Huur opzeggen en diplomatenclausule

[Biggtazz]

Hallo tweakers!

Het volgende is het geval; Ik heb een huurovereenkomst voor bepaalde tijd (7:271BW) met diplomatenclausule (7:274 lid 2BW). Nu wil ik deze voor de overeengekomen huurtermijn opzeggen ivm het kopen van een huis. Ik denk dat dit tussentijds opzeggen kan op grond van art. 7:271BW. De verhuurder zegt dat dit niet kan omdat bij een overeenkomst met een diplomatenclausule 7:271 niet van toepassing is.
Ten eerste denk ik niet dat dit zo is, wat denken jullie?

Ten tweede: Over de diplomatenclausule lees ik dat het moet gaan om tijdelijke huurovereenkomsten, waarbij de verhuurder tijdelijk uit de woning vertrekt en na afloop voornemens is weer terug te komen. Dit is bij ons niet het geval. De verhuurder heeft een vast woon- en verblijfplaats (koopwoning) in Nederland. Het is dus zeer onaannemelijk dat de verhuurder ooit deze (huur)woning zal betrekken.
Maakt dat volgens jullie ook dat de huurder geen belang heeft bij de clausule? En dit alleen daarom al zo in de prullenbak kan?

Alvast bedankt en ik ben benieuwd naar jullie expertise:)

[President]

Je bent dus een jaarcontract aangegaan voor het huren van een pand en zoekt nu naar een manier om dit te verbreken?

[Hielko]

Volgens https://www.rijksoverheid...rhuurder-de-huur-opzeggen

Huurt u voor een vaste periode (huurcontract voor bepaalde tijd) langer dan 2 jaar een zelfstandig woning? Dan kunt u de huur pas beëindigen als die periode is verstreken. U kunt alleen eerder opzeggen als de verhuurder hiermee akkoord gaat.

[Biggtazz]

Bedankt voor de reacties. Het gaat inderdaad om een jaarcontract (dus niet langer dan 2 jaar). Ik zoek naar een manier om dit volgens de juiste regels te doen. Er kan veel gebeuren in een jaar...

Als blijkt dat ik verkeerd zit, dan is dat prima. Vooralsnog ben ik daar niet van overtuigd.

[NMe]

Zo'n diplomatenclausule is bedoeld om tijdelijk te kunnen verhuren met de mogelijkheid om de huurder er weer uit te krijgen wanneer je zélf weer in die woning wil gaan wonen. Jij als huurder kan die clausule helemaal niet aanroepen, het geeft een extra recht voor de verhuurder mocht die weer gebruik willen maken van zijn eigen woning. En zelfs dan alleen als hij voorheen zelf in die woning heeft gewoon en na jouw vertrek direct zelf weer wil intrekken.

Het is me dus een raadsel waarom je denkt die diplomatenclausule te kunnen gebruiken om zelf onder je contract voor bepaalde tijd uit te komen. Je hebt getekend voor bepaalde tijd en zal die tijd moeten uitzingen als je het niet in goed overleg met de verhuurder rond krijgt dat je er vroegtijdig weg mag.

[LucyLG]

Die diplomatenclausule is een bescherming voor de verhuurder. Jij hebt daar in dit geval geen last van want het is een reden voor de verhuurder om zijn huis terug te kunnen krijgen lijkt het erop.

En verder:

Ja je bent in beginsel gehouden aan het jaarcontract. Echter is het zo dat indien je een zwaarwegende reden hebt om toch eerder te beëindigen dat onder bepaalde omstandigheden wel kan/mag.

Stel je krijgt een baan aan de andere kant van het land.

Het kopen van een huis (bijvoorbeeld om de hoek) klinkt niet echt als een zwaarwegende reden. Let wel dit is een grijze zone. Je kan nog steeds een zwaarwegend belang hebben bijvoorbeeld dat je de huur niet meer kan betalen en de woning veel goedkoper is of bijvoorbeeld je krijgt een kind en hebt een grotere ruimte nodig. Gewoon opzeggen of melden dat je een huis gaat kopen zou ik niet op dergelijke wijze doen.

[Hielko]

Biggtazz schreef op donderdag 10 januari 2019 @ 19:12:
Bedankt voor de reacties. Het gaat inderdaad om een jaarcontract (dus niet langer dan 2 jaar). Ik zoek naar een manier om dit volgens de juiste regels te doen. Er kan veel gebeuren in een jaar...

Als blijkt dat ik verkeerd zit, dan is dat prima. Vooralsnog ben ik daar niet van overtuigd.

Als ik een beetje Google heb ik wel het idee dat wat op rijksoverheid staat dus niet klopt, en juist een contract voor bepaalde tijd met een duur van minder dan 2 jaar niet tussentijds opgezegd kan worden.

[3x3]

Voor je hier van de regen in de drup belandt.

Ik heb het gevoel dat je de juridische implicateies van je eigen huurcontract niet helemaal begrijpt.

Weet je zeker dat je in staat bent alle risico's van het kopen & eventueel belenen van een woning kan overzien?

[LucyLG]

Hielko schreef op donderdag 10 januari 2019 @ 19:19:
[...]

Als ik een beetje Google heb ik wel het idee dat wat op rijksoverheid staat dus niet klopt, en juist een contract voor bepaalde tijd met een duur van minder dan 2 jaar niet tussentijds opgezegd kan worden.

zie mijn laatste post

[ Voor 35% gewijzigd door LucyLG op 10-01-2019 21:15 ]

[Matthijs..]

Wil de verhuurder niet opzeggen op basis van jouw argumentatie van de diplomatenclausule? Of überhaupt helemaal niet?
Wat is zijn standpunt tot zover precies?

[Biggtazz]

@Hielko en @LucyLG jullie zeggen beide verschillende dingen..

@NMe Het gaat er ook niet om dat ik gebruik wil maken van die clausule. Het gaat mij er om of je als verhuurder kunt zeggen dat 7:271BW niet van toepassing is, omdat die clausule is afgesloten. Dat lijkt mij namelijk niet.

@Matthijs.. Het standpunt van de verhuurder is dat ik niet tussentijds kan opzeggen op grond van 7:271BW, omdat 7:274 van toepassing is.

Overigens bestaat er geen discussie over dat een contract voor bepaalde tijd korter dan 2 jaar (zonder diplomatenclausule) tussentijds kan worden opgezegd. Het is dus nu de vraag of een contract voor bepaalde tijd MET diplomatenclausule ook tussentijds kan worden opgezegd.

[ Voor 22% gewijzigd door Biggtazz op 10-01-2019 19:41 ]

[Napo]

Puur voor de context. Je hebt een huurcontract voor bepaalde tijd met een duur van een jaar. Hoever zit je nu in dat jaar? Zijn er inmiddels al tien maanden verstreken of zit je er net twee maanden?

[LucyLG]

Biggtazz schreef op donderdag 10 januari 2019 @ 19:39:
@Hielko en @LucyLG jullie zeggen beide verschillende dingen..

@NMe Het gaat er ook niet om dat ik gebruik wil maken van die clausule. Het gaat mij er om of je als verhuurder kunt zeggen dat 7:271BW niet van toepassing is, omdat die clausule is afgesloten. Dat lijkt mij namelijk niet.

Overigens bestaat er geen discussie over dat een contract voor bepaalde tijd korter dan 2 jaar (zonder diplomatenclausule) tussentijds kan worden opgezegd.

Ja ik denk dat je gelijk kan hebt wat betreft Hielko en mijn post. Art 7:271 lid 1 BW kan je als verhuurder niet ten nadele van huurder afwijken. Verhuurder is gehouden aan het jaarcontract, huurder niet wellicht niet.

