Gemeentegrond bij aankoop huis

[Nvidiot]

Ik heb recent een huis gekocht, waarbij de tuin doorloopt tot de hoek van de straat. Er staat een laag hek om de tuin en dat loopt ook volledig door tot de hoek. Nu staat op de kaart van het kadaster dat de hoek van deze tuin niet bij mijn grond hoort.

De vorige bewoner geeft aan dat het al meer dan 20 jaar zo is ingericht, echter wil de buurman graag dat deze hoek verwijderd wordt en bestraat, zodat hij makkelijker de bocht kan maken.

Hoort deze hoek van de tuin nu wel of niet bij mijn grond?

https://www.rechtdoor.nl/...d-geworden-door-verjaring lijkt mij te vertellen dat ik inderdaad eigenaar ben van de grond, maar het is mij niet duidelijk of dit ook zo is na verkoop.

[Luchtbakker]

Het kadaster laten komen en het laten meten. Dat is het enige dat 100% garanties geeft en waarmee je juridisch sterk staat naar de gemeente

[Voor 23% gewijzigd door Luchtbakker op 18-11-2018 12:14]

[frickY]

Het feit dat het al 20 jaar zo is heeft daar ook grote invloed op.
Dan is het een verworven recht.

[Luchtbakker]

frickY schreef op zondag 18 november 2018 @ 12:16:
Het feit dat het al 20 jaar zo is heeft daar ook grote invloed op.
Dan is het een verworven recht.

Niet helemaal. Jij moet kunnen aantonen dat jij niet wist dat de oude bewoner het stuk grond heeft gebruikt zonder dat het haar eigendom is. Als in de koopovereenkomst staat dat ze het heeft gebruikt zonder toestemming, of het stond in de meegeleverde tekeningen, dan heb je geen poot om op te staan.

[Nvidiot]

michelsoe12 schreef op zondag 18 november 2018 @ 12:18:
[...]


Niet helemaal. Jij moet kunnen aantonen dat jij niet wist dat de oude bewoner het stuk grond heeft gebruikt zonder dat het haar eigendom is. Als in de koopovereenkomst staat dat ze het heeft gebruikt zonder toestemming, of het stond in de meegeleverde tekeningen, dan heb je geen poot om op te staan.

De tekening van het kadaster die ik bij aankoop gekregen heb staat op dat de hoek niet mijn grond is. De koopovereenkomst verwijst ook naar het perceelnummer zoals dat op de kadasterkaart staat. Ik wist dus dat deze grond niet bij mijn tuin hoorde, echter is het wel zo ingericht alsof dit zo is.

[Xander]

Nvidiot schreef op zondag 18 november 2018 @ 12:10:
https://www.rechtdoor.nl/...d-geworden-door-verjaring lijkt mij te vertellen dat ik inderdaad eigenaar ben van de grond, maar het is mij niet duidelijk of dit ook zo is na verkoop.

Wat is er dan niet duidelijk aan jouw eigen link?

Carlo en Linda hebben in 1992 een stuk grond van de gemeente in bezit genomen. Dit stuk grond hebben zij bij hun tuin getrokken door er schuttingen omheen te plaatsen. Dit stuk grond gebruiken zij ook als tuin. In 2011 hebben Jeroen en Lotte het perceel met daarop de woning van Carlo en Linda gekocht. In het Kadaster hebben zij gezien dat een deel van de tuin niet in eigendom toebehoorde aan Carlo en Linda. Carlo en Linda hebben ook verteld dat dit grond van de gemeente is, die zij in bezit hebben genomen. Jeroen en Lotte laten de tuin zoals hij is en zetten dus het bezit voort. In 2012 hebben Jeroen en Lotte de grond in eigendom verkregen door verjaring (de termijn van 20 jaar is verstreken).

Jeroen en Lotte hebben de eigendom van de grond dus verkregen terwijl zij de grond nog maar een jaar in hun bezit hadden. De verjaringstermijn is gaan lopen in 1992 en is gewoon blijven lopen toen Jeroen en Lotte het bezit van Carlo en Linda hebben voortgezet.

Je zit alleen wel met de bewijslast.

[Luchtbakker]

Nvidiot schreef op zondag 18 november 2018 @ 12:19:
[...]

De tekening van het kadaster die ik bij aankoop gekregen heb staat op dat de hoek niet mijn grond is. De koopovereenkomst verwijst ook naar het perceelnummer zoals dat op de kadasterkaart staat. Ik wist dus dat deze grond niet bij mijn tuin hoorde, echter is het wel zo ingericht alsof dit zo is.

Dan moet je de grond terug geven. Je hebt juridisch gezien geen poot om op te staan want je wist dat het jouw grond niet is. Dat het altijd zo ingericht is geweest is door de oude bewoner geen wettelijk argument.
Wat je wel kunt doen is de gemeente vragen of je dat stuk mag overkopen of huren.

