Ouderlijk huis kopen, beide zussen uitkopen. Tips gevraagd.

[Martinetto]

Enige jaren geleden is mijn moeder overleden en onlangs mijn vader. Het ouderlijk huis, waar ik vanaf baby gewoond heb en in het latere leven, heel vaak op bezoek kwam, gaat in de verkoop. Althans, dat is het plan.

Ik heb 2 zussen, waarvan 1 overleden. De overleden zus heeft 3 volwassen zonen, wettelijk volgens erfrecht de plaatsvervullers van mijn overleden zus. Er zijn dus 5 erfgenamen. Van die 5 erfgenamen worden mijn zus en ik gevolmacht bij notaris (verklaring van erfrecht) om alle zaken af te handelen.

Ik merk dat ik nu twijfels krijg over de verkoop van het ouderlijk huis. Momenteel woon ik met mijn vriendin in een huurhuis. Ik ben nu aan het onderzoeken wat er allemaal bij komt kijken als ik het ouderlijk huis zou kopen. Zelfstandig, op mijn naam, mijn vriendin blijft het huurhuis huren. Maar we zullen heel vaak bij elkaar zijn in één van de beide huizen. Mijn zus en de 3 zonen van mijn overleden zus moet ik het nog vertellen. Eerst eens wat onderzoek doen.

Uiteraard stap ik binnenkort naar ‘n adviseur om alle haken en ogen te bespreken. Wie heeft er ervaring met zoiets, of weet er veel vanaf? Ik kan wel wat tips gebruiken. Vragen en opmerkingen die me nu te binnen schieten, ook nadat ik al wat gelezen heb op het internet:

1. Bij wat voor soort adviseur kan ik voor deze casus terecht? is dat ‘n notaris, ‘n makelaar, of ‘n hypotheker? Of misschien mijn bank?
2. Ik heb via diverse sites al bepaald wat mijn maximale hypotheek zou zijn adhv mijn salaris en ⅔ van de WOZ waarde van het ouderlijk huis. Ik zit alleen nog met ‘n stukje rest hypotheek, zie punt 5.
3. De marktwaarde / verkoopprijs zal waarschijnlijk hoger liggen dan de WOZ waarde. Is dat ‘n bepaalde factor, maal zoveel?
4. Taxatie zal nog moeten gebeuren. Wat lastig kan worden is dat ik als koper de waarde zo laag mogelijk zal willen hebben en mijn zus en 3 neven de waarde zo hoog mogelijk. Dat zou ‘n spanningsveld kunnen worden (is er nu nog niet).
5. Er zit nog ‘n rest hypotheek schuld op het huis van circa 60.000 euro. Hoe bereken ik nou mijn ⅔ deel wat ik aan de 2 erfgenamen (officieel volgens verdeling) zou moeten betalen als ik hen uitkoop? Stel dat het huis 300k waard is. Wordt dat dan 300k minus 60k = 240k. Moet ik dan 160k uitkopen? Dus daarvoor ‘n hypotheek afsluiten? Die 60k restschuld zal ik ook nog moeten aflossen per maand, als extra hypotheek, vermoed ik.
6. Ik ga dus waarschijnlijk ‘n hypotheek nemen om de erfgenamen uit te kopen. Gelden er voor dat doel dezelfde belastingvoordelen enz als wanneer ik dat zou doen voor afsluiten van een hypotheek op een huis?
7. Huis is nu nog in de oorspronkelijke staat, gemeubileerd en alles. De inboedel zal verkocht moeten worden en de opbrengst verdeeld. Of ik zal dat ook moeten uitkopen. Best lastig om de waarde te bepalen.
8. Iemand anders nog tips?

Dank alvast voor de reacties.

[Philip Ross]

Ik kan niet al je vragen beantwoorden maar hou er ook rekening mee dat het over deel dat je krijgt als erfenis (1/3 waarde huis) ook belasting moet betalen. Dus wat je gaat betalen is 2/3 waarde huis + belasting over 1/3 waarde huis.

De rest hypotheek die er nu op zit word als het goed is afbetaald van het opgehaalde bedrag bij verkoop en hoef je dus verder geen rekening mee te houden voor verdere kosten.