Het artikel zegt:


Artikel 271
1.
In afwijking van artikel 228 lid 1 eindigt een voor bepaalde tijd aangegane huur niet door het enkele verloop van de huurtijd; zij kan door elk van beide partijen worden opgezegd tegen een voor de betaling van de huurprijs overeengekomen dag, niet vallend voor het verstrijken van de bepaalde tijd.

Er is hier discussie over geweest want artikel heeft geleid tot kamervragen. Minister Blok heeft hierop geantwoord:

https://www.nextadvocaten...urder-dwingend-rechtd.php

De huurder mag toch opzeggen in bepaalde gevallen.

[Matthijs..]

Biggtazz schreef op donderdag 10 januari 2019 @ 19:39:

@Matthijs.. Het standpunt van de verhuurder is dat ik niet tussentijds kan opzeggen op grond van 7:271BW, omdat 7:274 van toepassing is.

Dus de verhuurder linkt die twee artikelen aan elkaar? Dat haal ik niet uit je eerdere tekst.
Ben het met de eerdere reacties eens dat dit niets met elkaar te maken heeft in jouw geval.
Dus is de verhuurder bereid om het op een akkoordje te gooien? Bijvoorbeeld met langere opzegtermijn zodat hij een nieuwe huurder kan vinden?

aanvulling: als je t precies en zeker wilt weten, ga dan even langs t juridisch loket. Neem je huurcontact en de communicatie tussen de verhuurder en jou mee.

[ Voor 12% gewijzigd door Matthijs.. op 10-01-2019 19:47 ]

[LucyLG]

Matthijs.. schreef op donderdag 10 januari 2019 @ 19:45:
[...]


Dus de verhuurder linkt die twee artikelen aan elkaar? Dat haal ik niet uit je eerdere tekst.
Ben het met de eerdere reacties eens dat dit niets met elkaar te maken heeft in jouw geval.
Dus is de verhuurder bereid om het op een akkoordje te gooien? Bijvoorbeeld met langere opzegtermijn zodat hij een nieuwe huurder kan vinden?

aanvulling: als je t precies en zeker wilt weten, ga dan even langs t juridisch loket. Neem je huurcontact en de communicatie tussen de verhuurder en jou mee.

Art 7:271 en 7:274 gaan over geheel verschillende zaken...@Matthijs.. je hebt gelijk en huurder heeft niets van doen met de rechten die verhuurder toekomen ogv 274!

[ Voor 7% gewijzigd door LucyLG op 10-01-2019 19:48 ]

[Matthijs..]

LucyLG schreef op donderdag 10 januari 2019 @ 19:47:
[...]


Art 7:271 en 7:274 gaan over geheel verschillende zaken...

Eens! Wat ik bedoelde te zeggen, is dat als de verhuurder wel van mening is dat dit met elkaar te maken heeft, ik wel begrijp dat TS een lastig gesprek heeft.

[LucyLG]

Matthijs.. schreef op donderdag 10 januari 2019 @ 19:48:
[...]


Eens! Wat ik bedoelde te zeggen, is dat als de verhuurder wel van mening is dat dit met elkaar te maken heeft, ik wel begrijp dat TS een lastig gesprek heeft.

Ja kan idd een lastig gesprek worden. Verhuurder heeft geen gelijk maar ja daar gaat het wel vaker mis.

Hij zal waarschijnlijk moeilijk gaan doen en bijvoorbeeld weigeren de borg terug te betalen.

@Biggtazz heb je borg betaald?

[Biggtazz]

@Matthijs.. De verhuurder linkt ze inderdaad aan elkaar. Hij zegt dus 7:271BW mag tussentijds opzeggen, maar omdat 7:274BW van toepassing is kan volgens hem niet. Hij refereert daarbij aan dit artikel: https://huurgeschil.nl/hu...en-de-diplomatenclausule/

De onderbouwing van het bovenstaande artikel haal ik nergens uit de wettekst en vind ik, behalve hier, ook nergens terug.
Overigens wil ik opzeggen per 1 maart. Ik heb dit de verhuurder in december al aangekondigd en deze maand een aangetekende brief verstuurd. In het contract staat namelijk een opzegtermijn van 2 maanden. Die, zoals ik het lees, ook nietig is ivm de regelgeving.

@LucyLG Ja er is borg betaald aan een tussenpersoon, een makelaar. Die beheert de borg.

[ Voor 18% gewijzigd door Biggtazz op 10-01-2019 19:59 ]

[LucyLG]

Biggtazz schreef op donderdag 10 januari 2019 @ 19:52:
@Matthijs.. De verhuurder linkt ze inderdaad aan elkaar. Hij zegt dus 7:271BW mag tussentijds opzeggen, maar omdat 7:274BW van toepassing is kan volgens hem niet. Hij refereert daarbij aan dit artikel: https://huurgeschil.nl/hu...en-de-diplomatenclausule/

De onderbouwing van het bovenstaande artikel haal ik nergens uit de wettekst en vind ik, behalve hier, ook nergens terug.
Overigens wil ik opzeggen per 1 maart. Ik heb dit de verhuurder in december al aangekondigd en deze maand een aangetekende brief verstuurd. In het contract staat namelijk een opzegtermijn van 2 maanden. Die, zoals ik het lees, ook nietig is ivm de regelgeving.

@LucyLG Ja er is borg betaald aan een tussenpersoon, een makelaar. Die beheert de borg.

Ik heb artikel gelezen en er worden in dit artikel vele zaken door elkaar gehaald mijns inziens. Een diplomatenclausule kan betekenen:

- huurder mag tussentijds opzeggen omdat hij nu eenmaal expat is en vaak moet verhuizen
- verhuurder is de expat en wil de huurovereenkomst kunnen opzeggen indien hij zn huis terugwil

Mijns inziens geldt voor het eerste geval dat je als huurder kan opzeggen ongeacht de termijn van de overeenkomst. WIJZIGING: er dient hier goed naar de huurovereenkomst te worden gekeken hoe een en ander precies is opgeschreven. Het tweede geval kan de verhuurder pas opzeggen na afloop van de overeengekomen termijn en heeft huurder geen huurbescherming (wel wat voorwaarden die 274 vermeldt) tov deze opzegging in beginsel.

De borg is niet weliswaar of misschien betaald aan de beheerder, maar ogv de huurovereenkomst is die verschuldigd aan de verhuurder. De beheerder kan er weliswaar tussen zitten. Lees je huurovereenkomst goed, wie is nu eigen de verhuurder?

Dat hij de borg beheert is niet jouw probleem, indien jij de borg terugvordert moet je bij de partij zijn aan wie je het contractueel verschuldigd bent.

[ Voor 6% gewijzigd door LucyLG op 10-01-2019 20:41 ]

[Biggtazz]

Een diplomatenclausule heeft inderdaad twee betekenissen

Op mijn situatie is de tweede (tussenhuursituatie) van toepassing. Dit brengt volgens mij niet met zich mee dat ik niet op grond van 7:271BW kan opzeggen.

[PROnline]

Niet uitgebreid gelezen, maar wat ik zo snel zie is diplomatenclausule een bescherming voor de verhuurder als deze de woning tijdelijk wil verhuren en na terugkeer zonder gezeik weer in de woning kan.

Ik zie bij deze regeling geen enkele aanwijzing dat deze ook inperking van de huurdersrechten m.b.t. de opzegmogelijkheden met zich mee brengt.

@Biggtazz nu we het toch over de makelaar als tussenpartij hebben. Heb je bij deze contract/sleutelgeld betaald? Ofwel, werkte de makelaar al in opdracht van de verhuurder en heb jij moeten betalen voor zijn werk? Dan kan je dat ook nog terug eisen. Komt heel veel voor en zijn ook de nodige topics aan gewijd.