Tip: kijk het programma van kassa van gisteren eens terug. Hier was ook een ongeveer zelfde situatie en ze leggen hier duidelijk uit wat je rechten zijn.

Edit: link https://kassa.bnnvara.nl/media/580240

[lithoijen]

Interessante vraag:
Ik kan me voorstellen dat de gemeente hier een belang in heeft en de grond terug probeert te vorderen, dan kunnen de bovengenoemde linkjes van pas komen. Ik zie alleen niet in hoe de buurman een partij in deze is. Ik zou hem vriendelijk vertellen dat je de situatie laat zoals deze is en dat je dit als verworven recht beschouwd. Ziet hij dit anders dan zal hij bij de gemeente zijn gelijk moeten gaan halen schat ik zo in en niet bij jou.

Dat gezegd hebbende, een goede relatie met je buren is ook wat waard. De boodschap met wat takt brengen of gezamenlijk zoeken naar een voor jullie beide acceptabele oplossing is ook niet onverstandig.

[President]

Xander schreef op zondag 18 november 2018 @ 12:22:
[...]


Wat is er dan niet duidelijk aan jouw eigen link?


[...]


Je zit alleen wel met de bewijslast.

Idd, je zal dus moeten bewijzen dat er al 20+ jaar een hek staat. Misschien met oude foto's, maar dan moet je de vorige huiseigenaar vragen!

[Luchtbakker]

lithoijen schreef op zondag 18 november 2018 @ 12:32:
Interessante vraag:
Ik kan me voorstellen dat de gemeente hier een belang in heeft en de grond terug probeert te vorderen, dan kunnen de bovengenoemde linkjes van pas komen. Ik zie alleen niet in hoe de buurman een partij in deze is. Ik zou hem vriendelijk vertellen dat je de situatie laat zoals deze is en dat je dit als verworven recht beschouwd. Ziet hij dit anders dan zal hij bij de gemeente zijn gelijk moeten gaan halen schat ik zo in en niet bij jou.

Dat gezegd hebbende, een goede relatie met je buren is ook wat waard. De boodschap met wat takt brengen of gezamenlijk zoeken naar een voor jullie beide acceptabele oplossing is ook niet onverstandig.

De buurman kan dit natuurlijk niet terug eisen, maar als de buurman echt vervelend wilt doen maakt hij melding bij de gemeente en gaat het balletje vanzelf rollen. Zoals in het filmpje van kassa te horen is zijn gemeentes verplicht hun grond terug te eisen als dit bekend is. Als de buurman melding gaat maken dan zal de gemeente vanzelf langs komen.

[Xander]

michelsoe12 schreef op zondag 18 november 2018 @ 12:22:
[...]


Dan moet je de grond terug geven. Je hebt juridisch gezien geen poot om op te staan want je wist dat het jouw grond niet is. Dat het altijd zo ingericht is geweest is door de oude bewoner geen wettelijk argument.
Wat je wel kunt doen is de gemeente vragen of je dat stuk mag overkopen of huren.

Tip: kijk het programma van kassa van gisteren eens terug. Hier was ook een ongeveer zelfde situatie en ze leggen hier duidelijk uit wat je rechten zijn.

Edit: link https://kassa.bnnvara.nl/media/580240

Ik zie in dat programma nergens dat je "geen poot hebt om op te staan".

Die expert geeft vanaf 8:37 ook aan dat een beroep op verjaring prima kans van slagen heeft. Als je te goeder trouw was na 10 jaar. Als je niet te goeder trouw was (ergo: de grond domweg "ingepikt" hebt) dan is die termijn 20 jaar.

De gemeente in die specifieke casus lijkt wel een leuke uitweg gevonden te hebben (vanaf 3:50), voorheen zaten er huurders en die kunnen zich dus niet als "bezitter" van de grond gedragen hebben. Zie ook de link van TS zelf en dan het verschil tussen een bezitter en een houder.

michelsoe12 schreef op zondag 18 november 2018 @ 12:40:
Zoals in het filmpje van kassa te horen is zijn gemeentes verplicht hun grond terug te eisen als dit bekend is.

Ze zijn verplicht om actief te voorkomen dat ze grond verliezen door verjaring. Dat kan dus werkelijk gebeuren, die verjaring. Mogelijk is daar bij TS al sprake van.

[Nvidiot]

President schreef op zondag 18 november 2018 @ 12:34:
[...]

Idd, je zal dus moeten bewijzen dat er al 20+ jaar een hek staat. Misschien met oude foto's, maar dan moet je de vorige huiseigenaar vragen!

Dank, ik ga de vorige eigenaar vragen om foto's of ander bewijs dat dit al zo lang zo is.

Er is aan de overkant van de straat het een en ander gebouwd, waardoor de hoek minder overzichtelijk geworden is en de bocht lastiger te maken is. De projectontwikkelaar daarvan wil in opdracht van de gemeente de hoek van de tuin bestraten ivm de verkeersveiligheid.

