Gevolgen volledige aflossing hypotheek voor verhuizen en HRA

[DutchGent]

Hallo allemaal,

Mijn vrouw en ik hadden het laatst over toekomstplannen en kwamen toen tot een paar vraagstukken waar we met simpelweg Googlen niet tot een eenduidig antwoord kwamen:

Simpelweg gezegd;
Stel dat wij onze bestaande bankspaarhypotheek geheel aflossen in 20 jaar ipv 30 jaar (we zitten nu op 8 jaar). We sparen dan nog wat jaartjes en kopen dan een duurder huis. Kunnen we dan opnieuw Hypotheek Rente Aftrek krijgen voor die hypotheek? Of kun je dan alleen HRA krijgen op het gedeelte boven je oude leenbedrag?

In onderstaande rekenvoorbeelden gaan wij er van uit dat alle bijkomende kosten uit eigen geld worden betaald en er geen overwaarde is.

Fictief rekenvoorbeeld:
- €200.000,- hypotheek na 20 jaar geheel afgelost
- Aankoop duurdere woning (geen overwaarde oude woning voor het gemak) van €400.000,-
- Nieuwe hypotheek van €200.000,-
Krijg je dan nog HRA op deze hypotheek?

Indien nee, ander fictief rekenvoorbeeld:
- €200.000,- bankspaarhypotheek met looptijd van nog 10 jaar (en 10 jaar HRA)
- Aankoop duurdere woning (geen overwaarde oude woning voor het gemak) van €400.000,-
- Nieuwe tweede hypotheek van €200.000,- (annuïtaire hypotheek looptijd 30 jaar)
Krijgen we dan wel 30 jaar lang HRA op tweede hypotheek (uiteraard aflopend gezien de annuïtaire aard)?
Wat gebeurt er na het aflopen van de 1e hypotheek na 10 jaar? Geldt de HRA op de 2e hypotheek dan nog steeds?

Of heeft iemand een slimmer plan van aanpak?

[marshallq]

Kijk hier eens - https://www.eigenhuis.nl/...ning/hypotheekrenteaftrek

[t_captain]

Bijleenregeling

[DutchGent]

Bedankt marshallq, deze had ik al gelezen, maar geef voor mij gevoel geen duidelijkheid over een situatie waarbij de eerste hypotheek al afgelost is alvorens je een nieuwe woning koopt.

[André]

Interessante vraag, op de eerste 2 ton heb je 30 jaar recht op aftrek. Aangezien je daar niet meer boven komt blijft het daar ook bij.

[DutchGent]

t_captain schreef op maandag 28 januari 2019 @ 17:02:
Bijleenregeling

Dank je! Dit maakt wel het een en ander duidelijk. Klopt het dus dat het verstandiger is de bankspaarhypotheek die ik nu heb de volledige 30 jaar te laten lopen en los daarvan geld te gaan sparen voor een volgende woning? Dan behoudt ik mijn fiscale voordeel en kan eventueel hetgeen dat ik bij moet lenen wel met HRA doen.

[DutchGent]

André schreef op maandag 28 januari 2019 @ 17:28:
Interessante vraag, op de eerste 2 ton heb je 30 jaar recht op aftrek. Aangezien je daar niet meer boven komt blijft het daar ook bij.

Inderdaad daar was ik dus al bang voor. Ik snij mijzelf dus in de vingers wanneer ik hem vroegtijdig aflos.....

[BCC]

Dat ligt aan de voorwaarden van je huidige banspaar regeling. Bij mij was het erg voordelig om hem bij verkoop woning te laten vervallen en vervangen door een veel goedkopere annuitaire lening. Hypotheekrente aftrek krijg je (vooralsnog) max 30 jaar, ongeacht je huis.

[psy]

Als je verhuist naar een duurdere woning van 400k, en je de eerste 200k die je ontvangt van je oude woning direct in de nieuwe woning stopt, kan je voor het restant van 200k war je dan een nieuwe hypotheek voor nodig hebt, gewoon de volle 200k aftrekken hoor. Zou me een mooie boel zijn als dat niet zou kunnen!

