Hypotheek hospita verhuur

[Antonl91]

Hallo allen,

Ik vroeg mij af of er mensen bekend zijn met hypotheek verstrekkers die het toestaan dat een kamer word verhuurd.

Op dit moment heb ik een woning van ongeveer 200-225k. De hypotheek hiervan wil ik zo snel mogelijk aflossen, als dit eenmaal is afgelost wil ik dit appartement verhuren. De bedoeling is dan dat ik voor mijzelf een andere woning koop, ik zou daar graag een slaap kamer van willen verhuren. Maar tot nu toe stuit ik alleen nog op verhalen van mensen die geen toestemming vragen of een bank die bijvoorbeeld regels heeft dat de hypotheek niet meer dan 70% van de waarde van de woning in verhuurde conditie mag zijn etc. Dat is in mijn geval niet realistisch, ik zal 100% van de woning waarde moeten lenen voor een woning van ongeveer 250k.

Graag zou ik willen weten of mensen hier ervaring mee hebben, of ze wellicht zelf een kamer ooit hebben verhuurd met toestemming van de hypotheek verstrekker. Wellicht zijn er hypotheek verstrekkers die ermee akkoord gaan als er zoals in mijn geval een woning als 'borg' is. \

Het duurt dus nog even voordat het uiteraard zo ver is, maar als er een hypotheekverstrekker is die bij voorbaat al nee zegt dan kijk ik liever even verder.

[3x3]

Euhm.

Voor je je echt toeweidt tot dit plan zou ik het eens voorleggen bij een financieel planner of fiscalist.

Wat ik zie is dat je met dit plan vooral keihard je best gaat doen om je recht op HRA te laten verdampen.

Zeker als de rente weer gaat stijgen kun je netto misschien wel meer over houden aan de HRA dan een huurder in een van je slaapkamers.

[Luit]

Relevante lezersvraag uit de Volkskrant: https://www.volkskrant.nl...ning-verhuren-~b9888be91/

Vier voorwaarden blijkbaar voor behoud van HRA (naast dat de totale inkomsten niet hoger zijn dan 5.164 euro per jaar)
- Het verhuurde gedeelte mag geen zelfstandige woonruimte zijn, met een eigen voordeur.
- Het gaat om de totale huur, dus inclusief de vergoeding voor GWL.
- De verhuur moet niet van korte duur zijn.
- u en de huurder moeten tijdens de hele huurperiode zijn ingeschreven bij de gemeente op het adres van uw woning.

Best wel wat regels dus. Dus belangrijk om zaken goed uit te zoeken.

[Breezers]

Onderverhuur is standaard uitgesloten bij een hypotheek verstrekker maar je kan gewoon toestemming vragen.

Een woning met 100 % hypotheek en onderverhuur is vrijwel uitgesloten en de “executiewaarde” (lees: niet marktwaarde of WOZ maar eerder veiling waarde is dan in verhuurde toestand, aka niet vrij van huur)

Ik zie niet reeel in welke hypotheek vertrekker je toestemming gaat geven voor een soortgelijke constructie op deze voorwaarden.

Een hypotheek afsluiten voor onroerend goed als belegging is een beleggingshypotheek en daar zijn specifieke voorwaarden aan verbonden.

Als je de woning (al dan niet volledig) gaat verhuren vallen de inkomsten en uitgaven in Box 3 en heb je alleen met vermogen te maken.

Edit: je zou op het afgeloste en verhuurde appartement een gedeeltelijke hypotheek kunnen afsluiten (zeg 40-50% executiewaarde in verhuurde toestand) om het volgende pand (mede) te financieren in een beleggingshypotheek en met de inkomsten van de verhuur van de rest van de nieuwe woning e.a. te financieren/af te lossen en:of voordelig te kunnen wonen maar dat is een rekensom die je moet maken

[ Voor 21% gewijzigd door Breezers op 16-01-2019 20:33 ]

[Antonl91]

Luit schreef op woensdag 16 januari 2019 @ 20:01:
Relevante lezersvraag uit de Volkskrant: https://www.volkskrant.nl...ning-verhuren-~b9888be91/

Vier voorwaarden blijkbaar voor behoud van HRA (naast dat de totale inkomsten niet hoger zijn dan 5.164 euro per jaar)
- Het verhuurde gedeelte mag geen zelfstandige woonruimte zijn, met een eigen voordeur.
- Het gaat om de totale huur, dus inclusief de vergoeding voor GWL.
- De verhuur moet niet van korte duur zijn.
- u en de huurder moeten tijdens de hele huurperiode zijn ingeschreven bij de gemeente op het adres van uw woning.

