Spaardeel van hypotheek aflossen op hoofdsom?

[zilver7]

Sinds april 2017 zijn de tijdsklemmen voor het aflossen van een spaarhypotheek vervallen. Wij vragen ons nu af of het een goed idee is om het in de loop der jaren opgebouwde tegoed in onze Rabo Opbouwspaarrekening in één keer af te lossen op de hoofdsom. In het potje zit inmiddels ruim 2/3 van het beoogde doelkapitaal. In de afgelopen 2 jaren hebben we hierin steeds maximaal bijgestort met als doel de looptijd te verkorten.

Maar is dit eerder aflossen nou slim of niet? Twee jaar geleden liep onze rentevaste periode af en halveerde onze rente van 3,6 naar 1,9 procent. Dat is leuk voor het aflossingsvrije deel van de hypotheek, maar minder voor het spaardeel. Hierin moeten we sindsdien bijna twee keer zo veel inleggen voor hetzelfde doelkapitaal. Tegelijkertijd hoor ik altijd dat het echte rendement van een spaarhypotheek in het laatste deel zit.

Als we het gespaarde tegoed aflossen op de hypotheek gaan onze bruto maandlasten ca. 200 euro per maand omlaag. De hypotheekrenteaftrek daalt natuurlijk ook mee, maar die stelt met 1,9 procent rente niet zo veel meer voor en bovendien is de WOZ-waarde van ons huis bijna twee keer zo hoog als de hypotheek.

Ik heb deze vraag al voorgelegd aan de adviseur van de Rabobank, maar deze kan hier zo niets over zeggen en koppelt er een adviesgesprek aan. Voordat we daar op in gaan, ben ik benieuwd of er op het forum mensen zijn die dit ook bij de hand hebben gehad?

[Rukapul]

Op zich loont het bij een bankspaarhypotheek om deze door te laten lopen. Dat komt omdat er geen kosten in rekening worden gebracht en de netto betaalde rente over de opgebouwde som nooit de ontvangen rente kan ontstijgen (kan wel gelijk liggen).

Als het voordeel klein of nihil is dan kan het geheel omklussen naar een aflossingsvrije/lineaire/annuitaire hypotheek mogelijk lonen als er dan een renteopslag vervalt. In dat geval betaal je over het openstaande saldo minder rente.

Dit kun je prima in Excel uitrekenen. Maandlasten zijn daarbij irrelevant (zoals altijd) maar de totale som is waar het om gaat.

[zilver7]

Het spaardeel is slechts eenvijfde deel van de totale hypotheek. We zitten al in de laagste klasse, dus er kan verder geen renteopslag meer af. Na eventuele alflossing resteert een aflossingsvrije hypotheek. Dat willen we het liefst zo houden, omdat we nu flexibel zijn in hoeveel we op welk moment aflossen.

Maar goed, misschien moeten we dat gesprek met Rabo maar aan gaan en kijken wat daar uit komt.

[bie100]

zilver7 schreef op woensdag 13 februari 2019 @ 17:34:
Sinds april 2017 zijn de tijdsklemmen voor het aflossen van een spaarhypotheek vervallen. Wij vragen ons nu af of het een goed idee is om het in de loop der jaren opgebouwde tegoed in onze Rabo Opbouwspaarrekening in één keer af te lossen op de hoofdsom. In het potje zit inmiddels ruim 2/3 van het beoogde doelkapitaal. In de afgelopen 2 jaren hebben we hierin steeds maximaal bijgestort met als doel de looptijd te verkorten.

Maar is dit eerder aflossen nou slim of niet? Twee jaar geleden liep onze rentevaste periode af en halveerde onze rente van 3,6 naar 1,9 procent. Dat is leuk voor het aflossingsvrije deel van de hypotheek, maar minder voor het spaardeel. Hierin moeten we sindsdien bijna twee keer zo veel inleggen voor hetzelfde doelkapitaal. Tegelijkertijd hoor ik altijd dat het echte rendement van een spaarhypotheek in het laatste deel zit.

