Verliezen als verhuurder, winsten voor de bank

[g4wx3]

Verhuren is de enige legale optie om met geleend geld te beleggen, bovendien fiscaal gestimuleerd met de hypotheekaftrek. De formule om het finale rendement te berekenen is huurprijs*12/(totale investering)?

Maar ik doe het niet goed? Maak ik een denkfout?
Voorbeeld:
Hypotheekaflossing: 550 euro/maand, intrest = 220 euro, kapitaal = 330 euro
Verhuur woning: 750 euro/maand
Opgebouwd kapitaal per maand is (330 + 200) 530 euro
Iedere maand heb ik een verlies van (550 – 530) 20 euro!

Uitgeschreven in tekst:
De hypotheekaflossing op mijn huis bedraagt 550 euro/maand
Hiervan is ongeveer 220 euro voor rente (dit daalt met de tijd) en 330 euro voor kapitaal.
De verhuurwaarde staat op 750 euro/maand.
Na aflossing heb ik 200 euro over van de huur.
Ondertussen heb ik 550 euro betaald aan de bank, waarvan ongeveer 220 euro aan rente en 330 euro in kapitaal.
Netto opgebouwd kapitaal is 530 euro, 20 euro minder dan de investering van 550 euro!

In de praktijk verhuur ik niets, maar ik ben mogelijkheden aan het bekijken.
Als ik het zo bekijk, snap ik niet dat er mensen zijn die nog willen verhuren?!

[Verwijderd]

.

[ Voor 193% gewijzigd door Verwijderd op 19-06-2024 21:53 ]

[daan!]

Naarmate je de hypotheek afbetaalt zal de rekensom ook positiever worden.
Minder kwijt aan rente.

Houdt ook rekening met inflatie: het geld dat je geleend hebt wordt minder waard.
Je hoeft dat waardeverlies niet te compenseren met een hogere hypotheek, maar je kan wel ieder jaar de huur verhogen.

Het fiscale voordeel valt overigens snel weg wanneer je geen hypotheekrenteaftrek krijgt.
Dat krijg je alleen als het je hoofdverblijf is.

[Pizza_Boom]

Is je huurbedrag van 750 euro niet wat laag? Ik weet wat het huis van mijn ouders heeft opgebracht in de periode dat het te koop stond. En je vergeet de WOZ van je huis mee te nemen, alsmede geld te reserveren voor reparatie e.d.
Tegenwoordig moet je een doorsnee appartement of woning, zeker in de randstad, toch wel voor 1000 tot 1200 euro per maand verhuurd kunnen worden.

[Verwijderd]

-

[ Voor 100% gewijzigd door Verwijderd op 29-01-2019 08:45 ]

[Ardana]

Plus dat de meeste verhuurders de aankoop niet financieren met vreemd (geleend) kapitaal, maar met eigen vermogen. Dan betaal je dus ook geen rente meer.

@g4wx3 Ik heb de topic-titel aangepast, dergelijke tags zijn niet nodig en wenselijk hier.

[ Voor 23% gewijzigd door Ardana op 16-01-2019 15:47 ]

[RoNoS]

g4wx3 schreef op woensdag 16 januari 2019 @ 15:22:
Verhuren is de enige legale optie om met geleend geld te beleggen, bovendien fiscaal gestimuleerd met de hypotheekaftrek. De formule om het finale rendement te berekenen is huurprijs*12/(totale investering)?
[...]

Uhm, dus als ik een lening afsluit bij de bank mag ik dat niet beleggen? Wie verbiedt mij dat exact?
En hypotheekrenteaftrek krijg je niet op een verhuurd huis. Evenals een hypotheek met de rente waar jij mee rekent. En ook niet voor 100% van de waarde van het huis.

Ik denk dat jij nog heel veel kunt inlezen voordat je hieraan zou moeten gaan beginnen.

Verwijderd schreef op woensdag 16 januari 2019 @ 15:39:
HRA is alleen voor je eerste woning, waar je waarschijnlijk zelf in woont.