Best wel wat regels dus. Dus belangrijk om zaken goed uit te zoeken.

https://www.belastingdien..._kamerverhuurvrijstelling

Inmiddels al iets hoger (2019) € 5.367

Maar dit gedeelte is duidelijk voor mij. Ook niet zo moeilijk om aan deze eisen te voldoen. Mijn vraag gaat specifiek over een hypotheek, of anderen hierbij ervaringen hebben en/of hypotheek verstrekkers gevonden hebben waarbij het geen echt probleem is.

[boyette]

voor kamerverhuur heb je helemaal geen toestemming nodig van de hypotheekverstrekker
zolang je maar zelf woont of staat ingeschreven op het hoofdverblijf

[Antonl91]

boyette schreef op woensdag 16 januari 2019 @ 20:12:
voor kamerverhuur heb je helemaal geen toestemming nodig van de hypotheekverstrekker
zolang je maar zelf woont of staat ingeschreven op het hoofdverblijf

Helaas wel, je hebt geen vergunning nodig of iets, maar wel toestemming van de hypotheek verstrekker.

[redwing]

Antonl91 schreef op woensdag 16 januari 2019 @ 20:16:
[...]

Helaas wel, je hebt geen vergunning nodig of iets, maar wel toestemming van de hypotheek verstrekker.

En dat is inclusief een opslagrente op je hypotheek, dus daar moet je wel rekening mee houden.

Maar ik zou gewoon de voorwaarden van de hypotheken bekijken. Daarin staat vermeld wat je wel en niet mag. Zo moet b.v. veelal het huurcontract aan allerlei eisen voldoen en moet de huurder bij voorbaat al afstand doen van wat rechten.

[boyette]

Antonl91 schreef op woensdag 16 januari 2019 @ 20:16:
[...]

Helaas wel, je hebt geen vergunning nodig of iets, maar wel toestemming van de hypotheek verstrekker.

Over welke hypotheekverstrekker gaat dit?

[Antonl91]

boyette schreef op woensdag 16 januari 2019 @ 20:21:
[...]


Over welke hypotheekverstrekker gaat dit?

Bijvoorbeeld ING

https://www.ing.nl/partic...huren-levert-geld-op.html

[boyette]

over welke hypotheken gaat dit dan
en uit welk jaar ?

[Freeaqingme]

Luit schreef op woensdag 16 januari 2019 @ 20:01:
naast dat de totale inkomsten niet hoger zijn dan 5.164 euro per jaar

Antonl91 schreef op woensdag 16 januari 2019 @ 20:09:
[...]

https://www.belastingdien..._kamerverhuurvrijstelling

Inmiddels al iets hoger (2019) € 5.367

Let wel, het gaat niet om de totale inkomsten, maar de huurinkomsten. Menig verhuurder van kamers en dergelijke bedenkt daar ook nog een boel servicekosten bij. Huurder moet immers ook betalen voor bijvoorbeeld gas, water, licht, internet & schoonmaakkosten. Je zou dus bijv. 400 euro huur per maand kunnen vragen (blijf je onder die drempel), en dan bijv. nog 125 euro servicekosten. Netto kom je dan wel boven die grens uit, terwijl de huurinkomsten daaronder blijven. Zijn wel allerlei regels aan wat je wel/niet onder servicekosten mag scharen - die mag je zelf uit-/opzoeken

Ik weet ook niet hoever je al bent met afbetalen of hoeveel eigen kapitaal je hebt? Je zou ook namelijk kunnen kijken naar een investeringshypotheek. Daarmee mogen dit soort dingen meestal sowieso wel (als ze er niet specifiek voor bedoeld zijn). Die hebben alleen wel vaak een max LTV van 70%.

[Antonl91]

boyette schreef op woensdag 16 januari 2019 @ 20:38:
over welke hypotheken gaat dit dan
en uit welk jaar ?

Dat is bijvoorbeeld van mijn hypotheek verstrekker.

[3x3]

Misschien nog een keer de logische vraag.

Als je je netto inkomsten wilt vergroten op het moment dat je twee huizen hebt..

Waarom kies je dan voor een strategie om je HRA- rechten op te geven en een huurder in huis te nemen?

Ik zou kiezen voor een andere strategie, die niet inhoudt dat je binnen enkele jaren bijna volledig je HRA verliest.

Een huurder in je woonhuis betekend dat alle problemen en overlast van dat type je je direct zullen raken in je persoonlijke levenssfeer en dat je woning bovendien bijna niet verkoopbaar is.