Als we het gespaarde tegoed aflossen op de hypotheek gaan onze bruto maandlasten ca. 200 euro per maand omlaag. De hypotheekrenteaftrek daalt natuurlijk ook mee, maar die stelt met 1,9 procent rente niet zo veel meer voor en bovendien is de WOZ-waarde van ons huis bijna twee keer zo hoog als de hypotheek.

Ik heb deze vraag al voorgelegd aan de adviseur van de Rabobank, maar deze kan hier zo niets over zeggen en koppelt er een adviesgesprek aan. Voordat we daar op in gaan, ben ik benieuwd of er op het forum mensen zijn die dit ook bij de hand hebben gehad?

zit met hetzelfde dilemma de rentevaste periode loopt van ons eind van het jaar af moet zeggen dat ik er ook over nadenk om het om te zetten naar aflossingsvrij

[Maasluip]

Het is me niet helemaal duidelijk wat bedoeld wordt met "het opgebouwde tegoed in onze Rabo Opbouwspaarrekening in één keer af te lossen op de hoofdsom". Bij een spaarhypotheek spaar je naar een doelbedrag en dat doelbedrag blijft als hypotheek voor de volle looptijd openstaan. Als je het spaartegoed wil gebruiken om de hypotheek af te lossen, sluit je dan niet gewoon de hypotheek over en gebruik je het spaarbedrag als inleg in de nieuwe hypotheek? Hou dan ook rekening met boetebedragen als je meer dan 20% aflost.

Wat betreft de financiële voordelen van extra inleggen in je spaarhypotheek: dat kun je gewoon uitrekenen. Bereken wat je nu aan inleg en hypotheekrente betaalt over de resterende looptijd (uiteraard de HRA meenemen) en vraag de bank een berekening te laten uitvoeren wat je inleg wordt als je X bedrag extra inlegt en doe de berekening nog eens. Het voordeel dat je haalt is hoger als het bedrag in de spaarhypotheek lager is (omdat je dan meer rentevoordeel hebt), maar volgens mij is het altijd voordeliger. Ik maak die berekening zelf ook elk jaar (en heb hem gemaakt voor de toekomst als een "what if" ik altijd de volledige jaarruimte gebruik) en elk jaar is het voor mij voordeliger om de volledige jaarruimte extra in te leggen. Met voordeliger bedoel ik: dan ben ik over de volledige looptijd minder aan hypotheekkosten kwijt.
Uiteraard is het voordeel lager als je zo'n lage rente hebt (ik heb nog 5,1%).

Een gesprek met je Rabobank is trouwens gratis omdat je een klantrelatie hebt. Ook dergelijke berekeningen voeren ze zonder kosten voor je uit. Bij mijn Rabobank tenminste wel.

[Rukapul]

Maasluip schreef op donderdag 14 februari 2019 @ 08:50:
Als je het spaartegoed wil gebruiken om de hypotheek af te lossen, sluit je dan niet gewoon de hypotheek over en gebruik je het spaarbedrag als inleg in de nieuwe hypotheek? Hou dan ook rekening met boetebedragen als je meer dan 20% aflost.

Niet per se, je zou ook moeten kunnen aflossen met het gespaarde kapitaal en dat is (in elk geval bij een andere Rabo Spaarhypotheek) per definitie boetevrij.

[Maasluip]

@Rukapul Die optie kende ik niet nee. Je lost dan je spaarhypotheek af en voor wat dan nog over blijft sluit je dan een annuïteten- of lineaire hypotheek af?
Voor mezelf even snel een berekening gemaakt en dan kom ik op 30% meer kosten uit, als ik het goed bereken.

[dlmh]

Als je je spaargedeelte gebruikt om (een deel van) de aflossingsvrije hypotheek af te lossen blijft er gewoon een kleinere aflossingsvrije hypotheek over. Wat betreft boetes gelden hiervoor dezelfde regels als voor normaal extra aflossen. Wel is het zo dat je nu geen "aflosboete" meer aan de overheid hoeft af te tikken in de vorm van verlate vermogensrendementsheffing.

