Hoe lang blijf je verantwoordelijk na verkoop van een huis

[Barry_1989]

Hey iedereen,
Ik ben nieuw op tweakers was meer een lezer als een schrijver
...
Nu vraag ik mij iets af, we (ik en mijn vrouw) hebben in het verleden (nu 22 maand geleden) ons huis verkocht, en ik vraag me af hoe lang blijf je zelf verantwoordelijk voor het ouder huis. m.a.w. "verborgen gebreken"
We hebben het huis goed achtergelaten maar ik maak mij altijd nog zorgen om het feit "Wat als", wat als ze iets vinden dat we zelf niet weten of wat als

Hoe lang blijven wij dus aansprakelijk? Ook om dat de mensen na 22 maand nog altijd vragen hebben over elektriciteit enzo (die vernieuwd was) . Ik antwoord de mensen en help ze verder, maar nu heb ik zo iets van het is nu jullie huis.

Ik maak mij waarschijnlijk zorgen voor niks. Maar ik vind niets terug hoe lang je verantwoordelijk blijft
...

[Dark Master]

Het is altijd goed om een verantwoordelijkheidsplicht te hebben. Maar na 22 maanden en er komt een gebrek naar boven, het zal waarschijnlijk zeer onwaarschijnlijk zijn en het valt natuurlijk ook onder de noemer "slijtage"
Daarbij heeft de koper ook nog eens een onderzoeksplicht, na 22 maand kent iemand zijn huis wel door en door denk ik zo.

Als er echt iets substantieels aan de hand was. (Lek dak bijv.) Dan zou het wel gemeld zijn binnen enkele maanden na verkoop. Niks om je zorgen te maken dus. Lekker genieten van je nieuwe koopwoning en je geen zorgen meer maken over je oude woning.

[Wish]

Voor zover ik kan vinden is daar niet een termijn aan gekoppeld. Wel aan de termijn van de meldplicht (de kopers vinden wat en willen het aanhangig maken) - die wordt gesteld op "ongeveer" 2 maanden.
https://www.juridischloke...oning/verborgen-gebreken/
https://www.eigenhuis.nl/...enplan-verborgen-gebreken

Het helpen van de mensen na 22 maanden over een elektrische installatie valt in ieder geval buiten een verborgen gebrek

[CurtPoindexter]

Barry_1989 schreef op woensdag 27 februari 2019 @ 12:57:
Hoe lang blijven wij dus aansprakelijk? Ook om dat de mensen na 22 maand nog altijd vragen hebben over elektriciteit enzo (die vernieuwd was) . Ik antwoord de mensen en help ze verder, maar nu heb ik zo iets van het is nu jullie huis.

Wellicht kan je nieuwe antwoord zijn "sorry, dat is al zo lang geleden, bel maar een electricien".

[Barry_1989]

Oef, dank je wel.

Dan doe ik er ook goed aan om de mensen te helpen met al hun vragen :-)

[JvS]

Op zich wel interessante vraag. Want stel dat je bij een verbouwing na 4 jaar na aankoop ontdekt dat er ooit een dragende muur is verwijderd door een vorige bewoner en dat daarom de veiligheid van de verdieping onder peil is.

Dat is toch niet goed onderzoekbaar, maakt een huis wel onbewoonbaar en is niet de schuld van de koper. Er zijn vast zulke zaken voor de rechter geweest.

[ Voor 3% gewijzigd door JvS op 27-02-2019 13:07 ]

[armageddon_2k1]

JvS schreef op woensdag 27 februari 2019 @ 13:06:
Op zich wel interessante vraag. Want stel dat je bij een verbouwing na 4 jaar na aankoop ontdekt dat er ooit een dragende muur is verwijderd door een vorige bewoner en dat daarom de veiligheid van de verdieping onder peil is.

Dat is toch niet goed onderzoekbaar, maakt een huis wel onbewoonbaar en is niet de schuld van de koper. Er zijn vast zulke zaken voor de rechter geweest.

Dit zijn zulke specifieke gevallen dat er juist een rechter aan te pas moet komen om een oordeel te vellen. Dus niet echt relevant voor de algemene richtlijn.

[De Rikster]

JvS schreef op woensdag 27 februari 2019 @ 13:06:
Op zich wel interessante vraag. Want stel dat je bij een verbouwing na 4 jaar na aankoop ontdekt dat er ooit een dragende muur is verwijderd door een vorige bewoner en dat daarom de veiligheid van de verdieping onder peil is.