Los van of het kan, heb ik het gevoel dat je niet alle financiele en/of persoonlijke gevolgen van deze strategie overziet.

[ Voor 10% gewijzigd door 3x3 op 16-01-2019 20:49 ]

[Antonl91]

Freeaqingme schreef op woensdag 16 januari 2019 @ 20:44:
[...]


[...]


Let wel, het gaat niet om de totale inkomsten, maar de huurinkomsten. Menig verhuurder van kamers en dergelijke bedenkt daar ook nog een boel servicekosten bij. Huurder moet immers ook betalen voor bijvoorbeeld gas, water, licht, internet & schoonmaakkosten. Je zou dus bijv. 400 euro huur per maand kunnen vragen (blijf je onder die drempel), en dan bijv. nog 125 euro servicekosten. Netto kom je dan wel boven die grens uit, terwijl de huurinkomsten daaronder blijven. Zijn wel allerlei regels aan wat je wel/niet onder servicekosten mag scharen - die mag je zelf uit-/opzoeken

Ik weet ook niet hoever je al bent met afbetalen of hoeveel eigen kapitaal je hebt? Je zou ook namelijk kunnen kijken naar een investeringshypotheek. Daarmee mogen dit soort dingen meestal sowieso wel (als ze er niet specifiek voor bedoeld zijn). Die hebben alleen wel vaak een max LTV van 70%.

Bij kamer verhuur geldt het om het totale bedrag. Huurkosten en service kosten, die moeten onder de €5.367 zijn. Voor inkomsten uit verhuur van een woning zit er geen max aan. Maar dan betaal je dus of extra voor je hypotheek, of valt de woning in box 3, eigen woning forfait etc. Ook moet je afvalstof heffing betalen.

[YakuzA]

Hypotheekverstrekkers zijn hier huiverig voor ivm de uitgebreide huurders bescherming in Nederland. Voor hun wordt de woning een stuk minder waard bij een eventuele executie verkoop als de hypotheek niet betaald wordt.

Vandaar dat er regels zijn met de 70% van de huiswaarde maar als hypotheek etc. Dan lopen ze minder risico. Elke hypotheek verstrekker heeft hier dus ook (strenge) regels voor.

[ Voor 9% gewijzigd door YakuzA op 16-01-2019 20:53 ]

[boyette]

Antonl91 schreef op woensdag 16 januari 2019 @ 20:45:
[...]

[Afbeelding]

Dat is bijvoorbeeld van mijn hypotheek verstrekker.

hmm wat een vreemde voorwaarden zeg..
heb nog nooit zoiets gezien

daar gaat toch niemand mee akkoord ?

zo'n hypotheek sluit toch niemand af ??

[Antonl91]

3x3 schreef op woensdag 16 januari 2019 @ 20:48:
Misschien nog een keer de logische vraag.

Als je je netto inkomsten wilt vergroten op het moment dat je twee huizen hebt..

Waarom kies je dan voor een strategie om je HRA- rechten op te geven en een huurder in huis te nemen?

Ik zou kiezen voor een andere strategie, die niet inhoudt dat je binnen enkele jaren bijna volledig je HRA verliest.

Een huurder in je woonhuis betekend dat alle problemen en overlast van dat type je je direct zullen raken in je persoonlijke levenssfeer en dat je woning bovendien bijna niet verkoopbaar is.

Los van of het kan, heb ik het gevoel dat je niet alle financiele en/of persoonlijke gevolgen van deze strategie overziet.

Een hospita huurder heeft sowieso niet dezelfde huurbescherming als een echte huurder. De eerste negen maanden kun je iemand er zo uit gooien zonder opgave van reden. Ik geef eigenlijk ook niet zoveel om HRA en ik wil zo snel mogelijk mijn volgende hypotheek verminderen, niet 10 jaar later de 'vruchten' ervan plukken maar direct. Daarnaast, zoals je ziet heeft het ook geen invloed op de HRA als het binnen de 5.367 euro blijft.

[Freeaqingme]

Antonl91 schreef op woensdag 16 januari 2019 @ 20:50:
[...]

Bij kamer verhuur geldt het om het totale bedrag. Huurkosten en service kosten, [...]

Bron? Voor allerlei dingen maakt de belastingdienst hier expliciet onderscheid in en benoemt beiden als ze het gezamenlijk bedoelen.

[Antonl91]

Freeaqingme schreef op woensdag 16 januari 2019 @ 20:56:
[...]