[Greencap]

1. Executeur testamentair / notaris en dan uiteindelijk degene waar je de hypotheek moet krijgen
2. ...
3. Niet relevant, je zult er samen met de andere erfgenamen uit moeten komen
4. Dit spanningsveld gaat er waarschijnlijk komen ja
5. Inderdaad, waarde - schuld / 3, vergeet inderdaad de erfbelasting niet
6. Ja, zolang het je enige huis is en dat is het
7. Jullie zullen dit ook moeten verdelen, maar het heeft verder niets met (de waarde van) het huis te maken

[Rukapul]

Gezien de topicstart lijkt het me bijna verstandiger om niet de rol van executeur testamentair actief in te vullen. De zus die dat eventueel invult kan dat veel zuiverder doen (opbrengst maximaliseren). Met de rollen zuiver verdeeld is het puur een kwestie van er zakelijk uitkomen. Mocht het alsnog lastig blijken dan kun je nog een constructie overwegen waarbij je het recht krijgt een bod van een derde te matchen.

[Cobb]

4. Taxatie zou een eerlijke taxatie moeten zijn. Woning is wat ie waard is. Helaas weten we allemaal dat dit anders is. Ik zou dit bespreken met je familie. Misschien om alle wind uit de zeilen te nemen twee taxaties laten doen.

[twain4me]

In iedergeval vooraf je idee bekend maken aan je zus en indien niet negatief kort daarna aan je neven
alles staat of valt afhankelijk van de comunicatie. en of ze het een leuk idee vinden dat het huis in de familie blijft.
Spreek een manier af om de waarde te bepalen dit kan bv door 2 taxaties te laten doen en deze te middelen, een in opdracht van jou en een in opdrdacht van je zus en neven leg de manier van bepalen vooraf vast, zodat bij tegenvallen opbrengst er minder is om over te zeuren. (zowel tehoog als te laag)
Je kan ook een derde(partijloze) de comunicatie met taxateur laten doen, op deze manier hoeft niemand te denken dat de prijs omhoog of omlaag is gepraat.

Kom je hier uit, dan is de rest een peulenschil waar de schoen ook minder door zal wringen is om afstand te doen van je volmacht.

@Rukapul

Mocht het alsnog lastig blijken dan kun je nog een constructie overwegen waarbij je het recht krijgt een bod van een derde te matchen.

die mag van mij in big ipv small, top idee!

[ Voor 11% gewijzigd door twain4me op 30-11-2018 16:35 ]

[anboni]

Ik zou het heel nadrukkelijk eerst gaan bespreken (in ieder geval met je zus) voordat je allerlei dingen gaat uitzoeken. Er zit nogal een verschil tussen de boodschap "hee, ik denk dat ik het leuk zou vinden om ons ouderlijk huis te kopen, wat denken jullie ervan" en "hee, ik wil dat huis gaan kopen, daar heb ik alles al voor uitgezocht en dat ga ik zo-en-zo aanpakken". Bij de eerste aanpak start je een dialoog, bij de tweede begin je meteen met een zakelijke onderhandeling.

[Flimovic]

Omtrent punt 4:

Mijn ouders hebben het huis gekocht van mijn opa en oma. Om geen gezeur te krijgen met de broer/zussen, zijn er destijds 2 onafhankelijke taxaties gedaan, waarna het gemiddelde van deze twee taxaties is gebruikt als verkoopprijs van het huis. Voor zover ik weet heeft dat verder geen spanningen opgeleverd.

[Shadowhawk00]

Ga eerst in gesprek met de andere erfgenamen, het is niet alleen de prijs maar ze moeten het je ook gunnen. Maar vaak is dat geen probleem.
De erfenis is waarde bezittingen - schulden normaal deel je dat door 3, maar hier kan 1 persoon erg dwars liggen als ze dat echt willen, dus communicatie is gewoon heel belangrijk. Bovendien kan je dan ook met zijn allen een manier van waarde bepalen bedenken dan leg je niets op dat helpt vaak.

Begin eerst met de discussie misschien wil je zus het ook of 1 van de 3 kleinkinderen. Beter vooraf aangeven van ik heb er een band mee en ik wil het graag overnemen dat zorgt er voor dat je wat meer gunfactor hebt. Je moet het met 5en eens worden, en 1 persoon kan het dus behoorlijk moeilijk maken.
Het is voor iedereen trouwens makkelijker/beter als jij het overneemt. De belasting wil vrij snel geld zien en een makelaar kost ook geld, en dan ben je niet zeker of je het huis wel binnen een redelijke termijn kwijt gaat raken voor een goede prijs.

