Omgevingsvergunning aanvragen en kosten

[Joba]

Wij willen gaan verbouwen en hebben deze week een eerste sessie met de architect gehad. Ons plan lijkt grotendeels te passen binnen de eisen van de welstandscommissie en de gemeente, op 2 punten na.

1. er is kans dat er archeologisch onderzoek nodig is
2. de beoogde nokhoogte komt op bijna 7 meter, terwijl bestemmingsplan max 6 meter toestaat.

Het gaat om een uitbouw van ca 4 meter aan de zijkant van het huis, over een lengte van 8 meter, met een puntdak daarop.

Voor 1 schat ik de kans vrij gering in, ons huis staat midden in een woonwijk uit de jaren 80. Voor 2 zou je direct aan een no-go denken, maar twee huizen in de straat hebben beiden exact de uitbouw die wij nu ook wensen.

Nu willen we ons plan verder gaan uitwerken en gaan we natuurlijk wel met de architect serieuze kosten maken. Ik wil dus eigenlijk wel iets van de gemeente weten over de kans van slagen. Wat is wijs? Ik vermoed dat de gemeente als we langs gaan geen harde toezeggingen zullen doen, maar hoe kunnen we ons risico beperken?

Kosten die ik voorzie voordat we met zekerheid de bouwvergunning krijgen:
- architect (ca 5.000 €)
- bouwleges (ca 3.000 €)

[418O2]

Je zou eens kunnen aanbellen bij die duren en vragen hoe hun ervaringen zijn.

[Verwijderd]

Vaak staat er in het bestemmingsplan dat je 10% mag afwijken. Dan ben je er al bijna.

[RocketKoen]

Je kan vaak met een kleine aanpassing toch door als de welstandcommissie het afwijst.
Bij mijn ouders was de nokhoogte ook een probleem. Maar na toevoeging van een wolfseind mocht het wel.

[twain4me]

Je kan een concept aanvraag (of hoe dat heet in jouw gemeente) aanvragen. Dan bekijken ze de toetsing van het bestemmingsplan en welstand. (brand, constructie en bouwbesluit komen dan niet of beperkt aan bod)
kosten liggen ergens rond de.800 euro (wisseld per gemeente)
Maar gesprekken zijn gratis en daar kan je ook vragen naar het bestemmingsplan te kijken, op die manier weet je of er een onoplosbaar probleem gaat zijn.

Archeologisch gebied onderzoek is meestal alleen nodig als je te diep gaat graven op bepaalde plekken binnen een gemeente, welke huizen er nu staan maakt natuurlijk niet zo heel veel uit. Het hoe en wat staat in het bestemmingsplan te vinden op https://www.ruimtelijkeplannen.nl/viewer

Hoe hier mee om te gaan kan je ook gewoon in het gesprek vragen

Indien exact het zelfde nu in de straat staat kan je er veilig vanuit gaan dat je het zo mag bouwen, indien het afwijkt in maat, materiaal gebruik of details is de kans dat ze het weigeren. (dit mag je doorgaans aanpassen, een plan B hebben is wel handig anders kan je in tijdnood komen.)
Nok en goot lijnen zijn in sommige gemeentes heiliger dan de paus.
En ook dat kan je vragen.

leges kan je opzoeken op de website van de gemeente.

Ik hoop dat constructeur kosten ook in de architectenprijs zitten , want het is wel een beetje erg veel geld voor het tekenen van een uitbouw

Mocht het nog niet duidelijk zijn: Ga gewoon het gesprek met de Gemeente aan, meestal helpen ze je prima. Half nederland denkt dat ze er zitten om de burger te pesten, in de meeste gevallen is daar niets van waar.

[Joba]

Thanks allen, we gaan inderdaad maar gewoon gesprek aan met gemeente. Een 'proefaanvraag' kan inderdaad bij ons ook, dat is wel een mooie methode, want als we daar akkoord op krijgen dan mag je toch wel zeker zijn dat dat bij de definitieve aanvraag geen verrassingen meer zal geven.

10% afwijking tov bestemmingsplan zou ons inderdaad veel helpen, zoek ik ook even op.

[Señor Sjon]

Vooroverleg heet dat vaak. Maar wellicht staat in het andere deel van de straat al in het bestemmingsplan wat die hoogte is.

Met een binnenplanse vrijstelling krijg je die 10% (kost soms extra leges). Dan kom je op 6,60. Maar geef de architect de opdracht mee zich aan de kaders te houden.

[Artbij]

Je kunt de gemeente ook even bellen en er koffie gaan drinken, kijken hoe ze er in de praktijk mee omgaan.

[ Voor 26% gewijzigd door Artbij op 17-12-2018 11:26 ]