Dan is er al een hele clusterfuck aan vooraf gegaan.
- Je mag volgens je hypotheekvoorwaarden geen constructieve wijzigingen uitvoeren zonder goedkeuring vooraf.
- Je mag geen constructieve wijzigingen uitvoeren zonder omgevingsvergunning.
- Je mag, als bedrijf zijnde, geen constructieve wijzigingen uitvoeren als je geen aannemer bent.
- nog wel tien dingen te verzinnen maar bijna klaar met mijn sanitaire pauze.

“Ik had het niet kunnen/hoeven weten” is dus geen argument in de situatie die je schetst dus dat kan nooit een verborgen gebrek zijn waar je van je aansprakelijkheid ontslagen kan zijn.

[Barry_1989]

Dan stel ik mij de vraag "wat als" de vorige eigenaars dit ook niet zouden weten zijn zij dan verantwoordelijk of de voorgaanden?

[Nick_S]

Het lijkt mij dat de vorige eigenaars t.ov. jou aansprakelijk zijn, maar dat zij weer kunnen claimen bij hun vorige eigenaars. Het lijkt me sterk dat de vorige eigenaars naar die daarvoor volgend kunnen wijzen als jij bij hun aankomt.

[CH4OS]

Meestal worden verantwoordelijkheden mbt onzichtbare gebreken overeengekomen in het (ver)koopcontract. Je zou dus daarin kunnen kijken.

[Barry_1989]

Vind het aansprakelijk goed maar het kan toch nooit de bedoeling zijn dat na 2jaar ze afkomen met....
Nu ja op structureel vlak kan ik er wel inkomen.

[Barry_1989]

Huis wordt verkocht in de staat dat het zich bevind met zichtbare en ontzichtbare gebreken
Maar als we er weet van hadden moesten we dit zeggen. en er was niets mis hoor alles was kurkdroog en stabiel :-)
Maar ik ben zo een persoon dat zich altijd alles aantrekt

[CH4OS]

Ik zit even verder te kijken, ik kom tegen dat het meestal periodes van 2 maand zijn dat je verantwoordelijk bent. Dus dat je nu die kopers al 22 maanden helpt is meer dan billijk en hoef je hen op zich niet meer te helpen. Fijn voor hun dat je het wel doet natuurlijk, maar op den duur is het inderdaad hun pakkie-an.

[Wish]

CH4OS schreef op woensdag 27 februari 2019 @ 13:23:
Ik zit even verder te kijken, ik kom tegen dat het meestal periodes van 2 maand zijn dat je verantwoordelijk bent.

Die bronnen heb ik niet gezien... care to share? Die 2 maanden wordt wel gezien als redelijke termijn voor de meldplicht (kopers vinden een gebrek en melden dit binnen 2 maanden bij de "hogere machten").


https://www.verborgen-geb...ringstermijn-klachtplicht

[ Voor 7% gewijzigd door Wish op 27-02-2019 13:38 ]

[CH4OS]

@Wish k had het zelf van https://zakelijk.infonu.n...p-verborgen-gebreken.html

[Tsurany]

CH4OS schreef op woensdag 27 februari 2019 @ 13:55:
@Wish k had het zelf van https://zakelijk.infonu.n...p-verborgen-gebreken.html

Pas op met zulke sites, iedereen kan daar wat neerkwakken zonder dat er controle plaats vind op juistheid.

Er zijn simpelweg geen harde grenzen gedefinieerd omdat het erg afhankelijk is van het soort gebrek, de impact en de oorzaak.

[nare man]

Het antwoord is inderdaad: daar zijn geen harde regels voor te geven.

De toepasselijke regels zijn hier artikel 6:89 en 7:23 van het Burgerlijk Wetboek.

De hoofdregel van deze artikelen is even eenvoudig als vaag: je moet klagen binnen bekwame tijd nadat het gebrek is ontdekt of redelijkerwijs had moeten worden ontdekt. Het moment van verkoop is dus op zich niet doorslaggevend; er kunnen gebreken zijn die lange tijd verborgen blijven. De klachtplicht gaat dan pas lopen op het moment waarop het gebrek door de koper wordt ontdekt of redelijkerwijs had moeten worden ontdekt.

