Verkoop van nieuwbouwwoning - clausule uit akte van levering

[Mvd1981]

Ik heb in 2015 een nieuwbouwwoning gekocht in Utrecht. Superblij uiteraard, gezien de moeilijkheden om aan een huis te kunnen komen. Enige tijd later heb ik mijn vrienin ontmoet en momenteel denken wij na over de optie om samen een huis te kopen vlak buiten Utrecht.

Na de oplevering van de woning heb ik een uitgebreide verbouwing gedaan (alles gestuct, badkamer, keuken, tuin aanleg, et cetera) en ben inmiddels met de laatste dingen bezig in huis (zolder mooi maken, plintjes, je kent het wel).

Nu heb ik mijn akte van levering nog eens doorgenomen, aangezien in de gemeente/stad Utrecht nog wel eens wat clausules opgenomen worden om te voorkomen dat er teveel gespeculeerd wordt met vastgoed. Ik stuitte daarbij op het volgende artikel:

"Het is de koper niet toegestaan om de woningen te verkopen boven een VONprijs van EUR xxx.xxx,xx (prijspeil 1 juli 2015 en exclusief volumevergrotende opties). Voor de vaststelling van de maximaal toegestane VON-prijs in dit artikel wordt de VON-prijs vanaf 1 juli 2015 tot en met de datum van verkoop van deze woningen (de datum van het sluiten van de koop- /aannemingsovereenkomst) met 2,0% op jaarbasis geïndexeerd."

Dit artikel valt onder het kopje: "Kettingbeding: Bijzondere afspraken ten aanzien van de realisering en
verkoop van de bouwwerken, garanties"

Nu ben ik geen jurist, maar ik vroeg mij af hoe dit artikel in de praktijk werkt, aangezien woningen niet vrij op naam worden (door)verkocht (althans, niet enkele jaren na oplevering). Stel de VON prijs van de woning bij aanschaf was EUR 90.000 en daarnaast is EUR 10.000 aan meerwerk verricht voor een uitbouw. Conform het artikel zou de woning dus voor maximaal EUR 106.120,80 verkocht mogen worden per 1/7/2019.

Maar dat is alleen de woning - er is echter ook een verbouwing geweest, die heeft waarde toegevoegd aan de woning (zonder badkamer, toilet, keuken en met betonnen vloeren lijkt de woning mij toch minder waard te zijn). Stel dat ik 25.000 heb uitgegeven aan de verbouwing, waardoor ik in totaal EUR 125.000 heb uitgegeven aan mijn woning.

Zorgt de werking van dit artikel in de akte van levering dat ik bij verkoop per 1/7/2019 dus EUR 18.879.00 verlies zou maken. Dat terwijl de marktwaarde van de woning nu 200.000 is, en ik in principe dus EUR 75.000 winst zou maken bij de verkoop?

Verder nog de vraag - hoe zit het dan met de grond. Er wordt specifiek genoemd de woning. Er staat niets bij over de grond die bij de woning hoort? Iemand die mij meer helderheid kan verschaffen, al dan niet uit eigen ervaring?

[Harrie_]

Heb je al e.e.a. opgezocht over de werking van een kettingbeding? Zo nee: doen. Zit er bijv. een boeteclausule in en ben je verplichting om het beding door te geven aan de volgende? Wordt er ook iets over een termijn gezegd? Gemeentes zetten dit soort zeken vaker in een koopcontract om inderdaad, zoals je zelf zegt, te voorkomen dat vastgoedmagnaten aan de haal gaan met woningen (al dan niet gesubsidieerd) voor een andere doelgroep is bedoeld. Vaak staat er wel een termijn waarna het komt te vervallen.

[Mvd1981]

De boete zou zijn: vijftig procent (50%) van de Koopsom van het Verkochte per overtreding (exclusief BTW en kosten voor invordering van de boete).

Ik heb het geheel nog een keer doorgelezen, maar ik krijg toch het gevoel dat dit beding niet geld voor mij, maar voor de bouwer van mijn woning.

[DrivinUCrazy]

"het is de koper niet toegestaan om..."
Waarom zou dat de bouwer zijn in plaats van, laten we zeggen, de koper?

[Wolly]

Anti speculatiebeding mag tegenwoordig maar 5 jaar duren, dan zou je er dus volgend jaar sowieso vanaf moeten zijn.

[EWK]

Wolly schreef op zaterdag 23 februari 2019 @ 17:05:
Anti speculatiebeding mag tegenwoordig maar 5 jaar duren, dan zou je er dus volgend jaar sowieso vanaf moeten zijn.

Heb je een bron voor je statement ?

[Wolly]

EWK schreef op zaterdag 23 februari 2019 @ 17:27:
[...]

Heb je een bron voor je statement ?

In het verleden werd een termijn gehanteerd van 10 of 12 jaar. Tegenwoordig is de wettelijk toegestane termijn 5 jaar. In de nieuwe contracten wordt dan ook een termijn van vijf jaar aangehouden.

Bron

[dj1982]

DrivinUCrazy schreef op zaterdag 23 februari 2019 @ 16:13:
"het is de koper niet toegestaan om..."
Waarom zou dat de bouwer zijn in plaats van, laten we zeggen, de koper?

De hele clausule klinkt alsof hij gericht is aan de bouwer/opdrachtgever/investeerder. Er wordt immers gesproken over "niet toegestaan om de woningen te verkopen" (meervoud) en een prijs "vrij op naam".

Als TS zijn woning nu verkoopt, dan is dat natuurlijk maar één woning, en ook niet vrij op naam. Lijkt me sterk dat deze bepaling dus van toepassing is. Maar laat er even een jurist of notaris naar kijken, dan weet je het zeker.

[Señor Sjon]

Dit is normaal gesproken een bepaling richting ontwikkelaar in geval van grondkoop van de gemeente. Dit om te voorkomen dat na aankoop, de ontwikkelaar de prijzen omhoog gooit en dus zo de grond goedkoop heeft gekocht. Het is een beding die niet zoveel bij de consument te zoeken heeft. Die heeft in de regel een woonplicht van X jaar om speculatie te voorkomen.

Neem contact op met bouwer en/of notaris over deze bepaling.