Het huis moet toch getaxeerd worden voor de erfenis dus die waarde kan je aanhouden als waarde van het huis en misschien zijn er meer bezittingen waar je mee kan onderhandelen. Dingen als kasten, schilderijen horen ook bij de erfenis dus die kunnen het bedrag wat je uiteindelijk moet betalen verlagen.

Als er verder niets is dan is het het gemakkelijkste om de waarde van het huis te delen door 3en en de schuld 60k ook. Daarna verlaag je hun aandeel van het huis met 20k maar verhoog je jou aandeel van de schulden met 20k dan weet je wat je moet betalen aan de anderen om het huis over te nemen.
Dus stel dat het huis 300k waard is met 60k restschuld, de bank moet 60k krijgen dat is geen discussie.
Je zou allemaal 100k krijgen en 20k moeten betalen, zij krijgen beiden 80k ( de 3 kleinkinderen zijn 1 ) en jij betaald 60k aan de bank en krijgt het huis. Dan heb je allemaal evenveel gekregen

[ Voor 7% gewijzigd door Shadowhawk00 op 30-11-2018 18:33 ]

[Martinetto]

Hartelijk dank voor alle reacties. Hier kan ik zeker wel wat mee. Ik reageer hieronder op wat reacties in het algemeen. Vragen en/of aanvullingen.

Schuld is dus voor alle erfgenamen, begrijp ik. Zo eenvoudig als het eigenlijk is, zat ik hier mee te worstelen. Uiteraard ga ik nog met mijn zus naar een adviseur om de details te bespreken.

Erfbelasting was mij bekend. Belastingvrije voet voor zowel kinderen als kleinkinderen is momenteel 20.371 euro. Belastingpercentage is voor de kinderen 10% en voor de 3 kleinzonen 18%. We komen niet boven de 123k euro uit per persoon aan erfenis.

Er is geen testamentair executeur, want geen testament. Mijn zus en ik zijn wel als volmachten aangewezen in de verklaring van erfrecht (en voor akkoord getekend door de 3 kleinzonen) om alle zaken af te handelen.

Side note:
Niemand van de erfgenamen heeft (vermoed ik) interesse in het huis. Kleinzonen hebben eigen huizen en mijn zus woont al 40 jaar naar tevredenheid in dezelfde huurwoning en blijft zitten waar ze zit.

Ik woon nu bij mijn vriendin in de huurwoning. Mocht ik de ouderlijke woning gaan overnemen, dan zal mijn vriendin soms bij mij wonen en ik soms bij haar. Huurwoning houdt ze uiteraard aan, want is niet zo makkelijk meer aan te komen voor de huurprijs die ze nu betaalt. Ouderlijke woning zal alleen door mij gekocht worden, niet met mijn vriendin samen.

Ik zie op Funda dat de vraagprijs van huizen (momenteel) veelal lager is dan de WOZ-waarde (peil 1-1-2017, bron wozwaardeloket). Dit zal waarschijnlijk afhankelijk zijn van vraag en aanbod, rentestand enz?

Nogmaals dank allen en ben weer benieuwd naar verdere aanvullingen.

[Sissors]

Martinetto schreef op zaterdag 1 december 2018 @ 19:22:
Ik woon nu bij mijn vriendin in de huurwoning. Mocht ik de ouderlijke woning gaan overnemen, dan zal mijn vriendin soms bij mij wonen en ik soms bij haar. Huurwoning houdt ze uiteraard aan, want is niet zo makkelijk meer aan te komen voor de huurprijs die ze nu betaalt. Ouderlijke woning zal alleen door mij gekocht worden, niet met mijn vriendin samen.

Ik zie op Funda dat de vraagprijs van huizen (momenteel) veelal lager is dan de WOZ-waarde (peil 1-1-2017, bron wozwaardeloket). Dit zal waarschijnlijk afhankelijk zijn van vraag en aanbod, rentestand enz?

Momenteel lijkt het redelijk populair om een relatief lage vraagprijs te kiezen, en te wachten tot daar zwaar boven wordt geboden. Meestal is de WOZ waarde wat lager dan de echte waarde, maar dat verschilt van huis tot huis, is geen vaste factor oid.

