Zusje helpen met woonruimte

[Sunri5e]

Oke, ik weet dat het niet helemaal "fair" is maar ik wil graag mijn zus helpen. Ze woont momenteel gehuurd in een studio (vrije sector) en de verhuurder is een huisjesmelker. De huurprijs wordt constant omhoog geschroefd en ze krijgt er niets voor terug (er is zelfs geen buitenruimte of balkon bij dit pand). Nu is het zo dat ze gezien haar inkomen net geen recht heeft op een sociale huurwoning en ze krijg ook geen huursubsidie. Daarnaast heeft ze op dit moment ook geen mogelijkheid tot het verkrijgen van een hypotheek.

We hebben een leuk koopappartement gezien waar ik haar als broer graag bij wil helpen zodat ze een beter onderdak krijgt. Ik zou het pand namelijk wel kunnen financieren. Echter dit appartement is een ex huurwoning vanuit de woningstichting en deze wordt verkocht met een "zelf bewoningsplicht".

artikel 21. Zelfbewoningsplicht
a. Koper is verplicht om de woning uitsluitend te gebruiken om die zelf (met zijn/haar
eventuele partner en gezinsleden) te bewonen. Het is niet toegestaan de verkochte woning
binnen 5 jaar na ondertekening van de akte van levering (zie artikel 4) geheel of
gedeeltelijk te verhuren, in vruchtgebruik te geven of daarop een ander zakelijk
gebruiksrecht te vestigen of de woning anderszins in gebruik te geven aan een derde.
b. Bewoning door eerstegraads bloed- of aanverwanten van de koper is materieel
gelijkgesteld aan zelfbewoning.
c. Woningstichting kan schriftelijk ontheffing verlenen van het in dit artikel bepaalde.
d. De koper is verplicht en verbindt zich jegens Woningstichting en ten behoeve van Woningstichting, zulks
op verbeurte van een direct opeisbare boete ten behoeve van Woningstichting van vijfhonderd euro
(€ 500,00) per dag of dagdeel dat de koper in verzuim is met betrekking tot hetgeen in dit
artikel is bepaald, met bevoegdheid voor Woningstichtingl om daarnaast nakoming en/of de
eventueel meer geleden schade te vorderen.
e. Op gelijke wijze als hierboven onder lid d bepaald, verbindt de koper zich jegens
Woningstichting, die dit voor zich aanvaardt, tot het bedingen bij wijze van derdenbeding van de
nieuwe eigenaar dat ook deze zowel het bepaalde in het in de leden a, b en c van dit
artikel, als de in lid d en in het onderhavige lid e opgenomen verplichting om dit door te
geven, zal opleggen aan diens rechtsopvolgers onder bijzondere titel. Elke opvolgende
vervreemder neemt daarbij
namens en ten behoeve van Portaal het beding aan. Bij overtreding van het onderhavige
beding op verbeurte van een direct opeisbare boete van 10% van de in deze akte
overeengekomen koopsom ten behoeve van Portaal, met bevoegdheid voor deze laatste om
daarnaast nakoming en/of de eventueel meer geleden schade te vorderen.
f. Het bepaalde in dit artikel, waaronder ook uitdrukkelijk begrepen het in lid e
(kettingbeding) bepaalde, vervalt na een termijn van 5 jaar na ondertekening van de
(eerste) akte van levering (zie artikel 4) waarbij Portaal de woning levert aan de (eerste)
koper.

Mijn zusje is geen eerste maar tweede graads familie.... Dus eigenlijk zou de constructie zoals wij in gedachte hebben niet mogen. Ik weet het, het is niet zoals het hoort maar ik wil haar in deze lastige woningmarkt graag helpen.

Iemand ideeën?

[KatirZan]

Waarom niet samen kopen?

[Sunri5e]

KatirZan schreef op maandag 4 maart 2019 @ 16:13:
Waarom niet samen kopen?

Hoe zie je dat voor je?

[T_knoop]

Als je het uit eigen middelen kan financieren is het wellicht een idee om aan je zusje een hypotheek te verstrekken?

[SinergyX]

Fiscaalpartnerschap aangaan is een optie, maar dat kan als je al een eigen huis/hypotheek hebt als tweede huis worden gezien.

Maar 'geen mogelijkheid' voor een hypotheek, ook gekeken naar de garantstellingen vanuit familie?

[Stoelpoot]

Punt C geeft aan dat er eventueel over de bepaling te praten is. Je zegt dat jij het huis wilt financieren, dat is stap 1, maar wat zijn stap 2 en 3? Is het de bedoeling dat je zus naar een hypotheek toe werkt en het huis over koopt? Wil jij het huis direct verkopen zodra zij eruit gaat, of wil je het voor verhuur blijven gebruiken? Of wil je er achteraf zelf in? Als jij zekerheid kan bieden dat je het pand niet stelselmatig wilt verhuren maar enkel financiert voor een huurder die ook met zekerheid daar in zal trekken, is het een optie om het dialoog met de woningstichting.

[Sunri5e]

T_knoop schreef op maandag 4 maart 2019 @ 16:14:
Als je het uit eigen middelen kan financieren is het wellicht een idee om aan je zusje een hypotheek te verstrekken?