Bron? Voor allerlei dingen maakt de belastingdienst hier expliciet onderscheid in en benoemt beiden als ze het gezamenlijk bedoelen.

Bijvoorbeeld op de link van de ING.

https://www.ing.nl/partic...huren-levert-geld-op.html

"De huur die u ontvangt is niet hoger dan €5.367 (2019) per jaar. Dit maximale bedrag is inclusief kosten voor energie en eventueel kosten voor meubilair."

Maar ook hier:

https://www.belastingdien..._kamerverhuurvrijstelling

"Het gaat om de huur inclusief een eventuele vergoeding voor het gebruik van meubilair, energie en dergelijke."

[GosuYuri]

Geldverstrekkers geven alleen bij uitzondering toestemming voor verhuur of als de loan to value laag is. Jouw case? Gaan ze niet doen.

[Freeaqingme]

Antonl91 schreef op woensdag 16 januari 2019 @ 20:58:
https://www.belastingdien..._kamerverhuurvrijstelling

"Het gaat om de huur inclusief een eventuele vergoeding voor het gebruik van meubilair, energie en dergelijke."

Oke, my bad dan. Zal wel teveel misbruik van gemaakt zijn ofzo.

[TheBorg]

Beste mensen, jullie zien hier iets over het hoofd. Antonl91 wil een hypotheek afsluiten nadat zijn huidige appartement is afgelosd. Dat maakt een wereld van verschil. Als je naar de bank gaat en je bent jong, hebt al een huis afgelosd en je hebt een goed salaris en je komt voor een nieuwe hypotheek dan gaan alle regels aan de kant en bekijken ze de persoonlijke situatie. Ik weet 99% zeker dat ze in dit geval totaal niet moeilijk doen.

[sjaak86]

Heb dit ooit aan een notaris gevraagd en die vond dat bij hospitaverhuur het goed verdedigbaar is dat het verbod op verhuur in de hypotheekakte niet geldt, omdat de huurder geen of weinig huurbescherming krijgt. Het onderpand van de bank houdt daarom (voor een zeer groot deel) zijn waarde.

[Antonl91]

sjaak86 schreef op woensdag 16 januari 2019 @ 22:28:
Heb dit ooit aan een notaris gevraagd en die vond dat bij hospitaverhuur het goed verdedigbaar is dat het verbod op verhuur in de hypotheekakte niet geldt, omdat de huurder geen of weinig huurbescherming krijgt. Het onderpand van de bank houdt daarom (voor een zeer groot deel) zijn waarde.

Weet je nog hoelang dit geleden is? Ze hebben inderdaad alleen pas na 9 maanden (in mindere mate) huurbescherming. Dan heb je wel even de tijd ook om te filteren.

[sjaak86]

Antonl91 schreef op woensdag 16 januari 2019 @ 22:34:
[...]

Weet je nog hoelang dit geleden is? Ze hebben inderdaad alleen pas na 9 maanden (in mindere mate) huurbescherming. Dan heb je wel even de tijd ook om te filteren.

Denk ongeveer drie jaar geleden.

[Freeaqingme]

sjaak86 schreef op woensdag 16 januari 2019 @ 22:28:
Heb dit ooit aan een notaris gevraagd en die vond dat bij hospitaverhuur het goed verdedigbaar is dat het verbod op verhuur in de hypotheekakte niet geldt, omdat de huurder geen of weinig huurbescherming krijgt. Het onderpand van de bank houdt daarom (voor een zeer groot deel) zijn waarde.

Juridisch gezien is het misschien goed verdedigbaar, en dat kan dan een leuke opdracht zijn als je moet pleiten bij je opleiding Rechten. Alleen, op het moment dat je op deze redenering terug moet vallen dan ben je wel aan 't brieven schrijven (of procederen) tegen het team juristen van je bank, die dat dagelijks doen. Either way wil je dat wel op voorhand afgetikt hebben, lijkt me.

[LucyLG]

Het lijkt mij onder de hypotheekakte een probleem. Indien je een kamer verhuurt is dan meestal in strijd met de hypotheekvoorwaarden. Toestemming vragen weet ik het antwoord nu al: nee.

Het probleem is dat de huur het pand soort "belast" en de bank ook bij een executoriale verkoop met een probleem kan zitten om die huurder eruit te krijgen. Het kan wellicht wel maar er zijn haken en ogen.

