Winst bij verstrekken van hypotheek aan zoon vanuit BV

[johnbit]

Hallo,


Ik wil graag mijn zoon helpen aan zijn eerste huis. Hierbij wil ik hem het volledige bedrag aflossingsvrij lenen. Klopt het dat wij samen elk jaar verdienen aan het kopen van dit huis (ondanks dat wij dit financieren tegen 3% rente)of zie ik iets over het hoofd?

Dit is het plan.

Ik ben van plan 400.000 uit te lenen aan mijn zoon vanuit mijn bv. Hiermee wil ik 2 keer een box 3 aftrek post creeeren 1 keer bij mijn zoon en 1 keer bij mijzelf.
Aftrekpost zoon: 400.000*0.0134=5360 (aflossingsvrije hypotheek schuld van zoon aan bv die deze aftrekt in box 3 immers een aflossingsvrije hypotheek is niet in box 1 aftrekbaar)
Ik zelf financier deze 400.000 door een aflossingsvrije hypotheek te nemen op mijn huis van 1.200.000, waardoor
Aftrekpost mijzelf: 400.000*0.0168=6720 (schuld van hypotheek aftrekking in vermogen van box 3) (komt netto niks bij in box 3 want gaat naar bv, waardoor ook ik een aftrek post heb in box 3)
=12080 per jaar minder box 3 belasting voor mij en mijn zoon

Klinkt zeker niet verkeerd maar mijn zoon moet natuurlijk wel een zakelijk rente betalen aan de bv en deze opbrengsten zijn natuurlijk wel belast.

Verplichten rente= 1.9%*400.000=7600 per jaar (25% afwijking van het laagste markttarief van 2.5% bij een rentevaste periode van 20 jaar) (misschien kan dit lager betoogd worden door accountant? door middel van extra zekerheden of door middel van een kortere looptijd te kiezen)
7600-(7600*0.32)=2432 belasting in bv (winst en dividend)
7600*0.68=4760(opbrengst van de lening voor mij(inclusief winst belasting en dividend belasting over de rente)
400.000*0.03 =12000(rente aan bank 30 jaar vast)
12000-6720-4760=520(rente-(besparing box 3) - (netto opbrengst lening))= (totale kosten voor mij per jaar)

+8400(opbrengst huur kamergenoot)
-1200(vve)
-2000(gwl)
8400+5360-2000-1200-7600=2960(opbrengsten zoon per jaar)


2960-520=2440 winst per jaar 
Met deze constructie zouden we gezamenlijk op een winst uitkomen van 2440 per jaar + het woongenot. 
Dit klinkt te mooi om waar te zijn, kan iemand mij vertellen waar ik de fout in ga? Of is deze constructie gewoon mogelijk?

EDIT: Wat misschien wel belangrijk is om te zeggen is dat zoon nog bezig is met zijn studie dus op dit moment nog geen inkomen heeft voor een hypotheek bij een bank en/of geen inkomen heeft om de hypotheek rente in box 1 af te trekken.

[Voor 8% gewijzigd door johnbit op 20-11-2018 23:38. Reden: betere layout]

[MAX3400]

Het begint toch al dat je prive-geld/eigendom terug wil stoppen in je BV? Dan is de "winst" die je haalt op de hypotheek aan je zoon toch onderhevig aan vennootschapsbelasting?

Verder vraag ik me af of e.e.a wel een goed idee is. Gezien de bedragen waar je mee goochelt, gaat het goed met je maar als jij morgen de 4 ton in de zaak stopt en over 3 dagen ligt er een gefundeerd deurwaardersexploot voor 9 ton (als voorbeeld, een of vage claim); dan is je BV mogelijk failliet, sta jij 4 ton in het rood bij jouw eigen bank/hypotheek en je zoon heeft geen huis meer?

Ook vraag ik me af of & hoe lang er een kamergenoot in het huis blijft wonen? Tenzij je zoon en kamergenoot samen 30 jaar lang op elkaars lip blijven wonen, is er ook een kans dat over een jaar of 5 misschien de "opbrengst kamergenoot" op 0 wordt gezet en je zoon er liever met zijn eigen partner gaat wonen? Dan zijn de opbrengsten voor zoon dus geen 2960 per jaar maar 2960-8400 = - 5400 per jaar.

Ik zou het e.e.a. maar eens met je accountant overleggen; sowieso zou je ook kunnen overwegen om een schenking in 2019 van 108K te doen aan je zoon (onderhands terugbetalen tegen laag tarief) en alleen de overige 300K te financieren met nieuwe middelen zoals een hypotheek extra op je eigen huis.

/edit: niet om het een of ander, maar wat nou als iemand in dit hele verhaal (helaas) voortijdig komt te overlijden? Of er ontstaat knallende ruzie en zoon vertrekt met een enkeltje Thailand Oost? Beetje doem-scenario maar toch...