Ik ga in ieder geval de projectontwikkelaar vertellen dat ik voorlopig geen toestemming geef om deze aanpassingen uit te voeren, in ieder geval totdat ik meer informatie heb van de vorige bewoners.

[Xander]

Even nieuwsgierig hoor, over wat voor een "hoek" gaat het hier precies?

Meestal heb je het in dit soort gevallen meteen over een hele "strook" die bij de tuin getrokken wordt toch, niet over een hoekje?

Of heb je nu een hele "strook" die niet van jou is bij de tuin, en is er alleen discussie over een "hoek" hiervan? Dan is het misschien nog wel de moeite om in overleg die hoek terug te geven als ze de rest van de tuin netjes kadastraal vastleggen. Goed voor de relatie met je buren, duidelijkheid voor jezelf, en het gaat maar om een klein stukje als ik het nu goed begrijp?

[Nvidiot]

Hier even een snelle situatieschets in Paint:


Het gaat om het rode stuk.

[migchiell]

Hoe groot is het rode stuk?

[Luchtbakker]

Xander schreef op zondag 18 november 2018 @ 12:47:
[...]


Ik zie in dat programma nergens dat je "geen poot hebt om op te staan".

Die expert geeft vanaf 8:37 ook aan dat een beroep op verjaring prima kans van slagen heeft. Als je te goeder trouw was na 10 jaar. Als je niet te goeder trouw was (ergo: de grond domweg "ingepikt" hebt) dan is die termijn 20 jaar.

De gemeente in die specifieke casus lijkt wel een leuke uitweg gevonden te hebben (vanaf 3:50), voorheen zaten er huurders en die kunnen zich dus niet als "bezitter" van de grond gedragen hebben. Zie ook de link van TS zelf en dan het verschil tussen een bezitter en een houder.


[...]

Ze zijn verplicht om actief te voorkomen dat ze grond verliezen door verjaring. Dat kan dus werkelijk gebeuren, die verjaring. Mogelijk is daar bij TS al sprake van.

Verjaaring bij TS is niet van toepassing omdat hij er pas net woont. Wanneer je nieuwe eigenaar word, begint het tellen weer vanaf dag 1. Daarnaast moet je verjaaring aantonen middag foto's oid. Als de vorige bewoner het had aangevochten had diegene gelijk gehad, maar TS heeft het huis gekocht en wist middels koopcontract en tekeningen dat het stuk grond niet van hem was. Als TS het over een jaar of 10 aanvecht krijgt hij gelijk, maar in deze situatie niet.

[Nvidiot]

Dat stuk is denk ik iets van 3-4 m2. Het gaat mij ook niet zozeer om dit stukje grond, maar als dit van mij is en de gemeente wil graag dit stuk hebben, dan mogen ze ook betalen om het hek en de tuin weer netjes te maken. Anders draai ik voor die kosten op. (Het is een hek uit een stuk, dus als ze dit verwijderen zullen ze dit met een slijptol o.i.d door moeten zagen)

[Luchtbakker]

Nvidiot schreef op zondag 18 november 2018 @ 13:26:
Dat stuk is denk ik iets van 3-4 m2. Het gaat mij ook niet zozeer om dit stukje grond, maar als dit van mij is en de gemeente wil graag dit stuk hebben, dan mogen ze ook betalen om het hek en de tuin weer netjes te maken. Anders draai ik voor die kosten op. (Het is een hek uit een stuk, dus als ze dit verwijderen zullen ze dit met een slijptol o.i.d door moeten zagen)

Ik snap je gedachtegang, gezien je het natuurlijk zo overgenomen hebt van de oude bewoner. Maar helaas is dat toch echt je eigen risico als je iets gebruikt wat niet van jou is.

Als het zo weinig grond is, zou ik het proberen over te kopen van de gemeente. Ik denk dat je niet meer dan 1000 euro kwijt bent voor dat kleine stukje grond .

[Nvidiot]

michelsoe12 schreef op zondag 18 november 2018 @ 13:37:
[...]


Ik snap je gedachtegang, gezien je het natuurlijk zo overgenomen hebt van de oude bewoner. Maar helaas is dat toch echt je eigen risico als je iets gebruikt wat niet van jou is.

Als het zo weinig grond is, zou ik het proberen over te kopen van de gemeente. Ik denk dat je niet meer dan 1000 euro kwijt bent voor dat kleine stukje grond .

Dat lijkt niet te kloppen met het stuk tekst uit de eerdere link (Xander in "Gemeentegrond bij aankoop huis"). Waarom verschil je daarover van mening?

[Xander]

michelsoe12 schreef op zondag 18 november 2018 @ 13:24:
[...]


Verjaaring bij TS is niet van toepassing omdat hij er pas net woont. Wanneer je nieuwe eigenaar word, begint het tellen weer vanaf dag 1.

