Appartement jaarlijkse afrekening gedeelde kosten

[Xanthine]

Beste Tweakers, graag jullie mening:

Ik heb op 20 maart dit jaar een appartement gekocht waarvan het algemeen beheer door een externe syndicus gedaan wordt. In oktober 2017 is er een herstelling geweest aan het dak (van 4650 euro) waarvan ik nu een deel van de kosten aangerekend krijg op de jaarlijkse afrekening. (de factuurdatum is oktober 2017, dus herstelling is waarschijnlijk eerder uitgevoerd)
Op mijn jaarlijkse afrekening staat duidelijk dat ik pas meedraag in de kosten vanaf 20 maart 2018. Ik vind het dan ook niet meer dan normaal dat deze kosten niet voor mijn rekening zijn aangezien dit zelfs in een vorig kalenderjaar gebeurd is.

Ik heb dit al aangekaart bij de syndicus, waarop ik antwoord kreeg dat men dit op de bewonersvergadering verder gaat bespreken. Ik wil een beetje voorbereid naar daar gaan, dus misschien is er hier iemand die iets gelijkaardigs meegemaakt heeft of er kennis van heeft? Het is een klein appartement dus de kosten zijn wel redelijk hoog. Ook is er een gezamenlijke rekening waar 6000+ euro op staat, dus naar mijn idee moeten ze het daar maar mee betalen.

[Dirk]

Zulke bedragen hoort helemaal geen discussie over te kunnen ontstaan, die zouden direct uit het reservefonds betaald moeten kunnen worden. Een gezamenlijke rekening van 6000 euro is dan ook veel te klein. Zie bijvoorbeeld ook https://www.nederlandvve.nl/vve-nieuws/reservefonds-vve/.

[Hielko]

Uiteindelijk betaal je het natuurlijk ook gewoon zelf als het van de gezamenlijke rekening wordt betaald.

[Dirk]

Dat klopt, maar het scheelt een hoop gezeik als je gewoon een vaste maandelijkse bijdrage hebt.

[NMe]

Hielko schreef op woensdag 21 november 2018 @ 12:27:
Uiteindelijk betaal je het natuurlijk ook gewoon zelf als het van de gezamenlijke rekening wordt betaald.

Niet helemaal, want als het uit reserves betaald wordt dan betaal je nu voor reparaties later, en in dat geval zou de vorige eigenaar deze reparatie betaald hebben en had TS dit topic niet hoeven openen.

6000 euro is trouwens een enorm magere reserve, helemaal als de VvE meer dan een handvol appartementen omvat.

[Voor 11% gewijzigd door NMe op 21-11-2018 12:34]

[Hackus]

Xanthine schreef op woensdag 21 november 2018 @ 12:07:
Beste Tweakers, graag jullie mening:

Ik heb op 20 maart dit jaar een appartement gekocht waarvan het algemeen beheer door een externe syndicus gedaan wordt. In oktober 2017 is er een herstelling geweest aan het dak (van 4650 euro) waarvan ik nu een deel van de kosten aangerekend krijg op de jaarlijkse afrekening. (de factuurdatum is oktober 2017, dus herstelling is waarschijnlijk eerder uitgevoerd)
Op mijn jaarlijkse afrekening staat duidelijk dat ik pas meedraag in de kosten vanaf 20 maart 2018. Ik vind het dan ook niet meer dan normaal dat deze kosten niet voor mijn rekening zijn aangezien dit zelfs in een vorig kalenderjaar gebeurd is.

Ik heb dit al aangekaart bij de syndicus, waarop ik antwoord kreeg dat men dit op de bewonersvergadering verder gaat bespreken. Ik wil een beetje voorbereid naar daar gaan, dus misschien is er hier iemand die iets gelijkaardigs meegemaakt heeft of er kennis van heeft? Het is een klein appartement dus de kosten zijn wel redelijk hoog. Ook is er een gezamenlijke rekening waar 6000+ euro op staat, dus naar mijn idee moeten ze het daar maar mee betalen.