Ik zou deze woning uit de overwaarde van mij en mijn partner kunnen financieren. Maar kan ik hiermee ook een hypotheek aan mijn zusje verstrekken?

[Sunri5e]

Stoelpoot schreef op maandag 4 maart 2019 @ 16:14:
Punt C geeft aan dat er eventueel over de bepaling te praten is. Je zegt dat jij het huis wilt financieren, dat is stap 1, maar wat zijn stap 2 en 3? Is het de bedoeling dat je zus naar een hypotheek toe werkt en het huis over koopt? Wil jij het huis direct verkopen zodra zij eruit gaat, of wil je het voor verhuur blijven gebruiken? Of wil je er achteraf zelf in? Als jij zekerheid kan bieden dat je het pand niet stelselmatig wilt verhuren maar enkel financiert voor een huurder die ook met zekerheid daar in zal trekken, is het een optie om het dialoog met de woningstichting.

Niemand kan natuurlijk in de toekomst kijken. Mijn zusje kan ook een partner krijgen in de toekomst waarmee ze iets zou willen kopen. De dialoog aangaan kan zeker. Echter is te verwachten dat er een run zal komen op dit huis (het openhuis is daar eind van de week). Dus of er überhaupt tijd is voor een dialoog is nog maar de vraag.

[MAX3400]

Sunri5e schreef op maandag 4 maart 2019 @ 16:15:
[...]


Ik zou deze woning uit de overwaarde van mij en mijn partner kunnen financieren. Maar kan ik hiermee ook een hypotheek aan mijn zusje verstrekken?

Ja, familiebank-constructie.

Allicht, maar niet alleen voor je eigen gemoedsrust maar ook die van je zusje; neem alle inkomens, overwaarde-taxaties etc. mee naar een financieel adviseur zoals de Hypotheker of je eigen bank.

[Exigence]

Ga naar een notaris en laat je voorlichten over een familiebank-constructie. Kun je beide beter van worden.

[Sunri5e]

Exigence schreef op maandag 4 maart 2019 @ 16:24:
Ga naar een notaris en laat je voorlichten over een familiebank-constructie. Kun je beide beter van worden.

Is dat wel zo? Ik moet namelijk het bedrag van dit appartement ook lenen want ik moet mijn hypotheek verhogen om het te kunnen kopen. Het is niet zo dat ik het geld op de bank heb staan.

[MAX3400]

Sunri5e schreef op maandag 4 maart 2019 @ 16:28:
[...]


Is dat wel zo? Ik moet namelijk het bedrag van dit appartement ook lenen want ik moet mijn hypotheek verhogen om het te kunnen kopen. Het is niet zo dat ik het geld op de bank heb staan.

Dan dubbel naar een notaris en financieel adviseur:

1. Overwaarde verzilveren
2. Overwaarde gebruiken aankoop nieuwe/extra woning
3. Nieuwe woning "gebruiken" voor woonruimte zusje

[SteveWoz]

Waarom sowieso niet even naar de Huurcommissie toestappen om de huisjesmelker aan te pakken? Voordat de koop helemaal rond is ben je ook een tijd verder.

[Sunri5e]

MAX3400 schreef op maandag 4 maart 2019 @ 16:29:
[...]

Dan dubbel naar een notaris en financieel adviseur:

1. Overwaarde verzilveren
2. Overwaarde gebruiken aankoop nieuwe/extra woning
3. Nieuwe woning "gebruiken" voor woonruimte zusje

Maar dan zou ik dus met punt 3 eigenlijk de regels die er gelden niet opvolgen. Want ik wordt dan zelf eigenaar en laat mijn zusje (tweede graads) er in wonen.

[CurlyMo]

Sunri5e schreef op maandag 4 maart 2019 @ 16:28:
[...]


Is dat wel zo? Ik moet namelijk het bedrag van dit appartement ook lenen want ik moet mijn hypotheek verhogen om het te kunnen kopen. Het is niet zo dat ik het geld op de bank heb staan.

Dat is zo. Je krijgt gewoon aflossing + rente van je zus. Zij kan de rente weer aftrekken van de belasting. Jij kan eventueel beslissen een deel terug te schenken tot max. ~ 5000,- p/j. Boven dat bedrag ga je zelf weer schenkbelasting betalen. Je moet voor je schadeloosstelling er alleen voor zorgen dat jij de rente die jij meer betaald op je eigen hypotheek houdt van haar aflossing en dus niet teveel terug schenkt.

[ Voor 4% gewijzigd door CurlyMo op 04-03-2019 16:36 ]

[KatirZan]

De regel is simpel : De eigenaar moet ook in de woning wonen, dit kan alleen op het moment dat je zusje tenminste op het koopcontract staat.

Zo zou je dus samen kunnen komen, met de overwaarde van jou woning als onderpand, of je kan je overwaarde uit laten keren en de besproken familie-bank "opzetten".

Dit laatste gebeurd middels een contract tussen jou en je zusje, jij verstrekt haar een hypothecaire lening met het geld uit de overwaarde en zij lost dit annuïtair of lineair af aan jou.