[Biggtazz]

@PROnline Bedankt voor je reactie. Daar heb ik inderdaad ook gezeur over gehad met de makelaar. Zij werkte inderdaad in opdracht van de verhuurder, maar ging toch 'administratiekosten' bij mij in rekening brengen. Daarvan heeft ze uiteinlijk toegegeven dat niet kon. Nu ziet ze me weer aankomen

[Rukapul]

Ik zou eerst maar eens alle versies van artikel 271 naast elkaar leggen (zie wetten.overheid.nl) en goed controleren op welke versie de verschillende commentaren betrekking hebben. Het artikel is een aantal keer aangepast. Tevens beïnvloed de parlementaire behandeling de interpretatie.

Het andere artikel kun je negeren.

[LucyLG]

Mijn conclusie is dat indien er sprake is van een tijdelijke verhuur waarbij de verhuurder een diplomatenclausule opneemt het een heel ander geval is dan bij een huurovereenkomst voor bepaalde tijd.

Bij een huurovereenkomst voor bepaalde tijd welke langer dan twee jaar duurt mag je een minimumperiode afspreken, in die periode kan je als huurder in beginsel niet opzeggen. Dat geldt ook voor een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd met een minimumperiode. Let wel: in beginsel mag het niet, er zijn evt wel uitzonderingen maar die zijn zeer afhankelijk van de omstandigheden.

In geval van bovenstaande overeenkomsten, bepaalde en onbepaalde tijd, heb je als huurder huurbescherming en de verhuurder kan niet zomaar opzeggen. Dat maakt ook dat je een minimumduur met huurder kan afspreken en welke redelijk is voor partijen mijns inziens. In geval van een huurovk van bepaalde tijd voor een jaar is het moeilijk om een minimumperiode van een jaar af te spreken.

In geval het gaat om een "tijdelijke" huurovereenkomst heb je als huurder in beginsel geen huurbescherming (zijn wel voorwaarden waaronder je dat mag afspreken als verhuurder, maximaal 2 jaar). Na die tijdelijke periode moet je er als huurder uit. Dat is een uitzondering welke je kan maken ogv die diplomatenclausule. Je hebt in beginsel geen huurbescherming na afloop van die periode.

In geval van een dergelijke tijdelijk huur is het vreemd om een huurder op dergelijk wijze te binden met een minimumduur want je moet het pand uit na 1 jaar maar je mag ook niet eerder dan een jaar vertrekken/opzeggen...

Kortom indien je dus gebonden zou zijn aan een tijdelijke huurovereenkomst kan je na een jaar op straat staan indien je geen andere woning kan financieren tegelijkertijd. Je zou dan en de tijdelijke huur moeten betalen en nog eens de lasten van een andere woning. Overlap hierin is erg waarschijnlijk.

Indien ik het goed begrepen heb lijkt mij opzegging mogelijk. De huurovereenkomst wordt beïnvloed door het opnemen van die diplomatenclausule. De huurovereenkomst: tijdelijk, bepaalde tijd etc dient te worden geïnterpreteerd aan de hand van de bewoordingen en de rechten die verhuurder claimt dmv die diplomatenclausule.

Verhuurder schiet zich hiermee in zn eigen voet...

[3x3]

Biggtazz schreef op donderdag 10 januari 2019 @ 20:41:
@PROnline Bedankt voor je reactie. Daar heb ik inderdaad ook gezeur over gehad met de makelaar. Zij werkte inderdaad in opdracht van de verhuurder, maar ging toch 'administratiekosten' bij mij in rekening brengen. Daarvan heeft ze uiteinlijk toegegeven dat niet kon. Nu ziet ze me weer aankomen

De verhuurder zal al aan de makelaar betaald hebben voor het zoeken, selecteren en screenen van een huurder.

Meestal is dat niet goedkoop en worden die kosten over een aantal jaar uitgespreid. Als je nu na een paar maanden al vetrekt, zit de verhuurder met deze kosten in z'n maag.

Een goede reputatie voor de betrouwbaarheid van huurders geeft het breken van zo'n kortlopend huurcontract niet. De wetgeving voorziet huurder wel in de mogelijkheid, wetgeving die het huren alleen maar duurder maakt door toegenomen risico's voor de verhuurder.

Wel gefeliciteerd met de aankoop van je koopwoning. Veel wijsheid in de toekomst gewenst.

[ Voor 7% gewijzigd door 3x3 op 11-01-2019 09:23 ]

[LucyLG]

3x3 schreef op donderdag 10 januari 2019 @ 21:37:
[...]

De verhuurder zal al aan de makelaar betaald hebben voor het zoeken, selecteren en screenen van een huurder.

Meestal is dat niet goedkoop en worden die kosten over een aantal jaar uitgespreid. Als je nu na een paar maanden al vetrekt, zit de verhuurder met deze kosten in z'n maag.

Een goede reputatie voor de betrouwbaarheid van huurders geeft het breken van zo'n kortlopend huurcontract niet.

Wel gefeliciteerd met de aankoop van je koopwoning. Veel wijsheid in de toekomst gewenst.

Ik vraag me af welke makelaar dergelijke contracten opstelt...is dat niet tevens slecht voor je reputatie?

Indien ik het juist heb, obv de gegevens van de TO, is de makelaar hier zich niet erg bewust van wat hij afspreekt/bemiddelt en hoe hij zijn klanten adviseert.

[3x3]

LucyLG schreef op donderdag 10 januari 2019 @ 21:58:
[...]


Ik vraag me af welke makelaar dergelijke contracten opstelt...is dat niet tevens slecht voor je reputatie?

Indien ik het juist heb, obv de gegevens van de TO, is de makelaar hier zich niet erg bewust van wat hij afspreekt/bemiddelt en hoe hij zijn klanten adviseert.

Ja dat is heel slecht. Of bewust risico.
Ik denk dat deze casus leergeld voor de makelaar en/of voor de verhuurder zal zijn.

Onbetrouwbare huurders in de particuliere sector zorgen ervoor dat verhuurders hogere prijzen moeten aanhouden.

Laten we hopen dat de keuzes van de TS geen voorbeeld scheppen voor andere mensen. En dst TS zijn hypotheekovereenkomst beter honoreert dan zijn huurcontract.

[LucyLG]

3x3 schreef op donderdag 10 januari 2019 @ 22:30:
[...]

Ja dat is heel slecht. Of bewust risico.
Ik denk dat deze casus leergeld voor de makelaar en/of voor de verhuurder zal zijn.

Onbetrouwbare huurders in de particuliere sector zorgen ervoor dat verhuurders hogere prijzen moeten aanhouden.

Laten we hopen dat de keuzes van de TS geen voorbeeld scheppen voor andere mensen. En dst TS zijn hypotheekovereenkomst beter honoreert dan zijn huurcontract.

Ik heb geen mening over gedrag eigenlijk. Het zou kunnen dat je een slechte reputatie krijgt maar dat moet je voorkomen door helder te zijn dat de makelaar/verhuurder verkeerd zit hier.

TS geeft toch geen verkeerd voorbeeld indien hij in zn recht staat? Die verhuurder en makelaar geven het verkeerde voorbeeld mijns inziens. Sommige bedrijven draaien de zaken om, ik zeg niet dat jij dat doet, je geeft je mening en dat is ok. Indien iemand hier veroordeeld wordt voor het stellen van een vraag zou ik het jammer vinden voor dit platform. Toch?

[President]

LucyLG schreef op donderdag 10 januari 2019 @ 22:36:
[...]


Ik heb geen mening over gedrag eigenlijk. Het zou kunnen dat je een slechte reputatie krijgt maar dat moet je voorkomen door helder te zijn dat de makelaar/verhuurder verkeerd zit hier.