Is het niet een overzicht, of is er een factuur aan jou gericht ? Lijkt mij dat je pas vanaf mrt 2018 bijdraagt, en de voorgaande inleg van de vorige bewoner komt.

[Xanthine]

Hackus schreef op woensdag 21 november 2018 @ 12:37:
[...]


Is het niet een overzicht, of is er een factuur aan jou gericht ? Lijkt mij dat je pas vanaf mrt 2018 bijdraagt, en de voorgaande inleg van de vorige bewoner komt.

Het gaat om mijn persoonlijke jaarafrekening. Hier staan alle kosten op zoals water, gedeelde stroom, syndicus, kosten aan de bouw, ...
Ik heb ook een overzicht gekregen van alle kosten die men gemaakt heeft in het afgelopen jaar, waarop dus de factuur van oktober 2017 staat, waar men mij nu een deel van wil laten betalen.

[Hackus]

Xanthine schreef op woensdag 21 november 2018 @ 12:39:
[...]


Het gaat om mijn persoonlijke jaarafrekening. Hier staan alle kosten op zoals water, gedeelde stroom, syndicus, kosten aan de bouw, ...
Ik heb ook een overzicht gekregen van alle kosten die men gemaakt heeft in het afgelopen jaar, waarop dus de factuur van oktober 2017 staat, waar men mij nu een deel van wil laten betalen.

Rare zaak, dat is van voor mrt 2018 en voor de vorige bewoner. zou mooi zijn, kom je net ergens wonen en komt er een factuur van jaar ervoor. Lijkt mij dat jij pas vanaf mrt 2018 en volgende bijdraagt.

[BazzH]

Rare constructie. Als je VvE gezond is, betaal je maandelijks een vast bedrag. De VvE heeft reserves en daaruit wordt zoiets betaald. Als dan blijkt dat de kosten structureel iets hoger liggen, dan wordt dit besproken in de ALV en wordt de maandelijkse bijdrage bijgesteld, zodat er niet teveel ingeteerd wordt op de reserves.

Als er bijbetaald moet worden, dan is er eigenlijk gewoon financieel iets mis. Dan heeft de VvE te weinig reserves. Hoe staat het met het meerjaren onderhoudsplan? Dit is echt wel een potentieel financieel risico....

[Anoniem: 93986]

BazzH schreef op woensdag 21 november 2018 @ 12:51:
Rare constructie. Als je VvE gezond is, betaal je maandelijks een vast bedrag. De VvE heeft reserves en daaruit wordt zoiets betaald. Als dan blijkt dat de kosten structureel iets hoger liggen, dan wordt dit besproken in de ALV en wordt de maandelijkse bijdrage bijgesteld, zodat er niet teveel ingeteerd wordt op de reserves.

Als er bijbetaald moet worden, dan is er eigenlijk gewoon financieel iets mis. Dan heeft de VvE te weinig reserves. Hoe staat het met het meerjaren onderhoudsplan? Dit is echt wel een potentieel financieel risico....

Het MJOP is een leidraad geen vast gegeven. Tussendoor kan er genoeg om de hoek komen waar niet op is gerekend. Extra onderhoud, woningverbetering, onverwachte reparaties, etc. Het is heel gebruikelijk dat er soms een extra bijdrage gedaan moet worden.
Je kan nu eenmaal niet overal voor sparen. Dan zou de maandelijkse bijdrage dusdanig hoog worden dat het niet meer te betalen is.

Iedereen heeft het over dat er niet genoeg reserve is maar ik heb nog niet gehoord over hoeveel woningen het gaat. Een VvE kan ook uit 3 woningen bestaan bijvoorbeeld.

[Ivow85]

Allereerst is het zorgwekkend dat zo'n relatief klein bedrag niet uit de algemene reserve betaald wordt.

Maar niet dat niet gedaan is en kennelijk door de VVE besloten is om het bedrag middels een éénmalige extra bijdrage te voldoen, is dat nu eenmaal zo.