De stelling dat 'een klacht binnen twee maanden moet worden gedaan' die je vaak op internet ziet is nogal onnauwkeurig. Artikel 7:23 BW bepaalt dat, voor de consumentenkoop, een klacht die is gedaan binnen twee maanden na ontdekking in elk geval nog tijdig is gedaan. Maar dat ziet a) alleen op de consumentenkoop (en een koop van een huis kan per definitie geen consumentenkoop zijn) en b) het is meer een ondergrens (bij consumentenkoop is klagen binnen twee maanden in elk geval nog tijdig, maar het kan ook nog langer, afhankelijk van de omstandigheden van het geval).

[twain4me]

Barry_1989 schreef op woensdag 27 februari 2019 @ 12:57:
Hey iedereen,

Hoe lang blijven wij dus aansprakelijk? Ook om dat de mensen na 22 maand nog altijd vragen hebben over elektriciteit enzo (die vernieuwd was) . Ik antwoord de mensen en help ze verder, maar nu heb ik zo iets van het is nu jullie huis.

Ik maak mij waarschijnlijk zorgen voor niks. Maar ik vind niets terug hoe lang je verantwoordelijk blijft
...

Wat heeft iemand om een gunst of hulp vragen te maken met verborgen gebreken?

veder wat @nare man zegt

[Barry_1989]

Ja nee, Stel dat ik een foutief iets zou zeggen, mij is het gewoon het feit van : kunnen ze binnen 5jaar nog zeggen dat iets een verborgen gebreek is?

Zo kan ik huizen kopen, de koper lastig vallen met verborgen gebreek en de kassa weerklinkt voor mij dan.

Dus in mijn geval ik koop een ouder huis, ik verkoop het na 2jaar en de nieuwe koper kan mij na 5 jaar lastig vallen met verborgen gebreken, Ik wil dat hoofdstuk zo snelmogenlijk afsluiten eigenlijk.

[CurlyMo]

@Barry_1989 Sowieso lijkt me het antwoord van @nare man een betere kandidaat voor het beste antwoord (voor nu) dan die van @CH4OS

[Wish]

Barry_1989 schreef op woensdag 27 februari 2019 @ 14:28:
Ja nee, Stel dat ik een foutief iets zou zeggen, mij is het gewoon het feit van : kunnen ze binnen 5jaar nog zeggen dat iets een verborgen gebreek is?

Zo kan ik huizen kopen, de koper lastig vallen met verborgen gebreek en de kassa weerklinkt voor mij dan.

Dus in mijn geval ik koop een ouder huis, ik verkoop het na 2jaar en de nieuwe koper kan mij na 5 jaar lastig vallen met verborgen gebreken, Ik wil dat hoofdstuk zo snelmogenlijk afsluiten eigenlijk.

Maar in principe kan dit dus. De verkoper moet wel aantonen dat het daadwerkelijk een verborgen gebrek is (en de andere stappen maken die ik in de eerdere link van VEH heb aangehaald). Zoals @nare man dus zegt: er zijn geen harde verjaringstermijnen bekend.

[Ardana]

Afweging voor jezelf maken dus: voel ik me verantwoordelijk? Denk ik objectief verantwoordelijk te zijn? Denk ik dat een rechter me verantwoordelijk zou houden? In dat geval: helpen.

Maar soms kan het ook gewoon aardig zijn.

Zo hebben wij onze woning 2,5 jaar geleden verkocht en zijn we zelf nogal laks geweest met het terug vragen van de BTW van de zonnepanelen toentertijd. Ondanks dat we echt geen heel goede vriendjes zijn met de kopers (er bleken wat verborgen gebreken te zijn die ons als verkopers niet aangerekend konden worden), hebben ze ons wel vriendelijk geholpen aan een kopie van de aankoopnota van de betreffende panelen. Die hadden we nl. netjes met de koop mee geleverd, want onderdeel van het huis. Hadden de kopers niet hoeven doen, maar wel erg aardig.

Dus: afweging voor jezelf maken. Ben je idd aansprakelijk? En daar is dus geen termijn voor, maar het gaat dus wél om "had ik kunnen weten dat er een gebrek was?". Indien "Nee" dan is er dus geen sprake van een verborgen gebrek waarvoor je aansprakelijk bent (in de meeste gevallen dus).

Als er iets is waarvan je weet dat je het had moeten melden en je hebt het bewust niet gedaan, dan is er dus geen termijn waarbinnen de kopers dit moeten aangeven.

[Barry_1989]

Nogmaals wij hebben het huis verkocht, ZONDER gebreken wel wat ouder en opknapwerk nodig, ik stel mij gewoon de vraag.