[Voor 8% gewijzigd door MAX3400 op 20-11-2018 21:42]

[johnbit]

Het begint toch al dat je prive-geld/eigendom terug wil stoppen in je BV? Dan is de "winst" die je haalt op de hypotheek aan je zoon toch onderhevig aan vennootschapsbelasting?

Dat klopt maar deze winst op rente heb ik toch meegenomen in mijn berekening?

Verder vraag ik me af of e.e.a wel een goed idee is. Gezien de bedragen waar je mee goochelt, gaat het goed met je maar als jij morgen de 4 ton in de zaak stopt en over 3 dagen ligt er een gefundeerd deurwaardersexploot voor 9 ton (als voorbeeld, een of vage claim); dan is je BV mogelijk failliet, sta jij 4 ton in het rood bij jouw eigen bank/hypotheek en je zoon heeft geen huis meer?

De lening kan uit de holding bv worden geleend waardoor het risico op faillissement praktisch 0 is.

Ook vraag ik me af of & hoe lang er een kamergenoot in het huis blijft wonen? Tenzij je zoon en kamergenoot samen 30 jaar lang op elkaars lip blijven wonen, is er ook een kans dat over een jaar of 5 misschien de "opbrengst kamergenoot" op 0 wordt gezet en je zoon er liever met zijn eigen partner gaat wonen? Dan zijn de opbrengsten voor zoon dus geen 2960 per jaar maar 2960-8400 = - 5400 per jaar.

Valide argument, maar ook zonder de kamergenoot kan mijn zoon makkelijk te lasten betalen en zijn de kosten per jaar nog steeds heel laag voor een hypotheek van 400.000.

Ik zou het e.e.a. maar eens met je accountant overleggen; sowieso zou je ook kunnen overwegen om een schenking in 2019 van 108K te doen aan je zoon (onderhands terugbetalen tegen laag tarief) en alleen de overige 300K te financieren met nieuwe middelen zoals een hypotheek extra op je eigen huis.

Het huis is totaal 500K en ik hou al rekening met een schenking van 100k.

Bedankt voor het antwoord, hierdoor realiseer ik me dat het niet zo simpel is als het lijkt

[Longcat]

Ik moet zeggen dat ik je berekeningen niet helemaal volg. Ik raad je aan je formules wat duidelijker leesbaar te maken en uitleggen waarom je van bepaalde getallen uitgaat.

Daarnaast noem je eerst 3% rente en later werk je met 1.9%, hoe zit dat?

EDIT: Ik snap: 3% is de rente die jij betaalt aan de bank en 1.9% betaalt je zoon aan jou.

[Voor 16% gewijzigd door Longcat op 20-11-2018 21:56]

[johnbit]

Longcat schreef op dinsdag 20 november 2018 @ 21:52:
Ik moet zeggen dat ik je berekeningen niet helemaal volg. Ik raad je aan je formules wat duidelijker leesbaar te maken en uitleggen waarom je van bepaalde getallen uitgaat.

Daarnaast noem je eerst 3% rente en later werk je met 1.9%, hoe zit dat?

voor de 3% ga ik uit van 30 jaar vast aflossingsvrije hypotheek, bij de 1.9% ga ik uit van de markt rente van van 20 jaar vast(2.5%) met een afwijking van 25%

[Sissors]

Ook ik snap de berekening niet helemaal. Maar het lijkt voor mij erop dat je zegt dat je zoon zo'n €6k per jaar bespaard door in Box3 een schuld te hebben. Dat is alleen zo als hij ook €400k eigen vermogen momenteel heeft: Box 3 schulden mag je aftrekken van box 3 vermogen, nergens anders van.

Daarnaast zie ik niet waarom dit voor jou zou besparen. Jij krijgt box 3 schulden erbij dan, maar je krijgt net zo goed box 3 vermogen erbij, immers die hypotheek die je aan je zoon verleent. Tenzij je die via een BV dan wil doen en de extra hypotheek niet, maar hoe ga je dan geld van die extra hypotheek jouw BV in schuiven?

[Longcat]

Het komt er kort gezegd dus op neer dat jij kosten hebt aan rente te betalen op jouw financiering. Hier staan opbrengsten tegenover in de vorm van besparing VRH (voor zowel jou als je zoon) vanwege het aangaan van schuld en de rente die je zoon betaalt (plus eventuele opbrengsten uit verhuur). Op die rente betaal je weer belasting.

Kan dus prima kloppen dat je positief uitkomt. De besparing VRH voor jou + rente die je zoon betaalt komt grofweg overeen met de rente die jij betaalt aan de bank. Dan hou je over de besparing VRH van je zoon + huuropbrengsten - belasting - vve en gwe.