Heb je daar een bron voor? De enige bronnen die tot nu toe in dit topic genoemd worden (dit verhaal en jouw filmpje) beweren namelijk anders.

[bonzz.netninja]

Er is net toevallig een interessante Kassa aflevering geweest over dit onderwerp. Bekijk die ff terug. Zorg iig dat je de kadaster meetgegevens te pakken krijgt, de kaart hoeft niet perse te kloppen.

[Luchtbakker]

Xander schreef op zondag 18 november 2018 @ 13:39:
[...]

Heb je daar een bron voor? De enige bronnen die tot nu toe in dit topic genoemd worden (dit verhaal en jouw filmpje) beweren namelijk anders.

Mijn bron is het filmpje. Het filmpje zegt namelijk duidelijk dat de eigenaar niet wist dat het stuk grond niet van hem was. Het is tijdens koop niet medegedeeld en daarom kon hij het niet weten. In dat geval (en na 10 jaar) kan hij dat stuk grond opeisen.

In deze situatie weet de TS middels het koopcontract dat het stuk grond niet van hem is. Als je dat weet, kun je iets dus niet opeisen. Wel als hij er straks 10 jaar woont en het beschouwd en behandeld als eigen grond.

[Xander]

michelsoe12 schreef op zondag 18 november 2018 @ 13:48:
[...]


Mijn bron is het filmpje. Het filmpje zegt namelijk duidelijk dat de eigenaar niet wist dat het stuk grond niet van hem was. Het is tijdens koop niet medegedeeld en daarom kon hij het niet weten. In dat geval (en na 10 jaar) kan hij dat stuk grond opeisen.

In het andere geval wordt die termijn dus 20 jaar.

In deze situatie weet de TS middels het koopcontract dat het stuk grond niet van hem is. Als je dat weet, kun je iets dus niet opeisen. Wel als hij er straks 10 jaar woont en het beschouwd en behandeld als eigen grond.

Die voorbeeld case in het filmpje wist het ook al sinds de aankoop en heeft daarover zelfs contact met de gemeente gehad.

De reden die ze daar aangeven om geen aanspraak te kunnen maken op verjaring is dat het uit een verhuurde situatie is gekocht (filmpje vanaf 3:50). Kortom, als het van een particuliere eigenaar was gekocht dan was het wel kansrijk geweest? Dat is in ieder geval mijn interpretatie.

[Nielson]

Mogelijk is deze post van @Nilvo ook relevant: Nilvo in "Gemeente wil oprit van de garage blokkeren"

[MartijnAbel]

Nvidiot schreef op zondag 18 november 2018 @ 13:04:
Hier even een snelle situatieschets in Paint:
[Afbeelding]

Het gaat om het rode stuk.

Je hebt geen exacte foto van het stuk? Een vooraanzicht o.i.d.?

[Will_M]

Voordat je jezelf aan juridisch ge-touwtrek gaat onderwerpen even een simpele tip:

Vaak liggen er onder dat soort "verloren" hoekjes grond (inmiddels) verborgen inspectiepunten, leidingen en/of kabels van de openbare "NUTS" voorzieningen (Gas / Water / Electra / Riolering / CAI / PTT) waardoor er initieel niet besloten is om zo'n hoekje te verharden. Als je zo'n hoekje nu definitief bij jouw tuin laat trekken dan zullen die bedrijven er alsnog toegang tot willen krijgen op het moment dat er iets "stuque" is..... Zelfs als je er vervolgens achteraf zelf een schuur(tje) op gebouwd hebt

Die buurman welke 't stukje graag wil laten verharden omdat hij z'n draai op de openbare weg dan makkelijker kan maken heeft feitelijk niets met de hele discussie te maken.

[Voor 19% gewijzigd door Will_M op 18-11-2018 18:29]

[Spectaculous]

Als ik het goed lees maakt het stukje grond je niet zoveel uit, maar vooral de kosten hiervan. Als jij nu eens de buurman voorstelt dat als hij de kosten vergoed voor het verplaatsen/inkorten/goed maken van je tuinhek dan is iedereen blij toch? Als de gemeente erbij moet kunnen die de stoeptegels er zo even uithalen, maar als jullie het onderling regelen en de gemeente niet wordt gebeld is er ook geen haan die er naar kraait.

Ik vraag me alleen af waarom de buurman over de stoep wilt met z'n ?auto? omdat de bocht wat krap is? Iedereen die er nu langs komt kan toch gewoon de bocht maken?

[Will_M]

Spectaculous schreef op zondag 18 november 2018 @ 16:07:
Als ik het goed lees maakt het stukje grond je niet zoveel uit, maar vooral de kosten hiervan. Als jij nu eens de buurman voorstelt dat als hij de kosten vergoed voor het verplaatsen/inkorten/goed maken van je tuinhek dan is iedereen blij toch? Als de gemeente erbij moet kunnen die de stoeptegels er zo even uithalen, maar als jullie het onderling regelen en de gemeente niet wordt gebeld is er ook geen haan die er naar kraait.