Ik vind het gewoon niet logisch dat je als "verkoper" aansprakelijk blijft.
Want stel zij verbouwen dat huis volledig kan jij dan nog aansprakelijk zijn voor een verborgen gebreek.

[jantje 2]

Barry_1989 schreef op woensdag 27 februari 2019 @ 15:09:
Nogmaals wij hebben het huis verkocht, ZONDER gebreken wel wat ouder en opknapwerk nodig, ik stel mij gewoon de vraag.

Ik vind het gewoon niet logisch dat je als "verkoper" aansprakelijk blijft.
Want stel zij verbouwen dat huis volledig kan jij dan nog aansprakelijk zijn voor een verborgen gebreek.

zoals @ardana zegt ben je alleen maar aansprakelijk op het moment dat jij bewust wist dat er een gebrek is maar deze niet hebt genoemd. Op het moment dat jij niet wist dat er een gebrek is kunnen ze jou er ook niet voor aansprakelijk stellen. Tenzij het zo dusdanig zichtbaar is geweest dat je hier wel vanaf had moeten weten.

Zeker na deze lange periode wordt het wel heel lastig voor de koper om nog aan te kunnen tonen dat jij aansprakelijk bent voor enige schade. In die periode kan er zoveel gebeurd zijn dat het ook onder normaal onderhoud en/of slijtage valt.

[Barry_1989]

Bedankt aan iedereen voor jullie reacties ik weet genoeg :-)

[Sissors]

jantje 2 schreef op woensdag 27 februari 2019 @ 15:24:
[...]


zoals @ardana zegt ben je alleen maar aansprakelijk op het moment dat jij bewust wist dat er een gebrek is maar deze niet hebt genoemd. Op het moment dat jij niet wist dat er een gebrek is kunnen ze jou er ook niet voor aansprakelijk stellen. Tenzij het zo dusdanig zichtbaar is geweest dat je hier wel vanaf had moeten weten.

Zeker na deze lange periode wordt het wel heel lastig voor de koper om nog aan te kunnen tonen dat jij aansprakelijk bent voor enige schade. In die periode kan er zoveel gebeurd zijn dat het ook onder normaal onderhoud en/of slijtage valt.

Het is ook een verborgen gebrek als het huis niet bewoonbaar is door het probleem, ook al wist de verkoper er niet van. Uiteraard moet het probleem dan er al wel zijn geweest bij verkoop. Een voorbeeld zou de eerder genoemde situatie waarbij een muur is verwijderd wat een dragende muur bleek te zijn.

[Hielko]

Barry_1989 schreef op woensdag 27 februari 2019 @ 15:09:
Nogmaals wij hebben het huis verkocht, ZONDER gebreken wel wat ouder en opknapwerk nodig, ik stel mij gewoon de vraag.

Dat weet je dus nooit 100% zeker he... een verborgen gebrek is per definitie verborgen. Jij kan ook niet zien hoe bijv. de fundering eruit ziet.

[nare man]

Je kunt het ook praktisch benaderen: het huis is verkocht, jij hebt je geld en je hebt al 22 maanden niks gehoord, dus waarom zou je niet lekker op één oor liggen? Je kunt er nu toch niets meer aan doen, als er een verborgen gebrek is dan hoor je dat vanzelf wel en ga je die discussie dan wel aan toch?

[ Voor 19% gewijzigd door nare man op 27-02-2019 18:24 ]

[O085105116N]

Ik lees her en der dat 2 maanden is een redelijke termijn. Daarnaast meen ik me mij te herinneren dat er in contracten van de NVM 1 jaar is opgenomen voor het melden van verborgen gebreken. Maar dat weet ik niet 100% zeker. En dan zijn er nog ouderdomsclausules e.d.

https://www.verborgen-geb...rmijn-verborgen-gebreken/

[OverSoft]

Hielko schreef op woensdag 27 februari 2019 @ 17:29:
[...]

Dat weet je dus nooit 100% zeker he... een verborgen gebrek is per definitie verborgen. Jij kan ook niet zien hoe bijv. de fundering eruit ziet.

Als je het zelf niet wist, dan is het geen verborgen gebrek.

Een verborgen gebrek is per definitie iets wat je verborgen houdt.
Als je het zelf niet wist, ben je er ook niet voor aansprakelijk.

Als je dus met goed verstand kan zeggen dat je het huis goed hebt achtergelaten en niet weet van gebreken, dan hoef je je sowieso geen zorgen te maken.

[thejoker80]

OverSoft schreef op donderdag 28 februari 2019 @ 10:11:
[...]