Sissors schreef op dinsdag 20 november 2018 @ 22:01:
Ook ik snap de berekening niet helemaal. Maar het lijkt voor mij erop dat je zegt dat je zoon zo'n €6k per jaar bespaard door in Box3 een schuld te hebben. Dat is alleen zo als hij ook €400k eigen vermogen momenteel heeft: Box 3 schulden mag je aftrekken van box 3 vermogen, nergens anders van.

Daarnaast zie ik niet waarom dit voor jou zou besparen. Jij krijgt box 3 schulden erbij dan, maar je krijgt net zo goed box 3 vermogen erbij, immers die hypotheek die je aan je zoon verleent. Tenzij je die via een BV dan wil doen en de extra hypotheek niet, maar hoe ga je dan geld van die extra hypotheek jouw BV in schuiven?

Ik denk dat hij die 4 ton stort op z'n BV en dat de BV het vervolgens uitleent aan zijn zoon. Dus de BV heeft dan ook de onderpand ter zekerheid. TS heeft dan toch alleen de 4 ton schuld en geen activa hier tegenover?

[Voor 44% gewijzigd door Longcat op 20-11-2018 22:05]

[johnbit]

Sissors schreef op dinsdag 20 november 2018 @ 22:01:
Ook ik snap de berekening niet helemaal. Maar het lijkt voor mij erop dat je zegt dat je zoon zo'n €6k per jaar bespaard door in Box3 een schuld te hebben. Dat is alleen zo als hij ook €400k eigen vermogen momenteel heeft: Box 3 schulden mag je aftrekken van box 3 vermogen, nergens anders van.

Daarnaast zie ik niet waarom dit voor jou zou besparen. Jij krijgt box 3 schulden erbij dan, maar je krijgt net zo goed box 3 vermogen erbij, immers die hypotheek die je aan je zoon verleent. Tenzij je die via een BV dan wil doen en de extra hypotheek niet, maar hoe ga je dan geld van die extra hypotheek jouw BV in schuiven?

Sorry als ik niet duidelijk ben, mijn zoon kan inderdaad de box 3 schuld aftrekken van zijn vermogen.
Het geld van de extra hypotheek wil ik doodmiddel van een agio storting de bv in schuiven.

[Tsurany]

johnbit schreef op dinsdag 20 november 2018 @ 22:06:
[...]


Sorry als ik niet duidelijk ben, mijn zoon kan inderdaad de box 3 schuld aftrekken van zijn vermogen.
Het geld van de extra hypotheek wil ik doodmiddel van een agio storting de bv in schuiven.

Dus je zoon heeft ook 400k vermogen zelf beschikbaar? Dan zie ik niet in waarom een hypotheek voordeliger is.

[johnbit]

Tsurany schreef op dinsdag 20 november 2018 @ 22:09:
[...]

Dus je zoon heeft ook 400k vermogen zelf beschikbaar? Dan zie ik niet in waarom een hypotheek voordeliger is.

Vermogen kan dan nog minimaal 30 renderen voordat hij/ik moet aflossen.

[t_captain]

Aflossingsvrij? Daarmee mis je al een van de doelen, hypotheekhever zou met die financieringsvorm iha geen recht op hypotheektenteaftrek hebben.

[johnbit]

t_captain schreef op dinsdag 20 november 2018 @ 22:12:
Aflossingsvrij? Daarmee mis je al een van de doelen, hypotheekhever zou met die financieringsvorm iha geen recht op hypotheektenteaftrek hebben.

Aflossingsvrije hypotheek kan je inderdaad de rente niet aftrekken in box 1. WEL mag je de schuld in box 3 aftrekken. Dit levert bij een lage rente een een groot vermogen zelfs een grote belastingbesparing op.

[t_captain]

Tegenover de schuld staat een woning, valt die dan ook niet in box3?

[johnbit]

t_captain schreef op dinsdag 20 november 2018 @ 22:15:
Tegenover de schuld staat een woning, valt die dan ook niet in box3?

Of de schuld in box 3 of box 1 valt heeft geen effect op in welke box de eigen woning valt deze valt altijd in box 1.

[Voor 17% gewijzigd door johnbit op 20-11-2018 22:24]

[Tsurany]

johnbit schreef op dinsdag 20 november 2018 @ 22:11:
[...]


Vermogen kan dan nog minimaal 30 renderen voordat hij/ik moet aflossen.

Zijn vermogen wel, jouw vermogen zit vast in de woning. Dus zijn financiële voordeel is jouw nadeel. Als je selectief rekent dan kan dit erg mooi uitpakken inderdaad.

[t_captain]

Ik zie geen voordeel.

Woning wordt met EWF belast, financiering heeft daarop geen invloed.

Lening van 4 ton, bespaart 1.2% in box3. Maar dat doet het contant afrekenen van de woning evengoed.
Door de drempel schulden zelfs een klein nadeel.

