellicht is het interessant om te kijken of er in de gemeente verduurzaming subsidies worden uitgedeeld om zo de kosten te verlagen.

[.Maarten]

Je kunt ook nog de kozijnen van 1 laten vervangen maar wel de prijs opvragen van alle 3. Dan deel je die prijs door 3 en reserveer je het bedrag voor woning 2 en 3. Dan betaald 1 alsnog zijn eigen glas.

Of je zoekt iemand die alleen het kozijn wil vervangen en het bestaande glas hergebruikt. Dan betaal je dat als VVE. Wil 1 dan upgraden dan betalen ze dat zelf toch? Eventueel met kleine bijdrage door de VVE van max de kosten van puur het kozijn vervangen.

[Freakertje]

@3DDude Je hebt uiteraard helemaal gelijk, maar je hebt uiteraard ook de omstandigheden. Ik ben er in 2012 ingekomen en heb toen gelijk werk gemaakt van de VvE, vooral ook omdat de bewoner voor mij de boel heeft afgehouden. In 2012 was een slapende VvE geen ding, alleen vanuit de gemeente was grote schoonmaak gehouden bij panden die overduidelijk achterstallig onderhoud hadden en daar bestuursdwang op gezet. Verder was het leven als de luie krekel in de zomerzon (als je dat sprookje nog kent ).
Tegenwoordig is er extra aandacht voor gekomen en zijn ook eindelijk de eerste stokken achter de deur, nu de financiers meer en meer eisen dat de VvE op orde is, anders geen financiering.
Met de kennis van nu is het altijd makkelijk praten over toen. Toen was er niemand die zich er echt druk over maakte. Laat staan voor het jaar 2000. Pas vanaf 2005 begon er aandacht voor te ontstaan vanuit wetgeving en financiers.
Wat er dus tussen 1980 en 2000 is gebeurd is leuk om nu met het belerende vingertje op terug te kijken, maar naast dat het totaal geen zin heeft en niks toevoegt aan de huidige situatie, is het wel degelijk te begrijpen hoe het ontstaan is in die tijdsgeest.

2 & 3 zelf vervangen: Niemand van de huidige bewoners wonen er sinds de 'zelf vervanging' en niemand weet dus of het toen echt noodzakelijk was, maar feit is wel dat het in het jaar van splitsing was, dus het kan zomaar opknap voor de verkoop door de woningcoöperatie zijn geweest (en na uitwonen door huurders nodig zijn geweest). Speculatie, gaat nu niks toevoegen aan de discussie. Feit is dat we zeker weten dat de kozijnen in de jaren 80 bij 2 & 3 zijn vervangen, bij 1 is dat onduidelijk (kan, maar hoeft niet zo te zijn).

Alles nu tegelijk vervangen.. Wat mij betreft geen optie, dan ga je hard richting de €40.000,- wat bij iig 1 en waarschijnlijk 2 van de 3 neer zou komen op een persoonlijk faillissement. En aangezien ikzelf geen fan ben van leningen wanneer niet strikt noodzakelijk, voorkom ik dat liever. Hetzij door #1 af te splitsen en een eigen vervangingsjaar te geven in de MJOP, hetzij door uitstel.

Dat er te weinig is afgedragen is helder, daar heb ik de vorige eigenaar op afgeknepen met de verkoopprijs. Toen kon dat nog, dat er nauwelijks kopers te vinden waren enzo. Wat dat betreft heb ik medelijden met de starters die nu bij een nog steeds slapende VvE terecht komen en niet weten waar ze aan beginnen. Want zeker starters zijn echt niet van de één op de andere dag professioneel bestuurders van een VvE. En dat is wat, zeker bij de kleine VvE's, wel gevraagd wordt.

Ik ben zelf allang blij dat ik in de beginjaren (2013, 2014) de VvE qua administratie draaiende heb gekregen, dat er vergaderd werd en er iig iets werd ingelegd. Denk ook aan het vervangen van de 3 verschillende opstalverzekeringen naar een gezamenlijke en het aftikken van de aanschrijving van de gemeente. Daar gaat tijd en uitzoekwerk in zitten en het blijft vrijwilligerswerk.