Als je het zelf niet wist, dan is het geen verborgen gebrek.

Een verborgen gebrek is per definitie iets wat je verborgen houdt.
Als je het zelf niet wist, ben je er ook niet voor aansprakelijk.

Als je dus met goed verstand kan zeggen dat je het huis goed hebt achtergelaten en niet weet van gebreken, dan hoef je je sowieso geen zorgen te maken.

Dat is ook weer niet helemaal waar. het kan zijn dat je beiden (koper/verkoper) verantwoordelijk gehouden wordt (50/50 dus). De vraag is of het gebrek normaal gebruik van het huis in de weg staat (ernstig gebrek).

https://www.eigenhuis.nl/...reken-bij-koop-en-verkoop

eigenhuis.nl
De verkoper kan bij een ernstig gebrek aansprakelijk zijn, als het gebrek al voor de overdracht aanwezig was. Dit geldt ook als de verkoper niet van het gebrek op de hoogte was

[OverSoft]

thejoker80 schreef op donderdag 28 februari 2019 @ 10:16:
[...]


Dat is ook weer niet helemaal waar. het kan zijn dat je beiden (koper/verkoper) verantwoordelijk gehouden wordt (50/50 dus). De vraag is of het gebrek normaal gebruik van het huis in de weg staat (ernstig gebrek).

https://www.eigenhuis.nl/...reken-bij-koop-en-verkoop


[...]

Dat is alleen in het geval van ernstige gebreken, die het normaal wonen in het huis zouden belemmeren.
Dat zou binnen 22 maanden wel aan het licht moeten zijn gekomen.

[Hackus]

@Barry_1989 Je maakt je druk om niets.
(wat als dit, dat, zus ,zo) dat moet je uit je hoofd zetten. Verder kan je eigen makelaar je verder helpen en online is ook zat te vinden. verder heeft het veel te maken of de koper een keuring heeft laten doen etc.

[Gman]

Ik ken iemand die zelf aankoop makelaar is (en dus echt wel weet waar op te letten) maar bij de verkoop is men "vergeten" te vermelden dat er brandschade is geweest.
Daar kwamen ze achter bij een verbouwing, ik denk binnen 2 jaar. Daar is nog een flinke schade vergoeding uit gekomen.
Ik denk dat op zoiets geen verjaring zit.

Maar dat was een duidelijk grove nalatigheid van de verkoper.

[DanieldB]

Wish schreef op woensdag 27 februari 2019 @ 13:03:
Voor zover ik kan vinden is daar niet een termijn aan gekoppeld. Wel aan de termijn van de meldplicht (de kopers vinden wat en willen het aanhangig maken) - die wordt gesteld op "ongeveer" 2 maanden.
https://www.juridischloke...oning/verborgen-gebreken/
https://www.eigenhuis.nl/...enplan-verborgen-gebreken

Het helpen van de mensen na 22 maanden over een elektrische installatie valt in ieder geval buiten een verborgen gebrek

Hoe weet je dan van de elektra? Ik heb namelijk 3j geleden een huis gekocht wat geadverteerd werd (staat ook in de stukken) met “elektra geheel vernieuwd”. In de stoppenkast ziet alles er prima uit maar nu, 3j later, wilde ik een dubbele lichtschakelaar vervangen voor een dubbele dimmer. Ik heb dit vast kunnen stellen:

2 bruine draden (normaal gesproken fase)
2 blauwe draden (normaal gesproken nul)

Nul draden hebben niks te zoeken in een dubbele enkelpolige lichtschakelaar. Dan zou je 2 (of 1 doorgeluste) fase moeten zien en 2 zwarte schakeldraden. Na doormeten bleek dit de situatie:
Knop 1: bruin = fase, blauw = schakel
Knop 2: bruin = schakel, blauw = nul

Knop 1 sluit dus de fase af van lamp 1 en knop 2 sluit de nul af van lamp 2. Dit in combinatie met de volledig random kleurstelling van de kabels is natuurlijk absurt, niet volgens NEN normen en als mijn huis afbrandt dan heb ik een (verzekerings)probleem!

Ik weet dat geen enkele elektricien zoiets zou doen en dat de vorige eigenaar een hoop zelf gedaan heeft. Bovendien, om dit werkend aan te sluiten moet diegene exact geweten hebben wat hij (fout) aan het doen was!