Wat overduidelijk NIET mag, is de "overwaarde" van je oude huis zelf voor iets anders gebruiken, en dan voor de volle 400k een hypotheek aangaan en volledig aftrekken. Dat mag niet.

[ Voor 6% gewijzigd door psy op 28-01-2019 18:11 ]

[MikeyMan]

psy schreef op maandag 28 januari 2019 @ 18:11:
Als je verhuist naar een duurdere woning van 400k, en je de eerste 200k die je ontvangt van je oude woning direct in de nieuwe woning stopt, kan je voor het restant van 200k war je dan een nieuwe hypotheek voor nodig hebt, gewoon de volle 200k aftrekken hoor. Zou me een mooie boel zijn als dat niet zou kunnen!

Wat overduidelijk NIET mag, is de "overwaarde" van je oude huis zelf voor iets anders gebruiken, en dan voor de volle 400k een hypotheek aangaan en volledig aftrekken. Dat mag niet.

Volgens mij draait de vraag eerder om het niet-aaneengesloten gebruik maken van de aftrek. Dus nu binnen 12 jaar de hypotheek aflossen, en dan tien jaar later de laatste tien jaar aftrek in laten gaan.

[psy]

MikeyMan schreef op maandag 28 januari 2019 @ 18:12:
[...]


Volgens mij draait de vraag eerder om het niet-aaneengesloten gebruik maken van de aftrek. Dus nu binnen 12 jaar de hypotheek aflossen, en dan tien jaar later de laatste tien jaar aftrek in laten gaan.

Na 2 jaar vervalt de bijleenregeling. Dus dat issue speelt helemaal niet.

Alhoewel ik niet zeker weet of dat ook geldt voor die 30 jaar regeling. Moet nu niet alles door elkaar gooien.

[ Voor 12% gewijzigd door psy op 28-01-2019 18:15 ]

[DutchGent]

psy schreef op maandag 28 januari 2019 @ 18:11:
Als je verhuist naar een duurdere woning van 400k, en je de eerste 200k die je ontvangt van je oude woning direct in de nieuwe woning stopt, kan je voor het restant van 200k war je dan een nieuwe hypotheek voor nodig hebt, gewoon de volle 200k aftrekken hoor. Zou me een mooie boel zijn als dat niet zou kunnen!

Wat overduidelijk NIET mag, is de "overwaarde" van je oude huis zelf voor iets anders gebruiken, en dan voor de volle 400k een hypotheek aangaan en volledig aftrekken. Dat mag niet.

Zover ik heb kunnen lezen kun je dus niet je hypotheek geheel aflossen en dan bij een duurder huis alsnog HRA ontvangen over een te lage hypotheek. Dus als mijn oude woning zonder hypotheek (die is afgelost) €200.000 oplevert en je een woning van €400.000 koopt waarvan je dus maar een nieuwe hypotheek nodig hebt van €200.000 dan mag je daar geen HRA op aftrekken om dat de nieuwe schuld lager is dan de oude schuld. Of bedoel je dat je met de bijleenregel gebruik maakt van de resterende HRA tijd van de eerste hypotheek? Dan zou je na 20 jaar de hypotheek af kunnen lossen en dan verhuizen en voor de resterende 10 jaar HRA kunnen aftrekken op de tweede hypotheek.

[psy]

DutchGent schreef op maandag 28 januari 2019 @ 18:25:
[...]


Zover ik heb kunnen lezen kun je dus niet je hypotheek geheel aflossen en dan bij een duurder huis alsnog HRA ontvangen over een te lage hypotheek. Dus als mijn oude woning zonder hypotheek (die is afgelost) €200.000 oplevert en je een woning van €400.000 koopt waarvan je dus maar een nieuwe hypotheek nodig hebt van €200.000 dan mag je daar geen HRA op aftrekken om dat de nieuwe schuld lager is dan de oude schuld. Of bedoel je dat je met de bijleenregel gebruik maakt van de resterende HRA tijd van de eerste hypotheek? Dan zou je na 20 jaar de hypotheek af kunnen lossen en dan verhuizen en voor de resterende 10 jaar HRA kunnen aftrekken op de tweede hypotheek.

