Fout in koopovereenkomst, wie is er fout?

[talkatoo]

Vorige week heb ik een koopovereenkomst getekend van een nieuw aan te kopen huis. Dezelfde dag heb ik bij een bekende bank een offerte aangevraagd. Volgens de hypotheek adviseur van de bank komt deze offerte een dezer dagen.

Nu belt de taxateur net (die vorige week het huis heeft getaxeerd) met dat het taxatie rapport in principe klaar is, echter is er een fout in de koopovereenkomst. Eén perceel nummer van de woning staat in plaats van "P xxxx" aangegeven met "B xxxx". Hierdoor kan hij het taxatie rapport niet afronden.

Nu zegt de taxateur dat dit een grote fout is van de verkopende makelaar en dat de hypotheek offerte hierdoor zeker afgekeurd gaat worden door de bank. Afkeuring betekend ook dat we een nieuwe offerte moeten aanvragen tegen de huidige rente (deze is vorige week vrijdag gestegen). Onze adviseur heeft speciaal rekening gehouden met deze stijging en voor de stijging de offerte aangevraagd.

Kunnen we hiervoor de makelaar aansprakelijk stellen? of de koop ontbinden? Ik weet dat ik de offerte zelf ondertekend heb en het zelf ook had moeten zien..

[FirePuma142]

Je kunt de koopovereenkomst toch prima wijzigen met instemming van de verkopende partij? Ik snap de paniek niet zo.

[talkatoo]

Sowieso altijd spannend een huis kopen, maar inderdaad we kunnen de koopovereenkomst prima wijzigen. Alleen moeten we dan waarschijnlijk een nieuwe hypotheek offerte aanvragen tegen de huidige rente..

[Trenchdog]

De taxateur is niet jouw hypotheekadviseur. Stap 1 lijkt mij contact opnemen met de verkopende makelaar om te checken of de taxateur gelijk heeft, en stap 2 is contact opnemen met de hypotheekadviseur om te kijken of er corrigerend gehandeld kan worden richting de beoogde verstrekker van jouw hypothecair krediet. Uit je post maak ik niet op dat je een aankoopmakelaar hebt, anders zou ik die ook zeker in de communicatie betrekken. Afhankelijk van hoe dat loopt morgen, kan je overwegen grover geschut in te zetten. Maar, het belangrijkste lijkt mij om eerst in gesprek te gaan met betrokken partijen om te zien hoe hier een praktische oplossing gevonden kan worden.

[MAX3400]

En aangezien niets zo verschillend is als hypotheekrentes, had je toch al 1 of 2 alternatieve financiers gevonden? Want die (marginale) stijging, lijkt me op maandbasis enkele Euro's te zijn; als je dat al niet kan betalen, moet je het huis sowieso niet aanschaffen.

[Trenchdog]

MAX3400 schreef op maandag 12 november 2018 @ 19:16:
En aangezien niets zo verschillend is als hypotheekrentes, had je toch al 1 of 2 alternatieve financiers gevonden? Want die (marginale) stijging, lijkt me op maandbasis enkele Euro's te zijn; als je dat al niet kan betalen, moet je het huis sowieso niet aanschaffen.

Een tiende procent over 30 jaar kan toch in de papieren lopen. Daarnaast zijn goede voorwaarden ook wat waard. Dit is wel erg kort door de bocht.

[FirePuma142]

talkatoo schreef op maandag 12 november 2018 @ 19:14:
Sowieso altijd spannend een huis kopen, maar inderdaad we kunnen de koopovereenkomst prima wijzigen. Alleen moeten we dan waarschijnlijk een nieuwe hypotheek offerte aanvragen tegen de huidige rente..

Ik zie niet in waarom dat zou moeten? Wijziging kan toch prima als addendum worden toegevoegd?

[MAX3400]

Trenchdog schreef op maandag 12 november 2018 @ 19:20:
[...]

Een tiende procent over 30 jaar kan toch in de papieren lopen.