Dit is in mijn ogen gewoon een geval van bewust niet melden dat de elektra niet goed is aangesloten. De vorige eigenaar reageert ook niet op berichten. Daarbij heb ik onderzoek laten doen voor de aankoop en hoort daar niet bij dat diegene lichtschakelaars uit elkaar gaat halen. Ik had bovendien niet eerder dan nu, 3j na dato, dit gebrek kunnen constateren.

Dus ja, ik vraag me af waarom elektra hier buiten zou vallen wat je stelt en waar je die informatie vandaan hebt gehaald?

[Kurma]

DanieldB schreef op woensdag 25 januari 2023 @ 18:16:
[...]


Hoe weet je dan van de elektra? Ik heb namelijk 3j geleden een huis gekocht wat geadverteerd werd (staat ook in de stukken) met “elektra geheel vernieuwd”. In de stoppenkast ziet alles er prima uit maar nu, 3j later, wilde ik een dubbele lichtschakelaar vervangen voor een dubbele dimmer. Ik heb dit vast kunnen stellen:

2 bruine draden (normaal gesproken fase)
2 blauwe draden (normaal gesproken nul)

Nul draden hebben niks te zoeken in een dubbele enkelpolige lichtschakelaar. Dan zou je 2 (of 1 doorgeluste) fase moeten zien en 2 zwarte schakeldraden. Na doormeten bleek dit de situatie:
Knop 1: bruin = fase, blauw = schakel
Knop 2: bruin = schakel, blauw = nul

Knop 1 sluit dus de fase af van lamp 1 en knop 2 sluit de nul af van lamp 2. Dit in combinatie met de volledig random kleurstelling van de kabels is natuurlijk absurt, niet volgens NEN normen en als mijn huis afbrandt dan heb ik een (verzekerings)probleem!

Ik weet dat geen enkele elektricien zoiets zou doen en dat de vorige eigenaar een hoop zelf gedaan heeft. Bovendien, om dit werkend aan te sluiten moet diegene exact geweten hebben wat hij (fout) aan het doen was!

Dit is in mijn ogen gewoon een geval van bewust niet melden dat de elektra niet goed is aangesloten. De vorige eigenaar reageert ook niet op berichten. Daarbij heb ik onderzoek laten doen voor de aankoop en hoort daar niet bij dat diegene lichtschakelaars uit elkaar gaat halen. Ik had bovendien niet eerder dan nu, 3j na dato, dit gebrek kunnen constateren.

Dus ja, ik vraag me af waarom elektra hier buiten zou vallen wat je stelt en waar je die informatie vandaan hebt gehaald?

Het gaat in zo'n geval om de vraag of er sprake is van een "verborgen gebrek", en daar kan in de volgende gevallen sprake van zijn:

1. je kan de woning niet normaal gebruiken door het gebrek; of
2. de verkoper wist van het gebrek, maar heeft dat niet gemeld bij de verkoop.

1. is geen sprake van, je kan de woning wel normaal gebruiken. Dat doe je immers al 3 jaar. Situatie 2 zou kunnen, maar dat zal jij aan moeten tonen. En nee, alleen maar de constatering dat het niet waarschijnlijk is dat een elektricien dit zo zou aanleggen is niet genoeg.

[DanieldB]

Kurma schreef op woensdag 25 januari 2023 @ 20:37:
[...]

Het gaat in zo'n geval om de vraag of er sprake is van een "verborgen gebrek", en daar kan in de volgende gevallen sprake van zijn:

1. je kan de woning niet normaal gebruiken door het gebrek; of
2. de verkoper wist van het gebrek, maar heeft dat niet gemeld bij de verkoop.

1. is geen sprake van, je kan de woning wel normaal gebruiken. Dat doe je immers al 3 jaar. Situatie 2 zou kunnen, maar dat zal jij aan moeten tonen. En nee, alleen maar de constatering dat het niet waarschijnlijk is dat een elektricien dit zo zou aanleggen is niet genoeg.

Dat hangt volledig af van wat jij als “normaal gebruik” definieert. Als je het normaal vindt dat mijn verzekering niks uitkeert na een brand als mijn elektra niet op orde is volgens NEN norm, dan is jouw “normaal” anders dan die van mij. Als je het normaal vindt dat je geen lichtschakelaar kan vervangen voor een dimmer, zonder dat je (of welke professional dan ook) weet welk draad wat is en mogelijk een kortsluiting veroorzaakt, dan is wederom jouw “normaal” anders dan die van mij.