Ik vraag me alleen af waarom de buurman over de stoep wilt met z'n ?auto? omdat de bocht wat krap is? Iedereen die er nu langs komt kan toch gewoon de bocht maken?

De kosten van dat stukje grond zijn inderdaad wel interessant om even naar te gaan kijken gezien 't feit dat de TS dat huis pas onlangs gekocht heeft. Als die gemeentegrond meegeteld en beschreven is tijdens de aanschaf (en dus een percentage van de totale aanschafwaarde van het perceel vertegenwoordigd) dan is daarvoor zeker een correctie op z'n plaats. Vraag wordt dan: Aankoop/Verkoop-makelaar óf de vorige bewoner als tegenpartij aansprakelijk stellen?

[TWeaKLeGeND]

wimmel_1 schreef op zondag 18 november 2018 @ 16:15:
[...]


De kosten van dat stukje grond zijn inderdaad wel een leuke om even naar te gaan kijken gezien 't feit dat de TS dat huis pas onlangs gekocht heeft. Als die gemeentegrond meegeteld is tijdens de aanschaf (en dus een percentage van de totale aanschafwaarde van het perceel vertegenwoordigd) dan is daarvoor zeker een correctie op z'n plaats. Vraag wordt dan: Aankoop/Verkoop-makelaar óf de vorige bewoner als tegenpartij aansprakelijk stellen?

69 euro per vierkante meter vraagt de gemeente mij hier in Rotterdam om mijn tuin uit te breiden met gemeentegrond.

[Will_M]

TWeaKLeGeND schreef op zondag 18 november 2018 @ 16:33:
[...]


69 euro per vierkante meter vraagt de gemeente mij hier in Rotterdam om mijn tuin uit te breiden met gemeentegrond.

Als de "MS-Paint Skill's" van de TS een beetje accuraat zijn dan gaat 't hier met die grondprijs over een slordige €550,- voor ±12M² uit (waarbij ik de aanname maak dat de openbare weg ±5Mtr. breed is op die locatie)

Ik vrees dat je voor dat bedrag niet érg ver gaat komen bij een gemiddelde jurist

[Thomas18GT]

wimmel_1 schreef op zondag 18 november 2018 @ 16:40:
[...]


Als de "MS-Paint Skill's" van de TS een beetje accuraat zijn dan gaat 't hier met die grondprijs over een slordige €550,- voor ±12M² uit (waarbij ik de aanname maak dat de openbare weg ±5Mtr. breed is op die locatie)

Ik vrees dat je voor dat bedrag niet érg ver gaat komen bij een gemiddelde jurist

TS geeft aan dat het maar 3 a 4m is

[Joost.B]

Je krijgt dan echter wel te maken met notariskosten, overdrachtsbelasting en kosten bij Kadaster. Heb hier een keer naar geïnformeerd; prijs voor grond lag toen op 150,-/m2. Kadaster was iets van 400 en notaris 500.

[RedHat]

michelsoe12 schreef op zondag 18 november 2018 @ 13:24:
[...]


Verjaaring bij TS is niet van toepassing omdat hij er pas net woont. Wanneer je nieuwe eigenaar word, begint het tellen weer vanaf dag 1. Daarnaast moet je verjaaring aantonen middag foto's oid. Als de vorige bewoner het had aangevochten had diegene gelijk gehad, maar TS heeft het huis gekocht en wist middels koopcontract en tekeningen dat het stuk grond niet van hem was. Als TS het over een jaar of 10 aanvecht krijgt hij gelijk, maar in deze situatie niet.

Heb je hier een bron voor? Heb wel eens een vonnis gezien namelijk waar dit ontkracht werd, wel van een kantonrechter, maar toch.

[Luchtbakker]

RedHat schreef op zondag 18 november 2018 @ 19:05:
[...]

Heb je hier een bron voor? Heb wel eens een vonnis gezien namelijk waar dit ontkracht werd, wel van een kantonrechter, maar toch.

Dan ben ik eerder nieuwsgierig naar jouw bron. Nee ik heb geen bron, wellicht kan ik zie opzoeken. Maar wanneer je een verjaringstraject in wilt gaan, zul je dus moeten aantonen waarom iets verjaart is. Ben je nieuwe eigenaar, dan moet je aantonen waarom je denkt dat het verjaart is. Gezien het termijn 10 en 20 jaar is, en hij de woning net heeft, en in zijn koopovereenkomst stond dat het stukje land niet zijn eigendom is, kan hij zich niet beroepen op het feit het niet te kunnen weten en te kunnen wijzen naar de vorige bewoner.