[MrAngry]

SteveWoz schreef op maandag 4 maart 2019 @ 16:31:
Waarom sowieso niet even naar de Huurcommissie toestappen om de huisjesmelker aan te pakken? Voordat de koop helemaal rond is ben je ook een tijd verder.

Dat werkt alleen voor de aanvangshuur. Binnen 6 maanden kan je laten toetsen of het wel vrije sector huur betreft of misschien toch sociaal is. Als je gelijk krijgt dan is de woning gebonden aan het puntensysteem. Als je geen bezwaar maakt en accepteert dat het vrije sector huur is dan gelden er geen regels voor maximale huur of huurverhoging, dus kan je ook weinig laten aanpakken.

edit; Ik snap het commentaar wel, het is een studio appartementje, dat komt met een redelijke grote kans niet boven de sociale grens uit tenzij het midden in het centrum van een grote stad ligt. Hoe groot is het TS? En hoe lang woont ze er al?

CurlyMo schreef op maandag 4 maart 2019 @ 16:35:
[...] Jij kan eventueel beslissen een deel terug te schenken tot max. ~ 5000,- p/j. Boven dat bedrag ga je zelf weer schenkbelasting betalen.

Dit is een schenking aan je zus, dat bedrag ligt lager, ~2100

[ Voor 35% gewijzigd door MrAngry op 04-03-2019 16:42 ]

[Brummetje]

Er is toch helemaal geen minimale eis qua inkomen voor een sociale huurwoning?

[MAX3400]

Sunri5e schreef op maandag 4 maart 2019 @ 16:31:
[...]


Maar dan zou ik dus met punt 3 eigenlijk de regels die er gelden niet opvolgen. Want ik wordt dan zelf eigenaar en laat mijn zusje (tweede graads) er in wonen.

Dan draai ik het ietwat om; je leent je overwaarde als "familie lening" aan je zusje tegen 0.1% rente ofzo (voorbeeld!!!), zusje heeft met eigen inkomen erbij meer dan zat om de flat te kopen. Koopt flat, betaalt gedeelte A elke maand aan jou terug en gedeelte B aan haar "andere financier".

Geen idee wat de schenkingsregels zijn in de tweede graad van familie maar ook daarin kan je vast enkele constructies vinden die (op jaarbasis of eenmalig) voordelig uitpakken?

Brummetje schreef op maandag 4 maart 2019 @ 16:37:
Er is toch helemaal geen minimale eis qua inkomen voor een sociale huurwoning?

Nee, maar wel een maximale eis namelijk maximaal 22K bruto voor een eenpersoonshuishouden en grofweg 32K bruto voor een meerpersoonhuishouden (voor huurtoeslag). https://www.rijksoverheid...le-huurwoning-voorwaarden En zo zijn er nog wel per corporatie specifieke redenen / posten die wel/niet goed staan uitgelegd per woningverhuurder.

Tegenwoordig (maar topicstart is er niet duidelijk over) koop je geen appartement meer voor onder de ton en "dus" zit zusje over de 22K bruto heen

[ Voor 32% gewijzigd door MAX3400 op 04-03-2019 16:42 ]

[FirePuma142]

Ik zou je overwaarde alleen verzilveren als dat ook op een afgekoelde woningmarkt niet voor een huis gaat zorgen dat flink onder water staat. Als je dan ook nog eens geen eigenaar bent, zit je klem tussen twee huizen.

[CurlyMo]

MrAngry schreef op maandag 4 maart 2019 @ 16:37:
[...]
Dit is een schenking aan je zus, dat bedrag ligt lager, ~2100

Dan geldt hetzelfde advies maar met een ander bedrag

[Señor Sjon]

Titelfix en gezien de financiële aspecten een move WVB >>> PFSL.

Overigens, 'telkens huurverhogingen'? Dat is toch 1x/jaar? En die buitenruimte/balkon zat er niet aan toen ze erin trok en die zal er ook niet gaan komen in de tijd dat ze er woont natuurlijk.

Maar goed, artikel 21 lid C is je kapstok. Bellen en het afgesprokene schriftelijke bevestigen is het devies.

[ Voor 17% gewijzigd door Señor Sjon op 04-03-2019 16:54 ]

[makje]

MAX3400 schreef op maandag 4 maart 2019 @ 16:39:
[...]

Nee, maar wel een maximale eis namelijk maximaal 22K bruto voor een eenpersoonshuishouden en grofweg 32K bruto voor een meerpersoonhuishouden (voor huurtoeslag). https://www.rijksoverheid...le-huurwoning-voorwaarden En zo zijn er nog wel per corporatie specifieke redenen / posten die wel/niet goed staan uitgelegd per woningverhuurder.

Tegenwoordig (maar topicstart is er niet duidelijk over) koop je geen appartement meer voor onder de ton en "dus" zit zusje over de 22K bruto heen

euh, dat zijn de inkomensgrenzen voor de huurtoeslag, dat is wat anders.