Overigens misschien beetje offtopic, maar ik vind het niet bepaald logisch dat ze haar huurwoning aanhoudt. Granted als dat goedkope sociale huur is, en jullie pas kort samen zijn, kan ik me voorstellen dat je hem nog eventjes aanhoudt. Maar het blijft apart dat als je nu samenwoont je toch weer besluit om apart te gaan wonen zonder dat de relatie verbroken is. Het gaat ook heel veel geld kosten.

[Zebby]

Ik heb het huis van mijn schoonouders overgekocht, dus wat algemene zaken.

Pas op met te laag willen kopen, en ga gewoon voor een of twee taxaties en pak daar de prijs uit. Anders krijg je de belastingdienst achter je aan, en wordt wat zij zien als "te weinig" ook als erfenis of gift gezien.
Daarnaast is wat je zegt waar - jij wilt zo laag mogelijk, de rest zo hoog mogelijk. In de huidige markt is een WOZ of taxatie maar zo veel waard als (afhankelijk van locatie) alles ruim boven vraagprijs wordt verkocht. Kijk of je familie bereid is hierin schappelijk te zijn en dus met de taxatiegemiddelde te willen werken. Als ze dat niet willen is dat uiteraard "no hard feelings", maar wordt voor jou toch goed kijken of je het dan nog wilt doen.

Wij dachten redelijk de staat van de woning te kennen, niks was minder waar. Maak afspraken over eventuele onbekende/"verborgen" gebreken, of spreek er in ieder geval over. Je komt altijd wel iets tegen.

Ik ben zelf bij een hypotheekadviseur/makelaar geweest, die wist alle belangrijke zaken uit te zoeken. Als je in Rotterdam/Drechtsteden kan ik em aanbevelen.

[Croga]

Shadowhawk00 schreef op vrijdag 30 november 2018 @ 18:32:
Het huis moet toch getaxeerd worden voor de erfenis

Nope. Voor de erfbelasting wordt de WOZ waarde gebruikt, voor de erfenis de opbrengst. Voor beiden is in principe geen taxatie nodig.

[nineball]

Ik zou dit heel snel met je familie gaan bespreken. Nu staat dit allemaal op een openbaar forum en de situatie (twee zussen, waarvan 1 overleden en drie zoons) is erg herkenbaar. Als 1 van de familieleden of een kennis/collega van je familie dit onderwerp leest heb je denk ik geen goede start van het gesprek.Fijn dat je dit eerst met de rest van de wereld bespreekt en niet met je eigen familie lijkt mij dan een voorspelbare reactie.

[Anoniem: 1002969]

-

[ Voor 100% gewijzigd door Anoniem: 1002969 op 27-01-2019 10:26 ]

[Malfunctions]

Misschien rare vraag, maar waarom maken de zoons van de zus überhaupt aanspraak op haar erfdeel? Als zij is overleden voor de laatst levende ouder deelt zij toch nergens in mee?

Of ga ik nu te kort door de bocht?

[Skynick]

Martinetto schreef op vrijdag 30 november 2018 @ 16:09:

8. Iemand anders nog tips?

Dank alvast voor de reacties.

Afhankelijk van hoe je relatie is met je familie, kan het misschien ook nog een optie zijn om (een deel) van het geld te lenen van je familie in plaats van de bank. Het huis is immers al aanwezig.

Daarbij stel je net zoals bij de bank een hypotheekovereenkomst op die lineair of annuïtair is. Hypotheekrente van een familieblankconstructie is gewoon aftrekbaar wanneer deze aan de eisen voldoet van een kwalificerende eigenwoninglening. Let wel dat de hypotheekovereenkomst moet worden vastgelegd bij de notaris. Het is dan ook handig om alsnog een hypotheekadviseur in te schakelen om je hierbij te adviseren.

Voordeel voor je familie is dat ze meer rendement behalen, nadeel natuurlijk dat ze geen directe liquide middelen zullen ontvangen. Bedenk alleen wel dat dit alleen voor mensen is weggelegd die goede familiebanden hebben.

[leecher]

Rukapul schreef op vrijdag 30 november 2018 @ 16:28:
Gezien de topicstart lijkt het me bijna verstandiger om niet de rol van executeur testamentair actief in te vullen. De zus die dat eventueel invult kan dat veel zuiverder doen (opbrengst maximaliseren). Met de rollen zuiver verdeeld is het puur een kwestie van er zakelijk uitkomen. Mocht het alsnog lastig blijken dan kun je nog een constructie overwegen waarbij je het recht krijgt een bod van een derde te matchen.