TS geeft toch geen verkeerd voorbeeld indien hij in zn recht staat? Die verhuurder en makelaar geven het verkeerde voorbeeld mijns inziens. Sommige bedrijven draaien de zaken om, ik zeg niet dat jij dat doet, je geeft je mening en dat is ok. Indien iemand hier veroordeeld wordt voor het stellen van een vraag zou ik het jammer vinden voor dit platform. Toch?

TS heeft een huurcontract voor een jaar getekend en wil daar onderuit. Los van eventuele fouten in het contract is de intentie voor beiden partijen hetzelfde geweest bij ondertekening: een jaar huur (bepaalde tijd).

Dat dit niet netjes is lijkt mij duidelijk, hierbij vind ik dat de belangen van de verhuurder ook gewoon tellen die uit is gegaan van een jaar aan huurinkomsten en daar mag TS toch wel op gewezen worden

TS; je hebt in december aangegeven per 1 maart eruit te willen. Tot wanneer zou je bepaalde tijd contract lopen?

[LucyLG]

President schreef op donderdag 10 januari 2019 @ 22:41:
[...]

TS heeft een huurcontract voor een jaar getekend en wil daar onderuit. Los van eventuele fouten in het contract is de intentie voor beiden partijen hetzelfde geweest bij ondertekening: een jaar huur (bepaalde tijd).

Dat dit niet netjes is lijkt mij duidelijk, hierbij vind ik dat de belangen van de verhuurder ook gewoon tellen die uit is gegaan van een jaar aan huurinkomsten en daar mag TS toch wel op gewezen worden

TS; je hebt in december aangegeven per 1 maart eruit te willen. Tot wanneer zou je bepaalde tijd contract lopen?

Ok niet onredelijk @President . Ik vind die zakelijke partijen niet zo snel zielig eigenlijk, fouten in het huurcontract zouden helder moeten zijn geweest voor makelaar en verhuurder toen ter tijd en nu ook. Nu misleiden ze TO bewust door te zeggen dat hij moet betalen tot en met einde van de termijn terwijl de wet iets anders zegt. Er is een reden waarom de wetgever de consument/huurder etc beschermt dmv uitgebreide rechten omdat ze vaak tegen dit soort zaken aanlopen en de zakelijke partijen diepere zakken hebben. De zakelijke partij heeft hier meer kennis, verdient hier geld aan en neemt als ondernemer een risico welke hij heeft geaccepteerd. De consument moet kunnen leven zonder beperkingen van dit soort clubs. Het kunnen verhuizen en leven waar je wilt is een vitaal iets waar je niet zomaar in beperkt zou mogen worden. Mijn mening ;-)

[Sport_Life]

Wat ik mis in het hele verhaal is het volgende. Heb je al - los van alle juridische mogelijkheden want dan jaag je de verhuurder wel in z'n harnas - een voorstel gedaan om zelf op zoek te gaan naar een nieuwe huurder? Mogelijk krijg je dan enig begrip van de verhuurder waarbij veel meer mogelijk is.

[Matthijs..]

Juridisch loket, informatie inwinnen en dan t gesprek aangaan met de verhuurder om er in redelijkheid en billijkheid uit te komen. Weet niet waar je woont, maar op veel plaatsen is er nogal een woningtekort, dus kan me zo voorstellen dat een beetje inzet van beide kanten t probleem zo oplost.

[Harrie_]

Napo schreef op donderdag 10 januari 2019 @ 19:42:
Puur voor de context. Je hebt een huurcontract voor bepaalde tijd met een duur van een jaar. Hoever zit je nu in dat jaar? Zijn er inmiddels al tien maanden verstreken of zit je er net twee maanden?

Ik heb nog geen antwoord gezien op deze vraag.

Verder snap ik de relevantie ook niet m.b.t. de diplomatenclausule, je hebt een huurcontract van 1 jaar. Wat maakt dat dit contact anders is dan ieder ander huurcontract? (Jaar uitdienen -> vrij om te gaan en staan waar je wil?)

[Matthijs..]

Harrie_ schreef op vrijdag 11 januari 2019 @ 08:49:
[...]


Ik heb nog geen antwoord gezien op deze vraag.

Verder snap ik de relevantie ook niet m.b.t. de diplomatenclausule, je hebt een huurcontract van 1 jaar. Wat maakt dat dit contact anders is dan ieder ander huurcontract? (Jaar uitdienen -> vrij om te gaan en staan waar je wil?)

In de regel (en voor zover ik weet altijd, maar houd even een slag om de arm) kun je als huurder tussentijds opzeggen. Is voor de verhuurder niet de ideale situatie, maar dat hoort simpelweg bij de zakelijke risico's van 't verhuren. Dat wist de verhuurder ook toen hij een dergelijk contract liet opstellen.

https://www.rijksoverheid...ijdelijke-verhuur-zijn-er

[ Voor 7% gewijzigd door Matthijs.. op 11-01-2019 09:04 ]

[Raling]

President schreef op donderdag 10 januari 2019 @ 22:41:
[...]

TS heeft een huurcontract voor een jaar getekend en wil daar onderuit. Los van eventuele fouten in het contract is de intentie voor beiden partijen hetzelfde geweest bij ondertekening: een jaar huur (bepaalde tijd).

Als dit de daadwerkelijke intentie was geweest van beide partijen, waarom staat de diplomaten clausule dan in het contract?

Wolters-Kluwer: Wet doorstroming huurmarkt 2015: uitbreiding mogelijkheden tijdelijke verhuur, auteur: Mr. A.M. Langeloo, datum 30-05-2016

Voorts zou een samenloop tussen een huurovereenkomst voor bepaalde tijd als bedoeld in artikel 7:271 lid 1 BW en een diplomatenclausule als bedoeld in artikel 7:274 lid 1 sub b en lid 2 BW tot onzekerheid kunnen leiden over de opzegbevoegdheid van een huurder. Als er bijvoorbeeld sprake is van een
huurovereenkomst voor bepaalde tijd voor zelfstandige woonruimte voor twee jaar of korter waarin óók een ontruimingsbeding is opgenomen, mag een huurder de huur dan tussentijds opzeggen? Op grond van het bepaalde in artikel 7:271 lid 1 BW mag dat in geval van een huurovereenkomst voor twee jaar of korter wel, maar bij een huurovereenkomst voor bepaalde tijd met een uitdrukkelijk ontruimingsbeding geldt dat in beginsel niet. De wettekst en de toelichting in de Kamerstukken geven niet aan wat dan de bedoeling is.

@Biggtazz Staat er een ontruimingsbeding in je contract?
@Harrie_ Dit is wat het anders maakt.

[Harrie_]

Inmiddels gezien dat sinds 1 juli 2016 wettelijk e.e.a. is veranderd, de huurder kan bij een huurcontract van 1 jaar tussentijds gewoon opzeggen (inachtnemende opzegtermijn van 1 maand)

[YouTube: Mag ik binnen een jaar de huur opzeggen? En moet ik een boete betalen?]

[Biggtazz]

@Sport_Life Ik heb inderdaad gevraagd aan de verhuurder of we een minnelijke oplossing kunnen bedenken. De verhuurder deed het volgende aanbod; Ik moet zelf zorgen voor een nieuwe huurder (met inschakeling van de makelaar a €900,-) en drie maanden die mijn jaar nog duurt, komt voor mijn rekening indien er niet op tijd een huurder wordt gevonden.

@Raling Er staat inderdaad een ontruimingsbeding in mijn contract. Maar de vraag is of de verhuurder deze kan inroepen; Hij heeft zelf een vast woon- en verblijfplaats (koopwoning) in NL.
Kan je de link sturen waar je jouw stukje tekst van mr. Langeloo hebt gevonden?