Bij de koop/verkoop van een appartement wordt meestal in de overeenkomst vastgelegd dat toekomstige bijdragen die de VVE vraagt voor rekening van de koper zijn. De grote vraag in deze kwestie is dan ook niet wanneer de werkzaamheden hebben plaatsgevonden en/of de factuur van de werkzaamheden is opgemaakt, maar wanneer door de VVE besloten is dat er een extra bijdrage van de bewoners betaald moest worden én wanneer volgens dat besluit die betaling gedaan zou moeten worden.

Is er besloten dat iedereen bij de jaarrekening van 2018 een extra bijdrage betaald moet worden, is de rekening voor TS. Ongeacht wanneer dat besluit is genomen. Van de koper mag immers geacht worden dat hij de VVE stukken doorgenomen heeft en mede aan de hand daarvan de hoogte van zijn bod bepaalt.
Is er besloten dat de extra bijdrage nog vóór de overdrachtsdatum gedaan moest worden, dan moet de VVE aankloppen bij de vorige eigenaar.

[Xanthine]

BazzH schreef op woensdag 21 november 2018 @ 12:51:
Rare constructie. Als je VvE gezond is, betaal je maandelijks een vast bedrag. De VvE heeft reserves en daaruit wordt zoiets betaald. Als dan blijkt dat de kosten structureel iets hoger liggen, dan wordt dit besproken in de ALV en wordt de maandelijkse bijdrage bijgesteld, zodat er niet teveel ingeteerd wordt op de reserves.

Als er bijbetaald moet worden, dan is er eigenlijk gewoon financieel iets mis. Dan heeft de VvE te weinig reserves. Hoe staat het met het meerjaren onderhoudsplan? Dit is echt wel een potentieel financieel risico....

Is wel maar een blok van 6 appartementen zonder lift. Volgens mij is er geen meerjarenplan en kijken ze gewoon jaarlijks wat het budget moet worden van het jaar erna. Indien er grote kosten zijn (zoals in dit geval het dak) delen ze dit door ieders aandeel.
Ik heb nooit eerder in een appartement gewoond dus ik heb geen idee hoe dit normaal hoort te gaan. Ze hebben een professioneel bedrijf als syndicus dus ik verwachtte dat dit wel goed geregeld zou zijn.

Ik betaal maandelijks 200 euro als voorschot, hierin zit mijn waterverbruik en verwarming, en alle gedeelde kosten. Aangezien dit berekend was op de vorige eigenaar krijg ik een deel terug (aangezien ik bijna enkel weekends thuis ben door het werk is mijn verbruik zeer laag). Ook heb ik alle elektronische apparatuur vervangen door energiezuinig (LED en A+++ toestellen) ook de zekeringenkast enz werd vervangen door een nieuwe.

Hackus schreef op woensdag 21 november 2018 @ 12:45:
[...]
Rare zaak, dat is van voor mrt 2018 en voor de vorige bewoner. zou mooi zijn, kom je net ergens wonen en komt er een factuur van jaar ervoor. Lijkt mij dat jij pas vanaf mrt 2018 en volgende bijdraagt.

Ja zo denk ik er dus ook over, maar ze hebben die kosten gedeeld door 365, en mij daar 165 dagen van aangerekend (de periode dat ik eigenaar ben). Dit lijkt me niet de correcte manier.

[BazzH]

ciris schreef op woensdag 21 november 2018 @ 12:58:
[...]


Het MJOP is een leidraad geen vast gegeven. Tussendoor kan er genoeg om de hoek komen waar niet op is gerekend. Extra onderhoud, woningverbetering, onverwachte reparaties, etc. Het is heel gebruikelijk dat er soms een extra bijdrage gedaan moet worden.
Je kan nu eenmaal niet overal voor sparen. Dan zou de maandelijkse bijdrage dusdanig hoog worden dat het niet meer te betalen is.

Iedereen heeft het over dat er niet genoeg reserve is maar ik heb nog niet gehoord over hoeveel woningen het gaat. Een VvE kan ook uit 3 woningen bestaan bijvoorbeeld.