Snel doorgerekend; 5.0% of 5.2% over 30 jaar annuiteit voor een huis van 4 ton. Verschil in het 1e jaar is 1.75 tientjes per maand en in het 30e jaar 5 tientjes per maand. Trek je dat lineair gemiddeld door; scheelt je 12K in 30 jaar. En ja, ook kort door de bocht gerekend.

Blijf erbij; als je niet rekening kan houden met enkele tientjes "extra uitgaven" per maand, moet je geen huis kopen tegen bepaalde voorwaarden. 12K of 15K op je looptijd van 30 jaar; dat geef je (waarschijnlijk) al in veelvoud uit aan onderhoud.

[talkatoo]

Trenchdog schreef op maandag 12 november 2018 @ 19:15:
De taxateur is niet jouw hypotheekadviseur. Stap 1 lijkt mij contact opnemen met de verkopende makelaar om te checken of de taxateur gelijk heeft, en stap 2 is contact opnemen met de hypotheekadviseur om te kijken of er corrigerend gehandeld kan worden richting de beoogde verstrekker van jouw hypothecair krediet. Uit je post maak ik niet op dat je een aankoopmakelaar hebt, anders zou ik die ook zeker in de communicatie betrekken. Afhankelijk van hoe dat loopt morgen, kan je overwegen grover geschut in te zetten. Maar, het belangrijkste lijkt mij om eerst in gesprek te gaan met betrokken partijen om te zien hoe hier een praktische oplossing gevonden kan worden.

FirePuma142 schreef op maandag 12 november 2018 @ 19:21:
[...]


Ik zie niet in waarom dat zou moeten? Wijziging kan toch prima als addendum worden toegevoegd?

Hm ok dat stelt me al gerust, is nu gewoon avond en kan niemand bereiken. De makelaar van de verkopende partij kon ik wel bereiken maar die "wist het niet" en gaat het morgen met zijn directeur bespreken.

MAX3400 schreef op maandag 12 november 2018 @ 19:28:
[...]

Snel doorgerekend; 5.0% of 5.2% over 30 jaar annuiteit voor een huis van 4 ton. Verschil in het 1e jaar is 1.75 tientjes per maand en in het 30e jaar 5 tientjes per maand. Trek je dat lineair gemiddeld door; scheelt je 12K in 30 jaar. En ja, ook kort door de bocht gerekend.

Blijf erbij; als je niet rekening kan houden met enkele tientjes "extra uitgaven" per maand, moet je geen huis kopen tegen bepaalde voorwaarden. 12K of 15K op je looptijd van 30 jaar; dat geef je (waarschijnlijk) al in veelvoud uit aan onderhoud.

Ik word niet echt blij van onnodig 12K weggeven, maar wie ben ik.

[Voor 27% gewijzigd door talkatoo op 12-11-2018 19:32]

[MAX3400]

talkatoo schreef op maandag 12 november 2018 @ 19:29:
[...]

Ik word niet echt blij van onnodig 12K weggeven, maar wie ben ik.

Daar stuur ik ook echt niet op aan; je topicstart klonk wat paniekerig "omdat de rente gestegen was". Je vermeld helaas niet hoeveel procentpunt maar wat ik wilde schetsen is dat het dus om tientjeswerk gaat op maandbasis, zeker de eerste jaren, qua extra kosten.

Als dat je motivatie is/was om de rente-percentages te vermelden, stel ik dus mijn vragen bij het besteedbaar bedrag aan een huis. Zelfs nieuwbouw, direct na oplevering, kost je nog duizenden Euro's extra aan "standaard werk" zoals je tuin afmaken, misschien andere / extra opties aan je keuken & badkamer etc.

[talkatoo]

MAX3400 schreef op maandag 12 november 2018 @ 19:36:
[...]