Het mag officieel niet onder de meeste hypotheekaktes en de bank behoudt zich dit recht bijna altijd voor, meestal standaard opgenomen in de akte. Je wil niet in strijd handelen met de hyoptheek en of een conflict met de bank...lijkt me

sjaak86 schreef op woensdag 16 januari 2019 @ 22:28:
Heb dit ooit aan een notaris gevraagd en die vond dat bij hospitaverhuur het goed verdedigbaar is dat het verbod op verhuur in de hypotheekakte niet geldt, omdat de huurder geen of weinig huurbescherming krijgt. Het onderpand van de bank houdt daarom (voor een zeer groot deel) zijn waarde.

Ik hoop voor hem dat hij dat niet op schrift heeft gezet.... De financiële gevolgen hiervan indien de bank bij een executoriale verkoop, om wat voor reden dan ook, kunnen voor de hypotheekhouder flink escaleren. Huurder heeft wellicht geen huurbescherming binnen 9 maanden (maar vaak staat een en ander niet goed op papier en dan heb je weer een probleem). Na die 9 maanden geldt wel huurbescherming normaliter (zo'n hospitaverhuur).

Het verbod in de akte geldt wel. Het is mijns inziens geen "nietig" beding. Je zou alleen kunnen stellen dat verhuur van een kamer geen overtreding oplevert welke dusdanig is dat beeinding van de hypotheek rechtvaardig/redelijk is.

[ Voor 75% gewijzigd door LucyLG op 16-01-2019 23:25 ]

[3x3]

Antonl91 schreef op woensdag 16 januari 2019 @ 20:55:
[...]

Een hospita huurder heeft sowieso niet dezelfde huurbescherming als een echte huurder. De eerste negen maanden kun je iemand er zo uit gooien zonder opgave van reden. Ik geef eigenlijk ook niet zoveel om HRA en ik wil zo snel mogelijk mijn volgende hypotheek verminderen, niet 10 jaar later de 'vruchten' ervan plukken maar direct.
Daarnaast, zoals je ziet heeft het ook geen invloed op de HRA als het binnen de 5.367 euro blijft.

Ik heb echt het gevoel dat je de gevolgen van je eigen keuze/strategie niet overziet.

In de nieuwe situatie krijg je over +200K(overwaarde van pand 1 als die je volledig afgelost hebt) bij je nieuwe hypotheek geen HRA door de bijleenregeling

Stel de rente staat dan op 5%, je betaalt 40% inkomsten belasting over je bruto inkomen in box 1. Dan is dat 4K per jaar.

Ik weet dat financieel advies van een belastingadviseur of financieel planner geld kost, maar ik denk dat dat zich in dit geval heel snel terug verdient.

[Antonl91]

3x3 schreef op woensdag 16 januari 2019 @ 23:01:
[...]

Ik heb echt het gevoel dat je de gevolgen van je eigen keuze/strategie niet overziet.

In de nieuwe situatie krijg je over +200K(overwaarde van pand 1 als die je volledig afgelost hebt) bij je nieuwe hypotheek geen HRA door de bijleenregeling

Stel de rente staat dan op 5%, je betaalt 40% inkomsten belasting over je bruto inkomen in box 1. Dan is dat 4K per jaar.

Ik weet dat financieel advies van een belastingadviseur of financieel planner geld kost, maar ik denk dat dat zich in dit geval heel snel terug verdient.

Oke, ik ben pas in februari voor het eerst op mijzelf gaan wonen. Heb goed gespaard en de bouw duurde langer dan verwacht. De hypotheek hierop is inmiddels nog maar 63k. Ik heb nog nooit een belasting aangifte zelf in laten vullen, dat gaat dit jaar voor het eerst gebeuren, dus tot nu toe heb ik ook nog geen rekening gehouden met HRA. Maar volgens mij geld HRA maar op een woning, als ik een andere woning zou kopen, dan heb ik daar volgens mij recht op HRA (voor zolang dat nog duurt). De tweede woning heeft dan geen hypotheek meer en dus ook geen HRA.

[Antonl91]

3x3 schreef op woensdag 16 januari 2019 @ 23:01:
[...]

Ik heb echt het gevoel dat je de gevolgen van je eigen keuze/strategie niet overziet.

In de nieuwe situatie krijg je over +200K(overwaarde van pand 1 als die je volledig afgelost hebt) bij je nieuwe hypotheek geen HRA door de bijleenregeling

Stel de rente staat dan op 5%, je betaalt 40% inkomsten belasting over je bruto inkomen in box 1. Dan is dat 4K per jaar.

Ik weet dat financieel advies van een belastingadviseur of financieel planner geld kost, maar ik denk dat dat zich in dit geval heel snel terug verdient.