Spaarhypotheken zijn afgeschaft per 1 januari 2013, dus dat betekent dat je sowieso nog onder de "oude" regels valt. Je krijgt dus nog steeds HRA over je aflossingsvrije hypotheek dat na inlossen overblijft.

Het is volgens mij nooit interessant om je spaargedeelte te gebruiken om af te lossen, tenzij, zoals al genoemd, je hierdoor een lagere renteopslag krijgt. Je kunt beter kijken naar de optie om extra in te leggen om de looptijd te verkorten. Zeker als er al 2/3e in de pot zit dan begint het nu juist hard op te lopen (ondanks de "schamele" 1,9%).

Tenslotte moet je er rekening mee houden dat de HRA invloed heeft op je belastbare inkomen, wat op diens beurt weer invloed heeft op je heffingskortingen en toeslagen (zoals kinderopvangtoeslag). Het kan zijn dat je onder aan de streep toch echt netto meer moet gaan betalen.

[Rukapul]

Maasluip schreef op donderdag 14 februari 2019 @ 09:44:
@Rukapul Die optie kende ik niet nee. Je lost dan je spaarhypotheek af en voor wat dan nog over blijft sluit je dan een annuïteten- of lineaire hypotheek af?

Nou, de hoofdsom van het spaarhypotheekdeel zou dan dalen en de spaarpot zou dan leeg zijn. Technisch gezien kun je dan nog steeds een (bank)spaarhypotheek, maar die zal je dan typisch administratief even om laten zetten.

Het is overigens maar de vraag of de bank aan gedeeltelijke aflossing mee wil werken - ondanks dat het volgens hun voorwaarden moet kunnen. Zeker met klassieke spaarhypotheken (verzekeringspolis bij verzekeraar) is dat bepaald geen gegeven.

[mario038]

Over het spaardeel betaal je geen vermogensrendementsheffing en krijg je 1,9% rente. Afhankelijk van hoe veel spaargeld/vermogen je verder hebt krijg je dus (fictief) 2,6% rente (inclusief besparing op belasting) of meer. Trek daarvan af de rente die je betaald over hetzelfde bedrag van je aflossingsvrije hypotheek (1,9% x 0,6 is circa 1,14%. Per saldo heb je dus een rendement van ongeveer 1,5%. Dat krijg je niet op een spaarrekening. Het zou dus wel eens voordeliger kunnen zijn om het spaarpotje door te laten lopen en op de met de bank afgesproken datum het saldo te gebruiken om dan de hypotheek af te lossen. Dan profiteer je optimaal van alle belastingvoordelen.

[zilver7]

Dank jullie wel voor de inzichten, daar heb ik wel wat aan. Als wij het gespaarde tegoed nu aflossen, blijft de aflossingsvrije hypotheek zoals we die we nu hebben (Rabo Opbouwhypotheek) gewoon doorlopen.
En omdat onze rente met 1,9% lager is dan de marktrente betalen we geen boete.

Maar het klinkt toch of de huidige strategie van elk jaar maximaal bijstorten en looptijdverkorting toch voordeliger is. Ik denk dat we er maar even gesprek met Rabo aan wagen om het zeker te weten.

[darklord007]

bij een spaarhypotheek kom je op een bepaald moment op een kantelpunt waarbij een hypotheek hebben voordeliger is dan geen hypotheek.

Of de rente nu hoog of laag is, maakt niet uit.

spaarhypotheek kun je uitzetten in 2 delen:

netto kosten per maand = Hypotheekrente - HRA - ontvangen rente

wanneer dit bedrag nagatief uitkomt verdien je dus geld.

Het inleggen in het spaardeel zie ik (bij gelijk blijvende woningprijs) niet als uitgave en vind ik dus ook niet relevant voor de kosten. Dit bedrag krijg je immers terug bij verkoop.

mijn advies: bereken de netto kosten. Zijn die negatief, stop met inleggen en laat m zolang mogelijk lopen

[bie100]

hoorde dat de Rabobank 0,35% rente-opslag erop zet bij het verlengen van een bankspaarhypotheek

[RoNoS]

darklord007 schreef op donderdag 14 februari 2019 @ 13:39:
[...]
mijn advies: bereken de netto kosten. Zijn die negatief, stop met inleggen en laat m zolang mogelijk lopen