Daar stuur ik ook echt niet op aan; je topicstart klonk wat paniekerig "omdat de rente gestegen was". Je vermeld helaas niet hoeveel procentpunt maar wat ik wilde schetsen is dat het dus om tientjeswerk gaat op maandbasis, zeker de eerste jaren, qua extra kosten.

Als dat je motivatie is/was om de rente-percentages te vermelden, stel ik dus mijn vragen bij het besteedbaar bedrag aan een huis. Zelfs nieuwbouw, direct na oplevering, kost je nog duizenden Euro's extra aan "standaard werk" zoals je tuin afmaken, misschien andere / extra opties aan je keuken & badkamer etc.

Ja je hebt aan de ene kant wel gelijk hoor. Ik mag het zeker wat meer relativeren. Al is het bedrag iets hoger dan jij schetst.

Het is echter voor mij een principe kwestie, ik heb met deze verkopende makelaar al een paar keer 'foutjes' gehad en nu gaat het me nog geld kosten ook. Al had ik het zelf moeten zien.

[Trenchdog]

talkatoo schreef op maandag 12 november 2018 @ 19:29:
[...]


[...]


Hm ok dat stelt me al gerust, is nu gewoon avond en kan niemand bereiken. De makelaar van de verkopende partij kon ik wel bereiken maar die "wist het niet" en gaat het morgen met zijn directeur bespreken.

Een huis kopen is al stress genoeg, daar wil je niet dit soort stomme sores bij hebben Maar, ik ben bang dat je even de nacht door moet. Laten we even van het positieve uitgaan, maar er voelt iemand al wel nattigheid bij de makelaar als de directeur aangehaakt moet worden. Laat ze maar even zweten om het op te lossen morgen, zonder van jouw kant gelijk van alles te tekenen of toe te zeggen.

En maak je niet sappel of je het nu wel of niet had moeten zien; waar gehakt wordt vallen spaanders. Blik vooruit en oplossen die handel, waarbij de verkopende makelaar wel even mag zweten als bron van de misère.

[EiT]

In mijn hypotheek offerte stond een straat die niet bestond (was naan van project) van plaats 15km verder Was een fout van de bank zelf.

Dus denk dat het ook aan de bank ligt. Hoe moeilijk ze er over doen. Tenzij taxatie raport natuurlijk nu niet klopt..

[talkatoo]

Het taxatie rapport is er nu gewoon niet omdat een perceel niet getaxeerd kan worden vanwege de fout in de koopovereenkomst.

In ieder geval laat ik vandaag de uitkomst wel weten.

[Trenchdog]

@talkatoo Succes vandaag, laten we hopen dat het bij de spreekwoordelijke, met papierwerk op te lossen storm in een glas water blijft

[Maverick]

MAX3400 schreef op maandag 12 november 2018 @ 19:28:
[...]

Snel doorgerekend; 5.0% of 5.2% over 30 jaar annuiteit voor een huis van 4 ton. Verschil in het 1e jaar is 1.75 tientjes per maand en in het 30e jaar 5 tientjes per maand. Trek je dat lineair gemiddeld door; scheelt je 12K in 30 jaar. En ja, ook kort door de bocht gerekend.

Blijf erbij; als je niet rekening kan houden met enkele tientjes "extra uitgaven" per maand, moet je geen huis kopen tegen bepaalde voorwaarden. 12K of 15K op je looptijd van 30 jaar; dat geef je (waarschijnlijk) al in veelvoud uit aan onderhoud.

Ik denk dat je onderscheid moet maken tussen "kunnen missen" en "willen uitgeven". Al helemaal als het is door de fout van een ander en je er helemaal 0,0 voor terugkrijgt. (immer blijft het product (je huis) hetzelfde, maar je gaat wel meer betalen).
Zou daar ook niet echt heel blij van worden, al gaat het om 5 tientjes. Toch weer een weekendje weg per jaar door je neus geboord.

Overigens vraag ik me af of dit voor je hypotheekofferte daadwerkelijk een groot probleem is. Zolang het bij de notaris maar goed gaat lijkt me.

