1 pand kopen met meerdere eigenaren

[jasger]

ik heb twee vragen over een huis kopen met meerdere eigenaren, ik zal eerst de situatie schetsen:

Mijn partner en ik willen samen met haar dochters een huis kopen. Het is een omgebouwde boerderij met drie afsluitbare woningen met eigen voorzieningen. Echter het heeft 1 huisnummer en kan, omdat het een gemeentelijk monument is, niet kadestraal gesplitst worden. Er is een omgevingsvergunning aangevraagd om de stal om te bouwen tot woonruimte. Er is echter geen vergunning voor het realiseren van drie woningen in de boerderij.De woonsituatie wordt als volgt: huis 1 voor mij en mijn partner. Huis 2 voor de oudste dochter met haar man en kinderen en huis 3 voor de jongste dochter. We hebben alle vijf een baan en zijn niet financieel afhankelijk van elkaar. We delen gas, water en elektra via één meter.

Hier komen de vragen:
1) ziet de belastingdienst ons als 1 of 3 huishoudens?
2) hebben alle 5 schuldenaars recht op hypotheekrente aftrek?


We krijgen bij meerdere instanties (ook belastingdienst) geen duidelijk antwoord op deze vragen. Hopelijk gaat dat hier wel lukken!

[Hsb-3]

Als je geen apart huisnummer krijgt wil het ook zeggen dat eht geen aparte woningen zijn. Grote kans dat er illegaal gesplitst is. En mocht de gemeente hier werk van maken, kan het zijn dat je de situatie moet opheffen zodat er geen 3 aparte woningen meer zijn (ofwel, muren doorbreken, voorzieningen er uit).

Als het een monument is, is er ook een kans dat je verbouwing ook niet mogelijk is.

Je koopt dan in principe met 4 personen 1 woning. Met maar 1 afvalcontainer, 1 electra aansluiting, 1 gasaansluiting etc.

Wat ik zou doen, kijken of de situatie te legaliseren is (formeel splitsen en formeel huisnummers er aan toekennen).
Kadastraal splitsen kan altijd, heeft niks met het monument te maken. Je kan ook meerdere huisnummers op 1 kadastraal perceel hebben.

Maar zorg dat de huidige situatie eerst legaal is, anders haal je je een hoop gedoe op je nek.

[jasger]

Bedankt voor je reactie! Er kan volgens het bestemmingsplan niet gesplitst worden. Ik heb een omgevingsvergunning ingezien waarin toestemming gegeven is voor het verbouwen tot woonruimte. Er is geen omgevingsvergunning verleent voor het creëren van twee extra woningen. Betekent dat er nu al illegaal gesplitst is? Gemeente heeft ons verzekert nimmer over te gaan tot het uitgeven van huisnummers en het erkennen van drie woonruimten. We raken steeds meer geneigd om af te haken...

[Hsb-3]

Als je iets verbouwd tot woonruimte, kan het ook betekenen dat je de bestaande woning groter maakt. En als de gemeente zegt nooit huisnummers toe te gaan kennen en het bestemmingsplan biedt geen mogelijkheid dan zouden er alarmbellen moeten afgaan.

Als het niet gelegaliseerd kan worden, dan zou ik het persoonlijk niet doen. Ik heb wel eens situaties gezien waar de gemeente handhaaft en de familie 1 jaar de tijd gaf om te verhuizen, en waar de keuken ed uitgesloopt moest worden.. Zit je dan met je woning, waar je voor 2 woningen betaald hebt, maar wat je nooit als 2 woningen kan gebruiken of verkopen.. En ook te denken aan alle investeringen.

Met een beetje mazzel merken ze het nooit, maar als je stiefdochter families krijgen en er op een moment 6-10 mensen op een adres staan ingeschreven, dan krijgen sommige gemeenten automatisch een melding. En dan moet je ook geen extra containers aanvragen oid. En ook te denken aan je maximum aan bijgebouwen, waar je alles op je perceel bij elkaar moet optellen.
Maar of je zo wil leven?

[Transportman]

Als het niet volledig gesplitst wordt op alle vlakken, zou ik meteen afhaken, omdat de losse delen simpelweg onverkoopbaar zijn. Je zou dus altijd met zijn allen moeten blijven zitten of met zijn allen moeten verhuizen.