Je kunt je inleg niet stoppen, dan val je buiten de bandbreedte, waar je nog wel binnen moet blijven (1:10).
En zo lang mogelijk lopen, bij het afsluiten heb je een termijn afgesproken, die kun je niet verlengen. Als je bijstort en kiest voor looptijd inkorten, kun je die niet meer verlengen.
Dus kies dan bij bijstorten voor verlagen maandbedrag, dan heb je er zo lang mogelijk profijt van. Al ben ik van mening dat je met looptijd inkorten wel minder lang profiteert, maar het wel (netto) goedkoper is. Dus zelf even (laten) uitrekenen wat het handigste is.

[Maasluip]

RoNoS schreef op donderdag 14 februari 2019 @ 15:43:
[...]

Al ben ik van mening dat je met looptijd inkorten wel minder lang profiteert, maar het wel (netto) goedkoper is.

Exact. Dat je minder lang van HRA profiteert is geen negatief ding omdat je ook minder lang (veel meer) rente betaalt.

[Gast1981]

zilver7 schreef op donderdag 14 februari 2019 @ 13:09:
Dank jullie wel voor de inzichten, daar heb ik wel wat aan. Als wij het gespaarde tegoed nu aflossen, blijft de aflossingsvrije hypotheek zoals we die we nu hebben (Rabo Opbouwhypotheek) gewoon doorlopen.
En omdat onze rente met 1,9% lager is dan de marktrente betalen we geen boete.

Ik snap het nog niet helemaal, maar wel interessant omdat ik ook bij de Rabo zit en ook opnieuw aan extra inleggen of aflossen zit te denken..
Jij hebt dus een Opbouw Spaarhypotheek waarin je 2/3e van de eindsom hebt zitten nu. En daarnaast een gedeelte in een Aflosvrije hypotheek?
Wat zou je dan met die 2/3e kunnen aflossen? Je hebt immers je spaardoel nog niet behaald...
Bedoel je, dat spaarpotje leegtrekken en daarmee je spaardoel dus met 2/3e verlagen?? Ik vraag me af of dat überhaupt kan, en waarom dat voordeliger zou zijn, omdat je dan juist de grootste rente-winst laat varen?
En dat spaarpotje aanspreken om je aflossingsvrije deel af te lossen, dat klinkt helemaal als een vreemde constructie.. een soort; het ene gat met het andere vullen.


Zelf heb ik enkele jaren geleden het nodige extra in ons spaardeel ingelegd, ten einde hiermee meer rente-op-rente rendement te halen en m'n maandlasten van nu te verlagen. Looptijd verkorten was toen minder interessant. Rente vast op 5%, nu nog 10 jaar. Daarnaast heb ik wel afgelost op ons aflossingsvrije gedeelte. De rest heb ik inmiddels bijna bij elkaar gespaard, maar hou ik liever nog even 'cash' i.p.v. in de stenen. Wel willen we mondjesmaat die schuld verder verlagen door jaarlijks wat af te lossen.

[Rukapul]

RoNoS schreef op donderdag 14 februari 2019 @ 15:43:
[...]

Je kunt je inleg niet stoppen, dan val je buiten de bandbreedte, waar je nog wel binnen moet blijven (1:10).

Premievrij door laten lopen is altijd een optie geweest. De fiscale eis is altijd 15 of 20 jaar premiebetaling geweest. De premies zelf moesten aan de 1:10 eis voldoen. Echter de tijdsklemmen zijn in principe nu vervallen - en dan hangt het van de exacte formulering in de wet af of die (theoretisch) gebruikt kunnen worden om een premievrije periode te creeren tot aan de einddatum (het doel van de wetgever was om aflossen mogelijk te maken, maar vwiw is simpelweg de tijdklem uit de wet gesloopt).

[ Voor 8% gewijzigd door Rukapul op 14-02-2019 16:07 ]

[darklord007]

RoNoS schreef op donderdag 14 februari 2019 @ 15:43:
[...]