Alleen kun je nog iets bewegen binnen de marges van de zakelijke rente.Door een tikje laag te renderen, geef je wat geld van de BV aan privé, buiten de vennootschapsbelasting om.

[RJC82]

johnbit schreef op dinsdag 20 november 2018 @ 22:06:
[...]


Sorry als ik niet duidelijk ben, mijn zoon kan inderdaad de box 3 schuld aftrekken van zijn vermogen.
Het geld van de extra hypotheek wil ik doodmiddel van een agio storting de bv in schuiven.

Ik denk dat de vraag vooral is, wat voor vermogen staat er tegenover in box 3? Als er geen positief saldo van een goed aantal tienduizenden (zo niet tonnen in dit geval) boven de €30.000,-, dan heb je niets aan een schuld in box 3. Een schuld alleen wordt genegeerd namelijk en levert niets op.

Zoals je zelf al aangeeft is de eigen woning dat niet, dus wat staat er dan wel tegenover?

[Godlikev]

johnbit schreef op dinsdag 20 november 2018 @ 22:06:
[...]


Het geld van de extra hypotheek wil ik doodmiddel van een agio storting de bv in schuiven.

Je moet wel goed zeker weten dat bij het uitkeren van het agio dit niet belast wordt in box 2, hier is nogal eens onenigheid over geweest en de hoge raad heeft verschillende keren gesteld dat deze toch dan bij uitkering toch belast moet worden.

[DCV191283]

Even op een rijtje of ik je goed begrijp:

- Jij leent 400.000 euro, die komt in box III als schuld, je hebt meer dan 400.000 vermogen in box III dus aftrekpost.
- Je stort dat geld in de BV (als agioreserve), en leent dat vevolgens door aan je zoon.
- Je zoon leent dit geldt aflossingsvrij, dus box III, hij heeft ook meer dan € 400.000, dus aftrekpost in box III.

Zoals @t_captain al aangeeft is er voor je zoon in box III geen verschil tussen zelf betalen of lenen, het betalen van rente is dan volgens mij altijd duurder, tenzij je een hele mooie rente hebt waartegen hij nu het geld wegzet.

Daarnaast twijfel ik (en heb ik thuis niet de juiste spullen bij de hand) of de lening die jij afsluit wel in box III terecht komt. Je leent om geld op aandelen te storten in een eigen BV, mijn eerste idee is dat de lening daarmee in box II terecht komt en dat de rente aftrekbaar is op eventueel uit te keren dividend, daarmee zou je verhaal heel anders worden. Mocht je het geld niet als agio storten maar uitlenen aan je BV, dan komt het sowieso in Box I terecht als inkomsten uit overige werkzaamheden/ter beschikking stellen van vermogen en is zowel de vordering op de BV als de schuld aan de bank dus een Box I verhaal.

Je cijfers zijn nogal een warboel, ik kan niet goed wijs worden uit hoeveel procent rente je gaat betalen aan de bank, of je een rente berekend over de agio/lening aan de BV en dergelijke. De percentages die je daar toe gaat passen zullen alles bepalend zijn.

Daarnaast nog iets heel anders, je wil als dit plan goed is de rente zo laag mogelijk vast laten stellen door je accountant, als je die toch al hebt en ook het idee hebt dat dit plan je geld op gaat leveren, bel die dan dan even, die kent je hele situatie en misschien ook nog wel die van je zoon. Dan kan er een goed advies worden gegeven ipv halve conclusies op basis van wazige feiten....

[johnbit]

RJC82 schreef op dinsdag 20 november 2018 @ 22:33:
[...]


Ik denk dat de vraag vooral is, wat voor vermogen staat er tegenover in box 3? Als er geen positief saldo van een goed aantal tienduizenden (zo niet tonnen in dit geval) boven de €30.000,-, dan heb je niets aan een schuld in box 3. Een schuld alleen wordt genegeerd namelijk en levert niets op.

Zoals je zelf al aangeeft is de eigen woning dat niet, dus wat staat er dan wel tegenover?

er is bij mijn zoon en bij mijzelf genoeg ander vermogen om de box 3 schulden van af te te trekken

[Voor 7% gewijzigd door johnbit op 20-11-2018 23:13]

[BekSide]

Is het niet gewoon veel gunstiger om de €400k (en de €100k die je schenkt) als hypotheek aan je zoon te lenen?

Je zet dan een contract op met hem waar je een zo hoog mogelijke (realistische) rente vraagt aan je zoon. 6%?

Deze mag jouw zoon volledig aftrekken van de belasting.
Jij geeft dit terug in de vorm van maximale schenking per jaar aan je zoon. En wat dit maximale overschrijdt vind jouw zoon in contanten toevallig onder te tafel.