De sociale woningbouw heeft andere (en minder harde) grenzen:

Uw inkomen mag niet te hoog zijn. Woningcorporaties moeten jaarlijks minimaal 80% van hun vrijgekomen sociale-huurwoningen toewijzen aan huishoudens met een inkomen tot € 38.035 (prijspeil 2019). 10% mag naar huishoudens met een inkomen tussen € 38.035 en € 42.436 (prijspeil 2019). En 10% mag naar de hogere inkomens.

[Brummetje]

MAX3400 schreef op maandag 4 maart 2019 @ 16:39:
[...]

Dan draai ik het ietwat om; je leent je overwaarde als "familie lening" aan je zusje tegen 0.1% rente ofzo (voorbeeld!!!), zusje heeft met eigen inkomen erbij meer dan zat om de flat te kopen. Koopt flat, betaalt gedeelte A elke maand aan jou terug en gedeelte B aan haar "andere financier".

Geen idee wat de schenkingsregels zijn in de tweede graad van familie maar ook daarin kan je vast enkele constructies vinden die (op jaarbasis of eenmalig) voordelig uitpakken?


[...]

Nee, maar wel een maximale eis namelijk maximaal 22K bruto voor een eenpersoonshuishouden en grofweg 32K bruto voor een meerpersoonhuishouden (voor huurtoeslag). https://www.rijksoverheid...le-huurwoning-voorwaarden En zo zijn er nog wel per corporatie specifieke redenen / posten die wel/niet goed staan uitgelegd per woningverhuurder.

Tegenwoordig (maar topicstart is er niet duidelijk over) koop je geen appartement meer voor onder de ton en "dus" zit zusje over de 22K bruto heen

Wat @makje ook aangeeft heeft dan niks met de huur te maken maar met de toeslag die je kan krijgen.

[Virtuozzo]

Sunri5e schreef op maandag 4 maart 2019 @ 16:08:

Iemand ideeën?

1. Fiscalist.
2. Financieel adviseur.
3. Notaris.

Drie vereiste punten van advies. Er zijn opties om constructies te scheppen vanuit én voor familie perspectief, maar dit is een uitdaging van expertise en belang. Dat is niet iets wat op een forum gedaan kan worden.

[MAX3400]

In navolging van @Señor Sjon ; zolang het lopende huurcontract geen indexeringsclausule heeft, mag de huisbaas de huurprijs verhogen naar eigen inzicht doch maximaal eens per 12 maanden. Wordt de nieuwe huurprijs voorgesteld in een nieuw te tekenen contract en tracht de huurbaas het oude contract teniet te doen, dan kan je weigeren en zal de huurbaas naar de rechter moeten om zijn/haar gelijk te halen hierin. Let wel: niet het gelijk over de verhoging maar de bepalingen in het nieuwe contract.

@makje & @Brummetje dat zei ik toch, voor huurtoeslag? Dat tegelijkertijd de inkomensgrens rond de 38K ligt voor sociale huur, komt neer op "ongeveer" 3400 bruto maandsalaris. Geen idee of dat veel / weinig is qua inkomen maar bij de ABN krijg je daar nog geen 175K hypotheek voor.

[SinergyX]

MAX3400 schreef op maandag 4 maart 2019 @ 16:57:

@makje & @Brummetje dat zei ik toch, voor huurtoeslag? Dat tegelijkertijd de inkomensgrens rond de 38K ligt voor sociale huur, komt neer op "ongeveer" 3400 bruto maandsalaris. Geen idee of dat veel / weinig is qua inkomen maar bij de ABN krijg je daar nog geen 175K hypotheek voor.

Of TS heeft gigantisch stukje overwaarde op z'n woning, of er zijn andere redenen waarom zijn zus geen hypotheek kan krijgen, als je uitgaat van de 175k hypotheek.

Ik zou het pand namelijk wel kunnen financieren.

Huur en hypotheeklasten op dit moment zijn toch compleet scheef, menig huurder betaald al meer dan wat zij aan netto hypotheeklasten zouden hebben voor dezelfde woning

[Mr. Awesome]

Sunri5e schreef op maandag 4 maart 2019 @ 16:15:
[...]


Ik zou deze woning uit de overwaarde van mij en mijn partner kunnen financieren. Maar kan ik hiermee ook een hypotheek aan mijn zusje verstrekken?

Hoe dan? Overwaarde is toch fictief totdat je daadwerkelijk je huis verkoopt voor het bedrag dat jij als overwaarde ziet + restschuld?

[Carnoustie]

MAX3400 schreef op maandag 4 maart 2019 @ 16:39:
[...]

Dan draai ik het ietwat om; je leent je overwaarde als "familie lening" aan je zusje tegen 0.1% rente ofzo (voorbeeld!!!), zusje heeft met eigen inkomen erbij meer dan zat om de flat te kopen. Koopt flat, betaalt gedeelte A elke maand aan jou terug en gedeelte B aan haar "andere financier".

Geen idee wat de schenkingsregels zijn in de tweede graad van familie maar ook daarin kan je vast enkele constructies vinden die (op jaarbasis of eenmalig) voordelig uitpakken?


[...]