Je reserveert altijd voor onvoorzien. Betalen moet je linksom of rechtsom, dat maakt voor het totaal niet uit. Nu houden ze zichzelf alleen maar voor de gek met een lage maandelijkse bijdrage. Dat moet je niet willen. Als het om 3 woningen zou gaan, hebben we het over een extra bijdrage van 1,5k per huishouden. Daar rekenen mensen niet op en dat kan, zeker zo net voor de feestdagen, echt wel problemen veroorzaken. Moet je niet willen.

[Patrick_6369]

Xanthine schreef op woensdag 21 november 2018 @ 13:03:Ja zo denk ik er dus ook over, maar ze hebben die kosten gedeeld door 365, en mij daar 165 dagen van aangerekend (de periode dat ik eigenaar ben). Dit lijkt me niet de correcte manier.

Het feit dat ze je alleen aanslaan naar rato van het aantal dagen dat je in dat boekjaar er woonde, geeft wel aan dat ze rekening houden met het feit dat je nieuw bent. Wellicht doen ze dit altijd zo en kun je er in het huishoudelijk reglement iets van vinden?

[Xanthine]

Ivow85 schreef op woensdag 21 november 2018 @ 13:02:
Allereerst is het zorgwekkend dat zo'n relatief klein bedrag niet uit de algemene reserve betaald wordt.

Maar niet dat niet gedaan is en kennelijk door de VVE besloten is om het bedrag middels een éénmalige extra bijdrage te voldoen, is dat nu eenmaal zo.

Bij de koop/verkoop van een appartement wordt meestal in de overeenkomst vastgelegd dat toekomstige bijdragen die de VVE vraagt voor rekening van de koper zijn. De grote vraag in deze kwestie is dan ook niet wanneer de werkzaamheden hebben plaatsgevonden en/of de factuur van de werkzaamheden is opgemaakt, maar wanneer door de VVE besloten is dat er een extra bijdrage van de bewoners betaald moest worden én wanneer volgens dat besluit die betaling gedaan zou moeten worden.

Is er besloten dat iedereen bij de jaarrekening van 2018 een extra bijdrage betaald moet worden, is de rekening voor TS. Ongeacht wanneer dat besluit is genomen. Van de koper mag immers geacht worden dat hij de VVE stukken doorgenomen heeft en mede aan de hand daarvan de hoogte van zijn bod bepaalt.
Is er besloten dat de extra bijdrage nog vóór de overdrachtsdatum gedaan moest worden, dan moet de VVE aankloppen bij de vorige eigenaar.

Bedankt voor je antwoord, hier heb ik al wat aan. Ik ben net even de verkoopsakte aan het doorlezen (joepie), en ik kwam volgend deel tegen:

De verkoper heeft geen weet van enige kost, die de syndicus nog dient op te vragen aan de mede-eigenaars, verschuldigd te zijn aan de vereniging van mede-eigenaars. De verkoper dient de koper alleszins te vrijwaren voor de kosten, onstaan voor de overdacht, waarop de vereniging van mede-eigenaars alsnog aanspraak zou maken.

Mij lijkt het dat ik deze kosten dus niet moet betalen door deze clausule in mijn aankoopakte?

[Gomez12]

Xanthine schreef op woensdag 21 november 2018 @ 13:03:
[...]
Is wel maar een blok van 6 appartementen zonder lift. Volgens mij is er geen meerjarenplan en kijken ze gewoon jaarlijks wat het budget moet worden van het jaar erna. Indien er grote kosten zijn (zoals in dit geval het dak) delen ze dit door ieders aandeel.

Tja, als dit de manier is waarop het werkt en het ook gewoon zo in de papieren staat, dan kan ik me voorstellen dat ze idd zeggen onverwachte kosten afschrijven op een jaar en dat jij daar dan 165 dagen van moet betalen.

Dit is imho simpelweg een gevolg van achteraf betalen en niet van te voren geld reserveren.