Pas rond 2015 kwam toen het MJOP op tafel, wat je ook maar als amateur met de beste wil zo goed mogelijk neerzet. Mij was allang duidelijk dat er meer in de pot moest, maar onderbouwing is minstens zo belangrijk. Neem dan mee dat de toenmalige bewoner van 1 de boel verhuurde, flink eindje verderop woonde en persoonlijke omstandigheden kende en je snapt dat het allemaal niet heel snel ging. Praat dat iets goed? Nee natuurlijk niet, maar het verklaart wel een hoop.

Probeer er dan ook maar eens door te krijgen om van 0,- per maand naar grofweg €250,- per maand te gaan om conform geschatte normaal resterende looptijd het juiste bedrag op tijd te sparen. En dat bij mensen die niet heel veel te besteden hebben en je snapt dat een gemiddeld persoon daar niet heel hard om te springen staat. Ondanks dat het volstrekt logisch zou zijn, zoals Spock zou zeggen Mensen zijn nu eenmaal niet logisch.

Back to the point. Wat gebeurd is, is gebeurd. Belangrijkste is inderdaad om te bepalen om vervanging nu al echt noodzakelijk is en vanaf dat punt verder te gaan kijken. Idealiter inderdaad alles tegelijk, maar nu financieel niet haalbaar en dus afsplitsing meest logische oplossing -> aparte regel in de MJOP en vanaf dat punt wel netjes blijven sparen voor vervanging over 30-50 jaar. Het voordeel daarvan is wel weer, gek genoeg, dat de pot kleiner blijft, met als voordeel dat je geen vermogensbelasting hoeft af te dragen

@jeroen3 : goede tip! Van zonnepanelen weet ik het wel zeker, maar dat potje is meestal al voor het jaar begint leeg. Van de rest zou ik moeten gaan nazoeken. Komt na de vergadering wel, voordat ik er onnodig tijd insteek

@.Maarten : glas hergebruiken zal niet gaan, ze willen juist van het enkele glas af Je opmerking van 'betaald 1 alsnog zijn eigen glas' begrijp ik niet helemaal, zal toch uit de VvE komen, iig het deel voor wat ze al afgeschreven zijn.

@Devil : Expert is zeker goed punt, maar dan kom ik ook direct weer op het punt wat ik hierboven beschrijf: kleine VvE dus relatief hoge kosten. Daarom dat ik zelf zoveel mogelijk zelf probeer te doen, tot het punt dat het mij boven de pet groeit. Dus als het nu nog in goed overleg lukt om eruit te komen, dan kunnen we de expert toch weer besparen. En nee, het is niet mijn doel het maandbedrag zo laag mogelijk te houden, ik ben degene die de andere twee scherp loopt te houden en loopt te hameren op hogere maandbedragen.

[.Maarten]

Freakertje schreef op donderdag 14 maart 2019 @ 22:36:

@.Maarten : glas hergebruiken zal niet gaan, ze willen juist van het enkele glas af Je opmerking van 'betaald 1 alsnog zijn eigen glas' begrijp ik niet helemaal, zal toch uit de VvE komen, iig het deel voor wat ze al afgeschreven zijn.

Dat ze van het enkelglas af willen betekend niet dat het door de VVE moet worden betaald;) Je kunt gewoon het goedkoopste kiezen en als de bewoners zelf wat beters willen dan staat het ze toch vrij om zelf bij te betalen.

Als je een offerte op vraagt voor alle 3 woningen en dan de kosten deelt door 3. Dan weet je dus wat het per woning kost. Aangezien je nu geen geld in kas hebt moet je geld gaan reserveren. Dat doe je nu meteen door iedereen geld in te laten leggen. Genoeg om de kozijnen van alle 3 woningen te laten vervangen. Iedereen betaald dan dus 1/3de deel. Vervolgens vervang je de kozijnen van woning 1. EN maak je een potje van het geld dat 2 en 3 in hebben gelegd. En dat potje reserveer je voor de kozijnen van 2 en 3. Zo moet woning 1 wel meebetalen en halen 2 en 3 er ook wat uit. Al duurt dat wel even omdat hun kozijnen nog niet aan vervanging toe zijn.