Als dat zo zou zijn, zou je nooit kunnen aflossen en/of naar een duurdere woning kopen.
Die 200k heb je afgelost en mag je geen HRA meer over aftrekken, ALS je die opnieuw zou willen gebruiken. Maar dat doe je niet, want je hebt nu 200k eigen geld. Maar je hebt te weinig eigen geld voor je nieuwe huis en wil het restant bijlenen. Dat mag gewoon, en is volledig aftrekbaar. Voor de volle 30 jaar.

[DutchGent]

DutchGent schreef op maandag 28 januari 2019 @ 14:55:
Indien nee, ander fictief rekenvoorbeeld:
- €200.000,- bankspaarhypotheek met looptijd van nog 10 jaar (en dus 10 jaar HRA)
- Aankoop duurdere woning (geen overwaarde oude woning voor het gemak) van €400.000,-
- Nieuwe tweede hypotheek van €200.000,- (annuïtaire hypotheek looptijd 30 jaar)
Krijgen we dan wel 30 jaar lang HRA op tweede hypotheek (uiteraard aflopend gezien de annuïtaire aard)?
Wat gebeurt er na het aflopen van de 1e hypotheek na 10 jaar? Geldt de HRA op de 2e hypotheek dan nog steeds?

Weet iemand antwoorden op bovenstaand voorbeeld? Ik wil voorkomen dat ik dadelijk geld inleg en er uiteindelijk fiscaal op achteruit ga....

[psy]

DutchGent schreef op maandag 28 januari 2019 @ 14:55:
Hallo allemaal,

Indien nee, ander fictief rekenvoorbeeld:
- €200.000,- bankspaarhypotheek met looptijd van nog 10 jaar (en 10 jaar HRA)
- Aankoop duurdere woning (geen overwaarde oude woning voor het gemak) van €400.000,-
- Nieuwe tweede hypotheek van €200.000,- (annuïtaire hypotheek looptijd 30 jaar)
Krijgen we dan wel 30 jaar lang HRA op tweede hypotheek (uiteraard aflopend gezien de annuïtaire aard)?
Wat gebeurt er na het aflopen van de 1e hypotheek na 10 jaar? Geldt de HRA op de 2e hypotheek dan nog steeds?

Eerste 200k is nog 10 jaar aftrekbaar.
Tweede 200k is 30 jaar aftrekbaar. Staat helemaal los van de eerste.

[DutchGent]

psy schreef op maandag 28 januari 2019 @ 18:29:
[...]


Als dat zo zou zijn, zou je nooit kunnen aflossen en/of naar een duurdere woning kopen.
Die 200k heb je afgelost en mag je geen HRA meer over aftrekken, ALS je die opnieuw zou willen gebruiken. Maar dat doe je niet, want je hebt nu 200k eigen geld. Maar je hebt te weinig eigen geld voor je nieuwe huis en wil het restant bijlenen. Dat mag gewoon, en is volledig aftrekbaar. Voor de volle 30 jaar.

Dat lijkt mij de mooiste situatie, dan kan ik nu gewoon geld in gaan leggen en de Bankspaarhypotheek die ik heb in 20 jaar aflossen en daarna op mijn gemak kijken naar een volgende woning ipv noodgedwongen een hypotheek aan te houden en geld op de spaarrekening moeten sparen. Weet iemand of bovenstaande klopt?

[psy]

Juist!

Zelf aflossen heeft alleen als nadeel dat je voor dat initiële bedrag geen HRA meer mag gebruiken. Maar alles wat je MEER nodig hebt, ooit, mag je gewoon weer aftrekken.