Als je eerste koopwoning voor de verhuur is en je zelf bijvoorbeeld huurt, krijg je nog steeds geen HRA hoor.

[ Voor 17% gewijzigd door RoNoS op 16-01-2019 15:42 . Reden: toevoeging ]

[Viper®]

In principe zal geen enkele hypotheek verstrekker verhuur toestaan op de woning gekocht met deze lening.

Verder mag je hypotheek geld alleen voor de aanschaf/verbouwing van een woning gebruiken.

Niet zoals vroeger, dat mensen geld leende van de bank en daarmee een nieuwe auto kochten.

[aegis]

Je zou een verhuur/investeringshypotheek moeten afsluiten die kun je krijgen tot 70% van de waarde in verhuurde staat en de rente is z'n 2% hoger dan je voor een normale hypotheek betaald.

[Orange_Dirk]

Viper® schreef op woensdag 16 januari 2019 @ 15:42:
In principe zal geen enkele hypotheek verstrekker verhuur toestaan op de woning gekocht met deze lening.

Verder mag je hypotheek geld alleen voor de aanschaf/verbouwing van een woning gebruiken.

Niet zoals vroeger, dat mensen geld leende van de bank en daarmee een nieuwe auto kochten.

Waarom zou je met hypotheekgeld geen auto mogen kopen? Al koop je er een kilo coke voor je hebt er alleen geen renteaftrek over. Er zijn zat partijen die gewoon tot 100% consumptief verstrekken op de eigen woning als dit gewoon inkomens technisch past.

[Verwijderd]

Orange_Dirk schreef op woensdag 16 januari 2019 @ 15:57:
[...]


Waarom zou je met hypotheekgeld geen auto mogen kopen? Al koop je er een kilo coke voor je hebt er alleen geen renteaftrek over. Er zijn zat partijen die gewoon tot 100% consumptief verstrekken op de eigen woning als dit gewoon inkomens technisch past.

Hypotheek is betreft rente goedkoper ivm een normale persoonlijke lening omdat een hypotheek een behoorlijk onderpand heeft. Voor een auto krijg je nooit hetzelfde terug. Daarom mag je er (niet meer) een auto van kopen. Zelfs voor een verbouwing verstrekt men niet omdat dat amper waardevast is, hoogstens voor "duurzame maatregelen".

[Verwijderd]

Je berekening is nogal vaag.

Inkomsten: €750
Kosten (rente): €220
Kosten (reservering onderhoud etc): €200 (schatting)

Winst: 750 - (220+200) = €330
Je lost dus 'gratis' de hypotheek af. Nadat de hypotheek is afbetaald, heeft de huurder het huis voor jou 'gekocht'.

[Orange_Dirk]

Verwijderd schreef op woensdag 16 januari 2019 @ 16:01:
[...]


Hypotheek is betreft rente goedkoper ivm een normale persoonlijke lening omdat een hypotheek een behoorlijk onderpand heeft. Voor een auto krijg je nooit hetzelfde terug. Daarom mag je er (niet meer) een auto van kopen. Zelfs voor een verbouwing verstrekt men niet omdat dat amper waardevast is, hoogstens voor "duurzame maatregelen".

Sorry maar dit is complete onzin. De rente is laag omdat je een onderpand hebt in de vorm van een huis. Dat heeft verder met de besteding niks te maken. Als er ruimte is op inkomen en onderpand wordt er door de meeste partijen gewoon consumptief verstrekt. Dit is mijn dagelijks werk dus hoop dat ik een klein beetje weet waar ik het over heb.

[TheFes]

Verwijderd schreef op woensdag 16 januari 2019 @ 16:02:
Je berekening is nogal vaag.

Inkomsten: €750
Kosten (rente): €220
Kosten (reservering onderhoud etc): €200 (schatting)

Winst: 750 - (220+200) = €330
Je lost dus 'gratis' de hypotheek af. Nadat de hypotheek is afbetaald, heeft de huurder het huis voor jou 'gekocht'.