Gunstiger dan schenken zelfs

Wel even in de gaten houden dat je door de nieuwe regels dan wel daadwerkelijk moet aflossen om gebruik te mogen maken van de HRA

En je laat je BV dan ook helemaal hier buiten, maakt het allemaal wel makkelijker zou ik zeggen. Al heb ik daar niet genoeg verstand van om daar iets van te zeggen

[Voor 24% gewijzigd door BekSide op 20-11-2018 23:27]

[johnbit]

BekSide schreef op dinsdag 20 november 2018 @ 23:22:
Is het niet gewoon veel gunstiger om de €400k (en de €100k die je schenkt) als hypotheek aan je zoon te lenen?

Je zet dan een contract op met hem waar je een zo hoog mogelijke (realistische) rente vraagt aan je zoon. 6%?

Deze mag jouw zoon volledig aftrekken van de belasting.
Jij geeft dit terug in de vorm van maximale schenking per jaar aan je zoon. En wat dit maximale overschrijdt vind jouw zoon in contanten toevallig onder te tafel.

Gunstiger dan schenken zelfs

Wel even in de gaten houden dat je door de nieuwe regels dan wel daadwerkelijk moet aflossen om gebruik te mogen maken van de hra

Aan deze optie heb ik ook gedacht, alleen omdat mijn zoon de komende paar jaar nog aan het studeren is heeft hij geen inkomen om de rente van af te trekken.

Ik realiseer mij nu ook dat ik meer informatie had moeten delen, maar het doel van dit topic was kijken of het plan juridisch haalbaar is of dat ik ergens iets vergeet. Ik wil niet bij de accountant aankomen en een dom niet haalbaar voorstel doen.

[Icephase]

johnbit schreef op dinsdag 20 november 2018 @ 23:31:
[...]


Aan deze optie heb ik ook gedacht, alleen omdat mijn zoon de komende paar jaar nog aan het studeren is heeft hij geen inkomen om de rente van af te trekken.

Ik realiseer mij nu ook dat ik meer informatie had moeten delen, maar het doel van dit topic was kijken of het plan juridisch haalbaar is of dat ik ergens iets vergeet. Ik wil niet bij de accountant aankomen en een dom niet haalbaar voorstel doen.

Tja dan zou ik gewoon geen voorstel doen aan de accountant maar hem vragen hoe je je doel het beste bereikt; namelijk je zoon helpen zo goedkoop mogelijk te wonen.

Ik vraag me af wat je precies van Tweakers had verwacht... dit zijn complexe financiële situaties die je echt niet zomaar ff op een forum kunt uitleggen. Dat zou je als ondernemer met een dergelijk vermogen toch moeten weten; dat is je vast wel meer dan eens verteld door (je) financieel adviseurs...

Je doet namelijk her en der nogal wat -in mijn ogen- twijfelachtige aannames. Niet dat ik de wijsheid in pacht heb, maar ik weet wel dat het niet altijd zo zwart wit is. Uitgangspunt is dat je nooit zomaar door “trucjes” onder belasting betalen uit zult komen. Er is een niet altijd duidelijke lijn tussen belastingontwijking en belastingontduiking. Dus ajb wees grondig in je onderzoek, en laat je goed adviseren door professionals die je vertrouwt!

[Voor 55% gewijzigd door Icephase op 21-11-2018 07:30]

[Sefyu]

^^

Ik kom regelmatig van dit soort constructies tegen (ik werk met hypotheken) en ik zou je sterk aanbevelen dit bij je boekhouder neer te leggen. Die kan dit voor je doorrekenen of een specialist inschakelen. Het is echt de moeite waard om wat kosten te maken en het financiële plaatje helder te krijgen. Dit soort constructies komen vrij vaak voor en kunnen zonder al te veel moeite/uitzoekwerk doorgerekend worden. Dat gaat je rust geven.

[Xanaroth]

Zoals anderen al zeggen, er zitten veel twijfelachtige aannames tussen. Zo zie ik je ook nergens rekening houden met een negatief scenario.

De woning bevindt zich in een van de slechtst lopende segmenten door de enorme waarde (meeste 2-verdieners kunnen dat niet lenen, zelfs als ze beiden een WO functie hebben, dus behoorlijk traag verkopend segment), waar de prijsstijgingen daardoor ook laag tot gering zijn omdat enkel iemand met een enorme overwaarde kans maakt het geld bij elkaar te krijgen.
Dat maakt het risico zeer groot dat binnen nu en de verkoop er niet quite wordt gespeeld op de aankoopsom, laat staan extra kosten als er nog wat ingericht/geklust wordt.

Wat risico's zijn
- Huisgenoot die na jaar 1 weg is (gaat andere studie doen - en ja het is nog altijd een 50/50 dat studenten het 1e jaar erachter komen dat de studie het toch net niet is) en/of
- Veel kluswerk/onderhoud, waar zoonlief met simpelweg huren van kamers geen last van heeft en/of
- waar de komende 5 jaar rekening mee moet worden gehouden, een krimp op de woningmarkt. Dus geen prijsstijging maar stagnatie tot prijsdaling van de woning
- Sabbatical danwel studie in het buitenland. Betekend 6-12 maanden dubbele lasten waar je bij 'op kamers gaan' gewoon kan opzeggen.