Ik denk dat de kans aanzienlijk is dat hier de poep de ventilator gaat raken. Er zal ongetwijfeld iemand zijn winst willen maximaliseren en die winst komt dan gewoon uit de portemonnee van de TS. Zeker in de huidige woning markt waar men rustig een ton neerlegt voor een caviahok in de ghetto kan het huis zomaar meer op gaan leveren in de vrije verkoop.

1. TS stelt voor het huis te kopen
2. Andere belanghebbenden zijn niet achterlijk en zien de woningmarkt
3. TS komt met taxatie
4. Andere belanghebbenden: Lol wij willen een of ander bizar bedrag anders gewoon in de vrije verkoop want daar valt gewoon meer te halen
5. iedereen boos
6. insert advocaten
7. TS neemt verlies en gaat ergens anders wonen of pist een belachelijk bedrag weg aan de zwarte kippen

en ja dat heb ik van heel dichtbij zien gebeuren ja. Zoiets begint met goodwill totdat iemand wel zin heeft in wat gratis geld.

Ik heb maar 1 advies voor de TS: Doe geen moeite. Pleur het op de woningmarkt en maximaliseer je winst. Daarna met de opbrengst gaan nadenken over een ander koophuis naar wens. Waarom met moeite en risico op conflict de prijs van een huis omlaag gaan brengen terwijl je straks met gratis extra geld een ander huis kunt kopen?

[ Voor 10% gewijzigd door leecher op 02-12-2018 00:53 ]

[MeTooPV]

Laten we het niet overdrijven. Even grof rekenen. De waarde van het huis ligt rond de 300 k als ik het goed begrijp, nog wat hypotheek eraf, dan zit je op 240 k
Per erfgenaam 80 k
Je zus houdt daar 72 k van over
De neven 21,9 k

Wat houden ze extra over als het huis 25 k meer waard is?
Je zus 7500 euro
de neven 2280 euro

En wat kost 25 k per maand aan hypotheek?
2% * 25k / 12 = 42 euro bruto, netto 25 euro

Voor beide partijen is extra winst of kosten beperkt.

Maar goed, een goede familie ruzie is voor sommigen het hoogste doel in het leven.

[Den_S85]

Volgens mij gaan een aantal tweakers iets te snel door de bocht. De restschuld op het huis is voor TS waarschijnlijk niet mee te financieren. Deze restschuld is een separaat item in de erfenis.

TS koopt het huis tegen de marktwaarde en maakt daarvan 2/3 over naar de andere erfgenamen. Vervolgens moet de restschuld door drieen worden gedeeld en betaald. Laatste stap is successie belasting als totale baten bekend zijn.

Meubels, auto etc. kunnen ook geld opleveren en dus als opbrengsten verdeeld worden. Eventueel ter dekking van de restschuld.

[Devil_Inside]

Malfunctions schreef op zondag 2 december 2018 @ 00:13:
Misschien rare vraag, maar waarom maken de zoons van de zus überhaupt aanspraak op haar erfdeel? Als zij is overleden voor de laatst levende ouder deelt zij toch nergens in mee?

Of ga ik nu te kort door de bocht?

Dit heet plaatsvervulling (zowel in Nederland als in België geloof ik). Afstammelingen (kinderen, kleinkinderen, achter-kleinkinderen, ...) nemen bij o.a. overlijden dan de plaats in. Ze erven dan samen het deel van hun overleden ouder, met dezelfde financiële rechten en plichten.

Dit vindt soms ook plaats wanneer de ouders nog leven, maar de erfenis verwerpen, om zo alles naar hun kinderen te laten gaan (generatiesprong). Dit vermijdt dubbele sucessierechten.

[Napo]

Skynick schreef op zondag 2 december 2018 @ 00:15:
[...].

Voordeel voor je familie is dat ze meer rendement behalen, nadeel natuurlijk dat ze geen directe liquide middelen zullen ontvangen. Bedenk alleen wel dat dit alleen voor mensen is weggelegd die goede familiebanden hebben.

Moeten ze natuurlijk wel in staat zijn om de erfbelasting te kunnen betalen.

