en dat is dus nét de crux.... overbieden maakt een huis niet veel meer waard, het is uiteindelijk hetzelfde huis en er is een gerede kans dat als er een te sterke druk op bieders bestaat, er gewoon een zeepbel-effect optreed en zulke 'waarde' héél snel weer in elkaar klapt....
Dat kan je als koper verder scheiss-egal zijn, je wilt een huis waarin je lekker kan wonen en als je dat eenmaal hebt, geniet je ervan...
Mààr... en nu komt de zin van een onafhankelijke taxateur die een taxatie-rapport opstelt voor kredietverstrekker...
die kredietverstrekkr wil een zeker dat de hypotheek die gegeven is op dat pand ook genoeg dekking geeft.
Dus ook een zekerheid dat niet de koper toevallig héél graag die woning wil hebben en zich laat opzwepen door een erg slimme verkopende makelaar die hem verteld 'dat er hee veel andere bieders zijn'....
De kredietverstrekker wil een objectieve waarde laten vaststellen.... die iig niet al tezeer opgedreven is door een potentiele koper die zeker wil stellen dat hij een zo hoog mogelijke hypotheekkrediet kan krijgen...
Omdat initieel ook die kredietverstrekker het geld beschikbaar moet stellen en de eerste periode die ook het hogste risico ope en eventueel verlies loopt.
Als een hypotheekgever een tijdje afgelost heeft, ontstaat meestal vanzelf overwaarde (het helpt ook als de huizenmarkt verder langzaam doorstijgt en geen crash optreed) en dan dekt die hypotheek zichzelf wel...
ontstaat er nóg meer overwaarde (volgens Basel II boven de 60% LTV) kunnen zelfs hypotheekleningen zelf als vermogenswaarde gelden, omdat ze een gegarandeerd kapitaal bevatten (zelfs bij executie leveren deze geen verlies op)...
juist hierbij is het echter voor kredietverstrekkers een groot nadeel als er overboden wordt op huizen ... zeker als die bieders dat zelf weer doen met leningen die zelf weer gebaseerd zijn op opgedreven taxatie-sommen...
Juist daarmee ontstaan zeepbel-effecten:
Als je wilt overbieden met eigen geld is dat geen groot probleem, je draagt dat risico zelf (en dan is er geen vereistte je woning te laten taxeren, dan kun je best laten taxeren omdat je dat zelf wil en als je dan die taxateur gaat opdringen de woning hoger in te schatten dan die eigenlijk kan onderbouwen op basis van bepaalde voorliggende gegegevens en bestaande modellen, heb je hooguit jezelf ermee).
Maar als je het wil doen op basis van kredieten, zeker ook kredieten die extra gegardeerd worden door overheidsfondsen (NHG) of waarover een groot belastingvoordeel ge-int kan worden... is het hard nodig dat er wel een zekere onafhankelijke taxatie volgt die juist liever niet gezien kan worden als 'ik als koper zeg gewoon wat de woning waard moet zijn, en als je de taxateur maar genoeg betaald, levert die dat ook'.
Intelligente mensen zoeken in tijden van crisis naar oplossingen, Idioten zoeken dan schuldigen