Hoe is dit anders dan er achter komen dat een fundering niet blijkt te deugen 3j later, waar de verkoper wss vanaf wist? In dat geval had iemand er ook gewoon normaal 3j (of veel langer) kunnen wonen. Een huis wat niet gelijk instort of in brand vliegt is geen “normaal” of veilig huis. Bovendien is het algemeen bekend dat ondeugdelijk (potentieel gevaarlijk) aangelegde elektra onder serieuze nalatigheid valt als het een bewust verborgen gehouden gebrek betreft. Wat je zegt is gewoon onzin.

En wat ik zeg over de elektricien die dit nooit zo aan zou sluiten klopt ook. Alleen als de vorige eigenaar er totaal niks van snapte en een beunhaas ingeschakeld heeft, dan zou hij in theorie vrijuit kunnen gaan omdat hij dan niets van het prutswerk geweten had. Het is geen aanname de geen enkele elektricien dit nooit zou doen.

Maar we gaan het zien. Ik heb die oetlul al 3x gevraagd welk “bedrijf” de werkzaamheden uitgevoerd heeft en ik wacht nog steeds op antwoord. “Dat ging via via” krijg ik steeds. Die gast heeft verder de rest van het huis met z’n pa “verbouwd” dus als hij niet kan aantonen dat hij hier niets van afwist (door met de naam van het bedrijf te komen die de werkzaamheden uitgevoerd heeft) dan blijft over dat hij er wel vanaf wist. Iemand heeft dit gedaan en hij was er bij. Dus of een bedrijf, of hij zelf. Bij uitblijven van informatie over het bedrijf, blijft hij zelf over.

[ Voor 6% gewijzigd door DanieldB op 26-01-2023 14:31 ]

[CirclDigital]

DanieldB schreef op donderdag 26 januari 2023 @ 14:23:
[...]
Maar we gaan het zien.

Maar wat wil je nou eigenlijk bereiken?

Na 3jr zul je zelf gerechtelijke stappen moeten zetten en zal de bewijslast er ook niet beter op zijn geworden.
Dus voor wat bedrading die je zelf eenvoudig kan laten vervangen is je verontwaardiging wellicht terecht, maar je schiet er verder zo weinig mee op.

[DanieldB]

CirclDigital schreef op donderdag 26 januari 2023 @ 14:28:
[...]


Maar wat wil je nou eigenlijk bereiken?

Na 3jr zul je zelf gerechtelijke stappen moeten zetten en zal de bewijslast er ook niet beter op zijn geworden.
Dus voor wat bedrading die je zelf eenvoudig kan laten vervangen is je verontwaardiging wellicht terecht, maar je schiet er verder zo weinig mee op.

Hier op zich niks. Ik had elders op tweakers een post geplaatst met de vraag of iemand iets kon maken van wat ik aantrof in mijn dubbele wandschakelaar. Toen kreeg ik onder anderen wat links naar andere posts in tweakers die over verborgen gebreken gaan. Vervolgens las ik hier het stuk over elektra wat daar nooit onder zou vallen na een aantal jaar. Dat stuk vond ik onzin en daar reageerde ik op.

[Joe28965]

DanieldB schreef op donderdag 26 januari 2023 @ 14:23:
[...]

Maar we gaan het zien. Ik heb die oetlul al 3x gevraagd welk “bedrijf” de werkzaamheden uitgevoerd heeft en ik wacht nog steeds op antwoord. “Dat ging via via” krijg ik steeds.

Ik vind het überhaupt een wonder dat je antwoord krijgt. Ik had er zelf gewoon niet op gereageerd of gezegd dat het ondertussen veel te lang geleden was om dat nog te herinneren.

[RonnieKo]

DanieldB schreef op donderdag 26 januari 2023 @ 14:36:
[...]
Hier op zich niks. Ik had elders op tweakers een post geplaatst met de vraag of iemand iets kon maken van wat ik aantrof in mijn dubbele wandschakelaar. Toen kreeg ik onder anderen wat links naar andere posts in tweakers die over verborgen gebreken gaan. Vervolgens las ik hier het stuk over elektra wat daar nooit onder zou vallen na een aantal jaar. Dat stuk vond ik onzin en daar reageerde ik op.

Klopt ook. Niet alle gebreken "verjaren". Als er bij de koop aangegeven is dat bepaalde dingen vernieuwd zijn dan mag je verwachten dat de vernieuwing volgens de destijds geldende normeringen gedaan is. Als dat niet zo is mag je dat als nieuwe eigenaar wel aantonen. Dat kan je dan doen door een deskundige in te schakelen en een rapport te laten opstellen.