Je kunt je inleg niet stoppen, dan val je buiten de bandbreedte, waar je nog wel binnen moet blijven (1:10).
En zo lang mogelijk lopen, bij het afsluiten heb je een termijn afgesproken, die kun je niet verlengen. Als je bijstort en kiest voor looptijd inkorten, kun je die niet meer verlengen.
Dus kies dan bij bijstorten voor verlagen maandbedrag, dan heb je er zo lang mogelijk profijt van. Al ben ik van mening dat je met looptijd inkorten wel minder lang profiteert, maar het wel (netto) goedkoper is. Dus zelf even (laten) uitrekenen wat het handigste is.

Klopt, maar wat ik bedoel met inleggen zijn die 'eenmalige hogere storting binnen de bandbreedte'.

[zilver7]

Ik merk dat ik neig naar een simpel hypotheekproduct, ook omdat we over 8 jaar als onze rvp afloopt het liefst een zo laag mogelijke hypotheek willen hebben met het oog op betaalbare maandlasten (je weet niet wat de rente gaat doen). Maar dat doel bereiken we ook al met onze huidige strategie van jaarlijks bijstorten. En als het 'woning naar box 3-verhaal' doorgaat (dit jaar weer het zoveelste proefballonnetje van de heer Knot), dan kun je op termijn juist maar beter nog wat schuld hebben staan.

Alleen, die spaarpot eruit slopen en dan de komende 8 jaar maar 335 euro bruto per maand aan hypotheek kwijt zijn klinkt gewoon aantrekkelijk. We zouden dan flink kunnen sparen, maar goed als sparen het doel is, kun je dat natuurlijk beter doen binnen zo'n fiscaal aantrekkelijk product als een spaarhypotheek. Misschien heb ik hiermee mijn eigen vraag al wel beantwoord

Ik merk dat ik het gewoon niet zo goed kan overzien, ik koppel nog wel even terug wat de Rabobank ons vertelt als we het gesprek hebben gehad.

[dlmh]

Vergeet niet dat je met de huidige constructie aflost op je hypotheek. Als je de spaarpot gebruikt om af te lossen en vervolgens alleen de rente te betalen over je aflossingsvrije hypotheek heb je over die 8 jaar nog steeds diezelfde hypotheek over. Als je besluit elk jaar je surplus te gebruiken om af te lossen ben je uiteindelijk omgerekend per maand ook meer kwijt.

Ik zou zelf het liefst alles spaarhypotheek hebben, of anders aflossingsvrij en dan zelf aflossen. Gezien de enorme problemen die de oude tophypotheken hebben meegebracht begrijp ik heel goed dat daar aan gesleuteld is. Echter, voor veel mensen in dit subforum zal gelden dat ze prima in staat zijn om netjes (ruim) binnen de 30 jaar af te lossen, maar het wel fijn vinden om zelf per jaar te bepalen wat ze van hun surplus gebruiken om af te lossen.

[info33]

edit: wrong topic

[ Voor 97% gewijzigd door info33 op 24-04-2020 11:22 . Reden: verkeerd topic ]

[Tranquility]

Ik heb mijn Rabo Opbouwhypotheek deel drie jaar geleden ook om laten zetten naar een gewoon aflossingsvrij deel toen ik ging verhuizen van een klein appartement naar een rijtjeswoning. Absoluut geen spijt van! Ik vond een spaarhypotheek altijd al een ondoorzichtige constructie en nu met die lage rente vind ik aflossingsvrij en annuïteiten gewoon aantrekkelijker. Nu is ongeveer de helft aflossingsvrij en de andere helft annuïteiten met resp. 2.1% en 1.9% voor tien jaar vast.

Inmiddels heb ik vrijstaand huis gekocht waarvan ik per 15 mei de sleutels krijg en behoud ik mijn aflossingsvrije deel en de rest annuïteiten en met opnieuw lagere rente van resp. 1.43% en 1,33% voor 20 jaar vast.