Check trouwens https://www.energiesubsidiewijzer.nl/ ook eens. Misschien kun je nog een paar euro subsidie krijgen.

[ Voor 4% gewijzigd door .Maarten op 14-03-2019 22:57 ]

[3DDude]

Freakertje schreef op donderdag 14 maart 2019 @ 22:36:


Alles nu tegelijk vervangen.. Wat mij betreft geen optie, dan ga je hard richting de €40.000,- wat bij iig 1 en waarschijnlijk 2 van de 3 neer zou komen op een persoonlijk faillissement. En aangezien ikzelf geen fan ben van leningen wanneer niet strikt noodzakelijk, voorkom ik dat liever. Hetzij door #1 af te splitsen en een eigen vervangingsjaar te geven in de MJOP, hetzij door uitstel.

Helder dat je er pas sinds een jaar of 5-6 zit. Maar als je met z'n 3'n 250 de maand had inlegt, doe je 3k per appartement per jaar* 3 appartementen * 5 jaar = 45k hey dat bedrag had je ongeveer nodig verwacht je .

Die smurf die 1 onder verhuurt mag je wel de spreekwoordelijke schroeven aandraaien; die maakt waarschijnlijk dikke winst terwijl de bewoner zich gek stookt.

Als het noodzakelijk is en de VVE heeft het niet --> en de bewoners hebben het ook niet --> word het ben ik bang een lening.
Ik denk dat het nuttig is om een onafhankelijke partij de boel te laten nakijken.

Zie ook:
https://www.nederlandvve....odzakelijk-onderhoud-vve/

en voor een lening:
https://www.nederlandvve....e/kan-een-vve-geld-lenen/

[ Voor 3% gewijzigd door 3DDude op 14-03-2019 23:15 ]

[Cocytus]

Illusion schreef op zaterdag 9 maart 2019 @ 13:08:
Je kan beargumenteren dat het zelf vervangen van verrotte kozijnen als een bijdrage aan het “slapende” reservefonds gezien kan worden.
2 appartementeigenaren hebben die bijdrage al gedaan, en eentje niet.

Nee, dat kan niet.

Honesty schreef op zaterdag 9 maart 2019 @ 20:45:
Het probleem is volgens mij dat 2 en 3 altijd de meerderheid qua stemmen hebben op een ALV dus 1 kan op zijn kop gaan staan maar krijgt toch geen nieuwe kozijnen erdoor.
Aan de andere kant kan ik me voorstellen dat je bij 1 2 3 gelijktijdig te vervangen je minder kosten maakt en dat het voor 2 en 3 best aantrekkelijk kan zijn qua stookkosten om naar hr++ te gaan kijken.

Als vervanging écht noodzakelijk is kun je daar natuurlijk wel een juridisch mouw aan passen. 'Het is enkelglas en het gas is zo duur' maakt echter niet dat vervanging noodzakelijk is.

[ Voor 49% gewijzigd door Cocytus op 15-03-2019 01:00 ]

[FreakNL]

Persoonlijk faillisement als appartement eigenaar omdat je 13k moet neerleggen? Das geen argument, eerder financiële onkunde. Wat moet dat moet. En als het er niet is zul je moeten lenen, desnoods een PL.

[daan!]

@Freakertje
Het standpunt van appartement 1 is duidelijk: Wij willen liever gisteren dan vandaag nieuwe kozijnen, met dubbel glas en eigenlijk ook HR++.

Wat is eigenlijk het standpunt van appartement 3? (of 2, weet niet welke jij bent)
Zijn dat de bewoners die failliet gaan als ze 10k moeten lappen?
Dat betekent dus dat ze als huiseigenaren geen cent financiële ruimte hebben voor onderhoud.
Dan is het misschien beter dat ze in de hoogconjunctuur hun huis verkopen want dat gaat geheid problemen geven.