[Smobbo]

3x3 schreef op donderdag 10 januari 2019 @ 22:30:
[...]
...
Onbetrouwbare huurders in de particuliere sector zorgen ervoor dat verhuurders hogere prijzen moeten aanhouden.
...

Wat een totale onzin verkoop je hier.
De particuliere huursector is totaal verziekt met de huidige woningmarkt. Er worden door verhuurders absurde bedragen gevraagd voor veredelde bezemkasten en dat heeft echt niet te maken met het feit dat een huurder wel eens eerder opzegt dan in het contract staat.

Dit eerder opzeggen is gewoon een recht van de huurder, iets wat elke capabele verhuurder/makelaar hoort te weten.

@TS, je hebt netjes ruim van te voren aangegeven dat je je contract opzegt met in achtneming van de (te lange) opzegtermijn. Prima dus. Verhuurder heeft ruim voldoende tijd om een andere huurder te vinden (in de huidige markt een eitje zou ik zo zeggen...).

[Harrie_]

Smobbo schreef op vrijdag 11 januari 2019 @ 09:20:
[...]
Wat een totale onzin verkoop je hier.
De particuliere huursector is totaal verziekt met de huidige woningmarkt. Er worden door verhuurders absurde bedragen gevraagd voor veredelde bezemkasten en dat heeft echt niet te maken met het feit dat een huurder wel eens eerder opzegt dan in het contract staat.
[...]

Ik had het zelf niet beter kunnen zeggen. De absurde prijzen in de particuliere sector kunnen ook alleen opgebracht worden door huurders met een 'degelijk' inkomen en juist dat zijn de types die financieel de boel op orde hebben en gewoon netjes iedere maand betalen.

[Raling]

Biggtazz schreef op vrijdag 11 januari 2019 @ 09:18:
Ik moet zelf zorgen voor een nieuwe huurder (met inschakeling van de makelaar a €900,-) en drie maanden die mijn jaar nog duurt, komt voor mijn rekening indien er niet op tijd een huurder wordt gevonden.

Wat een aanbod zeg. Leegstand en het zoeken van een nieuwe huurder valt allemaal gewoon onder ondernemersrisico...

@Raling Er staat inderdaad een ontruimingsbeding in mijn contract. Maar de vraag is of de verhuurder deze kan inroepen; Hij heeft zelf een vast woon- en verblijfplaats (koopwoning) in NL.
Kan je de link sturen waar je jouw stukje tekst van mr. Langeloo hebt gevonden?

Ik heb je een PBtje gestuurd. De verhuurder lijkt zich hier inderdaad niet op te kunnen beroepen. De verhuurder lijkt geen intentie te hebben terug te keren naar deze woning. Mij lijkt het duidelijk dat de diplomaten clausule niet van toepassing is en tussentijdse opzegging op grond van artikel 7:271 lid 1 BW gewoon mogelijk is.

Het lijkt erop dat de verhuurder een contract met een minimale huurperiode van 1 jaar had willen zien. Dat was mogelijk geweest met een contract voor onbepaalde tijd met een aanvangsperiode van 1 jaar. Maar met de diplomaten clausule lijkt mij dit niet mogelijk.

[Tehh]

Biggtazz schreef op vrijdag 11 januari 2019 @ 09:18:
@Sport_Life Ik heb inderdaad gevraagd aan de verhuurder of we een minnelijke oplossing kunnen bedenken. De verhuurder deed het volgende aanbod; Ik moet zelf zorgen voor een nieuwe huurder (met inschakeling van de makelaar a €900,-) en drie maanden die mijn jaar nog duurt, komt voor mijn rekening indien er niet op tijd een huurder wordt gevonden.

Dat lijkt mij een hele nette oplossing. Het vinden van een nieuwe huurder zou niet zo'n probleem hoeven te zijn. Als je nu begint scheelt dat je toch drie maanden huur.
Het lijkt mij het beste als je daar je energie in gaat steken, mocht het vinden van een nieuwe huurder moeilijk zijn dan kan je dan altijd nog energie gaan steken in het niet betalen van de laatste drie maanden.

[Harrie_]

Tehh schreef op vrijdag 11 januari 2019 @ 10:06:
[...]


Dat lijkt mij een hele nette oplossing. Het vinden van een nieuwe huurder zou niet zo'n probleem hoeven te zijn. Als je nu begint scheelt dat je toch drie maanden huur.
Het lijkt mij het beste als je daar je energie in gaat steken, mocht het vinden van een nieuwe huurder moeilijk zijn dan kan je dan altijd nog energie gaan steken in het niet betalen van de laatste drie maanden.

Als TS gewoon mag opzeggen dan is het toch rond? Waarom zou TS dan opgezadeld moeten worden met het zoeken naar een huurder?

[Matthijs..]

900 euro betalen aan een makelaar om een nieuwe huurder te vinden? Dat vind ik nou niet echt netjes, eerder krankzinnig.

[Helixes]

https://www.rijksoverheid...ijdelijke-verhuur-zijn-er

Diplomatenclausule

[...]

Opzeggen huurder

Bent u huurder en wilt u opzeggen? Dan moet u dat binnen de volgende termijnen doen:

Opzegtermijn is gelijk aan de betalingstermijn.
Minimaal 1 maand van tevoren, ongeacht de betalingstermijn.
Maximaal 3 maanden van tevoren, ongeacht de betalingstermijn.

Kan iemand mij uitleggen waarom dit niet van toepassing zou zijn?

[3x3]

Matthijs.. schreef op vrijdag 11 januari 2019 @ 10:20:
900 euro betalen aan een makelaar om een nieuwe huurder te vinden? Dat vind ik nou niet echt netjes, eerder krankzinnig.

Waarom ? Het lijkt mij een best redelijk bedrag.
Een goede huurder vinden kost veel tijd, veel geld aan werfing en het moet heel zorgvuldig gedaan worden. Zelfs al wordt door de huidige huurder een suggestie gedaan is zeker niet iedere persoon een geschikte huurder.

Dat normaal de verhuurder deze kosten betaald, betekend niet dat ze niet gemaakt worden.

Juist in de situatie die Topicstarter forceert worden dit soort kosten zichtbaar die normaal netjes onderdeel zijn van je huurprijs in sociale en private sector.

[Matthijs..]

Daarin verschillen we dan echt van mening.

Ik kan me niet voorstellen dat je als makelaar in de reguliere markt lang kan bestaan als je voor elke nieuwe huurder 900 euro aan kosten hebt.

[Raling]

Helixes schreef op vrijdag 11 januari 2019 @ 10:29:
[...]

Kan iemand mij uitleggen waarom dit niet van toepassing zou zijn?

Dat zou in dit geval de diplomatenclausule/tussenhuur moeten zijn. Als je als eigenaar van een woning tijdelijk ergens anders moet/gaat wonen, kun je 'm verhuren voor bepaalde tijd. Dit kan als je bijvoorbeeld voor werk naar het buitenland moet. Je moet wel zelf in de woning hebben gewoond en de intentie hebben, na het verstrijken van de huurperiode, de woning zelf weer te betrekken.
Tussentijdse opzegging door huurder is in dit geval niet mogelijk. De reden hiervoor is dat, als je als verhuurder in het buitenland werkt, je niet zomaar een nieuwe huurder kunt vinden.