Verder mis ik de meerkosten, waarbij je moet denken aan
- Verbouwingskosten (nieuwe keuken/badkamer? of enkel nieuw likje verf?)
- 5 jaar aan onderhoudskosten
- Aanzienlijk hogere vaste lasten dan studentenkamer huren (van gwl tot belastingen/heffingen tot verzekeringen)
- k.k.
- ....

Voordat je het weet is je scenario van 2500 besparingen/jaar aan belastingen ineens gekoppeld aan een terugverdientijd van minstens 7-10 jaar daar wonen, of een minimale waarde stijging van 2-3% per jaar tussen nu en einde van de studie. Wederom heel veel aannames/risico's en gebrek aan negatieve scenario's die je (al dan niet bewust) niet benoemd of rekening mee houdt. Kan prima zijn dat jullie zo een stuk belasting besparen, maar aan het eind van de rit in de praktijk, afhankelijk van de negatieve scenario's, het ergens tussen break-even en zoonlief 40+k in de min staan wordt.

Dan is die +2500/jaar ineens, voor de bedragen en potentieel risico waar het hier over gaat, niet bijster veel aangezien het 'maar' 2% rendement is met in mijn ogen best hoog risico profiel.


Daarnaast snap ik vooral de 'noodzaak' niet van dit hoog-risico spelletje gezien de levensfase van 'student' en deze hoge bedragen. Grote kans op afhaken studie, baan in ander deel van het land, etc.

Waarom wachten jullie niet gewoon tot zoonlief een eigen baan heeft en gesettled is over 5-10 jaar? Dan kan je met een normale annuïteiten hypotheek werken, komen zaken als HRA erbij, en hebben jullie ook geen risico dat de woning vroegtijdig leeg komt te staan (en daarmee ook geen 'verplichte verkoop' mocht de markstemming omslaan).

offtopic:
ikzelf zou als zoonlief zijnde een woning van 150k kopen in oosten des lands, de overige 350k wegzetten op de beurs voor defensief profiel a 4%. Dat betekend 14k inkomsten/jaar en zou ik per vandaag met pensioen kunnen met heel veel financiele armslag - en dan geen studie of kamergenoot nodig. Gewoon om een idee te geven over wat voor bedragen het hier gaat.

[Voor 35% gewijzigd door Xanaroth op 21-11-2018 08:47]

[bernard038]

johnbit schreef op dinsdag 20 november 2018 @ 23:31:
[...]

<<knipperdeknip>>

Ik realiseer mij nu ook dat ik meer informatie had moeten delen, maar het doel van dit topic was kijken of het plan juridisch haalbaar is of dat ik ergens iets vergeet. Ik wil niet bij de accountant aankomen en een dom niet haalbaar voorstel doen.

Misschien is het juist wel goed om niét met een voorstel bij je accountant aan te komen, maar met de open vraag: "Ik wil graag een huis voor mijn zoon kopen, hoe regelen we het zó dat wij geen van beiden teveel belasting betalen?" Dan kan je accountant een passende constructie bedenken.

Overigens ben ik het met mijn voorgangers eens, is het niet wat te vroeg om hiermee aan de slag te gaan? Laat je zoon eerst afstuderen, settelen etc... En als je nú al iets wilt, koop dan een eenvoudig appartementje (vanuit de BV) en geef je zoon leefgeld (vanaf je privé-rekening), tenminste ter hoogte van de huur, zodat hij de huur aan de BV kan betalen.

[RemcoDelft]

johnbit schreef op dinsdag 20 november 2018 @ 22:16:
Of de schuld in box 3 of box 1 valt heeft geen effect op in welke box de eigen woning valt deze valt altijd in box 1.

Weer wat geleerd! En hoewel ik het erg creatief verzonnen vind en het ook nog legaal klinkt, is het natuurlijk van de zotte dat de fiscale regels zo zijn dat geld lenen gunstiger is dan je eigen geld gebruiken voor aanschaf van een huis.

2960-520=2440 winst per jaar 
Met deze constructie zouden we gezamenlijk op een winst uitkomen van 2440 per jaar + het woongenot. 
Dit klinkt te mooi om waar te zijn, kan iemand mij vertellen waar ik de fout in ga? Of is deze constructie gewoon mogelijk?