Minima 10 jaar wachten is dan een optie, hopen dat de gemeente er nooit wat van gaat zeggen.

[Voor 5% gewijzigd door Luchtbakker op 18-11-2018 19:10]

[Hackus]

U moet langer dan 10j bezitter zijn van de grond. (bezit is iets anders dan eigendom). U kunt iets bezitten waarvan u niet het eigendom heeft. Grond die eigendom is van de gemeente -in deze- kan dus in uw bezit zijn. In de wet staat dat u iets bezit als u het voor u zelf houdt. Dit door het afbakenen met een hek, gelijkgetrokken met de grond die u bezit en uw eigendom is. Het maakt daarbij eigenlijk niet uit dat wel weet dat de grond die u bezit, niet van u is.

[RedHat]

michelsoe12 schreef op zondag 18 november 2018 @ 19:09:
[...]


Dan ben ik eerder nieuwsgierig naar jouw bron. Nee ik heb geen bron, wellicht kan ik zie opzoeken. Maar wanneer je een verjaringstraject in wilt gaan, zul je dus moeten aantonen waarom iets verjaart is. Ben je nieuwe eigenaar, dan moet je aantonen waarom je denkt dat het verjaart is. Gezien het termijn 10 en 20 jaar is, en hij de woning net heeft, en in zijn koopovereenkomst stond dat het stukje land niet zijn eigendom is, kan hij zich niet beroepen op het feit het niet te kunnen weten en te kunnen wijzen naar de vorige bewoner.

Minima 10 jaar wachten is dan een optie, hopen dat de gemeente er nooit wat van gaat zeggen.

Die man is al overleden, maar die woonde +/- 4/5 jaar in het huis waar ook een stuk van de gemeente in gebruik genomen was voordat hij het huis betrok. Die heeft uiteindelijk dat stukje gekregen omdat het al meer dan 20 jaar in gebruik genomen was. Als ik op zijn naam zoek op rechtspraak.nl dan vind ik niets omdat ze die vonnissen anonimiseren. Ging toen om een stukje van enkele m2.

Was gewoon benieuwd of dat echt zo 'hard' beschreven ergens was, het leek erop of je er ervaring mee had dus vandaar dat ik even benieuwd was.

[Voor 7% gewijzigd door RedHat op 18-11-2018 19:28]

[Kalevandaal]

Nvidiot schreef op zondag 18 november 2018 @ 12:49:
[...]

De projectontwikkelaar daarvan wil in opdracht van de gemeente de hoek van de tuin bestraten ivm de verkeersveiligheid.

Waarom zou de projectontwikkelaar dan niet willen opdraaien voor het aanpassen van jouw hek?

[Luchtbakker]

RedHat schreef op zondag 18 november 2018 @ 19:27:
[...]

Die man is al overleden, maar die woonde +/- 4/5 jaar in het huis waar ook een stuk van de gemeente in gebruik genomen was voordat hij het huis betrok. Die heeft uiteindelijk dat stukje gekregen omdat het al meer dan 20 jaar in gebruik genomen was. Als ik op zijn naam zoek op rechtspraak.nl dan vind ik niets omdat ze die vonnissen anonimiseren. Ging toen om een stukje van enkele m2.

Was gewoon benieuwd of dat echt zo 'hard' beschreven ergens was, het leek erop of je er ervaring mee had dus vandaar dat ik even benieuwd was.

Als het gaat om dit soort situaties dan zijn de regels best vaag en puur maatwerk. Er zijn richtlijnen, maar ondanks alle tv programma's, nieuws berichten en vonnissen dat ik globaal heb gelezen blijven dit soort dingen maatwerk en krijg je soms wel soms geen gelijk.

Je moet aan heel veel eisen voldoen en heel veel bewijs hebben wil je een kans maken.

Nu gaat het hier om enkele m2. Ik denk dat het voor TS goedkoper is dat stukje te kopen van de gemeente dan er ooit werk van te maken. Speciale advocaten zijn vrij kostbaar.

[RemcoDelft]

lithoijen schreef op zondag 18 november 2018 @ 12:32:
Dat gezegd hebbende, een goede relatie met je buren is ook wat waard.

Dat zal de reden zijn dat buurman er pas bij een nieuwe bewoner over begint, en niet bij de oude bewoner al. Of misschien is het wel de reden dat ze verhuisd zijn

[Anoniem: 224360]

@michelsoe12 ik moet de details even opzoeken, maar ik volg je redenatie niet.
Als de vorige bewoner door 20 jaar verjaring eigenaar geworden is dan is er ook niemand anders eigenaar. Die eigenaar heeft de grond volledig (want splitsen gaat niet zomaar) verkocht aan ts. Dat het kadaster en de koopovereenkomst niet correct zijn komt doordat de oude eigenaar dit nooit formeel geregeld heeft, echter is zijn eigendom daardoor niet aangetast. Dat is immers verkregen door verjaring en kan dus aangetoond worden doordat er al 20+ jaar een hekwerk staat. Daarmee kan ts de koopovereenkomst en het kadaster aanpassen. Dat de tijdslijn en termijn voor verjaring opnieuw zou lopen bij een nieuwe bezitter weet ik niet uit het hoofd, maar daar is dus geen sprake van hier.