[ASW1]

Ik denk dat je vooral je familie hiermee niet teveel moet overvallen. Je zit nu al alle scenario's uit te schrijven en het hele pad uit te stippelen maar dat kan anderen het gevoel geven dat er niets te kiezen valt voor hen waardoor ze de hakken in het zand kunnen zetten.
Ik zou zo snel mogelijk aangeven dat jij graag het huis wilt overnemen en dat het daarom belangrijk is dat er een manier van waardebepaling komt waar iedereen zich in kan vinden. Verder moet je het nog even open laten, waarschijnlijk zullen ze dan op eigen initiatief wat onderzoek doen en ze komen dan wellicht tot dezelfde conclusies als jij. Dan hebben ze het in elk geval zelf bedacht in plaats dat het opgedrongen voelt. Geef mensen het idee dat er wat te kiezen en te beslissen valt.

[Vanoverdegrens]

MeTooPV schreef op zondag 2 december 2018 @ 01:04:
Laten we het niet overdrijven. Even grof rekenen.
....
En wat kost 25 k per maand aan hypotheek?
2% * 25k / 12 = 42 euro bruto, netto 25 euro

Nu reken je wel erg grof. Foutief zelfs:

Of de TS tegen 2% kan financieren is niet geheel zeker, maar okee we gaan er voor het gemak even vanuit.

Of de TS de maximale HRA gaat genieten is helemaal niet zeker. Tevens wordt de HRA afgebouwd. Het voordeel ervan slinkt dus jaarlijks, tevens door afnemende rentekosten en toenemende aflossing.
De toename in rentekosten zou ik om die reden liever beginnend met 30€ becijferen, wat in de loop van de hypotheeklooptijd gewoon naar 42€ stijgt.

Tevens laat deze berekening het feit buiten beschouwing, dat die extra 25k gewoon afgelost dienen te worden. Bij een looptijd van 30 jaar is dat 25000€ : 360 maanden = 70€/maand !!

25k teveel betalen voor het huis gaat dus 30 jaar lang maandelijks 100-110€ extra kosten.
Dat vind ik een flink bedrag, en iig meer dan een verwaarloosbare peuleschil.


"Ik zou zo snel mogelijk aangeven dat jij graag het huis wilt overnemen"
Ik ben het eens met de reactie van ASW1, maar zou overnemen liever nog wat afzwakken en door bewonen vervangen. De conclusie dat je het daarvoor evt. moet overnemen laat je dan aan de overige erfgenamen. Bewoning met gemeenschappelijk eigendom is een 2e optie. Nog meer te kiezen dus!

[ Voor 14% gewijzigd door Vanoverdegrens op 02-12-2018 09:24 ]

[DoeEensGek]

Bespreek dit met zijn allen! Niet eerst met je zus.
Jij bent 1/3 net als je zus, kleinkinderen zijn samen 1/3.

Bij het overlijden van mijn oma was ik samen met mijn broer en zus 1/3 erfgenaam. (Geen vader meer.) Wij waren blij dat we open tegen elkaar waren en er geen zaken achter rug om gedaan werden.

Creëer niet een situatie die je niet wilt. Spreek gewoon snel af met elkaar en maak dingen eerst bespreekbaar. Ga daarna verder om het financieel uit te zoeken. Hier zullen vast haken en ogen aan zitten.

Wij hadden gewoon een lijst gemaakt met wie wat wilde, daarna de lijst doorgenomen op bezwaren en prijzen aan gehangen, vervolgens gekeken welke oplossingen er waren voor dubbel gekozen spullen.

Nogmaals ga eerst om tafel zitten met z'n 5en en maak daarin kenbaar dat je interesse hebt in het huis. Verdeel daarna pas de taken en ga dan pas verder uitzoeken. Een beetje verdiepen vooraf is niet erg maar alles al uitgezocht hebben is niet netjes.

[Rukapul]

leecher schreef op zondag 2 december 2018 @ 00:50:
[...]


Ik denk dat de kans aanzienlijk is dat hier de poep de ventilator gaat raken. Er zal ongetwijfeld iemand zijn winst willen maximaliseren en die winst komt dan gewoon uit de portemonnee van de TS.

Mijn punt is juist dat je hier als erfgenaam vanuit moet gaan. Topicstarter moet in beginsel ook gewoon bereid zijn de marktprijs te betalen.

Dit deel van de transactie is namelijk een zero-sum game.

Er zijn verder kleinere aspecten die niet zero-sum game zijn:
• verkoopkosten
• werkfactor
• gunfactor

De erfgenamen als geheel kunnen besparen op verkoopkosten (voornamelijk makelaarskosten) door aan topicstarter te verkopen. Dat is een paar duizend euro. In combinatie met gunfactor kan die 'winst' onevenredig verdeeld worden.