Ik zou twee dingen doen:
1. Alle financiele transacties los van elkaar zetten:
-Jij schenkt 1 ton aan je zoon voor aanschaf van een huis
-Jij neemt een extra hypotheek (consumptief!) op je huis en stopt dat geld in je BV
-Je zoon koopt met 5 ton eigen geld een huis
-Je zoon leent 4 ton (consumptief!) van jouw BV met z'n huis als onderpand
-Je zoon gaat speculeren op de beurs met 4 ton geleend geld

2. Het risico incalculeren. Wat nou als de huizenprijzen en aandelenprijzen halveren? Dan is je zoon 2,5 ton kwijt op z'n aandelen, en staat z'n huis 2,5 ton onder water. Netto heeft hij dan niets meer. Voor 2440 euro winst per jaar is dat een flinke gok op nog een aantal jaar economische groei. Je hebt het over vve, dus ik ga uit van een flat, en die zakken het eerst in prijs als kopers keus hebben.

[Voor 4% gewijzigd door RemcoDelft op 21-11-2018 10:27]

[CurlyMo]

johnbit schreef op dinsdag 20 november 2018 @ 23:31:
[...]


Aan deze optie heb ik ook gedacht, alleen omdat mijn zoon de komende paar jaar nog aan het studeren is heeft hij geen inkomen om de rente van af te trekken.

Nu niet maar in de toekomst wel. De vraag is hoe lang je zoon nog studeert. De looptijd van de lening zal waarschijnlijk 30 jaar worden om het aflossingsbedrag niet te hoog te laten zijn. Dan kan je er nu voor kiezen om het betaalde geld niet achteraf terug te schenken (max ~ € 5000,- p/j), maar vooraf, zodat je zoon maar beperkte inkomen nodig heeft om de familiehypotheek mee af te betalen.

Een klein appartement voor hem kopen en aan hem te verhuren lijkt me makkelijker. Of het financieel aantrekkelijker is durf ik niet te zeggen. Dat geeft volgens mij binnen de context van de koopwoningmarkt maximale flexibiliteit voor zo min lasten voor beide partijen.

[voske]

Als het de bedoeling is dat de BV de agiostorting ooit weer terugbetaalt (ter aflossing van de aflossingsvrije hypotheek bijvoorbeeld), dan is de berekening mogelijk niet compleet. In principe is die agioterugbetaling namelijk belast tegen 25% in box 2. Er zijn wel manieren om daar onder uit te komen, maar dan moet het wel goed worden geregeld.

[Voor 15% gewijzigd door voske op 21-11-2018 11:46]

[GrooV]

voske schreef op woensdag 21 november 2018 @ 11:45:
Als het de bedoeling is dat de BV de agiostorting ooit weer terugbetaalt (ter aflossing van de aflossingsvrije hypotheek bijvoorbeeld), dan is de berekening mogelijk niet compleet. In principe is die agioterugbetaling namelijk belast tegen 25% in box 2. Er zijn wel manieren om daar onder uit te komen, maar dan moet het wel goed worden geregeld.

Hadden ze de dividendbelasting toch maar afgeschaft

[Harm2211]

GrooV schreef op woensdag 21 november 2018 @ 13:14:
[...]

Hadden ze de dividendbelasting toch maar afgeschaft

Oeioeioei. Je snapt er net zo weinig van als de meeste politici. Dividendbelasting is wat anders dan inkomstenbelasting in box 2.

[pirke]

Het klinkt als een plausibele constructie. Ik neem aan dat je doel is dat het vermogen van je zoon harder rendeert dan de 1,9% die je aan rente rekent (wat het rendement zou zijn als hij niks leent maar gewoon cash het huis koopt). Dat staat helemaal los van wel of geen kamerhuur, dat is in elke situatie mogelijk.

Oftewel zet de twee alternatieven naast elkaar zonder onzinnige poespas

Het enige nadeel wat ik zie is dat het wellicht wat complex opgezet is, en erg afhankelijk vd regeltjes vd regering. Dat is de minst betrouwbare partner als het om financiële en fiscale zekerheid gaat over meerdere jaren. Dat is je enige echte afhankelijkheid en dus risico.

[Voor 20% gewijzigd door pirke op 21-11-2018 13:32]

[Harm2211]

Het probleem zit hem inderdaad in het puntje wat @voske hier aandraagt. Je kan op 3 manieren geld van privé naar je BV krijgen.
1. Door het uit te lenen. Hier schiet je niets mee op want dan krijg je een TBS- vordering en zijn de rente opbrengsten progressief belast in box 1.
2. Door het AK vol te storten voor zover het gestort kapitaal minder is dan het maatschappelijk kapitaal.
3. Agio storten.

Het zal dus 2 of 3 moeten worden. Je kan dan niet zomaar het geld weer uit de BV halen. Daar zitten veel eisen aan. Zorg dus dat je dit dan goed in beeld hebt.

[pirke]

Let inderdaad goed op als je agio weer uit je bv wilt halen: https://www.dirkzwager.nl...o-in-contanten-is-belast/

[GrooV]

Harm2211 schreef op woensdag 21 november 2018 @ 13:15:
[...]