Heel misschien moet de oude eigenaar door verjaring het stukje grond nog formeel overdragen aan ts. Maar dat was al de intentie bij de liggende overeenkomst lijkt me.

[Luchtbakker]

Anoniem: 224360 schreef op zondag 18 november 2018 @ 21:16:
@michelsoe12 ik moet de details even opzoeken, maar ik volg je redenatie niet.
Als de vorige bewoner door 20 jaar verjaring eigenaar geworden is dan is er ook niemand anders eigenaar. Die eigenaar heeft de grond volledig (want splitsen gaat niet zomaar) verkocht aan ts. Dat het kadaster en de koopovereenkomst niet correct zijn komt doordat de oude eigenaar dit nooit formeel geregeld heeft, echter is zijn eigendom daardoor niet aangetast. Dat is immers verkregen door verjaring en kan dus aangetoond worden doordat er al 20+ jaar een hekwerk staat. Daarmee kan ts de koopovereenkomst en het kadaster aanpassen. Dat de tijdslijn en termijn voor verjaring opnieuw zou lopen bij een nieuwe bezitter weet ik niet uit het hoofd, maar daar is dus geen sprake van hier.

Heel misschien moet de oude eigenaar door verjaring het stukje grond nog formeel overdragen aan ts. Maar dat was al de intentie bij de liggende overeenkomst lijkt me.

Eigendomsrecht door verjaring kun je niet overdragen als het in de koopovereenkomst duidelijk stond aangegeven dat het zijn grond niet is. Als de vorige bewoner het aangevochten had, dan had TS er nu geen issue over.

Ik weet het niet zeker, maar achteraf proberen je recht te halen.... Ik geef het een kleine kans gezien er hoe dan ook naar kadaster gegevens en koopovereenkomst gevraagd gaat worden door de gemeente.

En misschien wel het belangrijkste van alles: of je nou recht hebt of niet; Wil je het risico nemen, een juridische procedure starten waarbij je verlies veel groter zal zijn dan een overwinning?

Dat stukje grond overkopen kost je maximaal 1000 euro gok ik? (het was maar een paar m2) Een advocaat is velevele vele malen duurder wanneer je verliest. En als je wint is het ook niet volledig gratis.

Ik zou als ik TS WAS eieren voor zijn geld kiezen, en het stukje grond gewoon kopen of afstaan.

Edit: typo

[Anoniem: 224360]

michelsoe12 schreef op zondag 18 november 2018 @ 21:24:
[...]


Eigendomsrecht door verjaring kun je niet overdragen als het in de koopovereenkomst duidelijk stond aangegeven dat het zijn grond niet is. Als de vorige bewoner het aangevochten had, dan had TS er nu geen issue over.

Ik weet het niet zeker, maar achteraf proberen je recht te halen.... Ik geef het een kleine kans gezien er hoe dan ook naar kadaster gegevens en koopovereenkomst gevraagd gaat worden door de gemeente.

En misschien wel het belangrijkste van alles: of je nou recht hebt of niet; Wil je het risico nemen, een juridische procedure starten waarbij je verlies veel groter zal zijn dan een overwinning?

Dat stukje grond overkomen kost je maximaal 1000 euro gok ik? Een advocaat is velevele vele malen duurder wanneer je verliest. En als je wint is het ook niet volledig gratis.

Ik zou als ik TS WAS eieren voor zijn geld kiezen, en het stukje grond gewoon kopen of afstaan.

Eigendom is een absoluut recht dus je mag me vertellen waar je speciale condities bij verjaring vandaan komen. Ik ken die niet.
En een koopovereenkomst of een niet kloppend kadaster zullen vast eerder voorgekomen zijn. Geen idee wat een gemeente of buurman daar mee te maken heeft. De grond is overgedragen door de rechtmatig eigenaar naar ts. Alleen de stukken kloppen dus niet met de feitelijke situatie.

Je gaat er ook veel te makkelijk vanuit dat de grond verkocht gaat worden, dat kan juridisch niet eens want de gemeente is het eigendom al kwijt.

[Thijsmans]

michelsoe12 schreef op zondag 18 november 2018 @ 19:09:
Dan ben ik eerder nieuwsgierig naar jouw bron. Nee ik heb geen bron, wellicht kan ik zie opzoeken.