[Voor 6% gewijzigd door Maverick op 13-11-2018 07:57]

[emnich]

Ik kan me eigenlijk niet voorstellen dat de offerte niet meer geldig is of niet door de bank uit coulance aangepast kan worden.

Uiteraard wel als de waarde van de beide percelen redelijk overeen komen en de hypotheek tov de waarde van het huis/perceel ongeveer gelijk is.

[MikeyMan]

Lijkt mij ook sterk dat dit een nieuwe offerte onmogelijk maakt. Wij hebben -op aangeven van de bank- nota bene met pen aanpassingen in de offerte gemaakt alvorens we de definitieve overeenkomst kregen.

[pirke]

Bij ons was er ook een foutje in geslopen, zowel de bank als de notaris wezen ons hierop.

Kort samengevat: ik koop het huis alleen en mijn vrouw tekent voor goedkeuring. Doordat er ergens 1 woord niet was doorgehaald was er een ambiguïteit waardoor je het ook kon interpreteren dat we samen het huis kochten. Daardoor hebben mijn vrouw en ik een verklaring opgesteld dat de intentie was dat ik het huis alleen kocht, en deze ook door de verkoopmakelaar laten ondertekenen die de bewoording in het koopcontract had opgesteld. Dat daarna naar de hypotheekadviseur en notaris gestuurd en toen was het goed. Heeft in totaal iets van 4 uur werk gekost met alle telefoontjes.

[Señor Sjon]

Koop je alleen een perceel of ook een adres? Zit er een kadastertekening bij de overeenkomst? Het is wel heel erg op de letter van de taxateur.

Normaal gesproken gebeurt de correctie handmatig met een paraaf van koper/verkoper erbij en wordt er niet zoveel ophef over gemaakt.

[SinergyX]

Aanvullende overeenkomst opmaken met daarin de wijziging, taxateur vertellen dat hij niet moeilijk moet doen en z'n rapport moet afmaken, opgelost. Typfouten en onjuistheden kom ik dagelijks tegen in koopovereenkomsten, afhankelijk van de impact, is een simpele aanvullende overeenkomst (veelal niet meer dan 2 pagina's) al meer dan voldoende.

[talkatoo]

De verkopende makelaar heeft een nieuwe gecorrigeerde pagina door ons (kopers) laten ondertekenen. Vanavond laat hij deze door de verkopers ondertekenen waardoor het taxatie rapport morgen door NWWI gevalideerd kan worden.

Onze hypotheek adviseur bij de bank vertelde ons geen zorgen te maken omdat “ze hier waarschijnlijk toch niet naar kijken”. En anders is het nog niet erg want dan hebben we een gecorrigeerd document. Het taxatie rapport mocht later verzonden worden.

Lijkt allemaal goed te gaan, gelukkig! De hypotheek adviseur verwacht morgen/overmorgen de offerte.

De taxateur is inderdaad erg op de letter en dat vind ik juist prettig, daar kan ik alleen maar waardering voor hebben. Er wordt zoveel buiten de boekjes getreden door taxateurs dat ik het wel prettig vind dat deze zo strak de regels volgt. Wij weten nog steeds de hoogte van de taxatie niet, deze mag hij pas geven als het rapport is gevalideerd door de NWWI.

[Voor 23% gewijzigd door talkatoo op 13-11-2018 17:45]

[pirke]

talkatoo schreef op dinsdag 13 november 2018 @ 17:41:
Wij weten nog steeds de hoogte van de taxatie niet, deze mag hij pas geven als het rapport is gevalideerd door de NWWI.

Dat is onzin. Onze taxateur gaf al tijdens de taxatie (mondeling) aan dat hij op een bepaald bedrag uit ging komen. Dat bleek na validatie ook gewoon het getaxeerde bedrag te zijn. Net boven het midden tussen koopprijs en vraagprijs.