Oeioeioei. Je snapt er net zo weinig van als de meeste politici. Dividendbelasting is wat anders dan inkomstenbelasting in box 2.

Heb er idd geen verstand van maar de Agio storting indien terug betaald wordt zonder de juiste vereisten wordt gezien als teruggaaf van dividend omdat het niet duidelijk is of het agio is, artikel 4.13 Wet inkomstenbelasting 2001

https://www.accountant.nl...3_onbelaste_teruggaaf.pdf

[retakenroots]

Heb je ook al gekeken naar het concept Familiebank hypotheek?

[pirke]

Een ander alternatief: je zoon koopt het huis cash, accepteert 1,9% rendement, jij gaat die 400k zelf beleggen, en indien het een positief resultaat geeft schenk je dat aan je zoon

Hiermee neem je het risico bij je zoon weg, en hij kan zonder zorgen en maandelijks grote lasten toch lekker leven.

[Voor 24% gewijzigd door pirke op 21-11-2018 15:23]

[Ardana]

1 geld lenen om geld uit te kunnen lenen is zeer risico-vol en eigenlijk nooit een goed idee,
2 als je over zulke bedragen praat, wat doe je dan hier? Gratis informatie inwinnen bij mensen die er niet in gespecialiseerd zijn? Je kan beter een goede adviseur in de arm nemen.
3 geld lenen bij een bank en vervolgens geld uitlenen aan familie, meestal vinden banken dat niet heel erg fijn.
4 waarom niet er een hypotheek met aflossing van maken? Dan is het wel aftrekbaar.

[Voor 9% gewijzigd door Ardana op 21-11-2018 17:45]

[Bundin]

Aanname: zoon is ten hoogste begin 20 (want studeert, duurt nog een paar jaar, geen inkomen tbv HRA).

En wat als zoonlief na zijn studie besluit dat ie met de liefde van de studentenvereniging aan de andere kant van het land of de wereld verder wil? Lastig als 5 ton aan huis/schuld dan staat waar hij het nú leuk heeft in plaats van waar hij het dán naar zijn zin wil gaan hebben.

[vanisher]

Koop het huis en verhuur het. Boekhoudtechnisch lekker makkelijk, geen rare constructies en geen gedoe met je zoon mocht er een keer wat spaak lopen.

[ybos]

No offence maar ben je niet bang dat je zoon zo belangrijke levenslessen mist

Huis in de schoot geworpen krijgen, en blijkbaar al 400k vermogen
Begrijp me niet verkeerd, dit is natuurlijk geweldig maar mist hij nu niet het feit dat wanneer je starter bent je gewoon een aantal maanden moet sparen om een oude auto te kunnen kopen omdat groot deel van je inkomen op gaat aan huur/hypotheek Oftewel: voor de meeste mensen is het leven vrij duur. Verliest hij dan niet de realiteit uit het oog denk ik dan?

[Voor 12% gewijzigd door ybos op 21-11-2018 21:00]

[MrBubbles]

Ik vind het fantastisch, 4 ton op een huis van 1.2 mio via een BV doorgoochelen maar nog te gierig om een fatsoenlijke accountant in te schakelen die dit met zijn ogen dicht voor je kan doorrekenen.

Ik bedoel te zeggen, ga naar een professional. Laat een verklaring opstellen en dek je in.

[Pietervs]

johnbit schreef op dinsdag 20 november 2018 @ 21:57:
[...]


voor de 3% ga ik uit van 30 jaar vast aflossingsvrije hypotheek, bij de 1.9% ga ik uit van de markt rente van van 20 jaar vast(2.5%) met een afwijking van 25%

Nou heb er niet heel veel verstand van, maar ik vraag me af of:
1. het toegestaan is om zakelijk geld te lenen, om dat particulier uit te lenen zonder bankvergunning
2. Het toegestaan is om geld zakelijk te lenen tegen een hogere rente dan waarvoor je het vervolgens weer uitleent.

Het zou me niet helemaal verbazen als de belastingdienst die rente-constructie als een schenking ziet. En dan ben je de nationale, want dan komen er nog wel wat aanslagen per jaar bij...

hoop voor je zoon dat het wel mag, natuurlijk

[Moshi]

MrBubbles schreef op donderdag 22 november 2018 @ 00:35:
Ik vind het fantastisch, 4 ton op een huis van 1.2 mio via een BV doorgoochelen maar nog te gierig om een fatsoenlijke accountant in te schakelen die dit met zijn ogen dicht voor je kan doorrekenen.

Ik bedoel te zeggen, ga naar een professional. Laat een verklaring opstellen en dek je in.

Goed advies begint bij het stellen van de juiste vraag. Om de juiste vraag te stellen moet je echt wel enig idee hebben wat mogelijk is. Zo gek is het dus niet om hier te starten.