Verhuurder heeft in dit geval een andere koopwoning in Nederland, is daardoor prima in de mogelijkheid een andere huurder te vinden en lijkt geen intentie te hebben om de woning weer te betrekken. In de memorie van antwoord (Kamerstukken I 2015/16, 34373, E) wordt gesteld dat men met de wetswijziging "de regeling rond de «diplomatenclausule» verbeterd, zodat ook verlenging van de tijdelijke verhuur tijdens afwezigheid van de eigenaar of vorige huurder mogelijk is." De verhuurder moet wel echt de woningen weer willen betrekken. Hiermee zou je kunnen zeggen dat de diplomatenclausule nietig is, de voorwaarden van een contract voor bepaalde tijd gelden ogv artikel 7:271 lid 1 BW en tussentijdse opzegging gewoon mogelijk zou moeten zijn.

Ik heb nog even naar jurisprudentie gezocht, maar ik kon eigenlijk geen relevante uitspraken vinden. In ECLI:NL:GHDHA:2018:652 is sprake van een contract aangegaan voor 01-07-2016. Huurder, een diplomaat, wilde een paar maanden eerder beëindigen dan de bepaalde tijd die overeengekomen was. Dit bleek niet mogelijk, verhuurder is in het gelijk gesteld.
In ECLI:NL:RBMNE:2018:5957 is de verhuurder diplomaat waarbij de huurders de woning niet wilden verlaten na beëindiging van het contract. Huurders vonden dat het contract over was gegaan naar een contract voor onbepaalde tijd. Hier is de verhuurder in het gelijk gesteld en moesten de huurders de woning ontruimen.

Nog geen echt relevante jurisprudentie dus. Dat betekent dus dat TS weinig houvast heeft aan de in dit topic gedane uitspraken. Mocht het tot een zaak komen, dan ben ik dus zeer benieuwd wat de uitspraak zal zijn. Hoe ik de wetsartikelen interpreteer, schat ik de kansen van de TS vrij hoog in, maar zonder relevante jurisprudentie is het altijd gissen hoe de rechter de wetsartikelen zal interpreteren.

@Biggtazz (TS): schakel juridische hulp in. Wat is eigenlijk de reden dat de diplomatenclausule in het contract is gekomen?

[Biggtazz]

@Raling Bedankt voor je uitgebreide reactie. De reden dat het is opgenomen is dat de makelaar meer zekerheid wilde creëren voor de verhuurder. Zo wilden zij dus met deze diplomatenclausule voorkomen dat er tussentijds zou worden opgezegd. De verhuurder heeft nooit in het appartement gewoond en is ook niet van plan er te gaan wonen. De eerste bezichtiging voor potentiële een nieuwe huurder is al geweest.

[Helixes]

@Raling: Dit is erg interessant, maar ook academisch natuurlijk. Immers, de clausule komt mi alleen te vervallen wanneer iemand er bezwaar tegen maakt. In dit geval heeft de huurder geen reden om bezwaar te maken tegen ongeldigverklaring. En de verhuurder ook niet. Dus, tot die tijd, kunnen beide partijen onder die voorwaarden handelen.

Toch, de voorwaarden voor een kale tijdelijke huur van een woning voor minder dan 2 jaar lijken voor beëindiging vanuit het perspectief van de huurder het zelfde. Opzegtermijn gelijk aan betalingstermijn.

[3x3]

Matthijs.. schreef op vrijdag 11 januari 2019 @ 11:39:
Daarin verschillen we dan echt van mening.

Ik kan me niet voorstellen dat je als makelaar in de reguliere markt lang kan bestaan als je voor elke nieuwe huurder 900 euro aan kosten hebt.

Dat de kosten voor courtage ongeveer de kosten voor 1 maand kale huur zijn lijkt mij marktcomform, en ook heel logisch als je meerekent welke kosten en tijd er gemaakt moeten worden voor een verhuurmakelaar.

Enige verschil met 'normaal' is dat deze kosten normaal verborgen zijn

[Biggtazz]

@Matthijs.. en @3x3 kale maandhuur lijkt inderdaad marktconform. In de huidige tijd is dat dan lekker cashen, omdat het aan de lopende band wordt verhuurd.

@Helixes Zoals ik de site van de rijksoverheid lees, is de opzegtermijn onder diplomatenclausule inderdaad niet anders dan zonder diplomatenclausule. Het enige is dat er niets over 'tussentijds opzeggen' staat.

[Raling]

Biggtazz schreef op vrijdag 11 januari 2019 @ 12:41:
@Raling Bedankt voor je uitgebreide reactie.

Graag gedaan.

De reden dat het is opgenomen is dat de makelaar meer zekerheid wilde creëren voor de verhuurder. Zo wilden zij dus met deze diplomatenclausule voorkomen dat er tussentijds zou worden opgezegd. De verhuurder heeft nooit in het appartement gewoond en is ook niet van plan er te gaan wonen.

Daar is de clausule nooit voor bedoeld. Zolang de verhuurder er niet heeft gewoond en niet de intentie heeft er te gaan wonen, zal het toch ook geen stand houden bij de rechtbank.

Die zekerheid was prima te creëren geweest met een contract voor onbepaalde tijd met een aanvangsperiode van 1 jaar. Dan had je er wel aan vastgezeten.

De eerste bezichtiging voor potentiële een nieuwe huurder is al geweest.

Begrijp ik dan goed dat jullie het eens zijn geworden over de tussentijdse opzegging? Of ben je toch zelf op zoek gegaan naar een nieuwe huurder?

3x3 schreef op vrijdag 11 januari 2019 @ 11:13:
[...]

Dat normaal de verhuurder deze kosten betaald, betekend niet dat ze niet gemaakt worden.

Dat de kosten gemaakt worden, betekent nog niet dat deze ook doorberekend kunnen worden. Met dit contract voor bepaalde tijd met diplomatenclausule ging verhuurder/makelaar er sowieso al vanuit deze kosten opnieuw aan het einde van het contract te moeten maken.

[twodigits]

Dit is een nietige diplomatenclausule aangezien de verhuurder er zelf niet wil gaan wonen na TS. Woonde hij er voor TS wel? Zo niet dan is het al helemaal zeker, ongeacht of verhuurder er wel of niet zelf in gaat wonen na beëindiging huur.

Het lijkt me gezien je verhaal, dat wanneer je een nieuwe huurder hebt je zo weg kan. Ik denk dat je anders aan de bepaalde tijd die overeengekomen is vast zit.

[LucyLG]

Tehh schreef op vrijdag 11 januari 2019 @ 10:06:
[...]


Dat lijkt mij een hele nette oplossing. Het vinden van een nieuwe huurder zou niet zo'n probleem hoeven te zijn. Als je nu begint scheelt dat je toch drie maanden huur.
Het lijkt mij het beste als je daar je energie in gaat steken, mocht het vinden van een nieuwe huurder moeilijk zijn dan kan je dan altijd nog energie gaan steken in het niet betalen van de laatste drie maanden.

Netjes, echt niet. Een nieuwe huurder aandragen is lief hoor maar ontslaat je niet van je contract. Die route zou ik niet bewandelen. Gewoon opzeggen. Geen minnelijke regeling. Hij is zelf de opdrachtgever en dient zn eigen huurder te zoeken, daarvoor hoef je niet te betalen. Zo worden er zaken omgekeerd.

Ik respecteer je mening want helemaal ongegrond is die zeker niet, dus begrijp me niet verkeerd. Jij bekijkt het vanuit ander oogpunt dan ik.

Raling schreef op vrijdag 11 januari 2019 @ 12:27:
[...]