Ik pak even deze reactie eruit omdat ie wat mij betreft de spijker op zijn kop slaat Het loont vaak om vooraf een bron te raadplegen - zo ook hier. Het merendeel van je posts is gewoon pertinent onjuist. Waar het hier om gaat heet rechtsopvolging bij verkrijgende verjaring. De Hoge Raad oordeelde in haar arrest van 10 augustus 2012:

Ingevolge art. 3:105 kan ook de bezitter die niet te goeder trouw is de eigendom van een zaak verkrijgen. Hiervoor is, behoudens het in lid 2 bepaalde, slechts vereist dat hij de zaak bezit op het tijdstip waarop de verjaring van de rechtsvordering strekkende tot beëindiging van het bezit wordt voltooid. Voor de voltooiing van de verjaring is nodig dat de toestand dat een ander dan de rechthebbende bezitter is, gedurende de gehele verjaringstermijn heeft voortgeduurd. Daarbij is niet van belang of opvolging in het bezit heeft plaatsgevonden, en dus evenmin of opvolgende bezitters te goeder trouw in de zin van art. 3:102 lid 2 waren.

Voor TS: Inderdaad dus de foto-archieven van de verkoper van de woning induiken, en als de foto's niet concludent zijn: kijken of de gemeente wil verkopen. Gemeentes zijn de laatste jaren best happig op het verkopen van snippergroen, omdat het simpelweg onderhoudskosten scheelt. Maar als je buurman gaat piepen, komen er wellicht verkeersbelangen in het spel die aan verkoop in de weg staan. Ik zou hem dus niet informeren over je bevindingen

[Jan-man]

Is er al overleg geweest met de gemeente ? Het gaat zoals ik kan lezen niet zozeer om de grond maar om de kosten van herstel hekwerk?

Ga naar een hovenier en vraag een offerte voor het aanpassen hekwerk/tuin.

Ga daarna naar de gemeente en ga overleggen. Voor zelfde geld zijn ze meewerkende en willen ze de kosten vergoeden voor de aanpassingen?

[Zebby]

Vriend van me zat met een vergelijkbaar issue, hek stond om grond heen dat uiteindelijk niet van hem bleek te zijn, maar al wel 20 jaar zo ingericht was. Ik heb begrepen dat na 30 jaar de mogelijkheid van de gemeente vervalt om er nog aanspraak op te doen, maar na 20 jaar heb je al wel een zaak om aantoonbaar te maken dat de grond al jaren als zijnde onderdeel van de woning wordt gebruikt.

Ik zou het persoonlijk niet zomaar opgeven, en de zaak aanvechten. Doe alsof je het niet wist gezien de tuin zo is ingericht en kijk waar het schip strand. Als je bewijs hebt van het feit, zoals oude foto's, sta je sterk.

[Anoniem: 224360]

Zebby schreef op maandag 19 november 2018 @ 11:45:
Vriend van me zat met een vergelijkbaar issue, hek stond om grond heen dat uiteindelijk niet van hem bleek te zijn, maar al wel 20 jaar zo ingericht was. Ik heb begrepen dat na 30 jaar de mogelijkheid van de gemeente vervalt om er nog aanspraak op te doen, maar na 20 jaar heb je al wel een zaak om aantoonbaar te maken dat de grond al jaren als zijnde onderdeel van de woning wordt gebruikt.

Ik zou het persoonlijk niet zomaar opgeven, en de zaak aanvechten. Doe alsof je het niet wist gezien de tuin zo is ingericht en kijk waar het schip strand. Als je bewijs hebt van het feit, zoals oude foto's, sta je sterk.

Je kunt ook 2 reacties boven je de post van @Thijsmans lezen en dan je advies aanpassen.....
Hoe kom je in hemelsnaam bij 30 jaar?

[Nyarlathotep]

Als in je koopovereenkomst staat dat het niet jouw grond is... Heb je er dan wel voor betaald?
Dat vraag ik mij dus af.
En áls je er voor hebt betaald lijkt het mij dat je niet slim bezig bent geweest.

Je geeft zelf al aan dat die hoek er voor zorgt dat de straat minder overzichtelijk is geworden, en wellicht dus gevaarlijker. Lijkt het je dan niet logisch om dat kleine stukje terug te geven aan de gemeente?

Zeker als je niet voor die grond hebt betaald zou ik het gewoon teruggeven aan de gemeente. Beetje vreemd om er geld voor proberen te vangen.

Please correct me if I'm wrong

[Wim-Bart]

TS heeft gewoon pech. Dat vorige bewoner het heeft ingepikt is een ander verhaal. Je moet je namelijk indenken dat een brandweerauto, of ander groot voertuig daar een draai kan maken. Door de hoge begroeing is er ook geen overzicht. Wanneer de gemeente op haar strepen gaat staan heb je gewoon een issue. Er is namelijk een reden dat het nooit als onderdeel van een kavel is verkocht.

[Zebby]

YouTube: Gemeentegrond in tuinen zorgt voor problemen

Relevant? Kassa aflevering over snippergroen van de gemeente dat door bewoners al jaren wordt gebruikt.