Wat is nu eigenlijk de bijdrage in de VVE?

Waarom moet het trouwens 40k kosten om de kozijnen te vervangen?
Voor mijn huis zou het in 2018 3-5k hebben gekost om voor en achter op de 1e etage de kozijnen te laten vervangen.
Wel dubbel glas, geen HR++++++

Belangrijkste vraag blijft of vervanging NU noodzakelijk is, daar hangt eigenlijk alles van af.
Is het nu noodzakelijk? Dan kunnen de bewoners van app1 dat afdwingen. (zullen ze zelf ook voor moeten betalen)
Is het nu NIET noodzakelijk? Dan moeten jullie met z'n drieën een plan maken.

[Freakertje]

@.Maarten : Idee is best goed, maar wees bewust dat bij zo'n inleg (afgezien dat ik het niet als haalbaar zie) ook gelijk 1/3e van je vermogensvrijstelling kwijt bent bij de belastingaangifte.
Wat ik er tegenover zet is dat we de pot nu leegtrekken voor #1, indien dat al moet. De kozijnen van #2 en #3 zouden theoretisch nog 10 jaar mee moeten kunnen gaan (en praktisch allicht nog langer). Daar is dus nog tijd voor om voor te sparen en de pot weer voller te laten lopen.
In het MJOP wordt dan voor #1 het vervangingsjaar op 2019 gezet en kan daar weer 30-50 jaar voor gespaard worden. #2 en #3 dus voorlopig op 2029. Zodoende trek je de financiën toch ook recht?

Dank voor de link

@3DDude : Die smurf is vorig jaar dus vervangen door nieuwe bewoners
En ze verdienden er niet heel veel aan, ik kende het verhuurbedrag, hypotheekbedrag en rentepercentage dat ze hadden... Dit was meer om de dip op de woningmarkt uit te zitten en bij de verkoop hebben ze ook zeker geen winst gemaakt. De rest van de details laat ik achterwege vanwege de privacy, maar je mag van mij aannemen dat ze geen melkers waren.

Hier wordt ook duidelijk gemaakt dat een lening de slechtste oplossing is. Daarom wacht ik nu eerst de ALV van volgende week af, eerst maar eens kijken of we er schappelijk uit kunnen komen, voordat we met experts aan de slag gaan. Misschien niet eens nodig.

@FreakNL : Eens. Maar lees ook eens dit artikel. Korte samenvatting: "De helft van de Nederlanders snapt helemaal niks van geld …. mensen niet geschikt zijn om met geld om te gaan .... dat we ons in een verleidingseconomie bevinden."
Jij en ik snappen dat we moeten sparen en hoe we met geld moeten omgaan. Neemt niet weg dat ik mij inleef in anderen en liever geleidelijk aan laat passen aan hogere lasten door (semi) jaarlijks te verhogen. Cold turkey is technisch beter, maar er is ook de menselijke benadering. Als dat ook nog eens geduvel in de glazen scheelt, kan ik ermee leven. Hoewel ik niks tegen een goede Duvel heb

@daan! : hoop vragen! Standpunt van mijn andere buren is wel vervangen voor 30% 'subsidie' vanuit de VvE. Ben ik het dus niet mee eens, ook met dank aan alle reageerders: ALS vervangen, dan alle kosten voor de VvE, want kozijnen zijn voor de VvE. Dit zijn inderdaad de mensen waarvan ik verwacht dat ze geen groot bedrag opeens kunnen neerleggen.
Iemand zichzelf zwaar in de schulden laten steken zie ik als surseance van betaling: wachten op faillissement. En 10K is voor mij niet dramatisch, maar voor iemand die net aan rond komt een aanzienlijk bedrag. Gooi er dan nog één tegenslag tegenaan en het is klaar. Als dat niet nodig is, doe ik dat mensen liever niet aan en zoek ik naar betere oplossingen.