Dat zou in dit geval de diplomatenclausule/tussenhuur moeten zijn. Als je als eigenaar van een woning tijdelijk ergens anders moet/gaat wonen, kun je 'm verhuren voor bepaalde tijd. Dit kan als je bijvoorbeeld voor werk naar het buitenland moet. Je moet wel zelf in de woning hebben gewoond en de intentie hebben, na het verstrijken van de huurperiode, de woning zelf weer te betrekken.
Tussentijdse opzegging door huurder is in dit geval niet mogelijk. De reden hiervoor is dat, als je als verhuurder in het buitenland werkt, je niet zomaar een nieuwe huurder kunt vinden.

Verhuurder heeft in dit geval een andere koopwoning in Nederland, is daardoor prima in de mogelijkheid een andere huurder te vinden en lijkt geen intentie te hebben om de woning weer te betrekken. In de memorie van antwoord (Kamerstukken I 2015/16, 34373, E) wordt gesteld dat men met de wetswijziging "de regeling rond de «diplomatenclausule» verbeterd, zodat ook verlenging van de tijdelijke verhuur tijdens afwezigheid van de eigenaar of vorige huurder mogelijk is." De verhuurder moet wel echt de woningen weer willen betrekken. Hiermee zou je kunnen zeggen dat de diplomatenclausule nietig is, de voorwaarden van een contract voor bepaalde tijd gelden ogv artikel 7:271 lid 1 BW en tussentijdse opzegging gewoon mogelijk zou moeten zijn.

Ik heb nog even naar jurisprudentie gezocht, maar ik kon eigenlijk geen relevante uitspraken vinden. In ECLI:NL:GHDHA:2018:652 is sprake van een contract aangegaan voor 01-07-2016. Huurder, een diplomaat, wilde een paar maanden eerder beëindigen dan de bepaalde tijd die overeengekomen was. Dit bleek niet mogelijk, verhuurder is in het gelijk gesteld.
In ECLI:NL:RBMNE:2018:5957 is de verhuurder diplomaat waarbij de huurders de woning niet wilden verlaten na beëindiging van het contract. Huurders vonden dat het contract over was gegaan naar een contract voor onbepaalde tijd. Hier is de verhuurder in het gelijk gesteld en moesten de huurders de woning ontruimen.

Nog geen echt relevante jurisprudentie dus. Dat betekent dus dat TS weinig houvast heeft aan de in dit topic gedane uitspraken. Mocht het tot een zaak komen, dan ben ik dus zeer benieuwd wat de uitspraak zal zijn. Hoe ik de wetsartikelen interpreteer, schat ik de kansen van de TS vrij hoog in, maar zonder relevante jurisprudentie is het altijd gissen hoe de rechter de wetsartikelen zal interpreteren.

@Biggtazz (TS): schakel juridische hulp in. Wat is eigenlijk de reden dat de diplomatenclausule in het contract is gekomen?

Die shell uitspraak is toch iets anders. Daar ging het blijkbaar om een huurovereenkomst voor bepaalde tijd van vier jaar (en wat dagen). Die overeenkomst is niet vergelijkbaar in beginsel met de overeenkomst van TO. In de uitspraak had de huurder wel huurbescherming en beiden partijen konden pas na die vier jaar opzeggen, maar de verhuurder mag dan nog steeds alleen opzeggen obv de wet (dus een briefje dat je wegmoet als huurder is niet van toepassing, er mag alleen opgezegd worden obv de wettelijke opzeggronden). Huurder kan wel opzeggen na die 4 jaar zonder dat de strikte eisen van de wet welke op verhuurder van toepassing zijn.

Ook de tweede uitspraak is niet hetzelfde cq van toepassing hier.

Het klopt dat er geen jurisprudentie lijkt te zijn voor hetzelfde geval. Dit kan mijns inziens betekenen dat er eigenlijk geen discussie is over een "tijdelijke huurovereenkomst" zonder huurbescherming. Soms kan je te ver zoeken in dergelijke kwesties terwijl het basale stelsel van de wet eigenlijk duidelijk is. Daarom is er geen uitspraak te vinden wellicht.

Het beroep op nietigheid van de diplomatenclausule door verhuurder levert hem niets op. Dan wordt de huurovk een ovk voor bepaalde tijd lijkt me, op zn minst, en gezien die korter is dan twee jaar kan je toch opzeggen dan. Gezien de korte duur mag je geen minimale huurperiode afspreken. Een afwijking van art 7:271 lid 1 BW in nadeel van huurder is dan nietig. Let wel alleen in dit geval van een overeenkomst die zo kort is en waar we het hier over hebben.

Het is een complexe kwestie en er zijn vele haken en ogen. Andere meningen zijn welkom ik ben geen orakel maar post mijn visie. Ik ben wel van mening dat ik het bij juiste eind heb anders zou ik niet posten natuurlijk.

[ Voor 98% gewijzigd door LucyLG op 11-01-2019 20:36 ]

[LucyLG]

excuses dubbelpost

[ Voor 99% gewijzigd door LucyLG op 11-01-2019 20:27 ]

[Biggtazz]

@Raling
[...]
Die zekerheid was prima te creëren geweest met een contract voor onbepaalde tijd met een aanvangsperiode van 1 jaar. Dan had je er wel aan vastgezeten.

Ja precies, maar dan waren ze bang dat ze het niet konden verkopen als de mogelijkheid zich voor deed.

[...]
Begrijp ik dan goed dat jullie het eens zijn geworden over de tussentijdse opzegging? Of ben je toch zelf op zoek gegaan naar een nieuwe huurder?

Nee, maar de makelaar lijkt de bui al te zien hangen. Ik ben sowieso weg per 1 maart. Of ik nou uiteindelijk wel of niet huur moet blijven betalen. Hopelijk kiest de verhuurder eieren voor zijn geld.

[LucyLG]

Biggtazz schreef op vrijdag 11 januari 2019 @ 23:15:
[...]


Ja precies, maar dan waren ze bang dat ze het niet konden verkopen als de mogelijkheid zich voor deed.


[...]

Verkoop is geen grond om de tijdelijke huur te beëindigen....tsjonge wat gebeurt hier allemaal...

Beeindigingsgronden:

indien de verhuurder aannemelijk maakt dat hij het verhuurde zo dringend nodig heeft voor eigen gebruik, vervreemding van de gehuurde woonruimte niet daaronder begrepen, dat van hem, de belangen van beide partijen en van onderhuurders naar billijkheid in aanmerking genomen, niet kan worden gevergd dat de huurovereenkomst wordt verlengd, en tevens blijkt dat de huurder, met uitzondering van de huurder, bedoeld in lid 4, andere passende woonruimte kan verkrijgen;

[Ilmar]

Het valt mij op dat met de hele diplomatenclausule, nog niemand heeft aangehaald dat die clausule voor zo ver ik begrijp een grond geeft voor de rechter om de huurovereenkomst te beëindigen. Dat is natuurlijk meestal niet nodig is omdat beide partijen instemmen... maar ik zie niet in waarom dat de opzegging door de huurder zou wijzigen. Artikel 272 geeft vrij duidelijk aan dat opzegging door huurder of door verhuurder twee totaal andere situaties zijn.

Artikel 272
1.
Een opgezegde huurovereenkomst blijft, tenzij de huurder de overeenkomst heeft opgezegd of na de opzegging door de verhuurder schriftelijk in de beëindiging ervan heeft toegestemd, na de dag waartegen rechtsgeldig is opgezegd van rechtswege van kracht, tot de rechter onherroepelijk heeft beslist op een vordering van de verhuurder als in lid 2 bedoeld.
2.
De verhuurder kan, indien hij zes weken na de opzegging niet van de huurder een schriftelijke mededeling heeft ontvangen dat hij in de beëindiging van de huurovereenkomst toestemt, op de gronden vermeld in de opzegging vorderen dat de rechter het tijdstip zal vaststellen waarop de huurovereenkomst zal eindigen.
...