Nee, maar wel een maximale eis namelijk maximaal 22K bruto voor een eenpersoonshuishouden en grofweg 32K bruto voor een meerpersoonhuishouden (voor huurtoeslag). https://www.rijksoverheid...le-huurwoning-voorwaarden En zo zijn er nog wel per corporatie specifieke redenen / posten die wel/niet goed staan uitgelegd per woningverhuurder.

Tegenwoordig (maar topicstart is er niet duidelijk over) koop je geen appartement meer voor onder de ton en "dus" zit zusje over de 22K bruto heen

Ik denk dat je hier iets te simpel over denkt:
Punt 1: Hoe wil je uitlenen tegen 0,1%, terwijl je zelf (bv) 3% aan jouw bank mag betalen...
Punt 2: Jouw zus gaat jou in 30 jaar terugbetalen? Hoe snel wil jouw bank jouw overwaarde terug eigenlijk? Vast sneller, als ze er überhaupt al aan gaan beginnen. "overwaarde uitkeren" heeft nogal een negatief imago gekregen...
Punt 3: Jouw zus krijgt wel hra over de lening, maar dat is per definitie weinig gezien haar inkomen. Jij krijgt echter geen hra meer over dat deel van de lening...

[Brazos]

.

[ Voor 99% gewijzigd door Brazos op 25-11-2021 22:13 ]

[stfn345]

Ik zou eens gewoon contact opnemen en zeggen dat je het wil kopen, niet vanwege commerciele verhuur maar vanwege de huisvesting van je zus. Ik ben benieuwd wat ze daarop zeggen.

Technisch gezien is het geen 1e graads familielid, maar ongetwijfeld wel in de geest van wat men met de regel voor ogen heeft.

[Tommie12]

Of kopen onder 95% jij, en 5% voor je zusje.

[Sunri5e]

Tommie12 schreef op maandag 4 maart 2019 @ 17:26:
Of kopen onder 95% jij, en 5% voor je zusje.

Mag dat?

[t_captain]

Je zus kan het pand kopen, jij kunt garant staan zodat zij een hypotheek krijgt. Geen reden om zelf ook in de eigenaars-rol te stappen.

[wm1234]

Garant staan doet bijna geen bank meer.

Makkelijkste manier:

- Je neemt de overwaarde op je woning (afhankelijk wat je nodig hebt) -> tot maximaal 100% waarde van de woning (moet getaxeerd worden) is toegestaan op dit moment.

Punten waar je op moet letten:

- Mogelijke rente verhoging
- Geleende bedrag, box 3
- Inkomenstoets -> Je kan minder lenen omdat het een box 3 lening is.
- Hypotheekkosten, taxatiekosten. Mogelijk notaris kosten = verhoging van de hypotheek (soms is de inschrijving al toereikend).

Bedrag krijg je vervolgens gestort op je rekening. Die kan je weer uitlenen aan je zus met een familiebank constructie. Zorg dat het vastligt op papier voor vragen vanuit de belastingdienst. Belangrijkste is dat je een normale rente rekent. Vanuit professioneel oogpunt, zoek op: FFP webinar: Woningfinanciering: alternatieve mogelijkheden. Met dank aan Hoffelijk Financieel op Youtube, vanaf 23.00 minuten wordt het duidelijk uitgelegd.

Let op: Je zusje is geen kind en het schenkingsrecht wijkt af (is stukken lager). Fiscaal dus beperkter.

Je zusje koopt de woning (koper op het koopcontract), staat los van deze constructie. Neem onder voorbehoud financiering op -> geeft jou tijd om de verhoging van de hypotheek te regelen.

Als je slim bent, wordt jij de hypotheekgever van de woning en je zusje de hypotheeknemer, zodat je altijd zekerheid hebt. Mocht de relatie toch bekoelen om wat voor reden dan ook.

[Ardana]

Sunri5e schreef op maandag 4 maart 2019 @ 16:08:
Oke, ik weet dat het niet helemaal "fair" is maar ik wil graag mijn zus helpen. Ze woont momenteel gehuurd in een studio (vrije sector) en de verhuurder is een huisjesmelker. De huurprijs wordt constant omhoog geschroefd en ze krijgt er niets voor terug (er is zelfs geen buitenruimte of balkon bij dit pand).

Heb je al eens gecontroleerd of de huurprijs niet onwettig hoog is? Als deze namelijk éigenlijk lager zou moeten zijn dan € 722, kun je de verhuurder dwingen de huurprijs te verlagen naar dit bedrag.

MrAngry schreef op maandag 4 maart 2019 @ 16:37:
[...]
Dat werkt alleen voor de aanvangshuur. Binnen 6 maanden kan je laten toetsen of het wel vrije sector huur betreft of misschien toch sociaal is. Als je gelijk krijgt dan is de woning gebonden aan het puntensysteem. Als je geen bezwaar maakt en accepteert dat het vrije sector huur is dan gelden er geen regels voor maximale huur of huurverhoging, dus kan je ook weinig laten aanpakken.