Je hebt nu zelf een paar keuzes:

1) Zo laten zitten. Dan mag je het zelf melden bij als je het gaat verkopen. Dan is het niet verborgen meer en krijg je alleen een onderhandelingspunt. Meld je het niet dan is het een "verborgen" gebrek als zij het ontdekken.

2) Aanpassen en niets verder doen. Je installatie laten controleren en eventueel door een erkend bedrijf laten aanpassen. Dan ga je niet terug naar de oude eigenaren.

3) Aanpassen en een gerechtelijke procedure beginnen. Dan laat je een keuring doen met daarin aangegeven wat allemaal fout is. Met natuurlijk een opgave van de kosten die daar mee gemoeid zijn. Daarmee stap je naar de rechter om een uitspraak te krijgen over de hele situatie. Die kosten zal je voor mogelijk zelf moeten dragen. Of je wint en gelijk krijgt is vraag twee. Je kan er eens over praten met een gespecialiseerde advocaat / jurist.

[Ivow85]

Enige tijd terug was er een topic hier op Tweakers met iemand die een gelijke casus had.

Huis werd verkocht met in de advertentie/brochuretekst de vermelding "elektra vernieuwd in 20xx".

Bij een verbouwing bleek dat er weliswaar een mooie moderne groepenkast hing, maar dat er van de elektrische bedrading verder niets klopte. Verkeerde kleuren, aarding op veel plaatsen niet in orde gebruik van kroonstenen waar dat niet hoort, aders veel te lang aangestript waardoor 'bloot koper' zichtbaar was. Achter vele schakelaars en wandcontactdozen.

Via de rechtsbijstandverzekering is daar een zaak van gemaakt jegens verkoper ivm het niet voldoen aan de NEN-normen en enkele direct als onveilig te bestempelen situaties (een blauwe draad die stroom-voerend als schakeldraad gebruikt wordt is zo'n gevaar).
Om als ernstig verborgen gebrek te classificeren moet een aan drie voorwaarden worden voldaan:
1: er moet een gebrek zijn wat ten tijde van de verkoop al aanwezig was.
2: het gebrek mag niet zichtbaar zijn geweest bij bezichtigingen en de bouwkundige keuring, maar pas op een later moment zichtbare of merkbare gevolgen tonen.
3: het gebrek moet 'ernstig' zijn, wat wil zeggen dat het het woongenot verstoort en niet met weinig tijd en kosten op te lossen is.

Aan 1 wordt zonder twijfel voldaan. De foutieve bedrading was bij verkoop reeds aanwezig.
Aan 2 wordt in dit geval ook voldaan. Het is bij een bezichtiging en bouwkundige keuring niet gebruikelijk om stopcontacten en schakelaars te demonteren tbv inspectie. Binnen de onderzoeksplicht van de koper is de foutieve elektra bedrading niet zichtbaar.
Blijft over punt 3. Dat de elektra 'werkt' is niet genoeg om te stellen dat de verkeerde draden geen ernstig gebrek zouden zijn. De elektra moet ook aan voorschriften voldoen, met betrekking tot de veiligheid. De juiste kleurcodering en draaddikte is van groot belang voor een veilige elektrische installatie. En juist doordat met de gebreken aan de elektra de veiligheid in het geding is, kan een gebrek als 'ernstig' bestempeld worden. Een veilig huis is immers een zéér belangrijke voorwaarde voor 'onbelemmerd woongenot'.
Als het om slechts één verkeerd aangelegde schakeling gaat, zal het oordeel nog wel zijn dat het probleem niet omvangrijk genoeg is om het als ernstig te bestempelen (namelijk eenvoudig en met beperkte financiële middelen te verhelpen). Maar kom je er achter dat er in het hele huis niets deugt van de bedrading en alles opnieuw getrokken moet worden om aan de Normen te voldoen, dan wordt het echt wel omvangrijk genoeg om het als een ernstig verborgen gebrek wat het normale onbelemmerde woongenot verstoort te bestempelen.

Ik ga kijken of ik het topic over die andere zaak kan terugvinden.

[edit] topic gevonden, zie hier:
Ondeugdelijke elektrische installatie reden voor ontbinding?

Er blijkt uiteindelijk te zijn geschikt in die casus voor 8500 euro.

[ Voor 3% gewijzigd door Ivow85 op 26-01-2023 19:40 ]