[igmar]

jasger schreef op zondag 23 december 2018 @ 12:35:
ik heb twee vragen over een huis kopen met meerdere eigenaren, ik zal eerst de situatie schetsen:

Mijn partner en ik willen samen met haar dochters een huis kopen. Het is een omgebouwde boerderij met drie afsluitbare woningen met eigen voorzieningen. Echter het heeft 1 huisnummer en kan, omdat het een gemeentelijk monument is, niet kadestraal gesplitst worden. Er is een omgevingsvergunning aangevraagd om de stal om te bouwen tot woonruimte. Er is echter geen vergunning voor het realiseren van drie woningen in de boerderij.De woonsituatie wordt als volgt: huis 1 voor mij en mijn partner. Huis 2 voor de oudste dochter met haar man en kinderen en huis 3 voor de jongste dochter. We hebben alle vijf een baan en zijn niet financieel afhankelijk van elkaar. We delen gas, water en elektra via één meter.

Hier komen de vragen:
1) ziet de belastingdienst ons als 1 of 3 huishoudens?
2) hebben alle 5 schuldenaars recht op hypotheekrente aftrek?


We krijgen bij meerdere instanties (ook belastingdienst) geen duidelijk antwoord op deze vragen. Hopelijk gaat dat hier wel lukken!

Je bent technisch gezien 1 huishouden. Je hebt een aantal behoorlijke issues :

1) Je heb veel partijen voor een hypotheek. Ik vraag me af of je dat rond gaat krijgen
2) Je hebt geen toestemming voor splitsing in 3 woningen : Dat gaat de gemeente niet leuk vinden
3) Het is na splitsing (als je dat al rond krijgt) onverkoopbaar.

Ik zou er nog eens heel goed over nadenken.

Igmar

[PROnline]

Je hebt met twee dingen te maken, kadastrale splitsing en een bouwkundige splitsing.
Zoek voor BEIDEN goed uit wat door de gemeente wel en niet mag/mocht.

Als er over vier jaar een andere gemeentebestuur zit met andere meningen kan je zomaar rauw op je dak zoals de mensen boven mij al aangaven, gedwongen worden om het illegale verblijf terug te brengen naar de oorspronkelijke functie.

Zoek de conversatie op met de gemeente. Niet mailen, maar ga langs op afspraak met de verantwoordelijk ambtenaar/webhouder. Kom met een goed verhaal/visie voor de boerderij, dus niet "omdat wij willen...."

Kijk bijvoorbeeld naar een VVE constructie, waarbij de VVE volledig verantwoordelijk is voor de buitenkant.
Je kan hiermee mogelijk de gemeente overtuigen dat een eenduidig en degelijk onderhoud geborgd is door de vereniging.

Tevens zijn er nog een flink aantal bouwkundige voorwaarden, zoals geluid en brandwerendheid van de scheidingswanden. Een eenvoudige DIY wandje als scheiding zal niet voldoende zijn.
Ook deze punten meenemen in je plan richting de gemeente. Hoe meer werk je er van maakt hoe meer ze er voor open zullen staan... als je mazzel hebt. Want zoals je zelf aan geeft zitten ze redelijk star er in.

[Thijsmans]

Het is zaak een aantal zaken goed te onderscheiden:

Een bestemmingsplan regelt de bestemming en kan bouwvlakken aanwijzen, maar gaat niet over de kadastrale splitsing. Het lijkt mij ook niet te gaan om een kadastrale splitsing (want 1 gebouw op 1 bouwvlak van 1 perceel, als ik het goed begrijp?), maar om de verbouwing van een boerderij tot appartementencomplex. Dan heb je het over een administratieve BRP-wijziging, en niet over een ruimtelijke wijziging. Het kan wel zo zijn dat in de voorschriften van het bestemmingsplan de woonbestemming is bepaald en dat een appartement niet tot deze vorm van bewoning kan worden gerekend. Dan nog kun je een buitenplanse afwijking aanvragen.

De monumentale status van de boerderij staat hier niet direct aan in de weg; het is aan het college van B&W om te motiveren waarom de monumentale waarden van de boerderij zich niet verhouden tot de gewenste wijziging. Uit je post maak ik op dat de politieke wil om het monument te wijzigen ontbreekt. Laat je niet afschepen: aan het besluit tot aanwijzing als monument ligt een redengevende beschrijving met toelichting ten grondslag. Daarin staat wat er feitelijk bijzonder is aan de boerderij en waarom dat behouden moet blijven. Als de afwijzing volledig langs de inhoud van die beschrijving gaat, heb je goede grond het afwijzende besluit aan te vechten. Check de Erfgoedwet en de gemeentelijke erfgoedverordening voor alle ins-en-outs.