Ik weet dat ik je nu twee keer quote, maar heb je een link naar een artikel waar ik dit kan vinden? Want volgens mij kun je inderdaad maar 1x HRA ontvangen. Maar als ik dus een eigen woning heb, hoef ik ook maar een keer HRA.

[TheBorg]

3x3 schreef op woensdag 16 januari 2019 @ 23:01:

In de nieuwe situatie krijg je over +200K(overwaarde van pand 1 als die je volledig afgelost hebt) bij je nieuwe hypotheek geen HRA door de bijleenregeling

Stel de rente staat dan op 5%, je betaalt 40% inkomsten belasting over je bruto inkomen in box 1. Dan is dat 4K per jaar.

Ik weet dat financieel advies van een belastingadviseur of financieel planner geld kost, maar ik denk dat dat zich in dit geval heel snel terug verdient.

Niet het hele pand is overwaarde. Je kunt prima een twee huizen hebben waarvan één afgelost, die valt dan in box 3 en een andere met hypotheek waar je gewoon hypotheekrente aftrek bij krijgt.

[klaasvaak1853]

Luit schreef op woensdag 16 januari 2019 @ 20:01:
Relevante lezersvraag uit de Volkskrant: https://www.volkskrant.nl...ning-verhuren-~b9888be91/

Vier voorwaarden blijkbaar voor behoud van HRA (naast dat de totale inkomsten niet hoger zijn dan 5.164 euro per jaar)
- Het verhuurde gedeelte mag geen zelfstandige woonruimte zijn, met een eigen voordeur.
- Het gaat om de totale huur, dus inclusief de vergoeding voor GWL.
- De verhuur moet niet van korte duur zijn.
- u en de huurder moeten tijdens de hele huurperiode zijn ingeschreven bij de gemeente op het adres van uw woning.

Best wel wat regels dus. Dus belangrijk om zaken goed uit te zoeken.

Totale opbrengst mag wel hoger zijn dan 5k per jaar, echter dan moet dan verhuurde kamer in box 3 worden meegenomen net zoals de hypotheek op het verhuurde gedeelte.

[3x3]

TheBorg schreef op woensdag 16 januari 2019 @ 23:33:
[...]

Niet het hele pand is overwaarde. Je kunt prima een twee huizen hebben waarvan één afgelost, die valt dan in box 3 en een andere met hypotheek waar je gewoon hypotheekrente aftrek bij krijgt.

Je krijgt wel HRA, maar dat wordt verminderd met de eerdere aflossing of de overwaarde van het moment dat je het eerste appartement over brengt van Box 1 naar Box 3.

Die overwaarde is in de strategie van de TS bijna gelijk aan de nieuwe hypotheek.

De strategie van de TS zorgt voor onnodig

• meer belastingdruk
• minder netto inkomen
• Een tot 2x lager rendemdent dan andere vastgoed investeerders maken op vergelijkbare appartementen.
• Meer financiele en persoonlijke risico's en beperkingen dan andere investeerders hebben.

Ik ga al die zaken niet individueel voor hem uitlichten, om dat te doen heb je ook meer informatie nodig. Maar ik zou de TS wel adviseren zijn ideeen voor te leggen bij verschillende experts want er zijn alternatieven die de ts duizenden euro's per jaar zullen opleveren.

[Antonl91]

3x3 schreef op woensdag 16 januari 2019 @ 23:58:
[...]

Je krijgt wel HRA, maar dat wordt verminderd met de eerdere aflossing of de overwaarde van het moment dat je het eerste huis over brengt van Box 1 naar Box 3.

Die overwaarde is in de strategie van de TS bijna gelijk aan de nieuwe hypotheek.

De strategie van de TS zorgt voor onnodig

• meer belastingdruk
• minder netto inkomen
• Een tot 2x lager rendemdent dan andere vastgoed investeerders maken op vergelijkbare appartementen.
• Meer financiele en persoonlijke risico's en beperkingen dan andere investeerders hebben.

Ik ga al die zaken niet individueel voor hem uitlichten, om dat te doen heb je ook meer informatie nodig. Maar ik zou de TS wel adviseren zijn ideeen voor te leggen bij verschillende experts want er zijn alternatieven die de ts duizenden euro's per jaar zullen opleveren.

Maar het eerste huis gaat sowieso niet naar box 3. Dat volgende huis blijft dan in box 1 voor ik hoop een maximaal 10 jaar. Het appartement gaat dan inderdaad in box 3 vallen, dat weet ik.