Validatie doet niet heel veel meer dan controleren dat de juiste procedure is gevolgd en dat de taxatie voldoende onderbouwd is. Een flinke afwijking van de modelwaarde is prima als er een regel tekst onder staat dat het een fraaie architectuur heeft... Hoe subjectief die mening ook is.

De twee modelwaardes van ons huis lagen respectievelijk 8,6% en 6,8% lager dan de taxatiewaarde, met bovenstaande als argument. Van de referentiepanden was er één flink hoger verkocht, de rest flink lager. Ach, in deze prijsklasse is het ook maar net wat een gek er voor geeft. En de bank vindt het allemaal prima als je 25% cash aanbetaald Hun risico is daarmee voldoende afgedekt.

[nokiaan958GB]

Idd, dubieuze uitspraken van de taxateur.

Dat hij geen prijs mag noemen klopt idd niet. Maar mogelijk is dat een afspraak met de tussenpersoon of bank.

Waarom heeft hij de koopovereenkomst. Tenzij het een nieuwbouw woning betreft, erfdienstbaarheden worden gevestigd of het een bedrijf is die het huis verkoopt heeft hij voor de taxatie helemaal geen koopovereenkomst nodig.

[talkatoo]

Hm, waarom zou hij dan het bedrag ‘achterhouden’ als hij deze mag vrijgeven? Wel vertelde hij dat de woning in ieder geval de waarde heeft uit de koopovereenkomst.

De taxateur heeft de koopovereenkomst omdat de bewoners een extra stuk grond van de gemeente kopen. Die wordt bij de koop weer overgedragen aan ons. Om die grond mee te taxeren had hij de overeenkomst nodig.

[Voor 12% gewijzigd door talkatoo op 13-11-2018 21:58]

[Barrycade]

Zo duurde even voor dat bij mij het kwartje viel, maar je koopt dus niet een nieuwbouw huis of wel?

Als je zelf al niet duidelijk bent

[Sport_Life]

Edit is al opgelost zie ik

[Voor 87% gewijzigd door Sport_Life op 14-11-2018 12:40]

[Conget]

talkatoo schreef op dinsdag 13 november 2018 @ 17:41:
De verkopende makelaar heeft een nieuwe gecorrigeerde pagina door ons (kopers) laten ondertekenen. Vanavond laat hij deze door de verkopers ondertekenen waardoor het taxatie rapport morgen door NWWI gevalideerd kan worden.

Onze hypotheek adviseur bij de bank vertelde ons geen zorgen te maken omdat “ze hier waarschijnlijk toch niet naar kijken”. En anders is het nog niet erg want dan hebben we een gecorrigeerd document. Het taxatie rapport mocht later verzonden worden.

Lijkt allemaal goed te gaan, gelukkig! De hypotheek adviseur verwacht morgen/overmorgen de offerte.

De taxateur is inderdaad erg op de letter en dat vind ik juist prettig, daar kan ik alleen maar waardering voor hebben. Er wordt zoveel buiten de boekjes getreden door taxateurs dat ik het wel prettig vind dat deze zo strak de regels volgt. Wij weten nog steeds de hoogte van de taxatie niet, deze mag hij pas geven als het rapport is gevalideerd door de NWWI.

Ik vind ook dat de taxateur goed gehandeld is. Het is beter juist dat ie geconstateerd heeft. Moet je voorstellen dat het andersom is, dat hij geen punt van maakt maar dat het bij de bank wordt afgekeurd is. Dan zou je ook erg vinden dat de taxateur niet had opgemerkt.

Maar goed, zolang jij en de verkopende partij het kan kortsluiten, een gecorrigeerde bijlages met beide partijen ondertekend, dan moet het goed zijn.

*Offtopic: Ik heb 2 maanden geleden ook een koopovereenkomst getekend en ook door de verkoopmakelaar bij de taxatie zat ik nogal te stressen. Uiteindelijk goed gekomen en 1 maand uitstel gekregen. Wacht nu nog op de SVN en de bank