Dit is niet correct. Ook na deze 6 maanden kun je de huurprijs laten toetsen. Je kan dan alleen niet met terugwerkende kracht de huurprijs aan laten passen, maar enkel per datum dat je de zaak aanhangig hebt gemaakt bij de huurcommissie.

[ Voor 37% gewijzigd door Ardana op 04-03-2019 21:59 ]

[Chief]

Sunri5e schreef op maandag 4 maart 2019 @ 16:08:
Oke, ik weet dat het niet helemaal "fair" is maar ik wil graag mijn zus helpen. Ze woont momenteel gehuurd in een studio (vrije sector) en de verhuurder is een huisjesmelker. De huurprijs wordt constant omhoog geschroefd en ze krijgt er niets voor terug (er is zelfs geen buitenruimte of balkon bij dit pand). Nu is het zo dat ze gezien haar inkomen net geen recht heeft op een sociale huurwoning en ze krijg ook geen huursubsidie. Daarnaast heeft ze op dit moment ook geen mogelijkheid tot het verkrijgen van een hypotheek.

We hebben een leuk koopappartement gezien waar ik haar als broer graag bij wil helpen zodat ze een beter onderdak krijgt. Ik zou het pand namelijk wel kunnen financieren. Echter dit appartement is een ex huurwoning vanuit de woningstichting en deze wordt verkocht met een "zelf bewoningsplicht".


[...]


Mijn zusje is geen eerste maar tweede graads familie.... Dus eigenlijk zou de constructie zoals wij in gedachte hebben niet mogen. Ik weet het, het is niet zoals het hoort maar ik wil haar in deze lastige woningmarkt graag helpen.

Iemand ideeën?

Erg lief van je om je zusje te helpen maar ik hoop dat je beseft dat met het nemen van extra hypotheek op je eigen woning ook betekent dat je zelf extra risico financieel risico loopt?

[RoamingZombie]

MrAngry schreef op maandag 4 maart 2019 @ 16:37:
[...]


Dat werkt alleen voor de aanvangshuur. Binnen 6 maanden kan je laten toetsen of het wel vrije sector huur betreft of misschien toch sociaal is. Als je gelijk krijgt dan is de woning gebonden aan het puntensysteem. Als je geen bezwaar maakt en accepteert dat het vrije sector huur is dan gelden er geen regels voor maximale huur of huurverhoging, dus kan je ook weinig laten aanpakken.

Dat is niet helemaal waar en dat heb ik zelf ondervonden. Je kan ook na 6 maanden dit proces in gang zetten om een huurverlaging af te dwingen. Je mag dan alleen niet met terugwerkende kracht je te veel betaalde huur terug eisen. En een probleem is dat de huurbaas het nog steeds kan weigeren waardoor je hem eventueel voor het gerecht moet dagen, wat ik ook heb moeten doen. De relatie met je huurbaas is daarna natuurlijk voor eeuwig verstoord. (Al zijn dat soort huurbazen per definitie al eikels)

[Verwijderd]

Ik weet het niet hoor. Als de rente straks gaat stijgen, dan hoef je geen financieel expert te zijn om te voorzien wat dat met de huizenprijzen gaat doen. Die gaan dalen, want anders kan niemand meer een huis financieren. Zolang TS en zijn zus dan niet moeten verhuizen, is er niet direct iets aan de hand. Maar dan loop je dus wel het risico om 2 huizen onder water te krijgen. Geen enorm risico, maar ook weer niet verwaarloosbaar.

Als de situatie zo nijpend is (met een inkomen boven de toeslaggrens), woont zus dan niet gewoon op een veel te dure / populaire plek? Want als we het over een studio zonder buitenruimte hebben, dan kunnen de kosten haast niet in de stenen zitten, maar dan zitten ze waarschijnlijk in de grond (locatie).

[TheGhostInc]

Sunri5e schreef op maandag 4 maart 2019 @ 16:08:
Ik zou het pand namelijk wel kunnen financieren. Echter dit appartement is een ex huurwoning vanuit de woningstichting en deze wordt verkocht met een "zelf bewoningsplicht".

Veel belangrijker is, kan ZIJ dit betalen?

Een koopwoning is meer dan alleen de aankoopsom/hypotheek.
VVE, verzekeringen, onderhoud, het kost allemaal geld.
En het 'probleem' is dat juist onderhoudskosten voor een kleine woning in verhouding flink zijn. Een CV-ketel blijft een CV-ketel.
En op GoT zitten veel handige jongens en meiden, die zetten zelf hun huis in de verf. Maar als dat geen optie is of als @Sunri5e geen zin heeft om 2 huizen te onderhouden...

Dus ik zou je zus naar een financieel adviseur sturen (en die cadeau doen). En als ze begrijpt wat een huis kopen betekent, DAARNA pas gaan praten over helpen.

Het is zoiets als een nieuwe Porsche cadeau krijgen en 'alleen' de brandstof, onderhoud & verzekering hoeven te betalen.... dan koop ik zelf wel een nieuwe Golf, ben ik met afschrijving waarschijnlijk nog goedkoper uit.