En ik weet inderdaad dat de nieuwe hypotheek ongeveer gelijk is aan de waarde van de huidige woning (waar nu nog een hypotheek op zit). Maar het doel is gewoon om een passief inkomen te creëren. Het kan best zo zijn inderdaad dat dividenden, aandelen of wat dan ook meer opleveren. Maar dat zie ik voor mijzelf niet zo zitten.

[Conono]

TheBorg schreef op woensdag 16 januari 2019 @ 23:33:
[...]

Niet het hele pand is overwaarde. Je kunt prima een twee huizen hebben waarvan één afgelost, die valt dan in box 3 en een andere met hypotheek waar je gewoon hypotheekrente aftrek bij krijgt.

In dit geval wel, aangezien hij van plan is om de hypotheek op het appartement af te lossen, het vervolgens te verhuren en daarna (volledig gefinancierd) een ander huis te kopen om zelf in te gaan wonen. De overwaarde is dan gelijk aan de waarde van het appartement. Hij verkoopt niet, maar de overgang van box I naar box III is een fictieve vervreemding. Oftewel, voor het bedrag ter grootte van de waarde van het appartement krijgt hij geen HRA op z'n nieuwe lening. In cijfers:

waarde appartement: EUR 200.000
hypotheek appartement: EUR 0
EW-reserve: EUR (200.000 -/- 0) = EUR 200.000
waarde nieuwe woning: EUR 300.000
hypotheek nieuwe woning: EUR 300.000
EW-schuld: totale schuld -/- EW-reserve = (300k -/-200k) EUR 100.000

Hij heeft daarmee dus geen HRA over het bedrag van EUR 200.000. Hoeft niet per se een probleem te zijn natuurlijk (zeker niet met de huidige lage rente), maar is wel iets om rekening mee te houden.

[ Voor 8% gewijzigd door Conono op 17-01-2019 09:15 ]

[Thalaron]

Ik zie ook nergens iemand wat opmerken over de kosten die een woning verhuren met zich mee brengt. Een eigen woning heeft naast de hypotheek ook nog kosten voor onderhoud zoals het vervangen van een defecte CV en schilderwerk.

Wanneer je dus én een appartement verhuurt én een woning koopt dan heb je deze kosten 2x. Ik weet niet wat het inkomen is van TS echter lijkt het me niet handig om maximaal te gaan lenen.

[FreezeXJ]

Antonl91 schreef op donderdag 17 januari 2019 @ 00:03:
Maar het doel is gewoon om een passief inkomen te creëren.

Deze pluk ik er even uit, want een huis/kamer verhuren is bepaald niet passief. Het onderhoud zul je namelijk nog wel moeten doen, en als er iets gebeurt in je huis ben jij de pineut om het te regelen. Daarnaast moet je geschikte huurders vinden (die niet de ramen afplakken en de verwarming op 30 zetten...) etc.

Verder, als dit een lucratieve bezigheid was deden meer mensen het, maar banken steken er een stokje voor omdat huurders zeker na een jaar of 2 heel veel rechten hebben, en daardoor de waarde van een huis drastisch daalt (lees: 70% van de executiewaarde zonder huurder). Om dit te financieren moet je dus een zak euros inbrengen:
- Huis 1 afbetalen
- Huis 2 alles boven 70% executiewaarde, dus ruwweg 50% van de aankoopwaarde.

Dat kost je dan ook nog eens een flink stuk HRA op huis 2, en de hele HRA op huis 2. Volgens mij ben je goedkoper/beter uit als je gewoon 1 huis voor jezelf koopt, en de rest in een langetermijn-deposito stopt, of in een vastgoedbedrijf....

Dus ja, als je dat geld hebt liggen is het een plan, maar zonder die euros laat de bank je rustig hangen. Als ze echt in het vastgoed willen dan sponsoren ze wel een cooperatie, die staan zelden te springen om gekke constructies te financieren.

[Antonl91]

Conono schreef op donderdag 17 januari 2019 @ 09:13:
[...]

In dit geval wel, aangezien hij van plan is om de hypotheek op het appartement af te lossen, het vervolgens te verhuren en daarna (volledig gefinancierd) een ander huis te kopen om zelf in te gaan wonen. De overwaarde is dan gelijk aan de waarde van het appartement. Hij verkoopt niet, maar de overgang van box I naar box III is een fictieve vervreemding. Oftewel, voor het bedrag ter grootte van de waarde van het appartement krijgt hij geen HRA op z'n nieuwe lening. In cijfers:

waarde appartement: EUR 200.000
hypotheek appartement: EUR 0
EW-reserve: EUR (200.000 -/- 0) = EUR 200.000
waarde nieuwe woning: EUR 300.000
hypotheek nieuwe woning: EUR 300.000
EW-schuld: totale schuld -/- EW-reserve = (300k -/-200k) EUR 100.000

Hij heeft daarmee dus geen HRA over het bedrag van EUR 200.000. Hoeft niet per se een probleem te zijn natuurlijk (zeker niet met de huidige lage rente), maar is wel iets om rekening mee te houden.