Eens.

Het slaat nergens op om die 550 met die 530 te vergelijken, omdat in beide bedragen dezelfde 330 aflossing zit.
Bij de 550 zie je dit als kosten, en bij de 530 ineens als kapitaalopbouw. Het is het één of het ander.

Je hebt dus inderdaad 220 kosten, en 530 kapitaalopbouw, bij elkaar 750 (de huur). Dit staat los van de eventuele (en wel verstandige) reservering voor onderhoud.

[Barrycade]

Volgens mij is TS een Belg en is de situatie niet te vergelijken met de Nederlandse situatie.

[g4wx3]

Inderdaad ik was in de war; en inderdaad ik ben Belg. Toch bedankt voor de discussie.
Per maand heb ik 750 euro - 220 euro = 530 euro winst.
Waarvan 200 euro op op de rekening, 330euro afkoop van hypotheek. (te bekijken al aankoop van aandeel in het huis, af te zien als belegging in het huis)
De kosten van onderhoud, herstelling, modernisering, daargelaten. De waarde van vastgoed stijgt niet, het is de waarde van de grond/ruimte.

[ Voor 8% gewijzigd door g4wx3 op 16-01-2019 16:26 ]

[Verwijderd]

Verwijderd schreef op woensdag 16 januari 2019 @ 16:01:
[...]


Hypotheek is betreft rente goedkoper ivm een normale persoonlijke lening omdat een hypotheek een behoorlijk onderpand heeft. Voor een auto krijg je nooit hetzelfde terug. Daarom mag je er (niet meer) een auto van kopen. Zelfs voor een verbouwing verstrekt men niet omdat dat amper waardevast is, hoogstens voor "duurzame maatregelen".

Voor verbouwing krijg je overigens nog prima een bouwdepot. Als je maar kunt beargumenteren dat het waarde verhogend is.
Als jij dat met een taxateur ‘afspreekt’ komt dat wel goed. Geld moet je wel daadwerkelijk hiervoor gebruiken.

[Verwijderd]

Orange_Dirk schreef op woensdag 16 januari 2019 @ 16:05:
[...]


Sorry maar dit is complete onzin. De rente is laag omdat je een onderpand hebt in de vorm van een huis. Dat heeft verder met de besteding niks te maken. Als er ruimte is op inkomen en onderpand wordt er door de meeste partijen gewoon consumptief verstrekt. Dit is mijn dagelijks werk dus hoop dat ik een klein beetje weet waar ik het over heb.

Dus ik kan wel de aanschaf van een auto meefinancieren? Bijzonder, wist ik niet.

Verwijderd schreef op woensdag 16 januari 2019 @ 16:27:
[...]

Voor verbouwing krijg je overigens nog prima een bouwdepot. Als je maar kunt beargumenteren dat het waarde verhogend is.
Als jij dat met een taxateur ‘afspreekt’ komt dat wel goed. Geld moet je wel daadwerkelijk hiervoor gebruiken.

Met een taxateur iets "afspreken" klinkt niet helemaal zuiver. Dat half Nederland het doet, er mee wegkomt en weinig mensen er moreel bezwaar bij hebben prima, maar blijft dat een verbouwing die niet waarde vermeerderd voor het onderpand in principe niet meegefinancierd kan worden.

[Verwijderd]

Verwijderd schreef op woensdag 16 januari 2019 @ 16:57:
[...]


Dus ik kan wel de aanschaf van een auto meefinancieren? Bijzonder, wist ik niet.

Je kan prima een hypotheek nemen op een afbetaald huis (of bestaande hypotheek ophogen als de waarde van het huis hoger is dan de oude hypotheek + de ophoging), en het vrijgekomen geld besteden aan een auto, vakantie of whatever.
Je hebt alleen geen hypotheekrenteaftrek en de kosten zijn nogal hoog (advies- en afsluitkosten, notaris), maar daar is niets illegaals aan.

[ Voor 9% gewijzigd door Verwijderd op 16-01-2019 17:04 ]