[Anoniem: 93986]

BazzH schreef op woensdag 21 november 2018 @ 13:05:
[...]

Je reserveert altijd voor onvoorzien. Betalen moet je linksom of rechtsom, dat maakt voor het totaal niet uit. Nu houden ze zichzelf alleen maar voor de gek met een lage maandelijkse bijdrage. Dat moet je niet willen. Als het om 3 woningen zou gaan, hebben we het over een extra bijdrage van 1,5k per huishouden. Daar rekenen mensen niet op en dat kan, zeker zo net voor de feestdagen, echt wel problemen veroorzaken. Moet je niet willen.

Dat klopt. Dat is de algemene reserve. Maar daar wil je ook geen tonnen in hebben zitten. Een begroting die veel te ruim is, is mijn inziens net zo verkeerd als een waarbij je tekort komt.

Nogmaals, je kan niet overal voor sparen of rekening mee houden. Als morgen de lift naar beneden dondert dan zit er in het MJOP een x bedrag gereserveerd voor onderhoud en vervangen van onderdelen en dergelijke. En dat dan ook nog eens verspreid over een jaar of 15/20. Als die lift dus morgen naar beneden dondert is er op dat moment dus niet voldoende voor in kas of gereserveerd om dat ding direct te betalen. Dan zal je moeten aankloppen bij de bewoners.

[Xanthine]

Heb mijn notaris gecontacteerd met de melding van deze clausule in de verkoopsakte. De faktuurdatum is oktober 2017 dus de verkoper had weet dat deze kosten nog aangerekend zouden worden.

De verkoper heeft geen weet van enige kost, die de syndicus nog dient op te vragen aan de mede-eigenaars, verschuldigd te zijn aan de vereniging van mede-eigenaars. De verkoper dient de koper alleszins te vrijwaren voor de kosten, onstaan voor de overdacht, waarop de vereniging van mede-eigenaars alsnog aanspraak zou maken.

To be continued..

[Lapa]

Die clausule lijkt exact deze situatie te omschrijven en geeft inderdaad aan dat je sterk staat. Zonder deze clausule zou het misschien een lastig verhaal worden.

Wat natuurlijk niet wil zeggen dat het voor de VvE makkelijk gaat worden om het bedrag bij de vorige eigenaar te innen. Dit kan dus wel voor frictie zorgen, die vorige eigenaar heeft (behalve dit akkefietje) niks meer te maken met de VvE en jij wel.

[BazzH]

ciris schreef op woensdag 21 november 2018 @ 13:25:
[...]


Dat klopt. Dat is de algemene reserve. Maar daar wil je ook geen tonnen in hebben zitten. Een begroting die veel te ruim is, is mijn inziens net zo verkeerd als een waarbij je tekort komt.

Nogmaals, je kan niet overal voor sparen of rekening mee houden. Als morgen de lift naar beneden dondert dan zit er in het MJOP een x bedrag gereserveerd voor onderhoud en vervangen van onderdelen en dergelijke. En dat dan ook nog eens verspreid over een jaar of 15/20. Als die lift dus morgen naar beneden dondert is er op dat moment dus niet voldoende voor in kas of gereserveerd om dat ding direct te betalen. Dan zal je moeten aankloppen bij de bewoners.

Hoeveel reserves gezond zijn voor een VvE hangt van verschillende factoren af. Ik heb in een wat ouder complex gewoond van 160 appartementen, geen liften. Dan heb je het dus wel over tonnen. 1000 euro per lid is gewoon niet veel. Dan krijg je dus voor elke tegenvaller een rekening.

Een kleine stijging in de maandelijkse bijdrage is voor veel mensen makkelijker te dragen dan een forse extra rekening in november. Bij ons werd elk jaar gekeken of de maandelijkse bijdrage bijgesteld moest worden. We hadden ook weleens onvoorziene uitgaven, maar we hoefden nooit bij te betalen. In het ergste geval moest de maandelijkse bijdrage iets omhoog om de reserves op peil te houden.