Gezien je dit huis nog wilt gaan kopen, kun je je afvragen of je deze moeite hierin wilt stoppen

[nokiaan958GB]

Een gemeente kan NOOIT een kadastrale splitsing tegenhouden. Eventueel kunnen in het eigendomsbewijs wel clausules zijn opgenomen die kadastrale splitsing in de weg staan.

Inderdaad met de gemeente in overleg gaan. De gemeente heeft het immers als monument aangewezen en heeft er baat bij dat het uiterlijk wordt behouden. Argumenten voor splitsing die je aan kunt voeren zijn de kosten van het onderhoud, afhankelijkheid van andere huisgenoten, optimaal gebruik van de kuubs, zorgtaken etc.

Het oprichten van een VvE zou wat mij betreft het laatste redmiddel zijn. Je zou het ook vertikaal kunnen splitsen zodat er een twee hoekwoningen en een tussenwoning ontstaan. Op het erf kun je bij kadastrale splitsing het recht van overpad vestigen.

[iamcj]

jasger schreef op zondag 23 december 2018 @ 15:48:
Gemeente heeft ons verzekert nimmer over te gaan tot het uitgeven van huisnummers en het erkennen van drie woonruimten.

Als er is ingediend voor drie woningen, houdt volgens mij in dat de omgevingsvergunning niet wordt verleend omdat dit in strijd is met het bestemmingsplan, wel vreemd dat ze jullie daar vooraf over informeren....

Dus hou je de optie over dat het gewoon als 1 grote woning wordt ingediend. Dan kun je het huis nog steeds gezamenlijk kopen en krijg je aftrek over het deel wat je hebt gekocht.

Wat voor gedoe kan zorgen is als 1 of 2 inkomens wegvallen, scheiding, overlijden etc.

Ik zou hier niet op het forum gaan shoppen, ik roep ook maar wat . Als je het echt wil investeren in een goed advies van een notaris en een financieel adviseur.

[igmar]

nokiaan958GB schreef op woensdag 26 december 2018 @ 22:56:
Een gemeente kan NOOIT een kadastrale splitsing tegenhouden. Eventueel kunnen in het eigendomsbewijs wel clausules zijn opgenomen die kadastrale splitsing in de weg staan.

Inderdaad met de gemeente in overleg gaan. De gemeente heeft het immers als monument aangewezen en heeft er baat bij dat het uiterlijk wordt behouden. Argumenten voor splitsing die je aan kunt voeren zijn de kosten van het onderhoud, afhankelijkheid van andere huisgenoten, optimaal gebruik van de kuubs, zorgtaken etc.

Het oprichten van een VvE zou wat mij betreft het laatste redmiddel zijn. Je zou het ook vertikaal kunnen splitsen zodat er een twee hoekwoningen en een tussenwoning ontstaan. Op het erf kun je bij kadastrale splitsing het recht van overpad vestigen.

Aan een kadastrale splitsing worden eisen gesteld, en meestal conflicteren die met het feit dat het pand monumentaal is. Je moet eveneens een vergunning hebben, en dat kan wel degelijk een probleem zijn.

Ik denk vooral dat de financiering een behoorlijk obstakel word.

[nokiaan958GB]

O ja, Wie stelt dan Welke eisen aan een kadastrale splitsing?
Dat zou ik wel graag willen weten want volgens mijn informatie hoeven alleen alle eigenaars van een perceel in te stemmen.

[GosuYuri]

Zijn steeds meer aanbieders die willen kijken naar onderpanden met meer dan 2 schuldenaren. Het gaat hier dan vaak om toekomstige mantelzorg e.d. Ik weet dat partijen als Obvion en NIBC daar verder in gaan dan anderen.

Het zijn echter niet hele courante panden, daarmee bedoel ik dat er slechts een selecte groep mensen is die een dergelijke woning in de toekomst weer van je willen en kunnen kopen. Dus realiseer je dat. Ga er ook maar vanuit dat de hypotheekverstrekker een substantiële inbreng van eigen vermogen (spaargeld) zal vragen. Die gaan geen 100% marktwaarde financieren op een dergelijk pand.

Voor simpele hypotheekaanvragen vind ik fora een prima plek. Voor deze situatie? Trek je portemonnee en schakel een professional in.

[jasger]

Dank allen voor de reactie! We gaan in 2019 verder op onderzoek uit!