Werkfactor is een ander aspect: een huis na vele jaren bewoning leeghalen (de spullen zonder waarde) en presenteerbaar maken voor verkoop kan een hoop werk zijn (wel met hogere opbrengst). Topicstarter kan dat als koper op zich nemen. Die winst kan in beginsel voor topicstarter zijn.

[leecher]

Rukapul schreef op zondag 2 december 2018 @ 09:28:
[...]

Mijn punt is juist dat je hier als erfgenaam vanuit moet gaan. Topicstarter moet in beginsel ook gewoon bereid zijn de marktprijs te betalen.

Als andere belanghebbenden zin hebben in gratis geld moet TS meer dan de marktprijs betalen. Wil hij dat niet dan zal de dwarsligger immers willen dat het tegen de marktprijs wordt verkocht. Hoe kom je aan de marktprijs? inb4 taxateur, als de ander het niet eens is met de taxatie dan schiet dat niet op tenzij je er een zaak van maakt. Afspraken maken dat er meerdere taxateurs naar kijken en dan een tussenweg doen oid? Succes daarmee als een iemand de euro tekens in zijn ogen heeft staan en links en rechts ziet dat mensen tegen elkaar opbieden om een huis te krijgen, of dat het huis van de buren gister voor meer is verkocht.

In principe heeft de TS helemaal geen probleem en kan het allemaal in alle redelijkheid worden uitgevoerd. In de praktijk werkt dat vaak heel anders.

[ASW1]

leecher schreef op zondag 2 december 2018 @ 10:26:.

In principe heeft de TS helemaal geen probleem en kan het allemaal in alle redelijkheid worden uitgevoerd. In de praktijk werkt dat vaak heel anders.

En dat is precies de reden dat TS de vraag hoe de waarde van het huis bepaald moet worden in eerste instantie bij de andere erfgenamen moet neerleggen. Laat hun maar bedenken om twee verschillende taxaties te laten maken, of wacht af waar ze mee komen. Zorg dat ze niet het gevoel krijgen ergens ingepraat te worden waar ze zelf nog niet goed over nagedacht hebben. Laat het even sudderen, als er een gunfactor is komt die vanzelf naar boven.

[Prosac]

Zebby schreef op zaterdag 1 december 2018 @ 21:39:
Ik heb het huis van mijn schoonouders overgekocht, dus wat algemene zaken.

Pas op met te laag willen kopen, en ga gewoon voor een of twee taxaties en pak daar de prijs uit. Anders krijg je de belastingdienst achter je aan, en wordt wat zij zien als "te weinig" ook als erfenis of gift gezien.
Daarnaast is wat je zegt waar - jij wilt zo laag mogelijk, de rest zo hoog mogelijk. In de huidige markt is een WOZ of taxatie maar zo veel waard als (afhankelijk van locatie) alles ruim boven vraagprijs wordt verkocht. Kijk of je familie bereid is hierin schappelijk te zijn en dus met de taxatiegemiddelde te willen werken. Als ze dat niet willen is dat uiteraard "no hard feelings", maar wordt voor jou toch goed kijken of je het dan nog wilt doen.

Wij dachten redelijk de staat van de woning te kennen, niks was minder waar. Maak afspraken over eventuele onbekende/"verborgen" gebreken, of spreek er in ieder geval over. Je komt altijd wel iets tegen.

Ik ben zelf bij een hypotheekadviseur/makelaar geweest, die wist alle belangrijke zaken uit te zoeken. Als je in Rotterdam/Drechtsteden kan ik em aanbevelen.

Hier kan ik wel in meegaan. Wij hebben het huis van de oma van mijn vrouw gekocht. Mooi 19e eeuws pand. Alles in overleg met de broers en zussen, maar die hadden allemaal al een huis waarover ze tevreden waren. Vervolgens met een makelaar en taxateur geregeld dat er een prijs uit kwam waar de belastingdienst mee kon leven.
We wisten dat het een huis met gebreken was (oma en opa hadden er al bijna 40 jaar vrijwel niets meer aan gedaan, want ach, ze gingen toch snel dood ) en nog naar de moderne tijd gebracht moest worden, daarop is de prijs ook gebaseerd. Dus ook daarom vonden we de " extra" achterstalligheid ook geen probleem.