Huidige bijdrage laat ik liever in het midden om niet teveel in de details te treden, maar is nu gelijkwaardig aan andere VvE's hier om ons heen en bij normale afschrijvingen richting (nog niet helemaal) voldoende om een sluitende MJOP te hebben. Dat #1 nu opeens 10 jaar eerder dan gepland wil vervangen vormt dus de bron van dit topic, dat helder maakte dat er ook goed gekeken moet worden naar de daadwerkelijke technische levensduur waarin de kozijnen zich nu verkeren. Dat ga ik ze ook voorleggen.

Kosten zijn een inschatting vanuit algemene rekenregels (vanuit de gemeente verstrekt gekregen) en de eerste schattingen die ik van #1 kreeg (komt overeen met de rekenregels). Offerte met harde cijfers krijg ik volgende week van ze, dan zal blijken of we inderdaad te hoog zitten. Wij gaan uit van dubbel glas, maar er zit nogal wat oppervlakte in dit pand aan glas, bijna 70m2 en dan reken ik de dakkapellen nog niet eens mee - privé bezit. Mijn achterkant bestaat voor 80% (misschien nog meer) uit glas...
Wellicht kan er door subsidie dus ook nog wel wat af.

Ik ga dus inderdaad kijken naar noodzaak. Moet alleen nog even kijken hoe ik het breng, ik denk dat ik ze er zelf achter probeer te laten komen door wat hints en sturing in het gesprek, dat scheelt weer discussie


Ik heb de strategie voor volgende week wel helder. Tenzij echt noodzakelijk, heeft #1 pech en zullen ze nog een tijdje moeten doen met wat ze gekocht hebben. Harde les voor ze, waar ze van kunnen leren. Ongetwijfeld zullen ze er iets van vinden, dus de manier van brengen wordt belangrijk.
Voor de meelevers zal ik nog wel laten weten wat de (tussentijdse?) uitkomst is. Wellicht zal er meer overleg nadien nog nodig zijn. Fine by me, maar hopelijk wordt het geen Brexit soap

[The_Vice]

Freakertje schreef op vrijdag 15 maart 2019 @ 21:41:
@.Maarten..
Ik ga dus inderdaad kijken naar noodzaak. Moet alleen nog even kijken hoe ik het breng, ik denk dat ik ze er zelf achter probeer te laten komen door wat hints en sturing in het gesprek, dat scheelt weer discussie

Zoals je al zelf aangeeft en anderen ook;
als het glas nog te onderhouden of op te lappen is lijkt vervanging mij niet noodzakelijk.
Als een VVE kozijnen goed onderhoud, hoeven ze "nooit" vervangen te worden. En daarbij wie is er verantwoordelijk voor de binnenkant van het kozijn? Als dat geen aandacht krijgt, maar de buitenkant wel dan slijt het nog steeds.

Maar als je een kosteninschatting laat maken, van de redelijke herstelkosten, kan je eventueel ook met dit bedrag de bewoners tegemoet komen.

Om een nul-moment te creëren nu de VVE actief begint te worden, laat dan ook kijken naar de toestand van de kozijnen van appartement 2&3. Het lijkt allemaal in het verleden te zijn gebeurd, voordat welk van de huidige bewoners er intrek hadden genomen.
Ook moderne varianten als kunststof hebben onderhoud nodig. Dus daar zal ook een kostenpost te vinden zijn die dingen weer in zekere mate uit-middelen.

Het is natuurlijk lekker makkelijk voor een bewoner om iets uit de VVE te laten bekostigen. Vragen kan altijd, en de rest wordt opgezadeld met de "bewijslast".
Daarom terugverwijzen naar de splitsings acte; "onderhoud" en de gemaakte afspaken in het verleden, die opgenomen zijn in de notulen...

[ Voor 10% gewijzigd door The_Vice op 15-03-2019 22:03 ]

[HereIsTom]

Hier heeft de VVE vorig jaar de kozijnen vervangen en dat kwam op ongeveer € 10.000 per appartement met kunststofkozijnen en 3 dubbelglas.
Dus als je de VVE bijdrage verhoogt met € 100,- dan kunnen jullie ze over 9 jaar allemaal vervangen!

[ Voor 21% gewijzigd door HereIsTom op 15-03-2019 23:52 ]