Artikel 274
1.
De rechter kan de vordering slechts toewijzen ...
2. (de 'diplomatenclausule')
In het geval dat uitdrukkelijk is bedongen dat de gehuurde woonruimte na afloop van de bij dat beding overeengekomen termijn moet worden ontruimd, kan de verhuurder overeenkomstig lid 1 aanhef...

[Batavia]

Het valt mij op dat in deze discussie erg veel naar het burgelijk wetboek word gewezen.

Natuurlijk heb je de rechten zoals beschreven in de wet. Maar wat zegt je contract eigenlijk? Hoe is de diplomaten clausule daar verwoord? Staat daar niks over opzegging of andere gronden waardoor je het contract kan ontbinden?

[Biggtazz]

Zoals ik de commentaren en tijdschriftartikelen hierover lees, kan een minimumduur van het contract voor bepaalde tijd worden overeengekomen wanneer het voor meer dan 2 jaar wordt afgesloten. De diplomatenclausule is slechts een opzeggingsgrond voor de verhuurder en de rechtpositie van de huurder wijzigt hiermee niet.

Dit is een (korte) reactie van het juridisch loket op mijn vraag; "Volgens de wet Doorstroming Huurmarkt 2015 kan een huurder een tijdelijke huurovereenkomst tussentijds opzeggen met inachtneming van de wettelijke opzegtermijn. Indien de huur per maand wordt betaald is dit één maand.
De huurder kan niet opzeggen als er sprake is van een contract voor onbepaalde tijd met een minimumduur van maximaal 2 jaar.
Uit de tekst van het contract maak ik op dat het de bedoeling van partijen is dat het een contract voor bepaalde tijd is. De huurder kan het contract dus tussentijds opzeggen."

[Stoney3K]

Raling schreef op vrijdag 11 januari 2019 @ 09:08:
[...]

Als dit de daadwerkelijke intentie was geweest van beide partijen, waarom staat de diplomaten clausule dan in het contract?

Dat staat er alleen in om als verhuurder makkelijk van een huurder af te komen. Maar sinds TS al aangeeft dat de verhuurder een eigen koophuis heeft en de woning dus niet gebruikt gaat worden als hoofdverblijf, heb ik het idee dat die clausule niet meer waard is dan de inkt op het papier als je hem aan zou vechten.

De meest beleefde optie zou zijn om de sleutel in te leveren en de resterende huur gewoon te betalen, maar dat kan een duur grapje zijn als je pas 1 of 2 maanden in de woning zit. (Waarom je dan een overeenkomst van een jaar aan gaat is me overigens een raadsel.)

[Biggtazz]

Stoney3K schreef op zaterdag 12 januari 2019 @ 14:25:
[...]


De meest beleefde optie zou zijn om de sleutel in te leveren en de resterende huur gewoon te betalen, maar dat kan een duur grapje zijn als je pas 1 of 2 maanden in de woning zit. (Waarom je dan een overeenkomst van een jaar aan gaat is me overigens een raadsel.)

Na vertrek zou het contractjaar nog 3 maanden duren. De resterende huur betalen ga ik alleen doen indien blijkt dat het contract niet zou mogen worden opgezegd. Of het nou 1 maand of 10 maanden is, de huur is duur genoeg

[Stoney3K]

Je kan het ook anders bekijken: Nu heb je 3 maanden om op je dooie akkertje te verhuizen

[Biggtazz]

Haha, maar dan heb ik dubbele lasten

[LucyLG]

Stoney3K schreef op zaterdag 12 januari 2019 @ 14:25:
[...]


Dat staat er alleen in om als verhuurder makkelijk van een huurder af te komen. Maar sinds TS al aangeeft dat de verhuurder een eigen koophuis heeft en de woning dus niet gebruikt gaat worden als hoofdverblijf, heb ik het idee dat die clausule niet meer waard is dan de inkt op het papier als je hem aan zou vechten.

De meest beleefde optie zou zijn om de sleutel in te leveren en de resterende huur gewoon te betalen, maar dat kan een duur grapje zijn als je pas 1 of 2 maanden in de woning zit. (Waarom je dan een overeenkomst van een jaar aan gaat is me overigens een raadsel.)

Beleefde opties...tja het zegt iets over hoe jij zo handelen en dat vind ik erg aardig. Maar indien je niet hoeft te betalen waarom zou je dat dan doen?

peltco schreef op zaterdag 12 januari 2019 @ 09:13:
Het valt mij op dat in deze discussie erg veel naar het burgelijk wetboek word gewezen.

Natuurlijk heb je de rechten zoals beschreven in de wet. Maar wat zegt je contract eigenlijk? Hoe is de diplomaten clausule daar verwoord? Staat daar niks over opzegging of andere gronden waardoor je het contract kan ontbinden?

Ja het werd inderdaad een juridische discussie en er werd wat verwezen naar de artikelen in de wet. Je hebt een heel valide punt hier hoor want in beginsel is een contract wel leidend/het uitgangspunt.

Alleen in geval van het huurrecht kent de wet zeer veel dwingend recht en dan maakt het niet zoveel uit wat er in het contract staat indien die bepalingen strijdig zijn met het dwingend recht. De NL overheid/wetgever geeft de huurder zeer veel bescherming, net als consumenten inzake koop, bancaire diensten etc.

In het geval er in een contract of in algemene voorwaarden wordt afgeweken van dwingende recht is een bepaling in dat contract/voorwaarden ongeldig/nietig. Je kan dan zelfs ook nog stellen dat het hele contract nietig is (indien de nietige bepaling een kernbepaling bijvoorbeeld is). Indien de hele overeenkomst daarmee onderuit wordt gehaald, wordt de rechtsverhouding tussen partijen volledig onderworpen aan de toepasselijke bepalingen van de wet.

Let wel, de huurprijs etc kan niet zomaar veranderen, dat is wat onredelijk. Er blijft toch nog iets "over" van de afspraken van partijen.

[Biggtazz]

Bedankt allemaal voor het meedenken. Verschillende bronnen spreken elkaar helaas tegen. Ik heb vandaag mijn rechtsbijstandverzekering ingeschakeld, ik laat jullie weten als er een uitkomst is.

[LucyLG]

Biggtazz schreef op maandag 14 januari 2019 @ 14:51:
Bedankt allemaal voor het meedenken. Verschillende bronnen spreken elkaar helaas tegen. Ik heb vandaag mijn rechtsbijstandverzekering ingeschakeld, ik laat jullie weten als er een uitkomst is.

Verschillende bronnen tsja die heb je altijd. Mijns inziens heb je gelijk (obv jouw info).

[mannowlahn]

Biggtazz schreef op maandag 14 januari 2019 @ 14:51:
Bedankt allemaal voor het meedenken. Verschillende bronnen spreken elkaar helaas tegen. Ik heb vandaag mijn rechtsbijstandverzekering ingeschakeld, ik laat jullie weten als er een uitkomst is.

Ik zit met een soort gelijke situatie, ik benieuwd wat de uitkomst is geweest?

[Biggtazz]

De uitkomst is geweest dat de verhuurder eieren voor zn geld heeft gekozen; Ze konden vrij snel een nieuwe huurder vinden en blijkbaar ook meer huur vragen.. Wellicht is dat voor jou ook een oplossing?

Zelf ben ik nog steeds van mening dat in mijn specifieke geval de regeltjes werden gebruikt waarvoor ze niet bedoeld waren. Maar ik heb dat de afgelopen tijd niet in de gaten gehouden of er nog meer duidelijkheid over is gekomen. Zelf hebben we het (gelukkig) niet hoeven uitvinden.
Omdat ik het interessant vind kan ik wel eens kijken of er wat dat betreft nog nieuws onder de zon is.