[Voor 15% gewijzigd door BazzH op 21-11-2018 13:46]

[Hielko]

Lapa schreef op woensdag 21 november 2018 @ 13:29:
Die clausule lijkt exact deze situatie te omschrijven en geeft inderdaad aan dat je sterk staat. Zonder deze clausule zou het misschien een lastig verhaal worden.

Wat natuurlijk niet wil zeggen dat het voor de VvE makkelijk gaat worden om het bedrag bij de vorige eigenaar te innen. Dit kan dus wel voor frictie zorgen, die vorige eigenaar heeft (behalve dit akkefietje) niks meer te maken met de VvE en jij wel.

De vraag is ook nog of de VVE het bij de vorige eigenaar moet innen, of dat jij de VVE moet betalen, en dat jij vervolgens het weer moet claimen van de vorige eigenaar omdat die duidelijk niet heeft geleverd zoals overeengekomen in de koopovereenkomst. Denk eigenlijk dat dat de correcte oplossing is. Het zou voor de VVE ook totaal niet moeten uitmaken wat mensen onderling afspreken in de koopovereenkomst, de VVE is geen partij daarin.

[Xanthine]

Hielko schreef op woensdag 21 november 2018 @ 14:15:
[...]

De vraag is ook nog of de VVE het bij de vorige eigenaar moet innen, of dat jij de VVE moet betalen, en dat jij vervolgens het weer moet claimen van de vorige eigenaar omdat die duidelijk niet heeft geleverd zoals overeengekomen in de koopovereenkomst. Denk eigenlijk dat dat de correcte oplossing is. Het zou voor de VVE ook totaal niet moeten uitmaken wat mensen onderling afspreken in de koopovereenkomst, de VVE is geen partij daarin.

Dat deel van de verkoopakte is aangeleverd door de VVE. Staan bijvoorbeeld ook mijn plichten in.

[F_J_K]

Ja, maar de verkoopovereenkomst is vast tussen verkoper en koper, waar de syndicus geen partij is (maar misschien wel standaardteksten heeft aangeleverd). Die syndicus verwacht m.i. dan geld van de eigenaar (jij), waarbij de eigenaar het geld dan zou moeten krijgen van de verkoper.

NB: syndicus: klinkt als een Belgische term. Is het België? Relevant voor de wetgeving etc.

[Ivow85]

Xanthine schreef op woensdag 21 november 2018 @ 13:25:
Heb mijn notaris gecontacteerd met de melding van deze clausule in de verkoopsakte. De faktuurdatum is oktober 2017 dus de verkoper had weet dat deze kosten nog aangerekend zouden worden.


[...]


To be continued..

Zoals ik schreef is de factuurdatum niet echt relevant.

De factuur an sich maakt immers niet dat het bedrag opeisbaar is bij de bewoners. Het is een factuur aan de VVE en tenzij anders besloten wordt, zal de factuur 'gewoon' uit de algemene middelen/onderhoudspot van de VVE betaald (moeten) worden. Het besluit op de VVE vergadering over het éénmalig in rekening brengen van de kosten bij de bewoners heeft geresulteerd in een opeisbare vordering. Dat besluit kan ver voor aanvang van de werkzaamheden genomen zijn, maar kan ook pas genomen zijn ver nadat de factuur door de VVE is ontvangen.

[Xanthine]

F_J_K schreef op woensdag 21 november 2018 @ 14:37:
Ja, maar de verkoopovereenkomst is vast tussen verkoper en koper, waar de syndicus geen partij is (maar misschien wel standaardteksten heeft aangeleverd). Die syndicus verwacht m.i. dan geld van de eigenaar (jij), waarbij de eigenaar het geld dan zou moeten krijgen van de verkoper.

NB: syndicus: klinkt als een Belgische term. Is het België? Relevant voor de wetgeving etc.

Is Belgisch inderdaad.

[PROnline]

F_J_K schreef op woensdag 21 november 2018 @ 14:37:

NB: syndicus: klinkt als een Belgische term. Is het België? Relevant voor de wetgeving etc.

same thoughts exactly