[Rubbergrover1]

Ik vind banksparen juist wel veel fijner. En goedkoper dan annuïteiten. Wij hebben bij de verhuizing dan ook bewust het banksparen aangehouden, omdat de totale lasten over de resterende looptijd lager waren dan de hoogte van de overblijvende hypotheek wanneer we het spaarsaldo toen hadden gebruikt om de hypotheek te verlagen. De keus voor na ruim 10 jaar hypotheekvrij zijn of lagere maandlasten, maar dan wel levenslang, was voor ons vrij eenvoudig.

[_JGC_]

Banksparen is juist helemaal niet ondoorzichtig, het is nml hetzelfde als annuïtair aflossen met maar 1 verschil: de hypotheek blijft staan en de aflossing komt op een geblokkeerde rekening zodat je maximaal van HRA profiteert.

Bij Annuïtair aflossen heb je gewoon 1 bedrag die maandelijks gelijk is, bij banksparen heb je dat gesplitst in rente en inleg. Als de rente bij annuïtair van 5% naar 1,2% gaat zal het afloscomponent ook gewoon meer dan verdubbelen.

[Sport_Life]

zilver7 schreef op woensdag 13 februari 2019 @ 21:00:
Het spaardeel is slechts eenvijfde deel van de totale hypotheek. We zitten al in de laagste klasse, dus er kan verder geen renteopslag meer af. Na eventuele alflossing resteert een aflossingsvrije hypotheek. Dat willen we het liefst zo houden, omdat we nu flexibel zijn in hoeveel we op welk moment aflossen.

Maar goed, misschien moeten we dat gesprek met Rabo maar aan gaan en kijken wat daar uit komt.

Om welk bedrag gaat het dan? Bankspaardeel is 20% van de totale hypotheek die dan weer onder de 65% ltv zit. Dus uitgaande van een woning van 500k zou het spaardeel 65k zijn. Tenzij de woning heel veel duurder is (en spaardeel dus hoger) zou ik niet teveel geld uitgeven aan advieskosten. Door laten lopen is dan het beste imo , bij een verhuizing kijk je dan weer verder.

Wij hebben onze bankspaar eruit gegooid toen we gingen verhuizen, omdat ik liever aflossingsvrij had (lage lasten en zelf bepalen hoe en wanneer ik aflos) en bovendien veel meer keuze aan hypotheek verstrekkers. Met bankspaar zit je vast aan Abn/ING/Rabo etc, die (toen ik een nieuwe woning kocht) met name interessant zijn voor korte rentevaste periodes.

[ Voor 6% gewijzigd door Sport_Life op 27-04-2020 01:22 ]

[overhyped]

zilver7 schreef op woensdag 13 februari 2019 @ 21:00:

Maar goed, misschien moeten we dat gesprek met Rabo maar aan gaan en kijken wat daar uit komt.

Kleine tip: ga niet betalen om met een verkoper van de Rabobank te praten, maar zoek een goede, onafhankelijke adviseur als je hier graag met iemand die er verstand van heeft over praat.

Kost het zelfde, en verzekerd wel dat je onafhankelijk met iemand kan praten over waarom wat voor jou goed is.

[zilver7]

We hebben dat adviesgesprek uiteindelijk niet meer gehad en besloten het spaardeel aan te houden tot de einddatum. Wel zijn we gestopt met elk jaar bijstorten om deze datum naar voren te halen. Inmiddels is het bedrag aan rente dat we op de maandelijkse bankspaarinleg krijgen bijna net zo hoog als als de inleg zelf. We denken dat het gunstiger is om hiervan zo lang mogelijk te profiteren, in plaats van het gespaarde bedrag af te lossen op de hoofdsom, ook omdat de toch al lage HRA dan nog lager wordt en ook het EWF er door een forse overwaarde op papier flink inhakt. Daar kun je beter juist wat meer 'schuld' tegenover hebben staan.

In dit tempo zit het spaardeel over iets minder dan 5 jaar vol en gaat de hoofdsom dus sowieso omlaag. Zolang vind ik het niet erg om vast te zitten aan Rabo. (Overigens is Rabo een van de weinige banken waarbij een aflossingsvrije hypotheek gewoon doorloopt na 30 jaar, dus we zijn niet bang dat we met onze aflossingsvrije hypotheek op een 'bom' zitten).