[T.E]

Je kunt altijd een contructie doen. Stel het huis heeft een taxatie van 240k. Als je het op papier verkoopt voor 225k dan zal er geen hond naar kraaien. Verdeel die 15k onder tafel. Voor jou minder hoge lasten bij aankoop en in hypotheek. Je kan zoiezo 2k per jaar schenken via de bank pp.

[Oilman]

En waarom zouden die neven daar aan beginnen? Zij ontlopen met deze niet erg legale constructie hooguit een paar honderd Euro erfbelasting. Als ik in hun schoenen zou staan, dan zou ik hier niet enthusiast van worden. Als je uitgaat van de 80k waar eerder in dit topic is gerekend dan is dat per kleinkind 26,7k. (Klein)kinderen hebben een vrijstelling van 20,3k, dus ze betalen slechts €1150 erfbelasting per persoon.

De hypotheek van 60k die nu nog open staat moet gewoon worden afgelost op het moment dat het huis verkocht wordt. Het maakt niet uit of het huis wel of niet binnen de familie blijft. Dus stel dat het huis voor 3 ton verkocht wordt dan is er nog €240k over om te verdelen. Zoals al eerder in dit topic berekend is dat dus 80k per persoon. De TS moet uitgaande dat de volledige erfenis 300k is €6625 erfbelasting betalen. Wil hij het huis kopen dan zal hij dus 300k-(80k-6,6k)=213,4k moeten financieren.

Gezien de situatie van een (sociale) huurwoning die nu bewoond wordt, maar daarnaast nog aangehouden dient te worden, een huis waar de nodige moderniseringskosten voor gemaakt zullen moeten worden, alle vaste lasten die bij een koophuis om de hoek komen kijken, zou ik de TS nog eens aanraden om goed af te wegen hoeveel de sentimentele waarde van het huis hem waard is.

[Vanoverdegrens]

Oilman schreef op maandag 3 december 2018 @ 10:56:
... zal hij dus 300k-(80k-6,6k)=213,4k moeten financieren.

=226,6k

[TWCRay]

T.E schreef op zondag 2 december 2018 @ 13:35:
Je kunt altijd een contructie doen. Stel het huis heeft een taxatie van 240k. Als je het op papier verkoopt voor 225k dan zal er geen hond naar kraaien. Verdeel die 15k onder tafel. Voor jou minder hoge lasten bij aankoop en in hypotheek. Je kan zoiezo 2k per jaar schenken via de bank pp.

Ik heb in de familie gezien hoe dat gedeelte onder de tafel werkt, de helft spreekt niet meer met elkaar

[Roenie]

ASW1 schreef op zondag 2 december 2018 @ 10:37:
[...]

En dat is precies de reden dat TS de vraag hoe de waarde van het huis bepaald moet worden in eerste instantie bij de andere erfgenamen moet neerleggen. Laat hun maar bedenken om twee verschillende taxaties te laten maken, of wacht af waar ze mee komen. Zorg dat ze niet het gevoel krijgen ergens ingepraat te worden waar ze zelf nog niet goed over nagedacht hebben. Laat het even sudderen, als er een gunfactor is komt die vanzelf naar boven.

Ik zou voor deze constructie gaan. Kans is groot dat de familie zelf met het idee van een taxatie komt. Zorg vooral dat je niet teveel pusht, want dan gaan mensen de hakken in het zand zetten.

[rosalouis]

hoi! Het is een oud topic, maar gezien ik nu in eenzelfde situatie zit hoop ik nog in contact te kunnen komen met TS om wat informatie over en weer te kunnen delen en zijn ervaring horen. Anderen die waardevolle info voor mij hebben zijn vooral welkom om dat te delen, want ik ben nog helemaal nieuw in deze administratieve jungle en wat er allemaal bij komt kijken!

Onlangs is mijn moeder overleden en zou ik graag haar huis willen overnemen. Niet om er zelf te gaan wonen maar om als vakantiehuisje te gebruiken en de rest van het jaar te verhuren. Er komt enorm veel op ons af natuurlijk dus alle tips wat betreft waar we op moeten letten zijn welkom! En even wat context: ik ben 22 en woon samen met mijn vriend in een sociale huurwoning. Naast mij nog 2 erfgenamen waarvan 1 minderjarig dus al met al moet er veel gebeuren waar ik niks vanaf weet