Die hele bijleenregeling is bedacht om misbruik te voorkomen, dat mensen cash overwaarde gaan consumeren in plaats van in een huis stoppen.

Zolang jij aflost, en die waarde ooit in een ander huis stopt, en het TEKORT wat je dan nog hebt gaan bijlenen, mag je over dat bijleendeel volle HRA gebruiken,

[DutchGent]

psy schreef op maandag 28 januari 2019 @ 18:35:
Juist!

Zelf aflossen heeft alleen als nadeel dat je voor dat initiële bedrag geen HRA meer mag gebruiken. Maar alles wat je MEER nodig hebt, ooit, mag je gewoon weer aftrekken.

Die hele bijleenregeling is bedacht om misbruik te voorkomen, dat mensen cash overwaarde gaan consumeren in plaats van in een huis stoppen.

Zolang jij aflost, en die waarde ooit in een ander huis stopt, en het TEKORT wat je dan nog hebt gaan bijlenen, mag je over dat bijleendeel volle HRA gebruiken,

Bedankt! Dus zolang ik mijn gehele hypotheekbedrag plus overwaarde maar in de nieuwe woning steek dan mag ik het bedrag dat ik verder nog nodig heb voor de aanschaf van die woning opgeven voor HRA en dan weer 30 jaar (indien die dan nog bestaat natuurlijk en tegen het maximum van 37% na 2023).

[HereIsTom]

Zover ik het ooit begrepen heb moet je de overwaarde van je oude huis weer geheel gebruiken in de nieuwe aankoop, heb je dus alles afgelost en levert het bijv. 250.000 op en je koopt voor 400.000 dan kun je 150.000 nog aftrekken, maar ik denk niet dat er over 30 jaar nog HRA is!

[DutchGent]

HereIsTom schreef op maandag 28 januari 2019 @ 19:34:
Zover ik het ooit begrepen heb moet je de overwaarde van je oude huis weer geheel gebruiken in de nieuwe aankoop, heb je dus alles afgelost en levert het bijv. 250.000 op en je koopt voor 400.000 dan kun je 150.000 nog aftrekken, maar ik denk niet dat er over 30 jaar nog HRA is!

Dat klopt inderdaad, je moet ten aller tijden je overwaarde inleggen. Aangezien je overwaarde dus ook het afgeloste stuk van je hypotheek bevat zul je in mijn fictieve berekening bij volledige aflossing dus het gehele bedrag van de verkoop van je oude woning moeten gebruiken voor de aanschaf van je nieuwe huis. Daarbovenop mag je dan een hypotheek afnemen die wel gebruik kan maken van de HRA.

Of de HRA er over 30 jaar nog is blijft een raadsel. Politiek den Haag heeft tot nu toe alleen nog concrete informatie gegeven over de verlaging van het percentage, wat er na 2023 gebeurt is nog geheel onduidelijk.

Mijn scenario gaat over een maximaal tijdbestek van ongeveer 12 jaar. Dan kan ik op zijn vroegst mijn bankspaarhypotheek laten aflopen (20 jaar). Of er dan nog HRA is blijft helaas ook onduidelijk.

[ Voor 3% gewijzigd door DutchGent op 28-01-2019 19:43 ]

[HereIsTom]

Daarom is (extra) aflossen ook een goede oplossing als je genoeg spaargeld hebt.
Over twaalf jaar heb je dan lage maandlasten en kun je dus meer sparen, zou er dan geen HRA meer zijn dan heb je dus meer eigen geld om er eventueel in te stoppen.

[DutchGent]

Inderdaad dat was ook onze gedachte. Aan de andere kant wilde we wel rekening houden met de mogelijkheid dat er nog wel een HRA regeling zou kunnen zijn dan willen we daar natuurlijk wel gebruik van maken.

[cmderks93]

Ik snap diverse regels wel, echter kan ik bar weinig vinden als je goedkoper gaat wonen.