[PROnline]

SinergyX schreef op maandag 4 maart 2019 @ 17:00:
[...]
Huur en hypotheeklasten op dit moment zijn toch compleet scheef, menig huurder betaald al meer dan wat zij aan netto hypotheeklasten zouden hebben voor dezelfde woning

netto hypotheeklasten is niet de totale kosten van eigendom, huren is een totaal-/ontzorgpakket met flexibiliteit.

[Rukapul]

Als ik het zo hoor dan ontbreekt het topicstarter eigenlijk aan de middelen om dit enigszins risicovrij te doen.

Zo'n constructie is wellicht leuk als je eigen LTV ratio op 70% staat en je dan zo'n woning kunt financieren, maar anders nauwelijks. Je zit (zeker als familie) namelijk compleet klem als je gehele vermogen in vastgoed (specifiek eigen woningen) vast zit.

Ergens heb je een bewegingsgraad nodig zoals vrije cash, of een overeenkomst waarbij je toch mede-eigenaar kunt worden.

PROnline schreef op dinsdag 5 maart 2019 @ 08:59:
[...]


netto hypotheeklasten is niet de totale kosten van eigendom, huren is een totaal-/ontzorgpakket met flexibiliteit.

Inmiddels wel de duurste soort verzekering die je kunt bedenken dan

[Señor Sjon]

Ardana schreef op maandag 4 maart 2019 @ 21:57:
[...]

Heb je al eens gecontroleerd of de huurprijs niet onwettig hoog is? Als deze namelijk éigenlijk lager zou moeten zijn dan € 722, kun je de verhuurder dwingen de huurprijs te verlagen naar dit bedrag.


[...]

Dit is niet correct. Ook na deze 6 maanden kun je de huurprijs laten toetsen. Je kan dan alleen niet met terugwerkende kracht de huurprijs aan laten passen, maar enkel per datum dat je de zaak aanhangig hebt gemaakt bij de huurcommissie.

Een woning is geliberaliseerd of niet op het moment van tekenen van de huurovereenkomst. De huurprijs kan erna prima stijgen boven de maximale waarde. Zie: https://www.woonbond.nl/v...oning-vrije-sector-beland.

PROnline schreef op dinsdag 5 maart 2019 @ 08:59:
[...]


netto hypotheeklasten is niet de totale kosten van eigendom, huren is een totaal-/ontzorgpakket met flexibiliteit.

Het is een utopie om te denken dat huur de enige woonlast is.

[twisterNL]

SteveWoz schreef op maandag 4 maart 2019 @ 16:31:
Waarom sowieso niet even naar de Huurcommissie toestappen om de huisjesmelker aan te pakken? Voordat de koop helemaal rond is ben je ook een tijd verder.

Intimidatie, geweld, bedreiging.
De kans is groot dat je er niet meer lekker woont. Je elektriciteit wordt afgesloten, sloten vervangen en je moet maar hopen dat niet op een dag je hele huishouden buiten staat. Mogen ze niet doen maar het gebeurd toch.

Het recht aan je kant hebben is heel wat anders dan het ook krijgen, dat is er een van de lange, hele lange adem.

[Sander B]

MAX3400 schreef op maandag 4 maart 2019 @ 16:39:
Dan draai ik het ietwat om; je leent je overwaarde als "familie lening" aan je zusje tegen 0.1% rente ofzo (voorbeeld!!!)

Dit mag niet (of is tenminste belastingtechnisch ongunstig). Een hypotheek geven aan een familielid is geen probleem, maar de rente moet marktconform (25% hoger of lager dan de bankrente) zijn, anders ziet de belastingdienst het als schenking en moet je schenkbelasting gaan betalen en geen hypotheekrente meer aftrekken. Overigens zit daarbij nog een verschil tussen rente met en zonder onderpand. Zonder onderpand is die marktconforme rente nog iets hoger (denk aan 1.5-2% extra). Het staat je dan wel weer vrij om een deel van het geld terug te schenken maar de betalingen met marktconforme bedragen moeten wel gedaan worden. Overigens is dit een gunstige regeling voor je zus omdat ze wel de marktconforme rente mag aftrekken, maar effectief een lagere rente betaalt.

Overigens kun je ook best een hybride vorm doen waarbij je zus een deel leent van de bank en een deel van jou. Dan is het misschien niet eens nodig om je overwaarde te verzilveren. De bank zal dan wel een aantal eisen aan jouw lening gaan stellen (bijvoorbeeld dat zij het eerste recht hebben op betalingen en onderpand).

Voor hypotheekrenteaftrek is het tegenwoordig wel verplicht dat hij linear of annuitair is en dat je de lening meldt bij de belastingdienst, dus zet alles goed op papier.

[Ardana]

Señor Sjon schreef op dinsdag 5 maart 2019 @ 09:25:
[...]
Een woning is geliberaliseerd of niet op het moment van tekenen van de huurovereenkomst. De huurprijs kan erna prima stijgen boven de maximale waarde. Zie: https://www.woonbond.nl/v...oning-vrije-sector-beland.

Dat klopt, maar ik zie niet in wat dat te maken heeft met wat ik zeg?