Dat vind ik eigenlijk nergens terug op het internet. Het enige wat voor kosten het wel met zich mee brengt zijn voor de tweede woning (wat ik kan vinden):

Vermogensrendement heffing
Ontroerend goed belasting
Rioolheffing

Daarnaast zie ik dat box 1 en box 3 los van elkaar zijn, maar dat sommigen vanwege die vermogensrendement rekenen dat ze geen HRA krijgen?

[Antonl91]

FreezeXJ schreef op donderdag 17 januari 2019 @ 10:58:
[...]


Deze pluk ik er even uit, want een huis/kamer verhuren is bepaald niet passief. Het onderhoud zul je namelijk nog wel moeten doen, en als er iets gebeurt in je huis ben jij de pineut om het te regelen. Daarnaast moet je geschikte huurders vinden (die niet de ramen afplakken en de verwarming op 30 zetten...) etc.

Verder, als dit een lucratieve bezigheid was deden meer mensen het, maar banken steken er een stokje voor omdat huurders zeker na een jaar of 2 heel veel rechten hebben, en daardoor de waarde van een huis drastisch daalt (lees: 70% van de executiewaarde zonder huurder). Om dit te financieren moet je dus een zak euros inbrengen:
- Huis 1 afbetalen
- Huis 2 alles boven 70% executiewaarde, dus ruwweg 50% van de aankoopwaarde.

Dat kost je dan ook nog eens een flink stuk HRA op huis 2, en de hele HRA op huis 2. Volgens mij ben je goedkoper/beter uit als je gewoon 1 huis voor jezelf koopt, en de rest in een langetermijn-deposito stopt, of in een vastgoedbedrijf....

Dus ja, als je dat geld hebt liggen is het een plan, maar zonder die euros laat de bank je rustig hangen. Als ze echt in het vastgoed willen dan sponsoren ze wel een cooperatie, die staan zelden te springen om gekke constructies te financieren.

Het onderhoud en andere dingen ben ik eigenlijk niet zo bang voor. Het is een appartement uit 2018, er zit geen CV in (stadsverwarming) en ook is het dus vrij energie zuinig. Als ik de kachel nooit aan heb staan is het al 21 graden, maar ik zie ook genoeg appartementen en woningen in de vrije sector die voor een x bedrag exclusief water en licht worden verhuurd. Ook zitten er kunststof kozijnen in, dus geen schilder onderhoud etc.

[Unknown]

Antonl91 schreef op donderdag 17 januari 2019 @ 12:03:
[...]

Dat vind ik eigenlijk nergens terug op het internet. Het enige wat voor kosten het wel met zich mee brengt zijn voor de tweede woning (wat ik kan vinden):

Vermogensrendement heffing
Ontroerend goed belasting
Rioolheffing

Daarnaast zie ik dat box 1 en box 3 los van elkaar zijn, maar dat sommigen vanwege die vermogensrendement rekenen dat ze geen HRA krijgen?

https://www.belastingdien..._gelijk_zijn_aan_verkoop/

Huidige woning gaan verhuren betekent dat voor de fiscus gezien de woning is verkocht (fictief) en dus de winst (die je dus niet contant hebt) moeten worden aangewend voor de nieuwe woning. Het rekenvoorbeeld is dus juist.

[Conono]

Antonl91 schreef op donderdag 17 januari 2019 @ 12:03:
[...]

Dat vind ik eigenlijk nergens terug op het internet. ...

Het volgt uit de wet.

Art. 3.119aa, vierde lid IB:
Voor de toepassing van deze afdeling wordt onder verwerving onderscheidenlijk vervreemding van een eigen woning verstaan een gebeurtenis waardoor de woning ten aanzien van de belastingplichtige als een eigen woning wordt aangemerkt, onderscheidenlijk niet meer als zodanig wordt aangemerkt.
...

Als de woning van box I naar box II gaat doordat je hem in de verhuur doet, is die woning geen eigen woning meer. En dan is dus voor de EW-reserve sprake van een vervreemding.