Fictief:
Huidige huis 200.000, 2001 afgesloten, 30 jaar HRA
In 2010 naar een huis van 300.000 verhuizen.
Dan heb je de volgende situatie;
200.000 aftrekbaar tot 2031
100.000 aftrekbaar tot 2041

Maar wat nu als:
Huidige huis 200.000, 2001 afgesloten, 30 jaar HRA
In 2010 naar een huis van 100.000 verhuizen
Dan heb je natuurlijk niet meer dan 100.000 aftrekbaar.
Maar wat als je dan in 2020 weer terug gaat naar een huis van 200.000
Is dan het nieuwere gedeelte van de lening (100.000) aftrekbaar tot 2031, of tot 2051

[siveiro]

Bron: belastingdienst

U had al een hypotheek of lening - en die hebt u op of na 1 januari 2013 verhoogd
Dan hebt u op de oorspronkelijke lening recht op maximaal 30 jaar hypotheekrenteaftrek. De termijn van 30 jaar gaat iedere keer opnieuw in voor het bedrag waarmee u uw hypotheek verhoogt.

Voor het deel van de hypotheek dat u hebt verhoogd, moet u aan deze 2 voorwaarden voldoen:

U gebruikt de hypotheek of lening voor het kopen van een (duurdere) eigen woning of voor verbouwing of onderhoud daarvan. Of voor de afkoop van het recht van erfpacht.
U moet de hypotheek of lening minimaal annuïtair of lineair aflossen in 30 jaar. Dit betekent dat u elk jaar een bepaald bedrag aflost. Dit bedrag moet u vooraf met uw bank of andere geldverstrekker afspreken. Het bedrag dat u moet aflossen, staat in uw hypotheek- of leenovereenkomst.

[cmderks93]

siveiro schreef op zaterdag 10 april 2021 @ 14:32:
Bron: belastingdienst

U had al een hypotheek of lening - en die hebt u op of na 1 januari 2013 verhoogd
Dan hebt u op de oorspronkelijke lening recht op maximaal 30 jaar hypotheekrenteaftrek. De termijn van 30 jaar gaat iedere keer opnieuw in voor het bedrag waarmee u uw hypotheek verhoogt.

Voor het deel van de hypotheek dat u hebt verhoogd, moet u aan deze 2 voorwaarden voldoen:

U gebruikt de hypotheek of lening voor het kopen van een (duurdere) eigen woning of voor verbouwing of onderhoud daarvan. Of voor de afkoop van het recht van erfpacht.
U moet de hypotheek of lening minimaal annuïtair of lineair aflossen in 30 jaar. Dit betekent dat u elk jaar een bepaald bedrag aflost. Dit bedrag moet u vooraf met uw bank of andere geldverstrekker afspreken. Het bedrag dat u moet aflossen, staat in uw hypotheek- of leenovereenkomst.

Helaas beantwoord dit niet mijn vraag..
Geld onze laatste verhoging belastingtechnisch ook als verhoging, of moeten we dan alsnog rekening houden met de eerdere verhoging.

[Lapa]

Volgens mij is het echt niet zo moeilijk. Als je een huis verkoopt met overwaarde t.o.v. het hypotheekbedrag op dat moment (en die hypotheek kan ook 0 zijn, dan is de hele verkoopwaarde overwaarde) dan krijg je alleen HRA over de aankoopwaarde van de nieuwe woning minus de overwaarde. Als je de overwaarde volledig gebruikt voor de financiering van de nieuwe woning, dan kan je dus over de hypotheek die je dan nog nodig hebt gewoon volledige HRA krijgen. Deze rekensom is gewoon hetzelfde, ongeacht of de nieuwe woning duurder of goedkoper was dan de oude.

Dit geldt verder alleen als er tussen verkoop van woning 1 en aankoop van woning 2 hooguit drie jaar zit, is die periode langer dan heb je recht op HRA voor de volledige nieuwe hypotheek.

[cmderks93]

Ik zal hier over een nieuw topic starten.