Als een woning onterecht geliberaliseerd is bij aanvang van de huurovereenkomst, kun je de huurprijs nog prima naar beneden krijgen.

[Carnoustie]

Sander B schreef op dinsdag 5 maart 2019 @ 10:06:
[...]


Dit mag niet (of is tenminste belastingtechnisch ongunstig). Een hypotheek geven aan een familielid is geen probleem, maar de rente moet marktconform (25% hoger of lager dan de bankrente) zijn, anders ziet de belastingdienst het als schenking en moet je schenkbelasting gaan betalen en geen hypotheekrente meer aftrekken. Overigens zit daarbij nog een verschil tussen rente met en zonder onderpand. Zonder onderpand is die marktconforme rente nog iets hoger (denk aan 1.5-2% extra). Het staat je dan wel weer vrij om een deel van het geld terug te schenken maar de betalingen met marktconforme bedragen moeten wel gedaan worden. Overigens is dit een gunstige regeling voor je zus omdat ze wel de marktconforme rente mag aftrekken, maar effectief een lagere rente betaalt.

Overigens kun je ook best een hybride vorm doen waarbij je zus een deel leent van de bank en een deel van jou. Dan is het misschien niet eens nodig om je overwaarde te verzilveren. De bank zal dan wel een aantal eisen aan jouw lening gaan stellen (bijvoorbeeld dat zij het eerste recht hebben op betalingen en onderpand).

Voor hypotheekrenteaftrek is het tegenwoordig wel verplicht dat hij linear of annuitair is en dat je de lening meldt bij de belastingdienst, dus zet alles goed op papier.

Als de bank haar nu geen "volledige" hypotheek wil verstrekken wegens te weinig inkomen, dan gaat ze ook geen "deel" financieren. De bank wil ook bij een gedeeltelijke financiering namelijk precies weten welk pand je gaat kopen en voor welke koopsom. De volgende vraag van de bank is dan ook onmiddelijk hoe je het overgebleven deel gaat betalen. Schenking? Prima, maar dat geld willen ze "zien" inclusief schenkingsverklaring. Eigen geld van het zelfde laken en pak: Aantonen met afschriften, en aandelen die je kunt verkopen is niet goed genoeg: Eerst verkopen, dan praten we verder. Als jij nu zegt dat je de rest met een lening gaat financieren willen ze precies weten wat en hoe. Vervolgens nemen ze die lasten gewoon mee in hun draagkrachtmeting en ben je effectief dus niets opgeschoten. Ze zullen trouwens ook wel zo "streng" moeten zijn omdat dat tegenwoordig allemaal onder hun zorgplicht valt. Op zich is dit daar wel een mooi voorbeeld van: Stel zij lenen nu toch uit "boven" hun draagkrachtmeting terwijl ze weet hebben van de lening van de familie. Over 5 jaar stort de markt in, staat het huis onder water, is de zus langdurig ziek en ontstaan er betalingsachterstanden. Zeer grote kans dat de bank zelf een restschuld mag gaan slikken van de rechter: Schending van zorgplicht, de bank had de hypotheekgever moeten behoeden voor het nemen van onverantwoorde financiële risico's.

[Wuursj]

Eens met @Carnoustie . Toen ik slechts Kosten koper en 10% van de koopprijs zelf wilde financieren, wilde de bank al precies weten hoe ik daar aan kwam. Dat mocht ik mooi aantonen met 2 jaar bankafschriften, Bij navraag was de bank bang dat ik elders een (niet-BKR geregistreerde) lening was aangegaan bij familie of elders met bijhorende betaalplicht. Wat je dus leent bij familie kun je grofweg minder lening bij de bank en schiet je dus alleen op voorwaarden en misschien rente wat mee op.

Wel apart dat je dan ná het afronden van hypotheek je wel weer ruimte zou hebben voor een persoonlijke lening of bijvoorbeeld Private Lease constructie. Zus zelf een goedkoop huisje in slechte staat kopen en TS zijn geld gebruiken voor opknappen via familie lening kan dus wel.

Dat is een weg die ik zelf ingegaan ben, al zit er bij mij wel een paar jaar tussen en zou ik het geld inmiddels ook bij de bank kunnen lenen. Ik hou hun maximale-leen-capaciteit aan maar dat is een keuze.

[Verwijderd]

Met een inkomen net boven de sociale woningbouwgrens zou ze prima in staat moeten zijn om zo'n ex-huurwoning te kopen tenzij er andere zaken meespelen (BKR-registraties?). Om haar echt te helpen kun je waarschijnlijk beter daar moeite in dat laatste steken.

[Pizza_Boom]

Die gooien ze hier in de regio anders rustig voor 230-270 online.

[Verwijderd]

Pizza_Boom schreef op dinsdag 5 maart 2019 @ 15:59:
Die gooien ze hier in de regio anders rustig voor 230-270 online.

Dat verschilt. Hier in de regio vind je nog wel wat net onder de 2 ton, als je niet vies bent van een beetje klussen. Geen riante villa, maar een huisje met voortuintje en achtertuin moet net kunnen.

[3x3]

@Sunri5e welke keuzes heb je gemaakt om je zusje te helpen?